word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯附件海域評(píng)估技術(shù)規(guī)范（征求意見稿）國(guó)家海洋局二〇一二年八月目次1范圍………….42規(guī)范性引用文件…………….43術(shù)語(yǔ)和定義..................................................44總則………….55海域價(jià)格影響因素………….66海域基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估………….77宗海評(píng)價(jià)…………................118主要用海類型海域評(píng)估…………………...159常見評(píng)估目的下的海域評(píng)估……………...20附錄A海域評(píng)估報(bào)告規(guī)范格式……………..22附錄B各類用海價(jià)格影響因素…………….28附錄C海域基準(zhǔn)價(jià)修正體系……………….32附錄D主要用海類型還原利率參考值……33海域評(píng)估技術(shù)規(guī)范1范圍本規(guī)范規(guī)定了我國(guó)海域評(píng)估的范圍、原則、程序、內(nèi)容和方法。本規(guī)范適用于中華人民共和國(guó)內(nèi)水、領(lǐng)海范圍內(nèi)的海域基準(zhǔn)價(jià)格和宗海價(jià)格評(píng)估。2規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本規(guī)范的引用而成為本規(guī)范的條款。凡是注日期的引用文件,其隨后所有的修改單(不包括勘誤的內(nèi)容〉或修訂版均不適用于本規(guī)范,然而,鼓勵(lì)根據(jù)本規(guī)范達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡不注日期的引用文件,其最新版本適用于本規(guī)范。HY/T124-2009海籍調(diào)查規(guī)范HY/T123-2009海域使用分類3術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本規(guī)范。3.1海域評(píng)估是指海域評(píng)估人員按照一定原則、程序和方法,根據(jù)海域自然屬性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件,對(duì)海域的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定的活動(dòng)。3.2海域價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的海域使及其附屬設(shè)施、構(gòu)筑物用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。3.3海域基準(zhǔn)價(jià)格是指在現(xiàn)狀利用和正常經(jīng)營(yíng)條件下,按用海類型,分別評(píng)估確定的某一基準(zhǔn)日上的法定最高年期海域使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。3.4海域使用權(quán)單位或個(gè)人以法定方式取得的對(duì)國(guó)家所有的特定海域進(jìn)行排他性占有、使用、收益的權(quán)利。3.5用海設(shè)施是指利用海域空間建造的,與海域使用權(quán)人進(jìn)行生產(chǎn)存在直接或間接聯(lián)系的輔助性設(shè)施以及起臨時(shí)性用途的設(shè)備。3.6海上構(gòu)筑物是指利用海域空間建造的不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建筑,如碼頭、突堤、引堤、防波堤、路基、海面核橋、高腳屋、人工漁礁等。3.7海域使用類型根據(jù)不同的海域使用方式和特點(diǎn)所形成的海域差異性劃分的海域類別。[HY/T123-2009,定義2.2]3.8用海方式根據(jù)海域使用特征及對(duì)海域自然屬性的影響程度劃分的海域使用方式。[HY/T123-2009,定義2.3]3.9評(píng)估基準(zhǔn)日與海域評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。4總則4.1海域評(píng)估目的根據(jù)評(píng)估結(jié)果期望的用途,評(píng)估目的一般包括以下類型:以反映區(qū)域整體海域價(jià)格水平為目的海域基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估:以海域使用權(quán)出讓(包括招標(biāo)、拍賣、掛牌)為目的的評(píng)估:以海域使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃為目的的評(píng)估:以海域使用權(quán)收回補(bǔ)償、損害賠償為目的的評(píng)估:以企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的海域評(píng)估,包括企業(yè)的設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等。4.2海域評(píng)估原則海域評(píng)估應(yīng)遵循的基本原則有預(yù)期收益原則、最佳使用原則、替代原則、市場(chǎng)供需原則和貢獻(xiàn)原則。4.2.1預(yù)期收益原則海域評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。4.2.2最佳使用原則海域評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的最有效利用為前提。最佳使用原則要求:(l)海域的使用類型和利用方式符合海域自身?xiàng)l件,符合海洋功能區(qū)劃及相關(guān)規(guī)劃;(2)海域經(jīng)營(yíng)中,按照海域、資本、勞動(dòng)力、經(jīng)營(yíng)管理、技術(shù)等生產(chǎn)要素合理組合,實(shí)現(xiàn)對(duì)海域最有效利用和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。4.2.3替代原則海域評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似海域在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn),估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的海域正常價(jià)格。4.2.4市場(chǎng)供需原則海域評(píng)估要以市場(chǎng)供需決定海域價(jià)格為依據(jù)。海域評(píng)估要充分考慮海域供需的特性和海域市場(chǎng)的地域性。2.5貢獻(xiàn)原則海域開發(fā)產(chǎn)生的總收益是由海域及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果,估算海域價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)海域在所有生產(chǎn)要素中的重要性確定海域貢獻(xiàn)值。4.3海域評(píng)估依據(jù)4.3.1法律法規(guī)海域評(píng)估依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件應(yīng)齊全、有效,引用時(shí)應(yīng)標(biāo)明發(fā)文機(jī)關(guān)、文號(hào)、實(shí)施時(shí)間等內(nèi)容。4.3.2標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范海域評(píng)估采用的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范應(yīng)全面、有效,引用時(shí)應(yīng)標(biāo)明發(fā)布機(jī)關(guān)、標(biāo)準(zhǔn)號(hào)(文號(hào))、實(shí)施時(shí)間等內(nèi)容:采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及其它相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)明確所采用的標(biāo)準(zhǔn)名稱、類別和標(biāo)準(zhǔn)值。4.3.3基礎(chǔ)資料項(xiàng)目基礎(chǔ)資料宜包括項(xiàng)目的工程可行性研究報(bào)告、海域使用論證報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告、經(jīng)濟(jì)行為文件、權(quán)屬文件、財(cái)務(wù)報(bào)表等,引用時(shí)應(yīng)標(biāo)明資料來(lái)源、時(shí)間等內(nèi)容。