開發(fā)建設(shè)“**大廈”項(xiàng)目可行性報(bào)告慈溪市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年12月16日目錄概論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、02項(xiàng)目基本情況、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、04項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、06項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、09物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、16市場分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、21投資分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、24建設(shè)方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售計(jì)劃、、、、、、、、、、、、、、、、26經(jīng)濟(jì)效益分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、28結(jié)論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、29概論項(xiàng)目背景隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，慈溪**房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近九年的發(fā)展已經(jīng)成為我市較成熟地產(chǎn)企業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個(gè)人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進(jìn)一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要拉動因素。另外，隨著2008年奧林匹克運(yùn)動會開幕日夜臨近以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動日趨增多，而位于長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈南翼環(huán)**地區(qū)上海、杭州、寧波三大都市經(jīng)濟(jì)金三角的中心的慈溪，區(qū)位和交通優(yōu)勢十分明顯。特別是**跨海大橋的建設(shè)，給慈溪帶來了千載難逢的歷史性機(jī)遇。這就使慈溪市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商務(wù)公寓的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)慈溪城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，慈溪市**房地產(chǎn)開發(fā)公司利用公司現(xiàn)有位于慈溪市**路以東，東至定時(shí)開關(guān)南至市客運(yùn)管站，北至規(guī)劃道路及施山江場地開發(fā)建設(shè)包括高檔商場、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。深本項(xiàng)目仔取名居為廢“偵**役大獲廈瓶”樓於增2006俯年奪1樂2訪月經(jīng)眨慈溪劣市駕發(fā)展和改革局夸慈發(fā)改投她[2006]尼35隙4證號視文夫項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)果（見附件一）厚。謝擴(kuò)大顫初步設(shè)計(jì)方案蛛及施工圖巷已由陷慈溪市抬規(guī)劃療局審查通過肆於伏200評8前年忌3殃月建字悼第觸332008飼02410恥1月號文下發(fā)該工撲程建設(shè)工程規(guī)梁劃許可證（見笛附件二）。懼二、本可行性羨研究報(bào)告編制用依據(jù)晉慈溪市發(fā)展改惕革局肆《四**存房地產(chǎn)開發(fā)有凱限公協(xié)司說“幸**鴨大蝴廈付”呼房地產(chǎn)項(xiàng)目咨尚詢暨初步設(shè)計(jì)敢會審會議紀(jì)要驟》壤。質(zhì)2周、恰慈溪市發(fā)展改疾革局慈發(fā)改投速[2006]文35拔4酸號倦《謹(jǐn)關(guān)于同意犯**徒房地產(chǎn)開發(fā)有增限公輛司漫“改**暑大眼廈?！惫戏康禺a(chǎn)項(xiàng)目核滑準(zhǔn)的批復(fù)臟》指。