比期待更精彩——鵬欣地產(chǎn)昆明呈貢聚賢街項目營銷溝通方案項目本體分析PART1鵬欣入滇戰(zhàn)略布局七甸項目呈貢項目產(chǎn)業(yè)投資結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)，鵬欣入滇秉持多元化發(fā)展的風(fēng)格，社會影響及經(jīng)濟貢獻突出2019年9月12日，上海鵬欣地產(chǎn)7億元競得呈貢彩云南路124畝土地。就在同一天，鵬欣地產(chǎn)也以底價競得了陽宗海七甸306畝土地。而早在2018年，云南城投集團和上海鵬欣集團與昆明市簽約，在昆明呈貢馬金鋪開發(fā)云硅小鎮(zhèn)項目。2018年11月，德宏州政府與鵬欣集團就交通基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項目簽訂合作框架協(xié)議。云硅智能科技小鎮(zhèn)德宏投資簽約鵬欣集團產(chǎn)業(yè)布局地產(chǎn)開發(fā)精品住宅商業(yè)地產(chǎn)酒店運營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建筑安裝物業(yè)管理康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)資源投資礦業(yè)新能源貿(mào)易金融農(nóng)業(yè)食品糧食貿(mào)易肉牛產(chǎn)業(yè)乳業(yè)產(chǎn)業(yè)肉羊產(chǎn)業(yè)食品供應(yīng)鏈環(huán)保科技供水業(yè)務(wù)凈水業(yè)務(wù)工程業(yè)務(wù)金融投資鵬欣集團大資管平臺，是鵬欣集團全球化的資本運營管理平臺。上海鵬欣（集團）有限公司創(chuàng)立于1988年，是一家集商業(yè)地產(chǎn)、礦產(chǎn)資源、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、科技環(huán)保、金融投資和文化產(chǎn)業(yè)于一體的民營企業(yè)集團。多年來，在“產(chǎn)業(yè)多元化、產(chǎn)品差異化、布局全球化、資產(chǎn)證券化”的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，穩(wěn)健發(fā)展，不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造了巨大的社會價值。多元化發(fā)展企業(yè)，多產(chǎn)業(yè)互補促進，共生發(fā)展，實力強勁項目產(chǎn)品價值梳理—商業(yè)部分72000㎡商業(yè)自持，鵬欣商業(yè)模式實力運營，呈貢特色生活地標(biāo)鵬欣地產(chǎn)打造的水游城、金游城、星游城等系列商業(yè)城市綜合體，已在全國多個城市布點及開業(yè)運營。入昆首作將自持72000㎡商業(yè)，植入鵬欣特色商業(yè)模式運營，帶給呈貢全新的生活體驗。項目產(chǎn)品價值梳理—酒店部分與悅榕莊酒店深度合作企業(yè)，旗下多個酒店物業(yè)運營，世界前十酒店品牌有望落子呈貢鵬欣地產(chǎn)在全國開發(fā)運營了近十家高星級酒店，包括與新加坡悅榕集團合作的上海鵬欣外灘悅榕莊、天津鵬欣海河悅榕莊；與洲際酒店集團合作經(jīng)營的南京、天津、盤錦HolidayInn；以及南通鵬欣國賓花園酒店、海南博鰲養(yǎng)生度假酒店等。項目產(chǎn)品價值梳理—商辦部分兩家世界五百強總部基地，自持寫字樓部分，實力打造呈貢商務(wù)辦公新地標(biāo)世界五百強企業(yè)辦公場地通用選址標(biāo)準(zhǔn)：地理位置要位于寫字樓聚集區(qū)，交通要便利，基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施；交付標(biāo)準(zhǔn)中要有架空地板，配備后備電源，如項目中有一定規(guī)模的商場，則需設(shè)單獨的寫字樓入口，每平方米最少承重要達到250公斤；層高凈高要達到2.7米以上；租售要求最好是只租不售，對大廈整體的客戶品質(zhì)有一定要求；得房率要達到70%或者更高；空調(diào)為4管制vav系統(tǒng)。項目產(chǎn)品價值梳理—住宅部分借鑒融創(chuàng)“府”系產(chǎn)品特質(zhì)，大面積玻璃幕墻提升建筑質(zhì)感，簡約的建筑線條彰顯大氣融創(chuàng)府系產(chǎn)品的打造，注重的是人與文化和城市自然的融合。融創(chuàng)府系產(chǎn)品從規(guī)劃布局開始，先是整體規(guī)劃的“因地制宜，筑眼成園”，隨后是一個個小空間。融創(chuàng)每一座府系產(chǎn)品必契合這座城市發(fā)展的時代潮流，不論是從產(chǎn)品立面、景觀視野、社區(qū)密度還是歸心服務(wù)，從產(chǎn)品綜合力層面來看，引領(lǐng)未來社會主流趨勢和文化審美。項目物業(yè)服務(wù)價值梳理綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司于1998年10月成立。2016年7月12日，綠城物業(yè)在香港交易所主板正式掛牌上市交易，股票代號為2869。2018年，綠城物業(yè)品牌價值達68.68億元，并多年獲得“中國物業(yè)服務(wù)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)”等殊榮。截至2018年12月，綠城物業(yè)接管、咨詢及代管的合同數(shù)目逾2000個，總合同服務(wù)面積約3.6億平方米。綠城物業(yè)進駐，中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)提供服務(wù)，物業(yè)增值力強項目自身配套價值梳理自帶公園景觀，配置幼兒園，水系景觀貫穿地塊南北綠化用地服務(wù)設(shè)施用地項目規(guī)劃中，分別有獨立地塊可打造配套的綠化景觀公園，公園中水景體系將貫穿地塊南北；另外項目將在中心區(qū)位建設(shè)配套的幼兒園，完善自身配套項目區(qū)位與配套價值梳理呈貢城市中軸區(qū)位，大學(xué)城環(huán)抱，區(qū)域核心商圈，雙地鐵站點出行，全能優(yōu)質(zhì)配套云南大學(xué)云南民族大學(xué)昆明理工大學(xué)云南師范大學(xué)昆明醫(yī)科大學(xué)云南中醫(yī)大學(xué)云南藝術(shù)大學(xué)彩云南路、地鐵1號線七彩云南第壹城滇池明珠萬達廣場涌鑫哈佛中心地鐵聯(lián)大街站地鐵誼康南路站本案商業(yè)配套：實力花千坊、七彩云南第壹城、涌鑫哈佛中心、滇池明珠萬達廣場、本案教育配套：幼兒園：呈貢三幼、雨花毓秀幼兒園、呈貢一幼；小學(xué)：師大附小、云大附小、中華小學(xué)、昆工附小、民大附?。恢袑W(xué)：師大附中，云大附中、昆三中、衡水中學(xué)、云南省外國語學(xué)校；大學(xué)：11余所大學(xué)環(huán)繞，云南師范大學(xué)、云南理工大學(xué)、云南民族大學(xué)、云南廣播電視大學(xué)、云南藝術(shù)學(xué)院、云南大學(xué)、云南醫(yī)科大學(xué)等；酒店配套：皇冠假日酒店、南亞風(fēng)情園豪生大酒店、君廷國際酒店；市政配套：昆明市政府、呈貢區(qū)政府、春融公園、中央公園；醫(yī)療配套：昆明市中醫(yī)院、昆明醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院、省廣電中心醫(yī)院、云大醫(yī)院、昆明市婦幼保健院；交通配套：地鐵1號線聯(lián)大街站或誼康南路站；緊鄰雨花公交樞紐站，18條公交線路通達全城。項目本體分析小結(jié)已在云南多點布局，行動低調(diào)，無品牌知名度多元化發(fā)展企業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能為項目營銷助力呈貢又一城市綜合體，商業(yè)自持更有利于運營多個五星級酒店已投入運營，世界前十酒店有望落地世界500強云南總部基地，呈貢商務(wù)地標(biāo)大面積玻璃幕墻立面，高端產(chǎn)品品質(zhì)彰顯全國百強綠城物業(yè)進駐自配公園、幼兒園，社區(qū)配套品質(zhì)較高全維度、高品質(zhì)生活配套，確保未來居住無優(yōu)企業(yè)品牌需落地，知名度有待提升；項目綜合核心價值已具備，細節(jié)有待夯實；綜合體特質(zhì)即是優(yōu)勢也面臨同質(zhì)化競爭，差異特色有待提煉。市場分析PART2全國政策環(huán)境分析資料來源：

