/房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要會計核算與稅收處理第一節(jié)概述房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益,具有位置固定、不可移動、使用長期、個別性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)國民經(jīng)濟計劃、土地利用計劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，對一個開發(fā)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、民用住宅、工業(yè)通用廠房、商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓等實行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一組織興建，以取得房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最佳結(jié)合,為城市的未來發(fā)展提供有效的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國民經(jīng)濟的晴雨表和風(fēng)向標(biāo),與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)。近十多年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟增長的支柱業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),其貢獻的所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等稅收收入已成為我國稅收收入的重要組成部分。一.房地產(chǎn)是一個特殊的生產(chǎn)產(chǎn)品,它具有以下一些特點：房地產(chǎn)商品的地域性與單一性。房地產(chǎn)最突出的特點是與土地相聯(lián)，以土地為依托,具有固定性、區(qū)域性。因此房地產(chǎn)的交易只是產(chǎn)權(quán)的交易,而不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的流動交易。由于這一特點,使房地產(chǎn)又具有了單一性的特點，因為在同一塊土地上只能建一棟房屋，且會在較長時間內(nèi)存在。同樣的設(shè)計圖紙,由于建在了不同的地理位置上,房屋就具有了不同的價值。即使建在了同一位置上，由于不同的樓層和朝向,房屋的價值也有所不同.房地產(chǎn)商品的雙重性與風(fēng)險性。與一般的消費品比較，房地產(chǎn)不僅可用于消費，自家居住，同時也可以作為投資品，通過出租房屋或出售房屋,收取租金或賺取買賣的差價.因此它具有保值、增值的功能。但是投資與風(fēng)險同在，房地產(chǎn)商品的單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量的開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境，不但自身受到影響，而且會導(dǎo)致銀行的金融危機,甚至?xí)鸾?jīng)濟的蕭條。房地產(chǎn)商品的不可替代性。按照西方經(jīng)濟學(xué)的理論，一種商品價格的變動會受到與其相關(guān)的商品價格變動的影響.相關(guān)商品分為互補商品和替代商品兩類。而房地產(chǎn)商品由于其與土地相連,不可流動，決定了它幾乎不存在可替代的商品。資金密集型與對金融資金的依賴性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從規(guī)劃設(shè)計開始,經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成,具有建設(shè)周期長，資金需求量大,投資回收期長，資金運行連續(xù)性強，最終商品價值大的特點。這就決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無論是房地產(chǎn)的投資者還是購買者，都需要金融機構(gòu)的強有力的支持.房地產(chǎn)價格確定的多因素性.房地產(chǎn)價格主要是由房地產(chǎn)建造的成本和市場的供給與需求決定的。一般商品的需求會受到人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)、消費者收入水平以及社會收入分配的均等化程度、消費者偏好或社會消費風(fēng)尚等因素的影響。這些因素也影響房地產(chǎn)價格。但由于房地產(chǎn)業(yè)的特征所決定，房地產(chǎn)價格還會受出租房屋的租金、金融市場的利率、對未來房地產(chǎn)價格變化的預(yù)期、房屋周邊的環(huán)境以及政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策等多種因素的影響。房地產(chǎn)市場競爭的不完全性。一般意義的完全競爭市場需要具備以下條件：一是市場信息較充分;二是商品同質(zhì)，可以互相替代；三是買賣雙方自由進出,交易數(shù)量眾多;四是完全開放.而房地產(chǎn)市場恰恰不具備上述四個條件。二．房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的迅猛發(fā)展，目前不僅已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是國家稅收收入的一項重要來源。根據(jù)近期國家有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)不論是在國民經(jīng)濟發(fā)展期中,還是在經(jīng)濟衰退前,國民經(jīng)濟增速1２％,房地產(chǎn)直接和間接貢獻是３%以上，也有數(shù)據(jù)表明，有些地方土地出讓金收入和房地產(chǎn)稅收收入已占地方財政收入少則30%、多則50％，甚至所占比例還更多。、下面僅以普通多層商品住宅為例（別墅、高層住宅、商鋪除外）,闡明各種稅收、規(guī)費、成本、利潤所占比例如下：１、國家財政所得總共占46.5％，其中土地是大頭，平均占比高達２９.5％(含契稅、土地閑置費、測量費、登記費、手續(xù)費等）；各種稅金約占11.5％(包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、人防建設(shè)資金、防洪保安基金、殘疾人就業(yè)保障金等）;另外就是各項建設(shè)規(guī)費約占５.5%（其中城市建設(shè)配套費、人防費是大頭,共計十七項收費）。2、房屋開發(fā)成本約占46%，其中房屋土建及水電安裝成本占２7.５％，（如淮安市多層框架并帶半地下車庫目前建筑成本平均為1１６8元/平方米，而商品房平均售價4250元/平方米的）；基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施等占５.5%；開發(fā)間接費用約占1．2％；其他開發(fā)費用占１1．8％(包括管理費用約占2．５％、銷售及廣告、宣傳費用約占5。5%、貸款利息支出約占3.8%）。3、開發(fā)商的利潤約占７．5％左右。這一水平也基本上符合當(dāng)前國際國內(nèi)特別是我市的實際水平。因為世界房地產(chǎn)市場的利潤率也僅為5％-7％,國家稅務(wù)總局企業(yè)所得稅稅源報表統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算中各行業(yè)利潤率測算結(jié)果也曾公布過房地產(chǎn)企業(yè)利潤率為6％,另外,現(xiàn)在物價部門對經(jīng)濟適用房、中低價商品房、征地拆遷安置房(只允許開發(fā)商利潤水平必須控制在3%以內(nèi)）。普通住宅商品房實行“政府指導(dǎo)價”管理，把開發(fā)商的銷售利潤率嚴(yán)格控制在規(guī)定的幅度內(nèi)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲取過高利潤率的可能性極其有限。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目的設(shè)置及運用為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算,提高會計信息質(zhì)量,便于貫徹執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》,財政部于1９93年1月7日頒發(fā)了（93)財會字第02號關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的通知,財政部又于2000年12月29日頒發(fā)了財會［2000]25號關(guān)于印發(fā)《企業(yè)會計制度》的通知,根據(jù)上述兩個通知精神,目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目一般可以按下列科目進行設(shè)置.第一資產(chǎn)類:一、流動資產(chǎn)(一)貨幣資金1、現(xiàn)金核算企業(yè)的庫存現(xiàn)金2、銀行存款核算企業(yè)存入銀行的各種存款3、其他貨幣資金核算右側(cè)各類存款存入和轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)。(1）外埠存款是指企業(yè)到外地臨時或零星采購時,匯往采購地銀行開辦采購專戶的款項。（２)銀行匯票存款指企業(yè)為取得銀行匯票,按照規(guī)定存入銀行的款項（3）銀行本票存款指企業(yè)為取得銀行本票按照規(guī)定存入銀行的款項。銀行本票是申請人將款項交存銀行,由銀行簽發(fā)的承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù),分定額和不定額兩種。（4)信用卡存款指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項。信用卡是可以存入現(xiàn)金的，但標(biāo)準(zhǔn)信用卡存款沒有利息，且存進的錢再取出來需要繳納手續(xù)費.（5）存出投資款指企業(yè)已存入證券公司但尚未進行短期投資的現(xiàn)金。（二）存貨1、庫存材料又稱勞動對象2、委托加工材料3、庫存設(shè)備4、低值易耗品5、開發(fā)產(chǎn)品（勞動產(chǎn)品)（1)分期收款開發(fā)產(chǎn)品(２)出租開發(fā)產(chǎn)品（３)周轉(zhuǎn)房６、開發(fā)成本（1）土地征用費及拆遷補償費(2）前期工程費(3）建筑安裝工程費（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(5）公共配套設(shè)施費（6）開發(fā)間接費（三）短期投資核算企業(yè)購入能隨時變現(xiàn)并且持有時間不超過一年(含1年）的投資。包括各種股票、債券、基金等.(四）應(yīng)收票據(jù)1、商業(yè)承兌匯票是由在承兌銀行開立存款賬戶的存款人出票,向開戶銀行申請并經(jīng)銀行同意承兌的，保證在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù)。