耍慈溪市規(guī)劃局凈建字憐第勿332008眠02410樣1迅號?！锻?*秤大廈建設(shè)工程懂規(guī)劃許可證魄》態(tài)。篇國家及汽慈溪礦市關(guān)于房地產(chǎn)漲開發(fā)建設(shè)的有瓣關(guān)法律、法規(guī)獅**閱設(shè)計(jì)有限公司芳設(shè)計(jì)施工圖邀(個(gè)編號脅**居)勾。堡**掙大廈效果圖幣第二奶章身中項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱腫**布大廈（以下簡瓜稱掏“行本項(xiàng)卸目帳”訂）二、項(xiàng)目類型析糟本項(xiàng)目為包括遵公寓及骨商業(yè)預(yù)附屬配套設(shè)施局的綜合性開發(fā)唯工程，項(xiàng)目建窄成后將進(jìn)一步鍬滿足喬慈溪逃市場對高級教公寓哲的需要，為廣軟大客戶提供良發(fā)好的商住環(huán)境淹。建設(shè)地點(diǎn)杯本項(xiàng)目位于孩慈溪市征**豎路以東，東至扶定時(shí)開關(guān)南至潛市客運(yùn)管站，粗北至規(guī)劃道路橡及施山江拒四賣、供漂建設(shè)單位背景單單位名賓稱卵堵被：微慈溪市設(shè)**悅房地產(chǎn)開發(fā)矩有限食公司丘注冊地盈址玻僻拉：遷慈溪市聞**果路夾**扁號耗注冊資販金榨賴場：撒5壩00年0皂萬病法定代表人：門**朵總經(jīng)理誠縮伙：驢**松公司成立師九額年來，乞慈溪市識**懼房地產(chǎn)開發(fā)有祥限公司虹不斷發(fā)展壯大屋，現(xiàn)有土建、喉結(jié)構(gòu)、給排水竟、燭暖通、搖建筑條電鞠氣寧、監(jiān)理工程師波等專業(yè)技術(shù)人默員材40堪人烤；其中高級工嶄程青師惕4扎人功、造價(jià)技術(shù)人犁員飯7旺人蕉。已開發(fā)釘景怡園傲高檔皇高層例公寓項(xiàng)目，總花建筑面積志2聰8750塘平方米糞；導(dǎo)吉祥人家小區(qū)退商品住宅項(xiàng)目能3笨7溝8循0雁0必平方米烏。瓣五撇、修達(dá)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模剖和內(nèi)容祖項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)善用地面積袖8514簡平方米，總建筋筑面積熄74959.生2化平方米，其中宜地上建筑為擊高級鹿公寓脂建筑面積上60900.偵1旬平方米棋,已商業(yè)建筑面援積膝6354.缺6路平方米刻；地下建筑蕩為停車場、自旦行車庫、健身填房、設(shè)備用房跡及瞞其他配套設(shè)施來，共謝7704.5指平方米。項(xiàng)目搖建成后將成為德集樓棉高級商務(wù)犬公寓大、嘴商業(yè)設(shè)施、物本業(yè)管理服務(wù)等斑為一體的多功什能杰大廈慈。各功能具體玉面積見下表：辭項(xiàng)目各功能區(qū)巷建筑面積表湯致查視燦圾乳譽(yù)場耗赴廚單位：平方米按功能區(qū)贈建筑面積苦1蝕、售高級商務(wù)公寓蘿60900.嗚1蓋2晝、鐮商業(yè)婦635款4阿．扁6康3扶、豬地下車庫奴697葬4齒．貝6投4蒜、附屬配套設(shè)勝施終72嫌9逝．男9廣栗恨合耗船計(jì)草74959.觀2寬容爬展積雙貢率音7.9擊綠貍米化容烘率扛15南%偵項(xiàng)目總投資與沒資金來源遵計(jì)劃項(xiàng)目總投睜資為女5則.喉0歷2暫億元人民幣，芳由本項(xiàng)目投資遷建設(shè)方夫慈溪市腦**喝房地產(chǎn)開發(fā)憂有限滲公司自籌資金岔解決。艙項(xiàng)目地點(diǎn)和建憐設(shè)條件項(xiàng)目地點(diǎn)祖本項(xiàng)目建設(shè)地絞點(diǎn)位于蛛慈溪市搬**艇路以東，東至鉛定時(shí)開關(guān)南至抹市客運(yùn)管站，廁北至規(guī)劃道路鋸及施山江驟。項(xiàng)目規(guī)劃用肚地面積浪8514蕩平方米苦，建筑基底面亦積領(lǐng)3405.6限平方米擺。濟(jì)根據(jù)有關(guān)專業(yè)消部門進(jìn)行的調(diào)綁查，擬建項(xiàng)目象占用位置的氣姐象條件、地質(zhì)模狀況、消防條區(qū)件均符合國家依相成關(guān)規(guī)范。慣項(xiàng)目交通條件垃及自然條件溝項(xiàng)目建設(shè)用地迎北促鄰新建規(guī)劃大清道謠；南距賄**知大酒店（辰五乎星級）歸1聯(lián)公里驢；西五鄰磚**艙路瘋；北距蘋慈溪長途客運(yùn)酷站繼和慈溪大酒店候1魔公里灌。用地附近有慢2柴、手5普、伏6枯、腎7撤路公共汽車等進(jìn)各類公共交通妄工具經(jīng)過，交誓通條件十分優(yōu)等越。項(xiàng)目由于邁緊鄰資**潔路漿和評新建規(guī)劃大道寨距慈溪最大的異**絞公園僅騎2添公里濕，附近沒有工大業(yè)生產(chǎn)工廠等拔空氣污染源，詳綠化和空氣質(zhì)釣量良好。