第一章：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)1經(jīng)紀(jì)1.1經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、特點(diǎn)、作用及經(jīng)紀(jì)收入1.1.1經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵經(jīng)紀(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服務(wù)行為，具體是指以收取傭金為目的，為促成他人交易從而從事居間、代理、行紀(jì)等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。包含兩層基本涵義：（1）、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介服務(wù)活動(dòng)（2）、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)是以營(yíng)利為目的，通過收取傭金的方式取得其服務(wù)報(bào)酬。1.1.2經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)經(jīng)紀(jì)作為一種社會(huì)中介服務(wù)活動(dòng),主要有下列6個(gè)特點(diǎn)：（1）.

活動(dòng)范圍的廣泛性（2）.

活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性（3）.

活動(dòng)主體的專業(yè)性（4）.

活動(dòng)地位的居間性（5）.

活動(dòng)目的的盈利性（6）.

活動(dòng)責(zé)任的確定性1.1.3經(jīng)紀(jì)的作用（1）、傳播經(jīng)濟(jì)信息（2）、加速商品流通（3）、優(yōu)化資源配置“競(jìng)價(jià)原則”（4）、推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善（5）、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1.1.4經(jīng)紀(jì)收入傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來源,其性質(zhì)是勞動(dòng)收入、經(jīng)營(yíng)收入和風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。（1）、傭金的分類：傭金可分為法定傭金和自由傭金。（2）、傭金的支付時(shí)間由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人自行約定。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的,為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性第一,由于房地產(chǎn)價(jià)格昂貴,維持房地產(chǎn)這類存貨的費(fèi)用太高,在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受,因此房地產(chǎn)不宜通過經(jīng)銷商出售。第二，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場(chǎng)展示、出售，其交易過程是要把購(gòu)買者往房地產(chǎn)所在地集中，以達(dá)到認(rèn)識(shí)和購(gòu)買的目的。 第三，由于房地產(chǎn)商品及其交易具有高度的復(fù)雜性,需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。復(fù)雜性表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：a.房地產(chǎn)商品自身的復(fù)雜性：房屋質(zhì)量、房齡等物理信息，區(qū)域、環(huán)境等地理環(huán)境，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息；b.交易價(jià)格的復(fù)雜性：c.交易專業(yè)信息的復(fù)雜性：d.交易心理的復(fù)雜性：2.3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用2.3.1降低交易成本，提高市場(chǎng)效率2.3.2規(guī)范交易行為，保障交易安全2.3.3促進(jìn)交易公平，維護(hù)客戶的合法權(quán)益2.4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能定位2.4.1溝通信息、提供咨詢2.4.2促成交易、提高效率2.4.3規(guī)范交易、保障安全2.4.4公平買賣、維護(hù)權(quán)益2.5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的活動(dòng)方式2.5.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的分類：（1）房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)居間,是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與人員向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù),并向委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)紀(jì)行為。（2）房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員以委托人的名義，在委托權(quán)限內(nèi)，代表委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易,并向委托人收取委托人傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)紀(jì)行為。（3）房地產(chǎn)行紀(jì)房地產(chǎn)行紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。2.5.2房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在法律性質(zhì)上有明顯差異：在居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩房委托人的委托，并向其提供居間服務(wù)，而在代理業(yè)務(wù)，只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)服務(wù)性：不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)商品，不擁有商品所有權(quán)，只提供服務(wù)。中介性：是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場(chǎng)立場(chǎng)信用性：是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的事業(yè)本質(zhì)專業(yè)性：是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的功能基礎(chǔ)2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的沿革2.1中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（1949年以后）2.1.11949-1978年2.1.21978年到現(xiàn)在：a、萌芽階段（20世紀(jì)80-90年代）b、起步階段（1992-1996年）c、崛起階段（1997-1999年）d、擴(kuò)張階段（2000-2004年）e、盤整階段（2005-2008年）2.1.3現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)a、經(jīng)營(yíng)主體上，向企業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展b、經(jīng)營(yíng)方向上，向?qū)I(yè)化、品牌化發(fā)展c、組織機(jī)構(gòu)上，向集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展d、經(jīng)營(yíng)手段上，向信息化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展e、從業(yè)人員素質(zhì)上，向綜合化、多樣化發(fā)展2.2中國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（1949年以后）2.3中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（1949年以后）a、傳統(tǒng)時(shí)期（1970以前）b、中介雛形時(shí)期（1971-1980年）c、零星戶時(shí)期（1980-1985年）d、中介公司建立時(shí)期（1985-1991年）e、中介發(fā)展時(shí)期（1991-1996年）2.4西方國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展概況第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第3條規(guī)定：“凡從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)資格證書并注冊(cè)生效。