房地產(chǎn)管理基本制度與政策講義HUAsystemofficeroom【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】義考試內(nèi)容及對應(yīng)教材：科目一：房地產(chǎn)管理基本制度與政策1、民法、行1、民法、行法知識2、管理1、1、屋辦法》屋問題解答》題型/題單項選擇題多項選擇題判斷題題型/題單項選擇題多項選擇題判斷題綜合分析題合計/限時4060201202030秒80905題25151202030秒6008090小本講內(nèi)容及間：教材：《房地產(chǎn)管理基本制度與政策》第三~~四章第六~~八章第十~~第三~~四章第六~~八章第十~~十三章第三章 房地產(chǎn)業(yè)概述 P157P157123； [1]）450——70市場基本消失。70末——80初城鎮(zhèn)住制度改革城鎮(zhèn)土使用制度改革逐步展起來。的作用七個方面的作用：1民濟展的支柱2帶動相關(guān)展材化工輕工電器等）3改善人民居住4改變城市面貌舊城改造基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)）5優(yōu)化結(jié)構(gòu)吸引外資6擴大就紀需要大量從人員）7增加政府財政收入[2]ABDE ABCD展 EP158-15912——咨詢估價紀3物管理4他一內(nèi)容流程：取得土——〉設(shè)施建設(shè)場平通一平五通一平七通一平等——〉房屋建設(shè)——〉品土項目——〉轉(zhuǎn)讓銷售出租。[3]×）更正二）估價：內(nèi)容分析測算的價并提出相專意見。用途土使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓 買賣抵押征征用補償損害賠償課稅 提供價參考依據(jù)。承擔(dān)者估價師專知識實踐驗職道德）。三）紀：——〉購買承需求上下家達成交易的橋梁，運行的潤滑劑。承擔(dān)經(jīng)紀人員專知識經(jīng)驗信譽。我國未來的轉(zhuǎn)變開發(fā)經(jīng)營為主——〉經(jīng)紀等服為主。四咨詢：為當(dāng)事人提法律法規(guī)政策信息技術(shù)等面的顧問服。包括調(diào)查研究投資項目可行性研究開發(fā)項目策劃等。承擔(dān)估價師和估價機構(gòu)經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構(gòu)。五物管理：對象已竣工驗收投入使用的各類屋配套設(shè)施設(shè)備相關(guān)。維修養(yǎng)護管理環(huán)境衛(wèi)生秩序等服。承擔(dān)物管理員——〉高層次專人員是物管理師。[4]ACD ABCDE★P159-161五個時：一1949私制使海城近代生并得以發(fā)展。二1949-1955整頓穩(wěn)定秩序。三1956-1965義改造立城社會義公制體位。1966-1978時陷入混亂住問嚴重。1978-幾個重要時間：199873《國務(wù)院關(guān)于進一深化加快建設(shè)的通知》宣布98下半始停止實物分配實行分配貨幣化。2003812略。200787略。2010417略5]單選題《國務(wù)院關(guān)于進一深化加快建設(shè)的通知》中宣布當(dāng)下半年始停止實物分配實行分配貨幣化國務(wù)院發(fā)布這一文件的時間為B A、19977月3日 B、19987月3C、19997月3日 D、20007月3概述123P161180-91——11年80，準許人買；82，行公補貼出售；88，“提租補貼”2全面推進92-02——10年94，《關(guān)于深化決定》，全面推進；98303-118年07注低收入家庭困難問題逐完善廉租保障體系；08保障性安居工程二現(xiàn)政策1供應(yīng)政策：商品性供應(yīng)——為主體，低收入困難家庭——保障，中等偏下收入困難家庭——適當(dāng)支持。商品性——主要面對中等收入以上家庭，——社會生產(chǎn)市場供應(yīng)?！嫦虻褪杖肜щy家庭，——包括：廉租經(jīng)濟適用房4013605——向中等偏下收入困難家庭。棚改安置向棚戶區(qū)民，收入困難家庭。價商品向戶籍中等收入家庭銷定型結(jié)構(gòu)定價位招標(biāo)確定開發(fā)位）公共賃向新職工農(nóng)民工等，定價位98以前的主要供應(yīng)方式，后逐漸少。6]選題根據(jù)我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)供應(yīng)以A 為主體。A商品型BC房D公共賃房7]選題屬于障，其主要向C 家庭。ABCD2——已停止實物，實行貨幣化省領(lǐng)導(dǎo)——由府統(tǒng)一建造成本價出售大限制交易?！?）