兼項(xiàng)目用地現(xiàn)狀榴和拆遷缸項(xiàng)目用地范圍你內(nèi)摧已做好開工的放三通一平工作質(zhì)，沒有任何需坡拆遷相關(guān)設(shè)施省。四、建設(shè)條件醫(yī)1糊、土地使用權(quán)己項(xiàng)目建設(shè)用地及系商業(yè)用地，阿按國家迫有關(guān)規(guī)定，辦傭理熱了艷土地綿使用權(quán)賠手續(xù)。市政配套條件礎(chǔ)本項(xiàng)目水、電進(jìn)、氣、熱、通嘴訊、道路等市田政基礎(chǔ)設(shè)施建圈設(shè)已由讀慈外溪訴市各專業(yè)部門瞧作出供給和規(guī)院劃實(shí)施方案，付市政管網(wǎng)線規(guī)圣劃方案已經(jīng)市鼓規(guī)劃局綜合，過隨著項(xiàng)目的開沾發(fā)建設(shè)，各種眠市政條件將同逼步落實(shí)。具體繼情況如下：市政污水進(jìn)建設(shè)用地西側(cè)靈**挺路聞已建有雨、污攜水分流系統(tǒng)，零項(xiàng)目雨、污水帳排放分別排入員**蝦路張已建的雨、污騰水管線。污水非排入廚**方路喚現(xiàn)狀直徑咱500勻毫米軌市政污水干線軌1懇、盾2患號檢查井。雨釋水排入悶**養(yǎng)路陽現(xiàn)狀直徑刊6公0過0犧毫米但雨水市政管鐘線封2殃、奇3悲號檢查井陷。項(xiàng)目建筑室苗外排水按雨、飲污水分流設(shè)計(jì)恰，生活污水經(jīng)壟化糞池、含油津污水經(jīng)隔油池好排放、空調(diào)廢移水排入雨水管寺、地下室排水題設(shè)水泵提升。上水閘項(xiàng)目預(yù)西側(cè)少**牲路痰現(xiàn)有直徑惰1艱5變0早毫米算上水管線瞞J市8法接駁口壓敵力墓2KN疫。熱力裳熱源取自當(dāng)?shù)仫暉犭姀S資源，墻具體參數(shù)：設(shè)驗(yàn)計(jì)壓力煉：槽0.98MP痕a逆，設(shè)計(jì)溫度等：擦300o泉C差，最大流量遍：士30t/h碼,異接駁口位置：噴位于錘**厭大廈南，距東蝴用地紅線桌3丘0描米宏處，管經(jīng)忙：論Ф序200mm列。電力插本項(xiàng)目外電源富引自遭西側(cè)尼**吧路呈1袋0背千伏壺干線抄，項(xiàng)目需鋪設(shè)穗雙路電纜線路瀉300M火至建設(shè)用地。煤氣茂本項(xiàng)目炎西側(cè)暖**酬路丹現(xiàn)有直徑臂30和0耀毫米姓低壓煤氣管線丹，由該管線開蕉口，再建設(shè)用由新建厲的低壓管線開慰口向項(xiàng)目用地挪范圍內(nèi)引戶線尸。通訊夏續(xù)途本項(xiàng)目所在地夠電信設(shè)施屬于搶慈溪袍市市內(nèi)電話局蟲，外部電信管墾線齊備，可以穿不做通訊管線兆，但項(xiàng)目用地沃范圍內(nèi)的通訊斧管道要由建設(shè)獅單位按實(shí)際需朗要重新鋪設(shè)。道路溪哄蚊本項(xiàng)目外部道院路交通組織利濟(jì)用項(xiàng)目建設(shè)用暈地速西側(cè)截的玩**斃路甜，血北側(cè)的規(guī)劃大嚼道仁，并按規(guī)劃鋪引設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用秒地礦西箱側(cè)說與北側(cè)地塊出柄入口澡道路。內(nèi)部交汪通通過內(nèi)部環(huán)怨路組織，按規(guī)幣定設(shè)置機(jī)動車早地面、地下停桃車場和自行車怖庫。釋通過上述分析嫁，本項(xiàng)目用地泄范圍內(nèi)的市政蝶基礎(chǔ)設(shè)施可滿泄足使用要求。誰完備的市政基孟礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)抗目的市政配套摘及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)沾造了良好的先魯天條件。絲項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模鳴和內(nèi)容鉛皮經(jīng)過綜合考慮疼市場需求、規(guī)所劃條件、項(xiàng)目給投資等因素，導(dǎo)確更定腿“體**破大由廈消”然總建筑面積釀74959.粒2席平方米，其中勿地上建筑即乒高級肢商務(wù)公寓建筑長面赴積原6氏09等00土.1緣平方米，紡商業(yè)面積在：劍6354.鬼6吸平方米，胖地下建筑包括峽地下停車場、桑自行車庫、物撕業(yè)管理中心及肅其他附屬配套躺設(shè)施建筑面積形7704.5叔平方米。規(guī)劃原則攝建筑物將突出廳現(xiàn)代化的特征捷，具有時(shí)代感披，規(guī)劃原則為伍符合國家有關(guān)訪設(shè)計(jì)規(guī)范，建癢筑功能上除了拍滿足舍高級公寓青、暢商務(wù)活動嚇需炕求儲外，還須照顧奴到目前人們對禾社區(qū)環(huán)境綠化淚美化的強(qiáng)烈需殿求，加大綠化能面積，創(chuàng)造優(yōu)狗美的贏小區(qū)算環(huán)境。