胡厚兵2021年5月25日時間(shíjiān)8:30業(yè)主(yèzhǔ)不可以胡作非為-----業(yè)主專有權行使的法律限制第一頁，共三十七頁。一、業(yè)主的專有(zhuānyǒu)部位界定二、專有權行使(xíngshǐ)的界限三、裝飾裝修(zhuāngxiū)本卷須知第二頁，共三十七頁。一、業(yè)主的專有(zhuānyǒu)局部界定作為物業(yè)效勞人員，在日常工作中當我們遇到業(yè)主濫用權利(quánlì)使用物業(yè)時，我們有權利(quánlì)也有義務對業(yè)主的行為加以制止，但制止的前提是理解業(yè)主使用物業(yè)的行為哪些是合法的，哪些是違法的。案例第三頁，共三十七頁。原告為19戶個人業(yè)主及某房產公司，被告為某實業(yè)公司。被告系某六層商住樓底層(dǐcénɡ)商業(yè)用房的所有權人，原告那么為該樓二至六層房屋的所有權人。1998年3月，被告裝修其底層(dǐcénɡ)房屋，準備增建夾層，將填充墻全部撤除，并將地面下挖1米左右，使局部地梁裸露。由此原告與被告引發(fā)糾紛。同年6月，被告委托鑒定，結論為：夾層施工對樓房主體未造成明顯的構造性損壞，目前不影響居住和使用平安，但夾層在設計、施工中存在問題，建議委托有資質的單位進展設計、施工。此后，被告按照鑒定結論的要求進展了整改，并于同年9月再次對增建夾層的新設計方案進展委托鑒定，結論為：現(xiàn)經持證設計單位出具的正規(guī)施工圖，能滿足平安使用要求，建議施工期間加強監(jiān)視，確保工程質量。同年11月，相關政府主管部門同意被告按所報圖紙進展施工。但原告仍然不同意被告施工，并提起訴訟。第四頁，共三十七頁。被告(bèigào)有無權利進展施工？第五頁，共三十七頁。?最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件詳細應用法律假設干問題的解釋?第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有局部：〔一〕具有構造上的獨立性，可以(kěyǐ)明確區(qū)分；〔二〕具有利用上的獨立性，可以排他使用；〔三〕可以登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建立單位銷售時已經根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有局部的組成局部。第六頁，共三十七頁。建立部?商品房銷售面積(miànjī)計算及公用建筑面積(miànjī)分攤規(guī)那么?第五條：商品房按“套〞或“單元〞出售，商品房的銷售面積即為購房者所購置的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。第七條：商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻均為共用墻，共用墻墻體程度投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體程度投影面積全部計入套內墻體面積。建立部?公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行方法?規(guī)定：建筑物承重構造部位〔包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外(nèiwài)墻體和根底等〕、外墻面等屬于住宅的共用部位、非專有局部。第七頁，共三十七頁。根據(jù)以上兩部規(guī)定可知(kězhī)專有局部的界定區(qū)分內外部關系界定標準不同：在區(qū)分所有權人之間有關建筑物的維護、管理、使用等內部關系上，專有局部是以“最后粉刷表層〞為界限的，而在區(qū)分所有權人與第三人之間的有關房屋買賣、租賃、投保、納稅等外部關系上那么以壁心為界限。