山西第一大縣洪洞的商業(yè)調研第1頁/共72頁序言本報告將重點探討洪洞商業(yè)現(xiàn)狀，分析未來洪洞商業(yè)的發(fā)展趨勢，探求市場特點與客戶需求，進而需求適合本項目營銷與經營之道，最終的目標是如何將本項目的商業(yè)更好的成功銷售。第2頁/共72頁繁華

未央——洪洞中心區(qū)域商業(yè)市場調研第3頁/共72頁1、區(qū)域概況山西人口第一大縣洪洞縣位于山西省南部，臨汾盆地北端，全縣轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，463個行政村，902個自然村，總面積1494平方公里，總人口74萬，是山西省第一人口大縣。一、城市認知第4頁/共72頁2、區(qū)域交通交通便利，路網發(fā)達縣內道路發(fā)達、交通便利，南同蒲鐵路縱貫縣境南北，是洪洞縣對外交通的大動脈，大運公路、霍候一級路、祁臨高速公路縱貫南北；國道309線、趙克公路、洪古公路橫跨東西；縣鄉(xiāng)公路星羅棋布、四通八達，自成體系。第5頁/共72頁3、經濟增長近三年經濟增速加快，年均增長達15%2012年，洪洞GDP達166億元（預計，官方數(shù)字尚未出臺），增長率約12.2%，尤其是2010-2012年這三年來，洪洞經濟高速增長，年均增長率超過15%。（數(shù)據來源：2008-2012歷年《洪洞縣國民經濟和社會發(fā)展公報》）第6頁/共72頁4、社會消費品零售總額年增速20%左右，消費能力與消費需求持續(xù)增長2012年，洪洞社會消費品零售總額達40.1億元，為歷史最高（預計，官方數(shù)字尚未出臺），增長率約18.6%，2008-2012年，洪洞社會消費品零售總額持續(xù)快速增長，年均增長率約20%左右。顯示出了洪洞強勁的消費需求與消費能力。（數(shù)據來源：2008-2012歷年《洪洞縣國民經濟和社會發(fā)展公報》，其中2010年與2011年增長數(shù)據恐該公報中有一點誤差）第7頁/共72頁5、城市發(fā)展規(guī)劃城市東擴發(fā)展，城東或為新中心洪洞縣目前整個規(guī)劃布局，整體呈現(xiàn)“東擴西進”的態(tài)勢，但西邊更靠近工業(yè)區(qū)，向東的發(fā)展目前更受到政府部門的高端重視，行政、教育、文化等紛紛東移，新開發(fā)樓盤也有向東進一步擴張的態(tài)勢，隨著新建樓盤與公建的加快建設，未來城東或將成為洪洞新的中心。第8頁/共72頁6、小結

雖然近幾年洪洞縣的經濟發(fā)展形勢良好，經濟基礎強勢，目前經濟與綜合實力仍處于山西省縣市中上游水平，隨著三大主導產業(yè)的確定，可以預見，未來幾年，洪洞經濟發(fā)展后勁強力；

