江新區(qū)樓盤產(chǎn)品分析第1頁/共39頁2森林公館中航公元80公社代表項目：中航公元華潤幸福里尚江尊品中央星城森林公館江韻華府麗江豪庭玖龍灣公園1號公園首府公園１號中央星城玖瓏灣尚江尊品麗江豪庭江韻華府集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能的綜合新區(qū)，贛州城市發(fā)展的核心區(qū)域。片區(qū)市場呈現(xiàn)“雙高”特性：高品質(zhì)，高價格。地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、公園優(yōu)勢、江景優(yōu)勢是章江新區(qū)高端項目重點挖掘的方向。章江新區(qū)公園首府華潤幸福里江山里三和悅城第2頁/共39頁3公園1號核心賣點：地段+生態(tài)公園+上萬平方米中心庭院景觀+產(chǎn)品特色+artdeco法式建筑該項目規(guī)劃有5棟高層、1棟公寓。占地面積：26593.5㎡建筑面積：約106158㎡（計容積率）總戶數(shù)：901戶容積率：4.0綠化率：40%戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)87.38－87.499410.43%三房二廳二衛(wèi)114.65－135.5347752.94%四房二廳二衛(wèi)153.98262.89％復(fù)式237.01－258.0250.55％公寓37.08—52.3129933.19%合計901100%

戶型以114.65—135.53平米的

三房和37.08—52.31平米的小公寓為主，7月28日推出2#、3#樓，共168套，5980元/平米起，實收均價6400左右。2#3#第3頁/共39頁122-135㎡三房114㎡三房入戶花園連花池，偷面積做法三陽臺設(shè)計，增加贈送面積和實用性第4頁/共39頁94㎡三房87㎡兩房衛(wèi)生間干濕分離，其他無明顯亮點第5頁/共39頁中洋·公園首府◆園林景觀面積大和超寬樓間距◆智能家居◆得房率高，為85%

產(chǎn)品戶型沒有顯著優(yōu)勢

展示區(qū)豪氣不足，調(diào)性欠缺中洋公園首府項目位于章江新區(qū)章貢區(qū)政府西側(cè)，興國路與贛康路交匯處，南臨城市中央公園和新贛南大道。項目占地面積21萬方，由12幢經(jīng)典ArtDeco風(fēng)格的高層建筑圍合而成，2012年開始動工，展示中心位于黃金廣場南中航城主入口旁，展示中心于3月18日正式開放。123456789101112第6頁/共39頁第7頁/共39頁第8頁/共39頁80㎡兩房141㎡四房面積控制合理，浪費空間明顯主臥連書房，保證私密性入戶花園設(shè)置第9頁/共39頁119㎡三房108㎡三房陽臺部分可打通，連通客廳，增加室內(nèi)面積入戶花園設(shè)置第10頁/共39頁11華潤憑借其品牌優(yōu)勢，在贛州市場已積累到了一定人氣和美譽(yù)度，快速的開發(fā)節(jié)奏的也為其爭取到了大量片區(qū)內(nèi)的客戶，1#開盤一周銷售50%項目地址：登峰大道（城市中央公園對面）開發(fā)公司：華潤置地總占地面積：19萬㎡總建筑面積：85萬㎡總戶數(shù)：約4000套容積率：整體4.5住宅5.01銷售進(jìn)度：目前已推1#樓共計240套房源銷售均價：實收均價7800元/㎡華潤·幸福里核心賣點：開發(fā)商品牌+中央生態(tài)公園+大型商業(yè)配套；產(chǎn)品特點：產(chǎn)品線豐富，針對不同層次客戶能滿足其需求。第11頁/共39頁12戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例兩房兩廳一衛(wèi)8618021%三房兩廳一衛(wèi)9812014%三房兩廳兩衛(wèi)11224029%三房兩廳兩衛(wèi)125304%四房兩廳兩衛(wèi)14221025%四房兩廳兩衛(wèi)154607%合計840100%中航?公元戶型配比（K25地塊）產(chǎn)品線豐富，大面積的四房和小三房占據(jù)大的比例。第12頁/共39頁13南向景觀大陽臺設(shè)計，臨一線湖景，增加產(chǎn)品附加值主臥帶衣帽間設(shè)置，為小戶型的亮點設(shè)計產(chǎn)品分析142㎡四房112㎡三房第13頁/共39頁14無明顯亮點，面積控制合理含贈送面積，可改三房，面積控制合理產(chǎn)品分析98㎡三房86㎡兩房第14頁/共39頁15章江新區(qū)：尚江尊品核心賣點：一線江景+規(guī)劃＋ART-DECO建筑風(fēng)格+室內(nèi)恒溫泳池該項目規(guī)劃有5棟高層、1棟公寓。半圍合式建筑布局，戶戶看江。項目地址：章江新區(qū)梅關(guān)大道18號

