（流程管理)交房驗收的流程

交房驗收的流程、方法及法律問題（流程,法律,驗收）壹、交房驗收的最佳流程：1、核驗業(yè)主材料：業(yè)主核驗且領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)方案書》、《房屋面積實測表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，且由開發(fā)商加以說明；2、交納剩余房款；3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙且簽署《住宅鑰匙收到書》；4、業(yè)主做綜合驗收；業(yè)主就驗收中存于的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案。開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商且達成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存于的問題，無法于15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當就解決方案及期限達成書面協(xié)議5、業(yè)主簽署《入住交接單》對發(fā)現(xiàn)的問題要于驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因且要求開發(fā)商簽字、蓋章?！咎崾尽浚洪_發(fā)商于交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。6、驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：驗完樓后，業(yè)主應(yīng)按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄于指定表格(壹般附于《驗房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見且將意見填寫于《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商且簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間(壹般不超過天)。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責任，甚至退房。7、交費筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)"xxx"及繳交各項關(guān)聯(lián)費用和錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。8、簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗完樓后，開發(fā)商壹般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等協(xié)議書，同時領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。三、交房驗收的具體方法：1.去物業(yè)部門查見資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：)《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走2)《住宅使用說明書》--可帶走3)《竣工驗收備案表》4)面積實測表5)管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走如果房產(chǎn)商準備充分的話，壹般10分鐘即可查見完資料。2.核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖和現(xiàn)實是否壹致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，和合同簽訂面積是否有差異。(先查見售房合同，見之間的誤差為多少，壹般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，可是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。壹般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘四、交房驗收的具體步驟：見完那些資料后，基本就能夠去驗收房子了（提示:暫且先不要交付壹些物業(yè)費用及關(guān)聯(lián)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就能夠同物業(yè)人員壹起去房子里了。1)詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；(陽臺裂縫危險大)【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，于門窗軌道里會有壹些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，壹感覺有阻塞感的時候，仔細查見壹下，用掃帚清楚后就能夠見了。2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查見壹些墻體是否有水跡，特別是壹些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況?！咎崾尽浚喝缬锌展模级ㄒ煶膳阃飿I(yè)人員盡快修復(fù)，否則于裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。之上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大壹點、急壹點，壹來見見水壓，二、來試試排水速度。(壹般新房子會配壹個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通?！咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入倆盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿壹塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留壹可拉扯掉的位置)。6)驗收地面下水情況。于廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主于24小時后查見其家?guī)l(wèi)的天花?！咎崾尽浚河谌坑猛晁螅瑧?yīng)再打開水表，見清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7)核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常于這方面，應(yīng)該沒什么大問題，可是確實要仔細核實。8)測量壹下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點和具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度均記于壹個自己的小本子上，同時把壹些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫于物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，見解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了作為業(yè)主，仍需要對房屋本身細節(jié)進壹步把關(guān)，及時讓有關(guān)部門修理和完善。以下是細節(jié)把關(guān)的小竅門（包括精裝修的房屋驗收）：核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。門窗：1．試試門窗開啟是否靈活，目測門和門框、窗和窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。查見密封膠條是否完整牢固。2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的壹邊）3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？4．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？5．窗邊和混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處壹定要密實，不能有縫隙。6．窗戶玻璃是否完好？7．窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。●墻體及地面：1．檢查墻體平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。2、仔細檢查地面平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。如有空鼓，壹定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則于裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。●屋頂：1．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得見是什么樣的裂縫。壹般來說，和房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫和墻角呈45度斜角，甚至和橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。2．見頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3．頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察壹下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲壹下有無空聲。6．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7．墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？廚廁：1．檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？于驗收時應(yīng)進行倆次蓄水試驗，做到無滲漏。地漏和泛水坡度符合設(shè)計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴密平順，無滲漏。2．放置洗衣機位置的地面應(yīng)有防水措施？3．衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？4．已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管和排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，仍應(yīng)設(shè)置返水彎。5．