學(xué)習(xí)目標(biāo)：學(xué)習(xí)目標(biāo)：了解不同類型物業(yè)的各自特點(diǎn)、管理要求，掌握針對(duì)不同類型的物業(yè)管理的組織實(shí)施。關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)寫字樓商場(chǎng)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其它物業(yè)第8章 不同類型物業(yè)的管理與服務(wù)1住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合開發(fā)、建設(shè)，達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全,相對(duì)封閉、獨(dú)立的居住區(qū)域。11住宅小區(qū)物業(yè)特點(diǎn)與管理要求住宅小區(qū)的特點(diǎn)（1）以居住功能為主，其他功能設(shè)施齊全。居住是住宅小區(qū)的主要功能，小區(qū)內(nèi)商業(yè)、體育健身、文化教育、娛樂等設(shè)施較為齊全，能夠滿足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服務(wù)與管理。（2）人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜。住宅小區(qū)建設(shè)是一種社會(huì)化的住宅開發(fā)，一般都具有一定規(guī)模，而且建筑密度大，這就形成了住宅小區(qū)內(nèi)人口密度高的特點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人來自城市各行各業(yè)、各個(gè)階層，在職業(yè)特征、文化素養(yǎng)、傳統(tǒng)習(xí)慣、生活方式等方面形成了復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，長期相互影響中，形成了相對(duì)獨(dú)立的“社區(qū)文化”。住宅小區(qū)的物業(yè)管理目標(biāo)及管理要求（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)創(chuàng)造舒適、安全、安靜、安詳、和諧的居住環(huán)境。提供便利、快捷的多種服務(wù)，方便居民生活。發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值，保證物業(yè)的正常使用。（2）住宅小區(qū)物業(yè)管理要求１）物質(zhì)環(huán)境要求包括：搞好小區(qū)設(shè)施配套建設(shè)。主要是指治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公共設(shè)施的配套，一般按照“統(tǒng)籌兼顧、添建補(bǔ)缺”的原則，就近方便地配置。美化環(huán)境。保護(hù)環(huán)境，衛(wèi)生保潔，保證園區(qū)的干凈、整潔，主要在綠化美化上下功夫，要綠化空地、規(guī)劃園區(qū)，提供宜人的環(huán)境。做好小區(qū)的基礎(chǔ)管理工作，尤其是房屋修繕、公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、道路交通管理等工作要做到規(guī)范正規(guī)、便捷優(yōu)質(zhì)。２）社會(huì)環(huán)境管理要求健全機(jī)構(gòu)，形成機(jī)制，實(shí)行專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的模式。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，調(diào)動(dòng)多方面的積極性，使專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合。完善制度，協(xié)調(diào)理順內(nèi)、外部各方關(guān)系，進(jìn)行綜合治理。開展社區(qū)文化活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，豐富業(yè)主和使用人業(yè)余文化生活。12 住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施住宅小區(qū)管理的原則住宅小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容廣泛，是個(gè)龐雜的系統(tǒng)工程，要想提高物業(yè)管理水平和效率，保證小區(qū)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，必須遵循以下幾點(diǎn)原則：（1）服務(wù)第一、方便群眾的原則住宅小區(qū)管理和服務(wù)工作涉及千家萬戶，因此，應(yīng)根據(jù)不同對(duì)象的服務(wù)需求，提供多種服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，用優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)滿足業(yè)主和使用人居住生活的需求。（2）統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理的原則現(xiàn)代住宅小區(qū)體系完整，配套設(shè)施、設(shè)備齊全，有很強(qiáng)的整體性、系統(tǒng)性。只有統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理，才能充分發(fā)揮小區(qū)的整體性，達(dá)到各環(huán)節(jié)、各部分工作的完善協(xié)調(diào)，帶來小區(qū)的良好運(yùn)作。（3）有償服務(wù)，合理收費(fèi)的原則住宅小區(qū)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符、物有所值。［案例8-1］ 小區(qū)內(nèi)的單棟樓能獨(dú)立實(shí)行物業(yè)管理嗎某機(jī)關(guān)將一小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓全部買下，分給單位職工居住。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)由小區(qū)的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。該單位感覺物業(yè)管理費(fèi)比較高，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量卻難如人意，所以就想把自己買下的這棟樓封閉起來，由本單位自己進(jìn)行管理或由本單位委托其他物業(yè)管理公司來管理。開發(fā)商明確告知該單位，這是絕不可能的。該單位對(duì)此不以為然。該單位員工認(rèn)為，不是說業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理公司嗎？你開發(fā)商有什么權(quán)力來干涉？雙方為此爭(zhēng)得不可開交。分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l理規(guī)定小區(qū)必須實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，而不能由部分住戶單獨(dú)再委托其他的物業(yè)管理公司來管理。本案例中，購房單位雖然將小區(qū)內(nèi)的一棟樓全部買下，但是該住宅樓中是這個(gè)小區(qū)的一部分，與小區(qū)整體不可分割，該單位的員工也只是這個(gè)小區(qū)住戶的一部分，與其他住戶權(quán)利等同?？梢?，單獨(dú)封閉某一樓宇是不允許的。想一想：如果該小區(qū)物業(yè)管理公司確實(shí)服務(wù)不到位，收費(fèi)不合理，該單位應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益？住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施為了做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，建設(shè)部先后頒發(fā)和制定了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則》、《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，對(duì)住宅小區(qū)的管理提出了具體的要求。因此，小區(qū)管理的組織實(shí)施工作應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手并達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。（1）管理運(yùn)作 物業(yè)管理企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善各項(xiàng)管理制度，制定各崗考核標(biāo)準(zhǔn)，依照物業(yè)管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)行管理經(jīng)營和有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干要經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，持證上崗，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神。員工要統(tǒng)一著裝，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。（2）房屋維修管理房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落，無污跡。小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號(hào)有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖。禁止違反規(guī)劃私搭亂建，不得擅自改變房屋用途。封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，陽臺(tái)的使用不礙觀瞻，房屋裝飾不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。房屋完好率達(dá)98％以上，零修及時(shí)率達(dá)98％以上，零修合格率達(dá)100％，并建立回訪制度和回訪記錄。房屋的資料檔案要齊全，管理完善，并建立住戶檔案，住戶所在棟號(hào)、門號(hào)、房號(hào)要清晰，隨時(shí)可查。（3）共用設(shè)備設(shè)施管理１）共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。２）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范，公共設(shè)備圖紙資料檔案齊全，管理完善。３）供水設(shè)備正常運(yùn)行，保持設(shè)施完好，二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全。４）電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理預(yù)案。鍋爐供暖、煤氣、燃?xì)膺\(yùn)行正常，三北地區(qū)冬季供暖的居室內(nèi)溫度不低于16度；５）道路保持通暢，路面平整，要求井蓋無缺損無丟失，排水排污管道要保持暢通。（4）綠化管理１）小區(qū)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)。２）新建小區(qū)公共綠地人均應(yīng)在１.5平方米以上。舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米。３）不能改變綠地使用用途，不能破壞、踐踏、占用綠地；綠地保持清潔，不能有紙屑、煙頭、石頭等雜物，花草樹木修剪整齊。（5）環(huán)境衛(wèi)生管理１）小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。２）有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清。３）房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃等保持清潔。）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。）無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。（6）保安、車輛管理１）小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。２）有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤、訓(xùn)練有素、言語規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)。３）保安人員要有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。４）危及人身安全處要有明顯標(biāo)識(shí)和具體防范措施。５）機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記。６）非機(jī)動(dòng)車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。（7）消防管理１）健全專職和兼職的消防組織，建立嚴(yán)格的消防制度和責(zé)任人制度，制定嚴(yán)密的住宅小區(qū)的消防制度。