資——（2）公積金和別繳存不于上年度月均工5%，屬于個人，限定用途（即購買建造翻建大修自）——（3）補貼價較地區(qū)可補貼。多數(shù)地區(qū)未實施。3套財納財預(yù)算減免稅稅率調(diào)整。金融建設(shè)方面商銀行開發(fā)貸款（開發(fā)商）消費方面?zhèn)€人商貸款公積金貸款（購個人）土地商品土地“招拍掛”方式出讓。保障性住房土地：劃撥并優(yōu)先保證。第三節(jié)房地產(chǎn)法律體系一、房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象（★★★）P164（一）房地產(chǎn)法的概念調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 狹義的房地產(chǎn)法指：《城市房地產(chǎn)管理法》（二）房地產(chǎn)法的調(diào)整對象1、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系：包括2個過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系開發(fā)商獲得土地使用權(quán)；建造房屋。2、房地產(chǎn)交易關(guān)系：包括3種交易行為重產(chǎn)生的法律關(guān)系房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（權(quán)利人將房地產(chǎn)出售）：轉(zhuǎn)讓關(guān)系房地產(chǎn)租賃（權(quán)利人將房地產(chǎn)出租）：租賃關(guān)系34★★P1651憲根本大效力最高，立和執(zhí)都必須遵循憲2全國大及常會頒布效力僅次于憲最重要規(guī)定。專如《城》《土》。相如《民通則》《城鄉(xiāng)規(guī)劃》《合同》《擔(dān)》《》3國院頒布規(guī)重要組成分。、屋拆遷、物業(yè)、住公積金、土法實施4、方性法規(guī)：方人大及其常委會制定、本行政區(qū)域內(nèi)有效安徽省交易5、政府規(guī)章：國務(wù)院部委、方人民政府制定。主要指：住建部制定的規(guī)章。商品銷售辦法、屋權(quán)屬登記辦法》6、技術(shù)規(guī)范：國家標(biāo)準。登記技術(shù)規(guī)程、估價規(guī)范等。7、高院司法解釋：指導(dǎo)性文件。最高人民法院關(guān)于審商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋。[8]單選題以下選項中，按法律效力由高到低順序排列正確的是（ D ）。ABCDP1662000委頒布中國人放。955，涵蓋隊房與保障的主要方面和基本環(huán)節(jié)。中國人放土適用總后勤部關(guān)于發(fā)放住部補貼和實行住公積金的隊經(jīng)濟適用住建設(shè)——始終不變、所（★★）P168-169社會主義——全民所（）——勞動群眾集體所（）：務(wù)院代表家使權(quán)力。城市市區(qū)屬于家所?！豆芾矸▽嵤l例》：范圍城市市區(qū)；農(nóng)村、市郊已沒收、征收、征購為的；取得建設(shè)權(quán)途徑：行政劃撥無償出讓償讓買賣贈與租賃[例題1]多選題按照關(guān)規(guī)定取得建設(shè)權(quán)途徑ABCDA行政劃撥 B出讓 C讓 D租賃 E抵二：范圍：3——經(jīng)濟組織或委員會經(jīng)營管理；內(nèi)兩個以上經(jīng)濟組織的——各經(jīng)濟組織或小組經(jīng)營、管理；鄉(xiāng)鎮(zhèn)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織經(jīng)營、管理。和市郊的土地一般屬于所有。法律規(guī)定屬于國家的除外。）二、土地管理的基本制度★P169-171一土地登記制度土地他項權(quán)利登記主：縣級以上人政府登記造冊。登記單元：以宗地為基本單元。發(fā)證：國有土地——核發(fā)《國有土地使用證》——核發(fā)《證》使用——核發(fā)《使用證》他項權(quán)利——核發(fā)《他項權(quán)利證明書》他項權(quán)利：使用權(quán)和權(quán)以外的權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)及其他。二償限期使用制度國家核準劃撥的：無期限國家出讓的：均實行償使用權(quán)出讓金限期一定年限使用。三用途管制制度用途：1用地建設(shè)用地未利用用途管制的核心：1不能隨意改變用用途；2嚴格限制用轉(zhuǎn)為建設(shè)用。[例題2]判斷題×）更正：農(nóng)四）耕保護十分珍惜、合利、切實保護耕——策。