同策研究院整理穩(wěn)地價的目的還是維持財政收入，穩(wěn)定經(jīng)濟增長一二線城市“穩(wěn)地價”的核心是避免土地價格過快上漲、推升房價三四線城市“穩(wěn)地價”的核心是避免土地價格下跌、引發(fā)房價下跌穩(wěn)地價穩(wěn)房價一二線城市穩(wěn)定房價，避免樓市房價過快上漲三四線城市穩(wěn)定房價，避免樓市房價過快下跌引發(fā)拋售預(yù)期穩(wěn)定樓市既不會大漲、也不會大跌的預(yù)期避免預(yù)期改變引發(fā)的市場劇烈波動、造成宏觀經(jīng)濟波動穩(wěn)當(dāng)前政策調(diào)控的核心是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，既不允許大漲、也不允許大跌，同時在市場下行周期要穩(wěn)步小幅調(diào)整，避免因為市場快速下行造成樓市周期出現(xiàn)劇烈波動，進而影響宏觀經(jīng)濟波動。全國政策環(huán)境分析2018年以來，限購范圍不夠擴大、力度不斷加強，約30城陸續(xù)出臺限購限價限簽等政策，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)未發(fā)生根本變化。嚴厲的政策環(huán)境遏制了商品住宅市場的上行空間。資料來源：

同策研究院整理全國市場定性判研3季度加速跑量，4季度市場進一步下行。2019下半年，在以穩(wěn)定為主的政策基調(diào)下，面臨市場需求動力不足，3季度或?qū)⒓铀偻票P節(jié)奏，4季度房企為沖業(yè)績將進一步打折促銷跑量。資料來源：

同策研究院整理全國市場定性判研從一線城市住宅成交量周期來看，周期長度約為22個月。2019年2季度-2019年3季度為一線城市最佳營銷時點，而2020年5月后市場成交將進入實質(zhì)性下降周期。資料來源：

同策研究院整理全國市場定性判研從強二線城市住宅成交量周期來看，周期長度約為24個月。2019年3季度-2020年1季度為強二線城市最佳營銷時點，而2020年3季度后市場成交將進入實質(zhì)性下降周期。資料來源：

同策研究院整理全國市場定性判研從普通二線城市住宅成交量周期來看，周期長度約為24個月。2019年3季度-2020年1季度為普通二線城市最佳營銷時點，而2020年3季度后市場成交將進入實質(zhì)性下降周期。資料來源：

同策研究院整理昆明市場政策為穩(wěn)定市場整體走勢，目前昆明正在執(zhí)行“四限”政策，限購精準(zhǔn)打擊省外投機者，限價抑制房價快速上漲，與其他熱點城市相比，政策環(huán)境較為寬松。政策：擴大限售區(qū)域，限售年限從2年增至3年；解讀：應(yīng)對國家政策對原來政策調(diào)控力度加強，拿到房產(chǎn)證后3年銷售，從現(xiàn)在昆明期房情況來看意味著現(xiàn)在買房約7年后才能再次銷售。政策：新申辦預(yù)售證房源和2017年1月1日后取證未售房源，接受價格管理。6個月內(nèi)，每月實際銷售價格不得高于同項目、同品質(zhì)、同類型最近一個月網(wǎng)簽均價；解讀：抑制新建住宅價格快速上漲。政策：對昆明主城五區(qū)，非省內(nèi)戶籍人士，已擁有一套住宅限購；解讀：與其他熱點城市相比，相對寬松，精準(zhǔn)打擊省外投資者。政策：政府對每個預(yù)售項目進行限簽，合同價超過該樓盤限簽價價，不允許備案；解讀：暗箱操作抑制房價，對房企回款速度造成不利。限售限價限購限簽昆明市場政策限售對主城二環(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)及船房河、廣福路、彩云路及鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，購買的新建商品住宅需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿三年方可上市交易；完善差別化信貸政策嚴格落實差別化信貸政策，配合做好昆明市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策；目前各大銀行首套房上浮利率10%，二套房上浮20%；調(diào)整住房公積金政策單職工貸款最高額度由40萬降低至30萬，雙職工貸款額度最高由80萬降至50萬；首次使用公積金貸款最低為20%，對再次使用公積金貸款最低為50%且利率上浮10%；2018年3月，出臺昆政辦[2018]23號公告，明確主城區(qū)、呈貢區(qū)及南市區(qū)部分區(qū)域限售，取得不動產(chǎn)證3年可上市交易。昆明市場政策為推進本地及外地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，2017年，昆明市政府發(fā)布《昆明市推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶方案》。呈貢購買商住房、公寓也可以落戶，為本項目帶來利好。二級分類三級分類序號具體指標(biāo)指標(biāo)值政策及開發(fā)環(huán)境7要素（一）預(yù)售條件1預(yù)售條件工程形象進度七層（含七層）以下，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上已完成地面七層以上結(jié)構(gòu)工程；資金要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上2拿地到開盤時間平均開盤時間6-12個月（該數(shù)據(jù)以品牌開發(fā)商為主）（二）灰空間3建筑規(guī)劃技術(shù)規(guī)定多層、高層住宅層高≤3.6米；躍層住宅中空部分面積面積≤30平方米且≤建筑面積的30%；辦公層高≤4.5米；商業(yè)層高≤5.4米層高超出≥1.5米，計容建筑面積按實際建筑面積增加1倍計算；超出高度不足<1.5米，計容建筑面積按該層實際建筑面積增加0.5倍計算地下室與半地下室的建筑面積不計入容積率住宅車位配置：每100㎡地上建筑面積配備一個機動車位，一個非機動車位4灰空間形式及比例昆明對灰空間形式及比例無明確政策要求，主要項目灰空間形式一般包括陽臺、凸窗、空調(diào)板、儲藏室、入戶花園等，灰空間比例一般在8-15%（三）限購、限價、限貸、限售5限購無限貸二套房首付45%，三套房停貸，認貸不認房，已還清貸款視為首次購房限價無限售呈貢區(qū)域、二環(huán)內(nèi)以及廣福路以南等區(qū)域取得房產(chǎn)證3年后方可再次出售（四）落戶政策6落戶政策主城4區(qū)落戶政策：主城4區(qū)購買商品住宅的，申請人在昆明繳納養(yǎng)老保險的；在主城4區(qū)租賃合法住所并繳納養(yǎng)老保險滿3年的；暫未取得不動產(chǎn)證的可以憑借購房合同；在主城4區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)，且繳納養(yǎng)老保險和辦理居住證滿3年；呈貢區(qū)落戶政策：在呈貢區(qū)購買商品住宅（含公寓、商住房）；在呈貢區(qū)租賃合法住所并繳納養(yǎng)老保險滿1年的；在呈貢區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)并繳納養(yǎng)老保險滿1年；（五）其他7精裝修規(guī)定無銷售方法極少數(shù)樓盤采取首付分期的方式銷售昆明住宅市場近2年昆明商品住宅市場量價齊升，2018年成交總量刷新至歷史最高水平。2018年7月限購政策出臺后，房價走出一波震蕩平穩(wěn)走勢。隨著居民杠桿率不斷攀升，在大市場下行環(huán)境背景下，2020年下半年將出現(xiàn)下行。2014-2019昆明商品住宅年度供求走勢2017-2019昆明商品住宅月度供求走勢快速攀升震蕩平穩(wěn)限購出臺數(shù)據(jù)來源：同策咨詢昆明住宅市場數(shù)據(jù)來源：同策咨詢住宅市場存量515萬㎡，受去年四季度供給增加，存量同比下降1%，其中活躍庫存330萬㎡，去化周期僅4個月。呈貢住宅市場近12個月呈貢區(qū)商品住宅供求量價走勢近12個月昆明各區(qū)域商品住宅供求量價走勢近12個月，呈貢商品住宅價格保持平穩(wěn)上升走勢，供求平穩(wěn)。市場容量在全市保持在第二梯隊，需求持續(xù)釋放。目前呈貢87.7萬㎡存量，去化周期5個月，房價存在上漲動力。數(shù)據(jù)來源：同策咨詢昆明公寓市場2019年8月昆明市公寓整體成交均價為9816元/㎡，同比上行7%，環(huán)比上行1.4%；截止2019年8月底，昆明公寓存量72萬方，按照上半年月均去化8.4萬方，需8.6個月消化；供銷量最高的是西市區(qū)域，成交價均價最高的為市中心，為13772元/㎡，其次為呈貢區(qū)，成交均價8455元/㎡；呈貢成交均價為8455元/㎡2019年昆明公寓市場供應(yīng)量激增，成交價格下跌，供銷量主要位于呈貢區(qū)呈貢公寓市場2019年8月呈貢公寓新增8.9萬方，同比增長169%，環(huán)比增長98%；2019年8月公寓成交均價8455元/㎡，同比增長0.4%，環(huán)比下行8.8%，2019年上半年公寓價格呈平穩(wěn)趨勢；截止2019年8月底，呈貢公寓庫存30.47萬方，按照上半年月均去化2.6萬方，需11.7個月消化；2019年呈貢區(qū)公寓供應(yīng)持續(xù)走高，庫存量較高，成交價格觸底，月均銷售2.6萬平數(shù)據(jù)來源：同策咨詢呈貢公寓市場數(shù)據(jù)來源：同策咨詢