4.4海域評(píng)估成果海域評(píng)估成果為海域評(píng)估報(bào)告。報(bào)告書編制應(yīng)符合附錄A的要求。5海域價(jià)格影響因素海域價(jià)格影因素涉及自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)各方面,不同用海類型的影響因素也各不相同。海域價(jià)格影響因素分析是海域評(píng)估的重要內(nèi)容,在應(yīng)用市場(chǎng)比價(jià)法和海域基準(zhǔn)價(jià)格修正法時(shí),應(yīng)選擇適宣的要素建立影響因素修正體系。運(yùn)用其他方法時(shí),應(yīng)考慮不周因素對(duì)海域收益的影響。海域價(jià)格影響因素包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、區(qū)劃與規(guī)劃、交通條件、設(shè)施條件、海域開發(fā)利用現(xiàn)狀、毗鄰?fù)恋貭顩r、氣象和氣候條件、地質(zhì)條件、地貌條件、水文條件、水質(zhì)條件等。不同類型用海可根據(jù)具體用海情況選擇海域價(jià)格影響因素進(jìn)行分析,詳見附錄B。5.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況主要分析GDP、人均GDP、GDP增長(zhǎng)率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值等對(duì)海域價(jià)格總體水平的影響。5.2區(qū)劃與規(guī)劃主要分析海洋功能區(qū)劃、海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、港口規(guī)劃等涉海區(qū)劃與規(guī)劃對(duì)海域價(jià)格總體水平的影響。5.3交通條件主要分析對(duì)外交通及便捷程度、道路狀況及等級(jí)、公共交通、港口碼頭規(guī)模、航道等級(jí)等對(duì)海域價(jià)格總體水平的影響。5.4基礎(chǔ)設(shè)施條件主要分析供水、排水、供電、通訊、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離對(duì)海域價(jià)格的影響。5.5海域開發(fā)利用現(xiàn)狀圈主要分析海域自身開發(fā)利用情況、周邊海域利用情況、海域市場(chǎng)供給情況對(duì)海域價(jià)格的影響。5.6毗鄰?fù)恋貭顩r主要分析毗鄰?fù)恋氐挠玫仡愋汀⒌燃?jí)、基準(zhǔn)地價(jià)、容積率和基礎(chǔ)設(shè)情況對(duì)海域價(jià)格的影響。5.7氣象和氣候條件主要分析氣溫、日照、降水、蒸發(fā)、風(fēng)況、災(zāi)害性天氣對(duì)海域價(jià)格的影響。5.8地質(zhì)條件主要分析工程場(chǎng)地的巖體、區(qū)域穩(wěn)定性、地質(zhì)構(gòu)造及不良地質(zhì)現(xiàn)象、地震烈度等對(duì)海域價(jià)格的影響。5.9地貌條件主要分析海岸類型、岸灘類型與坡度及高程、海底地形地貌特征等對(duì)海域價(jià)格的影響。5.10水文條件主要分析潮沙、潮位、波浪、海流、水溫、海冰等方面,特別是風(fēng)暴潮、海冰等災(zāi)害性水文現(xiàn)象對(duì)海域價(jià)格的影響。5.11水質(zhì)條件主要分析海水質(zhì)量對(duì)海域價(jià)格的影響。6海域基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估6.1評(píng)估技術(shù)路線以均質(zhì)海域或海域級(jí)別為測(cè)算單元,以海域市場(chǎng)交易價(jià)格或用海效益為基礎(chǔ)資料,確定區(qū)域內(nèi)不同用海類型的海域基準(zhǔn)價(jià)格。6.2評(píng)估程序(1)準(zhǔn)備工作:(2)資料調(diào)查與整理:(3)樣點(diǎn)價(jià)格計(jì)算:(4)海域基準(zhǔn)價(jià)格確定:(5)建立海域基準(zhǔn)價(jià)修正體系。6.3準(zhǔn)備工作包括制定海域基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖、確定海域基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估區(qū)域等工作。6.4資料調(diào)查與整理4.1資料調(diào)查6.4.1.1資料調(diào)查的一般要求(1)調(diào)查、收集到有關(guān)的海域價(jià)格的資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上:(2)調(diào)查應(yīng)以均質(zhì)海域或海域級(jí)別為單位進(jìn)行:(3)樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查:(4)樣本要有代表性樣本分布要盡量均勻；所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得海域價(jià)格或利用效益和相對(duì)應(yīng)的海域條件資料；海域價(jià)格和海域利用效益資料以元為單位,準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位：)調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的表格。6.4.1.2資料調(diào)查的內(nèi)容海域定級(jí)成果資料：包括海域級(jí)別圖、海域定級(jí)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于海域估價(jià)的定級(jí)成果及資料；海域利用效益資料：包括單位或企業(yè)海域利用效益資料、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、不同用海類型資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)、同一用海類型不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同用海類型不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)|準(zhǔn)；海域租金、海域價(jià)格資料：海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料及海域開發(fā)費(fèi)用資料等；海域價(jià)格的影響因素資料；海洋功能區(qū)劃等有關(guān)資料；(6)其它資料：歷史海域價(jià)格資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤(rùn)率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、海域開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)海域的稅收種類、生產(chǎn)率等。4.2資料整理6.4.2.1樣點(diǎn)剔除逐表審查調(diào)查資料,將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣本剔除。6.4.2.2樣本資料歸類.將初步審查合格的樣本資料,按測(cè)算單元、海域用途、用海類型、用海效益、海域價(jià)格的交易方式和海域價(jià)格計(jì)算方法進(jìn)行歸類。6.5樣點(diǎn)價(jià)格計(jì)算6.5.1海域基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算區(qū)域一般以均質(zhì)海域作為測(cè)算區(qū)域,若有海域定級(jí)成果也可將海域級(jí)別作為測(cè)算區(qū)域。均質(zhì)海域是指同一用海類型中位置相鄰、區(qū)位條件、用海條件、收益狀況等條件類似的用海區(qū)域。6.5.2樣點(diǎn)價(jià)格計(jì)算按照宗海評(píng)估的基本方法和計(jì)算公式,分別對(duì)海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、海域征用等樣點(diǎn)資料進(jìn)行測(cè)算,得出不同用海類型的樣點(diǎn)海域價(jià)格。5.3樣點(diǎn)價(jià)格修正和檢驗(yàn)6.5.3.1樣點(diǎn)價(jià)格修正樣點(diǎn)價(jià)格計(jì)算后,須根據(jù)海域基準(zhǔn)價(jià)格的內(nèi)涵進(jìn)行一系列修正,包括：交易情況修正和海域使用年期修正等。(1)交易情況修正交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差,將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。