版版本標(biāo)題頁碼受控范圍財務(wù)收支預(yù)算管理制度簽發(fā)人發(fā)行日期地產(chǎn)集團全體趙戰(zhàn)梅2009/04/20有效降低成本費用以實現(xiàn)公司利潤最大化，科學(xué)合理調(diào)配資金，發(fā)揮資金的最大效能，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合集團實際情況特制定本制度。1.2財務(wù)收支預(yù)算管理包括房地產(chǎn)項目總收入及總投資測算管理、年度收支預(yù)算管理及月度收支預(yù)算管理。房地產(chǎn)項目總收入及總投資測算管理執(zhí)行單位為集團所屬的各房地產(chǎn)項目，年度收支預(yù)算管理及月度收支預(yù)算管理執(zhí)行單位包括集團所屬各房地產(chǎn)項目、物業(yè)公司及各中心。2.項目總收入及總投資測算管理初步估算?估算?預(yù)算按照房地產(chǎn)項目開發(fā)節(jié)點劃分,項目總收入及總投資測算可分為總收入及總投資初步估算、總收入及總投資估算、總收入及總投資預(yù)算。項目總收入及總投資測算中需包含預(yù)計項目銷售均價及收入分析、預(yù)計項目總投資分析。表格2.1項目總收入及總投資初步估算：在項目立項階段，由集團企業(yè)發(fā)展中心組織項目公司及集團相關(guān)中心對項目的銷售價格、收入、投資、效益及現(xiàn)金流量進行測算。項目銷售利潤率、自有資金回報率等指標(biāo)需滿足集團要求。項目立項經(jīng)決策委員會審批通過后，報集團財務(wù)中心正式備案。2.2項目總收入及總投資估算：在項目總體規(guī)劃設(shè)計階段，由集團產(chǎn)品研發(fā)中心組織項目公司及集團相關(guān)中心，根據(jù)項目定位設(shè)定總投資及建安造價單方限額指標(biāo)，并設(shè)定此限額指標(biāo)對應(yīng)的產(chǎn)品類型、形式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。項目總收入及總投資估算中，應(yīng)客觀、認(rèn)真地綜合各種因素對項目銷售價格、收入、成本費用及現(xiàn)金流量進行測算，確定整體及單項工程的估算成本，各項估算成本(費用)需有計算依據(jù)。銷售利潤率、自有資金回報率等需滿足集團要求。項目總規(guī)方案經(jīng)集團總裁辦公會通過報規(guī)劃部門審批后，項目總投資估算報集團財務(wù)中心正式備案。2.3項目總收入及總投資預(yù)算：在施工圖設(shè)計階段，由項目公司協(xié)同集團相關(guān)中心編制項目的目標(biāo)成本及項目明細(xì)銷售價格。項目總收入及總投資預(yù)算需客觀、認(rèn)真地綜合各種因素進行項目銷售價格、收入、各項投資支出及現(xiàn)金流量的測算，確定整體及單項工程的目標(biāo)成本，各項預(yù)算成本(費用)需有詳盡的計算依據(jù)，并分解成本費用控制指標(biāo)，做到各項指標(biāo)明確、可行。銷售利潤率、自有資金回報率必須滿足集團要求。項目總投資預(yù)算經(jīng)集團總裁辦公會審批通過后，報財務(wù)中心備案并以此指導(dǎo)、控制項目后期的成本、費用。2.4項目總投資測算應(yīng)建立在詳盡的市場調(diào)研(銷售市場調(diào)研、政府職能部項目銷售總收入原則上做到項目實際實現(xiàn)的銷售總收入≥投資預(yù)算預(yù)計總收入≥投資估算預(yù)計總收入≥初步投資估算預(yù)計總收入，總投資成本(費用)原則上做到初步估算≥估算≥預(yù)算≥結(jié)算，以及總投資預(yù)算分解的單項成本(費用)金額大于合同金額、大于實際支付金額。集團所屬各房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中，項目實際實現(xiàn)的銷售收入和實際發(fā)生的成本費用相對總投資預(yù)(估)算有所變動的，應(yīng)根據(jù)實際已實現(xiàn)或者預(yù)計將要實現(xiàn)的項目售價和銷售收入,以及已經(jīng)發(fā)生或者預(yù)計將要發(fā)生的成本費用金額，對項目總投資測算進行定期調(diào)整，以隨時掌控項目凈銷售利潤率的變動。