8月呈貢平層公寓新增3.1萬平，成交均價8072元/㎡；呈貢loft公寓4月集中供應(yīng)8.8萬方，8月新增供應(yīng)3.1萬方，成交面積1.6萬方，成交均價為8948元/㎡；截止2019年8月，呈貢平層公寓庫存13.83萬方，去化時間需9個月；loft公寓庫存18.5萬方，去化時間需10.9個月

LOFT公寓為市場熱點產(chǎn)品，去化較快，庫存較低、平層新增供應(yīng)量較大，價格穩(wěn)定整體市場分析小結(jié)2019年土地成交平均溢價率超過去年同期，各房企依然看多昆明市場，呈貢土地成交集中在大漁、雨花和吳家營片區(qū)；01全國政策宏觀背景下，中央調(diào)控原則是“不允許大漲、也不允許大跌”，昆明房價同比漲幅處于前位，政策調(diào)控加碼的概率依然較高；02昆明調(diào)控政策對外地戶籍人限購一套，無其他前提條件，政策環(huán)境相對寬松。呈貢公寓目前可落戶，對吸引外地人才具有一定利好；03目前整體及呈貢市場處于價平量穩(wěn)階段，存量少，去化周期短，價格依然有較大的上漲動力；但區(qū)域公寓市場存量巨大，銷售去化壓力較大04調(diào)控政策相對寬松，但依然有加碼可能。目前樓市量平價穩(wěn)，價格上漲動力較強。但隨著購房杠桿率不斷攀升，2020年下半年或?qū)⒊霈F(xiàn)量縮價平?？偨Y(jié)：區(qū)域主要住宅項目分布地塊周邊3公里范圍內(nèi)有2個核心競品，5公里范圍覆蓋呈貢新城整個區(qū)域，多個項目在售。未來3個項目將入市，高層價格1.1-1.6萬元/㎡，洋房1.3-1.6萬元/㎡，競爭激烈。項目占地面積（萬㎡）FAR建筑面積（萬㎡）產(chǎn)品類型面積段裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）價格（元/㎡）中通世紀(jì)廣場11.285.9950高層89-155㎡毛坯精裝20001.3-1.5萬招商翰林大觀2期3.23.9912高層77-124㎡毛坯1.17萬浩創(chuàng)酌悅10.232.9943高層99-142㎡10001.1萬綠地滇池國際健康城306.671.66291高層98-139㎡15001.1-1.2萬洋房90-110㎡20001.3-1.6萬別墅115-155㎡毛坯2.3萬泛亞城邦5.672.7714洋房70-143㎡毛坯1.1萬呈貢吾悅廣場15.93.9463高層80-210㎡毛坯1.3萬綠地東海岸47.733.1220高層100-140㎡毛坯1.1萬中鐵建山語桃園41.91.2653洋房116-200㎡毛坯預(yù)計1.4萬別墅165-190㎡總價500-700萬光明璟宸苑10.873.538高層73-124㎡----金茂國際新城41.91.4260高層70-124㎡毛坯9800-12000洋房89-140㎡--別墅130㎡--錦藝昆明之光10.794.6250高層90-140㎡----招商翰林大觀浩創(chuàng)酌悅綠地健康城呈貢吾悅廣場綠地東海岸中鐵山語桃園金茂國際新城光明璟宸苑泛亞城邦在售待售中通世紀(jì)廣場錦藝昆明之光3km5km招商翰林大觀招商翰林大觀位于景明南路和雨花路交匯處，地處昆明呈貢雨花片區(qū)、大學(xué)城的核心位置。整體定位是國際人文藝術(shù)大城，城市文化綜合體，項目涵蓋全南向板式住宅、藝術(shù)生態(tài)商業(yè)、星級酒店、精品公寓等復(fù)合業(yè)態(tài)，集居住、購物、休閑、娛樂、藝術(shù)、體驗于一體，融入更多時尚國際化元素打造的一個開放、交融、健康、前沿的現(xiàn)代化國際人文社區(qū)，是區(qū)域內(nèi)航母級標(biāo)桿大盤。項目分兩期開發(fā)項目名稱招商翰林大觀項目位置雨花路與景明南路交叉口南側(cè)總占地面積51畝總建筑面積25.6萬㎡容積率5.6綠化率10%總戶數(shù)住宅670套，公寓2352戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯面積段77-123㎡層數(shù)22-33層高3.1m、4.5m均價10500元/㎡梯戶比2T4、2T6車位1667招商翰林大觀——核心賣點本案昆明醫(yī)科大學(xué)昆明醫(yī)科大學(xué)東苑云南中醫(yī)學(xué)院云南藝術(shù)學(xué)院云南大學(xué)云南呈貢新區(qū)第五小學(xué)下莊小學(xué)云南民族干部學(xué)院云南民族大學(xué)呈貢校區(qū)3km昆明醫(yī)科大學(xué)校醫(yī)院云南中醫(yī)學(xué)院校醫(yī)院呈貢杏林康醫(yī)院聚賢商業(yè)廣場新天地商業(yè)步行街雨花廣場商業(yè)街大漁公園市政設(shè)施商業(yè)配套醫(yī)療配套教育配套仕林街A2地塊總平圖29F，2T677-124㎡32F，2T677-124㎡32F，2T677-124㎡33F，2T4110-140㎡22FLOFT公寓22FLOFT公寓30F平層公寓22FLOFT公寓品牌：招商局集團是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，經(jīng)營總部設(shè)于香港，亦被列為香港四大中資企業(yè)之一。區(qū)位價值：現(xiàn)代新昆明的行政文化教育中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、未來交通樞紐中心大盤規(guī)劃全配套：百畝大盤，雨花片區(qū)內(nèi)唯一大型綜合體片區(qū)配套：地處大學(xué)城核心區(qū)域，周邊醫(yī)療、商圈、學(xué)校配套完善核心價值輸出：百年招商央企，百畝學(xué)府大盤招商翰林大觀——量價走勢面積段房型總套數(shù)占比成交套數(shù)去化率均價套均總價77㎡2R12013%120100%940973105㎡3R12113%121100%10244103110㎡3R18920%18397%10463117116㎡3R11712%10086%9954115125㎡3R606%60100%10067125131㎡4R546%5398%9463124142㎡4R16918%7544%9422135151㎡4R647%5992%10180154168㎡4R667%5786%10091170總計960100%82886%----整體來看，T4與T6產(chǎn)品價差6%，后期2T6的142㎡產(chǎn)品顯現(xiàn)成交疲態(tài)，備案去化率僅44%招商翰林大觀——客戶分析居住區(qū)域：客戶主要來源于呈貢區(qū)地緣客戶，占比41%，其次為官渡區(qū)，占比20%置業(yè)次數(shù)：首次剛需客戶為主要客群，占比47%，其次為二次置業(yè)客戶年齡：主要以中青年客戶為主，其中31-35歲占比31%，26-30歲占比22%客戶職業(yè)：主要是以私營企業(yè)為主，占比31，其次為教育行業(yè)，占比21%家庭結(jié)構(gòu)：三口之家客戶為主要客群，占比41%，其次為四口之家大學(xué)城工作人員的中青年客群，首次置業(yè)為主中鐵山語桃源中國鐵建山語桃源是中國鐵建地產(chǎn)攜手華僑城集團，聯(lián)袂傾情打造的都市低密封面之作，全為洋房、合院產(chǎn)品，物業(yè)形態(tài)純碎，屬于中鐵建高端語系作品，項目總占地面積約630畝，位于呈貢吳家營片區(qū)，緊鄰昆明市級行政中心、呈貢中央公園、昆明高鐵南站；15分鐘即可直達區(qū)內(nèi)三大商圈。項目名稱中鐵山語桃源項目位置錦繡大街與清和路交界處總占地面積630畝總建筑面積29.8萬㎡容積率1.1綠化率40%總戶數(shù)一期：1426戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯面積段洋房：116-203㎡合院：169-190㎡層數(shù)8F層高——均價9400梯戶比1T2車位比1:1.4中鐵山語桃源——核心價值點面積段為116-203㎡洋房，主要功能間均是南向，都采用大面寬觀景陽臺，雙陽臺的設(shè)計理念，尺度空間感做到最優(yōu)。