交易行為中的特殊因素主要包括：l)有利害關(guān)系人之間的交易：2)急于出售或者購(gòu)買情況下的交易；3)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4)交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易；5)交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易：6)相鄰海域的合并交易；7)特殊方式的交易；8)其他非正常的交易。將各特殊因素對(duì)海域價(jià)格的影響程度求和,得出宗海情況指數(shù),再按公式計(jì)算。交易情況修正系數(shù)：K1=E/E0式中：K1一一交易情況修正系數(shù)：E一一待估宗海情況指數(shù)：E0一一比較實(shí)例宗海情況指數(shù)。(2)海域使用年期修正海域使用年期修正是將各樣點(diǎn)的不同使用年期修正到法定使用年限,以消除因海域使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響。修正系數(shù)的計(jì)算公式為K2=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+rn])式中：K2一一海域使用年期修正系數(shù)；r一一還原利率；m一一法定使用年限；n一一比較實(shí)例的使用年限。6.5.3.2樣點(diǎn)價(jià)格的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以同類型均質(zhì)海域或海域級(jí)別為單位,分用海類型進(jìn)行抽樣樣本的綜合和方差檢驗(yàn)。用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)己知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。用t檢驗(yàn)法和均值一一方差法分別對(duì)樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。6.6海域基準(zhǔn)價(jià)格確定海域基準(zhǔn)價(jià)格一般可利用樣點(diǎn)價(jià)格均值來(lái)測(cè)算。6.6.1利用樣點(diǎn)價(jià)格均值評(píng)估海域基準(zhǔn)價(jià)格在樣點(diǎn)充足的區(qū)域或級(jí)別內(nèi),利用算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值等作為該級(jí)別的海域基準(zhǔn)價(jià),計(jì)算公式如下：PnX/n或PnXS/nSjijiiii1 i1i1式中：P一一某均質(zhì)海域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)；jXi一一某均質(zhì)海域或海域級(jí)別內(nèi)可用樣點(diǎn)i的單位面積的海域價(jià)格；n一一某均質(zhì)海域或海域級(jí)別內(nèi)可用樣海域價(jià)格樣點(diǎn)數(shù)量；Si一一樣點(diǎn)i宗海面積。在沒有交易資料的區(qū)域或級(jí)別內(nèi),海域基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估采用比較法或系數(shù)修正法進(jìn)行,即以己知區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)價(jià)格為比較基準(zhǔn),將待估區(qū)域和級(jí)別與其進(jìn)行價(jià)格影響因素比較,測(cè)算確定待估區(qū)域的基準(zhǔn)價(jià)格。6.6.2海域基準(zhǔn)價(jià)格確定原則(1)以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn),以比較、修正的結(jié)果為輔；(2)要以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ),并充分體現(xiàn)政府的海域價(jià)格管理政策。6.7建立海域基準(zhǔn)價(jià)修正體系6.7.1編制海域基準(zhǔn)價(jià)修正體系目的利用比較法原理,建立海域基準(zhǔn)價(jià)、宗海價(jià)格及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系,編制出海域基準(zhǔn)價(jià)在不同因素條件下修正為宗海價(jià)格的系數(shù)體系,以便在海域評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù),快速、高效評(píng)估出宗海價(jià)格。6.7.2修正因素確定海域基準(zhǔn)價(jià)格修正因素選擇時(shí)主要考慮影響宗海價(jià)格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和自然環(huán)境因素。6.7.3修正系數(shù)測(cè)算(1)確定各級(jí)海域修正幅度在海域級(jí)別內(nèi)將海域價(jià)格或收益劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。將確定5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的海域價(jià)格或收益與同一級(jí)別的平均收益或價(jià)格相減,得到每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的海域價(jià)格和收益同平均值的差距。然后,分別除以每級(jí)海域的海域基準(zhǔn)價(jià)格或平均收益,得到每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)劣于平均水平的程度?？砂聪铝泄接?jì)算修正幅度。FIII100%nb lb lbFIII100%lb ni lb式中：F1一一海域級(jí)別內(nèi)最大上調(diào)幅度；F2一一海域級(jí)別內(nèi)最大下調(diào)幅度；Ilb一一海域級(jí)別內(nèi)某用海類型海域基準(zhǔn)價(jià)或折算的年收益；Inb一一海域級(jí)別內(nèi)某用海類型正常市場(chǎng)條件下最高海域價(jià)或海域收益最高值；Ini一一海域級(jí)別內(nèi)某用海類型正常市場(chǎng)條件下最低海域價(jià)或海域收益最低值。根據(jù)以上計(jì)算方法,可確定較優(yōu)和較劣海域價(jià)格或收益檔次對(duì)應(yīng)的修正幅度。(2)確定各影響因素的修正幅度利用特爾非法確定各海域價(jià)格影響因素的權(quán)重,按下列公式計(jì)算各因素的修正幅度。Fli=F1×WiF2i=F2×Wi式中：Fli一一某一影響海域價(jià)格因素的最大上調(diào)幅度；F2i一一某一影響海域價(jià)格因素的最大下調(diào)幅度；Fl一一海域級(jí)別內(nèi)最大上調(diào)幅度；F2一一海域級(jí)別內(nèi)最大下調(diào)幅度；Wi一一某一因素的權(quán)重。根據(jù)各因素最大修正幅度,將影響因素的變化按正相關(guān)的方式,排列出因素的變化規(guī)律,然后采取因素等間距或不等間距劃分區(qū)段的方法,計(jì)算各因素在各種標(biāo)準(zhǔn)下的修正幅度。7.4編制基準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)表和因素條件說(shuō)明根據(jù)上述程序和方法,計(jì)算海域級(jí)別內(nèi)各因素對(duì)海域價(jià)格影響程度及修正系數(shù)后,編制級(jí)別內(nèi)不同用海類型的基準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)表,并確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)條件。因素修正系數(shù)表及指標(biāo)條件說(shuō)明參見附錄C的格式要求。7宗海評(píng)估程序與方法7.1宗海評(píng)估程序置海域評(píng)估應(yīng)按以下六個(gè)步驟開展。1.1受理評(píng)估業(yè)務(wù),確定評(píng)估基本事項(xiàng)評(píng)估方和委托方簽署評(píng)估委托協(xié)議,確定評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、報(bào)告使用的限制條件和使用方向等基本事項(xiàng)。7.1.2資料收集與審核根據(jù)評(píng)估方法的不同,有針對(duì)性的收集相應(yīng)的資料,主要包括宗海情況、價(jià)格影響因素、評(píng)估計(jì)算參數(shù)、交易實(shí)例等方面的資料。