第一部分市場調(diào)研分析及定位 2一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析 21.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析 21.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析 21.3、競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析 21.4、商圈調(diào)查與分析 31.5、購物方式的調(diào)查與分析 31.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析 31.7、商鋪投資人調(diào)查 41.8、商鋪租賃人(或經(jīng)營者)調(diào)查 41.9、項目位置調(diào)查 51.10、商業(yè)物業(yè)分析 5二、市場定位工作 62.1、項目總體市場定位 62.2、經(jīng)營定位 62.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū) 62.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃 72.5．商鋪租賃人(經(jīng)營者)定位 72.6．商鋪投資人定位 72.7、建筑物定位建議 8第二部分概念設(shè)計咨詢 9一、設(shè)計咨詢 91．承租戶的設(shè)計與規(guī)劃 91.1、交通組織 91.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu) 91.3、剖面設(shè)計 91.4、外立面與入口 91.5、特色設(shè)計理念 91.6、步行街 101.7、中庭 101.8、吃喝庭院 101.9．停車場與停車庫 101.10．照明設(shè)計 101.11．景觀 101.12．無障礙規(guī)劃 111.13．廣告與標(biāo)識 11二、項目風(fēng)險評估 112.1、該市經(jīng)營狀況分析 112.2、未來區(qū)域市場分析 112.3、風(fēng)險與競爭優(yōu)勢分析 11三、管理方式建議 113.1、管理方式 113.2、經(jīng)營方式 113.3、團隊組合 113.4、人才獵頭服務(wù) 11第一部分市場調(diào)研分析及定位一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析目標(biāo)：主要通過市場調(diào)查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。1.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析目標(biāo)區(qū)域商業(yè)中心分析目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)布局目標(biāo)區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向目標(biāo)區(qū)域商業(yè)的風(fēng)險以此確定目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機會與風(fēng)險1.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析已建成的項目正在建設(shè)的項目未來規(guī)劃的項目本區(qū)域總體商業(yè)策劃1.3、競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析業(yè)態(tài)形式建筑規(guī)模經(jīng)營狀態(tài)管理方式租金水平優(yōu)勢與劣勢1.4、商圈調(diào)查與分析主要區(qū)域商圈次要區(qū)域商圈邊緣區(qū)域商圈人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)收入狀況購物規(guī)律城市性質(zhì)交通設(shè)施商業(yè)建筑特點居住分布特點居民生活狀況消費特點品牌偏好流動范圍人口規(guī)律分析1.5、購物方式的調(diào)查與分析顧客來源附加顧客來源汽車購物人的狀況自行車購物人的狀況公交車購物人的狀況步行購物人的狀況正常工作購物狀況節(jié)假日購物的狀況購物觀念的變化情況1.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研商業(yè)街的長度、寬度商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)地勢與氣候特點當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向擬建項目的朝向比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況廣告位置公共設(shè)施的調(diào)研與分析公交車?？空窘值乐甘九茝V告牌電話亭綠化噴泉小品消防垃圾箱城市文脈的調(diào)研與分析商業(yè)街名稱歷史文化特點地域特色周邊人口特色家庭特征環(huán)境狀況1.7、商鋪投資人調(diào)查(1)投資類型(2)收入(3)投資方向(4)投資經(jīng)驗(5)職業(yè)(6)教育狀況(7)社會階層(8)投資能力(9)價格認(rèn)知度(10)區(qū)域投資狀況分析1.8、商鋪租賃人(或經(jīng)營者)調(diào)查(1)單位、個人(2)面積(3)租金(4)類型(5)經(jīng)營品類(6)經(jīng)營經(jīng)驗(7)周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析(8)各租賃人支付能力與方式(9)租賃需求分析1.9、項目位置調(diào)查(1)人流量、人流分布(2)人流、車流、物流的方向(3)未來人流分布(4)人流類別(5)交通狀況(6)進出口狀況(7)停車狀況1.10、商業(yè)物業(yè)分析目標(biāo)區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）購物中心的分類出租率租金水平目標(biāo)區(qū)域商業(yè)物業(yè)需求分析百貨店超市專業(yè)店專賣店便利店餐飲店美容店特色店折扣店直銷點影劇院娛樂中心酒吧、茶館汽車店書店等飽和度租金水平市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景。——（居住人群和流動人群）其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境?！ㄈ宋沫h(huán)境和歷史沉淀）其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流?！ㄎ磥砬熬芭c新增機會）其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險評估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險評估）其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性。——（交通導(dǎo)線）從而，確定該商業(yè)街的整體定位。二、市場定位工作2.1、項目總體市場定位整體定位總體概念總體策劃思想與理念定位的原則2.2、經(jīng)營定位經(jīng)營方式的比例構(gòu)成商圈范圍年齡劃分業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例2.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū)1）品類分區(qū)：平面分區(qū)（樓層分區(qū)）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）百貨類超市類專業(yè)店類專賣店類餐飲類娛樂類文化類服務(wù)類信息類展示類2)業(yè)態(tài)功能分區(qū)主力店次主力店商業(yè)街面積分配比例3)外部交通組織汽車公交車自行車4)內(nèi)部交通組織步行人流貨流汽車交通停車場主通道、次通道電梯、貨梯、坡梯、步行梯4)周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃主題、特色與項目的相溶性策劃內(nèi)容2.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃人流導(dǎo)線圖車流導(dǎo)線圖貨物導(dǎo)線圖外部交通組織圖2.5．商鋪租賃人(經(jīng)營者)定位(1)租賃人分類(2)經(jīng)營類型(3)經(jīng)營經(jīng)驗(4)租金意向、租期(5)租賃面積(6)租賃形式(7)目標(biāo)客戶群2.6．商鋪投資人定位(1)目標(biāo)客戶(2)投資習(xí)慣(3)付款能力(4)意向性價格按揭2.7、建筑物定位建議項目規(guī)劃建議組團規(guī)劃建議交通道路整體風(fēng)格建議外立面建議園林景觀建議樓宇建議裝修建議裝飾建議物業(yè)建議市場定位主要解決以下幾個問題：其一，經(jīng)營特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)其三，建筑物特點與風(fēng)格其四，店鋪設(shè)計格局與戶型面積其五，外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷售理念第二部分概念設(shè)計咨詢一、設(shè)計咨詢1．承租戶的設(shè)計與規(guī)劃1.1、交通組織外部交通組織內(nèi)部交通組織1.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu)開間進深隔墻、承重墻1.3、剖面設(shè)計層高、柜距垂直結(jié)構(gòu)與形式中庭景觀垂直交通設(shè)施休息廳1.4、外立面與入口外立面定型、特點出入口位置特點與風(fēng)格1.5、特色設(shè)計理念主力店設(shè)計特點公共空間：室外廣場、內(nèi)庭院、中庭、吃喝娛樂庭院1.6、步行街通道寬度步行