品牌：中鐵建巫家壩西派國樾標(biāo)桿項目背書；區(qū)位：呈貢吳家營板塊，臨近市政中心和呈貢經(jīng)濟中心；交通：擁有1號線，在建4號線、高鐵南站軌道交通配套；產(chǎn)品：全盤均為8層洋房和合院，產(chǎn)品純碎，由業(yè)內(nèi)頂尖大師設(shè)計，品質(zhì)好；景觀：內(nèi)部擁有四大生態(tài)資源主題公園，毗鄰呈貢中央公園，地處山地資源環(huán)境；項目核心價值輸出：山地資源+高品質(zhì)產(chǎn)品+墅居院落中鐵山語桃源——客戶分析居住區(qū)域：客戶主要來源于呈貢區(qū)地緣客戶，占比25%，其次為螺螄灣置業(yè)次數(shù)：改善客戶為主要客群客戶年齡：主要以中年客戶為主，其中36-40歲占比31%，41-45歲占比31%客戶職業(yè)：主要是以私營企業(yè)為主，占比21%，其次為公務(wù)員，占比14%家庭結(jié)構(gòu)：四口之家客戶為主要客群，占比48%，其次為三口之家項目產(chǎn)品定位高端，以呈貢新城再改多改客戶為主金茂國際新城中國金茂，世界500強央企中化集團旗下房產(chǎn)企業(yè)。該項目是繼巫家壩金茂廣場后，昆明第二子，屬于呈貢吳家營板塊。項目規(guī)劃打造瞰景高層、闊景洋房、寬庭合院三大居住業(yè)態(tài)，全面升級呈貢居住模式。項目景觀融入云南風(fēng)情——植物、動物、梯田、陽光、多彩等，將城市靈魂注入園林設(shè)計，打造主題式奢華園林，花樹迎賓大道、花海公園……筑就極致私屬園林。高層洋房合院洋房合院商墅商墅項目名稱金茂國際新城項目位置昆明呈貢新城市政府公園旁總占地面積628.5畝總建筑面積87.25萬㎡容積率1.42綠化率40%總戶數(shù)2788戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯面積段高層：70-125㎡洋房：90-142㎡合院：100-180㎡層數(shù)高層28-32，洋房除11棟為7層，其余為8層，合院地上3層層高——均價高層：11500元/㎡洋房：12500元/㎡合院：25000元/㎡梯戶比高層2T4，洋房1T2車位2884金茂國際新城——核心賣點品牌：中國金茂是中化集團全資子公司，位居世界500強第98位；區(qū)位：呈貢吳家營板塊，臨近市政中心和呈貢經(jīng)濟中心；交通：擁有1號線，在建4號線、高鐵南站軌道交通配套；產(chǎn)品：全盤有高層、洋房、合院，物業(yè)形態(tài)豐富；環(huán)境：四大谷地公園嵌入式環(huán)抱，借地勢高差，豐富植被，營造四級變幻、山谷花海的浪漫氛圍核心價值輸出：世界百強品牌，四大原生態(tài)谷地公園金茂國際新城——客戶分析居住區(qū)域：客戶主要來源于呈貢區(qū)地緣客戶，占比43%，其次為世紀(jì)城，占比10%置業(yè)次數(shù)：改善客戶為主要客群，占比38%，其次為首次置業(yè)客戶年齡：主要以中青年客戶為主，其中36-40歲占比31%，41-45歲占比25%客戶職業(yè)：主要是以公司普通員工為主，占比36%，其次為事業(yè)單位，占比19%家庭結(jié)構(gòu)：三口之家客戶為主要客群，占比55%，其次為四口之家改善地緣性型較強，公司職員占比校高新城吾悅廣場項目緊鄰春融公園,規(guī)劃有一個15萬方的集中式商業(yè)，1棟公寓，20棟高層住宅，高層住宅以2T6、和2T4設(shè)計為主，其中樓王位置設(shè)計了1T2戶的大平層產(chǎn)品,為新城控股旗下最高端的城市綜合體項目，定位高端，主打國際精品，行政核心區(qū)域，道路交通便捷。項目名稱新城吾悅廣場項目位置昆明市呈貢區(qū)彩云中路與祥和街交匯處總占地面積238畝總建筑面積86萬㎡容積率4綠化率25%總戶數(shù)3259戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯面積段90-210㎡層數(shù)19F、33F、20F層高——均價高層：13000元/㎡

商業(yè)22000元/㎡梯戶比2T4、2T6車位比1:1.15新城吾悅廣場——核心賣點品牌：新城吾悅廣場已布局全國57個重點城市締造70座新城吾悅廣場，全國累計開業(yè)23座，2020年預(yù)計全國開業(yè)及在建項目將達到120余座；商業(yè)：12萬方自持商業(yè)，3萬方商業(yè)街，項目緊鄰信銀河廣場、上海東盟大廈、花千坊、七彩云南第壹城等成熟商圈區(qū)位：呈貢經(jīng)濟中心，政治中心；交通：城市一級主干道旁，地鐵口；核心價值輸出：新城吾悅廣場遍布全國，超強商業(yè)運營新城吾悅廣場——量價走勢2018年9月27日首開754套，當(dāng)天認購698套，去化率93%，開盤均價1.3萬元/㎡。截至目前月均去化251套，是區(qū)域溢價最高，去化最快項目。面積段房型總套數(shù)占比成交套數(shù)去化率均價（元/㎡）套均總價（萬元）80-90㎡2R1244%124100%1213910290-100㎡3R2959%28195%12358119100-110㎡3R993%9798%12587129110-120㎡3R70922%64391%12261142120-130㎡3R81625%75192%12274152130-140㎡4R1966%19197%12526174140-150㎡4R68421%62391%12408177190-200㎡4R1525%75%12739243200-210㎡4R1525%3926%12901279總計--3227100%276286%----新城吾悅廣場——客群分析居住區(qū)域：客戶主要來源于呈貢區(qū)地緣客戶，占比44%，其次為中心區(qū)，占比24%置業(yè)次數(shù)：剛需客戶為主要客群，占比49%，其次為二次置業(yè)，占比36%客戶年齡：主要以中青年客戶為主，其中31-35歲占比32%，36-40歲占比26%客戶職業(yè)：主要是以個體戶為主，占比24%，其次為公務(wù)員，占比17%家庭結(jié)構(gòu)：三口之家客戶為主要客群，占比56%，其次為四口之家剛需地緣性型主導(dǎo)，市中心投資首改其次住宅競品小結(jié)品牌：主要在售住宅項目均以品牌作為營銷重點輸出備書，對比而言，鵬欣在昆明市場的品牌知名度不高，相對處于弱勢；核心價值：主要在售住宅主要以景觀資源或自有產(chǎn)品體系賦能，核心價值相對當(dāng)一，本案的綜合體屬性是最好的差異點；區(qū)域內(nèi)去化速度較快的項目，均通過商業(yè)加持，作為配套的支撐，加快了銷售去化速度，新城吾悅屬于典型。因此本案商業(yè)將對住宅及公寓的去化有較強的支撐。最有效的價值點：品牌+商業(yè)+基礎(chǔ)配套住宅客戶預(yù)判目前呈貢市場住宅客戶以自主為主，部分投資客戶投資需求自住需求目標(biāo)客群預(yù)判租客及購買客：呈貢新城個體戶創(chuàng)業(yè)型企業(yè)地鐵一號線沿線上班族關(guān)注投資回報率關(guān)注出租前景自住客：認可整體區(qū)域價值對居住舒適度有一定要求不愿承受最高額度總價關(guān)注整體居住氛圍關(guān)注總價住宅客戶樣本呈貢新城客戶為主要置業(yè)客戶，占比45%地州對住宅置業(yè)熱情不減，占比15%省外客戶對呈貢區(qū)域發(fā)展逐漸認可，占比10%居住區(qū)域住宅客戶樣本個體戶為主導(dǎo)其次為呈貢新城的企事業(yè)單位行業(yè)分析住宅客戶預(yù)判核心客群補充客群重要客群呈貢新城地緣性客戶個體戶、企事業(yè)單位、教育其他區(qū)域客戶外省及呈貢外沿客群，個體戶、私營企業(yè)等地州客戶看中項目品牌、未來升值空間等投資兼自主客群區(qū)域主要公寓項目分布周邊在售公寓產(chǎn)品項目較多，集中在彩云南路，主力面積集中在30-50㎡，價格集中在7000-9000元/㎡。后續(xù)2—3年內(nèi)，預(yù)計將新增供應(yīng)近100萬平米。項目公寓總建面（萬㎡）銷售狀態(tài)面積段裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）價格（元/㎡）涌鑫哈佛中心36.03在售30-50㎡精裝1200平層9800LOFT12000孔雀鎮(zhèn)43.8在售32-78㎡毛坯平層7800LOFT8800藍光天驕城7.96在售43-105㎡毛坯精裝120010500七彩云南第壹城--尾盤48-70㎡毛坯9500遠洋新干線21.6在售32-38㎡毛坯精裝1500毛坯7500精裝8300滇池明珠·萬達廣場12.43認籌33-82㎡毛坯——呈貢吾悅廣場4.09在售40-65㎡毛坯LOFT10000綠地東海岸17.7認籌30-50㎡毛坯精裝1800平層8000康美健康城43.84未售錦藝華都20未售------花都時區(qū)6.8未售------中通世紀(jì)廣場4.03未售------招商翰林大觀20.76未售------招商翰林大觀建投滇show綠地東海岸涌鑫哈佛中心在售待售滇池明珠萬達廣場康美健康城3km5km綠地健康城藍光天嬌城七彩云南第壹城呈貢吾悅廣場融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)遠洋新干線花都時區(qū)錦藝華都涌鑫哈佛中心項目位于本地塊東側(cè)，春融東路云南廣播電視臺對面，彩云南路一路之隔，項目占地350萬方，總建面約110萬㎡，是集酒店、公寓、國際游客服務(wù)中心、商業(yè)、影視傳媒文化博覽中心等業(yè)態(tài)組成的大型復(fù)合型商業(yè)綜合體，整體定位高鐵核心文旅城市綜合體。