7.1.3海域評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查通過核查、詢問、觀察、測(cè)量等方式對(duì)待估海域的權(quán)屬、實(shí)體狀況和周圍環(huán)境進(jìn)行勘察和調(diào)查。7.1.4海域價(jià)格影響因素分析通過對(duì)收集到的資料進(jìn)行分析,找出影響海域質(zhì)量和使用效益的主要影響因素,分析這些因素的對(duì)海域價(jià)格的影響程度,并將分析結(jié)果在市場(chǎng)比較法和海域基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法中應(yīng)用。7.1.5評(píng)估方法選擇與測(cè)算根據(jù)評(píng)估對(duì)象的用海類型和資料收集的情況選擇兩種或兩種以上的評(píng)估方法,對(duì)海域價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。7.1.6編制海域評(píng)估報(bào)告根據(jù)海域評(píng)估報(bào)告格式要求編寫評(píng)估報(bào)告。7.2宗海評(píng)估方法7.2.1成本法成本法是以開發(fā)和利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),加上正常的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和海域增值收益來(lái)確定海域價(jià)格的方法。7.2.2計(jì)算公式P=Q+D+B+I+T+C式中:一一待倒域價(jià)格一一海域取得費(fèi)用:海域取得費(fèi)是按用海者為取得海域使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算,包括海域使用金,海域使用前期費(fèi)用和各種補(bǔ)償費(fèi)。海域使用金是指非透水構(gòu)筑物用海一次性繳納的海使用金或圍海、開放使用海、其它用海等逐年己繳納的海域使用金。海域使用前期費(fèi)用包括海域使用論證費(fèi)用、海洋環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)用等。各種補(bǔ)償費(fèi)用根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)制來(lái)確定。D一一海域開發(fā)費(fèi)用:海域開發(fā)費(fèi)用指投入并固化在海域上的各種客觀費(fèi)用,如填海、修建防波堤、炸礁、疏潑、建設(shè)其他海上構(gòu)筑物或生產(chǎn)設(shè)施等花費(fèi)的各種費(fèi)用。一一海域開發(fā)利息:以海域取得費(fèi)、海域開發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)為基數(shù),按照界定的海域開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用投入期限和年利息率,分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。海域開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計(jì)算。I一一海域開發(fā)利潤(rùn):按照用?；顒?dòng)的風(fēng)險(xiǎn)大小和各地實(shí)際情況,確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正常投資回報(bào)率,估計(jì)海域投資應(yīng)取得的投資利潤(rùn)。F一一稅費(fèi):海域取得和海域開發(fā)過程中所必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用。.一一海域增值收益:指在海域開發(fā)利用過程中或交易過程中發(fā)生的海域價(jià)格的上升和超額利潤(rùn)的增加。7.2.3評(píng)估步驟(1)判斷待估海域是否適用于成本法；(2)收集與評(píng)估有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料；(3)通過直接與間接方式求取待估海域的取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)；(4)確定海域開發(fā)后與開發(fā)前的價(jià)值增值額；(5)按公式求取修正前的價(jià)格；(6)進(jìn)行使用年期、個(gè)別因素的修正,確定待估海域的最終價(jià)格。7.3收益法收益法是在估算海域未來(lái)每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原利率,折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。7.3.1計(jì)算公式Pn1Atrtt1式中：P一一待估海域價(jià)格；At一一第t年的海域年純收益:指海域生產(chǎn)要素對(duì)海域開發(fā)收入的年貢獻(xiàn)值,等于從海域年產(chǎn)值或收入中扣除非海域生產(chǎn)要素的貢獻(xiàn)后的余額；r一一還原利率:指海域純收益還原為海域價(jià)格的比率,一般采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；n一一海域使用年限。7.3.2評(píng)估步驟(1)集有關(guān)收益和費(fèi)用方面的資料；(2)測(cè)算年總收益；(3)測(cè)算年總費(fèi)用；(4)計(jì)算年純收益；(5)確定還原利率；(6)確定收益年期；(7)選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；(8)算收益價(jià)格,確定待估海域價(jià)格。7.4假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后海域的正常市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、利潤(rùn)和利息等,以價(jià)格余額來(lái)估算海域價(jià)格的一種方法。7.4.1計(jì)算公式P=V-D-I-T-B式中：P一一待估海域價(jià)格；V一一海域開發(fā)后的總價(jià)值:指開發(fā)完成后海域總價(jià)值或海域及海上構(gòu)筑物的總價(jià)值:D一一開發(fā)費(fèi)用:海域開發(fā)費(fèi)用指投入并固化在海域上的各種客觀費(fèi)用,如填海、修建防波堤、炸礁、疏潑、建設(shè)海上構(gòu)筑物等花費(fèi)的各種費(fèi)用；I一一開發(fā)利潤(rùn):按照用?；顒?dòng)的風(fēng)險(xiǎn)大小和各地實(shí)際情況,確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正常投資回報(bào)率,估計(jì)海域投資應(yīng)取得的投資利潤(rùn)；T一一稅費(fèi):海域取得和海域開發(fā)過程中所必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用；B一一海域開發(fā)利息:以海域取得費(fèi)和海域開發(fā)費(fèi)為基數(shù),按照界定的海域開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用投入期限和年利息率,分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。海域開發(fā)周期超過一年,利息按復(fù)利計(jì)算。7.4.2評(píng)估步驟調(diào)查宗海的基本情況；確定待估宗海的最有效利用方式；估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和開發(fā)進(jìn)度；估算開發(fā)完成后的海域總價(jià)值；估算開發(fā)成本和開發(fā)利潤(rùn)；確定待估宗海的價(jià)格。7.5市場(chǎng)法市場(chǎng)法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理,將待估海域與具有替代性的,且在近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的實(shí)例比較,并對(duì)交易實(shí)例的成交價(jià)格做適當(dāng)修正,以此估算待估海域價(jià)格的方法。7.5.1計(jì)算公式P=Pb×K1×K2×K3式中:P一一待估海域價(jià)格；Pb一一比較實(shí)例的海域價(jià)格；K1一一交易情況修正系數(shù):指待估宗海交易情況指數(shù)與比較實(shí)例宗海交易情況指數(shù)的比值。