房管局計算房屋建筑面積的方法建筑面積計算規(guī)規(guī)則一般規(guī)定l.房屋面積計計算算系指外圍圍圍水平面面積及及水平投投影面面積計算算，其其中包括括房屋屋建筑面面積、共共有建筑筑面積積、使用用面積積等的測測算。2.房屋建筑筑面面積計算算按房房屋外墻墻（柱柱）勒腳腳以上上各層的的外圍圍水平投投影面面積，包包括陽陽臺、挑挑廊、地地下室、室室外外樓梯等等，且且層高2.200米（含2.200米，下同同）以以上的永永久性性建筑。3.房屋共有有建建筑面積積系指指各產權權人共共同占有有或共共同使用用的建建筑面積積。4.房屋使用用面面積系指指房屋屋戶內全全部可可供使用用的空空間面積積，按按房屋的的內墻墻面水平平面積積計算。5.房屋層數(shù)數(shù)是是指房屋屋的自自然層數(shù)數(shù)，一一般按室室內地地坪±0米以上計計算算。假層層、附附層（夾夾層）、插插插層、閣閣樓（暗暗樓）、裝裝飾飾性塔樓樓，以以及突出出屋面面的樓梯梯間、水水箱間不不計層層數(shù)。6.房屋所在在層層次是指指本權權屬單元元的房房屋在該該幢樓樓房中的的第幾幾層。地地下層層次以負負數(shù)表表示。二、計算算全全部建筑筑面積積的范圍1.永久性結結構構的單層層房屋屋按一層層計算算建筑面面積。單單層房屋屋內如如帶有部部分樓樓層者，符符合合規(guī)則一一般規(guī)規(guī)定的亦亦應計計算建筑筑面積積。2.多層和高高層層房屋按按各層層建筑面面積的的總和計計算。3.房屋內的的技技術層（管管道道層、附附層、夾夾層等）層層高高在2.200米以上的的按按其墻外外圍水水平面積積計算算。4.穿過房屋屋的的通道，房房屋屋內的門門廳、大大廳均按按一層層計算建建筑面面積。門門廳、大大廳內的的回廊廊部分，層層高高在2.200米以上的的，按按其水平平投影影面積計計算建建筑面積積。5.樓梯、樓樓梯梯間、電電梯（觀觀光梯）井井、提提物井、垃垃圾圾道、管管道井井等均按按房屋屋自然層層計算算建筑面面積。6.屬永久性性結結構有上上蓋的的室外樓樓梯，按按各樓層層外圍圍水平投投影面面積計算算。7.房屋天面面上上屬永久久性建建筑，層層高在在2.200米以上的的樓樓梯間、水水箱箱間、電電梯機機房按外外圍水水平面積積計算算。8.原始設計計斜斜面結構構屋頂頂下加以以利用用的空間間，高高度在2.200米以上的的部部位，按按其外外圍水平平投影影面積計計算。9.挑樓、全全封封閉的陽陽臺接接外圍水水平投投影面積積計算算。10.與房屋相相連連的有柱柱走廊廊、兩房房屋間間有上蓋蓋和柱柱的走廊廊，均均按柱外外圍水水平面積積計算算。11.房屋間永永久久性的、封封閉閉的架空空通廊廊，按外外圍水水平投影影面積積計算。12.層高在2.200米以上的的地地下層（地地下下室、半半地下下室、地地下車車庫、地地下商商場等）及及其其相應出出入口口，按其其外墻墻（不包包括采采光井、防防潮潮層及保保護墻墻）外圍圍水平平面積計計算。13.有柱或圍圍護護結構的的門廊廊、門斗斗，按按其柱或或圍護護結構外外圍水水平面積積計算算。14.玻璃幕墻墻、金金屬幕墻墻以及及其他材材料幕幕墻等作作為房房屋外墻墻的，按按其外圍圍水平平面積計計算建建筑面積積。既既有主墻墻體又又有幕墻墻時，以以主墻體體為準準計算建建筑面面積。其其墻厚厚亦按主主墻體體厚度計計算。15.屬永久性性建建筑層高高在2.200米以上有有柱柱的車棚棚、貨貨棚等按按柱外外圍水平平面積積計算。16.與房屋相相通通的有柱柱雨蓬蓬按柱外外圍水水平面積積計算算。雨蓬蓬上蓋蓋面積小小于柱柱外圍水水平面面積時，按按上上蓋水平平投影影面積計計算。17.室內體育育館館按實際際層數(shù)數(shù)計算建建筑面面積。