(總預(yù)算調(diào)整)3.年度預(yù)算管理集團所屬各房地產(chǎn)項目根據(jù)項目總投資預(yù)算(或估算)以及年度經(jīng)營計劃編制年度財務(wù)收入、財務(wù)支出、項目年度利潤率以及項目年度融資計劃，同時編制項目年度現(xiàn)金流量表。集團所屬物業(yè)公司根據(jù)年度經(jīng)營計劃編制年度財務(wù)收入、財務(wù)支出、年度利潤及年度凈利潤率計劃，同時編制現(xiàn)金流量表。集團所屬各中心根據(jù)年度經(jīng)營計劃編制本中心年度費用支出計劃。集團所屬各單位年度預(yù)算應(yīng)隨同年度經(jīng)營計劃一起報送集團，財務(wù)中心對各單位年度收支預(yù)算審核平衡后，匯總編制集團年度預(yù)算。集團所屬各單位年度經(jīng)營計劃有調(diào)整變動的，年度預(yù)算應(yīng)隨之調(diào)整并在財務(wù)中心備案匯總。房地產(chǎn)項目年度預(yù)算應(yīng)與項目總投資預(yù)(估)算相符，各項財務(wù)支出應(yīng)限制在項目總投資預(yù)(估)算之內(nèi)。年度預(yù)算表格樣式見附表3-附表6。(年度預(yù)算調(diào)整)4.月度預(yù)算管理月度經(jīng)營計劃?財務(wù)收支預(yù)算?財務(wù)收支結(jié)算結(jié)合預(yù)算審批流程4.1集團所屬單位根據(jù)下月度經(jīng)營工作計劃編制本單位下月財務(wù)收支預(yù)算，同時根據(jù)本月度預(yù)算執(zhí)行情況編制本月度財務(wù)收支結(jié)算，于每月月末最后一個工作日將各單位月度財務(wù)收支預(yù)結(jié)算及預(yù)算內(nèi)款項的申報資料一并報至集團財務(wù)中心。集團各中心僅報送本中心下月度財務(wù)支出預(yù)算，財務(wù)結(jié)算由財務(wù)中心負(fù)責(zé)編制。集團財務(wù)中心對各單位財務(wù)預(yù)算進行審查、平衡、匯總后，于每月5日前上報集團預(yù)算審批委員會，預(yù)算審批委員會對各單位預(yù)算簽批后，由集團財務(wù)中心進行審查、分析、匯總后，報送集團預(yù)算審批委員會，集團預(yù)算審批委員會簽批后，由財務(wù)中心發(fā)送給相關(guān)單位執(zhí)行。4.2為了保持信息的一致性、可比性，不允許隨意改動表格格式，若有需要應(yīng)及時向集團財務(wù)中心通報。集團所屬房地產(chǎn)項目公司及物業(yè)公司月度預(yù)結(jié)算編制主體為公司財務(wù)部，公司各業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時將本部門下月預(yù)算支出報送給公司財務(wù)部，公司財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格審核。月度財務(wù)收支預(yù)結(jié)算表格樣式見附表4.3月度財務(wù)預(yù)算各項支出必須有相關(guān)依據(jù)并在預(yù)算表中做詳細(xì)說明；財務(wù)支出結(jié)算金額不允許超出預(yù)算金額，若財務(wù)支出預(yù)算執(zhí)行有大額結(jié)余，需在結(jié)算中說明原因。4.4月度財務(wù)支出預(yù)算申報需具備以下備審資料;4.4.1房地產(chǎn)項目政府職能部門收費支出：需有政府職能部門收費文件，在預(yù)算申報時列明收費標(biāo)準(zhǔn)及費用計算過程。4.4.2工程類財務(wù)支出：原則上應(yīng)具備有甲乙雙方正式簽訂的工程合同，(工程合同尚未簽訂但確需申報預(yù)算的，須在預(yù)算審批會上經(jīng)過總裁特批才可工程進度款支出需有工程形象進度說明，并經(jīng)項目公司工程部、審算責(zé)任人認(rèn)可；工程尾款支出，需具備經(jīng)項目公司工程部、審算責(zé)任人、施工單位、監(jiān)理單位簽字蓋章的竣工驗收報告及工程決算報告；對于工程質(zhì)保金的預(yù)算申報應(yīng)具備物業(yè)公司提供的工程質(zhì)量認(rèn)定書。