物業(yè)前期介入服務(wù)方案****物業(yè)重慶分公司二O一七年三月精選物業(yè)前期介入服務(wù)方案目錄TOC\o"1-5"\h\z前言 1一、項(xiàng)目建設(shè)概況 1一）、項(xiàng)目全貌 1二）、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 1前期介入服務(wù)內(nèi)容 1一）、 **重慶分前期介入全過程流程圖 2二）、 **物業(yè)前期介入全過程內(nèi)容 3\o"CurrentDocument"三）、 物業(yè)前期介入效果和目標(biāo) 9前期介入服務(wù)方式 9一）、 成立前期介入服務(wù)機(jī)構(gòu) 9\o"CurrentDocument"二）、 編制前期介入工作計(jì)劃 11\o"CurrentDocument"三）、 密切合作、意見反饋 11\o"CurrentDocument"四）、 定期報(bào)告、積累改進(jìn) 11\o"CurrentDocument"項(xiàng)目前期介入預(yù)算 12四、人員編制 12前言一、項(xiàng)目建設(shè)概況一）、項(xiàng)目全貌二）、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)一、前期介入服務(wù)內(nèi)容前期介入服務(wù)內(nèi)容按項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程分為：設(shè)計(jì)階段前期介入、施工階段前期介入、銷售階段前期介入、竣工階段前期介入、交付階段前期介入共5個(gè)部分。一）、**重慶分前期介入全過程流程圖建設(shè)?初計(jì)「擴(kuò)初旅工建設(shè)?初計(jì)「擴(kuò)初旅工圖設(shè)計(jì)?施工、驗(yàn)收、竣?產(chǎn)品銷售?前期合同備案、臨時(shí)規(guī)約?分戶驗(yàn)收,業(yè)主入伙?房屋售后服務(wù)銷售全過程流程說明：1、設(shè)計(jì)、施工、竣工階段前期介入，以貼近業(yè)主生活需求，減少房屋質(zhì)量瑕疵，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)階段和物業(yè)管理階段的無縫鏈接為目的。物業(yè)分公司結(jié)合項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度，從方案設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、二次設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、建筑和安裝施工、工程驗(yàn)收、接管驗(yàn)收、質(zhì)量整改各方面，向建設(shè)單位提出物業(yè)使用、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性，以及建筑、安裝、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)施質(zhì)量滿足合理性和規(guī)范性要求方面的建議。2、銷售和交付階段前期介入，以有助于項(xiàng)目人居生活方式的建立，房屋交付前后客戶關(guān)系的無縫連接，提高交付成功率為目的。根據(jù)項(xiàng)目定位和要求，主導(dǎo)確定項(xiàng)目物業(yè)管理模式、物管收費(fèi)定價(jià)、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主手冊(cè)等物業(yè)文件；配合銷售部本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)營銷推廣的宣傳策劃工作；配合建設(shè)單位策劃項(xiàng)目交付工作，完成服務(wù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。二）、**物業(yè)前期介入全過程內(nèi)容序號(hào)物管階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式1設(shè)計(jì)階段前期%介入1.1方案設(shè)計(jì).設(shè)備用房設(shè)置及布局.垃圾用房面積、位置、設(shè)置布局.物業(yè)管理用房的面積設(shè)置布局.其他配套服務(wù)設(shè)施用房.出入口設(shè)置.地面及地下交通管理、人流控制.車位管理.商業(yè)配套設(shè)施功能設(shè)置.收集公司統(tǒng)計(jì)以往項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)問題、收集統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目所在地周邊3個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)問題，提出物業(yè)建議駐場(chǎng)方式，由物業(yè)分公司專業(yè)經(jīng)理，從物業(yè)管理及使用人的角度提出總體方案中交通、環(huán)衛(wèi)、配套等設(shè)計(jì)的優(yōu)選和改進(jìn)建議；收集類似項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)出現(xiàn)的問題，提供參考。