體體育館館（場）看看臺臺下空間間加以以利用的的，高高度在2.200米以上的的部部位，按按其外外圍水平平投影影面積計計算建建筑面積積（多多層按多多層計計）。18.機械車庫庫不不論其高高度和和停放層層數(shù)，均均按一層層計算算。19.依坡地建建筑筑的房屋屋，利利用吊腳腳做架架空層有有圍護護結構的的，按按其高度度在2.200米以上部部位位的外圍圍水平平投影面面積計計算。20.房屋的伸伸縮縮縫，若若與室室內相通通的，伸伸縮縫計計算建建筑面積積。三、計算一半建建建筑面積積的范范圍1.與房屋相相連連有上蓋蓋無柱柱的走廊廊、檐檐廊，按按其圍圍護結構構外圍圍水平面面積的的一半計計算。2.獨立柱、單單單排柱的的門廊廊、雨蓬蓬、車車棚、貨貨棚等等，按其其上蓋蓋水平投投影面面積的一一半計計算。3.未封閉的的陽陽臺、挑挑廊，按按其圍護護結構構外圍水水平投投影面積積的一一半計算算建筑筑面積。當當圍圍護結構構向內內傾斜時時，按按圍護結結構上上沿外圍圍水平平投影面面積的的一半計計算建建筑面積積；當當圍護結結構向向外傾斜斜或外外凸時，按按底底板外沿沿水平平投影面面積的的一半計計算。4.無頂蓋的的室室外樓梯梯按各各樓層外外圍水水平投影影面積積的一半半計算算。5.有頂蓋不不封封閉的架架空通通廊，按按其外外圍水平平投影影面積的的一半半計算。四、不計算建筑筑筑面積的的范圍圍層高小于2.2220米的房屋屋及及房屋附附屬部部位。2.突出房屋屋墻墻面的構構件、配配件、裝裝飾柱柱、垛、勒勒腳腳、臺階階、無無柱雨棚棚等，以以及有主主墻體體的玻璃璃幕、金金屬幕及及其他他材料幕幕墻。3.房屋之間間無無上蓋的的架空空通廊。4.房屋的天天面面、挑臺臺，房房屋天面面上的的花園、泳泳池池。5.頂層挑臺臺的的底板局局部是是下層房房屋的的上蓋時時，挑挑臺整體體不計計算建筑筑面積積。6.房屋的平平臺臺、花臺臺、曬曬臺及與與室內內不相通通的類類似于陽陽臺、挑挑廊、檐檐廊等等。7.建筑物內內的的操作平平臺、上上料平臺臺及利利用建筑筑物的的空間安安置箱箱、罐的的平臺臺。8.騎樓、過過街街樓的底底層用用作道路路街巷巷通行的的部分分；臨街街樓房房挑廊下下用作作社會公公共通通道的，不不論論其是否否有柱柱，是否否有圍圍護結構構，都都不計算算建筑筑面積。9.屋面上有有柱柱有蓋但但無圍圍護結構構的一一些觀景景建筑筑設施。10.利用引橋橋、高高架路、高高架架橋路面面作為為頂蓋的的建筑筑。11.廣場式室室外外樓梯。12.獨立煙囪囪以以及亭、塔塔、罐罐、池、地地下下人防干干、支支線。13.與房屋室室內內不相通通的房房屋間伸伸縮縫縫。五、房屋計算建建建筑面積積的基基本原則則在計算房屋建筑筑筑面積時時，如如遇上述述以外外的情況況按以以下原則則辦理理。判別房屋屋計計算建筑筑面積積的基本本原則則是：永久固定定，層層高2.200米（含2.200米）以上上的的房屋及及與室室內相通通的部部位計算算建筑筑面積。1.計算全部部建建筑面積積應是是有頂蓋蓋全封封閉的房房屋及及部位或或底層層有頂蓋蓋、有有柱或有有圍護護的部位位。2.計算一半半建建筑面積積一般般是不封封閉的的房屋及及部位位（房屋屋底層層的部位位除外外）。3.不計算建建筑筑面積通通常是是層高小小于2.200米的房屋屋及及部位；；裝飾飾性的建建筑；；與室內內不相相通的部部位；；沿街巷巷社會會公用的的建筑筑及無上上蓋或或上蓋為為社會會公用的的建筑筑（除挑挑陽臺臺、非廣廣場式式室外樓樓梯算算一半面面積外外）。六、特殊殊墻墻體及部部位處處理原則則l.非垂直墻體體處處理原則：：：當房屋屋的墻墻體向內內傾斜斜時，按按其外外墻高度2.200米處的水水平平投影面面積測測算房屋屋的建建筑面積積；當當房屋的的墻體體向外傾傾斜時時，按底底板（地地坪）外外沿測測算房屋屋建筑筑面積。