２）堅(jiān)持固定的巡查檢修制度，節(jié)假日和重大活動(dòng)前要全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題，必須限期整改解決。３）經(jīng)常進(jìn)行防火防災(zāi)的宣傳教育。４）抓好平時(shí)的管理訓(xùn)練和演習(xí)。（8）社區(qū)文化建設(shè)１）小區(qū)訂有居民精神文明建設(shè)公約。２）小區(qū)內(nèi)有娛樂場(chǎng)所和設(shè)施，管理單位定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。３）積極配合街道、辦事處、居委會(huì)、派出所開展各種工作。（9）收費(fèi)管理１）在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；２）定期向業(yè)主公開物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況。（10）管理效益１）為居民開展多種有償便民服務(wù)。２）一業(yè)為主，多種經(jīng)營。３）有較強(qiáng)的發(fā)展后勁和以業(yè)養(yǎng)業(yè)的發(fā)展計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。[閱讀資料] 深圳城建：棋高一著2000年5月，在武漢中央花園物業(yè)管理權(quán)招標(biāo)會(huì)上，深圳市城建物物業(yè)管理公司戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得業(yè)主代表的全票通過，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)一舉奪標(biāo)。在常人看來，物業(yè)管理一般包括公共安全、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、社區(qū)文化等日常的管理與服務(wù)工作。盡管這些對(duì)深圳城建物業(yè)管理公司來講駕輕就熟，但僅憑這些與其他物業(yè)公司相比并不占多少優(yōu)勢(shì)。城建物業(yè)有它自己獨(dú)特的致勝秘訣。綜合治理確保小區(qū)平安。確保小區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)安全、生活安寧是物業(yè)管理的首要工作。城建物業(yè)計(jì)劃在小區(qū)已建成部分的四周設(shè)置鑄鐵通透式圍欄，既與區(qū)內(nèi)住宅樓的總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，美觀大方，又便于實(shí)施封閉式管理。在一期工程全部入主后，安排保安護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)值班。同時(shí)，與駐地附近的部隊(duì)或武警官兵、派出所聯(lián)系，攜手在小區(qū)組織開展“軍警民共建安全文明小區(qū)”活動(dòng)。另外，在絕大部分業(yè)主入伙后，將與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，投入部分資金，參照一些采用現(xiàn)代技防設(shè)備的先進(jìn)小區(qū)的做法，進(jìn)一步完善和提升中央花園的技防水平。人防并舉，確保小區(qū)安全。借助集團(tuán)消費(fèi)為住戶降低生活費(fèi)用支出。他們計(jì)劃成立中央花園“住戶消費(fèi)服務(wù)社”，通過集體（批量）訂貨、購買，為小區(qū)內(nèi)的住戶采購日常大宗消費(fèi)用品（如米、油、洗滌用品、衛(wèi)生紙等）以節(jié)約開支；通過電話預(yù)約、送貨上門等方式，為住戶，特別是家有老人、小孩的生活不方便戶提供方便和周到的服務(wù)。確定“特別關(guān)愛對(duì)象”，安排專人實(shí)施重點(diǎn)服務(wù)，為他們排憂解難。如對(duì)家有高齡老人、殘疾人、弱智人的家庭，管理處將建立專門檔案，作為重點(diǎn)對(duì)象，提供專項(xiàng)服務(wù)和經(jīng)常性的幫助，并發(fā)動(dòng)和組織居民、鄰里“獻(xiàn)愛心”。通過互幫互助，形成融洽而溫馨的小區(qū)人際氛圍。拓展以家政服務(wù)、社區(qū)服務(wù)為主要內(nèi)容的多種經(jīng)營路子，為小區(qū)居民生活、工作提供各種方便。如介紹可靠的保姆和“鐘點(diǎn)工”，提供家電維修與清洗，代訂報(bào)刊、牛奶，上門回收廢舊物品，免費(fèi)為業(yè)主介紹房屋出租等。開辦周一到周五的小區(qū)“四點(diǎn)半兒童學(xué)校”，為雙職工家庭安心工作解除后顧之憂。所謂“四點(diǎn)半學(xué)?！?，即在一般小學(xué)和幼兒園（大班）下午430左右放學(xué)到600左右家長下班回到家里之前的一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，由管理處專門拿出場(chǎng)地，安排專人組織他們或做家庭作業(yè)或做游戲，或進(jìn)行體育活動(dòng)等，直到家長下班后將孩子接回家或電話通知孩子回家。圍繞幫助業(yè)主（住戶子女全面發(fā)展和成才，組織開展多方面的活動(dòng)。如舉辦少兒素質(zhì)教育成果展覽展示、作文比賽，在寒（暑）假組織舉辦冬（夏）令營等。同時(shí)，為提高住戶的家教水平，還將聘請(qǐng)武漢大學(xué)、華中師大等高校的有關(guān)專家教授作為中央花園住戶的“家庭教育顧問”，定期或不定期地到小區(qū)為家長開辦輔導(dǎo)講座，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)示范、答疑。組織開展豐富、高雅而又為居民喜聞樂見的各種社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)正常的人際交流和小區(qū)居民共同價(jià)值觀念、文明風(fēng)尚和社區(qū)精神的形成。每周一早晨舉行例行的升國旗儀式；在居民活動(dòng)、休閑相對(duì)集中的廣場(chǎng)邊設(shè)置美觀、漂亮的不銹鋼閱報(bào)欄，并每天更換新的報(bào)紙；開設(shè)圖書閱覽室，乒乓球室、棋牌室、健身房、老年人門球俱樂部；舉辦以家庭為單位參加的“小區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)”等。培養(yǎng)和提高業(yè)主的“物業(yè)管理消費(fèi)”意識(shí)，使物業(yè)管理和服務(wù)水平的提高與管理費(fèi)的收繳達(dá)到一種良性循環(huán)的狀態(tài)。具體做法：一是舉辦“業(yè)主與物業(yè)管理”知識(shí)培訓(xùn)班，向業(yè)主介紹其權(quán)利、義務(wù)和物業(yè)管理的基本知識(shí)、基本要求，經(jīng)業(yè)主進(jìn)行“算賬對(duì)比”，使之認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的好處和價(jià)值；二是請(qǐng)業(yè)主代表了解管理人員如保潔員、保安員的工作，使他們體會(huì)物業(yè)管理人員的甘苦；三是經(jīng)常性地征詢業(yè)主的意見，及時(shí)改進(jìn)工作，并按規(guī)定每季度公開管理處財(cái)務(wù)收支賬目。通過采取這些措施，逐步提高業(yè)主管理費(fèi)的交繳率，以保證物業(yè)管理和服務(wù)的正常運(yùn)作。2寫字樓物業(yè)管理寫字樓是指供政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的大廈?，F(xiàn)代寫字樓一般具有現(xiàn)代化的設(shè)備、智能化的設(shè)施，由辦公用房、輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成。21寫字樓物業(yè)的分類、特點(diǎn)與管理要求寫字樓的分類目前，我國對(duì)寫字樓的分類尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員根據(jù)工作需要，通常依照建筑面積、使用功能、現(xiàn)代化程度、綜合條件等進(jìn)行不同的分類。（1）按建筑面積劃分１）小型寫字樓，建筑面積一般在1萬平方米以下。２）中型寫字樓，建筑面積一般在1～3萬平方米。３）大型寫字樓，建筑面積一般在3萬平方米以上。（2）按使用功能劃分１）單純型寫字樓，基本上只有辦公一種功能。２）商住型寫字樓，具有辦公和居住兩種功能。３）綜合型寫字樓，以辦公為主，同時(shí)也具備其它多種功能，如公寓、餐廳、商場(chǎng)、娛樂廳等功能。（3）按現(xiàn)代化程度劃分１）非智能型寫字樓，也就是自動(dòng)化程度較低的普通寫字樓。２）智能型寫字樓，通常包括通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、大樓管理自動(dòng)化、建筑設(shè)備自動(dòng)化等。（4）按綜合條件劃分１）甲級(jí)寫字樓，具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù)。２）乙級(jí)寫字樓，具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。３）丙級(jí)寫字樓，物業(yè)使用年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求，建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，租金低，尚可保持合理的出租率。寫字樓的特點(diǎn)（1）建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中 寫字樓多為高層建筑，層數(shù)多，建筑面積大，少則幾萬平方米多則幾十萬平方米因此可供租售的面積也不斷增加業(yè)主或租賃單位多，人口密度很大。（2）建筑檔次高，設(shè)備先進(jìn)寫字樓購建安裝的設(shè)備設(shè)施都是比較先進(jìn)的，如供電系統(tǒng)一般設(shè)有兩路電源供電，同時(shí)設(shè)有柴油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急電源；大廈設(shè)計(jì)安裝中央空調(diào)以保證大廈冬暖夏涼；根據(jù)客流量大小，設(shè)計(jì)安裝多部電梯。另外，大廈內(nèi)一般都配有樓宇智能系統(tǒng)保證大廈內(nèi)秩序井然，正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（3）地理位置優(yōu)越，交通便利寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施相鄰，有便利的交通條件，方便人員往來。（4）使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大寫字樓的作息時(shí)間比較集中，上下班時(shí)間及辦公時(shí)間人來人往、熙熙攘攘、川流不息；下班后人走樓空，冷冷清清。（5）功能齊全，設(shè)施配套 現(xiàn)代寫字樓一般擁有大、小會(huì)議室、小型酒吧、娛樂餐飲、健身房、停車場(chǎng)等。綜合型寫字樓還有餐廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心、銀行、郵電等配套服務(wù)場(chǎng)所設(shè)施，能為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公的需要。寫字樓物業(yè)管理的要求寫字樓主要是辦理行政事務(wù)，從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。這里公務(wù)來往頻繁，商業(yè)洽談不斷，這些特點(diǎn)決定了對(duì)其物業(yè)管理的獨(dú)特要求。（1）要求確保設(shè)備能完好運(yùn)行，正常使用 寫字樓內(nèi)單位、人員眾多，電腦、傳真機(jī)、通信設(shè)備、打印機(jī)等全天使用，必須保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行，否則將會(huì)影響辦公人員的工作效率，甚至?xí)o客戶帶來巨大損失，導(dǎo)致客戶的投訴或索賠。電梯是高層寫字樓中最重要的交通工具，所以電梯要制定嚴(yán)格的運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)制度，保證其正常使用；中央空調(diào)、通訊設(shè)備等都是大樓的重要設(shè)備，要經(jīng)常檢修、維護(hù)，保證其完好，不影響辦公人員的正常使用。（2）要求加強(qiáng)安全管理，提供安全保障高層寫字樓人員流動(dòng)大，且隱蔽死角多，必須加強(qiáng)治安保衛(wèi)。對(duì)電梯間、樓梯間及各隱蔽地方，保安人員要定時(shí)巡邏檢查，并建立嚴(yán)格的督促機(jī)制。樓內(nèi)的各種管道、通風(fēng)口、豎井等極易給壞人提供便利，要有安全措施。節(jié)假日，對(duì)進(jìn)入寫字樓辦公區(qū)域人員要有嚴(yán)格的登記查證制度。必須做好應(yīng)付突發(fā)事件的各類預(yù)案。如高層樓宇造成火災(zāi)的因素很多，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果難以想象，必須特別注意預(yù)防各類火災(zāi)發(fā)生，保證消防設(shè)施的完好和消防通道的暢通。一旦有突發(fā)事件，物業(yè)管理人員應(yīng)冷靜處理，將損失控制到最低。（3）要求保持環(huán)境優(yōu)雅、整潔寫字樓由于人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞問題。