項目名稱涌鑫哈佛中心項目位置彩云南路與聚賢街交匯處總占地面積145.6畝總建筑面積83.92萬㎡容積率6綠化率13.80%總戶數(shù)6300戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/精裝面積段22-48層數(shù)34層高3.1m、4.5m面寬3.4-6m梯戶比3T23、7T36電梯品牌奧迪斯渠道房聯(lián)寶，新亞，尊園，房小二政策后傭2-3萬涌鑫哈佛中心彩云南路聯(lián)大街涌鑫哈佛中心——核心賣點價值點一：泛亞高鐵第一站，緊鄰大學(xué)城，11所高校環(huán)繞，毗鄰市委市政府。價值點二：雙地鐵，靠近地鐵1號線和4號線，緊鄰泛亞高鐵，交通便利，周邊人流量密集穩(wěn)定。價值點三：公寓可落戶，免費托管15年，年返租8%，高額回報率。價值點四：非品牌開發(fā)商，自身配套14.7萬方的商業(yè)，首創(chuàng)鋪鋪臨街的情景購物模式。高端一線大牌入駐（古馳、普拉達、BOSS、阿瑪尼）昆明南火車站白龍?zhí)堵?lián)大街駝峰街春融街昆明市中醫(yī)院昆明市政府誼康南路昆明醫(yī)科大學(xué)宜和路云南師范大學(xué)昆明理工大學(xué)新天地廣場商業(yè)街七彩云南第壹城民大附小師大附小師大附中昆三中核心價值輸出：大學(xué)城核心，雙地鐵，高端商業(yè)配套涌鑫哈佛中心——量價走勢情況LOFT共368套，2018年10月20日當(dāng)天推出253套，認購31套，去化率12%，均價12324元/㎡，截止目前已全部售罄。平層產(chǎn)品2018年8月新增共1296套，持續(xù)順銷。2018年8月已取得21#和25#號樓預(yù)售證，新增供應(yīng)666套，目前永鑫哈佛中心loft產(chǎn)品價格持續(xù)走低，去化相對平穩(wěn)，平層價格走高，去化相對較低。LOFT產(chǎn)品成交備案走勢近12個月平層產(chǎn)品成交備案走勢永鑫哈佛中心loft產(chǎn)品價格持續(xù)走低，去化相對平穩(wěn)，平層價格走高，去化相對較低。涌鑫哈佛中心——客戶分析來訪客戶主要呈貢新區(qū)地緣性客戶為主占比達48%，其次為省外投資客戶占比達19%。來訪客戶主要聚集在36-40歲占比達34%、其次是41-45歲和31-35歲。來訪客戶的職業(yè)為教師的客戶占比較大達25%、其次是私營業(yè)主占比達20%。來訪客戶的家庭結(jié)構(gòu)主要以三口之家為主占比達37%，其次是四口之家占比達30%。呈貢區(qū)域地緣客戶為主，教師及私營業(yè)主為主，中年客群為主，投資為主萬達廣場項目位于本案北側(cè)，整體定位TOD城市綜合體，萬達進行商業(yè)管理植入。公寓目前順銷中，產(chǎn)品包含平層和LOFT兩種產(chǎn)品，戶型面積28-82㎡，毛坯交付，價格8500-9000元/㎡。2314一期住宅已售罄5三期超高層寫字樓6項目名稱滇池明珠萬達廣場項目位置昆明市政府對面地鐵一號線駝峰街站口總占地面積108畝總建筑面積45萬㎡容積率4.5綠地率21.00%總戶數(shù)2391戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯面積段28-82層數(shù)18-29層高3.3/4.5面寬3.8-5.6梯戶比5T18、5T20/5T24/9T28電梯品牌——棟號類別產(chǎn)品面積總層數(shù)梯戶比套數(shù)銷售狀態(tài)1棟寫字樓——————————2棟LOFT33-72㎡205T20390已售3棟LOFT42-73㎡205T20390待售4棟LOFT28-71㎡185T24432待售5棟平層32-82㎡255T18450待售6棟LOFT47-68㎡299T28729待售合計————2391——萬達廣場——核心賣點價值點一：位于呈貢新城核心地段，地鐵上蓋物業(yè)，地鐵一號線駝峰街站口位于項目下方，交通便利。價值點二：項目地塊位于呈貢核心區(qū)域，十余條公交線路可到達項目，項目萬達廣場地下商業(yè)與地鐵1號駝峰街站無縫連接。價值點三：品牌開發(fā)商，項目自身配套萬達廣場，總規(guī)模約10萬方，預(yù)計2020年下半年建成開業(yè)，萬達廣場配備有大型購物中心、生活超市、主題餐飲、兒童街區(qū)、萬達影城、休閑娛樂等豐富配套業(yè)態(tài)。核心價值輸出：呈貢核心，地鐵上蓋，萬達商業(yè)品牌萬達廣場——客戶分析來訪客戶主要呈貢新區(qū)地緣性客戶為主占比達45%，其次為省外投資客戶占比達34%。來訪客戶主要聚集在36-40歲占比達32%、其次是41-45歲此年齡段客戶經(jīng)濟實力較強。來訪客戶的職業(yè)為私營業(yè)主的客戶占比較大達28%、其次是事業(yè)單位占比達20%。來訪客戶置業(yè)目的主要以三口之家為主占比達36%，其次是四口之家為主辦占比達28%。呈貢區(qū)域地緣客戶為主，省外投資客其次，教師及私營業(yè)主為主，中年客群為主七彩云南第壹城項目位于呈貢新城吳家營核心區(qū)域，是區(qū)域近年開發(fā)的大型城市綜合體項目，目前購物中心已運營，并形成區(qū)域核心商圈。剩余100套平層公寓在售，時點報價9000元/㎡。項目名稱七彩云南第壹城項目位置彩云南路與朝云街交匯處總占地面積700畝總建筑面積181萬㎡容積率4.13綠化率40.00%總戶數(shù)828裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/精裝（1500元/㎡）面積段48-70層數(shù)41F層高3面寬3.95-4.98梯戶比5T12均價9000元/㎡一期住宅（售罄）二期住宅（售罄）31#三期住宅（僅31#在售，其余均已售罄）166天階少量商鋪在售摩登匯少量商鋪在售公寓A#公寓B#自持商業(yè)七彩云南第壹城2.5km彩云南路七彩云南第壹城——核心賣點價值點一：項目呈貢新城吳家營核心區(qū)域，距大學(xué)城約6公里。一號線直接接入地下商業(yè)，具有的商業(yè)區(qū)位。價值點二：諾仕達具有雄厚實力的本土開發(fā)商，擁有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)了春城財富·新南亞、古滇名城、古滇未來城等地產(chǎn)項目。價值點三：項目自身包含13萬㎡商業(yè)體以及七彩云南第壹城時代廣場、周邊昆明呈貢吾悅廣場、銀河置信廣場等商業(yè)核心價值輸出：呈貢核心，諾仕達品牌及商業(yè)運營能力七彩云南第壹城——量價走勢項目于3月取證銷售，首開72套，認購32套，去化率44%，當(dāng)天均價1.18萬/㎡。產(chǎn)品銷售模式：32層以上為酒店托管產(chǎn)品，托管12年，客戶承擔(dān)2100元/㎡的裝修費，固定收益2800元/月；32層以下，可自用或斯維登酒店托管，托管年限1-3年，收益按照入住率3/7分成。七彩云南第壹城公寓成交備案走勢5月開始以價換量，引入酒店托管，銷售速度提升，經(jīng)調(diào)研，目前已認購約728套房源，月均去化146套。七彩云南第壹城——客戶分析來訪客戶主要呈貢新區(qū)地緣性客戶為主占比達30%，其次為省外投資客戶占比達25%。來訪客戶主要聚集在36-40歲占比達36%、其次是41-45歲占比達20%。來訪客戶的職業(yè)為個體經(jīng)營的客戶占比較大達32%、其次是私營業(yè)主占比達20%。來訪客戶置業(yè)目的主要以三口之家為主占比達31%，其次是四口之家為主辦占比達27%。呈貢區(qū)域地緣客戶為主，省外投資客其次，個體戶及私營業(yè)主為主，中年客群為主呈貢吾悅廣場項目位于呈貢新區(qū)核心位置，緊鄰市政府與春融公園，具有較好的景觀資源。目前在售高層產(chǎn)品97-217㎡，時點報價1.3萬元/㎡，是呈貢區(qū)域銷售單價最高的項目。