4.4.3營銷類財務(wù)支出：廣告費及大型營銷道具制作費支出需具備甲乙雙方正式簽訂的合同，(合同未正式簽訂但確需申報預(yù)算的，須在預(yù)算審批會上經(jīng)過總裁特批才可列入月度預(yù)算，同時應(yīng)提交行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和集團主管副總裁或項目公司總經(jīng)理確認(rèn)的詳細(xì)費用說明)；營銷活動費用預(yù)算需提供費用組成和說4.4.4管理類財務(wù)支出：資產(chǎn)購置支出需有集團行政管理部審核批準(zhǔn)的資產(chǎn)購置計劃清單；差旅費支出需列明出差人數(shù)、目的地及主要行程；工資費用支出需列明納入工資體系的員工人數(shù)及部門明細(xì)。4.5月度預(yù)算的審批：集團財務(wù)中心對各單位申報的月度預(yù)算進行審查、平衡，有權(quán)對不符合規(guī)定的預(yù)算支出予以刪除并反饋給相關(guān)單位，另根據(jù)集團資金情況及各單位應(yīng)收而未收款項擬定各單位月度財務(wù)支出限額；集團預(yù)算審批委員會對各單位預(yù)算進行審批，核準(zhǔn)月度財務(wù)支出限額。4.6月度預(yù)算的執(zhí)行：集團財務(wù)中心、各公司財務(wù)部，應(yīng)嚴(yán)格按照集團下發(fā)的財務(wù)支出預(yù)算審核支付各項用款，對于超出預(yù)算且無特批手續(xù)的支出予以拒絕。對于未按規(guī)定時間申報預(yù)算而確需支付的款項，須報總裁特批，經(jīng)總裁特批后方可臨時列入月度預(yù)算。4.7.財務(wù)支出預(yù)算的檢查各項目公司財務(wù)部應(yīng)結(jié)合本項目公司的實際情況申報財務(wù)支出預(yù)算，集團財務(wù)中心以預(yù)算支出申報是否具備相關(guān)依據(jù)、預(yù)算收入是否符合本單位經(jīng)營狀況作為預(yù)算申報是否合理的考核標(biāo)準(zhǔn)。財務(wù)中心將定期或不定期地檢查集團各下屬單位的預(yù)算執(zhí)行情況，并將檢查結(jié)果以及預(yù)算上報是否及時、合理作為考核財務(wù)人員工作績效的重要依據(jù)。5.本制度自正式發(fā)布之日實施。6.本制度由集團財務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋、修訂。建設(shè)用地面積建筑面積容積率總建筑面積XX項目總投資預(yù)(估)算㎡合計住宅業(yè)會所…序號序號一二三四五六七八九十十一合計按總投資/可售面積計算樓面價格金額(元)建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用不可預(yù)見費用管理費用開發(fā)間接費用銷售費用開發(fā)期稅費財務(wù)費用土地征用及拆遷費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用樓面價格(元/M2)比重(%)開發(fā)類型開發(fā)類型住宅銷售收入可售面積均價價鋪合計稅前利潤稅前銷售利潤率所得稅稅后銷售利潤率序號序號費用項目一土地征用及拆遷費用土地征用費土地契稅二前期工程費用1勘探設(shè)計費1)勘探費地質(zhì)勘探費地下文物勘探費2)設(shè)計費總體規(guī)劃設(shè)計費施工圖設(shè)計費環(huán)境設(shè)計費2職能部門費用1)人防費明單價(費率)投資額面積(建安造價)合計2)市政設(shè)施配套費3)綠化費4)墻改專項費5)招標(biāo)代理費6)質(zhì)量監(jiān)督費7)施工圖設(shè)計審查費8)勞動保險基金9)預(yù)算編制費(審核費)10)購航測圖費11)定位放線費12)檢測費13)其他費用3三通一平費1)臨時用水2)臨時用電3)臨時用道路4)場地平整4其他費用臨建設(shè)施工程其他三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用1給排水工程1)給水工程申請費和并網(wǎng)費供水二次設(shè)計費工程費用2345四12污雨水工程供配電工程用電工程的二次設(shè)計費工程費用電表接口規(guī)費供暖工程接口費工程費用(小