為了保持干凈、整潔的辦公環(huán)境，寫字樓內(nèi)、電梯間、衛(wèi)生間、走廊、大堂等公共區(qū)域的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由專業(yè)的保潔人員進(jìn)行定時(shí)、定期的清潔維護(hù)，力爭(zhēng)做到無雜物、無灰塵。同時(shí)，為了改善寫字樓形象，大樓外墻也應(yīng)定期清潔，以保持樓宇外表美觀，樓內(nèi)垃圾要及時(shí)清運(yùn)，定期消毒，預(yù)防疾病的傳播。寫字樓內(nèi)要擺放適當(dāng)?shù)幕ɑ芎途G色觀賞植物，既增加了美感，又凈化了環(huán)境，使樓內(nèi)的人員感到舒適、優(yōu)雅。（4）寫字樓的科技含量大，對(duì)物業(yè)管理人員提出了更高要求寫字樓自身規(guī)模大、功能多，特別是智能化的寫字樓設(shè)備設(shè)施都很先進(jìn)，這些先進(jìn)設(shè)備的使用與維護(hù)，要求具有與之相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，對(duì)管理人員的要求自然更高了，許多設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)按照國家有關(guān)規(guī)定，是要持證上崗的。同時(shí)，指導(dǎo)業(yè)主和使用人正確地使用設(shè)備，避免因不正常的使用操作而導(dǎo)致設(shè)備損壞，也是物業(yè)管理服務(wù)的工作之一。8．2．2寫字樓物業(yè)管理的組織實(shí)施寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作物業(yè)管理企業(yè)與大廈業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，并制定業(yè)主公約或用戶公約。制定物業(yè)管理方案，草擬寫字樓各項(xiàng)管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)金辦法等。根據(jù)寫字樓的具體情況，編寫物業(yè)管理維修公約，計(jì)算出樓宇各部分所占的管理份額，使入住者公平地負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)及管理專項(xiàng)維修資金的支出。根據(jù)寫字樓的特點(diǎn)及周邊環(huán)境，制定出爭(zhēng)創(chuàng)全國或省、市、自治區(qū)物業(yè)管理示范大廈的規(guī)劃和具體的實(shí)施方案，并落實(shí)到各部門。按照有關(guān)規(guī)定，做好寫字樓的接管、驗(yàn)收工作。房屋的維修維護(hù)管理（1）寫字樓裝修監(jiān)督管理在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人共同簽訂的物業(yè)管理公約中都會(huì)約定“裝修條款”，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人；業(yè)主和使用人在進(jìn)行裝修前，裝修方案應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審核批準(zhǔn)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)施工過程進(jìn)行必要的監(jiān)控；裝修工程結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)要檢查和驗(yàn)收。（2）日常維護(hù) 對(duì)建筑物各部位做好日常檢查工作，如檢查發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)由檢查部門提出申請(qǐng)經(jīng)批復(fù)后技術(shù)部門人員到場(chǎng)做好損壞部位的原因分析與鑒定工作并進(jìn)行維修。要保障寫字樓外觀的完好整潔，引導(dǎo)標(biāo)志齊全完好。應(yīng)使房屋完好率達(dá)到98％以上，零修及時(shí)率達(dá)到98％以上，零修合格率達(dá)到100％，并建立健全用戶回訪制度，作好回訪記錄。（3）大修改造 對(duì)需大修改造的項(xiàng)目，應(yīng)制訂大修改造計(jì)劃，并經(jīng)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論通過后實(shí)施。工程施工過程中應(yīng)跟蹤監(jiān)理，完工后應(yīng)進(jìn)行工程驗(yàn)收。寫字樓的設(shè)備設(shè)施使用管理及維修養(yǎng)護(hù)為了保證設(shè)備能夠正常運(yùn)行，延長使用年限，應(yīng)制定嚴(yán)格的設(shè)備養(yǎng)護(hù)和維修制度，做好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、檢修工作。此外，設(shè)備管理人員應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，以最短時(shí)間處理突發(fā)運(yùn)行故障。安全管理服務(wù)根據(jù)實(shí)際需要建立安全管理組織機(jī)構(gòu)，配齊安全管理人員，包括保安人員、消防管理人員。建立有效的安全制度，如保安人員交接班制度、值班制度、電視監(jiān)控管理制度、寫字樓門衛(wèi)管理制度、保安巡邏管理制度、消防管理制度、車輛管理制度，并保證安全制度的實(shí)施。確立保安巡邏的崗位和路線，做到定時(shí)、定點(diǎn)、定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、倉庫、停車場(chǎng)（庫）等隱蔽處。在主要入口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放處及易發(fā)生事故的區(qū)域或重點(diǎn)部位安裝閉路電視監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施。建立24小時(shí)固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。配備必要的消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。定期組織及安排消防檢查，消除消防隱患，迅速處理消防事故。做好停車場(chǎng)管理工作，加強(qiáng)車輛進(jìn)出與停車的引導(dǎo)服務(wù)和及時(shí)疏導(dǎo)來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。清潔服務(wù)寫字樓清潔衛(wèi)生工作要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的部位，所需清潔次數(shù)、時(shí)間，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。指定地點(diǎn)設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)店等保潔設(shè)備。寫字樓的清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目包括清潔保養(yǎng)工作，外墻的定期清潔，公共區(qū)域、走廊及通道的清潔，空調(diào)機(jī)房、變電房及樓房的配電室清潔，電梯清潔保養(yǎng)，消防系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，供水、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間的清潔，寫字樓外圍區(qū)域的清潔等。綠化服務(wù)綠化、美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有階段性的特點(diǎn)，必須按照綠化的不同品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，安排不同的落實(shí)措施，保證無破壞、踐踏，保證寫字樓內(nèi)四季常綠。寫字樓的前臺(tái)服務(wù)寫字樓的前臺(tái)服務(wù)主要項(xiàng)目有：通信、引導(dǎo)服務(wù)和留言服務(wù)，信件報(bào)刊訂閱收發(fā)、傳送服務(wù)，客人行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)，物品寄存服務(wù)，預(yù)訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)，出租車預(yù)約服務(wù)，洗衣、送衣服務(wù)，提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)，航空機(jī)票訂購、確認(rèn)服務(wù)，文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)，花卉代購、遞送服務(wù)，代購清潔物品服務(wù)，其它委托代辦服務(wù)。寫字樓的商務(wù)服務(wù)（1）硬件配置寫字樓的商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，如電話、傳真機(jī)、電腦、打印機(jī)、電視、錄音機(jī)、投影儀及其他的辦公用品。商務(wù)中心設(shè)備的配置，可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增加而逐步添置。商務(wù)中心人員在使用過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照操作程序進(jìn)行操作，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。（2）商務(wù)中心工作人員的要求商務(wù)中心的服務(wù)要周到、快捷。商務(wù)中心工作人員應(yīng)具備品德修養(yǎng)好，有良好的服務(wù)意識(shí)；有流利的外語聽、說、讀、寫能力；有熟練的中、英文錄入能力；有熟練操作各種現(xiàn)代辦公設(shè)備的能力；懂得商務(wù)管理、秘書工作知識(shí)和一定的設(shè)備清潔、保養(yǎng)基本知識(shí)。（3）商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目 寫字樓商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)客戶的需要進(jìn)行設(shè)置，主要包括各類文件的處理打印服客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等服電視、錄像、電腦、投影儀等辦公設(shè)備的租賃服務(wù)；印刷文件、名片等印刷服務(wù)；商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)；翻譯服務(wù)；長話、傳真、電訊、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。（4）商務(wù)中心的工作程序接待客戶并了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求。向客戶講明收費(fèi)情況，開具收費(fèi)通知單，并按規(guī)定收取押金。按客人服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)要求及時(shí)、準(zhǔn)確地完成服務(wù)。填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》，并陪同客人到財(cái)務(wù)部結(jié)帳。寫字樓內(nèi)部人員因工作需要使用商務(wù)中心的設(shè)備，應(yīng)填寫《商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單》，經(jīng)其所在部門同意，方可使用。用后應(yīng)在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。寫字樓的租賃管理寫字樓是收益性物業(yè)，除了業(yè)主少部分自用外，大部分用于出租。如果物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托代理物業(yè)租售業(yè)務(wù)，則營銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。要使寫字樓保證較高的出租率和較高的收益，物業(yè)管理公司必須做好營銷服務(wù)，開展寫字樓營銷的市場(chǎng)調(diào)研和營銷計(jì)劃制定；整體形象設(shè)計(jì)、宣傳推廣；引導(dǎo)潛在承租人考察物業(yè)；潛在承租人的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，幫助潛在承租人和業(yè)主溝通業(yè)務(wù)。［案例8-2］ 車庫進(jìn)雨水奔馳車被泡兩天物業(yè)公司被判賠付只因突降暴雨，物業(yè)措手不及，以致車庫進(jìn)水，業(yè)主停在里面的一部新款奔馳車被全部淹毀。業(yè)主一氣之下將某物業(yè)公司告上了法庭。某日暴雨忽降，湍急的水流向地下車庫涌去。在雨水倒灌的過程中，物業(yè)公司有充分的時(shí)間通知原告到地下停車場(chǎng)取車，如將車開出地下停車場(chǎng)，將不會(huì)造成奔馳轎車被水淹沒損害結(jié)果的發(fā)生。但由于物業(yè)公司主觀上的疏忽，僅僅是通知其工作人員到車庫入口筑壩攔水，當(dāng)本案原告通過鄰居得知車庫進(jìn)水時(shí)，此時(shí)水深將近1米，原告無法進(jìn)車庫取車。在雨水倒灌的過程中，被告東方物業(yè)公司采取措施不力，汽車被水淹沒了將近48個(gè)小時(shí)后，才將汽車從車庫中拖出。