占地面積238畝總建筑面積86萬㎡容積率3.94建筑密度25%綠地率25%產(chǎn)品高層、公寓裝修情況毛坯產(chǎn)品面積高層85-217㎡開盤時間2018年9月價格1.3萬/㎡呈貢吾悅廣場總占地238畝，分A1、A2兩個地塊開發(fā)A1地塊占地面積123畝，規(guī)劃6棟住宅（13萬方，1131戶），15萬方商業(yè)（12萬方自持+3萬方商業(yè)街）及1棟LOFT公寓（3.9萬方）；A2地塊占地面積115畝，規(guī)劃14棟住宅（28.83萬方，共2096戶）、商業(yè)（0.7萬方）及1棟18班國際雙語幼兒園；項目均為高層住宅，分別為2T4、2T6、1T2設(shè)計，面積段為85㎡二房、97-127㎡三房、138-217㎡四房。呈貢吾悅廣場4km呈貢吾悅廣場——核心賣點價值點一：北鄰祥和街，南至春融街，南靠大學(xué)城，西面彩云南路、東靠春融公園、呈貢市政府，呈貢新區(qū)的絕對核心位置。價值點二：彩云南路與祥和街交匯處，距春融街地鐵口僅有100米。價值點三：實力品牌開發(fā)商，新城商業(yè)運營較好，具有一定保障。價值點：項目涵蓋超10萬方大型自持購物中心。核心價值輸出：呈貢核心，鄰地鐵，新城品牌及商業(yè)運營能力呈貢吾悅廣場——量價走勢項目共供應(yīng)878套產(chǎn)品，于2019年3月26日首推352套，當(dāng)天認購212套，去化率60%，當(dāng)天均價1.1萬/㎡。目前認購628套，月均去化125套，整體備案均價9994元/㎡面積段總套數(shù)占比成交套數(shù)去化率均價40-50㎡65875%48078%1004150-60㎡11013%5910%953360-70㎡11013%7412%10026總計878100%61356%9994呈貢吾悅廣場公寓成交備案走勢呈貢吾悅廣場公寓成交備案結(jié)構(gòu)備注：公寓按揭8%，一次性10%優(yōu)惠呈貢吾悅廣場——客戶分析來訪客戶居住區(qū)域主要以呈貢區(qū)地緣性客戶為主，占比35%，其次為省外的投資客戶，占比22%。來訪客戶年齡段集中在36-49歲，占比28%，50歲以上的群體占比相對較少。來訪客戶職業(yè)主要以私營業(yè)主為主，占比28%，私企員工購買力較低。來訪客戶家庭結(jié)構(gòu)為三口之家為主，占比28%，單身群體購買能力較弱。呈貢區(qū)域地緣客戶為主，省外投資客其次，行業(yè)分布主要為私營業(yè)主，中年客群為主公寓競品小結(jié)品牌：主要在售公寓項目均以品牌作為營銷重點輸出備書，對比而言，鵬欣在昆明市場的品牌知名度不高，相對處于弱勢；核心價值：商業(yè)是公寓價值輸出的核心，所有去化相對較好的公寓項目，均有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)進行加持；區(qū)域內(nèi)去化速度較快的項目，地鐵價值是一大要素，臨地鐵或地鐵上蓋，將為公寓提供較高的價值賦能最有效的價值點：品牌+商業(yè)+地鐵公寓目標(biāo)客群判研客戶共性判斷：置業(yè)目的：以投資為主，考慮投資價值客戶年齡：客戶年齡主要集中在30-45歲，具有投資公寓資產(chǎn)需要客戶家庭收入：家庭年收入集中在20-50萬/年客戶關(guān)注點：主要集中在價格、升值空間、開發(fā)商品牌、區(qū)位、價格、產(chǎn)品等公寓客戶定位核心客群第一圈層補充客群重要客群第二圈層第三圈層呈貢區(qū)域地緣性客戶個體戶、私營業(yè)主、專業(yè)市場主、私企職工等客戶其他區(qū)域客戶其他市區(qū)企業(yè)主、個體戶、私營業(yè)主、企業(yè)高管私企職工等外省投資客戶看中項目特質(zhì)，關(guān)注項目品牌、地段、配套、資源，價格，以投資為主主要商業(yè)項目分布未開業(yè)開業(yè)滇池明珠萬達廣場5km七彩云南第壹城呈貢吾悅廣場2km涌鑫哈佛中心七彩云南第壹城七彩云南第一城項目位于彩云南路與朝云路交匯處，地鐵1號線沿線，緊鄰市級行政中心，700畝的綜合體大盤，100萬㎡的大體量商務(wù)商業(yè)，是諾仕達集團打造的新昆明城市消費核心。項目涵蓋七彩云南第一Mall、摩登薈、166天街、皇冠假日酒店。項目名稱七彩云南第壹城項目位置呈貢彩云南路市級行政中心對面開發(fā)商昆明諾仕達企業(yè)（集團）有限公司占地面積700畝總建筑面積200萬㎡商業(yè)建筑面積100萬㎡綠化率40%容積率4.67總戶數(shù)6392戶車位數(shù)11000個（地下）交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯備注今年9月推出7棟住宅，其中1棟內(nèi)購，全部售罄，在售公寓還有摩登匯商業(yè)，車位約10萬元/個七彩云南第壹城商業(yè)定位七彩云南第壹MALL摩登匯166天階皇冠假日酒店及裙樓七彩云南第壹MALL，定位為云南首個藝術(shù)主題商業(yè)中心，滿足市民一站式購物/餐飲/娛樂的多方面需求，總體量為15萬㎡，2016年6月18日開業(yè)，地上7層，地下為2萬㎡的華聯(lián)超市。

摩登匯定位為主打年輕時尚和教育培訓(xùn)的商業(yè)中心，總體量為2.1萬㎡，地上5層，4/5層與第壹MALL購物中心相連，方便導(dǎo)入客流，充分滿足年輕人群體的消費需求。166天階定位為位于新昆明城市中心的全天候慢生活休閑情調(diào)商業(yè)街區(qū)，總體量為1.8萬㎡，共4層，與第壹MALL購物中心、摩登匯等商業(yè)部分形成良性互補和客流共享。實際運營來看，七彩云南第壹城整體業(yè)態(tài)及檔次均為大眾化，沒有突出亮點呈貢吾悅廣場項目位于彩云南路與春融街交匯處，地鐵一號線春融街站。預(yù)計2020年五月開業(yè)，項目自持10萬方商業(yè)，打造集公寓、住宅、商業(yè)于一體的城市綜合體。綜合商業(yè)一期住宅LOFT公寓二期住宅占地面積238畝總建筑面積86萬㎡容積率3.94建筑密度25%綠地率25%產(chǎn)品高層、公寓裝修情況毛坯產(chǎn)品面積高層85-217㎡開盤時間2018年9月商業(yè)10萬方呈貢吾悅廣場商業(yè)定位一期就昆明目前已開業(yè)吾悅廣場運營情況來看，商場整體檔次屬于中端偏下水平，業(yè)態(tài)與周邊同質(zhì)化嚴重滇池明珠萬達廣場萬達廣場駝峰街地鐵站彩云南路駝峰街D項目負二層與駝峰街地鐵站D口預(yù)留了連接口萬達商業(yè)已封頂大吉10萬方的萬達商業(yè)中心與西山萬達同等體量項目名稱滇池明珠萬達廣場項目位置昆明市政府對面地鐵一號線駝峰街站口總占地面積108畝總建筑面積45萬㎡容積率4.5商業(yè)面積10萬m2總戶數(shù)2391戶綠地率21.00%面積段28-82裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯層高3.3/4.5層數(shù)18-29梯戶比5T18、5T20/5T24/9T28面寬3.8-5.6項目位于昆明市政府對面，地鐵一號線駝峰街站口。項目自身配套萬達廣場，總規(guī)模約10萬方，預(yù)計2020年下半年建成開業(yè)，萬達廣場配備有大型購物中心、生活超市、主題餐飲、兒童街區(qū)、萬達影城、休閑娛樂等豐富配套業(yè)態(tài)。滇池明珠萬達廣場萬達廣場整體規(guī)劃10萬m2商業(yè)，目前招商尚未啟動，整體業(yè)態(tài)規(guī)劃未形成，商業(yè)由萬達招商團隊獨自運營，就昆明已開業(yè)萬達廣場運營情況來看，商場創(chuàng)新度及品牌、招商較為常規(guī)，商業(yè)體驗感較弱，難以聚集人氣。商業(yè)小結(jié)已知商業(yè)體量約113.76萬m2，商業(yè)體量較大，已開業(yè)商業(yè)運營情況一般；在售商業(yè)項目物業(yè)類型均為集中商業(yè)+商業(yè)街組合，主要從主題式商業(yè)及文旅商業(yè)兩個方向進行打造，集中商業(yè)以自持為主，街區(qū)型商業(yè)大部分以售后返租形式銷售;呈貢商業(yè)整體體量較大，未來招商及運營壓力較大目前呈貢較大的商業(yè)運營模式單一，無創(chuàng)新度，依靠大眾品牌知名度，難以聚集人氣；本案在商業(yè)方面通過特色化的業(yè)態(tài)打造及品牌植入，配合商業(yè)環(huán)境打造，有較大的市場機遇，并能更好的為住宅及公寓賦能項目價值體系搭建PART3項目價值體系策略差異決定價值商業(yè)：主題+業(yè)態(tài)+情景差異化為呈貢區(qū)域帶來全新的商業(yè)體驗，從業(yè)態(tài)組合到全新品牌引入，乃至商業(yè)情景營造，均帶來全新的感受公寓：精裝+全新配套+地鐵充分發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，結(jié)合商業(yè)、酒店的落地，已全新的配套給予公寓賦能，同時放大地鐵價值住宅：精裝+景觀+生活方式與周邊競品在交房標(biāo)準(zhǔn)上形成差異，以高品質(zhì)精裝實現(xiàn)溢價價值，在景觀上獨樹一幟，結(jié)合綜合體配套，打造全新的生活方式項目整體商業(yè)定位及商業(yè)主題結(jié)合項目周邊高校人群聚集的特點，以上海星游城為藍本，打造呈貢“娛樂終點站”，主打餐飲、娛樂、運動、休閑概念，輔以網(wǎng)紅小店、主題餐廳、休閑吧、品牌旗艦店等多種元素于一身。