維修資金培訓(xùn)班講課內(nèi)容

關(guān)于房屋維修資金管理規(guī)定及使用程序的介紹第一頁，共五十四頁。一、目前杭州市有兩大類房屋維修資金房改房維修基金物業(yè)維修基金第二頁，共五十四頁。房改房維修基金和物業(yè)維修基金的共同點(diǎn)：（1）均用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新。（2）基金本息均實(shí)行按幢設(shè)置、建帳到戶的原則。注意：是指房，不指人或家庭。（3）目前申請(qǐng)使用這兩類基金的程序基本相同。（4）基金使用額度有一定限制，使用至30%時(shí)，要續(xù)籌基金。

“戶”第三頁，共五十四頁。房改房維修基金和物業(yè)維修基金的區(qū)別：（1）建立年份不同。所有房改房,不論房屋建造年份,都建有維修基金;物業(yè)維修基金的建立起步于1997年,所以1996年前建造的房屋不建有物業(yè)維修基金。（3）房改房維修基金中由購房款切塊而來的20%，屬于原產(chǎn)權(quán)單位；物業(yè)維修基金的本息均屬于業(yè)主所有。（2）房改房維修基金繳存標(biāo)準(zhǔn)與購房款的額度有關(guān)，面積

相同的房改房其維修基金各不相同；

物業(yè)維修基金的繳存標(biāo)準(zhǔn)與住房面積有關(guān)，面積相同的

同類房屋其維修基金一致。第四頁，共五十四頁。兩大類房屋維修資金都用于共用部位、共用設(shè)施的維修、更新，下面對(duì)共用部位、共用設(shè)施與自用部位、自用設(shè)施做比較說明(根據(jù)杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例)：自用部位：一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位自用設(shè)施設(shè)備：一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、家具用品以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)備

第五頁，共五十四頁。共用部位：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或部分物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。共用設(shè)施設(shè)備：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱（房）、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設(shè)施等設(shè)施設(shè)備。第六頁，共五十四頁。二、多元產(chǎn)權(quán)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t（杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十條規(guī)定）

（一）已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金的，從該物業(yè)維修基金中列支；

（二）公有住房出售時(shí)，已按規(guī)定繳納維修基金的從該基金中列支；

（三）未出售的公有住房，從房屋租金中列支；

（四）不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業(yè)，由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。詳見維修費(fèi)用分?jǐn)偙淼谄唔?，共五十四頁。第八頁，共五十四頁。三、關(guān)于基金繳交、申請(qǐng)使用

1、法規(guī)規(guī)章依據(jù)

兩類基金的共同依據(jù)包括：《物權(quán)法》、建設(shè)部財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《浙江省住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等。物業(yè)維修基金：《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》、市政府令第209號(hào)《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》房改房維修基金：市政府文件《杭州市市區(qū)公有住房售后維修基金管理使用規(guī)定》，市房管局、市房改辦文件《杭州市市區(qū)公有住房售后維修基金管理使用實(shí)施意見》第九頁，共五十四頁。物業(yè)維修基金繳交●政策依據(jù)

《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條：“新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱物業(yè)維修基金)，遵循全額儲(chǔ)蓄、業(yè)主共同所有，合理使用的原則?！钡谒氖藯l：“物業(yè)維修基金由建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定以不低于房屋建筑安裝總造價(jià)的5%的比例向購房人代收，并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，向市、縣(市)物業(yè)管理部門統(tǒng)一繳納。”第十頁，共五十四頁。

《《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》第六條：“新建物業(yè)的首期物業(yè)維修基金由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價(jià)5%的比例繳納,由建設(shè)單位向購房人代收。代收的物業(yè)維修基金不含在售房款內(nèi),雙方另有約定的除外?！钡谄邨l：“建設(shè)單位應(yīng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按物業(yè)總建筑面積將物業(yè)維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)；未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位墊付相應(yīng)的物業(yè)維修基金。前款所稱物業(yè)總建筑面積是指依法具有測繪資質(zhì)的測繪單位測繪的總建筑面積?！?/p>

《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第八條：“新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取”。第十一頁，共五十四頁。物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)●政策依據(jù)

《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期限滿后的維修、更新和改造費(fèi)用，除國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已明確在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支外，在專項(xiàng)維修資金中列支”。

《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十四條：“…專項(xiàng)維修資金使用方案，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施，并報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案”。第十二頁，共五十四頁。

《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十九條：“下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和省有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位和個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用”。第十三頁，共五十四頁。

《<杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法>實(shí)施意見》第十八條規(guī)定，可以一次性動(dòng)用基金本金額的最大比例不能超過首期維修基金的70%。根據(jù)物業(yè)不同結(jié)構(gòu)及不同使用年限，對(duì)動(dòng)用物業(yè)維修基金本金額與首期物業(yè)維修基金額的最大比例規(guī)定如下：第十四頁，共五十四頁。

《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》第十九條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：（一）屋面防水工程不低于8年；（二）有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；（五）房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。本辦法所稱的保修期限自物業(yè)交付消費(fèi)之日起計(jì)算”。第十五頁，共五十四頁。

2、幾種不能使用維修基金的情況（1）未繳交維修基金（2）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造（3）保修期內(nèi)（4）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)（5）人為破壞（6）給排水、供電、燃?xì)狻⒐?、通信、有線電視等專業(yè)單位已接收物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等費(fèi)用在企業(yè)成本中列支第十六頁，共五十四頁。3、申請(qǐng)使用維修基金的必要條件：

應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（物權(quán)法第七十六條）第十七頁，共五十四頁。