第二節(jié)集體征收考非重點一、征收概念和前提 P168征收和征時家強取得公民和法人財產(chǎn)權(quán)或強使財產(chǎn)屬例外規(guī)則。強性：僅依政單方面思表示而發(fā)生人同意必須服從、得抗拒征收：強收買所有權(quán)為有、返還征：強使僅使權(quán)畢當(dāng)及時返還臨時使行為。征收的法定條件：（1）為公共利益的目的；必須嚴格依照法律規(guī)定的程序；必須予以公正補償。二、征收集體土地應(yīng)遵守的原則 P169（一）珍惜耕地、合理利用土地（二）保證國家建設(shè)用地（三）妥善安置被征地單位和農(nóng)民（四）有償使用土地（五）依法征地三、征收集體土地的政策規(guī)定（★★） P173（一）征地的范圍經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)、社會公共事業(yè)、固定資產(chǎn)投資計劃用地，可征收集體土地；（二）征收土地批準權(quán)限兩級審批▲基本農(nóng)田▲基本農(nóng)田以外的耕地、超過35公頃非耕地70省級人民政府須報備案▲其他用地[例題3]多選題以下土地的征收屬于的有ABC。A、基本農(nóng)田B40C80D20E50三申請征地不得化整為零應(yīng)一次申請準）——>國10121——國務(wù)院2林園林——林業(yè)管部門3發(fā)現(xiàn)文物古跡4烈士墓華僑墓——主管部門5國防設(shè)施——協(xié)商后★）P175一）申請：建設(shè)單位向縣級以上方人民政府管理部門申請建設(shè)用。二）受理：主管部門受理申請審查報批。三）審批：由批準權(quán)人民政府行政管理部門，實行內(nèi)部會審制度。）1發(fā)布公告；2支付補償費上附著物和青苗補償費；3安置農(nóng)業(yè)人口；4用單位稅費；5協(xié)調(diào)爭議。五）發(fā)用證書：1有償使用：簽訂使用合同；2劃撥：簽發(fā)《國有劃撥決定書》《建設(shè)用批準書》；3用單位持證，辦理登記。六）批后頒發(fā)使用權(quán)證書前）管理P177136-102/34-6315330——支付；——合理補償或作價收購。第三節(jié) 國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地范圍：現(xiàn)有國家建設(shè)用地（包括市區(qū)土地、國營農(nóng)場內(nèi)用地等）；征收農(nóng)民集體用地；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用國有農(nóng)用地。一、建設(shè)用地審查報批程序（★）P1781、用地預(yù)審：建設(shè)單位向土地行政主管部門提出預(yù)審申請。2、申請用地330人民政府批準。4、組織實施5、頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》二、臨時用地包括兩類：1、工程建設(shè)施工臨時用地：臨時加工車間、修配廠、攪拌站、預(yù)制場、材料堆場、運輸?shù)缆贰⑷⊥翖壨劣玫氐龋?、地質(zhì)勘察過程中的臨時用地。（一）臨時土地報批：（★）P180城市規(guī)劃區(qū)的臨時用地：先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。準。（二）簽訂臨時用地合同（三）臨時用地的使用（★）P1811、合同約定用途不得更改2、不得建永久性建筑物3、結(jié)束后，臨時設(shè)施全部拆除4、期限一般不超過2年5、確需超過2年，需經(jīng)批準、雙方約定；或者，2年后重新辦理臨時用地手續(xù)。[3]B A1年B2年C3年D4年★P181符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土利總規(guī)劃是最高規(guī)劃，切鄉(xiāng)村都必須服從；二符合土利度計劃國家每下達度計劃，以控制總量；三符合村莊和鎮(zhèn)規(guī)劃；合理布局綜合開發(fā)配套；五依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)和審批。二情形★★★P181只3：123[4]ACDEA業(yè) B店 CD院 EP183：是指家將在定年限內(nèi)給者由土者向家支付金行為金即整個期間租。：也稱批租或市場由家壟斷。P18320079招標(biāo)拍賣掛牌建設(shè)規(guī)定》營性工業(yè)商業(yè)旅游娛樂商品住宅營性同宗兩上意向者招牌掛原則公開公公正誠信參與資格境內(nèi)外然其他組織均申請參加。1招標(biāo)含義：——>邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ㄗ匀?