商業(yè)承兌匯票以銀行以外的付款人承兌,有一定的支付風(fēng)險，銀行承兌匯票無支付風(fēng)險，且可向銀行貼現(xiàn)提前獲取資金.2、銀行承兌(五）結(jié)算資金1、應(yīng)收賬款核算企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租等業(yè)務(wù)應(yīng)向?qū)Ψ绞杖〉目铐棧病㈩A(yù)付賬款核算企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包、供應(yīng)單位的工程款、備料款、購貨款3、其他應(yīng)收款核算企業(yè)除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款以外的其他各種應(yīng)收、暫付款項４、應(yīng)收補貼（六)待攤費用核算企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期成本分別負擔(dān)的分?jǐn)偲谠谝荒暌詢?nèi)的各項費用。（七）待處理流動資產(chǎn)凈損失核算企業(yè)在清查財產(chǎn)過程中查明的各種流動財產(chǎn)物資的盤盈、盤虧和毀損，其盤盈、盤虧和毀損額經(jīng)批轉(zhuǎn)后在“管理費用”科目中核算。（八)一年內(nèi)到期的長期債券投資指企業(yè)購入的在一年內(nèi)（不含一年）不能變現(xiàn)或不準(zhǔn)備隨時變現(xiàn)的債券和其他債權(quán)投資.（九）其他流動資產(chǎn)二、固定資產(chǎn)(一）經(jīng)營用固定資產(chǎn)1、開發(fā)經(jīng)營用房屋、建筑物2、機械設(shè)備3、運輸設(shè)備4、試驗設(shè)備及儀器儀表5、辦公管理設(shè)備用具6、其它(二）非經(jīng)營用固定資產(chǎn)1、職工宿舍包括其使用的房屋、設(shè)備和其他固定資產(chǎn)2、食堂３、浴室4、理發(fā)室5、托兒所6、醫(yī)務(wù)室7、其它（三）累計折舊累計折舊是固定資產(chǎn)的備抵科目（四)在建工程核算企業(yè)進行各項固定資產(chǎn)購建工程所發(fā)生的實際支出。包括新建固定資產(chǎn)工程，改、擴建固定資產(chǎn)工程以及購入需要安裝設(shè)備的安裝工程等。（五)待處理財產(chǎn)損溢核算企業(yè)在清查固定資產(chǎn)過程中查明的各類固定資產(chǎn)的盤盈、盤虧和毀損,其盤盈、盤虧和毀損額經(jīng)批轉(zhuǎn)后在“營業(yè)外收入(或支出）”中核算。三、無形資產(chǎn)核算企業(yè)的專利權(quán)、非專利技術(shù)、商譽、租賃權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)等各種無形資產(chǎn)的價值。四、遞延資產(chǎn)核算企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用,包括開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的固定資產(chǎn)修理支出和其他待攤費用。五、遞延稅款借項因會計利潤與應(yīng)稅所得存在時間性差異,當(dāng)會計利潤計算的所得稅費用＜按應(yīng)稅所得計算的應(yīng)交所得稅時，其差額記入遞延稅款的借方（即借項),反之記入遞延稅款的貸方(即貸項)。六、長期投資指不滿足短期投資條件的投資,即不準(zhǔn)備在一年或長于一年的經(jīng)營周期之內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的投資。包括股票投資、債劵投資、其他股權(quán)投資等第二負債類：一、流動負債（一)短期借款核算企業(yè)向金融機構(gòu)借入的期限在一年以下的各種借款。(不包括向其他單位和個人的借款)（二）應(yīng)付票據(jù)核算企業(yè)對外發(fā)生債務(wù)時開出、承兌的商業(yè)匯票.企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)備查簿”。1、銀行承兌匯票2、商業(yè)承兌匯票（三）應(yīng)付賬款核算企業(yè)因購買材料物資和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價款以及出包工程應(yīng)付的工程價款(四）預(yù)收賬款核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的購房定金或預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金其他應(yīng)付款核算企業(yè)應(yīng)付、暫收的款項（包括購房定金、訂金、認購金等)(五)應(yīng)付工資（或應(yīng)付職工薪酬)核算企業(yè)應(yīng)付給職工的工資，不論是否當(dāng)月支付都應(yīng)通過本科目核算。但發(fā)給職工的醫(yī)藥費、福利補助、退休費等不在本科目核算（六)應(yīng)付福利費該科目僅指07年末企業(yè)尚未使用完的余額，從2008年1月1日起已不實行計提的方法，在不超過工資薪金總額14%的范圍內(nèi)據(jù)實列支。直接記入管理費用——福利費科目。(七)應(yīng)交稅金核算企業(yè)應(yīng)交納的各種稅金。企業(yè)交納的印花稅、耕地占用稅以及不需預(yù)計的其他應(yīng)交稅金不在本科目核算.(八）未付利潤核算企業(yè)應(yīng)付給投資人的利潤，包括應(yīng)付國家、其他單位以及個人的投資利潤。(九）其他未交款核算企業(yè)除應(yīng)交稅金、應(yīng)付利潤以外的其他各種應(yīng)上交的款項，如教育費附加（十）預(yù)提費用核算企業(yè)預(yù)提計入成本、費用但尚未實際支出的各項費用,除房地產(chǎn)企業(yè)另有規(guī)定外,其他企業(yè)年末一般不留余額(十一）一年內(nèi)到期的長期負債（這只是資金的分類，并不是會計科目名稱,他是指在一年內(nèi)將要償還的長期負債）（十二）其他流動負債二、長期負債（一）長期借款核算企業(yè)向金融機構(gòu)借入的一年期以上的各種借款(二)應(yīng)付債券核算企業(yè)為籌集長期資金而實際發(fā)行的債券及應(yīng)付的利息。(三）長期應(yīng)付款核算企業(yè)除長期借款和應(yīng)付債券以外的其他各種長期應(yīng)付款，如融資租賃方式下企業(yè)應(yīng)付未付的融資租入固定資產(chǎn)的租賃費等(四）其他長期負債第三所有者權(quán)益一、實收資本核算企業(yè)實際收到的投資人投入的資本（一）國家資本金（二)法人資本金（三)個人資本金（四)外商資本金二、資本公積包括接受捐贈、資本溢價、法定資產(chǎn)重估增值、資本匯率折算差額等.三、盈余公積核算企業(yè)按照規(guī)定從稅后利潤中提取的盈余公積及公益金，分為法定盈余公積和公益金.法定盈余公積在其累計提取額未達到注冊資本5０％時，均按稅后利潤10％提取，公益金按5％—10％提取。四、未分配利潤核算企業(yè)利潤的分配（或虧損的彌補)和歷年分配（或彌補)后的結(jié)存余額。第四損益類：一、收益（一）經(jīng)營收入1、土地轉(zhuǎn)讓收入2、商品銷售收入(開發(fā)產(chǎn)品：住宅、商鋪、車庫等）3、配套設(shè)施銷售收入4、代建工程結(jié)算收入5、出租產(chǎn)品租金收入（二）其他業(yè)務(wù)收入1、商品房售后服務(wù)收入2、材料銷售收入3、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入4、固定資產(chǎn)出租收入5、其它業(yè)務(wù)收入（三）營業(yè)外收入1、固定資產(chǎn)盤盈及固定資產(chǎn)處理凈收益2、無法支付的各項應(yīng)付款３、罰款收入4、其它與經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的收入（四)投資收益核算企業(yè)因?qū)ν馔顿Y而取得的經(jīng)濟利益二、支出（一）經(jīng)營成本核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本.（二）銷售費用為銷售而發(fā)生的各項費用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費,產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費，產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告、宣傳費、展覽費以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的員工工資、福利費、辦公費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用。如委托代銷的，付給代銷機構(gòu)的傭金也在此費用中列支。（三)經(jīng)營稅金及附加核算應(yīng)由當(dāng)月經(jīng)營收入負擔(dān)的經(jīng)營稅金及附加,包括應(yīng)交的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等，應(yīng)繳納的土地增值稅也含在其中。(四）管理費用核算企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用和房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅以及流動資產(chǎn)、壞帳損失等。（五)財務(wù)費用在開發(fā)期間用于開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的貸款利息支出不在此費用中核算，應(yīng)在“開發(fā)成本—開發(fā)間接費—利息支出”中列支.（六)營業(yè)外支出包括：固定資產(chǎn)盈虧、處置固定資產(chǎn)凈損失、非常損失(所有財產(chǎn)損失都必須向稅務(wù)機關(guān)報批)、罰款支出、捐贈支出等與經(jīng)營無關(guān)的支出。（七)其他業(yè)務(wù)支出核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費用、經(jīng)營稅金及附加等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要會計核算及涉稅事項房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)既不同于工業(yè)生產(chǎn)又不同于商業(yè)銷售,它具有開發(fā)周期長、資金投入多、涉外部門多、涉及稅種多等特點。在組織會計核算時首先必須考慮上述特點的要求,因此，對財務(wù)人員的要求就更高,要求財會人員不但具有熟練的財會核算技能和組織協(xié)調(diào)能力,還要具有豐富的稅收知識。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點及其開發(fā)業(yè)務(wù)的進程，財務(wù)核算工作大體可分為六個階段，即：一、成立公司（即開辦籌建)階段；二、征地拆遷階段;三、開發(fā)施工階段；四、期間管理階段；五、組織銷售階段;六、收益分配階段.下面按照房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的進程，按階段地將主要會計核算及涉稅的賬務(wù)處理分述如下.一、成立公司(即開辦籌建階段）（一）關(guān)于開辦期的確定及費用分?jǐn)倖栴}⑴根據(jù)2007年7月17日市國稅局向省局請示精神，籌建期的確定：從企業(yè)領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照起，到建委頒發(fā)房屋開發(fā)建筑許可證止。