萬科謀局旅游業(yè)轉(zhuǎn)型地產(chǎn)的新十年“白銀時代”“過去的10年是房地產(chǎn)行業(yè)黃金時代，未來10年將進入白銀時代，萬科將根據(jù)市場形勢正式從城市住宅制造商向城市服務(wù)配套商轉(zhuǎn)型?！币灰煌跏鳛椤鞍足y時代”重要的轉(zhuǎn)型舉措，萬科將新十年定位由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商，其中重要內(nèi)容之一，就是度假區(qū)產(chǎn)業(yè)一、萬科轉(zhuǎn)型的旅游度假項目萬科作為中國目前最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，在近幾年限購、限貸、限價令的重重打壓之下，2011年高調(diào)宣布進軍旅游地產(chǎn)，其首個真正意義上的旅游度假產(chǎn)品萬科雙月灣也在同年9月正式啟動；至2015年，萬科先后啟動十幾個旅游度假地產(chǎn)項目：?杭州良渚文化村：2007年啟動，萬科第一大盤。?海南浪琴灣：2008年開售，是萬科地產(chǎn)進入海南的開篇力作?煙臺芝罘島：萬科自2009年進駐煙臺，開發(fā)的首個項目是位于芝罘島的海云臺。之后，萬科在煙臺接連發(fā)力，先后拿下福山區(qū)的萬科假日風(fēng)景和假日潤園項目；2012年又在開發(fā)區(qū)拿地，開發(fā)萬科城項目；萬科在梁家、福臨夼開發(fā)的御龍山項目是第五個項目，芝罘島上的青年特區(qū)成為萬科在煙臺拿下的第六個項目。?深圳雙月灣：2011年開售，萬科第一個真正意義上的純旅游度假產(chǎn)品。倡導(dǎo)“深海度假”理念，可為客戶提供游艇出海、深潛浮潛、深海垂釣等服務(wù)；在周邊資源方面，占據(jù)了雙灣雙海雙小鎮(zhèn)的稀缺資源，可享最優(yōu)海景資源。雙月灣一期推出觀海高層、公寓、洋房、聯(lián)排別墅。?天洋萬科?北戴河：2013年6月開盤，是萬科在北方首個旅游休閑地產(chǎn)項目。該項目沿襲“全家庭度假”的品牌特色。?深圳浪騎游艇會：中國第一私人游艇會所。?清遠白天鵝度假酒店：由萬科旗下的全屬子公司-萬科酒店管理公司經(jīng)營管理，致力于打造“自游自在”的完美度假享受及商務(wù)尊享服務(wù)。?三亞森林度假公園：萬科地產(chǎn)28年來三亞首個度假地產(chǎn)，一站式度假樂園，家庭、全時、全生命周期的全新度假領(lǐng)地。?三亞湖畔度假公園：萬科在三亞的第二個項目，經(jīng)歷了萬科森林度假公園的探索，湖畔度假公園作為另一個度假地產(chǎn)已經(jīng)更加成熟。無論是建筑的打造，還是服務(wù)經(jīng)營，項目都引進了全新的度假理念，是國內(nèi)度假新模式的領(lǐng)跑者。?吉林松花湖國際度假區(qū)：萬科的巨無霸旅游度假地產(chǎn)項目，2014年底，萬科為該項目舉行發(fā)布儀式，項目總投資400億元、開發(fā)周期長達20年的旅游度假項目，對于這一項目，萬科集團寄予了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的厚望。項目特點：1、緊緊結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源，做出差異化和特色：如杭州良渚文化村以文化為驅(qū)動，松花湖國際度假區(qū)以滑雪度假為標(biāo)簽。2、轉(zhuǎn)型前期的項目多因投資規(guī)模小及影響不大未被市場關(guān)注，如已開發(fā)了杭州良渚文化村、深圳浪騎游艇會、清遠白天鵝度假酒店、三亞森林度假公園等多個旅游度假地產(chǎn)項目等。3、在拿地的的區(qū)域上，從沿海地區(qū)逐步向內(nèi)陸擴展，從項目性質(zhì)上有濱海度假產(chǎn)品逐步向溫泉度假產(chǎn)品以及古鎮(zhèn)文化度假產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。