陜建筑面積和設(shè)濕施嚴(yán)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)早方委托咱**蹲設(shè)計(jì)有限公司鳳對項(xiàng)目制訂了亭初步規(guī)劃方案戴，歉規(guī)劃經(jīng)慈溪市負(fù)規(guī)劃局批準(zhǔn)后息完成施工圖設(shè)沉計(jì)，矛土地使用狀況漠如下：透項(xiàng)目規(guī)劃各功縣能區(qū)占地、建柔筑面積單位：平方米賀內(nèi)猴歉容炊占地面積寨所占比重剝（育%粉）母建筑面積奇所占比重敢（返%俘）踩人均占地面積如（平方螺米岔/估人）懼1絕、完高級公寓饒因涌60900.玉1耍7利6.菊5翅2陵、疏商業(yè)用房問--扛--廚6354.6千8源.順0凳3灰、附屬設(shè)施秩--測--獄7704.5淺15絕.外5位合青徐計(jì)通340霜5難．征6期100醬87800桑100居．委0銷三、使用功能消配置和分區(qū)著整個(gè)項(xiàng)目為一鄰座地下賴2英層，地上錄2顛層葵至炮2耀6安層的綜合大廈賞，容從幼3毅層喬開始體現(xiàn)雙塔布樓形式直框至駐2紛6抖層為牧高級公寓厚；暮具體規(guī)劃狡后縮附圖求一、二滴，現(xiàn)將各功能員區(qū)具體情況簡口要介紹如下：尾(抵1鑰)橋一層平面東西強(qiáng)個(gè)為商業(yè)用房坊，沿消防通道友為辦公樓主要冬門廳，設(shè)有弱義電房、消防控銅制室等。浴(2擦)匯二層為商業(yè)。撈(3案)澆三－二十六層斬除必要的設(shè)備崖用房外，均為版高級商務(wù)公寓肅，裹其余各層除必愿要的設(shè)備用房議外，均為彼高級商務(wù)公寓鈴用房礦，弄戶型勒有巖4晶0蟻平方米埋、嚴(yán)5鳴0炕平方米擾、形6浸8欲平方米拳、烤7租5策平方米，其糊9點(diǎn)0蝦％的毯主力戶型研為珍4咬0嶺平方米，總戶區(qū)數(shù)慈150括0券套左右。每套俊戶型榆面積可大可小券，房間可分可蜻合。帝(4孕)知地下一層為機(jī)怖動車車庫。鮮(5述)棟局部有地下二基層為水泵房與獅發(fā)電機(jī)房。鳥(澇6訪)返配套商業(yè)設(shè)施桑為滿足項(xiàng)目內(nèi)雞客戶日常辦公之和生活需要，角大廈將于一層劫與二層捷建設(shè)配套商業(yè)新設(shè)施，包括商藍(lán)業(yè)、綜合服務(wù)仗和商務(wù)服務(wù)區(qū)鑒，提供購物、殃洗衣、銀行、亂商務(wù)中心、郵滲政等服務(wù)。配吉套商業(yè)設(shè)施總捕建筑面積晝6354.5垃平方米，具體址分配情況見下仆表：弟蝴相想聰附圖一：滋**晝總體規(guī)劃霧附圖二：總村層高陪立面圖棗配套商業(yè)設(shè)施怕表件倉弄腰循柳汗單位：平方米題內(nèi)深香容當(dāng)數(shù)量約單位建筑面積截小掙叢計(jì)繩1壘、商席史場侍1驗(yàn)605亡4刊．辨6悔6根0宗00否．尤6質(zhì)2瓦、綜合服務(wù)部翻1傘3四00暮3職00定合蒼泊計(jì)滅--抖--臨635燥4魚．將6模5沸、物業(yè)管理中辜心逆攜聲項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)叉單位將遵循敞慈溪布市政府關(guān)于房育地產(chǎn)開發(fā)與物福業(yè)管理相對獨(dú)炸立運(yùn)作的規(guī)定文，通過公開招脹標(biāo)形式聘請管將理規(guī)范、有一揮定實(shí)力的專業(yè)間化高水平物業(yè)烈管理公司負(fù)責(zé)雷建成后小區(qū)的虜物業(yè)管理。物乎業(yè)管理將按照身國家有關(guān)規(guī)定主，本著獨(dú)立核度算、自負(fù)盈虧鎮(zhèn)的原則，由物模業(yè)管理公司自打主經(jīng)營。物業(yè)桿管理中心位于巾建筑物地下一借層，總建筑面朗積五450貸平方米，具體撞安排情況見下紐表：衰物業(yè)管理中心返配置及面積表談證細(xì)圖干閣單位：平方米擇項(xiàng)目酒內(nèi)海誠容者建筑面積糟1侵物業(yè)管理辦公隨室救2口00嗽2窄衛(wèi)生站冊100樓3厭維修間渡1仙0巾0梨4恐公廁剛50隆合鍛母計(jì)躁450地下停車場吧為方便組高級允商務(wù)遍公寓內(nèi)客戶的壞車輛停放，本壩項(xiàng)目建設(shè)單位竊在身廈地下考一懂層建設(shè)地下停韻車場，總建筑僚面積閘6974.6德平方米，共可貸停放車輛撈254產(chǎn)輛，加上露天搖停車場可提供遇66勇個(gè)停車位，易總停諒車乳32侮0賭輛，士以滿足停車需祥要。附屬基礎(chǔ)設(shè)施壤度幣大廈附屬基礎(chǔ)束設(shè)施嚇局部姻利用地下橋二蝕層進(jìn)行建設(shè)，棋總建筑面積透729.9即平方米，主要玻用于穗大廈他配電、供水、剪供暖、機(jī)電等殃設(shè)備的安置。道路繭本項(xiàng)目用地內(nèi)耳道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)車為一級，綱沿大廈四周循郊環(huán)設(shè)置，禮寬度為慮5更與陸6巨米沃米，車流方向爪詳見道路系統(tǒng)自分析圖。綠地拋本項(xiàng)目綠化系五統(tǒng)由坑大廈催周圍綠地和道脾路停車場綠化畫地組成。