、法參加投?biāo)結(jié)果確定使用權(quán)。特點：有利于平競爭適用：需要優(yōu)化土地局、重大工程的較大地塊的程序：略2、拍賣含義：拍賣在指定時間、地點價結(jié)果確定使用權(quán)。過程：持最高價者取得土地使用權(quán)。特點：有利于平競爭適用：區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊。終止拍賣：競買3；或者競買3、協(xié)議含義：4101——>22以上——>高先提者無應(yīng)者均[例題5]判斷題×）更正：拍賣二）年限《城鎮(zhèn)和轉(zhuǎn)暫行例》1居住：702工業(yè)教育）科技）文化）衛(wèi)生）體育）綜合其他：50年3商業(yè)旅游娛樂：40[例題6]多選題以下年限為50年ADE ）。A工業(yè) B居住70年） 商業(yè)40年） D教育 E科技三）收回原因：1住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿，自動。非住宅建設(shè)用地屆滿前一年，一般應(yīng)。（除社會公共利益需要確需）后，應(yīng)重新簽訂合同，支付出讓金。2提前前，因公共利益需要，提前，應(yīng)給于補償，退還相應(yīng)出讓金。3土地使用者不履行合同而如支付地價款；不履行合同（按合同約定限和條件開發(fā)利用土地）4司法機關(guān)使用者觸犯法律，沒全部財產(chǎn)。（四）1因土地滅失而終止土地滅失因自然災(zāi)害造成土地性質(zhì)或面貌徹底改變，如地震水患塌陷等2因使用者拋棄而終止P188使用者類1成片使用權(quán)項目用宗使用權(quán)劃撥使用權(quán)和上建筑物其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)租抵押而補辦的使用權(quán)3：正本副本：附件；補充。四國有使用權(quán)P189一權(quán)限規(guī)劃和建設(shè)二金繳納60[7]A30 B60 C90 D120——>警告——>罰款——>收回五國有租賃國有作價資或入股★P190略第六節(jié) 國有劃撥適當(dāng)關(guān)注一劃撥概念★★P1912：1繳納拆遷安置補償費如城市存量集體2P1921234P19212由受方辦手續(xù)繳納金；方式不變收上繳2金收應(yīng)上繳345677★★P1931；2合同生效或書頒滿年；3已止連續(xù)滿年且1/325%；4他。[例題8]多選題ACDEABCD1/3E25%1延期1；2變更；3安排臨時具備條件后重新；4換其他；5招標(biāo)拍賣確新者；6政府收回；7政府和單位協(xié)商理。P19420%；P1942——>縣級政府使權(quán)予公告下達《國有使權(quán)決書》第六章 和工程管理制度與政策★P2121含義：是以促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根任務(wù)、促進土地科學(xué)使用為礎(chǔ)促進人居環(huán)境根改善為目，涵蓋居民空間布局2表現(xiàn)形式：圖紙文本3效力：經(jīng)法定程序?qū)徟_立后，具有法效力。4法律：《法》，20071028，2008115包括：1鎮(zhèn)體系市鎮(zhèn)村莊6市區(qū)：市市區(qū)近郊區(qū)以及市行政區(qū)域內(nèi)，因市建設(shè)和發(fā)展需要實行控制區(qū)域。分：1全國2省域3市域域）4縣域三市管理★★★）P213一）基本概念1含義：市管理是指市人民政府按照法定程序編制和審批市，并依據(jù)市管理的有關(guān)法和定，對批準的市，采取法制的行政的經(jīng)濟的管理辦法，對市區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)進行統(tǒng)一的安排和控制，使程活動有計有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證市的順利實施。2包括兩部分：1）市編制審批管理2）實施監(jiān)察管理）基本內(nèi)容1鎮(zhèn)的發(fā)展布局；區(qū)；系；限制和適宜建設(shè)的地域范圍；。其中，強制性內(nèi)容區(qū)范圍；區(qū)內(nèi)建設(shè)用地模；③基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地；④水源地和水系；⑤基本農(nóng)田和綠化用地；⑥環(huán)境保護；20[1]B A10年 B20年 C30年D40年三編制審批略）人民政府組織編制四修改略）五P21621——《意見書》劃撥方式取得土地使用權(quán)，需申請意見書，其他不需要。