分析：物業(yè)公司做為車庫出租方及物業(yè)管理部門，應(yīng)當(dāng)按照約定保持租賃物符合約定的用途，承擔(dān)地下車庫物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)與維修義務(wù)。案發(fā)當(dāng)日的暴雨，雖然具有不可預(yù)見性，但物業(yè)公司未盡合理注意義務(wù)及充分的防御職責(zé)：物業(yè)公司主觀上疏忽，僅僅是通知其工作人員到車庫入口筑壩攔水，未通知車主進(jìn)車庫取車。造成汽車被水淹沒了將近48個(gè)小時(shí)后，因此，物業(yè)公司具有過錯(cuò)，應(yīng)負(fù)賠償修復(fù)責(zé)任。此案例中的暴雨不是不可抗力，因?yàn)榉彩腔谕鈦硪蛩匕l(fā)生的，而事件的發(fā)生雖是客觀的，但當(dāng)事人能夠預(yù)見而由于疏忽沒有預(yù)見，或者未盡最大努力加以防止，不可抗力不能成立。因此，法院判決：物業(yè)公司將奔馳車修復(fù)成被水浸泡前的原狀，如不能按規(guī)定期限履行，就要賠償業(yè)主修車發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用867336元，廢棄的車輛零部件歸物業(yè)公司所有。想一想：如果你是該公司經(jīng)理，暴雨來臨時(shí)，你會(huì)怎樣處理？3商業(yè)物業(yè)的管理商業(yè)物業(yè)是指能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)。其有兩層含義：一是以各種零售商店（或柜臺(tái)、樓面）組合為主，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體；二是購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營收入的物業(yè)。現(xiàn)代商場(chǎng)百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專業(yè)商店，還有各種服務(wù)業(yè)、娛樂場(chǎng)所、銀行等。31商業(yè)物業(yè)的類型、特點(diǎn)與要求商業(yè)物業(yè)的類型商場(chǎng)物業(yè)一般可根據(jù)建筑規(guī)模、建筑功能和建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行不同的分類。（1）按建筑規(guī)模劃分居住區(qū)商場(chǎng)。建筑規(guī)模一般在１萬平方米以下，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口通常在５萬人以下，年?duì)I業(yè)額一般在3000萬～1億元之間。地區(qū)購物商場(chǎng)。建筑規(guī)模一般在1～3萬平方米，商業(yè)服務(wù)范圍以某一區(qū)域?yàn)橹鳎?wù)人口在10～30萬人，年?duì)I業(yè)額一般在1～5億元。市級(jí)購物中心。建筑規(guī)模一般都在3萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額一般在5億元以上。（2）按建筑功能劃分綜合型。包括購物、娛樂場(chǎng)所、餐飲店、影劇院、銀行分支機(jī)構(gòu)等。商住兩用型。低樓層是商場(chǎng)、批發(fā)部等，高樓層為辦公室、會(huì)議室、居住用房。（3）按建筑結(jié)構(gòu)劃分敞開型。商業(yè)場(chǎng)多由露天廣場(chǎng)、走廊通道并配以低層建筑群構(gòu)成，其中設(shè)有大型停車場(chǎng)、小件批發(fā)市場(chǎng)等。封閉型。商業(yè)場(chǎng)所為商業(yè)樓宇，如商場(chǎng)、商廈、商城、購物大廈、購物中心、貿(mào)易中心等。商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)（1）建筑空間大，裝飾設(shè)計(jì)新穎、別致，有特色 建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設(shè)外觀設(shè)計(jì)講求宏偉、富麗，有的還配置休閑廣內(nèi)部裝飾追求典雅、奇特。建筑外部、進(jìn)出口處都要有鮮明的標(biāo)志（2）設(shè)施齊全 現(xiàn)代商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)，除一般現(xiàn)代樓宇擁有的基本設(shè)備、設(shè)施外，還有滾梯、觀光電梯、餐飲和娛樂設(shè)施等。（3）客流量大 商場(chǎng)進(jìn)出人員雜，客流量大，不受管制，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)非重要；還有些商品屬于易燃易爆物品，消防安全也不能馬虎。商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的要求（1）要樹立商場(chǎng)的良好形象企業(yè)的良好形象就是一種無形資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有良好的形體環(huán)境和商業(yè)特色，以增大知名度，擴(kuò)大影響力。因此，物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真做好廣告宣傳活動(dòng)，擴(kuò)大商場(chǎng)的知名度和影響力，樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象和聲譽(yù)。（2）需要確保商場(chǎng)的安全性商場(chǎng)建筑物類型復(fù)雜、樓層高、功能多、建筑面積大、進(jìn)出口多，造成人流量大，人員復(fù)雜，這些人在進(jìn)出商場(chǎng)時(shí)又不受任何的限制，尤其是敞開式的商場(chǎng)堆滿了商品，給制定和落實(shí)安全措施帶來了很多困難。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過完善的技防和人防措施，最大限度地保證業(yè)主和使用人、顧客的利益，保證他們的安全。許多商品屬于易燃易爆物品，火災(zāi)的防范工作尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)平時(shí)應(yīng)做好對(duì)消防設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，同時(shí)制定完善的應(yīng)急預(yù)案，保證應(yīng)急措施的實(shí)用。（3）要確保顧客消費(fèi)的便利性商業(yè)物業(yè)內(nèi)部要保持各種引導(dǎo)、提示標(biāo)識(shí)的完整性，為前來消費(fèi)的顧客提供一個(gè)明確的休閑、消費(fèi)導(dǎo)向，為顧客提供消費(fèi)便利。作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該經(jīng)常對(duì)各種標(biāo)志進(jìn)行巡視檢查，如有損壞及時(shí)更新，如有變化應(yīng)及時(shí)更換。（4）要確保設(shè)備、設(shè)施的可靠性。商業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行是開展經(jīng)營活動(dòng)所必須的保證，任何一種設(shè)備設(shè)施的故障都會(huì)給銷售者和顧客帶來不便，甚至?xí)砭薮蠡靵y，造成不安全因素。因此，要對(duì)商業(yè)物業(yè)的設(shè)備設(shè)施精心養(yǎng)護(hù)、及時(shí)維修，保證運(yùn)行可靠。［閱讀資料］全國首部商場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)今推行，將禁帶飲料進(jìn)商場(chǎng)邊喝可樂邊逛商場(chǎng)，但從8月27日起，你可能不再如此“瀟灑”。全國首部商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)由上海百聯(lián)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司制定完成，這個(gè)涵蓋101項(xiàng)具體細(xì)則的新標(biāo)準(zhǔn)將從27日起在百聯(lián)旗下的一百等21家百貨商廈和約100家大賣場(chǎng)逐步推行。新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，商場(chǎng)、賣場(chǎng)的門崗有義務(wù)阻止顧客將飲料帶入商廈、大賣場(chǎng)。據(jù)制定該標(biāo)準(zhǔn)的百聯(lián)集團(tuán)華聯(lián)物業(yè)管理公司有關(guān)人士解釋說，如果顧客拿沒有開啟過的飲料入店，極易與店中的飲料商品發(fā)生混淆。如顧客開啟后飲用不慎，飲料可能會(huì)滴到商品上；倘若灑在地上，容易造成過往顧客摔跤。那么，碰到有顧客拿著飲料進(jìn)店，門崗該怎么辦？門崗或勸顧客喝完飲料后進(jìn)店，或建議顧客將飲料寄存或放入包中。另外，門崗要在雨天為顧客提供傘套服務(wù)；引導(dǎo)顧客將購物籃、購物車放在指定位置；如發(fā)現(xiàn)進(jìn)口處顧客出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)報(bào)告保安主管，采取疏散措施等。此外，新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)扶梯口、休息區(qū)、消防區(qū)等商場(chǎng)管理“盲點(diǎn)”也作出規(guī)定。例如發(fā)現(xiàn)兒童在自動(dòng)扶梯上玩耍，應(yīng)立即阻止。上海商業(yè)決策咨詢專家黃成芝說，目前在招商、物業(yè)、營銷和財(cái)務(wù)管理等四大商業(yè)要素中，物業(yè)管理最弱。上海物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長岳尊賢認(rèn)為，此標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，標(biāo)志著上海物業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化又邁進(jìn)了一步。據(jù)了解，若運(yùn)行順暢，新標(biāo)準(zhǔn)將向上海甚至全國其他百貨店、大賣場(chǎng)推廣。32商業(yè)物業(yè)管理的組織實(shí)施安全保衛(wèi)管理要保證所有固定裝置設(shè)備和裝飾品均達(dá)到高度安全的標(biāo)準(zhǔn)，以免造成對(duì)顧客和兒童的意外損傷。不間斷值班巡邏，在營業(yè)時(shí)間內(nèi)應(yīng)安排便衣保安員在商場(chǎng)內(nèi)巡邏。在商場(chǎng)的重要部位，如收款臺(tái)、財(cái)務(wù)室、各出入口等處，安裝閉路電視監(jiān)控器、紅外線報(bào)警監(jiān)控裝置，隨時(shí)進(jìn)行全方位監(jiān)控。營業(yè)時(shí)間結(jié)束時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格清場(chǎng)，確保商場(chǎng)內(nèi)無閑雜人員，以免商品失竊。結(jié)合商業(yè)物業(yè)的實(shí)際情況，制定各類應(yīng)急預(yù)案，并組織演練，保證在緊急情況下能夠順利實(shí)施預(yù)案。同當(dāng)?shù)毓膊块T建立工作聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)案情時(shí)，積極主動(dòng)協(xié)助、配合公安部門的工作。消防管理工作制定嚴(yán)密的消防制度。，在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組建一支素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)過硬、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)消防隊(duì)伍成立一支消防隊(duì)；在商場(chǎng)銷售者中成立一支義務(wù)消防隊(duì)，通過宣傳、培訓(xùn)，使所以銷售者提高消防意識(shí)，熟悉消防知識(shí)，掌握消防器材的使用。定時(shí)定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)，保證其隨時(shí)能正常投入使用。針對(duì)商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，完善各種消防標(biāo)識(shí)配置，如避難指示圖、各出入口指示、滅火器材的存放位置、標(biāo)識(shí)等。同時(shí)，一定要保持標(biāo)識(shí)的完整、清晰。保持消防通道暢通無阻，一旦發(fā)生火警，能及時(shí)疏散人群。制定消防預(yù)案，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部和所有銷售者進(jìn)行培訓(xùn)，定期或不定期地組織演習(xí)，從而確保緊急情況下能有效組織救火、疏散人員，保證人身、財(cái)產(chǎn)安全。環(huán)境保潔及綠化管理制定合適的保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立清潔檢查機(jī)制，并有效落實(shí)和實(shí)施。基本的保潔工作安排在非營業(yè)時(shí)間。營業(yè)時(shí)間采用流動(dòng)保潔，而且避免濕拖。設(shè)專人負(fù)責(zé)隨時(shí)、定時(shí)收集垃圾雜物，并清運(yùn)到垃圾存放點(diǎn)。定期清潔商業(yè)物業(yè)外墻面、廣告牌，確保外觀形象，雨天、雪天及時(shí)采取防護(hù)措施。置放的綠化、盆栽植物保持干凈、鮮活，枯萎的要及時(shí)調(diào)換。