綠地賣面積催1277閉平方米，可以矮美化環(huán)境，也含可作為混大廈人員零主要休閑活動瞇場所，項(xiàng)目用牌地的室外停車腿場地全部鋪砌襯草磚，并按震6M封*箭6M雅間距植樹。踐物料消耗、供乏應(yīng)及環(huán)保主要建筑材料尿該建設(shè)項(xiàng)目為訴集究高級商務(wù)公寓雀、則商業(yè)、儲地下停車場、設(shè)地下自行車庫對、物業(yè)管理中躬心為一體的綜盒合性建筑，建苦筑結(jié)構(gòu)為鋼筋卸混凝土結(jié)構(gòu)，鄰預(yù)計(jì)工程所需亞主要原材料為唇鋼材、水泥、霜木材等，根據(jù)當(dāng)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃杠和該項(xiàng)目工程鞋的總體設(shè)計(jì)，閘所需建筑材料斯估算如下：吸項(xiàng)目三材用量飛表塵項(xiàng)泊難目探建筑面積嶼（平方米）陪每建筑平方米砍所需材料云需求總量虛1戒、鋼材（噸）綢79595.舒2歉0.1牲795倍9介．松5啞2甲、水泥（噸）帳79595.趁2紛0.3判23878.販5拔3性、木材絹(掩立方壓米功)秋79595.壇2數(shù)0.1筆795惡9粉．流5主要設(shè)備險(xiǎn)鑒于市場競爭讀及面向二十一偽世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營淹的需要，本項(xiàng)材目建設(shè)將在設(shè)饑備選型上遵循鵝最佳性能價(jià)格刷比的原則，盡哲量采用國內(nèi)外提先進(jìn)的設(shè)備和告設(shè)施，其所需輪主要設(shè)備如下吉：塊電梯售(仿建筑內(nèi)共搏設(shè)享1露1倚臺電梯，其中床裙房偷設(shè)弱3家臺臨)保消防設(shè)備慣(貌區(qū)域與集中報(bào)垃警接探頭及消古防聯(lián)動系去統(tǒng)膠)辭應(yīng)急發(fā)電設(shè)備童（應(yīng)急照明、別消防報(bào)警、應(yīng)屠急廣播等）肥通訊電話系統(tǒng)樹(瞇有視傳輸、高己速網(wǎng)絡(luò)抓等腥)涼電視監(jiān)控保安荒系統(tǒng)柱（紅外有視監(jiān)燃控，門禁系統(tǒng)外）捐防盜報(bào)警系統(tǒng)友（適紅外報(bào)警探頭軟）照明系統(tǒng)供暖系統(tǒng)物料供應(yīng)散項(xiàng)目所需原材粗料將大部分部果采用國內(nèi)原材撕料，所需設(shè)備冠在同等條件下染將盡量優(yōu)先選州擇國內(nèi)產(chǎn)品。含由于項(xiàng)目建設(shè)禍現(xiàn)代化水平較飛高，需要進(jìn)口推部分材料和設(shè)飛備。宣本項(xiàng)目所需進(jìn)聚口的原材料、位設(shè)備的品種與侵?jǐn)?shù)量森按設(shè)計(jì)文件確葬定剖。根據(jù)目前國遲內(nèi)外市場供應(yīng)靜情況分析，本被項(xiàng)目物料及設(shè)鐮備供應(yīng)不存在附問題。禍城市基礎(chǔ)設(shè)施小配套售根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃燥，初步測算出擱市政基礎(chǔ)設(shè)施傭配套條件如下闖：用電容量華高踢按每建筑平方援米用條電土4餃0惜瓦測算，本項(xiàng)蝦目用電量揪為敢240術(shù)0困千瓦。如同時(shí)籠利用系數(shù)采躍用畫0冠.賞9糟，則該項(xiàng)目最暑大電負(fù)荷能力積為售216到0可千瓦，如按容陪載味比票1結(jié)：修1.5率選用變壓器，箏需要功率癢為果324補(bǔ)0恥千伏安。給水量耗許善按公建用水綜妹合定額每日旦12.38田升黑測算，該項(xiàng)目傘日平均用水量摸為但115槽0嘩立方米。用氣量么煙嚴(yán)項(xiàng)目用氣量初臨步測算為每迅日箱217享8艇立方米。熱負(fù)荷移按每建筑平方臺米每小時(shí)供暖灘量電為檢6父0懼千卡測算，該伯項(xiàng)目每小時(shí)需介供雕暖悶36乏0榆萬千卡。譜以上所需水、獵電、熱等日用謙量需與有關(guān)部協(xié)門協(xié)調(diào)后確定壘。環(huán)境保護(hù)態(tài)念牛由于該項(xiàng)目建為設(shè)內(nèi)容為嘉高級商務(wù)公寓銹、地下停車場冶、配套商業(yè)設(shè)被施，對環(huán)境的紹污染較小，環(huán)層境保護(hù)問題主息要是生活污水妨、生活垃圾、竊噪音、汽車尾鏈氣的消納和處智理，無其他污娃染源。從環(huán)境具質(zhì)量來看，該悟項(xiàng)目建設(shè)是比壽較合適的，項(xiàng)艷目建設(shè)過程中吳和建成后的使舒用中將采取嚴(yán)準(zhǔn)格的環(huán)境保護(hù)般措施。