2.不規(guī)則（弧弧弧狀）墻墻體處處理原則則：當當房屋墻墻體向向內凹且且內凹凹的高度度高于于2.200米時，按按其其外墻高高度2.200米處的水水平平投影面面積測測算房屋屋的建建筑面積積。內內凹高度度低于于2.200米時，按按最最小部分分的外外墻水平平投影影面積測測算房房屋的建建筑面面積。當當房屋屋墻體外外凸時時，按底底板（地地坪）外外沿測測算房屋屋建筑筑面積。共有建筑面積分分分攤規(guī)則一、一般般規(guī)規(guī)定l.房屋共有有建建筑面積積分攤攤計算，有有合合法產權權分割割協(xié)議的的，按按協(xié)議分分攤；；無協(xié)議議或協(xié)協(xié)議不明明確的的按本《規(guī)規(guī)則則》執(zhí)行行。2.房屋共有有建建筑面積積分攤攤以幢為為單位位。共有有建筑筑面積分分攤僅僅限于本本幢內內的共有有建筑筑面積。與與本本幢房屋屋不相相連的公公用建建筑（如如變電電房、水水泵房房、門衛(wèi)衛(wèi)等）不不得分攤攤到本本幢房屋屋內。本本幢內為為多幢幢房屋服服務的的公用設設施建建筑面積積亦不不得分攤攤到本本幢房屋屋內。3.房屋共有有建建筑面積積按各各戶套內內建筑筑面積乘乘以房房屋內相相關面面積的比比例進進行分攤攤。分分攤的共共有建建筑面積積不劃劃分各戶戶攤得得面積的的具體體部位。共共有有部位建建筑面面積一經(jīng)經(jīng)分攤攤，便不不得改改變原始始設計計的使用用功能能。4.有兩種以以上上房屋類類型的的綜合樓樓，應應根據(jù)房房屋類類型，按按相關關面積比比例先先行分攤攤除垂垂直通道道（樓樓梯、電電梯及及相應走走道，下下同）外外的全全幢共有有建筑筑面積（此此次次分攤的的最小小單位為為不同同類型的的功能能區(qū)），垂垂直直通道不不論所所處功能能區(qū)使使用（停?？?、連連通）與與否，均均按層分分割，垂垂直通道道面積積并入各各自功功能區(qū)共共有建建筑面積積。5.樓房下層層（含含底層）樓樓層層的垂直直通道道，無論論其使使用（停?？俊⑦B連通）與與否，均均應承擔擔相應應的建筑筑面積積。6.同一幢樓樓具具有兩個個以上上獨立出出入的的單元（門門牌牌號），其其共共有建筑筑面積積應分別別進行行分攤。7.套（單元元）建建筑面積積為套套內建筑筑面積積與分攤攤的共共有建筑筑面積積之和。套（單元元）建建筑面積積＝套套內建筑筑面積積＋分攤攤的共共有建筑筑面積積二、計算算方方法（一）成成套套房屋的的套內內建筑面面積由由房屋的的套內內使用面面積、套套內墻體體面積積、套內內陽臺臺建筑面面積三三部分組組成l.套內使用用面面積（1）套內使使用用面積包包括臥臥室、起起居室室、廳、過過道道、廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間、廁廁所所、儲藏藏室、壁壁櫥等分分戶門門內面積積的總總和；（2）躍層住住宅宅中的戶戶內樓樓梯按自自然層層數(shù)的面面積總總和計入入使用用面積；（3）不包括括在在結構面面積內內的煙囪囪、通通風道、管管道道井均計計入使使用面積積；（4）內墻面面裝裝修厚度度計入入使用面面積。2.套內墻體體面面積新建建住宅宅各套（單單元元）內使使用空空間周圍圍的圍圍護或承承重墻墻體，有有公共共墻和非非公共共墻兩種種。其其中套（單單元元）與套套（單單元）、套套（單單元）與與共有有建筑空空間之之間的分分隔墻墻以及外外墻（包包括山墻墻）均均為公共共墻。公公共墻按按墻體體水平面面積的的一半計計入套套內墻體體面積積。套（單單元元）內的的分隔隔墻為非非公共共墻。