車輛管理。車輛管理要分設(shè)送貨車、小車、摩托車、自行車專用停放場(chǎng)所。設(shè)專人負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放；專人負(fù)責(zé)看管車輛，以防丟失。要與交通管理部門建立工作聯(lián)系，了解停車場(chǎng)情況，有助于車輛疏導(dǎo)工作和簡單處理解決交通糾紛問題。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理。確保商業(yè)物業(yè)外觀完好整潔，引導(dǎo)標(biāo)志齊全完好。結(jié)合營業(yè)時(shí)間，制定設(shè)備設(shè)施日常性、階段性維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，使設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作順利逐步實(shí)施，不影響正常經(jīng)營活動(dòng)。供電系統(tǒng)設(shè)備的管理是其他設(shè)備正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，要加強(qiáng)對(duì)供電設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)管理，原則上要保證兩路供電系統(tǒng)并配置備用發(fā)電機(jī)，以備斷電時(shí)應(yīng)急使用。建立有效的巡視檢查制度，對(duì)供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備定時(shí)、定期巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。對(duì)設(shè)備設(shè)施的報(bào)修工作應(yīng)于第一時(shí)間及時(shí)處理，保持高效率，以使商業(yè)物業(yè)不至于因設(shè)備故障而中斷經(jīng)營活動(dòng)。建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)（簡稱CIS）是強(qiáng)化商場(chǎng)形象的一種重要方式，即以商場(chǎng)樓宇所特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志——作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征，強(qiáng)化和識(shí)別商場(chǎng)樓宇形象。銷售者的選配主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配銷售者。大型商場(chǎng)如省級(jí)、國家級(jí)的，甚至是國際級(jí)的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國性乃至世界級(jí)的分店為基本銷售者，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本銷售者。小型商場(chǎng)，其主要功能是為附近居民提供生活方便，不必考慮求全。［案例8-3］ 店鋪屢屢違反管理規(guī)定怎么辦某商業(yè)樓宇一層有店鋪近20家，他們大多都能夠按照有關(guān)管理規(guī)定開展經(jīng)營活動(dòng)。但其中一家店鋪，近來屢屢違規(guī)，經(jīng)常將一些招牌、商品和雜物擺出店門之外，影響了環(huán)境的整潔美觀。管理人員數(shù)次勸說、批評(píng)、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。難道真就沒有好的解決辦法了？管理處有關(guān)人員坐在一起，分析情況，商量對(duì)策。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見效，則堅(jiān)決采取處罰措施。一天，主管將該店鋪老板約到管理處辦公室。首先，嚴(yán)肅指出其屢屢亂擺亂放，嚴(yán)重違反了符合政府法規(guī)精神、又為業(yè)主住戶認(rèn)可的管理規(guī)定，理應(yīng)予以懲處，但考慮到其曾經(jīng)能夠積極配合管理工作，所以再給一次自覺整改的機(jī)會(huì)（應(yīng)該來硬的而又暫不動(dòng)硬的，仁至義盡，使之能夠聽得進(jìn)后來講的道理。然后，提出三個(gè)問題請(qǐng)其換位思考：假如你是小區(qū)管理人員，你如何去履行自己的管理職責(zé)呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們商廈又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購物嗎？（恐怕最能打動(dòng)他的就是最后這句話。嚴(yán)肅較真的態(tài)度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動(dòng)，當(dāng)即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進(jìn)行了整改。分析：糾正違規(guī)行為需要有處罰手段，否則不足以維護(hù)正常管理秩序。但動(dòng)輒處罰并非最佳選擇，因?yàn)樘幜P到誰的頭上誰的心里都不舒服。處罰只能是不得以而為之，最好的辦法還是通過說服教育解決問題。想一想：如果你是該商業(yè)樓宇的物業(yè)管理員，你會(huì)怎么處理此事？4工業(yè)物業(yè)的管理工業(yè)物業(yè)是指對(duì)自然資源或農(nóng)產(chǎn)品、半成品等進(jìn)行生產(chǎn)加工，以建造各種生產(chǎn)資料、生活資料的生產(chǎn)活動(dòng)的房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)所。供生產(chǎn)企業(yè)、科研單位安置生產(chǎn)設(shè)備與試驗(yàn)設(shè)備，進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)或科學(xué)試驗(yàn)的物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施稱為工業(yè)廠房。工廠一般都有儲(chǔ)備原材料和儲(chǔ)備產(chǎn)品的建筑物，稱之為倉庫。工業(yè)園區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)建造的，以工業(yè)生產(chǎn)用房為主，并配有一定的辦公樓宇、生產(chǎn)用房（住宅）和服務(wù)設(shè)施的地方。以上所說的工業(yè)廠房、倉庫、工業(yè)園區(qū)等統(tǒng)稱為工業(yè)物業(yè)。8．4．1工業(yè)物業(yè)的分類、特點(diǎn)與管理要求工業(yè)物業(yè)的分類根據(jù)工業(yè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響情況工業(yè)物業(yè)可分為：（1）無污染工業(yè)物業(yè) 物業(yè)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目對(duì)空氣、水不產(chǎn)生污染，亦無氣味、無噪污染。（2）輕污染工業(yè)物業(yè) 物業(yè)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目不產(chǎn)生有毒、有害物質(zhì)，不產(chǎn)生廢水、廢渣，噪聲污染小，無燃煤、燃油的鍋爐等設(shè)施。（3）一般工業(yè)物業(yè) 物業(yè)內(nèi)的企業(yè)項(xiàng)目必須設(shè)置防治污染設(shè)施。（4）特殊工業(yè)區(qū) 物業(yè)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目因大量使用有毒、有害的化學(xué)品，必須設(shè)置完的防治污染設(shè)施。工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)（1）投資大，投資回收期長工業(yè)物業(yè)建設(shè)需要巨大資金，從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地征用、施工建設(shè)，到廠房建成投入使用，再到資金的回收，一般需要較長時(shí)間。（2）非流動(dòng)性生產(chǎn)不同的工業(yè)產(chǎn)品對(duì)工業(yè)物業(yè)的要求是有區(qū)別的，再加上一些工業(yè)物業(yè)具有規(guī)模大、投資大的特點(diǎn)，使得工業(yè)物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易緩慢，具有非流動(dòng)性。（3）工業(yè)設(shè)備的功能容易過時(shí)新技術(shù)革命帶來功能更先進(jìn)的設(shè)備，這對(duì)原有的技術(shù)設(shè)備是一很大的沖擊，這一點(diǎn)無疑會(huì)增加投資者的風(fēng)險(xiǎn)。因此在遠(yuǎn)景規(guī)劃時(shí)，投資者應(yīng)以審慎的態(tài)度，通過增加物業(yè)的租賃用途等方法盡量防范這種風(fēng)險(xiǎn)。（4）對(duì)周圍環(huán)境容易產(chǎn)生污染生產(chǎn)企業(yè)對(duì)環(huán)境造成污染主要包括以下幾種情況：空氣污染。造成空氣污染的因素有：直接燃煤，排放過多的二氧化硫氣體；機(jī)動(dòng)車排放尾氣，經(jīng)強(qiáng)紫外線照射形成光學(xué)煙霧污染；基建揚(yáng)塵形成塵煙污染。水體污染。工業(yè)廢水含有大量有毒、有害污染物，進(jìn)入水體后形成水體污染。固體廢棄物污染。固體廢棄物是人們?cè)谏詈蜕a(chǎn)中扔棄的固體物質(zhì)。噪聲污染。工業(yè)企業(yè)造成的噪聲污染主要有交通躁聲、生產(chǎn)噪聲。電磁波污染。工業(yè)生產(chǎn)中的電子設(shè)備設(shè)施、電器設(shè)備設(shè)施產(chǎn)生的污染。（5）建筑獨(dú)特，基礎(chǔ)設(shè)施齊全工業(yè)廠房通常采用框架結(jié)構(gòu)的大開間建筑形式，室內(nèi)采光、通風(fēng)好。房屋抗震性、耐腐蝕性和樓地面承載能力強(qiáng)，工業(yè)物業(yè)內(nèi)一般有高負(fù)荷變電站和污水處理廠、郵電、通信設(shè)施齊全，以滿足企業(yè)的生產(chǎn)要求。工業(yè)物業(yè)的管理要求（1）對(duì)治安保衛(wèi)和消防工作有嚴(yán)格要求高科技型生產(chǎn)企業(yè)從原材料到產(chǎn)品、成品，不僅價(jià)格昂貴，而且技術(shù)保密性強(qiáng)，一旦丟失或損壞，會(huì)給企業(yè)生產(chǎn)帶來很大損失。因此，必須加強(qiáng)安全防范，建立一套有效的制度，防患于未然。生產(chǎn)企業(yè)會(huì)使用和接觸一些危險(xiǎn)品，如管理不善，易發(fā)生火災(zāi)、爆炸事故。因此，物業(yè)管理企業(yè)要做好危險(xiǎn)品的管理工作，定期檢查，消除不安全因素。（2）要求加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施的管理 工業(yè)用水、用電不同于生活用水、用電，其耗水量大耗電量大停水停電都會(huì)造成相當(dāng)大的負(fù)面影響尤其是有的企業(yè)是連續(xù)生產(chǎn)的，一旦發(fā)生停電、停水就會(huì)帶來巨大損失。因此，工業(yè)廠房必須保持持續(xù)的供水、供電，如果確實(shí)需要維修、搶修而需要臨時(shí)中斷時(shí)，必須要提前做好安排。（3）對(duì)保潔、綠化等常規(guī)性服務(wù)要求高標(biāo)準(zhǔn) 由于使用功能的特殊性，有的生產(chǎn)用房難以保持清潔；有的工業(yè)廠房要求清潔度相當(dāng)高，甚至要求車間內(nèi)一塵不染。因此，對(duì)不同的工業(yè)廠房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法對(duì)難以保持清潔的工業(yè)廠房應(yīng)勤清潔清理、清掃。對(duì)清潔要求高的廠房平時(shí)要采取高新保潔技術(shù)，保護(hù)清潔要求。同時(shí)，做好對(duì)工業(yè)垃圾和生活垃圾的分離及處置工作，尤其對(duì)有毒有害的工業(yè)廢氣物更要做好妥善的處理。綠化方面，應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點(diǎn)種植一些能適合排除工廠異味和廢氣的植物，能夠?yàn)楣と斯ぷ?、生活、娛樂提供一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境。（4）對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)性要求強(qiáng)各類生產(chǎn)企業(yè)有其各自的生產(chǎn)設(shè)備和設(shè)施，專業(yè)性強(qiáng)。這就要求物業(yè)管理部門了解不同行業(yè)的有關(guān)知識(shí)，有針對(duì)性地制定具有權(quán)威性和約束力的管理規(guī)定，養(yǎng)護(hù)好轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序。8．4．2工業(yè)物業(yè)管理的組織實(shí)施制定嚴(yán)格的管理制度工業(yè)廠房與倉庫的管理規(guī)定。各個(gè)崗位的工作職責(zé)與操作規(guī)定。機(jī)器設(shè)備的安裝、管理、使用規(guī)定。材料領(lǐng)取、加工、檢驗(yàn)、耗用等規(guī)定。產(chǎn)品入廠、入庫的規(guī)定。成品發(fā)貨出廠、出庫等制度。安全保衛(wèi)制度。消防制度。