近幾年，洪洞城鎮(zhèn)居民消費意識和消費水平正逐步加強，隨著居民存款和可支配收入的增加，這一形勢仍將繼續(xù)提升；

城市化進程已經成為洪洞未來幾年城市發(fā)展的重點，幾乎可以肯定本地區(qū)商業(yè)發(fā)展將獲得一個前所未有的高度。第9頁/共72頁傳統(tǒng)商業(yè)中心1、洪洞商業(yè)中心布局商業(yè)傳統(tǒng)繁華地段主要以關帝街為中心，南北輻射半徑約300米。二、商業(yè)分析第10頁/共72頁2、洪洞百貨類商業(yè)分布洪洞縣百貨類商業(yè)分布較少，目前在經營中的百貨類商業(yè)僅有天雅購物，廣場東側有一個約3000-4000平米的小型百貨正在裝修。天雅購物即將開業(yè)項目第11頁/共72頁3、個案聚焦—百貨類天雅購物中心天雅購物總建筑面積：約10000-12000平米開業(yè)時間：2012年12月第12頁/共72頁天雅購物中心一樓：珠寶類：中國黃金名表：歐米茄、西鐵城、卡西歐、羅西尼、依波、飛亞達、萊茵皮具：PLAYBOY鞋類：歐羅巴、圣帝羅闌、V22L、公牛、木林森、老爺車、麗詩圖、thevaelpuradise、杰豪、雅詩麗奇、伊度、紅豆、麥高、千里馬、謎歐剃須刀：飛利浦、飛科、超人（規(guī)劃的化妝品和眼鏡沒有經營）第13頁/共72頁天雅購物中心二樓：女裝：FRY、卓爾姿、似水年華、媛町、衣臣、紛漫、真我永恒、朵以、seeyoustory、婉甸、菲琪、CCDD、菀草壹、亨奴、F2X、領秀、夢舒雅、桑迪、卡梵蒂妮、愛奴嬌、海爾曼斯男裝：愛登堡、PLAYBOY、富貴鳥、金豪雀、培羅蒙其他：波司登另外單層約有10%尚未成功招商第14頁/共72頁天雅購物中心三樓：男裝：ALTFINEISM、S2SQUARE、它鈷運動：PLAYBOY、CBA、SHOES、安踏童裝：貝蕾爾、卡西龍、班吉鷹、米奇妙妙家紡：歐喜璐、藍絲羽另外單層約有20%平米尚未成功招商第15頁/共72頁天雅購物中心四樓：兒童樂園：千色年華兒童樂園另外單層有50%原對外做餐飲招商現(xiàn)現(xiàn)在改對外做童裝的招商。第16頁/共72頁天雅購物中心租賃情況：租金：880元/m2.年（不分樓層，一律按照此價格對外發(fā)布招商信息，但應有一定的折扣）出租率：約75%（不含沿街商業(yè)）第17頁/共72頁天雅購物中心總結：1、從商業(yè)歸屬上來看，它是一個百貨商場，尤其是四樓南側最初定位為餐飲，現(xiàn)又改為童裝，更加是一個百貨商場的概念，和本項目的購物中心的概念在體量與業(yè)態(tài)上相距甚遠；2、從招商的品牌來看，主要是以國內三線及以下品牌為主導品牌，在業(yè)態(tài)設置之初，設計的較為合理，但類似化妝品、黃金珠寶等后期招商明顯不足；3、規(guī)劃設計、室內裝修布置、動線布局等在內地普通城市尤其是縣級百貨商場中都具有一定的領先性。第18頁/共72頁4、個案聚焦—超市類1）分布情況：規(guī)模店分布較為集中，社區(qū)店分布零散以本土品牌的中小規(guī)模的超市或連鎖超市為主，以更小規(guī)模的社區(qū)型超市為補充，構成了超市的布局網。第19頁/共72頁超市名稱經營樓層主要經營種類經營面積其他情況福潤達超市二、三層日用品，生鮮、食品、副食、酒水飲料等為主約4000-5000平米——京星超市一層日用品，生鮮、食品、酒水飲料等為主約2000平米金槐店2）經營情況：經營面積多在2000-5000平米，規(guī)模不大，經營種類相對簡單第20頁/共72頁3）總結：1、商超目前仍然是發(fā)展的初級階段，缺少較大規(guī)模與品牌的零售賣場進駐；2、從經營面積和經營品種來看，超市往往停留在以日常生活為主的產品模式上，綜合性不夠；3、從消費價格上來看，老百姓普遍反映賣場商品價格較高，客觀上也希望有大型的綜合性超市入駐。第21頁/共72頁5、個案聚焦—街鋪類傳統(tǒng)商業(yè)中心街鋪以關帝街、牛站西街、古槐路等三條主干道為主，兼有支路的商業(yè)與商業(yè)內街（如一顆槐商業(yè)街）。從調研期間的經營情況來看經營情況一般。1）經營分布與經營狀況分布集中，調研期間整體經營一般第22頁/共72頁具有一定影響力的品牌僅有30多個，女裝品牌最匱乏街鋪主要經營品牌一覽：服裝：海瀾之家、步森、柒牌、七匹狼、九牧王、百斯盾、希努爾、開爾、皮爾卡丹、波司登、鄂爾多斯、朵以、海貝、艾萊依、衣香麗影、秋水伊人（品牌女裝少）鞋類：紅蜻蜓、獸霸、康奈、啄木鳥、達芙妮、蜘蛛網、稻草人、意爾康、佰納皮鞋時尚服飾：唐詩、森馬、艾夫斯、以純、卓詩尼運動品牌：喬丹、CBA、安踏、匹克、361。、鴻星爾克、特步家紡：博洋家紡2）品牌分布第23頁/共72頁品牌一般，同一品牌店鋪多，各自為陣，缺少品牌旗艦店從商業(yè)街的品牌情況來看（主要為服飾、鞋類等），服裝品牌主要是海瀾之家、波司登、七匹狼、柒牌、百斯盾等國內二、三線品牌領銜，鞋類主要是紅蜻蜓、康奈、獸霸、達芙妮、意爾康等。但多數(shù)店鋪的經營規(guī)模較小，且同一品牌店有多家分布在一起的現(xiàn)象很多。3）品牌特點第24頁/共72頁傳統(tǒng)商業(yè)中心的街區(qū)涵蓋了服裝、鞋子、日用品、化妝品、餐飲等多種業(yè)態(tài)，其中最主要的為服裝鞋類，比例接近50%。其他經營業(yè)態(tài)未形成相應的氣候，除餐飲之外，其他分布更加稀疏。4）經營類型服飾、鞋類為主要經營業(yè)態(tài)，其他類型缺少氣候第25頁/共72頁5）租金情況商鋪位置經營面積租金情況一棵槐商業(yè)街約25㎡/層×2層=50㎡35元/㎡.月華龍世紀商城約25㎡/層×3層=75㎡65元/㎡.月古羊路與牛站街交匯處往南30米