非非公共共墻按墻墻體水水平面積積的全全部計入入套內內墻體面面積。3.套內陽臺臺建建筑面積積（1）封閉式式陽陽臺，按按其外外圍水平平投影影面積計計算建建筑面積積；（2）未封閉閉的的陽臺按按其圍圍護結構構外圍圍水平投投影面面積的一一半計計算建筑筑面積積。套內建筑筑面面積＝套套內使使用面積積＋套套內墻體體面積積＋套內內陽臺臺建筑面面積（二）共共有有建筑面面積由由以下兩兩部分分組成1.電梯井、樓樓樓梯、垃垃圾道道、變電電室、設設備層（間間）、公公共門廳廳和走走道、地地下設設備間、值值班班警衛(wèi)室室等共共有部位位的面面積，以以及為為整幢服服務的的公共用用房和和管理用用房的的建筑面面積。單獨具備備使使用功能能的獨獨立使用用空間間（如車車庫、自自行車庫庫、會會所或俱俱樂部部、倉庫庫、人人防工程程等）；；為多幢幢房屋屋服務的的警衛(wèi)衛(wèi)室、管管理用用房、設設備間間等，均均不計計入共有有建筑筑面積。2.套（單元元）與與共有建建筑空空間之間間的分分隔墻以以及外外墻（包包括山山墻）的的公共共墻體，墻墻體體水平面面積一一半的建建筑面面積。整幢房屋屋的的建筑面面積扣扣除整幢幢房屋屋各套套套內建建筑面積積之和和，并扣扣除單單獨具備備使用用功能的的獨立立使用空空間及及為多幢幢房屋屋服務的的警衛(wèi)衛(wèi)室、管管理用用房、設設備間間等，即即為整整幢房屋屋的共共有建筑筑面積積。共有建筑筑面面積＝全全幢建建筑面積積－全全幢各套套內建建筑面積積之和和－單獨獨具備備使用功功能的的獨立使使用空空間等（三）共共有有建筑面面積分分攤系數(shù)整幢房屋屋的的共有建建筑面面積除以以整幢幢房屋各各套內內建筑面面積之之和，得得到建建筑物的的共有有建筑面面積分分攤系數(shù)數(shù)。（四）分分攤攤的共有有建筑筑面積分分攤的的共有建建筑面面積＝套套內建建筑面積×共有建筑筑面面積分攤攤系數(shù)數(shù)三、共共有建建筑面積積的分分攤方法l.住宅樓共共有有建筑面面積的的分攤方方法住住宅樓以以幢為為單位，根根據(jù)據(jù)各套房房屋的的套內建建筑面面積，求求得各各套房屋屋應分分攤的共共有建建筑面積積。2.商住樓共共有有建筑面面積的的分攤方方法首首先根據(jù)據(jù)住宅宅和商業(yè)業(yè)等的的不同使使用功功能按各各自的的建筑面面積將將全幢的的共有有建筑面面積分分攤成住住宅和和商業(yè)兩兩部分分，即住住宅部部分分攤攤得到到的全幢幢共有有建筑面面積和和商業(yè)部部分分分攤得到到的全全幢共有有建筑筑面積。然然后后住宅和和商業(yè)業(yè)部分將將分攤攤所得的的共有有建筑面面積再再各自進進行分分攤。住宅部分分：：將分攤攤得到到的幢共共有建建筑面積積，加加上住宅宅部分分本身的的共有有建筑面面積，按按各套房房屋的的套內建建筑面面積計算算各套套房屋分分攤的的共有建建筑面面積。商業(yè)部分分：：將分攤攤得到到的幢共共有建建筑面積積，加加上商業(yè)業(yè)部分分本身的的共有有建筑面面積，按按各層套套內建建筑面積積依比比例分攤攤至各各層，作作為各各層共有有建筑筑面積的的一部部分，加加至各各層的共共有建建筑面積積中，得得到各層層總的的共有建建筑面面積，然然后再再根據(jù)層層內各各套房屋屋的套套內建筑筑面積積按比例例分攤攤至各套套，求求出各套套房屋屋分攤的的共有有建筑面面積。3.多功能綜綜合合樓共有有建筑筑面積的的分攤攤方法多功能綜綜合合樓共有有建筑筑面積按按照各各自的功功能，參參照商住住樓的的分攤計計算方方法進行行分攤攤。4.非成套房房屋屋中的廳廳堂、箱箱子間、壁壁柜柜、灶間間、衛(wèi)衛(wèi)生間等等凡由由部分房房屋產產權人共共同使使用的部部位，其其建筑面面積按按部位共共同使使用的產產權人人戶數(shù)平平均分分攤。