交況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差,將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格;將交易行為中各種特殊因素對(duì)海域價(jià)格影響程度求和。.K2一一價(jià)格影響因素修正系數(shù):指待估宗海各影響因素條件指數(shù)與比較實(shí)例影響因素條件指數(shù)值。影響因素修正是將比較實(shí)例所在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境條件下的價(jià)格調(diào)整為待估宗海所在社會(huì)經(jīng)濟(jì)自然環(huán)境條件下的價(jià)格。K3一一海域使用年期修正系數(shù):是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗海使用年期,因海域使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響。7.5.2評(píng)估步驟（l）收集海域評(píng)估實(shí)例；確定比較實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行影響因素修正；進(jìn)行使用年期等修正；確定待估海域價(jià)格。7.6基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法是指通過對(duì)待估海域價(jià)格影響因素的分析,利用海域價(jià)格修正系數(shù),對(duì)同區(qū)已公布的相同用海類型的海域基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行修正,估算待估海域價(jià)格的方法。7.6.1計(jì)算公式P=Pj×(1+K)×K3式中：P一一待估海域價(jià)格；Pj一一某一用海類型的海域基準(zhǔn)價(jià)格；K一一海域價(jià)格影響因素總修正值。利用海域基準(zhǔn)價(jià)格修正指數(shù)表和因素條件說(shuō)明表確定不同因素修正值并求和；K3一海域使用年期修正系數(shù)。海域使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估使用年期,以消除因海域使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響。7.6.2評(píng)估步驟收集有關(guān)海域基準(zhǔn)地價(jià)資料；確定待估海域所處地區(qū)相同用海類型的海域基準(zhǔn)價(jià)格；分析待估海域的價(jià)格影響因素，依據(jù)海域價(jià)格影響因素條件說(shuō)明表和基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正表，確定海域價(jià)格修正系數(shù)；進(jìn)行估價(jià)期日修正；進(jìn)行使用年期等修正；確定待估海域價(jià)格。7.7重置價(jià)格折舊法重置價(jià)格折舊法，是按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營(yíng)管理水平及建筑材料價(jià)格，重新建造與評(píng)估對(duì)象一樣的構(gòu)筑物所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)，按構(gòu)筑物的耐用年限和己使用年限，折舊扣住建筑物己使用的價(jià)值，得到構(gòu)筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。7.7.1計(jì)算公式PgPcPz或Pg=PCS式中：P一一構(gòu)筑物價(jià)格；gP一一構(gòu)筑物重置價(jià)格；cP一一己使用年限折舊額；zS一一構(gòu)筑物成新度。7.7.2評(píng)估步驟(1)測(cè)算構(gòu)筑物的重置價(jià)格；(2)測(cè)算構(gòu)筑物的折舊額或成新度；(3)確定構(gòu)筑物價(jià)格。8主要用海類型海域評(píng)估海域評(píng)估中常見的用海類型主要有造地工程用海、交通運(yùn)輸用海、漁業(yè)用海、旅游娛樂用海和海上構(gòu)筑用海等。8.1造地工程用海8.1.1評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)造地工程用海是指為滿足城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和廢棄物處置需要,通過筑堤圍割海域并最終填成土地，形成有效岸線的海域。造地工程用海具有投資規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、海域收益高，海域自然屬性改變劇烈等特點(diǎn)。8.1.2評(píng)估方法選擇該類型用海的評(píng)估相對(duì)比較復(fù)雜，要準(zhǔn)確估算造地工程用海的海域使用權(quán)價(jià)格應(yīng)根據(jù)不同開發(fā)方式、開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)利用方向,選擇和應(yīng)用評(píng)估方法。(1)對(duì)于填海形成的尚未發(fā)生交易的經(jīng)營(yíng)性用地，由于其海域收益的測(cè)算有許多不確定因素，適宜采取用成本法。對(duì)于區(qū)域建設(shè)用海中的道路、管道設(shè)施、綠地、公園等公共建筑或公益設(shè)施等非經(jīng)營(yíng)性的用海也適宜采用成本法。(2)填海造地用于商業(yè)、住宅、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的情況下，可以采用假設(shè)開發(fā)法。(3)在海域市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)進(jìn)行連片大規(guī)模填海造地時(shí)，若有充足的具有替代性的海域交易實(shí)例的情況下可以采用市場(chǎng)比較法。(4)在已開展過海域基準(zhǔn)價(jià)格的測(cè)算并建立海域基準(zhǔn)價(jià)修正體系的區(qū)域可以采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法。1.3評(píng)估方法應(yīng)用8.1.3.1成本法應(yīng)用要點(diǎn)填海的開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的工程進(jìn)度核算已投入的開發(fā)成本利息應(yīng)以海域取得費(fèi)和已投入開發(fā)成本為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算:稅費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策進(jìn)行計(jì)算或調(diào)整利潤(rùn)可根據(jù)統(tǒng)一市場(chǎng)相似工程的投資回報(bào)率計(jì)算。根據(jù)海域取得費(fèi)、海域開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)之和乘以海域增值收益率確定海域增值收益。增值收益率可參考毗鄰?fù)恋氐脑鲋登闆r。成本高并不一定表明海域的效用和價(jià)值就高，在運(yùn)用成本法評(píng)估時(shí)，不僅要準(zhǔn)確地評(píng)估客觀的海域取得和開發(fā)成本，還要結(jié)合市場(chǎng)供求分析確定評(píng)估價(jià)格。8.1.3.2假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用要點(diǎn)利用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估造地工程用海價(jià)格的基本思路是通過待開發(fā)海域上未來(lái)將建造完成的建筑物連同海域可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，扣除為填海造地和建造、銷售該建筑物所需花費(fèi)的成本及應(yīng)取得的正常利潤(rùn)，倒推出海域的價(jià)格。根據(jù)填海造地后所開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)類型確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，對(duì)于商品房、工業(yè)廠房等應(yīng)按市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法確定；對(duì)于寫字樓、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、裝修條件的不動(dòng)產(chǎn)的租金水平，采用市場(chǎng)比較法確定不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益町悅法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。