第八頁，共三十七頁。業(yè)主對其專有局部享有占有、使用、收益和處分的權利，但這一權利的行使不能超過應有的界限，否那么就要承擔相應的法律責任。案例：原告與被告均系某小區(qū)業(yè)主，兩家房屋相鄰，被告居住在原告樓上。雙方入住房屋后，被告將其房屋主臥室衛(wèi)生間南側的隔斷墻改建，向南推移了38厘米，并對其改建后的主臥室衛(wèi)生間進展(jìnzhǎn)了防水處理。原告得知被告的改建行為后訴諸法院，要求被告將隔墻恢復原狀，并賠禮抱歉，賠償原告房屋因被告的改建行為造成的返潮起皮損失。二、專有權行使(xíngshǐ)的限制第九頁，共三十七頁。根據(jù)前文關于業(yè)主(yèzhǔ)專有局部的法律規(guī)定可知，衛(wèi)生間屬于業(yè)主(yèzhǔ)專有局部，大多數(shù)人可能會據(jù)此認為既然是我自己的東西，那我有權按照自己的意愿變動，別人無權干預。?住宅室內裝飾裝修管理方法?第五條規(guī)定：“住宅室內裝飾裝修活動，制止以下行為：㈠未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重構造；㈡將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；可見，在物業(yè)領域，即使是專有權，業(yè)主在行使權利時也不是毫無限制的。第十頁，共三十七頁。法律關于業(yè)主主專有權行使使限制的相關關規(guī)定：?物權法?第七十一條：：業(yè)主對其建建筑物專有局局部享有占有有、使用、收收益(shōōuyì)和和處分的權利利。業(yè)主行使使權利不得危危及建筑物的的平安，不得得損害其他業(yè)業(yè)主的合法權權益。第七十七條：：業(yè)主不得違違背法律、法法規(guī)以及管理理規(guī)約，將住住宅改變?yōu)榻浗洜I性用房。。業(yè)主將住宅宅改變?yōu)榻洜I營性用房的，，除遵守法律律、法規(guī)以及及管理規(guī)約外外，應當經有有利害關系的的業(yè)主同意。。第八十三條第第一款：業(yè)主主應當遵守法法律、法規(guī)以以及管理規(guī)約約。?物業(yè)管理條條例?第五十三條：：業(yè)主需要裝裝飾裝修房屋屋的，應當事事先告知物業(yè)業(yè)效勞企業(yè)。。物業(yè)效勞企企業(yè)應當將房房屋裝飾裝修修中的制止行行為和本卷須須知告知業(yè)主主。遵紀守法光榮違法亂紀可恥第十一頁，共共三十七頁。。?住宅室內裝裝飾裝修管理理方法?第五條：住宅宅室內裝飾裝裝修活動，制制止以下行為為：(一〕未經原原設計單位或或者具有相應應資質等級的的設計單位提提出設計方案案，變動建筑筑主體和承重重構造；〔二〕將沒有有防水要求的的房間或者陽陽臺改為衛(wèi)生生間、廚房間間；〔三〕擴大承承重墻上原有有的門窗尺寸寸，撤除連接接陽臺的磚、、混凝土墻體體；〔四〕損壞(sǔnhuài)房屋原有節(jié)能能設施，降低低節(jié)能效果；；〔五〕其他影影響建筑構造造和使用平安安的行為。第七條：住宅宅室內裝飾裝裝修超過設計計標準或者標標準增加樓面面荷載的，應應當經原設計計單位或者具具有資質等級級的設計單位位提出設計方方案。第八條：改動動衛(wèi)生間、廚廚房間防水層層，應當按照照防水標準制制訂施工方案案，并做閉水水試驗。第十五條第二二款：裝修人人對住宅進展展裝飾裝修前前，應當告知知鄰里。第十二頁，共共三十七頁。。?建筑裝飾(zhuāngshì)裝修工程施工工質量驗收標標準?第規(guī)定：建筑筑裝飾裝修工工程施工中，，嚴禁違背設設計文件擅自自改動建筑主主體承重構造造或主要使用用功能，嚴禁禁未經設計確確認和有關部部門批準擅自自拆改水暖電電燃氣通訊等等配套設施。。第十三頁，共共三十七頁。。總結以上法律律法規(guī)規(guī)定，，法律對業(yè)主主專有權的限限制主要表如如今如下三方方面：一、業(yè)主行使使權利不能危危及建筑物的的平安，不能能損害其他業(yè)業(yè)主的合法權權益。