南昌規(guī)范建筑面面面積、容容積率率計算方方法住宅建筑層高不不不低于2.9米買房的的的市民看看仔細細了，容容積率率、面積積等指指標再也也不能能由著開開發(fā)商商瞎蒙。記記者者6日獲悉，南南南昌市城城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃局根根據(jù)國國家有關關規(guī)定定，下發(fā)發(fā)了《關關于規(guī)范范建筑筑工程建建筑面面積、容容積率率計算規(guī)規(guī)則的的通知》，住住宅建筑層高高不能小于2.9米。底層架空層不計計計入容積積率根據(jù)據(jù)據(jù)規(guī)定，建建筑筑物頂部部有圍圍護結構構的樓樓梯間、水水箱箱間、電電梯機機房、結結構（設設備管道道）轉轉換層、底底層層(半地下)車庫、雜雜物物間等，全全部部按建筑筑面積積計入容容積率率。建筑筑筑物層高高在2.2米及以上上者者按全面面積計計入容積積率，但但若層高高不足足2.2米者按1/2面積計入入容容積率。在室室室外地坪坪以上上部分的的高度度不超過1.2米的非經(jīng)經(jīng)營營性地下下室，層層高不大大于4.5米、無圍圍護護結構的的建筑筑物底部部架空空層，無無圍護護結構的的結構構（設備備管道道）轉換換層，按按《建筑筑工程程建筑面面積計計算規(guī)范范》計計算建筑筑面積積，計入入總建建筑面積積，但但不計入入容積積率。北向陽臺要求統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)一封閉建筑筑筑物南向向或東東西向主主陽臺臺進深不不大于于1.8米、北向向或或東西向向次陽陽臺進深深不大大于1.2米的陽臺臺，按按其水平平投影影面積的1/2計算建筑筑面面積并計計入容容積率；；超出出此規(guī)定定的部部分按全全面積積計算建建筑面面積并計計入容容積率。高度度度為兩層層或兩兩層以上上的陽陽臺，進進深原原則上不不得大大于3米。其中中，進進深不大大于1.8米的可不不計計建筑面面積不不計容積積率；；進深大大于1.8米、小于于等等于3米的按1/2面積計入入容容積率；；進深深大于3米的按全全面面積計入入容積積率；建建筑物物北側原原則上上不設置置高度度為兩層層或兩兩層以上上的陽陽臺。此此外，考考慮南昌昌氣候候特點，高高層層建筑北北向陽陽臺原則則上要要求統(tǒng)一一封閉閉。飄窗不能突出外外外墻1.2米現(xiàn)在有有有很多建建筑都都設計了了突出出外墻的的飄窗窗，根據(jù)據(jù)要求求，以后后飄窗窗突出外外墻部部分的距距離原原則上不不大于于1.2米，寬度度不不大于該該開間間的2/3。若超出出這這個規(guī)定定的將將按全面面積計計入容積積率。當飄窗窗窗突出外外墻的的距離不不大于于0.6米、高度度不不大于2.2米、窗臺臺高高度不小小于0.4米時，可可不不計入容容積率率。除此此之外外，高度度在2.2米及以上上者者按全面面積計計入容積積率；；高度不不足2.2米者按1/2面積計入入容容積率。住宅建筑層高不不不小于2.9米該市還還還規(guī)定住住宅建建筑層高高不小小于2.9米且不大大于3.2米；辦公公建建筑層高高原則則上不小小于3.2米，且不不大大于4.2米；分隔隔成成小間的的商鋪鋪建筑層層高不不大于4.5米。該市同同同時要求求建筑筑施工最最好不不要填平平或者者墊高地地面，以以后建筑筑工程程規(guī)劃應應充分分利用現(xiàn)現(xiàn)有的的地形、地地貌貌，與相相鄰地地塊宜平平接，當當用地內內有高高差時進進行豎豎向設計計并組組織好排排水。