根據(jù)工業(yè)物業(yè)的具體情況以及物業(yè)管理的服務(wù)要求，制定物業(yè)管理公約。工業(yè)廠房和倉庫公用部位的管理廠房和倉庫等公共場(chǎng)所，工業(yè)企業(yè)不得隨意堆放物品。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工愛護(hù)公共部位及維護(hù)公共場(chǎng)所清潔衛(wèi)生的教育。工業(yè)企業(yè)不得以任何形式占用公用部位，不可占用園林綠地。為確保廠房和倉庫的建筑安全、消防安全和人員安全，工業(yè)企業(yè)不得在規(guī)定范圍內(nèi)的基地上或屋頂、外墻、技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備。若在外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。工業(yè)廠房和倉庫的內(nèi)部管理制度因使用水、電不當(dāng)而給其它企業(yè)造成損失的，其損失由責(zé)任者承擔(dān)。工業(yè)企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)需要，對(duì)廠房和倉庫進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時(shí)，不可損壞樓面結(jié)構(gòu)和超過樓面允許的載荷。施工前應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提供圖紙，并取得認(rèn)可，施工時(shí)接受物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理。工業(yè)企業(yè)的工業(yè)廢棄物要妥善處理，不得隨意傾倒排放，可以由物業(yè)管理企業(yè)集中處理。工業(yè)企業(yè)應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物。如有超載放置，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求修復(fù)到正常狀態(tài)，由此造成的損失由責(zé)任企業(yè)承擔(dān)。未經(jīng)允許，不得擅自改變物業(yè)的用途和功能。除經(jīng)公安部門批準(zhǔn)同意設(shè)立專用庫房外，禁止在廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險(xiǎn)品和有害物品。工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施大體可分為工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施和設(shè)備、工業(yè)生活共用設(shè)施和設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施和設(shè)備三大類。工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施和設(shè)備，由工業(yè)企業(yè)自管；工業(yè)生活共用設(shè)施、設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施、設(shè)備（以下簡稱為工業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備，可委托物業(yè)管理公司管理。物業(yè)管理企業(yè)要定期對(duì)道路路面加以維護(hù)，保證其完好，以便工業(yè)企業(yè)的正常使用。道路上不得隨意占用、堆放原材料和其他物品，以保障道路暢通。維護(hù)工業(yè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種公共標(biāo)志的完好性。這些標(biāo)志為進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的車輛和人員提供向?qū)Ш途镜淖饔?。因此，需要?jīng)常地、定期地進(jìn)行檢查、維護(hù)及核對(duì)，及時(shí)修復(fù)或更換破損的標(biāo)志或已作了內(nèi)容調(diào)整的標(biāo)志。工業(yè)區(qū)內(nèi)的地下管線，包括熱力管線、燃?xì)夤芫€、生活污水管線、生產(chǎn)廢水管線、電力管線、自來水管線、雨水管線等，其所經(jīng)過的上方應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)，以防止因重載車輛的碾壓和施工對(duì)管線造成的意外損壞。物業(yè)管理人員要定期對(duì)這些管網(wǎng)進(jìn)行檢查、測(cè)試及維護(hù)，以保證這些管線正常使用。工業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理（1）工業(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境污染的防治 環(huán)境污染的治理有兩個(gè)方面，即防與治，預(yù)防為主，治理為輔?？諝馕廴镜姆乐巍１M可能消除揚(yáng)塵，減輕物業(yè)范圍內(nèi)空氣中二氧化硫氣體和機(jī)動(dòng)車尾氣的含量。提示工業(yè)企業(yè)改變能源結(jié)構(gòu)，減少直接燃煤的比例；硬化地面，減少塵土；綠化凈化空氣中二氧化硫和機(jī)動(dòng)車尾氣；限制車輛駛?cè)耄瑴p少尾氣排放。水體污染的防治。禁止和防止工業(yè)廢水排入；在工業(yè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的溝渠、池塘里，飼養(yǎng)水草、種植荷花，凈化水體。噪聲污染的防治。綠化可以消聲、防噪，美化環(huán)境；限制車輛進(jìn)入物業(yè)區(qū)域，同時(shí)，區(qū)域主路可以采取曲線型限制車速。技術(shù)革新改造，減少噪音。固體廢棄物污染。建立垃圾分類收集系統(tǒng)，做到從工業(yè)物業(yè)轄區(qū)及時(shí)輸出或處理。有條件自己處理，沒有條件應(yīng)把垃圾送到城市垃圾處理中心集中處理。電磁波污染的防治。綠化能防止和阻礙電磁波的穿入，減輕其直接影響。（2）綠化和保潔工作 工業(yè)物業(yè)內(nèi)綠化能改善工業(yè)區(qū)域內(nèi)小氣候，并美化人們的工作、生活環(huán)境。工業(yè)物業(yè)內(nèi)綠地的類型有公共綠地，包括工業(yè)廠區(qū)、生活區(qū)域、文化活動(dòng)場(chǎng)所的綠地；公共場(chǎng)所、公共建筑及公用設(shè)施綠地；宿舍、住宅及庭院綠地；道路及廣場(chǎng)綠地。工業(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生要注意“掃”和“防”結(jié)合，道路要天天清掃、灑水。公共場(chǎng)所必須設(shè)置衛(wèi)生桶、衛(wèi)生箱，垃圾要日產(chǎn)日清，制定糾正不良衛(wèi)生習(xí)慣的措施。保潔人員按分配區(qū)分片包干，責(zé)任分明。同時(shí)，抓好宣傳教育工作，加強(qiáng)職工的文明意識(shí)和自覺行為。認(rèn)真清理工業(yè)物業(yè)內(nèi)的違章搭建。違章搭建是對(duì)整個(gè)工業(yè)區(qū)和諧環(huán)境的破壞，它既有礙觀瞻，又影響人們的生產(chǎn)、生活，還可帶來安全隱患。努力建設(shè)新型的人文環(huán)境。新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助、溫馨文明、輕松有序的生產(chǎn)、辦公環(huán)境等。新型的人文環(huán)境可以煥發(fā)熱情，提高工作效率。安全管理（1）安全保衛(wèi)管理工業(yè)廠房和倉庫都要建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度，對(duì)人員、產(chǎn)品的進(jìn)出都要進(jìn)行認(rèn)真的檢查登記。無關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉庫重地。下班后廠房與倉庫要嚴(yán)格執(zhí)行值班、巡邏制度以及其他安全措施。嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫、鎖門等制度。（2）消防管理建立嚴(yán)格的消防制度，配備專門的消防管理人員。保證消防器材的正常使用，并配有先進(jìn)的報(bào)警設(shè)備、工具等。不定期地組織消防教育和消防演習(xí)并制定緊急情況下的應(yīng)急措施方案。保持消防通道暢通無阻，一旦發(fā)生火災(zāi)能及時(shí)疏散人群。（3）車輛管理建立健全車輛管理制度。將機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車分區(qū)，并設(shè)專人管理。配置相應(yīng)的監(jiān)控、防盜技術(shù)設(shè)備。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同，明確雙方責(zé)任。對(duì)工業(yè)區(qū)的車輛統(tǒng)一管理，對(duì)外來車輛也應(yīng)做相關(guān)規(guī)定。嚴(yán)格檢查進(jìn)出大門衛(wèi)車輛。［閱讀資料］ 工業(yè)物業(yè)管理管理什么榮罡公司在醞釀成立時(shí)，就深入企業(yè)進(jìn)行了長時(shí)間反復(fù)調(diào)研和思考。認(rèn)識(shí)到，如果工業(yè)物業(yè)管理單純模仿居民區(qū)物業(yè)管理，只搞些清潔保安、修修補(bǔ)補(bǔ)，則很難落實(shí)建科技園，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的建園宗旨。要搞好工業(yè)物業(yè)管理必須努力擴(kuò)大服務(wù)范圍，讓企業(yè)安心生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)后勤社會(huì)化。所以工業(yè)物業(yè)管理與居民區(qū)物業(yè)管理不同，它的服務(wù)范圍分為：基礎(chǔ)服務(wù)、及延伸出的智能服務(wù)、融資服務(wù)、監(jiān)督和管理服務(wù)共五大部分。基礎(chǔ)服務(wù)：營業(yè)執(zhí)照申辦與變更、稅務(wù)登記與變更、其它企業(yè)證照辦理與變更。治安保衛(wèi)、環(huán)境保護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠化、公共設(shè)施（水電、暖氣、煤氣管道、配電箱、電梯、防火防盜設(shè)施等）的巡視和維護(hù)、報(bào)刊信件收發(fā)、來客身份核對(duì)通報(bào)、貨物出門審核、車輛管理、廠房裝飾裝修管理、倉庫管理、危險(xiǎn)品管理、水電、暖氣、煤氣增容、午間工作餐、集中倉儲(chǔ)運(yùn)輸?shù)取Ｒ陨戏?wù)內(nèi)容中的午間工作餐由鑫茂集團(tuán)鑫榮美食園承擔(dān)；國內(nèi)外運(yùn)輸、海關(guān)報(bào)關(guān)、在港口、空港臨時(shí)貯存待運(yùn)由鑫茂集團(tuán)中藝國際運(yùn)輸服務(wù)中心負(fù)責(zé)，集團(tuán)作這樣專業(yè)分工可提高服務(wù)效率，降低成本。智能服務(wù)：物業(yè)公司投資成立網(wǎng)上信息站，設(shè)專人管理。請(qǐng)企業(yè)上網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、網(wǎng)上交流，全部操作由信息站負(fù)責(zé)；聘請(qǐng)專家，成立企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略室，幫助企業(yè)搞戰(zhàn)略發(fā)展研究、產(chǎn)品細(xì)分和銷售渠道的建立；應(yīng)用技術(shù)開發(fā)、市場(chǎng)細(xì)分、企業(yè)診斷及形象設(shè)計(jì)（CI；成立產(chǎn)品推廣中心，代理各企業(yè)“第二銷售部”職責(zé)，在各地建產(chǎn)品推廣中心、辦事處，幫助企業(yè)推銷產(chǎn)品；成立展廳，集中展示各企業(yè)產(chǎn)品；選擇、培養(yǎng)、儲(chǔ)備精通外語、熟悉國際商務(wù)的人才，根據(jù)外商要求，在外企任職，把管理和服務(wù)延伸到外企內(nèi)部，使個(gè)商能安心生產(chǎn)、安心創(chuàng)造效益。以上服務(wù)內(nèi)容的網(wǎng)上信息站已經(jīng)成立，國內(nèi)一些企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、網(wǎng)上購物和網(wǎng)上獲取信息；市場(chǎng)戰(zhàn)略研究、CI設(shè)計(jì)等由鑫茂集團(tuán)指定四方企劃發(fā)展公司負(fù)責(zé)；產(chǎn)品推廣中心和技術(shù)服務(wù)中心擬建在火炬創(chuàng)業(yè)園鑫茂民營科技園內(nèi)（在華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，需待該園竣工后，方可實(shí)現(xiàn)；大規(guī)模貯備可在外企任職人才，因?yàn)橥馄笕瞬艓旃芾砗徒?jīng)營成本原因，擬在我國加入WTO以后設(shè)立。外企人才庫也可與大學(xué)、管理學(xué)校、人才服務(wù)中心、外企服務(wù)機(jī)構(gòu)合辦。融資服務(wù)：中小企業(yè)融資難，中小型外資企業(yè)融資也難。成立投資公司、投資與資本運(yùn)營管理中心，可有效地緩解駐園企業(yè)融資困難。融資機(jī)構(gòu)是很專業(yè)的機(jī)構(gòu)。