⑵蘇國稅函［2０09］85號通知第四條規(guī)定：對2008年1月１日以后發(fā)生的開辦費金額在50萬元以下的可一次性扣除，50萬元（含)以上的在不短于三年的期限內(nèi)均勻扣除。對2008年１月1日以前未攤銷完的開辦費,未攤銷金額在50萬元以下的，可一次性扣除；50萬元（含）以上的按三年減去已攤銷年限后的剩余年限均勻扣除。⑶國稅函［2010］７９號《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》第七條．企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度問題規(guī)定“企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出,不得計算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函〔２0０9〕9８號)第九條規(guī)定執(zhí)行。"國稅函［2００9]98號通知第九條規(guī)定：(籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定,不得改變。（注：個人認為上述兩個文互補：一個不計算為虧損年度，一個是可以當(dāng)年一次性扣除）（二)常見會計業(yè)務(wù)及涉稅事項的處理1.收到投資者投資:借：銀行存款（如是現(xiàn)金也需先存入銀行,便于驗資）固定資產(chǎn)(指投入的房屋、設(shè)備、儀器儀表等,但必須要對資產(chǎn)進行評估）貸:實收資本(二級科目注明投資者名稱）(注:投資形式還有其他，如：以原輔材料、產(chǎn)成品、土地使用權(quán)、商譽進行投資等）２.增資擴股:借：銀行存款、固定資產(chǎn)、原材料、無形資產(chǎn)等科目貸：資本公積（本科目按形成資本公積的類別進行明細核算）根據(jù)上述業(yè)務(wù)涉及的稅收政策主要是印花稅：（１）、資金賬薄。是反映生產(chǎn)經(jīng)營單位“實收資本”與“資本公積”金額增減變化的賬簿?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于資金帳簿印花稅問題的通知，國稅發(fā)[１994］025號》規(guī)定：一、生產(chǎn)經(jīng)營單位執(zhí)行“兩則”后，其“記載資金的賬簿"的印花稅計稅依據(jù)改為“實收資本”與“資本公積"兩項的合計金額。稅率為:萬分之五；二、企業(yè)執(zhí)行“兩則”啟用新賬簿后，其“實收資本”和“資本公積"兩項的合計金額大于原已貼花資金的，就增加的部分補貼印花。（2)、其他營業(yè)帳薄:是反映除資金資產(chǎn)以外的其他生產(chǎn)經(jīng)營活動內(nèi)容的賬薄，即除資金賬薄以外的，歸屬于財務(wù)會計體系的生產(chǎn)經(jīng)營賬冊，包括日記賬薄和各明細分類賬薄.按件貼花,每件五元。３．向金融部門申請貸款：借:銀行存款貸：短期借款（一年內(nèi)）、長期借款(一年外）此項業(yè)務(wù)主要涉稅事項有：⑴按借款合同中的借款總額的萬分之零點五申報繳納印花稅；⑵借款用之于開發(fā)建設(shè)的其借款利息要作資本化處理，也就是說今后對結(jié)付的利息要通過“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用—利息支出”進行核算;⑶由于投資者投資未到位而發(fā)生借款的利息支出扣除問題，根據(jù)國稅函[20０9]３12號以及根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的,該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息,相當(dāng)于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除.具體計算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊資本占借款總額的比例計算,公式為：企業(yè)每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額(企業(yè)一個年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計算期不得扣除的借款利息額之和）。例:某房地產(chǎn)公司注冊資金5００0萬元，實收資本4000萬元，未繳足注冊資金1000萬元，現(xiàn)向銀行申請貸款28００萬元，月息7．2‰，貸款時間六個月，該項期間不得扣除的借款利息=2800×７．2‰×6×1000÷２800=43.2萬元⑷．關(guān)于銀行變相收息問題，目前有不少金融部門為了自身的利益利用企業(yè)向其貸款的機會,以“顧問費、咨詢費、風(fēng)險評估費、技術(shù)咨詢費、資金監(jiān)管費”等名義變相向企業(yè)收取利息，對于這部分收取的費用究竟如何賬務(wù)處理，目前國、地稅兩局各執(zhí)一詞，國稅二處要求記入“開發(fā)成本-間接費用—利息支出”而地稅要求記入“管理費用-咨詢費”。(我個人認為，如果從實質(zhì)重于形式的角度去考慮,變相收息是因貸款而引起，因此進行資本化處理,應(yīng)該比較合理）4.購置家具、器具、電腦、辦公用品(指單位價值較高,使用年限一年以上的)、車輛等屬于固定資產(chǎn)范疇的各類資產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款、應(yīng)付賬款（如果先預(yù)付貨款也可貸預(yù)付賬款科目）５。支付開辦費：借：長期待攤費用(開辦費:人員工資、福利費、辦公費、水電郵電費、差旅費、低值易耗品攤銷等)貸:現(xiàn)金(或銀行存款)涉稅注意事項：⑴.國稅函[201０]號文中第七條關(guān)于：企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度問題指出：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》(國稅函〔２0０9〕98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。⑵．對無償租賃的房屋別忘記代申報繳納房產(chǎn)稅。財稅地［1９86］8號《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》的通知中的第七條解釋：納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。另外，蘇地稅函［２0０3］１0號對無錫市地方稅務(wù)局的批復(fù)第二條規(guī)定：對納稅人出租房產(chǎn)的行為，不論按房產(chǎn)原值計征的房產(chǎn)稅稅額是否超過按租金計征的房產(chǎn)稅稅額，均應(yīng)從租計征房產(chǎn)稅。⑶國稅發(fā)[2000］第０84號通知第八章第五十二條對會議費證明材料作出了如下規(guī)定：會議費證明材料應(yīng)包括:會議時間、地點、出席人員、內(nèi)容、目的、費用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等.差旅費的證明材料應(yīng)包括:出差人員姓名、地點、時間、任務(wù)、支付憑證等。⑷。發(fā)票內(nèi)容開成“禮品”、“辦公用品”“勞保用品”“電腦耗材"等字樣不允許扣除“禮品”、“辦公用品”、“勞保用品"“電腦耗材”不是實物名稱，如果這樣填寫的發(fā)票,一般不得作為報銷憑證。即使入賬了，也要進行納稅調(diào)整。假如一次購進數(shù)量很多,則品名欄目可以簡寫“禮品”“辦公用品”“勞保用品”“電腦耗材”，同時附蓋有對方公章的銷貨清單，經(jīng)審批后也可以入賬。⑸。同時符合以下條件的“白條"可作扣稅依據(jù)：①費用合法真實;②費用與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)；③符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)；④費用本身不具“經(jīng)營活動”特征⑹．關(guān)于業(yè)務(wù)招待費的范圍及稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)在稅務(wù)執(zhí)法實踐中通常將業(yè)務(wù)招待費的支付范圍界訂為：①。經(jīng)營用餐飲、香煙、酒水、食品、茶葉等支出;②。經(jīng)營用禮品、安排客戶旅游產(chǎn)生的費用③．經(jīng)營所需娛樂活動的費用支出。根據(jù)新企業(yè)所得稅法實施條例第四十三條，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出,按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè))收入的５‰。⑺關(guān)于母、子公司間收費問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(國稅發(fā)〔2008〕86號)規(guī)定，母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費用，應(yīng)按照獨立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價格,作為企業(yè)正常的勞務(wù)費用進行稅務(wù)處理。母公司向其子公司提供各項服務(wù),雙方應(yīng)簽訂服務(wù)合同或協(xié)議,明確規(guī)定提供服務(wù)的內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)及金額等,凡按上述合同或協(xié)議規(guī)定所發(fā)生的服務(wù)費，母公司應(yīng)作為營業(yè)收入申報納稅;子公司作為成本費用在稅前扣除。6.發(fā)放員工工資:⑴借：應(yīng)付工資(或應(yīng)付職工薪酬）貸：銀行存款、現(xiàn)金、應(yīng)交稅金、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款等有關(guān)科目⑵月末進行工資金分配；借:長期待攤費用—籌建人員工資貸：應(yīng)付工資⑶申報并繳納代扣的個稅時：借：銀行存款貸:應(yīng)交稅金—個人所得稅主要涉稅事項：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》國務(wù)院令512號第三十八條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出,準(zhǔn)予扣除。所謂工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動報酬,《實施條例》第四十、四十一、四十二條所稱的“工資薪金總額”，是指企業(yè)按照本通知第一條規(guī)定實際發(fā)放的工資薪金總和，包括基本工資、獎金、津貼、補貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出。不包括企業(yè)的職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費以及養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金。屬于國有性質(zhì)的企業(yè),其工資薪金，不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額;超過部分,不得計入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除.