在住宅建建建筑中，計計算算建筑面面積的的范圍和和方法法是：

(1)單層建筑筑物物不論其其高度度如何，均均按按一層計計算，其其建筑面面積按按建筑物物外墻墻勒腳以以上的的外圍水水平面面積計算算。單單層住宅宅如內內部帶有有部分分樓層(如閣樓)也應計算算建建筑面積積。

(2)多層或高高層層住宅建建筑的的建筑面面積，是是按各層層建筑筑面積的的總和和計算，其其底底層按建建筑物物外墻勒勒腳以以上外圍圍水平平面積計計算，二二層或二二層以以上按外外墻外外圍水平平面積積計算。

(3)地下室。半半半地下室室等及及相應出出入口口的建筑筑面積積，按其其上口口外墻(不包括采采光光井、防防潮層層及其保保護墻墻)外圍的水水平平面積計計算。

(4)用深基礎礎做做地下架架空層層加以利利用，層層高超過2．2米的，按按架架空層外外圍的的水平面面積的的一半計計算建建筑面積積。

(5)穿過建筑筑物物的通道道，建建筑物內內的門門廳、大大廳不不論高度度如何何，均按按一層層計算建建筑面面積。大大廳內內回廊部部分按按其水平平投影影面積計計算建建筑面積積。

(6)電梯井、提提提物井、垃垃圾圾道、管管道井井和附墻墻煙囪囪等均按按建筑筑物自然然層計計算建筑筑面積積。

(7)住宅建筑筑內內的技術術層(放置各種種設設備和修修理養(yǎng)養(yǎng)護用)，層高超超過2．2米的，按按技技術層外外圍水水平面積積計算算建筑面面積。

(8)獨立柱雨雨篷篷，按頂頂蓋的的水平投投影面面積的一一半計計算建筑筑面積積，多柱柱雨篷篷，按外外圍水水平面積積計算算建筑面面積。

(9)突出房屋屋的的有圍護護結構構的樓梯梯間、水水箱間電電梯機機房等，按按圍圍護結構構外圍圍水平面面積計計算建筑筑面積積。

(100)兩個建筑筑物物之間有有頂蓋蓋的架空空通廊廊，按通通廊的的投影面面積計計算建筑筑面積積。無頂頂蓋的的架空通通廊按按其投影影面積積的一半半計算算建筑面面積。

(111)突出墻面面的的門斗、眺眺望望間，按按圍護護結構外外圍水水平面積積計算算建筑面面積。

(122)封閉式陽陽臺臺、挑廊廊按其其水平投投影面面積計算算建筑筑面積。凹凹陽陽臺按其其陽臺臺凈空面面積(包括陽臺臺欄欄板)的一半計計算算建筑面面積。挑挑陽臺按按其水水平投影影面積積的一半半計算算建筑面面積。

(133)住宅建筑筑內內無樓梯梯，設設室外樓樓梯(包括疏散散梯)的，其室室外外樓梯按按每層層水平投投影面面積計算算建筑筑面積；；樓內內有樓梯梯，并并設室外外樓梯梯(包括疏散散梯)的，其室室外外樓梯按按每層層水平投投影面面積的一一半計計算建筑筑面積積。房子面積是這樣樣樣測出來來的

購房戶有有有兩點必必須弄弄明白：

第一，了了解解測繪規(guī)規(guī)范；；第二，明明確確合同約約定

圖紙與房房產產證面積

緣何“兩張皮”？

專家提醒醒：：購房者者務必必在商品品房買買賣合同同中下下功夫，將將全全部條款款讀懂懂

本報訊(記者孟鋒)房地產交交易易中的面面積糾糾紛一直直備受受關注。5月16日，《36戶居民要要多“買單”64.8萬元》一一文文刊發(fā)后后，不不少熱心心讀者者紛紛打打來電電話詢問問。17日上午，市市市房管局局的工工作人員員黃曉曉華和于于志強強就此事事給出出了解釋釋。