危及建筑物平平安的斷定：：一般都需要要通過專業(yè)鑒鑒定來確定，，當然對于通通過日常的生生活經歷或其其他證據(jù)(zhèngjù)可以確確定的，也不不是必需要鑒鑒定。損害其他業(yè)主主合法權益的的斷定：該種種斷定并非單單純的事實認認定，還涉及及到利益衡量量。一般訴訟訟實務中法院院多以業(yè)主行行使專有權帶帶來的利益與與其給其他業(yè)業(yè)主帶來的破破壞影響比較較，假設利益益小于破壞，，那么就可以以認定為“損損害了其他業(yè)業(yè)主合法權益益〞。第十四頁，共共三十七頁。。二、不得隨意意住宅改商戶戶?物權法?并并未制止業(yè)主主將住宅改為為商戶，但明明確規(guī)定需要要遵守法律、、法規(guī)的規(guī)定定并需經有利利害關系的業(yè)業(yè)主同意(tóngyì)。目前關于業(yè)主主該商戶的相相關規(guī)定包括括：1、需要到工工商局登記。。〔?國家工工商行政管理理總局關于住住所(經營場場所)登記有有關問題的通通知?明確規(guī)規(guī)定了需要登登記以及登記記所需材料。?！?、需要經所所有有利害關關系的業(yè)主同同意。?最高人民法法院關于審理理建筑物區(qū)分分所有權糾紛紛案件詳細應應用法律假設設干問題的解解釋?第十一一條：業(yè)主將將住宅改變?yōu)闉榻洜I性用房房，未按照物物權法第七十十七條的規(guī)定定經有利害關關系的業(yè)主同同意，有利害害關系的業(yè)主主懇求排除妨妨害、消除危危險、恢復原原狀或者賠償償損失的，人人民法院應予予支持。將將住宅改改變?yōu)榻洜I性性用房的業(yè)主主以多數(shù)有利利害關系的業(yè)業(yè)主同意其行行為進展抗辯辯的，人民法法院不予支持持。第十五頁，共共三十七頁。。三、住宅裝飾飾裝修的特別別限制我國對物業(yè)裝裝飾裝修管理理的規(guī)定主要要表達在兩個個法律文件中中：〔一〕?物業(yè)業(yè)管理條例?該條例涉及到到裝飾裝修的的規(guī)定包括以以下兩條。第53條：業(yè)業(yè)主需要裝飾飾裝修房屋(fángwū)的，應當事先先告知物業(yè)管管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)應當將房屋屋裝飾裝修中中的制止行為為和本卷須知知告知業(yè)主。。第46條：對對物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內違背有有關治安、環(huán)環(huán)保、物業(yè)裝裝飾裝修和使使用等方面法法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的行為，，物業(yè)管理企企業(yè)應當制止止，并及時向向有關行政管管理部門報告告。有關行政管理理部門在接到到物業(yè)管理企企業(yè)的報告后后，應當依法法對違法行為為予以制止或或者依法處理理。〔二〕?住宅宅室內裝飾裝裝修管理方法法?是專門的的裝飾裝修管管理的部門規(guī)規(guī)章。第十六頁，共共三十七頁。。三、裝飾裝修修(zhuāngxiū)本卷須知裝飾裝修在物物業(yè)領域是不不可防止的一一個環(huán)節(jié)，且且在實務中因因裝飾裝修導導致的鄰里沖沖突、業(yè)主(yèzhǔ)與物業(yè)公司司的沖突較較多，因此此為了標準準業(yè)主(yèzhǔ)的裝飾裝修修行為，法法律規(guī)定了了嚴格的操操作程序及及業(yè)主(yèzhǔ)應遵守的相相關義務。。第十七頁，，共三十七七頁。報建程序(chéngxù)提交(tíjiāo)材料告知〔重點點(zhòngdiǎǎn)〕裝修制止和和本卷須知知簽訂協(xié)議監(jiān)視檢查開工驗收一、裝飾裝裝修流程第十八頁，，共三十七七頁?！