有助于活的合有助于期建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和1.2施工設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)-戶式空調(diào)機(jī)位、排水方案物管建議強(qiáng)電系統(tǒng)-用電計(jì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案物管專業(yè)意見弱電系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)方案物業(yè)專業(yè)意見停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)物業(yè)專業(yè)意見安防監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)專業(yè)意見消防系統(tǒng)-消防中央控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案物管建議-消防補(bǔ)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案物管建議垂直交通系統(tǒng)（電、扶梯）-電、扶梯設(shè)置建議-設(shè)備選型、產(chǎn)品配置建議由物業(yè)公司專業(yè)經(jīng)理提供非駐場(chǎng)方式短期臨時(shí)介入；查閱設(shè)計(jì)圖紙，包括各主要系統(tǒng)圖紙，從物業(yè)專業(yè)角度提出建議。有助于活的合有助于計(jì)瑕疵后續(xù)物

給排水系統(tǒng)-給排水系統(tǒng)方案物管專業(yè)意見-二次供水設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)建議總結(jié)類似工程項(xiàng)目的質(zhì)量問題反饋給建設(shè)單位，避免出現(xiàn)類似問題。1.3二次設(shè)計(jì)介入配套供配電、供水、消防、智能化、景觀、裝飾、排水、環(huán)衛(wèi)等的設(shè)計(jì)工作從物業(yè)專業(yè)角度提供設(shè)備設(shè)施選型配置的合理化建議及景觀綠化設(shè)置的合理化建議優(yōu)化配方案?，F(xiàn)投資2施工階段前期介入1、重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量；2、提出不利于后繼管理及業(yè)主使用的設(shè)計(jì)改進(jìn)及施工問題及優(yōu)化建議；3、根據(jù)單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案；4、參與土建及配套設(shè)施設(shè)備安裝和調(diào)試工作，關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況，提出相關(guān)物業(yè)建議；5、按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳；6、收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料。7、參與施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)，據(jù)實(shí)適時(shí)提供書面物業(yè)建議；8、收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。駐場(chǎng)方式，由工程施工前期介入人員，結(jié)合施工建設(shè)進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)施工進(jìn)展及施工質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄和反饋。記錄施物業(yè)及情況，題，提改進(jìn)，現(xiàn)項(xiàng)目階段工幫助建工質(zhì)量工、安

3竣工階段介入1、配合各項(xiàng)專業(yè)驗(yàn)收；2、參與分戶驗(yàn)收，統(tǒng)計(jì)問題點(diǎn)，驗(yàn)證問題點(diǎn)改進(jìn)效果；3、房屋及配套設(shè)施感官質(zhì)量查驗(yàn)，匯總反饋問題點(diǎn)，跟進(jìn)并驗(yàn)證整改效果。駐場(chǎng)方式，由物業(yè)專業(yè)前期介入人員和前期籌備工程技術(shù)人員，從物業(yè)專業(yè)角度發(fā)現(xiàn)問題提出整改建議。幫助建主前做進(jìn)工作付階段險(xiǎn)，有率；4銷售階段前期見介入序號(hào)階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式4.1預(yù)售許可證獲取支撐項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編制以及招標(biāo)備案工作；支撐項(xiàng)目物業(yè)管理開標(biāo)工作；③項(xiàng)目周邊同類型物管費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查，提出項(xiàng)目管理費(fèi)定價(jià)建議；④項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約稿擬訂；⑤協(xié)助獲取項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同備案證。由物業(yè)公司職能部門配合項(xiàng)目預(yù)售許可證辦理節(jié)點(diǎn)，及時(shí)提供物業(yè)服務(wù)合同備案證辦理的過程提供專業(yè)支撐。按項(xiàng)目業(yè)管理支持；為項(xiàng)目理有效4.2商品房買賣合同文件編制①配合銷售的物業(yè)管理模式策劃；②配合銷售的物業(yè)管理方案策劃；③提供房屋銷售涉及物管的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施；④參與房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的討論，提出相關(guān)意見；參與合同附件中關(guān)于物業(yè)管理的條文編制；參與項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)、停車位物管費(fèi)價(jià)格的確定。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，結(jié)合物業(yè)管理理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)的政策法規(guī)，提供或參與策劃方案。合理規(guī)過程中業(yè)營銷降低后