企業(yè)對工資薪金支出沒有限額，但必須按規(guī)定繳納個人所得稅。對合理的判斷，《實施條例》第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關(guān)管理機構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定實際發(fā)放給員工的工資薪金。另外，對合理的判斷也可以從雇員實際提供的服務(wù)與報酬總額在數(shù)量上是否配比、合理進行判斷，凡是符合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)而發(fā)生的工資薪金支出都可以在稅前據(jù)實扣除?！昂侠砉べY薪金”可按以下原則掌握：企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度;企業(yè)制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平（一般不超過同行業(yè)的三倍，高管人員可不超過本企業(yè)員工平均工資的15倍）;注：符合≠等于企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進行的;企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)；有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。要注意的是：⑴所謂“企業(yè)發(fā)生的",是指:必須是實際發(fā)生的工資支出。對于企業(yè)因資金緊張欠員工工資，采取預(yù)提方式尚未支付的所謂應(yīng)付工資薪金支出，不能在其未支付的這個納稅年度內(nèi)扣除,只有等到實際發(fā)生后才準(zhǔn)予稅前扣除。⑵工資薪金的發(fā)放對象：在本企業(yè)任職或者受雇的員工,應(yīng)包括臨時工.但企業(yè)應(yīng)按《勞動法》、《勞動合同法》等有關(guān)規(guī)定用人.⑶工資薪金發(fā)放的表現(xiàn)形式：現(xiàn)金及非現(xiàn)金形式。⑷個人所得稅經(jīng)常遇到的問題：①個人所得稅扣除限額從2011年9月調(diào)整為3５00元∕人月，對超過部分必須按章納稅；②《財政部關(guān)于企業(yè)加強職工福利費財務(wù)管理的通知》(財企[200９］２4２號：企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇,已經(jīng)實行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼（或者車改補貼）、通訊補貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額不再納入職工福利費管理;尚未實行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費管理，但根據(jù)國家有關(guān)企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定,不得再為職工購建住房。)企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費補貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。③交通補貼（或者車改補貼）的免稅規(guī)定:《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅的關(guān)政策問題的通知》（國稅發(fā)｀[1999］58號)規(guī)定,個人因公務(wù)用車和通訊制度改革而取得的公務(wù)用車、通訊補貼收入，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費用后，按照“工資薪金所得"項目計征個人所得稅。企便函［2009]33號規(guī)定,如當(dāng)?shù)卣粗贫ü珓?wù)費用扣除標(biāo)準(zhǔn)的,企業(yè)按月支付給職工的交通補貼（或者車改補貼）按交通補貼全額的30％作為個人收入（工資薪金所得)，計算扣繳個人所得稅；企業(yè)以包干形式列支的差旅費（白紙條入賬)不能給予稅前扣除,因為,一是不符合真實性的原則;二是未有取得有效的合法憑證，因此此類差旅費不得稅前扣除。④通訊補貼繳納個人所得稅的規(guī)定：企便函[2009]33號規(guī)定,企業(yè)向職工發(fā)放的通訊補貼，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費用后,按照“工資薪金”所得項目計征個人所得稅。公務(wù)費用扣除標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)卣粗贫ü珓?wù)費用扣除標(biāo)準(zhǔn)的,企業(yè)按月支付給職工的通訊補貼按通訊補貼全額的20％作為個人收入（工資薪金所得）,計算扣繳個人所得稅。⑤住房補貼個人所得稅的免稅規(guī)定:《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)住房制度改革中涉及的若干所得稅業(yè)務(wù)問題的通知》(國稅發(fā)［200１］39號)第六條規(guī)定,企業(yè)按國家統(tǒng)一規(guī)定為職工交納的住房公積金,按省級人民政府批準(zhǔn)的辦法發(fā)放的住房補貼、住房提租補貼和住房困難補貼,可在稅前據(jù)實扣除，暫不計入企業(yè)的工資薪金支出。注：超過標(biāo)準(zhǔn)的部分要并入當(dāng)月工薪所得計征個稅.⑥午餐費補貼繳納個人所得稅的規(guī)定：《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函［20０９］3號）中規(guī)定，職工福利費可用于職工食堂經(jīng)費補貼.財企[2009]242號文進一步明確：自辦職工食堂經(jīng)費補貼或未辦職工食堂統(tǒng)一供應(yīng)午餐支出可以在職工福利費列支,因為不屬于“從福利費和工會經(jīng)費中支付給單位職工的人人有份的補貼、補助”（國稅發(fā)［19９8］155號),不征收個人所得稅.未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐補貼應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理.⑦誤餐補助問題：國稅發(fā)［1994］089號文件規(guī)定不征稅的誤餐補助，是指按財政部門規(guī)定，個人因公在城區(qū)、郊區(qū)工作,不能在工作單位或返回就餐，確實需要在外就餐的，根據(jù)實際誤餐頓數(shù)，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取的誤餐費（中、晚餐按出差補助標(biāo)準(zhǔn)的三分之一,早餐不補）.一些單位以誤餐補助名義發(fā)給職工的補貼、津貼，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)月工資、薪金所得計征個人所得稅。⑧“節(jié)日補助"應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅。⑨社會保障性繳款個稅問題:A,企業(yè)為職工繳納的“五險一金”按照財稅[200６］10號通知，企事業(yè)單位按照國家或省(自治區(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費比例或辦法實際繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費和失業(yè)保險費,免征個人所得稅;個人按照國家或省(自治區(qū)、直轄市)人民政府規(guī)定的繳費比例或辦法實際繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費和失業(yè)保險費,允許在個人所得稅所得額中扣除。單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應(yīng)納稅所得額中扣除。個人實際領(lǐng)取提成的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費和住房公積金時，免征個人所得稅。Ｂ．企業(yè)為職工繳付的補充醫(yī)療保險的個人所得稅問題：根據(jù)企便函［２009]33號:企業(yè)為職工繳付的補充醫(yī)療保險的個人所得稅問題，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于住房公積金、醫(yī)療保險金、養(yǎng)老保險金征收個人所得稅問題的通知》(財稅字［1997]1４４號）規(guī)定，應(yīng)扣繳個人所得稅。如果企業(yè)委托保險公司單獨建賬，集中管理，未建立個人賬戶，應(yīng)按企業(yè)統(tǒng)一計提時所用的具體標(biāo)準(zhǔn)（指＊%)乘以每人每月工資總額計算個人應(yīng)得補充醫(yī)療保險,全額并入當(dāng)月工資扣繳個人所得稅。補充醫(yī)療保險的稅務(wù)處理要點主要掌握兩點：①根據(jù)國稅函［２005]318號：應(yīng)在企業(yè)向保險公司繳付時(即該保險落到被保險人的保險賬戶）并入員工當(dāng)期的工資收入;②當(dāng)?shù)卣P(guān)于補充醫(yī)療保險管理的規(guī)定。⑩企業(yè)年金問題：根據(jù)國稅函［2００9]694號規(guī)定,㈠企業(yè)年金的個人繳費部分，不得在個人當(dāng)月工資、薪金計算個人所得稅時扣除；㈡不扣除任何費用；㈢按季、半年、全年繳納的,在計算時不得還原至所屬月份.⑾私車公用問題：《江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干具體業(yè)務(wù)問題的通知》（蘇國稅發(fā)［20０４]９7號）規(guī)定,“私車公用”發(fā)生的費用應(yīng)憑真實、合理、合法憑據(jù)，準(zhǔn)予稅前扣除，對應(yīng)由個人承擔(dān)的車輛購置稅、折舊費以及保險費等不得稅前扣除.私車公用發(fā)生的費用可以在企業(yè)所得稅前列支，但需要滿足以下條件:

1。公司與員工簽訂租賃合同。?但若無償使用會有稅務(wù)風(fēng)險,稅務(wù)機關(guān)可能會核定租金要求納稅。?2．在租賃合同中約定使用個人汽車所發(fā)生的費用由公司承擔(dān)。

３.租賃支出和承擔(dān)的費用能取得發(fā)票。員工取得租金可以申請稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票。