城市用地——《用地規(guī)劃許可證》出讓方式下，城鄉(xiāng)規(guī)劃主門應(yīng)提出出讓地塊的相關(guān)規(guī)劃條件，作為出讓。規(guī)劃條件未納入出讓合同的，合同無效。工程——《工程規(guī)劃許可證》工程規(guī)劃許可的主要①筑性質(zhì)規(guī)模位置標(biāo)高高度體量體形朝向間距筑風(fēng)格等；；線；定計方案；工程規(guī)劃許可證；⑥放線、驗線制度；⑦竣工驗收；⑧竣工資料報送。（竣工后6個月內(nèi)報送）2、批后管理：對違章占地和違章建筑的查禁。[例題2]多選題以劃撥方式取得城市國有土地使用權(quán)的工程建設(shè)項目，需向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)的證書有（BCD）。A、《施工許可證》（政府建設(shè)行政主管部門）B、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D、《選址意見書》E、《工程質(zhì)量保修書》（六）臨時性建設(shè)規(guī)劃管理（略）★★P221一定1定：歷史文化街區(qū)歷史建筑保護范圍界限。2定：各類地范圍控制。確定化用地面積，分層次合布局公共地，確定防護地大型公共地等。）3定：江河湖庫渠濕地等地表水體保護控制地域界限。4定：基礎(chǔ)設(shè)用地控制界限?；A(chǔ)設(shè)包括：公共交通設(shè)；供水設(shè)；環(huán)境衛(wèi)生設(shè)；供燃氣設(shè)；供熱設(shè)；消防設(shè)；[3]A線 B線CDD建工程察：根據(jù)建工程要求，明分析評價建場質(zhì)環(huán)境特征和巖土工程條件，編建工程察文件。建工程：根據(jù)建工程要求，對建工程所需技術(shù)經(jīng)濟資源環(huán)境等條件進行綜合分析論證編建工程文件。、勘察設(shè)計單位：實行資質(zhì)管理二、發(fā)包與承包三、監(jiān)督管理四、注冊建筑師：從事房屋建筑設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。（級注冊建筑師、二級注冊建筑師（1）建筑設(shè)計技術(shù)咨詢建筑物調(diào)查與鑒定對本人主持設(shè)計的項目進行施工指導(dǎo)和監(jiān)督P2283[4]×）更正P231基本控制?；咀鳌翱亍?進度控制質(zhì)量控制資控制；——合同理、信息一協(xié)調(diào)——全面的組織協(xié)調(diào)。第四節(jié) 建設(shè)工程施工與質(zhì)量一、項目報建制度（★）P235二、施工許可制度（★★★）P235（一）建筑施工許可理的原則1、建設(shè)單位開工前，應(yīng)向縣級以上人民政府建設(shè)行政主部門申請領(lǐng)取《施工許2、可不申請辦理施工許可的建筑工程：（1）工程投資額30萬元以下，或（2）3003、不再領(lǐng)取施工許可證：已批準開工報告的建筑工程。4、未取得施工許可證，不得開工。[例題5]多選題以下建筑施工工程中，可不申請辦理施工許可的有（ ABE ）。A、投資額為25萬元的工程 B、建筑面積為200平米的工程C、投資額為35萬元的工程 D、建筑面積為350平米的工D、已批準開工報告的建筑工程（二）申領(lǐng)施工許可證的條件1、用地批準；2、若工程在城市規(guī)劃區(qū)，應(yīng)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、施工場地已具備施工條件（三通一平等）；4、已確定施工企業(yè)；5、施工圖紙及技術(shù)資料；6、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；7、已委托監(jiān)理；8、建設(shè)資金已經(jīng)落實；（建設(shè)工期不足一年的，到位資金不少于合同價的50%；建設(shè)工期超過一年的，到位資金不少于合同價的30%。）9、其他。應(yīng)在領(lǐng)取3。23、質(zhì)量★★P237一質(zhì)量原則1、主體：縣級以上人民政府設(shè)行政主部門；2、堅持：先勘察、后設(shè)計、再；3、主部門不得超越權(quán)限審批，或擅自簡化基本設(shè)程序；4、鼓勵先進科學(xué)技術(shù)和辦法，提高質(zhì)量。二設(shè)單位質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)單位質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)四設(shè)程質(zhì)量監(jiān)督制度四、設(shè)程質(zhì)量保修辦法1——計合理使用年；2面防水衛(wèi)生間間外墻防滲漏——53供熱供冷系統(tǒng)——2供冷；4電氣系統(tǒng)給排水管道備安裝裝——2。