呈貢中軸核心區(qū)，“潮酷”新玩場商業(yè)特色主力店建議與區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)形成業(yè)態(tài)差異化，圍繞年輕、時尚引入特色主力店超市：盒馬生鮮、Costco品牌旗艦店：AJ昆明旗艦店、NIKE運動公園、蘋果、樂高休閑娛樂：IKART卡丁車、溫莎KTV、CGV影院、VR游戲、室內(nèi)動物園餐飲：瑞幸咖啡、星巴克咖啡、漫咖啡、棒約翰、外婆家、綠茶、俏江南商業(yè)亮點打造建議利用項目綠化用地及水景用地，打造極具特色的商業(yè)配套景觀綠化用地水景觀用地利用綠化用地打造昆明首個極限運動主題公園以及親子小游園，貼合項目商業(yè)年輕化的商業(yè)主題，成為項目商業(yè)的一大亮點。借鑒韓國首爾青溪川的親水景觀帶，打造項目親水休閑帶，能更好的聚集商業(yè)人氣商業(yè)造景配合建議一座綠色生態(tài)的綜合體，家在公園里，公園里有購物中心，有公寓，有五星級酒店。配合項目公園及水景的打造，利用建筑立面的空間，進行垂直綠化的打造，讓項目成為呈貢新城讓人眼前一亮的“綠色生態(tài)之城”。公園里的“綠色生態(tài)之城”五星級酒店引入建議世界前十高端五星級酒店引入，提升項目整體檔次形象建議引入鵬欣長期合作的悅榕莊酒店。悅榕莊已在云南多個旅游城市布局，有較高知名度。昆明多個樓盤多次傳出悅榕莊進駐的消息，均沒有落地，如能引進，將是首個在昆明落地的悅榕莊酒店。其次建議引進世界前十的酒店品牌，如引進JW萬豪酒店或Hilton酒店住宅價值體系搭建精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)建議裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡約主材品牌整體櫥柜、衛(wèi)浴潔具、地磚、強化地板指定品牌，如科勒、TOTO、圣象、馬可波羅、方太、歐派等等收納系統(tǒng)包含玄關(guān)、客廳、廚房、衛(wèi)生間、主臥、收納系統(tǒng)，讓所有居家物品都能夠井然有序；智能化一鍵控制，燈光主題自由切換，客廳窗簾自動打開；三星智能門鎖距離7厘米可自動喚醒;指紋、密碼、刷卡、鑰匙四種開啟方式；廚房三件套藍牙控制；洗手間配備有可自動開啟、冬季智能加溫的智能馬桶；配置“高儀特時達”技術(shù)的恒溫水龍頭，時刻按照設(shè)置水溫出水，面對水壓驟變，可在瞬間(0.3秒)做出反應(yīng)；小米智能家居一體化系統(tǒng)。高性價比品質(zhì)精裝修交付，裝修報價2000元/㎡住宅價值體系搭建構(gòu)建TED健康社區(qū)，園林景觀植入IP模塊，倡導(dǎo)全新社區(qū)生活方式愛社交通過對主流客戶興趣愛好的調(diào)研，賦予了社區(qū)中的景觀構(gòu)筑物以功能，并配置與之相應(yīng)的功能配套。景觀構(gòu)筑物不再是社區(qū)中的擺設(shè)，而是有著相同興趣愛好的鄰居們交流切磋的寶地。愛陪伴通過對社區(qū)兒童的玩耍遠不止于滑梯秋千蹺蹺板這些器械類的活動，通夠?qū)θ挲g段不同兒童的需求相結(jié)合，打造屬于兒童游玩的不同景觀社區(qū)，全方位陪伴兒童成長。愛健康健康是愛的根基，也是實現(xiàn)愛的重要方式。因此，“愛健康”維度下的打造健康跑道模塊、景觀漫步道模塊和康樂健體模塊，滿足社區(qū)不同年齡段的健康需求。住宅價值體系搭建景觀體系IP模塊之“愛社交”，創(chuàng)造鄰里互動空間室外小劇場小劇場一般會與可上人陽光草坪相結(jié)合，設(shè)置林下階梯式看臺?？磁_對面的廊架延伸出一處較大的平臺，結(jié)合舞臺燈光、音響等設(shè)施它將構(gòu)成一處有社區(qū)氛圍的小劇場空間。小劇場位于社區(qū)的中心區(qū)域，平日可供住戶聊天、休憩，周末還可以組織策劃系列活動，兒童生日小Party、科普活動、露天電影、周末集市、節(jié)日活動都可以在這里發(fā)生。對弈茶座通過對主流客戶興趣愛好的調(diào)研，賦予了社區(qū)中的景觀構(gòu)筑物以功能，并配置與之相應(yīng)的功能配套。景觀構(gòu)筑物不再是社區(qū)中的擺設(shè)，而是有著相同興趣愛好的鄰居們交流切磋的寶地。在“對弈茶座”模塊中我們設(shè)置了品茶所需的操作臺，取水燒水區(qū)，品茶區(qū)，棋牌桌，讓喜愛品茶、下棋的住戶們擁有了自己的一片小天地。住宅價值體系搭建景觀體系IP模塊之“愛社交”，創(chuàng)造鄰里互動空間鄰里花房鄰里花房”也是社區(qū)小社團的一個據(jù)點。這里為愛好園藝的住戶們提供了園藝操作臺，清洗池，展示花架等配套設(shè)施。在這里，可以放心大膽的給植物換土換盆，而不必擔(dān)心弄臟家里的地板。在這里，長期外出時無法照料的盆栽可以放在這里請鄰居代為照料。林下空間

社區(qū)內(nèi)的林下空間也是住戶戶外生活的重要聚集點，在這里我們可以進行晨練，孩子們可以在這里打鬧嬉戲，樹蔭下有休息坐凳和聚會桌，玩累了就直接在樹蔭下休息。業(yè)主可以在愜意的環(huán)境下聊家常、聊心得，增加了人們互相之間的交流。住宅價值體系搭建景觀體系IP模塊之“愛陪伴”，家庭生活氛圍更加融洽親子樂園全齡兒童IP活動場地，這里有結(jié)合微地形的趣味鉆洞、小滑梯，有四季果樹，植物認知，孩子們在這里開始和自然的親密接觸動感天地充分利用的消防場地，以運動、兒童為主題的娛樂空間，采用鋪裝劃線的形式，還原雖沒有大型的器械，也能滿足日常簡單的戶外活動。小朋友放學(xué)歸家可以與鄰居好友在這里稍作嬉戲，等候家長的到來。萌寵樂園這里為我們的寵物提供“寵物廁所”“寵物栓”“寵物飲水備”“寵物訓(xùn)練器械”。萌寵樂園是單獨設(shè)置在一處，所以就算不喜歡寵物的人也不必擔(dān)心寵物會打擾自己生活的問題。住宅價值體系搭建景觀體系IP模塊之“愛健康”，倡導(dǎo)健康生活模式健康跑道塑膠跑道的主題性圖案和趣味提示讓慢跑充滿樂趣。跑道途徑的各個功能空間中活動的人們也成為了跑步時可以欣賞的一道風(fēng)景線。跑道周邊還設(shè)置了起跑區(qū)、超越區(qū)、休憩區(qū)以及起點終點提示，距離提示，休息區(qū)提示等標(biāo)識?？禈方◇w顛覆傳統(tǒng)的公共運動設(shè)施，引入造型色彩時尚的組合型定制運動器械，增加趣味性吸引年輕人多到戶外來健身。此外還為行動不便的人士設(shè)置特殊的健身器械，為康復(fù)中的人群和老年人專門設(shè)置康復(fù)類運動設(shè)備。熱力球場

社區(qū)內(nèi)的多功能運動場地，通過巧妙的地面劃線設(shè)計可進行不同類型的球類運動，比如羽毛球，籃球。還設(shè)置了“信息公告牌”方便業(yè)主查詢球場人群的使用情況和當(dāng)天天氣是否適合運動，也為觀看比賽的居民提供遮陰看臺坐凳。住宅價值體系搭建藝術(shù)教育社區(qū)院線兒童樂園文創(chuàng)書屋女性生活坊戶外文化廣場家宴私廚門口的高端藝術(shù)教育機構(gòu)，引進專業(yè)的音樂教育機構(gòu)，打造社區(qū)藝術(shù)教育，為藝術(shù)教育打通上升通道。打造獨具一格社區(qū)電影院，業(yè)主可利用碎片時間即可觀賞熱門大片。面向兒童體質(zhì)體能、科普教育、親子互動的游樂教育基地，專業(yè)化的場地與課程助力培養(yǎng)兒童文化興趣全面發(fā)展。提供一個以文化為基地的交流空間，不定期舉辦親子活動、培訓(xùn)、文化講座、藝術(shù)展覽交流等。成為社區(qū)文化精神的紐帶。社區(qū)物業(yè)用房設(shè)施部分配置專業(yè)設(shè)備，開放社區(qū)食堂，延伸家宴文化，業(yè)主可預(yù)約廚師到此烹飪宴請賓客。女性生活家前三愛好：花藝、烘焙和美術(shù)。在社區(qū)打造女性生活坊，舉辦相關(guān)課程，承辦各類活動、聚會，成為社區(qū)交往的好去處。在社區(qū)園林中增加戶外文化廣場，打造文化小劇場，社區(qū)藝術(shù)教育匯報、社會演出資源引入社區(qū)。七大配套空間打造為項目完美附能公寓價值體系搭建引進實力短租運營商或酒店托管運營商,多種投資收益渠道任選小豬短租是國內(nèi)依托于分享經(jīng)濟，為用戶提供短租住宿服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，是中國房屋分享經(jīng)濟領(lǐng)域的代表企業(yè)。