萬科在土地價值把握上，最引人注目，自2001年開始將其自身歷史上定位最高端的項目幾乎全部放在東部沿海，將2009年之前投資資本的70%投放到東部，形成了“東海岸一萬科國際會議中心一天琴灣一17英里一浪騎俱樂部一大甲島一雙月灣”這樣的東部海岸線連線布局，成為中國海岸的最大企業(yè)地主。開發(fā)線路從古鎮(zhèn)一海濱一森林，目前已開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目主要集中在沿海地區(qū)。二、萬科轉(zhuǎn)型的原因1、從近年來嚴(yán)厲的樓市宏觀控調(diào)之后，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束。作為中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)商，萬科肯定也在擔(dān)心行業(yè)瓶頸來臨，城市地產(chǎn)的利潤空間越來越薄。萬科的股東們甚至很清楚地看到，在未來10年萬科必然會碰到天花板。所以，萬科會在碰到天花板之前，找到新的增長點。2、當(dāng)前市場形勢迫使不少一直專注于主流住宅市場的開發(fā)商，將目光投向更廣闊的空間。謀求多元化的發(fā)展道路是必然選擇。當(dāng)前之所以轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)，其中最重要原因是目前樓市受政策調(diào)控，而大部分旅游地產(chǎn)項目地處城郊，不屬于政策調(diào)控對象。3、2011年的雙月灣項目，市場反響很好，被稱為萬科在旅游地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)桿項目。對于萬科而言，雙月灣只是一個起點，是萬科度假地產(chǎn)的開始，是整個萬科系度假地產(chǎn)的價值奠基者。毫無疑問也是促使萬科將雙月灣模式復(fù)制到全國的起點！三、萬科的轉(zhuǎn)型方向從2010年宣布進軍旅游地產(chǎn)，到制定第一個旅游地產(chǎn)區(qū)域戰(zhàn)略一一在環(huán)渤海周邊城市拿地，萬科已先后攻下煙臺、唐山、大連、營口及鲅魚圈等區(qū)域。2014年，萬科步入“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的白銀時代，同年9月，萬科總裁郁亮以“住宅地產(chǎn)、消費體驗地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”重新詮釋“城市配套服務(wù)商”。郁亮表示，松花湖旅游度假項目是萬科轉(zhuǎn)型重要一步，休閑度假產(chǎn)業(yè)將成為萬科未來業(yè)務(wù)組成的重要部分。萬科商業(yè)地產(chǎn)的掌門人丁長峰透露，2015年萬科將整合商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)或成立獨立的商業(yè)地產(chǎn)公司，未來商業(yè)、度假、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)作為創(chuàng)造市值的業(yè)務(wù)獨立發(fā)展，或單獨上市。商業(yè)地產(chǎn)：2015年開始整合未來有望獨立上市旅游度假地產(chǎn)：專業(yè)化挖掘“家庭親子消費體驗”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：理念模式趨于清晰計劃三年單獨上市四、萬科轉(zhuǎn)型難點萬科是轉(zhuǎn)型“聲勢”最浩大的一家公司，動作也最多。先是說要做“城市配套服務(wù)商”；接下去又拜訪了小米、騰訊，請來馬佳佳，“擁抱”互聯(lián)網(wǎng)；隨后聯(lián)手阿里巴巴，打造“智能社區(qū)”；還有宣布進軍物流地產(chǎn)，與百度在商業(yè)廣場中合作推出“V-IN”系統(tǒng)，等等。