#311100%311100%44.22%，即項目(2)盈虧平衡分析盈虧平衡點 二固定成本□(銷售收入口稅金□可變成本)=853.7114966.81387.712648.=44.22%從上式的計算可以看出，本項的盈虧平衡點為達到 44.22%的生產(chǎn)能力時，就可以保本，做到不賠不賺，而大于44.22%的能力即可盈利。風(fēng)險分析第十三章風(fēng)險分析經(jīng)研究，本項目可能存在的風(fēng)險主要有技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、人員風(fēng)險等。13.1技術(shù)風(fēng)險本項目技術(shù)方面存在的風(fēng)險可能主要是交易市場在設(shè)計、施工方面存在的風(fēng)險，造成項目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項目不能如期交工，影響項目的正常經(jīng)營。經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計、施工技術(shù)難度不高；在項目設(shè)計、施工方面，僅農(nóng)九師內(nèi)就有眾多具有承擔(dān)此類項目設(shè)計、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計和施工單位； 項目建設(shè)管理單位可通過招投標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計單位按國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范精心設(shè)計，施工單位按照設(shè)計圖紙和施工要求規(guī)范細(xì)致施工，監(jiān)理單位恪守職責(zé)，嚴(yán)格按工作程序進行監(jiān)理，嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)、施工進度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項目業(yè)主、施工單位、設(shè)計單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項目的施工質(zhì)量就可得到保障。綜上所述，本項目在施工方面存在的風(fēng)險從性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救市場風(fēng)險本項目市場方面存在的風(fēng)險主要表現(xiàn)為項目建成后招商工作進展不順利，經(jīng)營面積不能得到及早有效利用產(chǎn)生效益，給項目運營帶來的風(fēng)險。經(jīng)分析，本項目是根據(jù)農(nóng)九師總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析農(nóng)九師及其周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以農(nóng)九師目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務(wù)的項目。從該物流園的功能定位、建設(shè)布局、所在區(qū)位、擬采取的經(jīng)營方式等方面來看，項目建成后的招商工作是可以順利開展的。項目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運籌帷幄。綜上所述，本項目在施工方面存在的風(fēng)險從風(fēng)險性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險，通過采取強化宣傳、規(guī)范服務(wù)、加強管理等措施，項目招商是可以順利進行的。管理和人員風(fēng)險本項目在管理方面存在的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由于項目管理單位缺乏管理經(jīng)驗而給項目建設(shè)帶來的風(fēng)險；二是項目建成運營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經(jīng)營帶來的風(fēng)險。關(guān)于項目建成后的運營管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)項目的運營管理，并招聘職業(yè)的物流園管理人員進行專業(yè)化管理，政府為市場管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項目的正常運營保駕護航。同時，在項目運營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項目經(jīng)營的實際情況，構(gòu)建和實施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實現(xiàn)其人生價值，促進企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。綜上所述，本項目在施工方面存在的風(fēng)險從風(fēng)險性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。資金風(fēng)險本項目存在的資金風(fēng)險可能主要以下兩個方面，一是建設(shè)資金未能及時落實和到位，致使項目無法按期實施；二是項目建成后，運營效益差，不能如期收回投資。經(jīng)研究分析，建設(shè)資金不能及時落實和到位是本項目存在的較大風(fēng)險。一旦項目開工建設(shè)，建設(shè)資金不能及時投進，影響工期延長，目前測算的經(jīng)濟效益指標(biāo)將會發(fā)生變化。綜上所述，本項目在建設(shè)資金方面存在的風(fēng)險從風(fēng)險性質(zhì)來看，屬于較大性風(fēng)險，需要給予足夠的重視，應(yīng)充分考慮項目建設(shè)資金籌集的難度和擬解決的各種渠道和方法，并制定周密細(xì)致、具有可操作性的建設(shè)資金籌集方案，以保證項目建設(shè)的順利實施；項目運營時存在的效益風(fēng)險從風(fēng)險性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險，通過采取適當(dāng)防范和補救措施，是可以避免和得到及時挽救的。第十四章結(jié)論與建議第十四章14.1結(jié)論經(jīng)分析研究，本項目建成后可為農(nóng)九師及周邊地區(qū)提供一個正規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化的物資交易中心，使得該地區(qū)的貿(mào)易場所更加趨于合理化，從而推進農(nóng)九師交易市場向規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。本項目的建設(shè)符合國家和某地區(qū)的有關(guān)政策及總體發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)內(nèi)容合理，外部建設(shè)條件良好。對農(nóng)九師的經(jīng)濟發(fā)展將起到積極作用。14.3存在問題及建議物流園項目系基礎(chǔ)設(shè)施投資項目，投資較大，回收周期較長，且社會效益較經(jīng)濟效益突出，因此需要得到國家在相應(yīng)政策上的大力支持，并獲取適當(dāng)?shù)恼邇A斜。由于投資較大，建設(shè)周期與回收周期較長，故投資風(fēng)險較大，所以在投資過程中應(yīng)根據(jù)各方面實際情況靈活調(diào)整建設(shè)內(nèi)容和投資進度，在最大程度滿足市場需求的同時，合理安排建設(shè)與資金進度，確保項目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實出經(jīng)濟及社會效益。合適的情況下，應(yīng)爭取政府給予投資收益保障或采取適當(dāng)形式進行風(fēng)險補償。表1□□□□□□□□序工程或費用名稱估算價值（萬元）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)吐口號建筑工程費安裝工程費總值單位數(shù)量指標(biāo)一商務(wù)中心及出入口建筑工程344.25m2202517001土建工程311.85311.85m220251540

2口排水工程6.086.08m22025303暖通工程10.1310.13m22025504電氣工程14.1814.18m22025705口電工程2.032.03m2202510二普通庫房建筑工程2240.00m21400016001土建工程2142.002142.00m21400015302電氣工程98.0098.00m21400070冷庫建筑工程800.00m2400020001土建工程772.00772.00m2400019302電氣工程28.0028.00m2400070三停車場144.00144.00m21800080四綠化48.0048.00m21200040合計3576.3表2□□□□□□□□□□□序號費用名稱計算基數(shù)基數(shù)單位費率費用1萬元）備注1建設(shè)單位管理費3576.3萬元1.00%35.8按建筑工程費計算2土地使用費102300.0m215153.5按占地面積計算3工程招標(biāo)代理費3576.3萬元0.70%25.0按建筑工程費計算4可研編制費3576.3萬元0.50%17.9按建筑工程費計算

5施工圖審查費3576.3萬元0.14%5.0按建筑工程費計算6設(shè)計費3576.3萬元0.50%17.9按建筑工程費計算7地質(zhì)勘察費3576.3萬元0.50%17.9按建筑工程費計算8預(yù)算費3576.3萬元0.20%7.2按建筑工程費計算9監(jiān)理費3576.3萬元1.00%35.8按建筑工程費計算10環(huán)境監(jiān)測費3576.3萬元0.30%10.7按建筑工程費計算11三通一平口102300.0m214140.4按總用地面積計算12管網(wǎng)接口配套費2025.0m2204.1按建筑面積計算13印花稅費3576.3萬元0.10%0.4按建筑工程費計算合471.4表3□□□□□□□□□□序號費用名稱投資額估算說明合計其中：外匯1建筑工程費3576.302工程建設(shè)其它費用471.403基本預(yù)備費202.40按1、2項之和的 5口取值4設(shè)備購置費750.0項目投入總資金(1+2)5000.00招標(biāo)基本情況招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采取招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額備全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察口17.900設(shè)計口17.900建設(shè)工程口口口3576.300安裝工程監(jiān)理