4．費用支出屬于使用汽車發(fā)生的，對應(yīng)該由員工個人負擔(dān)的費用不能在企業(yè)所得稅前列支.可以在所得稅前列支的汽車費用包括：汽油費；過路過橋費;停車費。不可以在所得稅前列支的汽車費用包括：車輛保險費；維修費;車輛購置稅;折舊費等.⑿．旅游費用的個稅問題:按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費旅游方式提供對營銷人員個人獎勵有關(guān)個人所得稅政策的通知》（財稅［2０0４]１1號)規(guī)定,企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動,通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵（包括實物、有價證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應(yīng)稅所得,依法征收個人所得稅，并由提供上述費用的企業(yè)和單位代扣代繳。⒀．企業(yè)為個人購買房屋或其他財產(chǎn)征收個人所得稅問題：財稅[2０08］83號文中規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》和《財政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅［２０03］158號）的有關(guān)規(guī)定，符合以下情形的房屋或其他財產(chǎn),不論所有權(quán)人是否將財產(chǎn)無償或有償交付個人使用，其實質(zhì)均為企業(yè)對個人進行了實物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計征個人所得稅.⒁．高溫補助問題:根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》規(guī)定，工資薪金所得，是指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。故個人取得高溫補助需并入工資薪金所得計算繳納個人所得稅。⒂．個人取得的生育津貼和生育醫(yī)療費問題,根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于生育津貼和生育醫(yī)療費有關(guān)個人所得稅政策的通知》(財稅[2008]8號）規(guī)定：生育婦女按照縣級以上人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定的生育保險辦法,取得的生育津貼、生育醫(yī)療費或其他屬于生育保險性質(zhì)的津貼、補貼,免征個人所得稅。⒃．職工因請病假而被單位扣掉的部分工資問題,工資薪金所得應(yīng)當(dāng)是實際發(fā)放到職工手中的工資，所以在計算個人所得稅時,請假扣掉的部分工資不并入個人所得稅計征基數(shù)。⒄取得兩處工資如何申報繳納個稅問題，即將兩處取得工資、薪金收入加在一起扣除3500元費用,計算應(yīng)納個人所得稅稅額，再減掉分別由扣繳義務(wù)人扣繳的稅額，余額申報繳納。⒅．關(guān)于扣繳義務(wù)問題:國稅發(fā)［2010］５4號中規(guī)定，要督促扣繳義務(wù)人按照《個人所得稅法》第八條、《個人所得稅法實施條例》第三十七條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<個人所得稅全員全額扣繳申報管理暫行辦法>的通知》（國稅發(fā)［２００5]２05號）的規(guī)定，實行全員全額扣繳申報。在該文中又規(guī)定，扣繳義務(wù)人未依法實行全員全額扣繳明細申報的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照稅收征管法有關(guān)規(guī)定對其進行處罰。⒆．關(guān)于職工福利費的內(nèi)容問題《實施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費，包括以下內(nèi)容:（一)尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用,包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等。(二)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利,包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼等。(三）按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費,包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等。⒇。企業(yè)列支禮品費用需繳個稅；財稅［2０1１］５0號第二條規(guī)定：企業(yè)向個人贈送禮品,屬于下列情形之一的，取得該項所得的個人應(yīng)依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業(yè)代扣代繳:1．企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。2。企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20％的稅率繳納個人所得稅.3.企業(yè)對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外抽獎機會,個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。(21)．公司員工出差發(fā)生的餐費現(xiàn)記入業(yè)務(wù)招待費，是否可以直接記入差旅費作為稅前列支呢?出差發(fā)生的餐費是差旅費的組成部分,是可以據(jù)實列支的，不需要通過業(yè)務(wù)招待費體現(xiàn)。如果公司員工在外地請業(yè)務(wù)單位人員就餐，則要作為業(yè)務(wù)招待費處理。（2２）.企業(yè)為職工制作工作服是否可以作為勞動保護用品在稅前列支？根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第54條規(guī)定，納稅人實際發(fā)生的合理的勞動保護支出,可以扣除。勞動保護支出是指確因工作需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出.為職工制作的工作服，如果符合上述規(guī)定，可以在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)據(jù)實扣除，否則不能扣除。（勞動防護用品開支標(biāo)準(zhǔn)：一般按一人一年1000元內(nèi)控制）(2３）．臨時工工資問題,根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十四條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出是指支付給在本企業(yè)任職或受雇的員工。企業(yè)的臨時人員分為具有雇傭關(guān)系的臨時人員和非雇傭關(guān)系的臨時人員，企業(yè)支付給具有雇傭關(guān)系臨時人員的工資報酬，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函［２009]3號)有關(guān)工資薪金稅前扣除的規(guī)定，準(zhǔn)予計入工資薪金總額在稅前扣除，并作為計算三項經(jīng)費的稅前扣除基數(shù)；企業(yè)支付給非雇傭關(guān)系的臨時人員的工資,只要勞務(wù)關(guān)系真實、合理,其支付的勞務(wù)報酬,可以作為企業(yè)的成本費用在企業(yè)所得稅稅前扣除。但由于這些人員沒有享受各項退休、醫(yī)療等福利制度，其所發(fā)生的勞務(wù)報酬，不能做為企業(yè)的三項經(jīng)費稅前扣除基數(shù)。(2４）.關(guān)于殘疾人工資稅收優(yōu)惠政策，依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第三十條規(guī)定第二款“安置殘疾人員及國家鼓勵安置的其他就業(yè)人員所支付的工資”?？梢栽谟嬎銘?yīng)納稅所得額時加計扣除:《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九十六條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第三十條第（二)項所稱企業(yè)安置殘疾人員所支付的工資的加計扣除,是指企業(yè)安置殘疾人員的,在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的1０0％加計扣除。殘疾人員的范圍適用《中華人民共和國殘疾人保障法》的有關(guān)規(guī)定。二、征地拆遷(一）通過競拍取得土地使用權(quán)（假設(shè)是熟地）:1.支付競拍保證金：借:其他應(yīng)收款-競拍保證金貸:銀行存款2。競拍成功取得土地使用權(quán)，支付出讓金(原保證金抵出讓金）借:開發(fā)成本-土地征用費貸：銀行存款(指出讓金總額減原已付的競拍保證金的差額）其他應(yīng)收款—競拍保證金(原已付的競拍保證金)（二）通過競拍取得土地使用權(quán)（假設(shè)為生地）1。參加競拍及支付土地使用權(quán)出讓金業(yè)務(wù)的會計處理同上2．支付拆遷補償款以及支付委托拆遷單位的拆遷費借:開發(fā)成本—土地拆遷補償費貸:銀行存款3.與被拆遷戶簽訂拆遷安置協(xié)議根據(jù)蘇地稅函［2000］309號對鎮(zhèn)江市地稅局批復(fù)：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》以及《國家稅務(wù)局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1９9５]549號）精神，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。我市市地稅局于200８年5月日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷回購房計征營業(yè)稅有關(guān)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定,對“房地產(chǎn)企業(yè)取得毛地,自行請拆遷公司拆遷,房地產(chǎn)企業(yè)與拆遷戶簽訂拆遷回遷協(xié)議，具體明確了以面積抵面積、超面積部分按新建房評估價(或市場價)購房的內(nèi)容，并由拆遷戶預(yù)先以拆遷補償款抵繳了抵面積部分的購房款”的情況,其拆遷返還部分，應(yīng)按回遷戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的合同價或政府相關(guān)職能部門的掛牌價作為計稅依據(jù)，其它部分按實際成交價作為計稅依據(jù),納稅義務(wù)發(fā)生時間為簽訂房屋銷售合同之日。根據(jù)上述文件精神，對“拆一還一”業(yè)務(wù)的會計處理應(yīng)為：借：銀行存款(或現(xiàn)金）指收取的新舊房價差以及超過拆一還一部分的房價開發(fā)成本-土地拆遷補償費，指舊房應(yīng)給予的拆除補償貸：預(yù)收賬款—＊幢*室購房款（上述兩項的合計金額)注:根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號關(guān)于《房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十七條之規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費，企業(yè)應(yīng)記入開發(fā)成本；另外按照財政部(財基字)［1995]９38號的規(guī)定企業(yè)因2年未動工開發(fā),國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除,企業(yè)可記入當(dāng)期管理費用。最新法規(guī):2011年4月8日蘇地稅函［2011］81號《關(guān)于明確土地增值稅清算過程中行政事業(yè)性收費和政府性基金歸集方向的通知》對征收的土地閑置費在土地增值稅清算過程中不得扣除.