在具體操作中，三分之二以上業(yè)主同意的規(guī)定確實(shí)比較煩瑣，影響了申請(qǐng)使用維修基金的及時(shí)性；且在屋頂維修等特殊項(xiàng)目中，也出現(xiàn)了因部分低樓層住戶不同意而無法申請(qǐng)使用維修基金的情況。為了簡化手續(xù),《杭州市市區(qū)公有住房售后維修基金管理使用實(shí)施意見》已規(guī)定使用方案在公示期限內(nèi)、提出書面反對(duì)意見的相關(guān)房屋所有權(quán)人不超過三分之一的,視為已經(jīng)相關(guān)房屋所有權(quán)人三分之二以上通過。（公示期限不少于五天）第十八頁，共五十四頁。

在今年修訂《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)，房管部門也就此類問題提出了專門的修改建議。目前條例修訂草案中的表述是：“經(jīng)專有部分面積占相關(guān)總建筑面積2/3以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，可授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在一定額度內(nèi)和一定情形下申請(qǐng)使用物業(yè)維修資金”。如上述條款能夠順利通過，今后類似屋頂維修的情況可在合法授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的前提下，由業(yè)主委員會(huì)在一定額度內(nèi)直接申請(qǐng)。第十九頁，共五十四頁。

4、申請(qǐng)和確認(rèn)的主體

申請(qǐng)的主體是相關(guān)業(yè)主，但具體工作由物業(yè)公司操作。沒有物業(yè)公司的，由街道（社區(qū)）或指定的專業(yè)維修機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

目前,大多數(shù)多元產(chǎn)權(quán)房屋維修項(xiàng)目是由杭州市直管公房經(jīng)營有限公司申請(qǐng)的。聯(lián)系電話:第二十頁，共五十四頁。5、基本程序工程預(yù)算（3）填寫申請(qǐng)表（2）以發(fā)放業(yè)主意見或

的形式征求相關(guān)業(yè)主意見（物業(yè)維修基金不采用公示形式）完成上述工作后，持業(yè)委會(huì)（社區(qū)）蓋章認(rèn)可的維修方案、征求業(yè)主同意的相關(guān)資料以及申請(qǐng)表向物業(yè)維修資金管理中心申請(qǐng)。征詢表公示（1）編制維修方案，主要是第二十一頁，共五十四頁。四、幾點(diǎn)注意事項(xiàng)1、相關(guān)業(yè)主概念（基金不能統(tǒng)籌使用）舉例：、電梯維修

房改房維修基金使用額度在3萬元以內(nèi)，如業(yè)委會(huì)書面申請(qǐng)免審計(jì)（無業(yè)委會(huì)的可由街道或社區(qū)代為申請(qǐng)），可不審計(jì)。2、免審計(jì)問題屋面維修第二十二頁，共五十四頁。4、征求業(yè)主意見時(shí)，采用

意見的，征求意見表應(yīng)附相關(guān)工程預(yù)算明細(xì)；如采用

形式，應(yīng)同時(shí)公示工程預(yù)算明細(xì)。3、驗(yàn)收合格證明上門征求5、采取公示形式，需作公示情況說明，同時(shí)公示情況說明需真實(shí)有效公示第二十三頁，共五十四頁。6、維修基金是專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的，某些改造工程可能涉及自用部位或自用設(shè)施設(shè)備，申請(qǐng)基金時(shí)應(yīng)扣除自用部位或自用設(shè)施設(shè)備的費(fèi)用，如

水管改造不能含室內(nèi)水管、水籠頭等費(fèi)用。電控門維修費(fèi)用不能含室內(nèi)對(duì)講分機(jī)及配鑰匙費(fèi)用，第二十四頁，共五十四頁。8、申請(qǐng)單位與施工單位簽訂的施工承包合同中要求明確約定維修項(xiàng)目的保修期限，該維修項(xiàng)目在保修期內(nèi)不得再次申請(qǐng)使用維修基金。

7、根據(jù)《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十條規(guī)定，共有設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值應(yīng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金。因此在水泵維修、電控門更新、電梯維修等項(xiàng)目申請(qǐng)使用維修資金時(shí)，應(yīng)提供。殘值回收情況說明9、維修費(fèi)用有缺口的，需提供

。書面說明第二十五頁，共五十四頁。五、繳交流程第二十六頁，共五十四頁。六、使用流程第二十七頁，共五十四頁。第二十八頁，共五十四頁。第二十九頁，共五十四頁。第三十頁，共五十四頁。第三十一頁，共五十四頁。第三十二頁，共五十四頁。第三十三頁，共五十四頁。第三十四頁，共五十四頁。第三十五頁，共五十四頁。第三十六頁，共五十四頁。第三十七頁，共五十四頁。第三十八頁，共五十四頁。第三十九頁，共五十四頁。第四十頁，共五十四頁。第四十一頁，共五十四頁。第四十二頁，共五十四頁。第四十三頁，共五十四頁。第四十四頁，共五十四頁。第四十五頁，共五十四頁。第四十六頁，共五十四頁。第四十七頁，共五十四頁。第四十八頁，共五十四頁。第四十九頁，共五十四頁。第五十頁，共五十四頁。政策咨詢表格下載第五十一頁，共五十四頁。物業(yè)維修資金查詢電話物業(yè)維修資金管理中心資金管理科：房改房維修資金查詢電話房改辦業(yè)務(wù)指導(dǎo)處：第五十二頁，共五十四頁。謝謝!第五十三頁，共五十四頁。內(nèi)容總結(jié)維修資金培訓(xùn)班講課內(nèi)容。所有房改房,不論房屋建造年份,都建。物