約40㎡/層×1層=75㎡45元/㎡.月從上面獲悉的幾個數(shù)據來看，內街一層的租金反而高出位置較好的沿主干道附近商鋪，可見內街的商業(yè)氣氛對租金影響很高。但也可以看出目前整個市場上小規(guī)模的個體經營者大部分承受的年租金在2-2.5萬元之間。商業(yè)氛圍對租金的提高起到重要作用第26頁/共72頁6、個案聚焦—其他類1）家電市場分布集中，不具規(guī)模，綜合性賣場可適時引入主要分布在古槐路與玉峰中大街交匯處往北150米的路段上，且僅有日日順電器、三友電器廚具超市與TCL王牌電器專賣的經營面積在500-1000平米以內，其他電器經營者多為50平米左右。主要經營品牌有LG、容聲、康佳。隨著家電需求的增長，高規(guī)格的綜合性家電賣場引入將逐漸占領市場。第27頁/共72頁2）數(shù)碼通訊市場分布集中，單體經營，未來發(fā)展空間大。和家電行業(yè)一樣，主要分布在中心廣場周邊，且規(guī)模較小，一般以小規(guī)模的專賣店經營，或運營商經營的通訊商城，面積不大。隨著經濟的發(fā)展，電子產品消費將進一步增大，縣城對于城區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的需求的向心力，使得未來電子產品市場具有較大發(fā)展空間。第28頁/共72頁3）休閑娛樂市場數(shù)量少，檔次低，消費市場仍需培養(yǎng)整個洪洞縣休閑業(yè)并不發(fā)達，僅有少量的KTV、動漫城等娛樂場所，且檔次一般，整體消費需求從調研期間看來不夠旺，未來市場需要培養(yǎng)。第29頁/共72頁4）餐飲市場規(guī)模小，夫妻店為主的餐飲消費。休閑化的餐飲發(fā)展勢在必行。商業(yè)中心區(qū)的餐飲消費，仍然停留在早期階段，以簡單的餐飲消費為主，帶有休閑功能的餐飲在洪洞幾乎沒有。茶餐廳、咖啡廳等形式罕見，KFC、德克士等快餐各有一家，未來休閑化的餐飲行業(yè)也具有一定的發(fā)展空間。第30頁/共72頁7、在售商業(yè)市場調研主要為社區(qū)沿街商業(yè)，規(guī)模小少規(guī)劃。為了對項目的商業(yè)尤其是商業(yè)街更具有指導意義，此次調研重點將與項目相鄰的虹通路上的商業(yè)做了重點分析。分別為城市家園（A）、伊頓鑫城（B）、陸合.御景城（C）三個樓盤。城中心本案ABC第31頁/共72頁1）城市家園地理位置：虹通大道中段商業(yè)總體量：約11000平米商業(yè)類型：單層、雙層（一拖二）主力面積：120-150平米銷售價格：8000-12000元/平米其中沿洪洞北路單層價格約為12000元，雙層約為9000元。銷售情況：已經開盤6個月，整體銷售率約70%第32頁/共72頁2）伊頓鑫城地理位置：虹通大道中段（城市家園南）商業(yè)總體量：約15000平米商業(yè)類型：沿虹通路為3-4層商業(yè)主力面積：營銷中心尚未有面積資料銷售價格：尚未銷售商業(yè)規(guī)劃：擬引進較大的超市，其他部分自由銷售銷售情況：尚未銷售第33頁/共72頁3）陸合.御景城地理位置：虹通大道與朝陽東街交匯處商業(yè)總體量：約20000平米商業(yè)類型：底層商業(yè)、內街、入口內街雙層單體商業(yè)（內部分4-6戶）主力面積：60-140平米銷售價格：虹通大道銷售較早為9000元，其他位置7000-8000元/平米商業(yè)規(guī)劃：未有商業(yè)規(guī)劃，自由銷售銷售情況：已銷售近2年，整體銷售率約60-70%。