城市土地及其空間結構第六章建設與房地產系■新古典主義的地租理論古典主義地租理論：17世紀中——19世紀初——多以土地勞動價值論為基礎新古典主義地租理論：19世紀中葉開始——多以土地使用價值論為基礎第一節(jié)地租理論——古典主義經濟學的奠基人（1623——1687）、著有《賦稅論》等名著地租定義：農民從收獲中扣除種子、食用、換取衣物及其他必需品后剩余部分評述:■首次提出級差地租

■地租是剩余價值

■地租是全部剩余價值威廉·配第地租理論——土地私有制后最先系統研究地租（1723——1790），著有“國富論”等地租：——使用土地的代價、即為使用土地而支付的價格——是超過普通利潤的余額被土地所有者占有評述：受雙重研究方法的影響

■扣除利潤后土地所有者無償占有部分（勞動價值論）■商品價值的“基本源泉”

■“自然力的產物”亞當·斯密地租理論——級差地租的典型代表（1772——1823），區(qū)分了經濟學與一般意義地租一般意義地租：農場主實際每年付給地主的一切（包括設施）經濟學地租：使用土地原有和不可摧毀生產力而付給地主部分

■將勞動時間決定價值量理論引入■批判了地租是價值來源之一及重農學派■與工人一樣是勞動創(chuàng)造價值的一部分■除肥力不同地租不同外，同塊土地追加資本不同地租不同■將級差地租形成條件說成原因，且無絕對地租大衛(wèi)·李嘉圖地租理論——由勞動價值論轉為效用價值論研究問題（1767——1832）主要觀點：——生產不是創(chuàng)造財富而是創(chuàng)造效用，物品具有效用才有價值——凡創(chuàng)造的價值均為土地、勞動、資本三要素作用的結果。工資是對勞動補償、利息對資本補償、地租對土地補償評述:■將價值與使用價值混為一體，拋棄了勞動價值論■由生產三要素轉為三位一體的分配論■社會各階級均有獨立收入來源，割裂與工人勞動的關系■西方經濟學的地租理論均以此為依據讓·巴蒂斯特·薩伊地租理論——新古典學派德代表人物（1842——1924），地租由原始價值、私有價值、公有價值三部分組成原始價值：土地的自然原始價值——真正意義的地租、大自然賦予的收益私有價值：土地所有者改良土地及地面建設投入的勞動、資本而帶來得收入公有價值：國家專為農業(yè)修建的公路及其他設施的價值阿費里德·馬歇爾地租理論馬克思的地租理論土地所有者的土地農業(yè)資本家農業(yè)生產工人雇用剩余價值地租工資租用獲得獲得獲得支付支付土地所有者獲超額利潤農業(yè)資本家獲平均利潤農工創(chuàng)造剩余價值馬克思的地租理論農業(yè)資本家支付工人工資相同農業(yè)產品價格相同劣等地支付地租優(yōu)等地支付地租級差地租Ⅰ地租的形成和確定QRR0EQ0DD1D2SR2R1R：地租Q：土地需求量D：需求曲線S：供給曲線■城市地租分類城市級差地租級差地租產生的條件——土地等級不同，即地段、交通、基礎設施等不同級差地租產生的原因——土地經營權的壟斷級差地租產生的形式——級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ第二節(jié)城市地租位置作用明顯——地段、交通、基礎設施等條件不同，價格不同商業(yè)地租是級差地租的典型形態(tài)——商圈效應對土地作用明顯城市級差地租Ⅱ要比級差地租Ⅰ的作用大的多——級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ城市級差地租的特點——指城市中某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產經營商品的壟斷價格所形成的壟斷利潤轉化成的地租城市中心壟斷價格一般位于城市中心城市壟斷地租■基本原則——從企業(yè)、特別是從商業(yè)企業(yè)利潤入手——將超額利潤從企業(yè)利潤中分離出來——應考慮在土地上的投資量與投資率——應將城市土地分等定級城市地租的測算劃分城市土地等級——憑借歷史經驗、實際調查、調整土地等級描述城市地價間的關系測算土地等級與企業(yè)利潤之間的關系測算土地等級和等量土地的投資量與地租理論值之間的數量關系房地產經濟學主編：梁學慶李廣成哈爾濱出版社城市級差地租的測算土地價格的雙元性——由土地資源（物質）與土地資本（非物質）構成土地價格的構成農地征用費——絕對地租，包括補償、安置、稅金、管理費等土地開發(fā)費——級差地租Ⅱ城市建設配套費——級差地租Ⅱ位差地價——級差地租Ⅰ城市土地價格■區(qū)位及區(qū)位理論區(qū)位：地塊分布的地區(qū)或地點區(qū)位理論：研究各種經濟用途土地的空間分布及相互關系研究的目的：如何充分利用土地以取得最大的經濟效益土地區(qū)位效益的實質：不同區(qū)位的級差地租第三節(jié)區(qū)位理論土地利用在空間上的合理布局——應用的針對性、配置合理性、相互溝通性土地合理分配、形成土地利用最佳結構土地利用適度集中、形成土地利用經濟規(guī)模對土地投入適當的勞力、技術、資本，形成土地利用的集約經濟區(qū)位理論的任務R：農產品收入T：運輸費用C：生產成本P：利潤