4.3物業(yè)服務(wù)品牌營銷推廣①配合銷售宣傳，提供物業(yè)服務(wù)品牌廣告宣傳使用支持；②配合銷售宣傳，提供物業(yè)服務(wù)模式的宣傳推廣支持；③設(shè)置物業(yè)管家，配合示范區(qū)銷售服務(wù)展示工作；駐場(chǎng)方式，由分公司組織提供銷售品牌宣傳所需的資源和素材。緊密配傳推廣傳的相5交付階段前期介入序號(hào)物管階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式5.1物業(yè)接管驗(yàn)收①按相關(guān)法規(guī)要求，與建設(shè)單位確定本項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收原則和工作方案；②編制物業(yè)接管驗(yàn)收工作計(jì)劃；③開展分專業(yè)分板塊的接管查驗(yàn)工作，記錄和反饋問題，商定整改期限；④簽署物業(yè)接管書；⑤接管區(qū)域物業(yè)交付前的公共秩序維護(hù)、清潔、設(shè)備運(yùn)行服務(wù)。駐場(chǎng)方式，在滿足相關(guān)要求下，按計(jì)劃、分板塊查驗(yàn)接收。代表業(yè)位及共計(jì)、施符合性合法利配合建設(shè)備設(shè)交質(zhì)量設(shè)單位形象。

5.2交房交付支撐①項(xiàng)目服務(wù)組織架構(gòu)組建，人員招聘培訓(xùn)U；②物業(yè)管理內(nèi)、外部運(yùn)作流程體系建立；③業(yè)主手冊(cè)的編制策劃；④參與項(xiàng)目交付前分戶驗(yàn)收工作；⑤提出物業(yè)管理用房布置方案，配合物業(yè)管理用房裝修；⑥交房前倒計(jì)時(shí)工作計(jì)劃，物業(yè)交付前開辦費(fèi)用方案編制；⑦集中交付工作方案編制、交付人員培訓(xùn)U；⑧配合建設(shè)單位策劃交付的細(xì)節(jié)和亮點(diǎn)，組織物業(yè)全員參與房屋交付工作。與建設(shè)單位共同組成房屋交付工作組，參與一站式集中交房。為建設(shè)化、標(biāo)理服務(wù)目管理管理（準(zhǔn)備；順利實(shí)5.4交付后整改陪同業(yè)主接房驗(yàn)房、記錄業(yè)主驗(yàn)房問題；匯總和反饋業(yè)主驗(yàn)房問題項(xiàng)，及時(shí)傳遞給項(xiàng)目開發(fā)公司安排整改；配合開發(fā)公司對(duì)施工整改效果驗(yàn)證；將驗(yàn)證效果反饋給開發(fā)公司，便于通知業(yè)主復(fù)驗(yàn)。成立整改小組配合建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題的整改查驗(yàn)。配合建房過程反饋服各自合和協(xié)調(diào)5.5二次裝修①結(jié)合蘇州當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求，編制二次裝修管理辦法；②結(jié)合物業(yè)使用說明書及二次裝修管理辦法做好物業(yè)裝修交底、裝修方案審核、裝修監(jiān)管、裝修完工驗(yàn)收等日常物業(yè)裝修管理服務(wù)工作。駐場(chǎng)方式，由物管處專業(yè)部實(shí)施業(yè)主二次裝修的管理。規(guī)范案絕違章開發(fā)質(zhì)量責(zé)任責(zé)任風(fēng)三）、物業(yè)前期介入效果和目標(biāo)1、有助于提高房屋的一次交付成功率，支撐精品房產(chǎn)品牌形象通過項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收階段的前期介入，協(xié)助建設(shè)單位減少和避免設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量缺陷和瑕疵發(fā)生，提高產(chǎn)品一次交付成功率。2、有利于合理控制建設(shè)成本物管用房面積及位置、物業(yè)管理費(fèi)行業(yè)水平、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、施工質(zhì)量瑕疵、設(shè)備選型的物業(yè)前期介入，有助于建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)成本控制。3、有利于物業(yè)保值增值、方便業(yè)主生活從設(shè)計(jì)階段就對(duì)項(xiàng)目垃圾用房、交通組織、空調(diào)機(jī)位、房屋及設(shè)施布置、公共照明、道路景觀這些與業(yè)主生活相關(guān)的方方面面，將類似項(xiàng)目出現(xiàn)的設(shè)計(jì)和施工問題提供給建設(shè)單位專業(yè)人員參考，以提高物業(yè)產(chǎn)品的適用性。物業(yè)保值增值與項(xiàng)目后繼物業(yè)管理好壞有較大關(guān)聯(lián)，從銷售階段起，物業(yè)分公司就結(jié)合項(xiàng)目定位和開發(fā)理念，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)模式、物業(yè)增值服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行策劃。4、有利于后繼物業(yè)管理通過前期介入實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目施工階段和后繼物業(yè)工程管理的無縫鏈接，實(shí)現(xiàn)交房前后客戶關(guān)系無縫鏈接。二、前期介入服務(wù)方式一）、成立前期介入服務(wù)機(jī)構(gòu)****物業(yè)已專為鹿角項(xiàng)目組成前期介入服務(wù)支撐組，并安排專人到項(xiàng)目，配合開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目服務(wù)模式的策劃。