虹通大道的商業(yè)基本銷售完畢。在售主要是內街與雙層的單體商業(yè)部分。第34頁/共72頁在目前在售的項目情況來看，洪洞商鋪銷售整體處在一個中等水平；主要形式仍然是傳統(tǒng)的底層商業(yè)，單層雙層均有，缺少大規(guī)模的商業(yè)；面積主要集中在60-140平米，核心主力總價80-100萬之間；主要為簡單的自由銷售形勢；面積較小與位置好的商鋪銷售速度高于面積大于位置一般的商鋪；購買商鋪者中投資客戶較多，城區(qū)客戶與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶比例約為1:1。4）在售商業(yè)總結第35頁/共72頁8、商業(yè)調研總結處在自發(fā)型傳統(tǒng)商業(yè)正在向集中式商業(yè)過度的開始階段洪洞目前正處在傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的轉型的開始階段，從商業(yè)模式上來看，仍然停留在老的商業(yè)街區(qū)的模式上，但受經濟快速增長和消費需求的持續(xù)提高、消費觀念的逐漸改變，是否能夠突破這種商業(yè)街的模式，轉而進入一個相對“封閉式”的購物中心中去，是傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉型的一個新的起點。第36頁/共72頁1）大中型賣場尚未進駐，商超發(fā)展適應需求目前超市多集中在3000-5000平米左右，且分布相對集中，缺少更大規(guī)模，具有更多選擇性的賣場出現(xiàn)，隨著消費水平的提升，約15000平米左右的縣級市場的中型賣場將獲得較大的發(fā)展空間。第37頁/共72頁2）中高檔消費流失，品牌旗艦缺乏鑒于洪洞縣的消費需求，中高檔消費往往流失太原、臨汾等城市，而城區(qū)商業(yè)的為數(shù)不多的品牌中，大部分缺少像樣的旗艦店，且同品牌之間仍相互競爭，造成同一品牌的市場混亂。為此對于國內的三線品牌，在這里需要有一個大的整合，以更高端的形象來予以展示并搶占商機。第38頁/共72頁3）休閑娛樂型消費缺乏目前洪洞娛樂休閑型消費不旺，僅有少量的KTV、臺球室、網吧等休閑場所，且消費檔次不高，休閑餐飲業(yè)僅有肯德基和德克士，影院、電玩、咖啡廳、高檔茶餐廳等業(yè)態(tài)幾乎沒有，未來整個休閑娛樂業(yè)可引入的空間較大。第39頁/共72頁4）珠寶化妝品市場尚待進一步打開珠寶僅有金伯利、老鳳祥和中國黃金、老廟銀樓等幾家，化妝品多為大眾品牌，和少量的雅芳等產品的小型專賣店。中檔化妝品與中高端珠寶市場尚有進一步打開的空間。第40頁/共72頁5、在售商業(yè)體量小，低總價市場鮮有整個市場商業(yè)存量較少，在售商業(yè)主要為住宅底層商業(yè)，主力總價基本集中在80-100萬，且以投資客戶為主，低總價市場鮮有。由于整個市場商業(yè)體量小，整體銷售速度較快，整個商業(yè)市場停留在較初級的階段。從銷售進度來看，面積較小位置優(yōu)越的產品往往銷售速度更快。第41頁/共72頁生而