鑫茂集團(tuán)的鑫茂科技投資公司、科創(chuàng)投資管理公司、投資與資本運(yùn)營中心不僅承擔(dān)融資工作，而且還承擔(dān)融資咨詢工作，幫助駐園企業(yè)規(guī)范管理，建立完善良好的財(cái)務(wù)管理制度，提高企業(yè)素質(zhì)。對(duì)于有可能上市的公司，由科創(chuàng)投資管理公司牽頭，邀請(qǐng)證券公司合作，對(duì)企業(yè)進(jìn)行上市包裝，推薦企業(yè)上市。監(jiān)督：監(jiān)督檢查企業(yè)防火防盜設(shè)施、措施是否完備可行，電氣設(shè)備總功率是否超標(biāo)，是否有有毒有害物品存貯，裝修施工是否合法，民工“三證”是否齊全有效等。對(duì)公安、司法、工商、稅務(wù)機(jī)關(guān)提出的協(xié)作要求，予以合作。管理：成立業(yè)主委員會(huì)，企業(yè)家研討會(huì)，加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，促進(jìn)業(yè)主間的橫向業(yè)務(wù)聯(lián)系。制定業(yè)主公約、物業(yè)管理公約，設(shè)立評(píng)比欄，對(duì)客戶執(zhí)行管理公約情況進(jìn)行評(píng)比。一年半以來，榮罡物業(yè)管理公司出資先后組織了五次企業(yè)家研討會(huì)，分別請(qǐng)市計(jì)委、市經(jīng)委、銀行、工業(yè)園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、市區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)出席講課輔導(dǎo)，使駐園企業(yè)在企業(yè)管理、融資貸款、人員管理等各方面都有明顯提高。上述5項(xiàng)服務(wù)，是以榮罡物業(yè)管理公司為主線，由集團(tuán)內(nèi)相應(yīng)公司和部門綜合完成的。這種“一家為主、多家扶助”模式，正是鑫茂集團(tuán)及榮罡物業(yè)管理公司的創(chuàng)新產(chǎn)物。5其它物業(yè)的管理51其它物業(yè)的類型與管理特點(diǎn)其它物業(yè)的主要類型除了上述幾節(jié)討論的住宅小區(qū)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、商場(chǎng)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以外，還有許多尚未包括的類型，如文教、衛(wèi)生、體育與寺廟等。為了學(xué)習(xí)方便，我們統(tǒng)稱為其它物業(yè)們一般接觸的其它物業(yè)有以下幾類：（1）文化類物業(yè)包括學(xué)校、圖書館、博物館、檔案館、展覽館等。（2）體育類物業(yè) 包括體育場(chǎng)、健身房、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)等。（3）傳媒類物業(yè) 包括電臺(tái)、電視臺(tái)、音像影視制作基地等。（4）衛(wèi)生類物業(yè) 包括醫(yī)院、衛(wèi)生所、藥檢所、療養(yǎng)院等。（5）餐飲類物業(yè) 包括酒樓、飯店、咖啡屋、啤酒屋等。（6）交通類物業(yè) 包括車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)、停車場(chǎng)、橋梁等。（7）娛樂類物業(yè) 包括電影院、游樂場(chǎng)、夜總會(huì)、舞廳等。（8）宗教類物業(yè) 包括寺廟、教堂、宗祠等。以上的物業(yè)有些是公益性的，有些是收益性的。在傳統(tǒng)管理體制下，一般為系統(tǒng)管理，在投資、維修、保養(yǎng)等方面由主管部門承擔(dān)主要責(zé)任。在經(jīng)濟(jì)體制改革中，按照政企分開的原則以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化的要求，這些物業(yè)可以由主管部門委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，也可由主管部門按照現(xiàn)代化物業(yè)管理模式進(jìn)行自治管理。其它物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）服務(wù)對(duì)象不同其它特型物業(yè)的服務(wù)對(duì)象首先具有年齡、文化、性格、興趣、信仰等方面的差別，其次具有滯留時(shí)間上的差別。如游樂場(chǎng)各種年齡層次的對(duì)象都可能參與，一般在2小時(shí)左右，流動(dòng)性很大，清潔和疏散成為管理的主要對(duì)象；賓館、飯店除了少部分包間外，其余絕大部分都滯留時(shí)間較短，其規(guī)模和規(guī)格差別也甚大，要能提供不同需求的顧客選擇使用。（2）服務(wù)需求不同在其它類型物業(yè)中求知場(chǎng)所要求燈光柔和、環(huán)境寧靜，一般應(yīng)鋪設(shè)地毯；醫(yī)療衛(wèi)生場(chǎng)所特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)并配置足夠的座椅，供患者和家屬等候使用，并且應(yīng)該限制住院部的探視時(shí)間；影視院、醫(yī)院、圖書館、博物館等區(qū)域要有吸煙限制等。（3）管理要求不同物業(yè)用途不同其管理側(cè)重點(diǎn)也有差別。如圖書館，資料、文物對(duì)環(huán)境保護(hù)提出了更高的要求，在防火、防盜、防潮、防塵、防蟲、防鼠、防有害氣體等方面必須采取專門的有效措施；醫(yī)院化療、放射性工作室應(yīng)作防護(hù)測(cè)定，并配以警示裝置等。（4）經(jīng)費(fèi)來源不同在其它類型物業(yè)的管理中，凡屬營業(yè)性的，如舞廳、娛樂、健身房等可采取自負(fù)盈虧的方式實(shí)施管理；半營業(yè)半公益性的，如療養(yǎng)院、衛(wèi)生所等基本上由主管部門補(bǔ)貼；凡屬公益性的，如圖書館基本上依靠財(cái)政拔款，同時(shí)開展復(fù)印、翻譯、展覽等收費(fèi)性服務(wù)來補(bǔ)貼，但此項(xiàng)收入甚微。52酒店的物業(yè)管理酒店（hotel）也稱飯店，主要是為賓客提供飲食和臨時(shí)住宿的場(chǎng)所?，F(xiàn)代化的高檔飯店，為了方便賓客，吸引賓客還配備并向賓客提供舞廳、卡拉OK、游泳池、高爾夫球、臺(tái)球、保齡球、酒吧、健身房等娛樂及健身設(shè)施和服務(wù)。酒店的特點(diǎn)（1）賓客流動(dòng)頻率高酒店的主要功能一是餐飲，二是臨時(shí)住宿。賓客到餐廳吃一餐飯少則半小時(shí)（早餐2-3小時(shí)（中、晚餐?？头孔∷抟嗍牵ㄩL包房的除外明天走，即使開會(huì)也至多一個(gè)星期，賓客流動(dòng)頻率特別高。因此，需要的服務(wù)人員不僅數(shù)量多，而且專業(yè)技術(shù)熟練、素質(zhì)高，這一點(diǎn)在高檔酒店管理中尤其明顯。（2）服務(wù)時(shí)間既短又長主要表現(xiàn)在餐飲和其他各種娛樂活動(dòng)服務(wù)項(xiàng)目中，飯店的餐飲一日三餐，對(duì)每餐或每批賓客服務(wù)的時(shí)間看是短的。但是，餐廳一天要翻幾次臺(tái)，有的酒店還有夜總會(huì)、舞廳等，一般都要深夜一、兩點(diǎn)鐘結(jié)束。為此服務(wù)要幾班倒，時(shí)間又很長。（3）衛(wèi)生管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高 酒店是為賓客提供餐飲與住宿的公共場(chǎng)所，因此對(duì)其衛(wèi)生條件要求特別高。提供的各種食品必須新鮮清潔、無毒無害；餐廳、餐桌、餐具必須經(jīng)過嚴(yán)格消毒，無塵無服務(wù)人員必須衣著干凈整客房必須按規(guī)范要求每天清掃換洗。下榻酒店的人員來自于社會(huì)四面八方或世界各地，對(duì)所提供的服務(wù)有著很高而不同的需求，這就要求物業(yè)管理人員具備較高的素質(zhì)。服務(wù)人員從穿戴、化妝到站姿、坐姿，到迎送賓客的禮貌語言、微笑服務(wù)，到端菜、送菜、報(bào)菜名等都有嚴(yán)格的規(guī)范要求。（4）建筑規(guī)模大，檔次高 現(xiàn)代高檔的酒店，為了吸引賓客，一般都建筑得比較好，特別是商務(wù)會(huì)議型與度假休閑型酒店其主體建筑加上配套設(shè)施多數(shù)都在10萬平方米以上。而且，設(shè)計(jì)造型各具特色，建筑使用的主要材料、設(shè)備如鋼材、木材、石材、涂料、電器材料、衛(wèi)生潔具、餐具以及制冷、供電、空調(diào)、監(jiān)控、供暖、供水等主要設(shè)備大多是進(jìn)口產(chǎn)品。酒店物業(yè)管理的組織實(shí)施（1）客人接待服務(wù) 酒店一般設(shè)有專門接待客人的前臺(tái)或總臺(tái)，客人到來時(shí)，前臺(tái)務(wù)人員要主動(dòng)接待，落實(shí)好客人的住宿、吃飯或娛樂等要求。服務(wù)人員的禮貌服務(wù)要求：服務(wù)人員形象要美，統(tǒng)一著裝。男服務(wù)員穿西裝系領(lǐng)帶，女服務(wù)員要化妝，淡抹素描，端莊大方。迎送客人，要熱情大方，不卑不亢，使用禮貌用語，表達(dá)歡迎與歡送之情。熱情服務(wù)，有問必答。有客人來時(shí)主動(dòng)接待，客人要辦的事如住宿、吃飯或娛樂等都有著落，對(duì)不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的事要報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)解決。（2）酒店鑰匙的管理客房門鑰匙由前廳總服務(wù)臺(tái)負(fù)責(zé)管理。在客人辦理住宿登記時(shí)，由酒店總服務(wù)臺(tái)發(fā)給客人，退房時(shí)交回鑰匙?？腿俗∷奁陂g丟失鑰匙，應(yīng)填寫配置調(diào)換鑰匙登記表，經(jīng)前廳經(jīng)理同意、簽字并保安部批準(zhǔn)后，方能配置或調(diào)換。庫房鑰匙要有專人保管，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行登記制度。重要庫房、保險(xiǎn)柜必須采取雙人雙鎖或三人三鎖制，鑰匙由兩個(gè)或三個(gè)人分別掌管?？头扛鳂菍拥目傝€匙必須統(tǒng)一放置在前臺(tái)鑰匙柜內(nèi)，任何人不能將鑰匙帶出酒店。因工作需要，酒店員工需要臨時(shí)借用客房門鑰匙時(shí)，必須辦理登記和審批手續(xù)，并按時(shí)交回。前臺(tái)晚班人員清點(diǎn)鑰匙并做好記錄。如發(fā)現(xiàn)鑰匙短缺時(shí)，應(yīng)及時(shí)做好記錄并報(bào)告上級(jí)主管。保安部門負(fù)責(zé)對(duì)酒店鑰匙管理的檢查和監(jiān)督，積極配合各部門做好鑰匙的管理工作。（3）酒店建筑及設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理做好設(shè)備的更新改造工作。酒店的物業(yè)對(duì)設(shè)備性能要求高、變化較快，只有不斷完善其使用功能，才能延長其經(jīng)濟(jì)壽命，這就要對(duì)物業(yè)的設(shè)備設(shè)施適時(shí)地進(jìn)行更新改造。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)幫助酒店制定設(shè)備更新改造計(jì)劃，并付諸實(shí)施。做好建筑及其裝飾的養(yǎng)護(hù)與維修，酒店的建筑及其裝飾是酒店的標(biāo)志性形象。需注意養(yǎng)護(hù)，保持其特有的風(fēng)貌與格調(diào)，切忌破損。（4）酒店的保潔服務(wù)搞好客房衛(wèi)生服務(wù)，每天都要按規(guī)范清掃、擦拭房間，更換床單、被套、枕巾、拖鞋、浴巾、毛巾、牙具等。及時(shí)換補(bǔ)房間內(nèi)租擺及小吧臺(tái)的酒水、飲料。）做好餐廳的衛(wèi)生保潔。從食品采購開始，要求新、鮮，凡能由專賣店購入的食品、飲料，一律由專賣店進(jìn)貨，并應(yīng)有保鮮期。加工制作要按規(guī)范要求，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。餐廳應(yīng)保持空氣清新，溫度適中，窗明幾凈，一塵不染，餐具用后必須清洗消毒。其它公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔。其它公共區(qū)域主要包括大堂、會(huì)議廳、樓道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、樓外廣場(chǎng)、綠地、外墻墻面、停車場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等。每個(gè)酒店都應(yīng)設(shè)有負(fù)責(zé)衛(wèi)生保潔工作的部門，根據(jù)酒店和物業(yè)管理企業(yè)的具體情況制定嚴(yán)格的衛(wèi)生保潔規(guī)范要求、崗位職責(zé)、操作規(guī)程和達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，具體內(nèi)容應(yīng)盡可能細(xì)化，便于操作。（5）酒店的安全保衛(wèi)服務(wù)為了保證賓客的人身、財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專門的保安、消防機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，由經(jīng)過專門培訓(xùn)的保安、消防人員進(jìn)行管理。保安部應(yīng)設(shè)立監(jiān)控室，實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控與巡邏，要害部位應(yīng)安裝自動(dòng)錄像設(shè)備。發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)采取措施，將其消滅于萌芽狀態(tài)中；萬一發(fā)生火災(zāi)等事故，要按規(guī)范要求和程序組織賓客撤離，處理事故，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。