開發(fā)建筑成本費(fèi)用可采用比較法推算，即通過當(dāng)?shù)赝惤ㄖ?dāng)前的平均或一般建筑費(fèi)用來(lái)推也可采用建筑工程概預(yù)算時(shí)來(lái)估算，由一般按建筑成本費(fèi)一定比例估算；不可預(yù)賊一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%~5%；根據(jù)開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息；稅費(fèi)主要指建成后不動(dòng)印花稅、契稅等，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)的一定比例估算。租售費(fèi)用主要用于建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等；開發(fā)商的合理利潤(rùn)根據(jù)地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。8.1.3.3市場(chǎng)比較法應(yīng)用要點(diǎn)為滿足市場(chǎng)比較法的要求一般需要選擇3個(gè)比較案例。交易案例與待估宗海具有相關(guān)性,開發(fā)用途相同，所處位置應(yīng)為相鄰或相近區(qū)域，交易時(shí)間應(yīng)相近。交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。8.1.4主要影響因素應(yīng)注意分析待估海域所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況、基本設(shè)施狀況、交通條件、海域開發(fā)利用現(xiàn)狀、毗鄰?fù)恋厍闆r、離岸距離、地形地貌條件、地質(zhì)條件、水文條件、氣象條件和海洋水環(huán)境等因素對(duì)海域價(jià)格的影響。8.2交通運(yùn)輸用海8.2.1評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)交通運(yùn)輸用海指為滿足港口、航運(yùn)、路橋等交通需要所使用的海域,包括港口用海、航道用海、錨地用海、路橋用海。交通運(yùn)輸行業(yè)具有用海集中、用海方式多樣、海陸兼?zhèn)?、水工及基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模大的特點(diǎn)。8.2.2評(píng)估方法選擇對(duì)于在建和己建成的交通運(yùn)輸用?？刹捎贸杀痉?；對(duì)于規(guī)模較大，用海數(shù)量和類型較多的港口企業(yè)，在無(wú)法單獨(dú)核算宗海收益的情況下，可先估算海域整體的收益，然后按比例分?jǐn)偟姆绞焦浪銌巫谟煤５膬r(jià)格；對(duì)于能獨(dú)立核算收益的經(jīng)營(yíng)性碼頭、港池、堆場(chǎng)、路橋等可采用收益法；對(duì)于能獲得開發(fā)完成后海域及其附屬建筑物總價(jià)的交通運(yùn)輸用?？刹捎眉僭O(shè)開發(fā)法；在海域市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在同一港區(qū)或鄰近港區(qū)內(nèi)，若有充足的具有替代性的海域交易實(shí)例的情況下可以采用市場(chǎng)比較法；在己開展過海域基準(zhǔn)價(jià)格的測(cè)算并建立海域基準(zhǔn)價(jià)修正體系的區(qū)域可以采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法。2.3評(píng)估方法應(yīng)用8.2.3.1成本法應(yīng)用要點(diǎn)交通運(yùn)輸用海的開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的工程進(jìn)展核算己投入的開發(fā)成本利息應(yīng)以海域取得費(fèi)和已投入開發(fā)成本為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算；稅費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策進(jìn)行計(jì)算或調(diào)整利潤(rùn)可根據(jù)統(tǒng)一市場(chǎng)相似工程的投資回報(bào)率計(jì)算。根據(jù)海域取得費(fèi)、海域開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)之和乘以海域增值收益率確定海域增值收益。海域的開發(fā)方式不同，增值收益率不同。碼頭、港池和堆場(chǎng)的增值收益率相對(duì)較高，路橋、航道、錨地、防波堤等開發(fā)方式相對(duì)較低。8.2.3.2收益法應(yīng)用要點(diǎn)對(duì)于經(jīng)營(yíng)性港口企業(yè)的海域純收益可根據(jù)"整體評(píng)估，比例分?jǐn)?的思路計(jì)算，即通過用海企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益減去非海域資產(chǎn)純收益得到海域純收益；再根據(jù)交通用海的開發(fā)方式和影響因素確定各宗用海分?jǐn)偙壤?，從而獲得單宗用海的海域純收益；分?jǐn)偙壤ㄟ^專家打分確定。若交通運(yùn)輸用海及其附屬的建筑存在租賃情況則可通過年租金收入減去年總費(fèi)用獲得海域的純收益。還原利率確定時(shí)要考慮影響實(shí)現(xiàn)正常水平海域純收益的自然和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素。還原利率參考值詳見附錄D。8.2.3.3假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用要點(diǎn)（1）若碼頭、港池、堆場(chǎng)等港口用海項(xiàng)目建成后用于出租，可根據(jù)市場(chǎng)上同等規(guī)模、條件、基礎(chǔ)設(shè)施的交通運(yùn)輸用海的租金水平，采用市場(chǎng)比較法確定海域及其附屬建筑物的純收益，再采用收益法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；(2)開發(fā)成本和利潤(rùn)計(jì)算與造地工程用海中假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用要點(diǎn)中相同，詳見上文。8.2.4主要影響因素應(yīng)注意分析待估海域所在港口的腹地的經(jīng)濟(jì)情況、規(guī)模等級(jí)、設(shè)施情況、交通條件、碼頭建設(shè)規(guī)模水深條件、氣象水文、港外水域條件和陸域條件等因素對(duì)海域價(jià)格的影響。8.3漁業(yè)用海8.3.1評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)指為開發(fā)利用漁業(yè)資源、開展海洋漁業(yè)生產(chǎn)所使用的海域,包括漁業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用海、圍海養(yǎng)殖用海開放式養(yǎng)殖用海和人工魚礁用海。漁業(yè)用海尤其是大面積的養(yǎng)殖用海具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、收益不穩(wěn)的特征。8.3.2評(píng)估方法選擇（1）正常經(jīng)營(yíng)或出租并有持續(xù)穩(wěn)定年收入和年租金的漁業(yè)用海，可以采用收益法；漁業(yè)設(shè)施用?？刹捎贸杀痉?；在海域市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在同一海區(qū)或臨近海區(qū)內(nèi)，若有充足的具有替代性的海域交易安例的情況下可以采用市場(chǎng)比較法；在已開展過海域基準(zhǔn)價(jià)格的測(cè)算并建立海域基準(zhǔn)價(jià)修正體系的區(qū)域可以采用基準(zhǔn)價(jià)格系哈正法。3.3評(píng)估方法應(yīng)用8.3.3.l收益法應(yīng)用要點(diǎn)運(yùn)營(yíng)收益根據(jù)海域租金或養(yǎng)殖產(chǎn)品的叫確定，運(yùn)營(yíng)成本根據(jù)種苗費(fèi)、設(shè)施費(fèi)、人吱等確定；養(yǎng)殖用海易受病害、氣象災(zāi)害和海水環(huán)境質(zhì)量等多重因素影響，還原利率應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)的程度進(jìn)行調(diào)整。還原利率參考值詳見附錄D。