開發(fā)商：贛州嘉福地產(chǎn)總占地面積：120畝總建筑面積：28萬㎡總戶數(shù)：1086戶容積率：2.8目前進(jìn)度：一期在售，實收均價7800元左右第15頁/共39頁16戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例一房4935032%兩房（可變?nèi)浚?924823%三房11924823%127303%13012011%132302.5%143605.5%合計1086100%尚江尊品戶型配比該項目以三房為主打產(chǎn)品，其中119平米的中等面積的3房占了23％的比重。第16頁/共39頁17臥室?guī)涞赝勾?，偷面積陽臺偷面積，可并入增加房間面積陽臺偷面積陽臺偷面積，增加附加值主臥室轉(zhuǎn)角大飄窗入戶花園＋花池設(shè)計，偷面積的合理做法產(chǎn)品分析89㎡兩房143㎡三房陽臺＋花池設(shè)計，偷面積的合理做法臥室?guī)涞赝勾?，偷面積第17頁/共39頁183#4#項目地址：章江南大道與贛江源大道交匯開發(fā)公司：澳門路福總戶數(shù)：677套容積率：3.4銷售均價：折后均價8200元/㎡公寓樓4.8層高，贈送面積大

推盤情況：1＃，3＃，4＃樓盤核心賣點：高端綠色科技人居概念、江景資源。戶型特點：以陽光花房、入戶花園、大陽臺的形式贈送面積較多，戶型的可變性較強(qiáng)。章江新區(qū)：路福.江韻華府1#第18頁/共39頁19戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例一房兩廳40-6728561%兩房兩廳95-1089420%三房兩廳126-1418618%復(fù)式229-23241%合計469100%江韻華府戶型配比（已推樓棟）該項目以40-67平米的一房為主打產(chǎn)品。第19頁/共39頁贈送面積大，戶型方正實用，設(shè)計合理128平米：4房2廳2衛(wèi)109平米：3房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品分析客廳帶超大轉(zhuǎn)角陽臺臥室全飄窗設(shè)計，贈送空間大陽光花房獨特贈送贈送入戶花園第20頁/共39頁項目地址：贛江源大道與瑞金路交匯處開發(fā)公司：廣州云星地產(chǎn)集團(tuán)全資公司江

西云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：8.33萬㎡總建筑面積：33萬㎡總戶數(shù)：1674套容積率：3.2銷售均價：折后均價約6600元/㎡目前在售：2＃，8＃，9＃核心賣點：開發(fā)商品牌+章江新區(qū)大盤+完善的高檔配套；配套：1000㎡的高尚中央會所、近900㎡的幼兒園、30000㎡集中商業(yè)、大型游泳池、1：0.9的停車位

。章江新區(qū)：中央星城第21頁/共39頁22戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)D/D18823031.94%三房一廳二衛(wèi)A/A1122567.78%三房二廳二衛(wèi)C/C1/F114--11523031.94%三房二廳二衛(wèi)B/B1/E135--14020428.33%合計720100%中央星城戶型配比(已推戶型）該項目以114-140㎡的三房為主打產(chǎn)品。第22頁/共39頁23產(chǎn)品分析3房1廳2衛(wèi)：約122㎡臥室均帶凸窗設(shè)計廚房帶生活陽臺，增加戶型實用性此處與隔壁戶型還有一個共有陽臺電梯井3房2廳2衛(wèi)：約140㎡L型陽臺設(shè)計，增加可變空間。臥室均帶凸窗設(shè)計第23頁/共39頁242房2廳1衛(wèi)：約87㎡2.35米超大進(jìn)深陽臺3房2廳2衛(wèi)：約135㎡270°轉(zhuǎn)角低臺凸窗產(chǎn)品分析臥室均帶凸窗設(shè)計廚房帶生活陽臺設(shè)計廚房帶生活陽臺設(shè)計臥室均帶凸窗設(shè)計第24頁/共39頁25占地面積：1.8萬㎡建筑面積：6萬㎡容積率：2.67綠化：56%規(guī)劃套數(shù)：283銷售進(jìn)度：全部推出，價格堅挺，目前處于滯銷階段銷售價格：均價8316元/平米