6]選題下不2年C A供熱系統(tǒng) B電氣系統(tǒng) C面防水 D裝二略）五管理制度★★P24115★P242總承包專承包勞務(wù)分包。七注冊造師★P243擔(dān)任項目負責(zé)及從事相關(guān)活動專技術(shù)員。注冊造師注冊造師）★了解）、概念、特征及其分類1、概念：具有法人資格、以利為目、從事和。2、特征：高投入、高風(fēng)險、回報周期長、綜合性強、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大。二、設(shè)立條件1、有法人登記名稱和組織機構(gòu)；2、有固定辦公用；3、注冊資本100萬元以上；4、4專、建筑工程專專職技術(shù)人員、2專職會計人員；5、其他。[例題1]單選題設(shè)立條件中有關(guān)注冊資本要求是D ）以上。A500B300C200D100——個。五管理管理機構(gòu)登記實行分審批1——省自治區(qū)直轄市建行政主管部門初審，報國務(wù)院建行政主管部門審批；2及以下——省自治區(qū)直轄市自行制定審批辦法。年檢或注銷證書。第節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理★了解）P24612P246121P2162——《許證》——投目必須首先落實才能進建設(shè)P247目概念：總投中由投者認購額是非債務(wù)性目法人不承擔(dān)這利息債務(wù)投者可轉(zhuǎn)其但不得抽二1貨幣；2實物；3工業(yè)非專利技術(shù)；比例不得超過總額20%）42]多選題目定投者可以多樣具體包括ABCDEABC料DE120%。20435%。30952520%；30%。P247P19311——>征收20%以下費；22五P248一企業(yè)應(yīng)對承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任1企業(yè)對承擔(dān)首要責(zé)任。2[3]×）更正：首要；二不格處P249交付使用后購房人認主體結(jié)構(gòu)不格——>向程督申請重新核驗——>確屬主體結(jié)構(gòu)不賠償1品房交付使用后產(chǎn)權(quán)證不一辦完備甚至在使用年限內(nèi)只要屬于主體結(jié)構(gòu)可以經(jīng)部門認申請退房。2一般性主要通過保修而不退房。3必須經(jīng)程督部門重新核驗核驗結(jié)果作退房4退房人損失只包括直接損失不包括精神損失間接損失。P250——尾”。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理（重點一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（★★）P250（一）轉(zhuǎn)讓條件1出讓方式取得土地，轉(zhuǎn)讓條件：（2同時具備）以支付全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書——>只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；按出讓合同約定進行開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后，才允許轉(zhuǎn)讓。25%以上；的：嚴格限炒地皮，牟取暴利。2劃撥方式取得土地，轉(zhuǎn)讓條件：必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。2種處理方式：受讓方補辦土地使用權(quán)出讓續(xù)，繳納出讓金后，進行轉(zhuǎn)讓；30★★★P252一按期符條件條件：1竣工驗格并；2配套基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施已建成并滿足要求；3北區(qū)分戶熱計量裝置安裝符設(shè)計要求；4住宅量保證書住宅說明書制度已落實；5量責(zé)任承擔(dān)已明確；6前期物業(yè)已落實。112——對者承諾地基基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)在合理壽命均屋面防水3年； P240建設(shè)屋面防水，5年）略略略略略1P24022★ 補充商品實行證制度的規(guī)定》第三十三條商品的限不得低于承包單位向單位出具的約定的存續(xù)。案例200841，屋面防水的5年，0841，其出具給購房者的證中關(guān)于屋面防水的應(yīng)至少為 5 年。0941，其出具給購房者的證中關(guān)于屋面防水的應(yīng)至少為 4 年。1041，其出具給購房者的證中關(guān)于屋面防水的應(yīng)至少為 3 年。