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)熱交換站供氣工程集資費二次設(shè)計費工程費用(與市政管網(wǎng)接口工程)其它費用通信管道工程有線電視入網(wǎng)及工程安防監(jiān)控環(huán)境綠化建設(shè)工程(所有景觀綠化、物品)小區(qū)道路照明建筑安裝工程費用樁基土建、安裝費用五六七八九十12十一樣板樓住宅主體業(yè)土方回填、垃圾清運公共配套設(shè)施建設(shè)費用會所不可預(yù)見費用管理費用開發(fā)間接費用銷售費用開發(fā)期稅費營業(yè)稅建筑合同印花稅銷售合同印花稅土地增值稅財務(wù)費用合計(元)-XX項目總投資動態(tài)變化一覽表)序號一二12項目土地征用及拆遷土地征用費土地契稅前期工程費用勘探設(shè)計費勘探費地質(zhì)勘探費地下文物勘探費設(shè)計費總體規(guī)劃設(shè)計費施工圖設(shè)計費環(huán)境設(shè)計費職能部門費用估算投資估算金額(元)截至本月末項目預(yù)計總投資金額(根據(jù)中標(biāo)價、合同價、實際發(fā)生額等 截至本月末按照項目實際進度累計應(yīng)付金額(元)截至本月末累計已付金額截至本月末項目預(yù)計總生額等調(diào)整)(元)1)人防費34三1市政設(shè)施配套費綠化費墻改專項費招標(biāo)代理費質(zhì)量監(jiān)督費施工圖設(shè)計審查費勞動保險基金預(yù)算編制費(審購航測圖費定位放線費檢測費其他費用三通一平費臨時用水臨時用電臨時用道路場地平整其他費用臨建設(shè)施工程其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用給排水工程給水工程2345申請費和并網(wǎng)費供水二次設(shè)計費工程費用污雨水工程供配電工程用電工程的二次設(shè)計費工程費用電表接口規(guī)費供暖工程接口費工程費用(小區(qū)熱交換站供氣工程集資費二次設(shè)計費工程費用(與市政管網(wǎng)接口工其它費用通信管道工程有線電視入網(wǎng)及工程安防監(jiān)控環(huán)境綠化建設(shè)工四12五六七八九十12程(所有景觀綠化、物品)小區(qū)道路照明建筑安裝工程費用樁基土建、安裝費用樣板樓住宅主體業(yè)土方回填、垃圾清運公共配套設(shè)施建設(shè)費用會所不可預(yù)見費用管理費用開發(fā)間接費用銷售費用開發(fā)期稅費營業(yè)稅建筑合同印花稅十一序號12345678銷售合同印花稅土地增值稅財務(wù)費用合計(元)總可售面積銷售均價預(yù)計總銷售收入(元)稅前利潤(元)所得稅(元)稅后利潤稅后銷售利潤資估算標(biāo)截至標(biāo)截至X月指標(biāo)XX項目XX年度成本費用表目土地征用及拆遷補償費總預(yù)算/決算金額累計已發(fā)生金額前前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施配套費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費銷售費用管理費用開發(fā)期稅費財務(wù)費用合計23456789信貸計劃表貸款時貸款時間流入金額期限(年)保證形式還貸時間流出金額備注合計附表5XX項目XX年度??收入及利潤計劃表(分項目、分期單列)項項目類別名稱金額備注項目總投資項目總收入總體指標(biāo)(周期確認(rèn)收入考核)利潤額利潤率投資回收期年度指標(biāo)(年度年度銷售合同金額年度銷售到賬金額年度利潤額年度利潤率XX項目XX年度現(xiàn)金流量表序號一二三一二1231月份1月份銷售回款其他回款信貸資金流入流入合計土地征用及拆遷補償費開發(fā)成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施配套費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份合計45三1234四五六建設(shè)費開發(fā)間接費期間費用銷售費用管理費用開發(fā)期稅費財務(wù)費用所得稅其他現(xiàn)金流出還貸流出合計月度凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