惨弧硤蠼ńǔ绦颍合蛭飿I(yè)企業(yè)業(yè)或管理單單位申請，，填申請表表?！捕程崽峤?tíjiāo)材料〔1〕房屋屋所有權證證〔或者證證明其合法法權益的有有效(yǒuxiào)憑證〕?！?〕申請請人身份證證件。〔3〕非業(yè)業(yè)主使用人人還需提供供業(yè)主同意意裝飾(zhuāāngshì)裝修的書面面證明。〔4〕委托托裝飾裝修修企業(yè)施工工的，需提提供該企業(yè)業(yè)相關資質質證書的復復印件?！?〕裝飾飾裝修方案案。變動建筑主主體或者承承重構造的的，需提交交原設計單單位或者具具有相應資資質等級的的設計單位位提出的設設計方案。。經有關部門門批準裝修修方案的批批準文件。。第十九頁，，共三十七七頁。〔三〕告知知〔重點、、難點〕1、裝修制制止(zhìzhǐ)事項裝修(zhuāāngxiū)行為一1〕先試分分析以下裝裝修行為(xíngwéi)是否妥當？？大梁能動嗎嗎？大梁是承重重構件，不不能隨意動動！第二十頁，，共三十七七頁。裝修(zhuāāngxiū)行為二陽臺能改為為(ɡǎiwéi)廚房嗎？第五條第二二項：不能能將沒有防防水要求的的房間或者者陽臺(yángtái)改為衛(wèi)生間間、效勞勞間第二十一頁頁，共三十十七頁。裝修(zhuāāngxiū)行為三保溫(bǎowēn)墻節(jié)能(jiénénɡɡ)窗節(jié)能綠化因裝修破壞壞節(jié)能設施施，可以嗎嗎？第五條第四四項：不得得損壞房屋屋原有節(jié)能設設施，降低低節(jié)能效果果。第二十二頁頁，共三十十七頁。裝修(zhuāāngxiū)行為四鋪磚構造(gòuzào)層水泥層任意處理(chǔlǐ)大廳地面，，可以嗎？？第五條第五五項：不得得影響建筑筑構造和使使用平安的的行為。第七條：住住宅室內裝裝飾裝修超超過設計標標準或標準準增加樓面面荷載的，，應當經原原設計單位位或具有相相應資質等等級的設計計單位提出出設計方案案。構造層關系系房屋平安安，水泥層層起到保護護構造層的的用．不得得隨意破壞壞！第二十三頁頁，共三十十七頁。?住宅室內內裝飾裝修修管理(guǎnlǐ)方法?第5條規(guī)定，，住宅室內內裝飾裝修修活動制止止以下行為為：〔1〕未經經原設計單單位或者具具有相應資資質等級的的設計單位提出設設計方案，，變動(biàndòng)建筑主體和和承重構造造〔2〕將沒沒有防水要要求的房間間(fángjiān)或者陽臺改改為衛(wèi)生間間、效勞勞間。〔3〕擴大大承重墻上上原有的門門窗尺寸，，撤除連接陽陽臺的磚磚、混凝凝土墻體。?！?〕損壞壞房屋原有有節(jié)能設施施，降低節(jié)節(jié)能效果。?！?〕其他他影響建筑筑構造和使使用平安的的行為。第二十四頁頁，共三十十七頁。裝修(zhuāāngxiū)行為五1〕先試分分析以下裝裝修行為是是否(shìfǒu)妥當？2、裝修(zhuāāngxiū)應本卷須知知搭建建筑物物、構筑物物，可以嗎嗎？第六條第一一項：要經經過城市規(guī)規(guī)劃部門批批準第二十五頁頁，共三十十七頁。裝修(zhuāāngxiū)行為六能封陽臺(yángtái)嗎？能在外面(wàimiàn)隨意裝空調調嗎？第六條第二二項：改變變住宅外立立面，在非非承重墻上上開門、窗窗要經過城城市規(guī)劃部部門批準第二十六頁頁，共三十十七頁。第六條第三三項規(guī)定：：改動供暖(ɡònɡɡnuǎǎn)管道和設施施，要經供供暖(ɡònɡɡnuǎǎn)管理單位批批準改動供暖(ɡònɡɡnuǎǎn)管道和設施施可以嗎？？裝修(zhuāāngxiū)行為七同樣道理：：第六條第第四項規(guī)定定：拆改燃氣管管道和設施施,要經燃氣管管理單位批批準第二十七頁頁，共三十十七頁。28第八條：改改動衛(wèi)生間間、廚房(chúfáng)間防水層的的，應當按照防水標標準訂施工工方案，并并做閉水試試驗。裝修(zhuāāngxiū)行為八第二十八頁頁，共三十十七頁。