距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)和通風道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座且有防濺措施。6．衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7．浴缸、面盆和墻或柜的接口處防水如何？8．大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大壹點、急壹點，壹來見見水壓，二來試試排水速度。9、驗收廁衛(wèi)的防水效果（其中，墻面防水應(yīng)1.8米高）。10．排水管、污管道、排污口等的排水是否順暢。，驗收時，預(yù)先拿壹個盛水的器具，然后倒水進排水口。見見水是不是順利地流走。水池龍頭安裝是否妥當，下水是否順暢？11．自來水的上水管于過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。12、出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？13、自來水水質(zhì)怎么樣？14．檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理15.驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入倆盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施：1、小區(qū)道路是否符合規(guī)劃設(shè)計要求，道路是否暢通？2、小區(qū)綠化是否符合規(guī)劃設(shè)計要求？綠化效果是否符合要求？3、小區(qū)景觀是否符合規(guī)劃設(shè)計要求？景觀效果是否符合要求？4、小區(qū)的配套設(shè)施是否符合規(guī)劃設(shè)計要求？5、小區(qū)的業(yè)主會所、業(yè)主委員會辦公室及物業(yè)管理房是否按照國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定修建？（根據(jù)國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定，開發(fā)商必須于商品房小區(qū)內(nèi)按照商品房總面積的壹定比例修建業(yè)主會所或業(yè)主活動中心、業(yè)主委員會辦公室以及物業(yè)管理服務(wù)中心等的用房。）6、小區(qū)的煤氣表、電表、水表應(yīng)該三表到戶。特別注意電表是不是壹戶壹表分時計度方式！7、凡竣工的工程，必須做到“五通壹平”即煤氣、供水、供電、污水、道路，壹平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建●其他1、照明、動力開關(guān)應(yīng)分開，而且開關(guān)、插座等必須牢固，且符合國家標準；2、電話、電視的線路設(shè)置是否合理，是否虛設(shè)、牢固。3、供水管的材質(zhì)是否符合國家標準？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另壹個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅能夠抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。4．陽臺是否有裂縫，防護欄是否牢固、安全。5．室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。6.各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；7.各種房間水泥地面基層標高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求.于驗收過程中壹旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資料方式記錄于案，以備維權(quán)。業(yè)主于驗收時發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商于相應(yīng)的時間內(nèi)予以維修到位?！窠环框炇諘r，留心這些陷井！提醒壹：各種收房資料要見齊開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，且具備合同的各項交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必須要見開發(fā)商是否具備以下文件：壹是《建筑施工竣工備案表》，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國家認可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的方案。同時，業(yè)主要查見房屋條件是否和購房合同中約定的于出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房不少市民于合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這壹條款催促粘主收房，然后對房屋存于的問題就不管不問了。這個時候，粘主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。提醒：壹定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當面注明，且書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責任。收房時最好和開發(fā)商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定壹樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，于交房承諾解決的時間和責任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費用否則不讓進房查見提醒三：簽收房文件時“留壹手”壹些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查見，業(yè)主必須把壹些配套費用交齊后才開門。業(yè)主擔心，如果先交了錢，壹旦出現(xiàn)問題，就沒有什么能夠制約開發(fā)商的了。提醒：專家建議，于簽合同時應(yīng)約定，“交房時，應(yīng)先驗房然后輸收房手續(xù)。”如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，于收樓文件中注明“房內(nèi)情況未見”或“未驗房”等字樣，萬壹于驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護自己的權(quán)益。壹表應(yīng)付所有項目所購房屋半未備案提醒四：仔細查見《備案表》不少業(yè)主收房時見到了開發(fā)商的《竣工驗收備案表》，但卻不知道，自己買的那壹棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每壹項均必須報主管部門備案，而壹些開發(fā)商卻用壹張《備案表》來應(yīng)付所有的項目。提醒：業(yè)主于收房的時候不能只簡單地見有沒有《竣工驗收備案表》，而是要仔細查見所購的房屋是否于該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是均備了案。收房附帶苛刻條件要求交壹年物業(yè)費提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費壹些小區(qū)的物業(yè)公司于粘主收房時，會要求粘主先交壹年的物業(yè)管理費，才能收房。提醒：業(yè)主可拒絕這項要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主于收房后才和物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費，業(yè)主仍未驗房，這個時候仍沒享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費。商品房交付中的法律問題(壹)商品房交付中的注意事項1、購房者于查見房屋資料時，房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附于《住宅使用說明書》中。購房者查見《竣工驗收備案表》原件需仔細，《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每壹項均必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何壹項該樓盤均不能入住。2．購房者于沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。3．購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。于交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。于開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存于免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身且不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。4．商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵。(二)商品房交付中的有關(guān)法律問題商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當?shù)呢熑蔚葐栴}。1．商品房“交付使用”。怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可于《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。2．商品房逾期交付的責任開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存于免責事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能壹概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存于合同約定的其他免責事由，且及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商能夠不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有于《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。如果開發(fā)商逾期交房不存于免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和于壹定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常于《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件均有