量二二三四附表7XX公司X月份財務(wù)回款預(yù)算申請表編制單位：單位：萬元序號項目預(yù)算金額說明主營業(yè)務(wù)主營業(yè)務(wù)一其它業(yè)務(wù)營業(yè)外收入其他回款合計備注備注編單位：萬元序號X制單項目說明項目說明2342345項目開發(fā)直接費(土一地、設(shè)-償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費及工程費-234-2345注明銷售員人數(shù)注明費用組成及明細(xì)注明出差目的地及主要行程注明租金標(biāo)準(zhǔn)及本次申報擬支付租金的租賃期工資交通費二銷售費二銷售費辦公費租金五五六三四項目開發(fā)間接行政辦管理費用資產(chǎn)購置開發(fā)期稅費6廣告費7宣傳活動費8銷售工具制造費9其他費用1工資2福利費3交通費4差旅費5辦公費6租金7業(yè)務(wù)招待費8其他費用1工資2福利費3業(yè)務(wù)招待費4差旅費5交通費6租金7辦公費8稅金(房產(chǎn)稅等)9其他1營業(yè)稅及附加2土地增值稅注明廣告載體名稱及費用明細(xì)注明費用組成及明細(xì)注明費用組成及明細(xì)-注明納入開發(fā)間接費-工資中的員工人數(shù)注明費用組成及明細(xì)注明出差目的地及主要行程注明費用明細(xì)-注明納入管理費用-工資中的員工人數(shù)注明出差目的地及主要行程注明費用組成及明細(xì)項目公司小計項目公司小計-企業(yè)所得稅貸款利息其它費用財務(wù)費用其他支出七八342復(fù)核工程支出預(yù)算明細(xì)表工工程名稱前期工程費1基礎(chǔ)設(shè)施費1建筑安裝費1公共配套設(shè)施費1按付款節(jié)點合同累計應(yīng)付---合同(結(jié)算)金額---本月----應(yīng)付-------總投資預(yù)算分解金額合作單位名稱序號備注附表10XX物業(yè)公司X月份財務(wù)收入預(yù)算申請表編制單位：單位：萬元項目名稱備注序合處處物管費2車位費3服務(wù)費廣告費2場地使用費其它業(yè)務(wù)3出入證收入公共設(shè)施維護費營業(yè)外收入費2電費3裝修押金合計上月資金余額號一二三12主營業(yè)務(wù)管理處往來收款計處處制表人編制單位:單位：萬元目目工資福利費業(yè)務(wù)招待費差旅費租金辦公費其他工資項12345671處處備注說明管二一三四五六2345678912345678123412合計福利費維修費保潔費保安費辦公費綠化養(yǎng)護費低值易耗品社區(qū)活動費其他水費裝修押金垃圾清運費服裝押金返修款配套款其他資產(chǎn)營業(yè)稅及土地增值稅企業(yè)所得稅貸款利息其它費用制編單位：萬元制表人XX公司X月份財務(wù)收入結(jié)算表單位預(yù)算金預(yù)算金額房地產(chǎn)銷售本期內(nèi)部往來主營業(yè)務(wù)其它業(yè)務(wù)營業(yè)外收入其他回款合計上期資金余額項目1結(jié)算金額二三四說明一制編單位：萬元表人：制單位：項項目1234512土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建費工資交通費預(yù)算金額--目開發(fā)直接 建及工程銷售費差額(預(yù)算-結(jié)算金額說明二一七七八三四五六目開發(fā)費(日政辦理購置開發(fā)期稅費財務(wù)其他支出3差旅費4辦公費5租金6廣告費7宣傳活動費8銷售工具制造費9其他費用1工資2福利費3交通費4差旅費5辦公費6租金7業(yè)務(wù)招待費8其他費用1工資2福利費3業(yè)務(wù)招待費4差旅費5交通費6租金7辦公費8稅金(房產(chǎn)稅等)9其他1營業(yè)稅及附加2土地增值稅3印花稅4企業(yè)所得稅1貸款利息2其它費用--項項目公司小計-備注本期內(nèi)部往來支款核工程款支出結(jié)算表工工程名稱前期工程費1基礎(chǔ)設(shè)施費1建筑安裝費1公共配套設(shè)施費1本月實際支付----按付款節(jié)點合同累計應(yīng)付---合同 額------應(yīng)付----總投資預(yù)算分解金額合作單位名稱本月序號15