不同——調研后對于綜合體的建議第42頁/共72頁一、商業(yè)發(fā)展趨勢與機遇2012年洪洞人均GDP已經超過3500美元，按照目前的經濟增長速度，未來兩年時間，即可達到接近4400美元，按照上圖中上特業(yè)態(tài)發(fā)展與人均GDP的關系來看，購物中心的模式將在2年內出現(xiàn)，與本項目的建設周期相吻合。從經濟與商業(yè)發(fā)展上看，洪洞未來兩年需要城市綜合體第43頁/共72頁

既然如此，本項目商業(yè)的意義更在于

1、實現(xiàn)洪洞購物中心的0突破！

2、實現(xiàn)洪洞商業(yè)旗艦標桿！

3、實現(xiàn)洪洞城市的新標桿！

二、本項目商業(yè)綜合體面臨的困難與機遇第44頁/共72頁洪洞縣城發(fā)展的方向之上的中心城洪洞最強大的商業(yè)資源與品牌洪洞前所未有的發(fā)展機遇洪洞最強大的商業(yè)資源與品牌縣城發(fā)展方向之上，政治、經濟、文化、商業(yè)的發(fā)展方向近6萬平米的商業(yè)綜合體與沿街商業(yè)群，規(guī)模效應積聚經濟快速增長，社會消費飛速遞增，消費市場需求空前增長前所未有的品牌盛宴，洪洞繁華與高端的交匯地，引領洪洞的時尚與潮流。1、項目SWOT分析之優(yōu)點分析第45頁/共72頁新區(qū)起步初期，人氣尚不足內部結構上帶來的競爭消費觀念的改變仍需培養(yǎng)周邊環(huán)境對項目商業(yè)氛圍影響大新區(qū)發(fā)展剛剛起步，目前已有配套與人氣均不足受地方小，人口少的影響，商業(yè)街與購物中心、室內步行街等多種模式，將會對于銷售以及經營帶來內部競爭綜合體商業(yè)在縣級市場將會受到當?shù)亟洕c消費觀念的影響較大周邊目前較為破舊的環(huán)境，對商業(yè)氛圍的影響較大2、項目SWOT分析之不足點分析第46頁/共72頁第47頁/共72頁經濟增速與消費快速增長城市東進發(fā)展帶來的歷史機遇大旅游市場的建設刺激商業(yè)需求自身配套建設與商業(yè)資源引進良好的經濟增速與消費增速，為商業(yè)的活躍提供了硬件支持旅游經濟的發(fā)展，尤其是大槐樹文化中心的建成都將促進商業(yè)需求城市東進發(fā)展帶來的社會熱點，利用商業(yè)氛圍的建立自身的住宅小區(qū)建設，就已為項目提供了較大的人氣支持。同時項目引入的大商家為商業(yè)插上騰飛的翅膀3、項目SWOT分析之機會分析第48頁/共72頁引導者能否真正反映了市場的需求傳統(tǒng)商業(yè)格局能否迅速轉變商業(yè)資源招商尚需努力一期商業(yè)住宅對二期綜合體的促進超前的規(guī)模能否適應洪洞市場真正的消費需求傳統(tǒng)商業(yè)格局的形成往往歷多年消費習慣而形成，其能快速轉變也是項目成果的關鍵點商業(yè)資源的引入，尤其是主力店與次主力店的引入一期商業(yè)住宅與商業(yè)早于綜合體項目入市，其成功與否對綜合體的影響相輔相成4、項目SWOT分析之威脅分析第49頁/共72頁1、定位理念銷售是關鍵，經營更關鍵銷售是第一訴求點。但缺少站在經營者角度是思考，就很難打動經營者，為此我們賣掉的前提是充分考慮這里的經營，以及如果有大賣場進駐后，我們自身的物業(yè)價值也需要在這樣的經營與升值中得以體現(xiàn)與倍速增長。三、項目綜合體的定位第50頁/共72頁[Position]定位準確的定位是成功的關鍵三大定位主力客源：Maimcustomers