8.3.3.2成本法應(yīng)用要點(diǎn)應(yīng)注意海域成本構(gòu)成包括海域取得費(fèi)、海域使用前期費(fèi)用、海域開發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、收益；漁業(yè)用海的增值收益利率可根據(jù)養(yǎng)殖基礎(chǔ)施設(shè)投入情況和所在區(qū)域交通條件來(lái)確定。8.3.3.3市場(chǎng)法應(yīng)用要點(diǎn)與造地工程用海市場(chǎng)法應(yīng)用要點(diǎn)相同，詳見上文。8.3.4主要影響因素在評(píng)估中要注意分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、基本設(shè)施狀況、交通條件、海域開發(fā)利用現(xiàn)狀、區(qū)域規(guī)劃情免海洋水環(huán)境、海洋沉積物、水文條件和氣象條件對(duì)海域價(jià)格的影響。8.4旅游娛樂用海8.4.1評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)指開發(fā)利用濱海和海上旅游資源,開展海上娛樂活動(dòng)所使用的海域。包括旅游基礎(chǔ)設(shè)施用海、浴場(chǎng)用海、游樂場(chǎng)用海。旅游娛樂用海的具有生態(tài)環(huán)境價(jià)值、自然、人文景觀價(jià)值高的特點(diǎn)，部分地區(qū)旅游用海的收益具有季節(jié)性。8.4.2評(píng)估方法選擇人工沙灘、浴場(chǎng)和旅游基礎(chǔ)設(shè)施用?？刹捎贸杀痉?；對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)或出租并有持續(xù)穩(wěn)定年收入和年租金的旅游娛樂用海情況；可采用收益法；尚未開發(fā)的旅游娛樂用海可采用假設(shè)開發(fā)法；在市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，可以篩選出具有替代性的海域交易實(shí)例的情況下，可采用市場(chǎng)比較法；在已開展過海域基準(zhǔn)價(jià)格的測(cè)算并建立海域基準(zhǔn)價(jià)修正體系的區(qū)域可以采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法。4.3評(píng)估方法應(yīng)用8.4.3.1成本法應(yīng)用要點(diǎn)旅游娛樂用海的增值收益率可根據(jù)旅游用海的規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通條件等情況來(lái)確定。8.4.3.2假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用要點(diǎn)海域價(jià)格可根據(jù)用海項(xiàng)目建成后正常經(jīng)營(yíng)條件下，海水浴場(chǎng)、海上游樂場(chǎng)等的預(yù)期收益，扣除經(jīng)營(yíng)所需的全部成本費(fèi)用進(jìn)行估算。8.4.3.3收益法應(yīng)用要點(diǎn)對(duì)于獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的旅游娛樂用海應(yīng)對(duì)收益期及收益期內(nèi)收益的變化進(jìn)行客觀分析，可根據(jù)旅游門票收入和帶動(dòng)相關(guān)旅游產(chǎn)品消費(fèi)收入確定總收益。對(duì)于酒店附屬的沙灘和浴場(chǎng)等旅游娛樂用海應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)性浴場(chǎng)的票價(jià)，并結(jié)合酒店的入住率核算總收益。還原利率根據(jù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行調(diào)整。還原利率參考值詳見附錄D。8.4.3.4市場(chǎng)法應(yīng)用要點(diǎn)與造地工程用海市場(chǎng)法應(yīng)用要點(diǎn)相同，詳見上文。8.4.4主要影晌因素在評(píng)估中要注意分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、設(shè)施狀況、交通條件、景觀因素、海洋水環(huán)境、氣象、水文條件、沙灘地質(zhì)要素等因素對(duì)海域價(jià)格的影響。8.5海上構(gòu)筑物8.5.1評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)海上構(gòu)筑物是指在海域上建造的不具備、不包含或不提供人類居住功能的入工建筑。海上構(gòu)筑物的價(jià)格具有逐年遞減性和地區(qū)差異性。8.5.2評(píng)估方法選擇海上構(gòu)筑物一般采用重置價(jià)格折舊法進(jìn)行評(píng)估；若有充足的具有替代性的交易實(shí)例的情況下可采用市場(chǎng)法；（3）對(duì)于施工期較短且價(jià)格變化較小的在建構(gòu)筑物，可以以工程預(yù)算為依據(jù)，按評(píng)估時(shí)勘察確定的工程實(shí)際進(jìn)展程度及各部位占工程總量的比重，估算在建構(gòu)筑物的價(jià)格。5.3評(píng)估方法應(yīng)用8.5.3.1重重價(jià)格折舊法應(yīng)用要點(diǎn)構(gòu)筑物的重置價(jià)格，可以通過直接或間接的方法計(jì)算。直接法是通過調(diào)查原有構(gòu)筑物所使材料的種別、品級(jí)、數(shù)量及所需要的勞務(wù)種類、時(shí)間，并以構(gòu)筑物所處地區(qū)評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為礎(chǔ)，計(jì)算直接工程費(fèi)，加上間接工程費(fèi)以及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn)，求取標(biāo)準(zhǔn)建筑費(fèi)，再加上相關(guān)附帶費(fèi)哥求得構(gòu)筑物的重置價(jià)格。間接法是在構(gòu)筑物所處地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，收集與原有構(gòu)筑翩類似的新建構(gòu)筑物的直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、承包商利潤(rùn)，進(jìn)行比較分析后，求取重置價(jià)格。構(gòu)筑物折舊時(shí)需考慮物理、功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊。構(gòu)筑物產(chǎn)權(quán)受海域使用權(quán)年限的制約應(yīng)以海域使用權(quán)的剩余年限為準(zhǔn)來(lái)評(píng)估構(gòu)筑物價(jià)格。構(gòu)筑物成新度、殘值率可以根據(jù)構(gòu)筑物自身結(jié)構(gòu)、類型、層數(shù)等來(lái)確定。8.5.3.2市場(chǎng)法應(yīng)用要點(diǎn)選擇的交易實(shí)例是在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所在地區(qū)等方面與評(píng)估對(duì)象構(gòu)筑物相同或者相似的構(gòu)筑物。5.4主要影響因素海上構(gòu)筑物的價(jià)格水平受眾多因素影響，如構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)、種類、材料、建造年代、用途、式樣、裝飾、物價(jià)等。9常見評(píng)估目的下海域評(píng)估9.1海域使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估1.1評(píng)估目的為海域使用權(quán)出讓提供底價(jià)或價(jià)格參考。9.1.2評(píng)估特點(diǎn)海域使用權(quán)出讓是國(guó)家將國(guó)有海域使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給海域使用者，反映國(guó)家與海域使用者之間的海域利益關(guān)系，是海域的一級(jí)市場(chǎng)。海域使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循公開的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映待估海域在正常市場(chǎng)狀態(tài)下應(yīng)達(dá)到的海域價(jià)格水平。海域出讓價(jià)格評(píng)估和價(jià)格確定應(yīng)符合有關(guān)海域出讓的政策和法規(guī)。9.1.3評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)應(yīng)重視替代原則和最佳使用原則的應(yīng)用，常用估價(jià)方法有基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法、市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法。