具體環(huán)濃境保護(hù)措施如侄下：雨、污水咐項(xiàng)目排出的污畝水主要來源為傻生活污水和雨秒水，為保證該夜項(xiàng)目排入城市喚下水道的水中割污染物達(dá)到憐《片寧波花市水污染物排花放標(biāo)準(zhǔn)肥》，奴項(xiàng)目排水采搞用煉“牽分流糾制伴”位排放生活污水騙和雨水，生活軋污水經(jīng)過處理僚后再行排放。生活垃圾珍項(xiàng)目們高級商務(wù)店公寓產(chǎn)生的生明活垃圾納入該卸地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃規(guī)圾消納系統(tǒng)，畏將生活垃圾采別用封閉式垃圾哥袋和垃圾箱分咬類收集，由專厚門的管理部門而專設(shè)清潔人員揮，利用密閉垃慶圾筒運(yùn)出，由副環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一體清運(yùn)至垃圾處白理廠和垃圾消稀納場處理。噪聲雞懂零噪聲污染源主航要是建筑物的麥空調(diào)系統(tǒng)和電右氣設(shè)備產(chǎn)生的更噪音，擬設(shè)采用隔聲、隔掘震、銷聲措施言，并優(yōu)先選用礦低噪音設(shè)備。汽車尾氣算欲慣汽車尾氣污染默源主要來自地喂下停車場和露膠天停車場的汽飾車尾氣排放，京在車庫設(shè)計(jì)時(shí)飛將注意保證車賽庫有一定的容蠶積，進(jìn)出汽車大的車道盡量直隱、短，以縮短近汽車進(jìn)出庫時(shí)盞間，采取強(qiáng)制扔通風(fēng)手段，車順庫排風(fēng)口設(shè)置神在空氣流通的害地點(diǎn)。魯施工圖已經(jīng)喬注意行到了莫環(huán)境保護(hù)的各險(xiǎn)個(gè)環(huán)節(jié)，如通看風(fēng)方式、通風(fēng)州量、通風(fēng)口的蒜設(shè)計(jì)以及廢氣傾的凈化、分離弱等方面采取合干理有效的措施扁，汽車尾氣排戶放完全可以達(dá)附到國家規(guī)定的戒廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)咱。叛兔曉露天停車場的塊汽車尾氣排放懼可通過建筑物泊周圍綠化來減逮弱汽車尾氣污化染。拉綠化、消防和倆人防綠化震項(xiàng)目建設(shè)將使看現(xiàn)有的地面更果多的用于綠化冬，建筑物四周鈔及建筑中央空騾地將開辟綠化滾區(qū)，形成中心棟花園和多個(gè)綠處化帶，貫高級商務(wù)耕公寓補(bǔ)提供優(yōu)美的環(huán)矮境。2、消防脊項(xiàng)目整體建筑酒消防設(shè)計(jì)及放止火分區(qū)按國家四建筑設(shè)計(jì)防火居規(guī)范考慮，主為體建筑四周有迫消防通道，建式筑物內(nèi)部各部投分分別設(shè)置警驕報(bào)自動噴水系辜統(tǒng)。各防火分儲區(qū)之間將安裝矮防火墻、防火虛門、防火卷簾鏡、密閉噴頭或廁防火水幕作為投分隔設(shè)施。地頸下停車場鍋按醫(yī)“蒼汽車車庫設(shè)計(jì)持防火規(guī)股范卡”街考慮消防設(shè)施濱，建筑物在不烤同方向設(shè)置疏數(shù)散出口和緊急扒通道。3、人防罪按照國家人防難設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)蛋目主體建筑將丑設(shè)置與地層平流面相同的地下鼠室，地下室按議人防工程設(shè)計(jì)甚要求，結(jié)合平埋時(shí)的停放自行爽車等其他功能壺的要求，本搬著事“賭平戰(zhàn)結(jié)險(xiǎn)合覽”心的方針進(jìn)行設(shè)堵計(jì)建設(shè)。管第六章奴市場分析思本項(xiàng)目的開發(fā)烈涉及到房地產(chǎn)庭的開發(fā)和經(jīng)營蕉，現(xiàn)結(jié)合近期癢慈溪疑市房地產(chǎn)發(fā)展撿狀況和本項(xiàng)目辛建設(shè)優(yōu)勢及市罷場前景分析如呈下：帽目前商慈溪幣市房地產(chǎn)市場減情況分析掃慈溪寺位于中國大陸才海岸線中段、誠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長弄江三角洲南翼槍，毗鄰衣寧波、退上海、杭州。社全市行政區(qū)域如面峽積育115蟻4里平方公里，年中末耕地面該積糾65.2鎖8永萬畝，戶籍總研人點(diǎn)口該102.置1它萬央不包括外來人例口河10竄8拋萬，鞠轄板1飾7古個(gè)鎮(zhèn)躬、糧3散個(gè)街道，軋共夜29領(lǐng)7嗽個(gè)行政村戒、梁2詞8擔(dān)個(gè)居委會面、莖4繭7蘋個(gè)社區(qū)。市政噸府駐地滸山街米道。憤近年來燒慈溪左持續(xù)致力于房付地產(chǎn)開發(fā)投資否的發(fā)展，房地洋產(chǎn)開發(fā)投資已亦成為投資增長程的主要拉動力寄。團(tuán)200暖2傾年，摔慈溪?jiǎng)臃康禺a(chǎn)開發(fā)占達(dá)投資總量的比厘重降為剝21著%杜，比全國平均附水平續(xù)低意12.2討個(gè)百分點(diǎn)。這憶一比重在各城會市中涉高于無錫、蘇誠州、長春，，顏比廣州、深圳權(quán)分別論低邊21.頁4墨和拉26.混6脂個(gè)百分點(diǎn)。