商業(yè)主題：Themeofbusiness業(yè)態(tài)結構：Maimcategory誰來買？

賣什么？怎么賣？第51頁/共72頁中小商業(yè)大型商業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群城區(qū)客群2、定位客群不僅只針對城區(qū)，而是全縣以城區(qū)有限的人口支持大體量的商業(yè)，客戶面將會受到很大的局限，為此，洪洞縣的綜合體商業(yè)一定是高于中小商業(yè)規(guī)模的，全面爭取城區(qū)客戶日常消費與中高端消費以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群中高端消費的發(fā)展布局。第52頁/共72頁核心商圈次級商圈邊緣商圈消費商圈構成：主圈--65％的顧客：次圈--25％顧客；邊圈--10％顧客；商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍；第53頁/共72頁主力客源群體

[Maimcustomers]旅游流動人群社區(qū)人群商務人群旅游人群個體商家生活人群長期需求周末群體中高端中端新社區(qū)中高端即時需求人氣群體中高端生活型群體旅游群體商務群體個體商家區(qū)域source特征character人群colony日常需求散亂群體客源特征及需求的重疊性第54頁/共72頁藍色海洋戰(zhàn)略需求是創(chuàng)造出來的。紅色海洋戰(zhàn)略需求是你爭我奪搶來的。競爭激烈新市場，新空間新選擇商業(yè)綜合體傳統(tǒng)型商業(yè)尋找區(qū)域內缺口高需求商業(yè)第55頁/共72頁三大定位主力客源：Maimcustomers商業(yè)主題：Themeofbusiness業(yè)態(tài)結構：Maimcategory誰來買？

賣什么？怎么賣？第56頁/共72頁百貨、休閑、娛樂實用傳統(tǒng)商業(yè)選址業(yè)態(tài)輻射范圍附近社區(qū)調性消費特征被動消費檔次定位中低端功能型定位偏向：城中城居住區(qū)商業(yè)中心購物＋娛樂＋餐飲＋休閑＋旅游＋辦公（公寓辦公室）＋居住的超大復合型商住綜合體情調、高端氣氛選擇消費項目周邊中高檔商業(yè)群住宅群商務群片區(qū)商業(yè)中心3、定位業(yè)態(tài)第57頁/共72頁娛樂類休閑類生活配套類購物類商旅類第58頁/共72頁空白商業(yè)區(qū)：大型賣場大型電器連鎖綜合性的電子市場休閑餐飲（茶餐廳、西餐、快餐、簡餐）孕嬰童市場娛樂休閑（電玩、KTV等）化妝品可重點提高的市場：品牌服飾品牌鞋類黃金珠寶與鐘表家紡類皮具箱包第59頁/共72頁三大定位主力客源：Maimcustomers商業(yè)主題：Themeofbusiness業(yè)態(tài)結構：Maimcategory誰來買？