目前擁有超過80萬間房源，分布在全球超過700座城市及目的地；愛彼迎是一個旅行房屋租賃社區(qū)，用戶可通過網(wǎng)絡(luò)或手機應(yīng)用程序發(fā)布、搜索度假房屋租賃信息并完成在線預(yù)定程序。其社區(qū)平臺在191個國家、65,000個城市為旅行者們提供數(shù)以百萬計的獨特入住選擇，不管是公寓、別墅、城堡還是樹屋。Airbnb被時代周刊稱為“住房中的EBay”?！∝i短租愛彼迎→&公寓價值體系搭建全LOFT4.2米大面寬產(chǎn)品設(shè)計，投資自住皆宜結(jié)合呈貢市場公寓產(chǎn)品的特征，建議做大面寬LOFT產(chǎn)品?？蓾M足基本自住需求，同時能實現(xiàn)雙鑰匙公寓的功能，結(jié)合長短租或酒店運營機構(gòu)的引入，將大幅提升投資回報率。公寓價值體系搭建項目公寓建議帶精裝修銷售，同時建議分為精裝修銷售及精裝修+拎包入住銷售，滿足不同客戶的使用需求，更為人性化的提供服務(wù)精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)建議拎包入住配置西門子系列家電（電視、冰箱、洗衣機、微波爐）宜家風(fēng)格雙人床、床頭柜、沙發(fā)、餐桌主材品牌整體櫥柜、衛(wèi)浴潔具、地磚、強化地板指定品牌，如科勒、TOTO、圣象、馬可波羅、方太、歐派等等收納系統(tǒng)包含玄關(guān)、客廳、廚房、衛(wèi)生間、主臥、收納系統(tǒng)，讓所有居家物品都能夠井然有序；智能化一鍵控制，燈光主題自由切換，客廳窗簾自動打開；三星智能門鎖距離7厘米可自動喚醒;指紋、密碼、刷卡、鑰匙四種開啟方式；廚房三件套藍牙控制；洗手間配備有可自動開啟、冬季智能加溫的智能馬桶；配置“高儀特時達”技術(shù)的恒溫水龍頭，時刻按照設(shè)置水溫出水，面對水壓驟變，可在瞬間(0.3秒)做出反應(yīng)；小米智能家居一體化系統(tǒng)。高性價比品質(zhì)精裝修交付，裝修報價2000元/㎡，3500元/㎡拎包入住項目價值體系框架HOPSCA城市綜合體商業(yè)購物中心配套配套公園及水景景觀帶世界前十五星級酒店世界500強總部基地高品質(zhì)綠化、立面華宅全國百強綠城物業(yè)進駐社區(qū)配套幼兒園七大社區(qū)功能配套項目本體價值體系呈貢中軸大學(xué)城核心雙地鐵站點商圈集中全維度生活配套項目外在價值體系城市區(qū)位+綜合體+生活方式打造項目定位及SLOGAN呈貢新城核心·雙地鐵·潮尚國際都會SLOGAN：改變城市，實現(xiàn)理想項目案名建議主推案名：鵬欣·云錦都薈商業(yè)公寓住宅昆明星游城云錦公園壹號云錦壹號寓項目營銷思路框架PART4年度營銷目標(biāo)全年推售20億元，首開銷售6億元！項目整體貨量盤點1#地塊2#地塊3#地塊4#地塊5#地塊6#地塊7#地塊公寓地塊棟號可售面積（m2）5#地塊1#樓（29F）56513.14

2#樓（29F）56513.14小計113026.286#地塊3#樓（37F）71691.70

4#樓（37F）71691.70小計143383.407#地塊5#樓（46F）139661.56小計139661.56合計396071.24住宅地塊可售面積(m2)1#地塊313492#地塊356013#地塊431994#地塊21785合計131934根據(jù)項目規(guī)劃指標(biāo)，整盤住宅可售面積為13.19萬㎡，公寓為39.60萬㎡項目住宅銷售價格建議指標(biāo)權(quán)重鵬欣·白金華府招商翰林大觀中通世紀(jì)廣場吾悅廣場調(diào)整系數(shù)等分調(diào)整系數(shù)等分調(diào)整系數(shù)等分調(diào)整系數(shù)等分社區(qū)指標(biāo)地段位置0.0510.050.90.04510.051.20.054生活配套0.1010.100.90.0910.11.20.108品牌價值0.0510.051.20.0610.051.20.072規(guī)劃0.1510.150.90.1350.80.1210.135環(huán)境資源0.2010.200.80.160.90.180.90.144交通配套0.1510.150.80.1210.150.90.108產(chǎn)品指標(biāo)梯戶比0.1010.1010.10.80.0810.1物業(yè)類型0.1010.1010.110.110.1配套0.1010.100.80.080.90.0910.08合計10.890.920.901加權(quán)平均系數(shù)30%40%30%目前均價110001400013000平均理論均價14123根據(jù)市場比較法測算，項目住宅銷售入市均價為14100元/㎡（毛坯），最終整體均價≥14500元/㎡，整體含精裝修均價≥16500元/㎡項目住宅整盤推售貨包分解及價格策略貨包批次第一批次第二批次第三批次第四批次推售時間2020年3月2020年8月2021年5月2021年9月推售地塊1#地塊、2#地塊局部2#地塊3#地塊4#地塊貨包面積（㎡）46000209504319921785貨包均價（元/㎡）14100143001460015500貨包總額648600000299585000630705400337667500通過分批推售，低開高走，入市均價13500元/㎡，最終實現(xiàn)均價14155元/㎡項目公寓銷售入市價格建議指標(biāo)權(quán)重鵬欣·白金B(yǎng)OX涌鑫哈佛中心滇池明珠萬達廣場融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)調(diào)整系數(shù)等分調(diào)整系數(shù)等分調(diào)整系數(shù)等分調(diào)整系數(shù)等分社區(qū)指標(biāo)地段位置0.0510.0510.051.10.0550.80.04生活配套0.1010.1010.11.10.110.80.08品牌價值0.0510.0510.051.10.0551.20.06規(guī)劃0.1510.1510.151.10.1650.90.135環(huán)境資源0.2010.2010.20.90.180.80.16交通配套0.1510.1510.1510.150.70.105產(chǎn)品指標(biāo)梯戶比0.1010.1010.110.110.1物業(yè)類型0.1010.1010.110.110.1配套0.1010.1010.10.90.090.70.07合計111.0050.85加權(quán)平均系數(shù)30%40%30%目前均價950085009000推導(dǎo)均價平均理論均價9410反推理論均價9410根據(jù)市場比較法測算，項目公寓銷售均價預(yù)期為9410元/㎡，建議第一批次入市均價為9000~9500元/㎡（毛坯），由于項目公寓整體貨量較大最終整體均價≥11000元/㎡（毛坯），整體含精裝修均價13000元/㎡項目公寓整盤推售貨包分解及價格策略通過分批推售，低開高走，入市均價9000元/㎡，最終實現(xiàn)均價11019元/㎡貨包批次第一批次第二批次第三批次第四批次第五批次推售時間2020年6月2020年10月2021年4月2021年9月2023年9月推售地塊5#5#6#6#7#貨包面積（㎡）56513.1456513.1471691.771691.7139661貨包均價（元/㎡）9000960098001070013200貨包總額5086182605425261447025786607671011901843525200整盤貨值盤點住宅地塊可售面積(m2)預(yù)估成交價（元/m2）預(yù)估貨值（元）1#地塊31349140004388860002#地塊356014984140003#地塊431996047860004#地塊21785304990000合計131934——1847076000公寓地塊棟號可售面積（m2）預(yù)估成交價（元/m2）預(yù)估貨值（元5#地塊1#樓（29F）56513.14110006216445402#樓（29F）56513.146216445406#地塊3#樓（37F）71691.707886087004#樓（37F）71691.707886087007#地塊5#樓（46F）139661.561536277160合計396071.24——4356783640整盤住宅總貨值約18.47億元，公寓總貨值為43.56億元2020年全年推售計劃鋪排2月3月5月8月營銷節(jié)點城市展廳開放營銷中心開放招商發(fā)布會公寓首開年終沖刺計劃日期02.0103.0108.08銷售動作凍資認籌，如證提前到位收取資料審核資格集中開盤引爆市場公寓根據(jù)蓄客情況，六月開盤后啟動渠道，持續(xù)進行順銷；住宅收取認籌金5萬，8.29日進行二次加推，11月根據(jù)工程進度決定是否加推推廣節(jié)點品牌形象期