應(yīng)送該說，房地產(chǎn)口在妖慈溪擺市仍有一定的仔發(fā)展空間。打唉辟200漿6踏年奸慈溪常市房地產(chǎn)開發(fā)蚊投資走出低谷峽，完成開發(fā)投淡資烤62焰.短2價(jià)億元，同比增飽長輔21.3筆%園，表現(xiàn)出較快遍的恢復(fù)性增長比趨勢。商品房慎建設(shè)投資和土傍地購置費(fèi)分別驚為葡32吼.霧9坦億元和寒22.68刊億元，占房地摧產(chǎn)開發(fā)投資總宗量的近九成，析其中土地購置書費(fèi)增長迅速，奴增蜻長沃70.9銹%誼。治200種6革年零慈溪撞住宅投資熊44醬.肢14蠻億元，占總投閱資的七成多，株同比增菊長珍2居0剖多個(gè)百分點(diǎn)，榨其中的經(jīng)濟(jì)適約用房和別墅高繁檔公寓總量盡騰管不大，分別銅為陳2牧.萍9則億元和臨5細(xì).4職8恨億元，但增長折幅度分別為上漿年同期銷的籃1.飾5丹倍祥和哈2.鞋5讓倍。辦公樓投鏈資增長也較快站，完成投資看4怒.兩88凡億元，同比增驟長測86.9棗%汁。商業(yè)營業(yè)用跨房應(yīng)則呈負(fù)增梁長臉8.8住%防。停200且6鏡年房屋竣工面郊積達(dá)鏡136寇.桐44斧萬平方米，同譜比增雙長流9.2都%聲。商品房屋銷董售面積送120哀萬平方米，同導(dǎo)比增醋長犁19.1朱%摧，大大好于上專年同挖期課-9.7退%挑的增長情況。問腸慈溪嗽市休200桶7欄年第一季度該晝市房地產(chǎn)業(yè)增值加值增闊長農(nóng)29.灌4當(dāng)％，成為這個(gè)巴沿海發(fā)達(dá)城市瘡國民經(jīng)濟(jì)中增最長最快的行業(yè)閘。恭200堆7繼年第一季度，恨慈溪衡的房地產(chǎn)投資美共實(shí)現(xiàn)投資偵11遇.0毒08括億元，同比增污長筑15.傲3墾％，增長幅度龜同比提器高室1少9肚個(gè)百分點(diǎn)。也質(zhì)就是說森，疤200漁6范年一季度加慈溪媽房地產(chǎn)投資還改是濾“驢負(fù)增皺長店”滔，摩200腳7埋年一季度已變袋成涼“付穩(wěn)步推蝦進(jìn)茫”烘。晨200繡7撓年輝1案至傍6權(quán)月，們慈溪紛市房屋銷售價(jià)惹格同比指數(shù)分故別視為績104.9耳%回、育103.9坦%脂、藥104.6邀%井、儉104.7邊%愁、雕106.4星%餓和繡106.9岸%灶，上半年累計(jì)攏平均漲幅鋼為基5.3達(dá)%纏，漲幅比上年懇同期提高當(dāng)了澇3.獸1浸個(gè)百分點(diǎn)。況弊慈溪稅房地產(chǎn)市場同梁其他城市相比庫，仍然顯得非蛾?；钴S。城慈溪固的購買力非常員可觀，改善型且需求潛力也非算常巨大。河隨著摩**至大橋的即將通棚車，城市的發(fā)敵展又將有新的頃飛躍格，挺因此爐市場空間非常顯大。隨著城市淚改造進(jìn)程的加凡快，這類改善考型需求必然得閣到進(jìn)一步的釋毫放。桶項(xiàng)目經(jīng)營前景瑞分析地點(diǎn)分析秩蓬細(xì)該項(xiàng)目用地建今設(shè)地點(diǎn)位于咽慈溪雕市胖**宏路交**鏈號貍，仆項(xiàng)目建設(shè)用地障北鄰新建規(guī)劃臂大道；南距濱**磁大酒店（賀五元星級拼）玻1石公里；西鄰毛**掃路捉；北距慈溪長攝途客運(yùn)站痛和慈溪大酒店可1臺公里。用地附喬近濟(jì)有藥2鍛、呀5日、顏6鮮、臺7來路公共汽車等遷各類公共交通欣工具經(jīng)過，交從通條件十分優(yōu)呈越。項(xiàng)目緊鄰度**父路馳和新建規(guī)劃大鐵道距慈溪最大行的鳥**松公園倚僅躬2硬公里妖，附近沒有工唯業(yè)生產(chǎn)蛛工廠等空氣污蓮染源，綠化和殖空氣質(zhì)量良好說。弟是開發(fā)面向國席內(nèi)買家高味級商務(wù)姨公寓測的適宜地點(diǎn)?？承枨笈c供給情搭況分析弟頑篇本項(xiàng)目所處掩位置，柏區(qū)域環(huán)境優(yōu)美點(diǎn)，人口較為密菌集，市政基礎(chǔ)擊設(shè)施完善，商嘴業(yè)發(fā)達(dá)，純慈孤克役隆此超級市場、鎖三江購物轟、陽光實(shí)驗(yàn)學(xué)叢校（含小學(xué)、鈴初中、高中）感等大商場國及學(xué)校濤距項(xiàng)目用地咫良尺之遙，項(xiàng)目約占地樸南籃面為區(qū)**階公園授，且周圍地區(qū)厭有多家賓館、豪飯店，氧車站、合服務(wù)設(shè)施較為思完備。從地理嗽位置上看本項(xiàng)戀目為屠慈溪或市房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)銷售的黃金地抗段之一，用地歪周圍交通、教四育、商業(yè)設(shè)施直齊全，地理?xiàng)l命件十分優(yōu)越。經(jīng)營前景分析癥由于本項(xiàng)目所癥在的地理位置焰優(yōu)越，該地區(qū)李已成為帖慈溪斬市房地產(chǎn)開發(fā)今的熱點(diǎn)地區(qū)，滔十分適宜建設(shè)鞏高級輛商務(wù)愁公寓嚷和商業(yè)設(shè)施。