但萬科也是轉(zhuǎn)型最難的公司，因為太大了！忙活了一整年，引領(lǐng)了諸多概念，真正有實際改變的是三方面，一是合伙人，包括事業(yè)合伙人和項目合伙人都開始了，二是開始嘗試小股操盤，三是除住宅地產(chǎn)外，全面進入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)。雖然對其他企業(yè)來說這樣已經(jīng)很不容易了，但對于萬科來說，只做這些還遠遠不夠，為什么萬科轉(zhuǎn)型就這么難，歸結(jié)下來有以下幾個原因：1、萬科的規(guī)模太大，對住宅依賴度太高。萬科2010年首次邁入千億，2014年已經(jīng)達到2151億，比2013年增長了26%。其中住宅比例占到80%以上。而萬科進入的其他如商辦、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，一方面不是萬科的強項，另一方面還遠不如住宅市場來得穩(wěn)定、安全、需求量大，要把這些來作為未來的重同理更多的專業(yè)房企也能做，比如朗詩，這些企業(yè)的靈活性、專業(yè)度、資源集中度并不會弱于萬科的某個城市的某個項目團隊。小股操盤一定是未來趨勢，但絕不會是萬科一股獨大，房企都會加入爭得“頭破血流”。3、萬科一直在提的“互聯(lián)網(wǎng)思維”最終都表現(xiàn)在了營銷上面，對企業(yè)轉(zhuǎn)型方面沒有帶來實質(zhì)性的影響。當(dāng)然這當(dāng)中比較多的原因是2014年的市場壓力讓大家無暇他顧，賣房遠比其他所謂重要的事情更重要也更緊急，所以迫于生存壓力轉(zhuǎn)型則放在一邊了。歸結(jié)一句話：萬科太大了，之前做了太好了，要

求太高了，轉(zhuǎn)型何其之難。表2014年鑄型大中記FWg284軍2：后11日.巨聯(lián)網(wǎng).林帶孰由萬料8C客商直島哉的朝圖.來到4律的總部,期互斃河M主履im年一宜陲芝了巨里王歸、悶氏直哀美互糕阿金也+'20二斗牛2■片15曰+臣聯(lián)問二方電活市運眷=拍人、成湛江人鳥住蛙苴完工適行而是退辛唳取屋眄演方，F(xiàn)就：」至3月F日u臺供人Q萬超薛討事業(yè)含伙人制匿，之后成立了代哀芯■司13-20客垂史呂■tt人標(biāo)在含CJt.持有方和酬施^曰.耐，萬粒日逑立了攻呂剪賣制.蘭.井蘭一圣i.f目中m;點。-"VWWhWW^H^rWMMWVW2-014*p.S^23日u萬格和曬5控腹蕊目楫加敏方將聯(lián)合打適世界一蜘新產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目為生;三匿君頃呂.同時萬還宣芒5E豆茹京■也產(chǎn)，』2014^5P6日q巨度與萬引匹云艮終合作，百-岌號是于大我后和云L十茸長十為萬壇彥二邃個埠r必后雄化？+訪M學(xué)方哉.訂左計包手角打?qū)Ｘ巍?點個唉片光不金港方郅廣垮手20H￡h6蘆茗對5.?，2C"輻月26日+市存地產(chǎn)書萬植可困的直濡垣還沒田苫rr眈電至.茬W舀成呂耳哇郎齋■表■V>WW^r^r示者蚓滑雪運動詰一.喪涯'，擰宣E岳臉、洛斐是坤產(chǎn)在為一+諾呈方向。22-014^?^23白『萬熊與河里三巴親下“螢旻云達或云灣吉序.殞方與寶月云計直榆聯(lián)網(wǎng)和大教攫技術(shù)，打造國內(nèi)首批最阿乾『區(qū)—2-014&3^25□-評芫在g會上表擊-萬度匪出的城市史毋震壽崗弗離分為二■-/V^rV-mV-nVv*^*:悔城芭住宅旦務(wù)、姓箜:m斐地產(chǎn)玖產(chǎn)吐M產(chǎn)*#2C14felO^lS*上琴市捌首個養(yǎng)奎四產(chǎn)頃自碧匚堵，至地-是通迂少區(qū)先萬成雀#中，以冗苦安函乖吝n心.宣A升巷遷.