委屈的執(zhí)業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人第9條規(guī)定：凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件之一者，可以申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：（1）取得大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年；（2）取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿2年；（3）取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；（4）取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；（5）取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格的，頒發(fā)人力資源和社會(huì)百丈不、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一印制的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。該證書在全國(guó)范圍內(nèi)有效。1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。考試合格的，頒發(fā)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)證書》，該證書在所在行政區(qū)域內(nèi)有效，持證人員可以在該區(qū)域內(nèi)從事非獨(dú)立性的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重慶市從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人員有3-5萬人，截止2009年底，全市有1108人取得《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格證書》，有2146人取得《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)證書》。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù)3.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利3.1.1依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；3.1.2加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；3.1.3指導(dǎo)同事進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；3.1.4經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；3.1.5要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；3.1.6有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；3.1.7執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報(bào)酬。3.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的義務(wù) 3.2.1遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德； 3.2.2不得同時(shí)受聘于兩個(gè)貨兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)； 3.2.3向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)； 3.2.4向委托人保守商業(yè)秘密； 3.2.5接受國(guó)家工商行政管理部門和地方各級(jí)工商管理部門及房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查； 3.2.6接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和職業(yè)理念三個(gè)方面。應(yīng)符合以下要求：4.1守法經(jīng)營(yíng)4.2以誠(chéng)為本4.3恪守信用4.4盡職守責(zé)4.5公平競(jìng)爭(zhēng)，注重合作5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能5.1收集信息的技能5.2市場(chǎng)分析的技能5.3人際溝通的技能5.4供求搭配的技能5.5促成交易的技能6房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員基本素質(zhì)6.1知識(shí)素質(zhì)：其核心是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本理論與實(shí)務(wù)知識(shí)等。6.2心理素質(zhì)：自知自信；樂觀開朗；堅(jiān)韌奮進(jìn)。6.3關(guān)系素質(zhì)：組織能力；協(xié)調(diào)能力；社交能力。7房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的禮儀修養(yǎng) 7.1電話中的禮儀：態(tài)度要求（始終要帶著微笑接聽電話）；技巧要求（采用正確的接聽方式和語言） 7.2儀容與著裝的禮儀：要保持個(gè)人清潔（頭發(fā)、指甲、皮鞋等）；著裝應(yīng)穩(wěn)重端莊（盡量職業(yè)裝）；個(gè)人妝飾應(yīng)大方得體（男士不必化妝，女士應(yīng)化淡妝，避免過于新潮和怪異的妝飾）。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)概述 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（包括分支機(jī)構(gòu)），是指依法設(shè)立并到工商登記所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序1.1.1設(shè)立的條件應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則和工商登記管理的規(guī)定，此外，應(yīng)當(dāng)具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。1.1.2設(shè)立程序首先向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)辦理工商登記，在領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應(yīng)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況等書面材料到登記機(jī)構(gòu)所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門或其委托的機(jī)構(gòu)備案，領(lǐng)取備案證明。1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更和注銷1.2.1變更名稱、法定代表人（執(zhí)業(yè)合伙人、負(fù)責(zé)人）、住所、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)，向員備案機(jī)構(gòu)辦理備案變更手續(xù)；1.2.2注銷注銷標(biāo)志著其主體資格的終止。注銷后后的機(jī)構(gòu)不再有資格從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，注銷時(shí)尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人協(xié)商處理，可以轉(zhuǎn)由他人代為完成，或者終止合同賠償損失。備案證書被撤消后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)向所在地工商行政管理部門辦理注銷登記。1.3不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 1.3.1 1.3.2合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 1.3.3個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 1.3.4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)1.4不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1.5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式1.6直營(yíng)連鎖與特許加盟連鎖2房地產(chǎn)