P=R-(C+T)CTR利潤至中心區(qū)距離Ddd0R農業(yè)區(qū)位論C1C2RBAMNAC1BC2距中心區(qū)距離成為主要要素農業(yè)區(qū)位論工業(yè)區(qū)位論城市中心1城市中心2城市中心3原材料地工廠位置？條件：①現代交通工具②消費中心、原料地不變目標：①運輸費用最低②勞力成本最低③發(fā)揮集聚效應運費對工業(yè)區(qū)位選擇的影響R﹤1為節(jié)約運費，工廠設在消費區(qū)R﹥1工廠設在開采區(qū)或儲存區(qū)R＝1工廠可任意布點注：常見性原料不計運費勞動力對工業(yè)區(qū)位選擇的影響勞動成本指數：制造單位產品所需平均勞動工資地域重量：生產單位產品所需運輸重量L＜1注重地域L＞1注重勞動力費用L=1任意選擇聚集效應勞力水平低地區(qū)原材料產地聚集效應產生的效益大于勞力和運輸費用的節(jié)約時采用聚集效應聚集效應中心地理論假設條件——城市的人口、資源均勻分布——個別商品不能形成自己的市場——所有商品或服務均趨向市場區(qū)中心——大量的市場區(qū)中心形成中心地系統中心地理論中心地系統政府、金融高級服務國外世界文化中心等市場中心商店、學校、服裝、及地區(qū)醫(yī)院等局域中心提供日常必須的最低級服務城市結構理論——同心圓理論1234521345

中央商業(yè)區(qū)（黃金地段）

轉移區(qū)（公用服務業(yè)、批發(fā)）低收入住宅區(qū)（住宅、輕工業(yè)）中等收入住宅區(qū)（白領階層）高等收入住宅區(qū)（通勤住宅區(qū)）城市結構和住宅區(qū)位理論——輻射或軸向發(fā)展理論同心圓理論的改進軸線：——河流——鐵路——公路城市結構理論——軸向或輻射發(fā)展理論多軸線模式——公路和鐵路的建設改變了同心圓的分布——A與B土地利用效果相同A··B城市結構理論——海格（R.M.Haig1926）在屠能理論基礎上提出地塊總摩擦成本C＝R+TR:地租T:總運輸成本——區(qū)位決策目的：達到所期望可達程度時該成本最小——提出了新的土地利用模式——忽略了不同地塊的歲入——為以后其他現代理論研究奠定了基礎“摩擦成本”假說——霍伊特（H.Hoyt1939）對同心圓理論的發(fā)揮研究范圍：——基于同心圓理論的不規(guī)則擴散模式的城市——集中研究住宅發(fā)展、很少涉及商業(yè)假設條件：——不同質量住宅沿“邊”從市中心擴散（沿邊理論）——擴散方向趨同（上風口理論）——人們愿意多付租金與同類人（收入、文化、愛好）居住扇型理論扇型理論1222335443331、中心商業(yè)區(qū)2、轉移區(qū)3、低收入住宅區(qū)4、中收入住宅區(qū)5、高收入住宅區(qū)——哈里斯（Harris）、烏里曼（Ullman）1945年提出21769810333451、中央商業(yè)區(qū)2、轉移區(qū)3、低收入住宅區(qū)4、中收入住宅區(qū)5、高收入住宅區(qū)6、重工業(yè)區(qū)7、外圍商業(yè)區(qū)8、郊區(qū)住宅9、郊區(qū)工業(yè)10、社區(qū)（或衛(wèi)星城）多核心理論住宅區(qū)位理論——過濾論現象：家庭收入越高居住地點越遠離城市中心原因：隨城市發(fā)展，新住房遠離城市中心收入高階層居住遠離城市中心新房貧困階層居住靠近城市中心舊房直至原有舊房拆除變?yōu)橹行纳虡I(yè)區(qū)一部分

——層層過濾導致住宅區(qū)位理論——互換論與過濾論的區(qū)別：過濾論假設家庭位置取決于住房條件不同——供給方理論互換論假設地區(qū)住房條件取決于家庭類型——需求方理論理論創(chuàng)始：溫哥、阿龍索（50年代）的“運輸與城市土地”、“區(qū)位與土地利用”等論著，后被墨斯、伊文思等人發(fā)展基本假設：——城市中只有一個商業(yè)中心——該城市位于平原——交通工具運行效率相同、且與距離成正比距離交通費用住房費用距離住宅區(qū)位理論——互換論距離住房費用c家庭選擇住宅區(qū)位經濟因素住房面積（租金）R交通費用——直接交通費用T1——耗費時間機會成本T2(工資標準的25％)