拆遷補償票據(jù)問題：《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)〔２000〕84號）規(guī)定,納稅人的申報要真實、合法.真實是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國家稅收規(guī)定。也就是說，依具發(fā)票的經(jīng)營行為，購買方只有在取得合法有效的發(fā)票后才能在稅前扣除。但對于支付拆遷安置這一特定的行為，由于必須在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)進行,且要得到政府的批準(zhǔn)，而補償款的接收方多為自然人，為避免因拆遷補償款資金不到位影響拆遷工作的進行，政府會制定相關(guān)的政策對申請拆遷人加以約束.如：拆遷補償安置資金必須足額到位，并存入指定的銀行賬戶，由房屋拆遷行政主管部門并監(jiān)督使用等等。因此,支付的拆遷補償款，憑借公司和拆遷戶之間簽訂的《拆遷安置協(xié)議》、收據(jù)、拆遷證明等憑據(jù)，就可以在稅前扣除；如果是通過國家有關(guān)部門支付有關(guān)拆遷補償款的,憑借政府有關(guān)部門的收款、付款憑據(jù)可以在稅前扣除；如果是通過“招、拍、掛”的途徑獲得可以直接開發(fā)的土地，則拆遷安置補償款已包含在取得土地使用權(quán)所支付的金額中了。（三)該階段主要涉稅事項1.印花稅:２0０6年11月27日財政部和國家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅［20０6］1６２號),該通知第三條規(guī)定：“對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅.”因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）合同簽定的次月1０日前必須申報、繳納土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）合同的印花稅，會計處理：借:管理費用—印花稅貸:銀行存款（或現(xiàn)金）另按照財稅[2006]1６2號通知中第四條規(guī)定“對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅”.因此，對拆遷安置房所簽訂的合同也必須于合同簽定的次月10日前申報、繳納銷售不動產(chǎn)合同的印花稅，會計處理:借:管理費用—印花稅貸:銀行存款(或現(xiàn)金)（注：也可以先通過應(yīng)交稅金科目先提后繳)2．營業(yè)稅金及附加等相關(guān)稅金(5%＊（1+12％）=5。6％)根據(jù)營業(yè)稅實施條例、土地增值稅實施條例以及國家稅務(wù)總局新制定的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，開發(fā)企業(yè)還必須對拆遷安置房所收取的房款于次月1０日前申報繳納下列各項稅金：①應(yīng)納營業(yè)稅額：上月末“預(yù)收賬款”貸方累計發(fā)生額(拆遷補償費+被拆遷人繳納的新舊房補償差價＋超出拆一還一面積的購房款）＊5%②城市維護建設(shè)稅：應(yīng)納營業(yè)稅額*7%③教育附加：應(yīng)納營業(yè)稅額＊3%④地方教育附加：應(yīng)納營業(yè)稅額*2％注：根據(jù)江蘇省人民政府蘇政發(fā)［201１]3號文，從20１1年2月1日起，地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)按實際繳納“三稅”稅額的１％提高到２％，同時取消地方教育基金。⑤土地使用稅：根據(jù)淮政發(fā)[2０06］184號文件精神，從2007年1月１日起我市將按新標(biāo)準(zhǔn)征收土地使用稅。新的稅額標(biāo)準(zhǔn)為：市區(qū)（含楚州、淮陰區(qū)）一等土地每平方米6元,二等土地每平方米5元，三等土地每平方米4元，四等土地每平方米3元；四個縣城一等土地每平方米３元，二等土地每平方米２．5元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、農(nóng)場、林場每平方米2元。另外,根據(jù)《中華人民共和國國務(wù)令》第４８３號《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》中規(guī)定,外商投資企業(yè)和外國企業(yè)應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。為此，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)從2007年1月1日起也應(yīng)按新標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅.另外《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。同時,《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號）第二條“關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題”明確,自２０07年1月１日起,納稅人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。⑥土地增值稅預(yù)征：上月末“預(yù)收賬款”貸方累計發(fā)生額*預(yù)征率(普通住宅房按2%;營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等按3％預(yù)征）⑦企業(yè)所得稅預(yù)征:［上月末“預(yù)收賬款”貸方累計發(fā)生額＊計稅毛利率-營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、期間費用］＊應(yīng)稅所得率。計稅毛利率的規(guī)定：按照國稅發(fā)[2０09]31號第八條第㈡項“開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于10％",但是淮國稅發(fā)[2009］1０６號《通知》第一條第三款又規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，經(jīng)與市地稅局共同商定，我市執(zhí)行以下標(biāo)準(zhǔn)：屬于以經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率3％；其他類型的開發(fā)產(chǎn)品，按照各地現(xiàn)行的計稅毛利率執(zhí)行，原則上不作改變.（實際上仍執(zhí)行06年3１號文，即按毛利率１5%預(yù)征)上述業(yè)務(wù)的會計處理：計提①至⑥項稅金時：借:營業(yè)稅金及附加貸:應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款申報繳納時:借：應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款貸：銀行存款（或現(xiàn)金）計提應(yīng)預(yù)繳的所得稅：借:利潤分配—預(yù)繳所得稅貸:應(yīng)交稅金—預(yù)繳所得稅申報并繳納預(yù)征的所得稅:借：應(yīng)交稅金—預(yù)繳所得稅貸：銀行存款；3。契稅：根據(jù)國務(wù)院令［1997]第2２4號、財稅法［1997］52號以及我市地稅規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對受讓的土地使用權(quán)按出讓金總額的4%繳納契稅；其會計處理：根據(jù)申報并繳納的契稅額借記：開發(fā)成本—土地征用費，貸記:銀行存款.關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅問題：國稅函［200８]６6２號對四川省地稅局的批復(fù)中規(guī)定，根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定,對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的,應(yīng)征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補繳的土地收益金及應(yīng)補繳政府的其他費用。4.關(guān)于土地出讓金返還的稅務(wù)處理,財稅［2０09］87號第一條規(guī)定:“對企業(yè)在２0０8年1月1日至201０年1２月31日期間，從縣以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入的財政性資金，凡同時符合以下條件的(注：共三個）可作為不計稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除:=1\*GB４㈠企業(yè)能夠提供資金撥付文件,且文件中規(guī)定該資金的專項用途；=2＼＊GB4㈡財政部門對該項資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；=3＼＊GB4㈢企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算?！边@里要引起注意的是：=1\*ＧB3①撥付文件中規(guī)定的“專項用途”,依據(jù)財稅［2０08]1５１文，必須是由國務(wù)院財政,稅務(wù)主管部門規(guī)定并經(jīng)由國務(wù)院批準(zhǔn),地方政府規(guī)定專項用途的財政性資金不能適用該文。=2\*GB3②資金的取得與支出必須進行單獨核算,?？顚Ｓ?，而不能與企業(yè)的其他資金混用。=3\*GB3③根據(jù)所得稅法實施條例第二十八條的規(guī)定，符合不征稅收入條件的財政性資金用于支出所形成的費用,不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn),其計算的折舊，攤銷也不得在計算應(yīng)納稅所得額時是扣除;=4＼*GB３④強調(diào)了對不征稅財政性資金的追蹤管理，以及使用時間的限制，即在5年（6０個月)內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財政或其他撥付資金的政府部門的部分，應(yīng)重新計入取得該資金第六年的收入總額。三、開發(fā)施工階段㈠.開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按照國稅發(fā)［2009］３１號文件第二十七條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本如下：1.土地征用費及拆遷補償費.指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。?２．前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。?3.建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