均一w小區(qū)在n連點砰2015^1^63-萬融間瞟悻表示,會螞力海足暮戶圉各炭后住者求.M55業(yè)務(wù)也是雄團有海探討^軸域之一，目茨相髡業(yè)務(wù)凌姓在織段麻盼盤&q五、萬科掘金旅游地產(chǎn)發(fā)展軌跡2007年3月，萬科投資10.05億元拿下了三亞學(xué)院落筆洞風(fēng)景區(qū)地塊，強勢入駐海南浪琴灣項目，初涉旅游地產(chǎn)，在前期這個三亞項目被外界稱為“高度機密”，經(jīng)過不斷的斟酌后，萬科集團最終將項目的案名定為“萬科森林度假公園”。當(dāng)時萬科對外宣布此項目意在建成一座生態(tài)示范城，為三亞提供一處全家庭式的全新度假模板。有了海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，萬科致力于旅游地產(chǎn)的熱情比之前更加高漲，開始北上擴張自己的疆土。2009年12月，萬科競得煙臺市區(qū)北部的海面芝罘島31.2萬平方米地塊，預(yù)示著萬科開始加大休閑、度假型社區(qū)項目的開發(fā)。2010年2月，萬科以控股51%的形式合作開發(fā)福建省永泰縣588畝的赤壁溫泉度假項目。緊接著在10月，成都萬科與南充市順慶區(qū)政府簽訂投資合作框架協(xié)議，在南充投資60億元打造一個國家4A級旅游景區(qū)。2011年2月，萬科旗下深圳市浪騎游艇會有限公司以底價1.39億元競得南澳一“旅館業(yè)+服務(wù)業(yè)+游樂設(shè)施”用地，以滿足萬科惠州大辣甲島項目用地需要。一系列動作表明，作為中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)商萬科欲在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域有所作為。如果說以上舉措只是萬科在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域小試牛刀的話，那么旗下首個深海度假項目--萬科?雙月灣的問世則標(biāo)志著萬科開始向旅游地產(chǎn)領(lǐng)域大規(guī)模進軍，萬科第一個旅游地產(chǎn)項目的頭銜沉甸甸地歸屬萬科?雙月灣。“萬科在這個項目上投入了大量精力與資金，其將成為萬科涉足旅游地產(chǎn)的一個標(biāo)桿性項目。”深圳萬科營銷總監(jiān)羅霆如是說，并表示旅游地產(chǎn)將成為萬科今后發(fā)展的一個方向，未來至少會開發(fā)10個如雙月灣一樣的項目。目前，萬科已開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目主要集中在沿海地區(qū)。從不斷的拿地，到現(xiàn)在放低比重，萬科的旅游地產(chǎn)之路經(jīng)過了探索，加速，放緩的腳步。飛速發(fā)展旅游地產(chǎn)的萬科，為何會忽然放緩腳步，引發(fā)業(yè)界一片爭議……六、萬科旅游項目營銷及發(fā)展策略1、牽手途家2014年6月26日，北京萬科與途家正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，同時在會上宣布將以天洋萬科?北戴河小鎮(zhèn)作為起點，與途家網(wǎng)開展首個項目試點合作。2、大數(shù)據(jù)運營旅游地產(chǎn)萬科在擁抱大數(shù)據(jù)時代又向前邁進了一步，簽約百度服務(wù)其商業(yè)地產(chǎn)項目之后，2014年伊始，萬科集團總裁郁亮帶領(lǐng)萬科團隊馬不停蹄地拜訪了小米、阿里巴巴、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，后又與百度進行了合作，對互聯(lián)網(wǎng)模式及思維較為推崇。實際上，利用互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)旅游地產(chǎn)去化已成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷新趨勢，萬科正在趕超中。3、聯(lián)手西武集團據(jù)了解，西武集團在日本擁有鐵