三面臨水，奢享270度無敵江景，創(chuàng)始贛州的“灣區(qū)物業(yè)

”住宅首層均設(shè)有5米挑高的雙入戶大堂，1#3#樓層高為3.2米；小區(qū)近千平方米的五星級會所，內(nèi)設(shè)國際領(lǐng)先的恒溫泳池系統(tǒng)和高級健身房。

章江新區(qū)：麗江豪庭第25頁/共39頁26戶型配比該項目以150-168平米的三房為主打產(chǎn)品。戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)1376222%三房二廳二衛(wèi)150--16822077.7%復(fù)式40010.3%合計283100%第26頁/共39頁27產(chǎn)品分析121兩梯兩戶，獨立電梯間25陽臺設(shè)計2梯2戶，4陽臺設(shè)計3落地飄窗設(shè)計3第27頁/共39頁2811超大入戶花園22梯4戶，蝶形設(shè)計2落地飄窗設(shè)計3產(chǎn)品分析第28頁/共39頁29章江新區(qū)：森林公館占地面積：64.85畝建筑面積：13萬㎡容積率：2.15綠化率：41%規(guī)劃套數(shù)：672銷售進(jìn)度：10月30日推出2期185套房源銷售價格：均價8960元/平米（含精裝修）核心賣點：地段+戶型＋豪華裝修+規(guī)劃中的公園該項目地段優(yōu)勢明顯，但社區(qū)規(guī)劃較為傳統(tǒng)，且社區(qū)內(nèi)自身景觀優(yōu)勢不足。第29頁/共39頁30戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)84416.1%三房二廳二衛(wèi)120-13556183.4%四房二廳二衛(wèi)135-145284.2%復(fù)式260426.3%合計672100%森林公館戶型配比該項目以120-135平米的三房為主打產(chǎn)品。第30頁/共39頁313131139.23平：4房2廳2衛(wèi)森林公館產(chǎn)品分析117平：3房2廳2衛(wèi)主臥帶轉(zhuǎn)角大飄窗陽臺帶花架設(shè)計，偷面積的合理做法南北雙陽臺設(shè)計，戶型通透南北雙陽臺設(shè)計，戶型通透主臥均帶飄窗設(shè)計入戶花園帶花架設(shè)計，預(yù)留超大的贈送空間。第31頁/共39頁32#11項目地址：章江新區(qū)興國路市政府西側(cè)開發(fā)公司：江西德潤置業(yè)投資發(fā)展有限公司總占地面積：24564㎡總建筑面積：64641㎡總戶數(shù)：270套容積率：1.948住宅均價：8500元/㎡章江新區(qū)：富地中心核心賣點：開發(fā)商品牌+市政配套；配套：7500㎡的中央園林、周邊章江新區(qū)市政核心配套、高級建筑材料、廈門交房標(biāo)準(zhǔn)#8#6第32頁/共39頁33戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)80-9517264%三房二廳二衛(wèi)130-1479836%合計270100%富地中心戶型配比該項目以80-95平米的兩房為主打產(chǎn)品。第33頁/共39頁34次臥帶生活陽臺，與客廳景觀大陽臺相連通。客廳帶景觀陽臺

141平：3房2廳2衛(wèi)84平：2房2廳1衛(wèi)產(chǎn)品分析廚房帶生活陽臺設(shè)計臥室均為凸窗設(shè)計臥室?guī)б徊疥柵_設(shè)計第34頁/共39頁35352011年章江新區(qū)推售產(chǎn)品特點