（6）環(huán)境綠化管理酒店的綠化工作除了對(duì)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境美化外，更主要的是對(duì)樓宇內(nèi)的美化。（7）多種經(jīng)營項(xiàng)目管理酒店開展的多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，如商務(wù)中心、舞廳、卡拉OK、臺(tái)球、高爾夫球、游泳池、保齡球等，應(yīng)選派懂專業(yè)技術(shù)的人才，實(shí)行專業(yè)化管理。53醫(yī)院的物業(yè)管理醫(yī)院是社會(huì)醫(yī)療保健工作組織體系中最基本的工作機(jī)構(gòu)，是為患者提供醫(yī)療服務(wù)和進(jìn)行醫(yī)學(xué)教學(xué)、科研的特殊場(chǎng)所。醫(yī)院大體上可分為辦公樓、門診部、住院處、教學(xué)樓、宿舍、配電室、機(jī)房、庫房、鍋爐房、停車場(chǎng)等。醫(yī)院物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）工作專業(yè)性強(qiáng)醫(yī)院每天都會(huì)有大量的醫(yī)療廢物產(chǎn)生，這些廢棄物攜帶病菌和有害物質(zhì)，必須按嚴(yán)格的規(guī)定分類處理和清運(yùn)。保潔人員必須執(zhí)行嚴(yán)格的消毒、隔離和防護(hù)制度，防止出現(xiàn)交叉感染的情況。護(hù)工人員的基本素質(zhì)要求較高，需要和各類病人及醫(yī)護(hù)人員常接觸溝通，這就要求護(hù)工人員有一定的醫(yī)療、醫(yī)護(hù)知識(shí)，清楚遇到突發(fā)事件時(shí)的處理程序。（2）設(shè)備運(yùn)行具有連續(xù)性 醫(yī)院物業(yè)功能的特殊性，決定了有些設(shè)備需要24小時(shí)不間斷地運(yùn)行，幾乎無法利用停水、停電的方式進(jìn)行設(shè)備維修。這給醫(yī)院的物業(yè)管理工作帶來了相當(dāng)大的難度無形中增加了物業(yè)管理費(fèi)用的支出醫(yī)院設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)必須做到科學(xué)合理，對(duì)于不能間斷運(yùn)行的設(shè)備，必須保證備用設(shè)備的良好適用性，一旦出現(xiàn)故障，立即將備用設(shè)備投入使用。醫(yī)院物業(yè)管理的組織實(shí)施（1）房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)與運(yùn)行管理 主要包括對(duì)房屋建筑、中央空調(diào)統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)等的維修養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行管理，保證24小時(shí)的水、電、氣、熱供應(yīng)，以及電梯、變配電、鍋爐房、氧氣輸送系統(tǒng)的正常運(yùn)行。為滿足臨床醫(yī)療的要求，后勤設(shè)備設(shè)施的完好率和安全系數(shù)都要達(dá)到較高水平，因此，要求不得出現(xiàn)任何有損業(yè)主、患者的安全事故。醫(yī)院設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)必須適應(yīng)醫(yī)療服務(wù)專業(yè)性、時(shí)效性、穩(wěn)定精確性強(qiáng)的特點(diǎn)，根據(jù)醫(yī)療要求和設(shè)備運(yùn)行規(guī)律加強(qiáng)維修設(shè)計(jì)，提高維修效率。在業(yè)務(wù)技術(shù)方面，要求設(shè)備技術(shù)人員必須具有一定的技術(shù)理論水平，又富有維修工作的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，并有獨(dú)立工作能力和靈活處理技術(shù)問題的應(yīng)變能力。（2）安全保衛(wèi)服務(wù)醫(yī)院是治病救人、救死扶傷的專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)院的安全保衛(wèi)工作尤為重要，必須有一個(gè)安全有序的環(huán)境作為保障，給醫(yī)務(wù)人員提供一個(gè)安全的工作環(huán)境，使前來就診的病人感到安全舒適。消防無小事，從上到下都要引起重視，平時(shí)經(jīng)常巡視，消除安全隱患。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)組織有關(guān)人員處理解決。要配備專職的消防工作人員，成立義務(wù)消防隊(duì)伍，并不定期舉行消防演習(xí)。保安人員要加強(qiáng)對(duì)醫(yī)護(hù)人員的安全保護(hù)，對(duì)于打架、斗毆或發(fā)生醫(yī)療糾紛的情況，要及時(shí)、慎重地進(jìn)行處理。保安人員要有效地開展防盜工作，發(fā)現(xiàn)可疑的作案人員，可采取暗中監(jiān)視或設(shè)法約束，并報(bào)告和移交公安機(jī)關(guān)處理。慎防醫(yī)托?，F(xiàn)在的醫(yī)療機(jī)構(gòu)參差不齊，導(dǎo)致產(chǎn)生大量的醫(yī)托，滲入到各大醫(yī)院，或勸說病人到其指定的醫(yī)院看病，或向病人派送傳單，嚴(yán)重影響醫(yī)院的醫(yī)療秩序。保安必須提高警惕，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，一旦發(fā)現(xiàn)可疑人員，立即協(xié)助醫(yī)院保衛(wèi)科查處。停車場(chǎng)的管理。醫(yī)院人流量大，車流量也大，一定要規(guī)范停車場(chǎng)管理，確保停車場(chǎng)車輛有序停放，行駛暢通。（3）保證被褥用品洗滌及供應(yīng)管理服務(wù) 洗衣房擔(dān)負(fù)著醫(yī)院醫(yī)護(hù)工作人員工作服和住院病人被服的洗滌和消毒工作，要確保送洗被服的清潔和健康，防止院內(nèi)交叉感染。按規(guī)定下科室回收臟被服要做到分類放袋，分類處理；傳染性及帶血、便、膿污染衣物要密封回收；一般病人衣被及醫(yī)護(hù)人員工作服分開回收。為防止交叉感染，各類衣物執(zhí)行分類洗滌原則，回收的臟被服要及時(shí)消毒浸泡。清潔被服按時(shí)下發(fā)到科室，雙方做好清點(diǎn)登記，每天做好日工作量統(tǒng)計(jì)。（4）環(huán)境管理服務(wù)醫(yī)院物業(yè)的環(huán)境管理對(duì)于醫(yī)院的形象十分重要，也是防止內(nèi)部交叉感染的主要途徑之一。嚴(yán)格遵守醫(yī)療醫(yī)護(hù)消毒隔離制度。醫(yī)院是各種病原體大量存在的地方，若有疏忽則極易造成交叉感染。傳染病區(qū)尤其如此，不能將傳染病原帶出傳染病區(qū)。嚴(yán)格區(qū)分無污染區(qū)和污染區(qū)的地拖、桶、掃帚、手套等清潔工具，不能混淆使用。保持安靜的就醫(yī)環(huán)境。環(huán)衛(wèi)人員工作時(shí)動(dòng)作要輕快，更不要高聲說笑，工作性交談也必須小聲進(jìn)行，不可干擾醫(yī)護(hù)人員工作和病人的休息。保潔要勤快。醫(yī)院人流量大，地面、廁所等公用地方容易臟，保潔人員要經(jīng)常巡察，并發(fā)動(dòng)其他工作人員，發(fā)現(xiàn)垃圾要隨時(shí)清掃，隨時(shí)保持清潔。保潔人員服務(wù)態(tài)度好。建立首問負(fù)責(zé)制，遇到病人的提問，要耐心解答，自己不清楚的要協(xié)助病人找到相關(guān)部門解決，切忌一問三不知。在垃圾處理時(shí)要區(qū)分有毒害類和無毒害類，定期消毒殺菌。醫(yī)用垃圾的銷毀工作要統(tǒng)一管理，不能流失，以免造成大面積感染。做好消殺工作。消殺工作主要是除四害。熟練使用各種消殺藥物，熟知作業(yè)過程的規(guī)范，保證院內(nèi)沒有蟲鼠傳播病菌和白蟻來侵蝕物業(yè)設(shè)施。有效開展對(duì)醫(yī)院公共區(qū)域的綠化美化工作，定期對(duì)樹木和綠地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、灌溉和修剪，保證無破壞和隨意占用綠地現(xiàn)象。（5）醫(yī)院的飲食管理 醫(yī)院的飲食管理功能要滿足患者的醫(yī)療康復(fù)、職工的生活服和院內(nèi)的綜合服務(wù)這三個(gè)方面的要求。醫(yī)院餐飲的服務(wù)對(duì)象是特定的群體，出品的食物除追求色、香、味之外，更注重營養(yǎng)搭配、醫(yī)療輔助作用。要實(shí)行制作、銷售過程的衛(wèi)生監(jiān)管。1）配餐員要熟悉治療飲食的種類，掌握飲食搭配的基本原則，根據(jù)醫(yī)囑與病員飲食計(jì)劃，按時(shí)、準(zhǔn)確、熱情地將熱飯熱菜送到病員床邊。送餐過程中需保持衛(wèi)生。提前一天統(tǒng)計(jì)第二天飲食，及時(shí)收回餐具，避免損失，便利周轉(zhuǎn)。洗餐具時(shí)小心操作，搞好消毒，節(jié)約用水。每天清洗配餐間、餐車、殘?jiān)?。配餐員要注意個(gè)人清潔衛(wèi)生，工作時(shí)穿戴工作衣帽、口罩。（6）護(hù)工服務(wù)管理護(hù)工服務(wù)是醫(yī)院物業(yè)管理的特色，它是對(duì)醫(yī)生和護(hù)士工作的延續(xù)和補(bǔ)充，是醫(yī)護(hù)人員的得力助手。護(hù)工必須掌握必要的專業(yè)醫(yī)療醫(yī)護(hù)知識(shí)，必須遵守醫(yī)院和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度及操作規(guī)程。護(hù)工的工作內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)為病人打開水，協(xié)助生活行動(dòng)不 便及臥床的病人進(jìn)行各種必要的活動(dòng)。保持病房整潔，物品擺放整齊。及時(shí)收集送檢人的化驗(yàn)標(biāo)本并取回報(bào)告單，急檢標(biāo)本立即送檢；遞送各種治療單劃價(jià)、記帳，特殊檢查預(yù)約和出院病歷結(jié)算等。護(hù)送病人做各項(xiàng)輔助檢查和治療，特殊危重病人必須有醫(yī)護(hù)人員陪同。點(diǎn)收醫(yī)護(hù)人員工作服、患者的臟被服和病人服，污被服不能隨地亂扔亂放。認(rèn)真與洗衣房清點(diǎn)收送給科室的洗滌物品。專業(yè)陪護(hù)。專業(yè)陪護(hù)人員為病人提供專業(yè)化、親情般服務(wù)，并作為整體化護(hù)理的一個(gè)重要補(bǔ)充，是一種新型的護(hù)理模式。陪護(hù)人員要認(rèn)真做好病人的生活護(hù)理、心理護(hù)理、健康宣教、飲食指導(dǎo)、病情觀察等，治療處置時(shí)要協(xié)助護(hù)士再次做好查對(duì)病人用藥過程中的反映，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告。做好病人的基礎(chǔ)護(hù)理，落實(shí)各項(xiàng)護(hù)理措施，預(yù)防合并癥的發(fā)生。導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診。導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診員的職責(zé)是正確引導(dǎo)病人就診，為病人的就診提供方便、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。要清楚院容、院貌、科室設(shè)備、醫(yī)院設(shè)施、專業(yè)技術(shù)水平、特色專科，做到有禮貌，有問必答、百問不厭，引導(dǎo)患者掛號(hào)、候診、檢查，指導(dǎo)最佳就診系統(tǒng)，合理安排檢查項(xiàng)目，指導(dǎo)就診。（7）開設(shè)便民服務(wù)根據(jù)醫(yī)院的實(shí)際情況，開設(shè)一些便民設(shè)施，例如OTC（自助藥店、鮮花店、禮品店、自動(dòng)售貨機(jī)、自動(dòng)飲料機(jī)等，既方便就醫(yī)患者及前來探望的客人，其收入還可彌補(bǔ)物業(yè)經(jīng)費(fèi)的不足。54學(xué)校的物業(yè)管理學(xué)校是有計(jì)劃、有組織進(jìn)行系統(tǒng)教育的機(jī)構(gòu)。學(xué)校的建筑大體有辦公樓、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、宿舍樓、食堂、體育館、禮堂、購物中心、操場(chǎng)、停車場(chǎng)等。學(xué)校物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）作息時(shí)間相對(duì)固定，管理時(shí)段性強(qiáng) 學(xué)校有寒暑假，在校時(shí)學(xué)生的作息時(shí)間相對(duì)比較固定，管理的時(shí)間性要求比較強(qiáng)。因此，應(yīng)根據(jù)學(xué)校的作息時(shí)間劃分不同的時(shí)間段，合理地分配管理服務(wù)內(nèi)容如環(huán)境衛(wèi)生管理可以安排在學(xué)生上課時(shí)間進(jìn)行桌椅門窗的維修、燈炮、燈管的更換可以安排在放學(xué)以后，而對(duì)于設(shè)備、設(shè)施的大修、更換等可以安排在寒暑假期間等。（2）對(duì)設(shè)備設(shè)施的安全性要求高學(xué)校是青少年集中的場(chǎng)所，他們充滿活力，行動(dòng)敏捷，動(dòng)作輻度大，相對(duì)而言，對(duì)設(shè)備、設(shè)施的堅(jiān)固性、耐久性、安全性要求高。因此，要充分考慮學(xué)生的人身安全問題，