4。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。?5．公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出,如與項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。6。開發(fā)間接費.指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等.特別提示：①根據(jù)財政部(９３)財會字第02號關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的通知規(guī)定，“開發(fā)間接費用”科目核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，同時還規(guī)定,企業(yè)行政管理部門(總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用應(yīng)作為期間費用,記入“管理費用”科目不在本科目核算。②上述的營銷設(shè)施是指建造在開發(fā)埸所內(nèi)的售樓部，如果租賃其他單位或個人的房屋作為售樓部進行裝飾裝修所發(fā)生的費用則不能記入開發(fā)間接費用。㈡.開發(fā)施工階段主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計核算如下:1．直接發(fā)生的開發(fā)費用：借：開發(fā)成本貸：銀行存款（直接支付的費用）材料物資（從企業(yè)倉庫領(lǐng)用的)2。對施工單位按工程形象及合同規(guī)定預(yù)付工程款的核算：㈠預(yù)付工程款時,借：預(yù)付賬款——＊*＊工程施工單位貸：銀行存款㈡工程竣工后施工單位根據(jù)工程決算開票結(jié)付工程費用借：開發(fā)成本貸：預(yù)付賬款——*＊＊工程施工單位（將原預(yù)借的工程款沖除)其他應(yīng)付款--*＊＊工程質(zhì)量保證金(一般占工程總價的5％，時間一年)銀行存款（開票結(jié)付的總價扣除原預(yù)付的工程款及質(zhì)量保證金后的差額)3．對應(yīng)付賬款的核算:⑴當(dāng)勞務(wù)已提供或貨已收到，發(fā)票已開，款未付時：借：開發(fā)成本、材料物資貸:應(yīng)付賬款⑵支付債務(wù)時:借：應(yīng)付賬款貸:銀行存款4．開發(fā)間接費的核算：(指企業(yè)專門設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動所發(fā)生的各項費用)⑴．發(fā)生各項費用：借:開發(fā)間接費用貸：貨幣資金、材料物資等科目⑵。發(fā)放人員工資：①發(fā)放時:借：應(yīng)付工資貸:貨幣資金（下找部分）應(yīng)交稅金（代扣的個稅）②分配人員工資借：開發(fā)間接費用貸：應(yīng)付工資⑶．支付工程貸款利息：借:開發(fā)成本—開發(fā)間接費—利息支出貸:銀行存款⑷。分配開發(fā)間接費用時:借：開發(fā)成本——*＊＊工程貸：開發(fā)間接費用５。工程竣工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本：借：開發(fā)產(chǎn)品——普通住宅房、商鋪、別墅等;貸：開發(fā)成本㈢．本階段主要涉稅事項１。票據(jù)的取得：根據(jù)營業(yè)稅實施條例規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅,但是,納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不論對所有中標(biāo)的建筑安裝企業(yè)還是對搞基礎(chǔ)配套設(shè)施的施工單位，只要是提供勞務(wù)作業(yè)一定要求對方在當(dāng)?shù)氐囟惒块T開票,否則,不能結(jié)付工程款。關(guān)于綠化費用的票據(jù)取得問題，國稅函［1９9５]15６號關(guān)于《營業(yè)稅問題解答的通知》第六條解釋說,“綠化工程往往與建筑工程相連,或者本身就是某個建筑工程的一個組成部分，例如,綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的"其他工程作業(yè)".為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按"建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”征收營業(yè)稅．"根據(jù)這一解釋，綠化工程必須開建安發(fā)票進行結(jié)算.

2．關(guān)于甲供材問題：２0０8年１2月18日財政部頒發(fā)的[２0０８]第52號令《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條“除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù))的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。"根據(jù)上述規(guī)定,甲供材的價值必須含在總工程造價之中，換句話講,甲供材必須要開建安發(fā)票按建筑業(yè)稅目申報繳納營業(yè)稅及附加。為適應(yīng)此規(guī)定,對甲供材的會計處理個人提出如下方法僅供大家參考:⑴首先甲、乙雙方必須在工程總承包協(xié)議中列明甲供材的種類、品名、數(shù)量、金額等主要條款⑵甲方按照合同要求與建筑材料供應(yīng)商簽定甲供材合同并預(yù)付部分甲供材貨款時借:預(yù)付賬款—**建筑材料供應(yīng)商貸：銀行存款(按供貨合同預(yù)付)⑶建筑材料供應(yīng)商按照合同要求將甲供材運達施工現(xiàn)場，由乙方組織驗收并由乙方出具材料收據(jù),此時甲方憑乙方出具的材料收據(jù)作如下會計處理:借：預(yù)付賬款—**建筑工程公司貸:銀行存款（甲供材總價—原預(yù)付的貨款）預(yù)付賬款—＊＊建筑材料供應(yīng)商⑷施工單位按甲供材總價開來建安發(fā)票交付甲方時:借:開發(fā)成本—建筑安裝工程費—**幢樓貸：預(yù)付賬款—＊*建筑工程公司注：一般施工企業(yè)在工程造價中對甲供材已經(jīng)按其總額加計了稅金和管理費用，但也有些工程在合同中對甲供材開票的稅金就注明由發(fā)包方承擔(dān)，如果是這樣，這里就有一個開票的稅金處理問題，個人認為:⑴在簽訂建筑施工承包合同關(guān)于甲供材條款時就應(yīng)將開票的稅款問題事先要有一個明確的說法.⑵假設(shè)開票時的稅款由甲方負責(zé)的話，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就應(yīng)考慮到：第一開票單位是建筑企業(yè),納稅人是建筑企業(yè)，稅票不好拿到開發(fā)企業(yè)列支、第二稅款要繳納但建筑企業(yè)又不負擔(dān)，開發(fā)企業(yè)列支又無憑證這兩個因素,因此對開票的金額可以按下列公式計算：開票總金額＝甲供材總價÷［１-(建安企業(yè)營業(yè)稅及附加＋印花稅稅率＋建安企業(yè)所得稅附征率）]假設(shè)甲供材總價1００萬元，建筑安裝營業(yè)稅金及附加為3.３6％,印花稅稅率為0.０３％，企業(yè)所得稅附征率為2％（即：建筑企業(yè)應(yīng)稅所得率８%＊企業(yè)所得稅率2５%）,開票的總金額為：10０萬元÷［1—(3。３６％+0.０3%+2％）]=10５69７０。72元其中：100萬元是甲供材實際價款,56970。７2元是稅金，計算公式如下：1０５697０。72元＊５。3９％=5６97０。72元。值得提示的是：①發(fā)票雖然是乙方去開,但發(fā)票的臺頭應(yīng)是甲方名稱,②甲方取得發(fā)票后賬務(wù)處理是:借記:開發(fā)成本＿_建安工程費10５6970.７2元，貸記：預(yù)付賬款-—*＊*工程施工單位10０萬元(沖減原甲供材料價款）；對同時向乙方付出開票的稅金５６970.7２元應(yīng)貸記:銀行存款56970。72元.3．關(guān)于建筑裝飾勞務(wù)問題?

營業(yè)稅實施展新細則第十六條規(guī)定：除本細則第七條規(guī)定外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款.?

上述規(guī)定與原細則的第十八條看似相近,但是“建筑裝飾勞務(wù)”的征稅問題卻發(fā)生了較大的變化。將建筑裝飾勞務(wù)的營業(yè)額作了“例外”的處理，即業(yè)主提供的原材料和設(shè)備,可以不計入繳納營業(yè)稅的范圍。

關(guān)于“建筑裝飾勞務(wù)"的征稅問題的變化,開始于20０６年8月17日財政部、國家稅務(wù)總局針對上海市地方稅務(wù)局的請示發(fā)布的《關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2０06〕1１４號），在這個文件中明確了納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù),按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款）確認計稅營業(yè)額。?

在實際工作中，“財稅〔２006〕114號”文件并沒有得到很好的執(zhí)行,甚至有個別省市地方稅務(wù)局明確提出,該文件是答復(fù)上海的,我們不執(zhí)行。因此，本人認為細則是重申關(guān)于建筑裝飾勞務(wù)的征稅問題，我們必須認真執(zhí)行。?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該充分利用新細則關(guān)于“建筑裝飾勞務(wù)”征稅的特殊規(guī)定，籌劃這一部分營業(yè)稅的繳納，以降低工程成本支出。?