總費用＝R+T1+T2住宅區(qū)位理論——互換論決策：遷移距城市中心較近新房、節(jié)省交通支出RX－R：住房費用增量T1－T1X：交通費用節(jié)約量T2－T2X：交通損失節(jié)約量RX－R＜(T1－T1X)+(T2－T2X)結論：家庭就業(yè)比例高——選擇距城市中心較近位置家庭收入高、面積需求大——遠離城市中心住宅區(qū)位理論——互換論住宅區(qū)位理論——住宅密度（互換論的修定）消費偏好：——當密度影響家庭時選擇低密度，以改善居住環(huán)境——當距離無關時，經濟消費的最佳密度是居住該地付出的費用＝建造該房花費的成本——收入高的家庭愿意付出較高費用以改善居住環(huán)境供給決策：——為收入較低居民開發(fā)較高密度住宅——為收入較高居民開發(fā)較低密度住宅住宅區(qū)位理論——社會聚集（非經濟因素）人們喜歡結交與自己特點相似“同類”——如收入、職業(yè)、教育、習慣、和社會地位等不同類別人群需要不同的服務——如少數民族地區(qū)、貧富差別較大地區(qū)等不同層次人群需不同層次自然、社會、文化環(huán)境——如自然環(huán)境、人工環(huán)境、文化品味等思考題

“窮人”為何居住靠近城市中心的高層住宅？“富人”為何居住遠離城市中心的郊區(qū)“別墅”？城市土地區(qū)位城市土地的作用城市基本社會經濟活動的運行空間城市居民生活的基本空間工商、科教、文化的中心地區(qū)的交通樞紐城市生態(tài)經濟的基礎城市土地利用特點土地位置具有特殊性土地利用多樣性、集約性土地利用的固定性交通運輸的重要性房產與地產的可分性城市土地區(qū)位可達性（Accessibility）——含義：到達某一目的地的方便程度商店商店中央商務區(qū)文化娛樂醫(yī)院學校公園工作地點住宅房租昂貴城市土地區(qū)位的主要影響因素鐵路新城區(qū)老城區(qū)松花江哈爾濱老城區(qū)太陽島松北新區(qū)泄洪區(qū)、濕地城市土地區(qū)位的主要影響因素聚集經濟（受外部集約和互補性影響）外部集約經濟的表現形式：——迅速提供熟練勞動力——提供配套服務——地段知名度高互補性的表現形式：——工作中與外部專業(yè)部門或人士的密切聯系——商品或服務互補與溝通、選擇余地大、提高知名度——為消費者服務集中在商務區(qū)——導致小型商店分布在零售批發(fā)占優(yōu)勢地段附近注意：有時交通擁擠導致集約不經濟城市土地區(qū)位的主要影響因素附加因素：——歷史沿革、城市地形、城市規(guī)模動態(tài)變化因素：——經濟增長、技術進步、基礎設施改善政策因素：——稅收、規(guī)劃、資源保護、交通運輸、住宅、公共設施等影響土地區(qū)位

城市土地區(qū)位的主要影響因素基本原則：——土地的“最高最佳使用”基本利用規(guī)則：——使用上的競爭——可持續(xù)經濟——比較優(yōu)勢——不完美規(guī)則——變化準則城市土地利用規(guī)則城市土地利用的功能分區(qū)城市土地利用分類地質條件土地權屬使用程度實際用途發(fā)展趨勢使用狀況交通條件人口密度建筑密度環(huán)境質量繁華程度使用權價限制條件使用功能——住宅（多層、高層、別墅）——交通（城市道路、小區(qū)道路、橋梁、停車場）——公用設施（文教、文化、衛(wèi)生、市政設施、綠化）——商業(yè)（中心商業(yè)區(qū)、商業(yè)網點、便民服務）——工業(yè)（向城市邊緣公路兩側發(fā)展）——辦公機構（政府、機關、企業(yè)或商務化寫字樓）——旅游（公園、景點、保護或古建筑、配套服務）城市土地利用的功能分區(qū)城市土地區(qū)位的演變過程自發(fā)形成外部因素消極作用政府控制規(guī)劃指導經濟技術條件變化區(qū)位優(yōu)勢更加明顯區(qū)位優(yōu)勢逐漸衰退形成新的區(qū)位優(yōu)勢城市土地區(qū)位與房地產城市土地區(qū)位效益的實質實質是（位置）級差地租效益1效益2使用價值、利用方向集約經營度不同效益1效益2自然、環(huán)境、經濟、文化差異增加城市土地區(qū)位與房地產城市土地區(qū)位與土地規(guī)劃土地的自然屬性：——數量有限性（不可再生）——地域差異性（肥沃及便利程度）——位置固定性（不可移動）——使用耐久性（