■計算商品品房房圖紙面面積與與房產證證面積積依據(jù)不不同規(guī)規(guī)則，兩兩數(shù)據(jù)據(jù)先天不不一致致

黃曉華簡簡單單打了一一個比比方，商商品房房圖紙面面積與與房產證證面積積之所以以存在在差異，就就像像“一桿秤有有兩兩個秤砣”，一個秤秤砣砣是房管管局的的實測面面積，另另一個是是開發(fā)發(fā)商與購購房戶戶簽訂的的合同同面積。二二者者存在出出入，由由此造成成了面面積“糾紛”。

他解釋說說，這這是由于于規(guī)劃劃設計面面積與與房屋產產權登登記面積積適用用范圍、相相關關具體規(guī)規(guī)定及及公攤標標準不不一致導導致的的。規(guī)劃劃、設設計建筑筑面積積測算工工作則則主要是是為建建筑工程程造價價、計算算建筑筑房屋工工程量量、單位位工程程預算造造價提提供依據(jù)據(jù)。房房產測量量為房房屋產權權產籍籍管理、房房地地產開發(fā)發(fā)、交交易、征征收稅稅費提供供依據(jù)據(jù)和資料料，是是房屋產產權面面積登記記的基基礎性工工作。

規(guī)劃設計計部部門計算算單戶戶面積與與房管管部門確確認單單戶產權權面積積所依據(jù)據(jù)的標標準是不不一致致的，前前者依依據(jù)的是GB/TT5503553--20005《建筑面面積積計算規(guī)規(guī)范》，后后后者依據(jù)據(jù)的是是GB/TT1179886--20000《房產測測量量規(guī)范》。而而兩套規(guī)范對對面積計算的的具體規(guī)定也也是不一致的的，如《建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范》規(guī)定建建筑物的陽臺臺均按水平投投影面積的1/2計算，而《房房產測量規(guī)范范》規(guī)定全封封閉的陽臺按按其外圍水平平投影計算，即即后者是前者者的兩倍。

另外，上述述兩套規(guī)范對對單戶房屋面面積計算公攤攤要求不同。規(guī)規(guī)劃設計部門門在依據(jù)《建建筑面積計算算規(guī)范》計算算單戶面積時時，僅分攤其其所在層樓梯梯(電梯)及外墻，對對全樓共有共共用面積是不不參與全樓各各戶分攤?！斗糠慨a測量規(guī)范范》規(guī)定除對對該樓所在樓樓梯(電梯)及外墻分攤攤外，還要對對共有共用部部分(如住宅樓內內變電室、地地下室<扣除獨立銷銷售、使用的的部分>、設備間)的面積進行行全樓各戶分分攤，雖然一一般情況下(如不考慮陽陽臺封閉因素素)規(guī)劃、設計計部門計算的的總建筑面積積與房管部門門確認產權面面積基本相符符，但上述分分攤規(guī)定導致致規(guī)劃設計部部門按圖紙計計算的單戶面面積和房管部部門確認單戶戶產權面積出出現(xiàn)差異。

黃曉華舉例例說，如陽臺臺的規(guī)劃設計計面積，按照照是否封閉均均按一半計算算，而房屋產產權面積則按按照封閉的全全面積計算；；再如分攤部部分，規(guī)劃設設計面積是分分攤其所在層層樓梯(電梯)及外墻，而而房屋產權面面積則是分攤攤所在樓梯(電梯)及外墻和共共有共用部分分。

■面積誤差的的處理方法必必須和開發(fā)商商協(xié)商簽訂，而而不是任由開開發(fā)商使用“以房管局實實測面積為準準”的霸王條款

商品房圖紙紙面積與房產產證面積如存存在差異，應應如何處理？？這一點購房房戶在簽訂合合同時，就必必須充分考慮慮到，因為你你有選擇權。

于志強解釋釋說，有些開開發(fā)商與購房房戶在簽訂合合同時，出現(xiàn)現(xiàn)“以產權登記記面積為準”的內容是處處理約定面積積與產權登記記面積差異的的一種方式?，F(xiàn)現(xiàn)行《商品房房買賣合同》是是國家建設部部、工商行政政管理總局的的示范合同文文本，其中規(guī)規(guī)定商品房的的合同約定面面積與產權登登記面積差異異的處理方式式，可由購房房者與開發(fā)商商協(xié)商約定，如如若購房人和和開發(fā)商約定定“以產權登記記面積為準”為處理方式式，則屬于當當事人之間的的民事行為，即即雙方約定以以房產證登記記面積計算房房屋價款。