香根據(jù)上述分析橡，我們認(rèn)為本翻項(xiàng)目自然、地旗理、交通條件秧都十分優(yōu)越，慮各項(xiàng)配套設(shè)施湊齊全，開發(fā)方堆向符合市場需失求，市場前景但十分樂觀。座第七蒙章方浸投資分析投資估算縫根據(jù)項(xiàng)目初步括規(guī)劃方案，結(jié)灌合建設(shè)工程的公實(shí)際需要及國累家和獸慈溪浪市的有關(guān)政策趁規(guī)定，本項(xiàng)目識的建設(shè)投資包需括土地地價(jià)、絕前期工程費(fèi)、之建安工程費(fèi)及頃向政府繳納的粒各種稅費(fèi)等。抄現(xiàn)就有關(guān)投資赴分項(xiàng)說明如下碰：乞工程費(fèi)用膨（犁30832.屑2雁6奏萬元）嫁一般土建工程次費(fèi)：身74959.伴2烘m2蒼×225敘0枝元都/m2=1太6865.8扔2獻(xiàn)萬望元群給排水、消防搞：卡67254.榜7m2敞×8或0滅元息/m2=5哪38.04秋萬吃元駝電氣、照明：腰67254.蠅7m2宇×6徹5坑元核/m2=4勝37.16蹲萬催元糟電梯繁：應(yīng)600錯(cuò)萬虹元似弱電飄智能化憐：社67254.他7m2零×2墊5蝦元山/m2=1恰68.14紫萬校元萬室外工程窄（他117.2燈5側(cè)萬元）慮：弊景觀痛：荷5至0伙萬元，準(zhǔn)消防、報(bào)警纖：秘67254.剝7m2×1顯0完元刺/m2=6滅7.25采萬巾元?jiǎng)?wù)肝朵工程產(chǎn)品裝修擾：粱67254.刃7m2欄×180欣0去元欣/m2=1干2105.8謎5嘆萬元對工程建設(shè)其它照費(fèi)用牌（刺11153.眼9墾7原）萬元灑土地使用費(fèi)睬：婚764泡8隙萬元滲建設(shè)單位管理喝費(fèi)途3倡%挨：匯924.9炊7航萬元繼勘測設(shè)計(jì)費(fèi)托：瞇67254.翁7m2×2殊5笨元關(guān)/m2=1候68.1獨(dú)4剃萬元拴工程管理隙費(fèi)：過30832.耀2繼6雄萬元失×粗1.擺5壓元根/掌％哪=閑462望.慚48筆萬元膀墻改費(fèi)叮：起67254.聞7m2×1侍0根元忘/m2=6政7.2昆5默萬元需基礎(chǔ)設(shè)施配套礦費(fèi)暑：鞏67254.光7m2×2餡8欲0澤元足/m2=1志883.1爹3姿萬元允預(yù)備費(fèi)裁（鋼2519.1覆7紙萬元）銀壩質(zhì)基本預(yù)備費(fèi)區(qū)：廟41986.掩23輪海萬歲元霧×斗2徒％渣=839.7斷2寬萬元巷反訂漲價(jià)預(yù)備費(fèi)饑：文41986.口23搏增萬末元預(yù)×秋4貍％劍=1679.巧4酬5單萬元聽建設(shè)期間貸款糞利息榆（紛580箏5晶萬元）跡2500膠0耽萬淡元圣×7.杯56斤％玉×顧3石年婚=5殘670妖萬元煮通過以上分析簽，歸納出本項(xiàng)預(yù)目的總投資估擦算為匪50此175壁萬元人民幣，算具體情況如下按表：傅項(xiàng)目投資估算公表辭腎撲扯晌杠阻緊單位：人民幣勿萬元傅序號病項(xiàng)男極鵲目紙金華遙額園1遷工程費(fèi)用諒30832.保26踩2午工程建設(shè)其它宴費(fèi)用覆11153.帶97混3購預(yù)備費(fèi)幕2519.1僅7俱4椒建設(shè)期間貸款女利息嚼5670撥合矩騰秤計(jì)菜50序175雷.40秧第八滔章柔梁建設(shè)方式晃、絨建設(shè)進(jìn)度年、銷售計(jì)劃建設(shè)方式視為把本項(xiàng)目建洽設(shè)成為販慈溪先市一流的高罩級商務(wù)公寓與渠商業(yè)綜合樓工陪程篩，由國內(nèi)姜知名緊建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)恢行施工圖設(shè)計(jì)省，同時(shí)機(jī)電設(shè)映施、內(nèi)裝修及伶營業(yè)設(shè)備均由旋具有多年經(jīng)驗(yàn)秧的顧問提供咨王詢服務(wù)。滲項(xiàng)目的建設(shè)施卻工將按照捧慈溪粱市有關(guān)工程招庸標(biāo)的規(guī)定，以策國內(nèi)競爭招標(biāo)頸的方式，選擇壤國內(nèi)的建筑施云工企業(yè)組織施凳工。啄啄辦為保證工程質(zhì)蓮量，工程建設(shè)棗采用施工監(jiān)理硬的方式進(jìn)行，少聘請有名望、猶有資質(zhì)、管理浪規(guī)范的工程監(jiān)佳理單位配合誰慈溪橋市建設(shè)工程質(zhì)更量監(jiān)督站進(jìn)行攔具體工程質(zhì)量微監(jiān)督檢查工作購。拘建設(shè)進(jìn)度宣、裝修、銷售確計(jì)劃串計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)框期為滋2.5置年，力爭進(jìn)在擺20福10活年鏈1閉1云月前雁土建竣工貓，具體計(jì)劃如啞下：貍200皇8他年促04胖月東－代200耽8如年患0旨7斜月寫選定施工單位文，完成各種開熔工手續(xù)，項(xiàng)目墊開工建設(shè)蚊。度200斑8風(fēng)年練07劣月賴－壺201女0宿年昌