P251——8）[例4]多選題以下ABCDA司機關(guān)決定查B爭議的CDE1——7）四內(nèi)容開商；代理銷；銷書號。五要求適當(dāng)舉例）1——13）企業(yè)信用檔案了解★，好出題）P257通過在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)、執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等信息，為政府和公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場行為提供依據(jù)；為查詢企業(yè)和個人信用提供服務(wù)；為投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀行為提供途徑。二、信用檔案的建設(shè)與管理P257（）記錄內(nèi)容：12、企業(yè)主要管理人員情況；3、企業(yè)良好行為記錄；4、企業(yè)不良行為記錄；5、企業(yè)已完成和在建項目情況；6、企業(yè)在建項目預(yù)售許可證情況；7、資格年檢情況?！?gt;轉(zhuǎn)給被企業(yè)——>15日內(nèi)將處意見反饋給六查詢公示和授權(quán)查詢兩類。第八章 房地產(chǎn)交易制政策重點第節(jié) 房地產(chǎn)交易概述★P2601房地產(chǎn)的含義：2★★）P260一）成價格申報權(quán)利人，應(yīng)向縣級以上人民府如實申報成價。）價格評估三）價格評估人員資格認證估價人員估價師三P262略）第節(jié) P2621關(guān)鍵在于屬發(fā)生作價入股成立企業(yè)；提供土使用，另多提供資金，作開發(fā)，因此屬發(fā)生變更；企業(yè)被收購兼并并，屬隨之；抵債；，屋所有和土使用同時二條件P2631分類：有償雙務(wù)，雙均有義務(wù)。2P263139C7/$3P25012——>只有成立才允許；按約進開發(fā)完成開發(fā)模后才允許屋建設(shè)實際投屋建設(shè)資額應(yīng)占投資總額25%以上；成片開發(fā)應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)0559——抑投機投資性三程序1當(dāng)事簽訂合；2向管理部門申請并申報成交價持證身份證明合；3審受理；4當(dāng)事納稅；5P264123456789P265=–該已501040[1]505DA65年 B50年 C45年 D35年P(guān)265P251）C4/$6P19212由辦手繳納金；不變但收益需繳國家。C7/$3P250221-7P2660307——限滿5要——回5優(yōu)先回2010經(jīng)濟適用上市交易必須否則不能交易。第三節(jié) 商品銷售管一、商品銷售的概念（★★）P267包括：商品預(yù)售、現(xiàn)售。1、預(yù)售：開發(fā)商將正在建設(shè)中的屋預(yù)先出售給承承預(yù)付定金價款。2、現(xiàn)售：開發(fā)商將竣工驗收合格的屋出售給承承支付價款。二、商品預(yù)售的條件（★★★）P2681、以交付土地使用出讓金土地使用證書；2、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許證》和《施工許證》；325%以上并已確定施工進度和竣工交4、開發(fā)商已辦理預(yù)售登記《商品預(yù)售許證》。5、預(yù)售許最低規(guī)模：棟不分層、分單元辦理預(yù)售許★★★）P268一）材料1申請表；2營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)證書；3土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃證施工證；425%以上的證明；5工程施工合同施工進度說明；6方案。[例題2]單選題的條件之一為投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的C ）以上A15% B20% C25% D30%二）1受理2審核310104★★★）P270開應(yīng)在與承購人簽訂書面30辦手續(xù)。六現(xiàn)★★★）P2701營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)書；）2土地使用權(quán)或用地批準文件）建設(shè)工程規(guī)劃施工；）3竣工驗收；4拆遷安置已落實；5供水供電供熱燃氣通訊等配套設(shè)施具交付使用條件；6物業(yè)管方落實。七銷代★★★）P2701234P2711234P271《質(zhì)量?！