海域出讓方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。海域出讓價(jià)格評(píng)估政策性強(qiáng)，估價(jià)時(shí)應(yīng)依據(jù)政策要求確定相應(yīng)技術(shù)思路。9.2海域使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估9.2.1評(píng)估目的為確定抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù)。9.2.2評(píng)估特點(diǎn)海域使用權(quán)抵押是指海域使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移海域占有的情況下，將海域使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，反映的海域抵押權(quán)人和抵押人之間海域利益關(guān)系。9.2.3評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)海域使用權(quán)抵押價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格，在遵循海域評(píng)估一般原則的基礎(chǔ)上，還應(yīng)遵循保守原則或謹(jǐn)慎原則選擇估價(jià)方法和參數(shù)。海域使用權(quán)在所使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，是具有較完全產(chǎn)權(quán)的抵押物，可根據(jù)海域的用海類型選擇評(píng)估方法，但應(yīng)注意海域使用權(quán)剩余使用年期的修正。9.3海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估9.3.1評(píng)估目的為海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。9.3.2評(píng)估特點(diǎn)海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格，遵循公開的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是海域二級(jí)市場(chǎng)，反映海域使用權(quán)人之間的海域利益關(guān)系。9.3.3評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)應(yīng)遵循替代原則、預(yù)期收益原則、最佳使用原則，常用估價(jià)方法有市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法。海域使用權(quán)出讓價(jià)格是在剩余年期下的價(jià)格，要準(zhǔn)確計(jì)算海域使用權(quán)的剩余年期，并進(jìn)行修正。附錄A海域評(píng)估報(bào)告規(guī)范格式XXX項(xiàng)目海域評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：（說(shuō)明評(píng)估項(xiàng)目的全稱）受托評(píng)估單位：（說(shuō)明承擔(dān)該項(xiàng)評(píng)估的機(jī)構(gòu)名稱）評(píng)估報(bào)告編號(hào)：（說(shuō)明該評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的編號(hào)）提交報(bào)告日期：（說(shuō)明海域評(píng)估報(bào)告提交的具體日期）第一部分摘要一、評(píng)估項(xiàng)目名稱與封面文字一致。二、委托評(píng)估方說(shuō)明該項(xiàng)評(píng)估的委托單位或個(gè)人。評(píng)估目的說(shuō)明該項(xiàng)評(píng)估是為了滿足委托方的何種需要及其評(píng)估結(jié)果的使用方向。評(píng)估基準(zhǔn)日說(shuō)明評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期。評(píng)估對(duì)象說(shuō)明宗海的具體空間范圍和具體評(píng)估對(duì)服象。海域價(jià)格定義說(shuō)明海域價(jià)格的內(nèi)涵。評(píng)估方法列舉采用的評(píng)估方法。評(píng)估結(jié)果說(shuō)明最終確定的海域使用權(quán)價(jià)格。海域評(píng)估人員簽字:(簽字,海域評(píng)估上崗證書號(hào))××××××××××××××××××海域評(píng)估機(jī)構(gòu):(機(jī)構(gòu)公章)××××年××月××日第二部分評(píng)估總述一、評(píng)估項(xiàng)目名稱與封面文字一致二、委托評(píng)估方介紹委托評(píng)估方的基本情況,包括:委托方全稱、單位地址、法人代表、聯(lián)系人等。受托評(píng)估方介紹評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱、機(jī)構(gòu)地址,法人代表、聯(lián)系人等。評(píng)估目的說(shuō)明該項(xiàng)評(píng)估是為了滿足委托方的何種需要及其評(píng)估結(jié)果的使用方向。評(píng)估依據(jù)說(shuō)明該項(xiàng)評(píng)估所依據(jù)的國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章、以及評(píng)估對(duì)象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定,采用的技術(shù)規(guī)范,委托方提供的有關(guān)資料,受托評(píng)估方掌握的資料和評(píng)估人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等。評(píng)估基準(zhǔn)日說(shuō)明評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期。海域價(jià)格定義說(shuō)明所估海域價(jià)格是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下，設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的海域使用權(quán)(或包括其他內(nèi)容)的價(jià)格。評(píng)估結(jié)果說(shuō)明每種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果、最終評(píng)估結(jié)果的確定方法及依據(jù)、以人民幣表示單價(jià)及總價(jià)。需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（一）評(píng)估的前提條件和假設(shè)條件（二）評(píng)估結(jié)果和評(píng)估報(bào)告的使用（三）其他需要特殊說(shuō)明的問題第三部分評(píng)估分析一、評(píng)估對(duì)象概況權(quán)屬登記狀況包括海域使用人、海域地理位置、海域的四至、用海類型、用海方式、用海面積、海域使用權(quán)證書編號(hào)，海域使用金繳納情況、其他事項(xiàng)。權(quán)利狀況說(shuō)明海域使用權(quán)取得時(shí)間、批準(zhǔn)使用年限、海域設(shè)立抵押權(quán)、租賃權(quán)、權(quán)利糾紛等情況。利用狀況介紹海域開發(fā)利用現(xiàn)狀、沿革及海上構(gòu)筑物建設(shè)情況。二、影響因素分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素分析影響待估海域價(jià)格的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素，主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通狀況、區(qū)劃與規(guī)劃、海域開發(fā)利用現(xiàn)狀和毗鄰?fù)恋貭畹确矫?。自然環(huán)境因素分析影響待估海域價(jià)格的自然條件因素，主要包括氣象、氣候條件、地質(zhì)地貌條件、水文條件、水質(zhì)條件和生態(tài)環(huán)境等方面。三、評(píng)估方法與評(píng)估過程選擇評(píng)估方法及其依據(jù)根據(jù)評(píng)估對(duì)象用海類型和評(píng)估目的選擇適合的評(píng)估方法，并說(shuō)明理由。每種評(píng)估方法的評(píng)估過程評(píng)估方法的含義