下面將建筑企業(yè)既銷售自產(chǎn)貨物又提供勞務(wù)的稅務(wù)處理以及不包括在建筑工程計稅營業(yè)額的具體設(shè)備名單附列如下：納稅人以簽訂建筑工程施工總包或分包合同（包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包或分包合同,下同)方式開展經(jīng)營活動時，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)（包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè),下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入（不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入)征收營業(yè)稅:a、必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；b、簽訂建筑工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業(yè)勞務(wù)價款.《營業(yè)稅條例實施細則》第十六條：除本細則第七條規(guī)定外［自產(chǎn)貨物],納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。上述設(shè)備，僅指已在工程設(shè)計圖紙上所列設(shè)備清單上標(biāo)明，且在下列列舉范圍內(nèi)的設(shè)備:ａ。通用機械各種金屬切削機床、鍛壓機械、鑄造機械、起重機、輸送機、電梯、泵、壓縮機、煤氣發(fā)生爐。b.熱力設(shè)備1、鍋爐、汽輪發(fā)電機;2、熱力系統(tǒng)的除氧器水箱和疏水箱，工業(yè)水系統(tǒng)的工業(yè)水箱，油冷卻系統(tǒng)的油箱,酸堿系統(tǒng)的酸堿儲存槽；3、循環(huán)水系統(tǒng)的旋轉(zhuǎn)濾網(wǎng)，啟閉系統(tǒng)的啟閉機。ｃ.通信設(shè)備電纜、光纜,電話交換機，微波、載波通信設(shè)備,電報傳真設(shè)備，中、短波通信設(shè)備及中短波電視天饋線裝置，移動通信設(shè)備，衛(wèi)星地球站設(shè)備,光纖通信數(shù)字設(shè)備。d．電力、電氣設(shè)備電纜、電力變壓器、互感器、調(diào)壓器、感應(yīng)移相器、電抗器、高壓斷路器、高壓熔斷器、電力電容器、蓄電池、磁力啟動器、交直流報警器。ｅ。通風(fēng)設(shè)備空氣加熱器、冷卻器、風(fēng)機、除塵器、空調(diào)機、風(fēng)盤管、過濾器、風(fēng)淋室。f.自控設(shè)備計算機、工業(yè)電視、檢測控制裝置；機械量、分析、顯示儀表、基地式儀表、單元組合儀表、變送器、傳送器;壓力、溫度、流量、差壓、物位儀表.ｇ。管道設(shè)備構(gòu)成管道主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭)、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐和金屬容器.ｈ。爐窯設(shè)備測溫裝置、計器儀表、消煙、回收、降塵裝置;安置在爐窯中的成品爐管、電機、鼓風(fēng)機和爐窯傳動、提升裝置。對設(shè)備本體以外但屬于設(shè)備成套供貨范圍并隨同設(shè)備本體到貨，且其價款與設(shè)備本體價款開具在同一張發(fā)票上的零件、配件、附件等也可做為設(shè)備的組成部分。４。預(yù)提成本問題：⑴．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目.?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額,是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費用最高不得超過合同總金額的1０%,且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額.預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。

⑵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用,如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的,其以前年度已預(yù)提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.以后實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時,再按照《通知》第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。?

（3）．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報批報建費用、物業(yè)完善費用,必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件.未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預(yù)提并稅前扣除.?除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限外，預(yù)提期限最長不得超過３年；超過3年未上交的，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,以后年度實際支付時準(zhǔn)予在稅前扣除.5。開發(fā)間接費用分配方法:⑴。按各項目當(dāng)月發(fā)生的直接成本進行分配例如:當(dāng)月發(fā)生間接費用5８4０0元，各開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)月發(fā)生的實際直接成本如下:商品住宅房2500萬，商鋪300萬，可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施１2０萬分配系數(shù)＝當(dāng)月發(fā)生的間接費用總額５840０元÷各開發(fā)產(chǎn)品直接成本總額(2５00＋300+12０）＊100％＝58400／29２０0０00＊10０%＝0.2%商品房應(yīng)分配額=2５0０萬＊0．2％=5０0０0元商鋪應(yīng)分配額=300萬＊0.2%=6000元可有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施=120萬*0。2％=240０元會計分錄:借：開發(fā)成本—商品房開發(fā)間接費用50０00元開發(fā)成本—商鋪開發(fā)間接費用6000元開發(fā)成本—設(shè)施開發(fā)間接費用２4０0元貸:開發(fā)成本—開發(fā)間接費用58４00元⑵.按各項目開發(fā)的實際建筑面積進行分配（每月分配系數(shù)固定不變)如：普通住宅房開發(fā)總量４５００0㎡，商鋪９０0０㎡,可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施1350㎡首先計算各類房應(yīng)分配的系數(shù)普通住宅房分配系數(shù)=普通住宅房開發(fā)總量45０00㎡/各項目開發(fā)總量（4５000＋9000+135０）㎡*１０0％=45000／５5350*100%=８１.3％商鋪分配系數(shù)＝9000㎡/553５0㎡*1０0%=１6.２6%可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施分配系數(shù)＝１３5０㎡/5５350㎡＊100％=2.44%然后計算各類房應(yīng)分配的金額：開發(fā)間接費用總金額＊各類房的分配系數(shù)6．開發(fā)成本的分配國稅發(fā)［2009］３１號關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條中規(guī)定“企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量和核算”.同時還規(guī)定“應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：㈠占地面積法;㈡建筑面積法；㈢直接成本法；㈣預(yù)算造價法"。為使開發(fā)成本的分配更趨于合理，現(xiàn)在借鑒工業(yè)會計制造成本的分配方法，對上述建筑面積法再進一步細化一下，向大家推薦系數(shù)比例法：⑴。售價系數(shù)分配法例：假設(shè)某開發(fā)企業(yè)經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的開發(fā)建設(shè)的總建筑面積為10萬㎡（不含地下車庫)，其中商品住宅房8。7５萬㎡、商鋪0.75萬㎡、公共配套設(shè)施0．5萬㎡,另外隨主建筑樓下配有地下車庫1．4６萬㎡，計劃售價如下：住宅房318０元/㎡，商鋪8５０0元/㎡,地下車庫900元／㎡，開發(fā)總成本為2１500萬元,工程已全部竣工，現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。①.以住宅房售價為系數(shù)1，計算商鋪及地下車庫的換算系數(shù)商鋪換算系數(shù)=850０元/㎡÷31８0元／㎡≈2。673地下車庫換算系數(shù)=900元／㎡÷3180元／㎡≈0。28３②.將商鋪及地下車庫按換算系數(shù)計算核算的建筑面積商鋪換算面積＝750０㎡×２．67３＝2０04７。５㎡地下車庫換算面積=1460０㎡×0．283=4131.8㎡③．計算換算面積總和總換算面積=住宅房面積87500㎡＋商鋪換算面積２0０４7．5㎡＋地下車庫換算面積41３1．8㎡＝111679。3㎡④。計算平均單位開發(fā)成本單位開發(fā)成本＝總開發(fā)成本21500萬元÷總換算面積1１１67９。３㎡≈1925.1５53元/㎡⑤。計算各開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的總成本：商品住宅開發(fā)總成本＝87５00㎡×1９25.15５3元/㎡=168451091.65元商鋪開發(fā)總成本=２0047．5㎡×192５。15５3元/㎡＝38５９4551.54元地下車庫開發(fā)總成本＝４１31．8㎡＊１92５.15５3元/㎡=７95435６。81元根據(jù)上述計算結(jié)果結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本,會計分錄為：借:開發(fā)成本2１5000000元貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品住宅168451091.65元—商鋪３８５94５５1。54元-地下車庫7９54３５6.81元⑥．計算各開發(fā)產(chǎn)品的單位成本商品住宅房產(chǎn)品單位成本=分?jǐn)偟目偝杀?６8４510９１。6５元÷８75０0㎡＝1925.1553元/㎡商鋪產(chǎn)品單位成本=38594551。54元÷7500㎡＝514５。9４元/㎡地下車庫產(chǎn)品單位成本=7９54356．81元÷1460０㎡=５44．82元/㎡⑵.層高系數(shù)分配法所謂層高系數(shù)分配法即是按照開發(fā)產(chǎn)品的建筑高度進行開發(fā)成本分配的一種方法，