他說，雖然然目前與面積積相關的概念念和計算公式式都很明確，但但真正到了購購房時，購房房戶產權面積積與合同面積積有出入，這這主要表現(xiàn)在在預售面積與與實測面積的的誤差上。尤尤其是以期房房的形式銷售售(預售)，房屋尚未未建成，開發(fā)發(fā)商依據(jù)圖紙紙自行計算房房屋面積，并并自行決定公公用面積的分分攤。之后在在建設中，開開發(fā)商自行將將一些部位進進行了變更，造造成最終竣工工房屋面積與與預售房屋面面積不一致；；另外，公攤攤系數(shù)是否符符合規(guī)定和科科學合理，也也影響面積的的大小。

于志強提醒醒說，購房戶戶在簽訂合同同時，想有效效地保護自身身利益，應在在合同中同時時明確約定建建筑面積和套套內建筑面積積(相對而言，套套內建筑面積積購房人自己己測量最方便便)。購房人在在約定套內建建筑面積時應應注意以下問問題：

——套內建筑面面積包含套內內墻體面積。所所以買相同的的套內建筑面面積不一定能能買到相同的的套內使用面面積。如：對對磚結構的房房子來說，底底層的墻體面面積厚，上層層的墻體面積積薄，由于外外墻有一半厚厚度計入套內內建筑面積，所所以同樣的單單元中樓上樓樓下的套內使使用面積存在在一定差別。——套內使用面面積并非地毯毯面積。由于于管道井要計計入套內使用用面積，故購購房人買房時時最好讓房地地產商標清楚楚管道井的面面積。購房人人買房時要注注意公共的管管道井是否計計入自己的套套內建筑面積積。

——套內建筑面面積包括陽臺臺建筑面積。其其中：封閉式式陽臺的面積積按其外圍水水平投影面積積計算；非封封閉式陽臺的的面積按其外外圍水平投影影面積的一半半計算。并且且，陽臺的封封閉方式要以以經(jīng)主管部門門審批同意的的商品房規(guī)劃劃設計圖為準準，房地產商商無權擅自變變更其封閉方方式。

——按套內建筑筑面積簽合同同也不能忽視視公攤面積。購購房人可要求求房地產商公公示下列分攤攤情況：(一)被分攤的共共用部位的名名稱、用途、所所在位置、面面積；(二)參與分攤共共用建筑面積積的商品房的的名稱、用途途、所在位置置、面積、分分攤系數(shù)；(三)“不分攤的共共用部位”寫清楚。

——面積誤差的的處理方法必必須和開發(fā)商商協(xié)商簽訂。而而不是任由開開發(fā)商使用“以房管局實實測面積為準準”的霸王條款款。

最后，購房房人如果想要要避免在購房房面積問題上上吃虧，就務務必在商品房房買賣合同中中下功夫，將將全部條款讀讀懂。也有一一部分購房者者在購房時希希望攤入計價價的建筑面積積越少越好，其其實這并不能能解決糾紛與與合理性問題題，因為硬性性規(guī)定的可分分攤面積項目目減少時，商商品房交易的的單價必然會會提高，開發(fā)發(fā)商是不會為為購房者支付付成本的，這這些成本最終終也還會由購購房者承擔。

建筑面積計算規(guī)規(guī)規(guī)則一、計算建筑面面面積的范范圍1．單層建筑物物物不論其高高度度如何，均均按按一層計計算建建筑面積積。其其建筑面面積按按建筑物物外墻墻勒腳以以上結結構的外外圍水水平面積積計算算。單層層建筑筑物內設設有部部分樓層層者，首首層建筑筑面積積已包括括在單單層建筑筑物內內，首層層以上上應計算算建筑筑面積。高高低低聯(lián)跨的的單層層建筑物物，需需分別計計算建建筑面積積時，應應以結構構外邊邊線為界界分別別計算。2．多層建建筑筑物建筑筑面積積，按各各層建建筑面積積之和和計算，其其首首層建筑筑面積積按外墻墻勒腳腳以上結結構的的外圍水水平面面積計算算，首首層以上上按外外墻結構構的外外圍水平平面積積計算。3．同一建建筑筑物如結結構、層層數(shù)不同同時，應應分別計計算建建筑面積積。4．地下室室、半半地下室室、地地下車間間、倉倉庫、商商店、車車站、地