2〕小結得得出結論：：A、裝修活活動中未經經批準不得得有四項的的行為(xíngwéi)即為?住宅宅室內裝飾飾裝修管理理方法?第第６條的規(guī)規(guī)定：〔2〕改變變住宅(zhùzhái)外立面，在非承重外外墻上開、、窗?！?〕拆改改供暖(ɡònɡɡnuǎǎn)管道和設施施。〔4〕拆改改燃氣管道道和設施。。應當經城市規(guī)劃行行政主管部部門批準應經供暖管理單單位批準應經燃氣管理單單位批準〔1〕搭建建建筑物、、構筑物。。第二十九頁頁，共三十十七頁。B、要注意意(zhùyì)的兩條規(guī)定定〔第７條條和第８條條的規(guī)定〕〕第七條：住住宅室內裝裝飾裝修(zhuāāngxiū)超過設計標標準或標準準增加樓面面荷載的，，應當經原原設計單位位或具有相相應資質等等級的設計計單位提出出設計方案案。第八條：改改動衛(wèi)生間間、廚房間間防水(fánɡɡshuǐ)層的，應當當按照防水水(fánɡɡshuǐ)標準訂施工工方案，并并做閉水試試驗。第三十頁，，共三十七七頁。1、更改空空間：將三個臥室室改為四個個臥室，打打了一個承承重墻后砌砌了兩面墻墻。封閉了觀景景陽臺并加加了防護欄欄，撤除了連接接陽臺的磚磚、混凝土土墻體，將將陽臺與原原室內空間間連為一體體；2、將與次次臥室相鄰鄰(xiāānɡlín)的的儲藏室改改為第二個個衛(wèi)生間；；3、在一個個非承重墻墻上部開了了一扇窗，，在非承重重墻下部打打了一個高高2米、寬寬1米的長長方形空間間，準備設設置一下““隱形酒柜柜〞，結果果使一墻之之隔的業(yè)主主李某家中中已經貼好好的壁畫出出現(xiàn)鼓泡和和局部破裂裂的現(xiàn)象；；4、敲掉了了衛(wèi)生間地地面的瓷磚磚，代之以以“馬賽克克〞，結果果使衛(wèi)生間間地面的構構造層和防防水層受到到破壞，樓樓下的業(yè)主主陳某的衛(wèi)衛(wèi)生間因此此出現(xiàn)了滲滲水問題。。5、對原暖暖氣管道改改線以增加加冬季洗澡澡的溫度，，造成供暖暖水流阻滯滯，結果使使樓下5戶戶居民的暖暖氣溫度一一直上不去去，冬季室室溫甚至達達不到10度。案例(ànlì)考慮：【案例１】】某業(yè)主張張某購置了了花苑小區(qū)區(qū)位于頂層層的新房后后進展了裝裝修。其其裝修行為為是否妥當當(tuǒdang)，違背了哪哪些法律規(guī)規(guī)定？第5條第1項〔主體體、承重〕〕第6條第2項〔經規(guī)規(guī)劃部門批批準〕第5條第3項第5條第2項不違背行政政法規(guī)，但但不能進犯犯別人權益益第八條〔防防水施工，，閉水試驗驗〕第6條第3項經供暖單單位批準第三十一頁頁，共三十十七頁?！菜摹澈炗営喿≌覂葍妊b飾裝修修(zhuāāngxiū)效勞協(xié)議裝修人或裝裝修人和裝裝飾裝修企企業(yè)，應當當與物業(yè)管管理單位(dānwèi)簽訂住宅室室內裝飾裝裝修管理效效勞協(xié)議。。該協(xié)議應應當包括以以下內容：：〔1〕裝飾飾裝修工程程的施行內內容?！?〕裝飾飾裝修工程程的施行期期限?！?〕允許許施工的時時間?！?〕廢棄棄物的清運運與處理。?！?〕住宅宅外立面設設計及防盜盜窗的安裝裝要求?！?〕制止止行為和本本卷須知。。〔7〕管理理效勞費用用。〔8〕違約約責任?！?〕其他他需要約定定的事項。。裝修(zhuāāngxiū)協(xié)議第三十二頁頁，共三十十七頁。〔五〕監(jiān)視視(jiānshì)檢查1、監(jiān)視(jiānshì)檢查的主體體：有關行政部部門第18條物業(yè)管理企企業(yè)(qǐyèè)第17條、20條任何單位和和個人第21條第三十三頁頁，共三十十七頁。2、監(jiān)視檢檢查(jiǎnchá)的內容：自覺限定每每天施工的的時間(shíjiān)，降低施工工噪音，減減少環(huán)境污污染按照規(guī)定位位置、方式式(fāngshì)和時間堆放放和清運廢廢物裝飾裝修工工程使用的的材料和設設備必須符合國國家標準，，有質量檢檢驗合格證證明和有中中文標識的