工程前期介入方面按鹿角的實(shí)際情況及工程進(jìn)度，參與該項(xiàng)目的施工建設(shè)。因此，我司將先完成物管中心管理人員招聘，管理人員到位后統(tǒng)籌分公司和項(xiàng)目前期介入運(yùn)作。項(xiàng)目前期介入各崗位員工將按建設(shè)進(jìn)度，分期招聘到位服務(wù)。物業(yè)前介人員根據(jù)工作需要及工程進(jìn)度，與建設(shè)單位設(shè)計(jì)部門、工程管理部門、施工單位、安裝公司等密切合作，開展前期介入服務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容。前期介入組織架構(gòu)：架構(gòu)說明：鹿角的前期介入工作由物業(yè)服務(wù)中心組織實(shí)施。公司職能作為前期介入服務(wù)的運(yùn)營保障部門。物管處崗位中，項(xiàng)目經(jīng)理、客服主管、安全主管、工程主管、環(huán)境主管、專業(yè)前期介入、管家、內(nèi)勤8個(gè)崗位為專屬項(xiàng)目開發(fā)全周期介入崗位。根據(jù)項(xiàng)目施工、竣工、交付階段的需求，逐步將物管處專業(yè)維修工、綜合維修工、物業(yè)助理、保安員、清潔工、綠化工、收銀員等的崗位編制按建設(shè)進(jìn)度，分別在分期交付之前分批到位。（人員到崗及編制見合同附件）前期介入崗位編制及提前到崗分期統(tǒng)計(jì)在項(xiàng)目總體開發(fā)分期建設(shè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)未確定的情況下，按照物業(yè)公司多年與建設(shè)單位合作的經(jīng)驗(yàn)，將本項(xiàng)目2個(gè)地塊以2期開發(fā)的進(jìn)度，對(duì)各崗位需房屋交付前提前期介入的月數(shù)，到崗人數(shù)統(tǒng)計(jì)見前介協(xié)議附件（人員到崗計(jì)劃）二）、編制前期介入工作計(jì)劃為實(shí)施鹿角前期介入，物業(yè)公司將以鹿角項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，制訂各分期及各階段的前期介入服務(wù)內(nèi)容和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以確保為鹿角提供高效前期介入服務(wù)。鹿角前期介入計(jì)劃待項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃形成后再編制，提供建設(shè)單位審核后實(shí)施。三）、密切合作、意見反饋依據(jù)項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和前期介入服務(wù)計(jì)劃，執(zhí)行各階段前期介入的服務(wù)內(nèi)容，與建設(shè)單位各部門以日常不定期溝通、參與討論、參與監(jiān)理例會(huì)、項(xiàng)目施工例會(huì)等方式，與建設(shè)單位密切合作。項(xiàng)目交付前約3個(gè)月左右工程開始進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行相關(guān)前期籌備工作及熟悉各工程系統(tǒng)。并配合建設(shè)單位進(jìn)行施工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收工作。為保證項(xiàng)目交付使用后物業(yè)管理有條不紊地順利啟動(dòng)和正常運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)人員將提前3個(gè)月左右招聘及培訓(xùn)到位，并配合建設(shè)單位實(shí)施交房前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。從物業(yè)竣工后成品保護(hù)，施工質(zhì)量及功能查驗(yàn)，預(yù)驗(yàn)房，接管驗(yàn)收，客戶信息收集，戶籍通郵等。前期介入過程中發(fā)現(xiàn)的影響產(chǎn)品品質(zhì)、使用功能、物業(yè)管理方面問題，也包括通過各種渠道了解的客戶、業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的意見和建議，以書面形式及時(shí)反饋給建設(shè)單位各職能部門。四）、定期報(bào)告、積累改進(jìn)各階段的前期介入必須書面形式，有針對(duì)性的提出物管專業(yè)意見和建議；開發(fā)公司在收到物業(yè)公司前期介入書面報(bào)告后，應(yīng)對(duì)提出的問題和建議進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審結(jié)果執(zhí)行，并反饋物業(yè)管理分公司；物業(yè)項(xiàng)目管理中心將月報(bào)的形成匯報(bào)前期介入工作開展情況及成果。三、項(xiàng)目前期介入預(yù)算前期介入服務(wù)預(yù)算項(xiàng)目由前期介基本費(fèi)、物資開辦費(fèi)用構(gòu)成。前期介入基本費(fèi)用執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：住宅:4.5元/M2（住宅建筑面積），商業(yè)九元/M2,車庫：4.5/M2，物資開發(fā)費(fèi)：2元/M2，，計(jì)費(fèi)面積：項(xiàng)目總建筑面積。分期支付。說明：前期介入服務(wù)費(fèi)用按開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃測(cè)算，如因開發(fā)周期延長，全周期前期介入服務(wù)的人員費(fèi)用會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。調(diào)整金額按實(shí)際情況，經(jīng)