公寓兩房三房四房復(fù)式合計

面積區(qū)間（㎡）33-6775-13987-170139-160158-240推售套數(shù)（套）50810912156169473971累積銷售套數(shù)（套）2205561120125312052去化率43%51%52%74%66%52%由上表可看出：章江新區(qū)2011年商品房市場產(chǎn)品推售以三房戶型為主。兩房、三房產(chǎn)品面積區(qū)間跨度較大，主要是因為部分項目產(chǎn)品規(guī)劃較早，有很大的贈送空間，得房率較高，但從2011起，偷面積行為已不再被允許。新區(qū)四房和復(fù)式單位由于推售量較小，去化率較高，成為熱銷產(chǎn)品。新區(qū)產(chǎn)品整體去化率不高，只達(dá)到52%。第35頁/共39頁3636章江新區(qū)三房產(chǎn)品特點對比戶型中航公元麗江豪庭狀元府邸尚江尊品中央星城建面125133135139137149131131127130132135141戶型三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳使用面積101109111119117117106104100102105107109公攤率19%18%18%14%15%21%19%21%約21%約22%約22%21%23%剩余套數(shù)313129521899813301203012330單價78307620868080908210849066007000---76508000總價97875010134601171800112451011247701265010864600917000---10327501128000朝向南向南北東南南北南北南北西北東南南北南北南北南向南北景觀贛州中學(xué)小區(qū)園林、贛州中學(xué)小區(qū)園林小區(qū)園林/江景江景小區(qū)園林、江景小區(qū)園林小區(qū)園林江景、小區(qū)園林江景、小區(qū)園林江景、小區(qū)園林小區(qū)園林小區(qū)園林通透性較好良佳良良佳良佳佳佳佳良佳空間布局動靜分區(qū)、干濕分離動靜分區(qū)沒有浪費空間人性化設(shè)計，衛(wèi)生間布局合理衛(wèi)生間對著主臥的床，有一定的空間浪費空間利用率高空間利用率高分區(qū)不夠明顯動靜分區(qū)、主臥通透，只有一個衛(wèi)生間動靜分區(qū)、主臥通透動靜分區(qū)、主臥通透浪費餐廳部分空間通透主臥、功能區(qū)分明顯附加值架空結(jié)構(gòu)、可拆卸飄窗架空結(jié)構(gòu)、可拆卸飄窗架空結(jié)構(gòu)、可拆卸飄窗超大入戶花園、小陽臺超大入戶花園4個陽臺儲藏間、花池儲藏間、花池轉(zhuǎn)角飄窗、架空空間轉(zhuǎn)角飄窗、架空空間轉(zhuǎn)角飄窗、架空空間無超大面積陽臺功能區(qū)間尺寸廚房面積5.87.87.46.47.37.57.677.37.47.46.97.3客廳開間44.84.2554.74.54.54.24.34.34.54.6餐廳開間434.23.9332.93.233.43.43.52.9陽臺開間6.96.88554.74.54.54.24.34.34.54.6衛(wèi)生間開間2.2、2.61.8、1.92、2.11.82.22.21.51.62.42.22.21.81.6次臥開間2.9、3.13.12.9、3.43.63.33.63.233.33.33.33.42.9、3.3主臥開間3.73.74.13.63.64.63.83.653.63.63.63.63.7總結(jié)：三房客廳開間在4-5米，陽臺開間普遍在4.2-8米，衛(wèi)生間開間在1.6-2.4米，主臥開間在3.6-4.6米。主力三房兩廳戶型面積約在125-149㎡，平均公攤率約為19%。第36頁/共39頁3737戶型中航公元麗江豪庭尚江尊品建面160163177186186170143戶型四房兩廳四房兩廳四房兩廳四房兩廳四房兩廳三房兩廳四房兩廳使用面積130133146153151134112公攤率19%18%18%18%19%21%22%剩余套數(shù)58295831294818單價9100920093009400870084008900總價1456000149960016461001748400161820014280001272700朝向西北西北西北東南西北南北南北景觀中央公園、小區(qū)園林