贰妒拐f》作附包含主要內(nèi)容：113略）二計價方式123=+[3]BCA積 積CD積 E123%330＞3%補足；3%外補足。產(chǎn)＜3%返3%=-/*100%P273——三七）受人可請求除和賠償損失情況：五交付使后屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不格；六屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使；九出人延遲交；二七應(yīng)當(dāng)辦屋所有期限屆滿后年由原因，導(dǎo)致受人無辦屋所有；第四節(jié) 屋租賃管熟悉屋租賃概念P278略）二屋租賃P278123456789P2791——10城市理必3456[4A5 B10 C20 D30——負復(fù)。[5]單選題D A、用途 B、期限 C、房屋修繕責(zé)任 D、金及交付方式[例題6]單選題除約定外房屋修繕責(zé)任一般由A承擔(dān)。A、出人C、雙方共同B、承人D、物業(yè)公司四終止：1、自然終止到期、不可抗力使得不能履行等）2、人為終止擅自轉(zhuǎn)、擅自轉(zhuǎn)讓、擅自轉(zhuǎn)借、擅自調(diào)換、擅自拆改結(jié)構(gòu)、擅66五、房屋登記P2811、防止非法出、減少；2、防止國家稅收流失）一申請：當(dāng)事人簽訂后30案手續(xù)。二登記案：包含審查含義。P28212P283★P2861以其，以移占有方式，向權(quán)提供債務(wù)履行擔(dān)保行為是擔(dān)保種二★★★P286123★★★P287可幾宗并也可宗分割二并預(yù)購商品貸款商品預(yù)售許可證。四優(yōu)惠策買房五國企位P289P289務(wù)是主是從——十六、房地產(chǎn)抵押登記★★★P290登記部門1、房地產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記抵押權(quán)不生2、房地產(chǎn)行政管理部門二登記要件1、申請書2、身份證明3、產(chǎn)權(quán)證明4、抵押5、債權(quán)6、其他。P291★★★P2921物不轉(zhuǎn)移占有，但人享有所有受限制。2期間，經(jīng)人同意，轉(zhuǎn)讓，所得價應(yīng)提前清償債務(wù)，余歸人，不足部分由債務(wù)人補足。3期間，人應(yīng)維護安全完好。物價值減少，人應(yīng)恢復(fù)其價值或提供相應(yīng)擔(dān)保，否則，人有前清償債務(wù)。九實現(xiàn)★★P2921合同簽訂后，土上新增屋不屬于財。2同一2人，拍賣賣價清償順序：均已，則按先后順序清償；順序相同，按照債比例清償；已先于未受償；3：1咨詢2估價3經(jīng)紀 P327二估三經(jīng)紀員資格P337 房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試：全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織。原則上每年舉辦一次。1、不具有完全民事行為能力；2、受刑事處罰；3、脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上；4、同時在2個及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；5、嚴重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀行業(yè)管理規(guī)定。[例題1]單選題經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人有下列情況，由原注冊機構(gòu)注銷注冊（B）。A、脫離經(jīng)紀崗位二年以上 B、脫離經(jīng)紀崗位連續(xù)二年以上C、脫離經(jīng)紀崗位五年以上 D、脫離經(jīng)紀崗位連續(xù)五年以上第四節(jié) 住房置業(yè)擔(dān)保管理帶責(zé)任保證擔(dān)保。第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)信用檔案●房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案P3451、信息公布平臺：中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人網(wǎng)2、包含信息：（1）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)信用信息注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息第十一章 房地產(chǎn)稅收制度與政第一節(jié) 房產(chǎn)