株洲天元區(qū)項(xiàng)目前期策劃提案目錄：市場(chǎng)篇摸一、株洲罵城市基本情邁況撿………………孔………………梢………………框………………犁………………尺………………用………………完……柜…鐮5旺二、谷株洲王房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)沿狀特征嗚及發(fā)展趨勢(shì)僻………………閑………………精………………強(qiáng)………………憲………………乞………………胡…堡6片三、應(yīng)株洲疊高端住宅市場(chǎng)爬概況麥………………速………………最………………蔥………………充………………槍………………敲………………毫…碗7項(xiàng)目篇捎一、項(xiàng)目概述嚷………………笛………………勤………………普………………聽………………厘………………弱………………鷹………………娘…套9嫂二、項(xiàng)目主要睜經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)痛………………肝………………魄………………獸………………畜………………煩………………黑………………哲…物9薯三、項(xiàng)目地缺塊礦SWO鋪T住分析立………………軋………………氧………………佛………………探………………岸………………變………………盤…琴…緣10團(tuán)四、鏡項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)及鉆市場(chǎng)潛力慰………………呼………………庸………………剛………………順………………項(xiàng)………………援……………撐…蓮11寫五、烈項(xiàng)目威脅點(diǎn)及塵風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)躲避甘………………槽………………勞………………猴………………淘………………槍………………?！Y…茶…殃11撕產(chǎn)品篇圣一、項(xiàng)目市場(chǎng)桶形象定弄位服促………………懶………………仰………………陪………………升………………威………………揪………………它…覽…蠅11緊二、項(xiàng)目產(chǎn)品皆定位稍………………耐………………徐………………劣………………拐………………宣………………腫………………廚…………密…炎12餅三、項(xiàng)目目標(biāo)惰客戶定概位騰………………等………………介………………群………………訴………………稠………………蛾………………胸……斷…棚12侵四、項(xiàng)目賣點(diǎn)忘及賣點(diǎn)提陣升蠻………………唱………………月………………再………………末………………邪………………省………………阿…龜…讓13開發(fā)篇頭一、活整體規(guī)劃建議瘦………………亂………………樓………………陸………………社………………丈………………靈………………艘…………角…哭14富二、勿環(huán)境規(guī)劃建議紹………………睬………………橫………………腥………………急………………阿………………涉………………忌…………仔…筆14叮三、逢景觀建議梢………………斧………………頓………………終………………蔑………………軋………………既………………松………………淡…拌14朱郊四、善建筑風(fēng)格及項(xiàng)醒目立面建議美………………釣………………插………………杰………………摸………………涉…洽………………撈………鼠…饒14毅五、費(fèi)戶型規(guī)劃建議理………………嚇………………擴(kuò)………………扭………………兆………………膠………………茄………………勁………奉…法15拆六、愛戶型配比建議輩………………鹽………………展………………廢………………極………………勉………………市………………刃………次…環(huán)15你七、揚(yáng)智能化建議哨懇則………………胖………………握………………幅………………硬………………古………………圈………………框………墳…寶15諒八、抽物業(yè)管理建議弱………………構(gòu)………………栽………………女………………形………………物………………蝴………………泡………送…寄16推廣篇哥一、案名建議泥………………釀………………霜………………控………………笑………………痛………………休………………逝……………宋…勤17秩二你、鄙V咱I男設(shè)計(jì)籃………………房………………狹………………華………………柏………………葬………………遣………………典………………為…怨18奸三、廣告表現(xiàn)狡………………裹………………券………………狗………………撇………………矮………………嫂………………附……………詢…居19勺四、推廣建議譽(yù)………………慈………………漏………………雨………………奇………………至………………榴………………憶………………拉…齒20址五、廣告推廣煎預(yù)算?！！瓲蕖瓲I(yíng)………………譽(yù)………………仰………………色………………尼………………旱…茂24營(yíng)銷篇讓一、銷售策略恥構(gòu)想釣………………姐………………涂………………吉………………繡………………逆………………術(shù)………………域…………?！S25刊二、各階段銷丘售任務(wù)及重點(diǎn)治工作構(gòu)想嶄………………釣………………竭………………邁………………譽(yù)………………滋………………鬼……南…愧25要三、入市時(shí)機(jī)燒構(gòu)槐想尼………………標(biāo)………………貸………………雀………………拍………………蛇………………卸………………滲…………距…商27卷四、價(jià)格體蛇系述………………寸………………朗………………膛………………檔………………聽………………聯(lián)………………傭……………筋…條28皺五、銷售現(xiàn)場(chǎng)饅構(gòu)艇想林………………倚………………亦………………棒………………待………………剃………………揭………………剝………距…藍(lán)29陵六、銷售組織攔及人員構(gòu)臟想佩………………塌………………套………………臉………………涉………………?！取瓕憽?9四“升以專業(yè)服務(wù)獲刮得雙痕贏鬧”擴(kuò)是我們致力于尊本案全程策劃威所秉承的宗旨礎(chǔ)；阻以前瞻性的營(yíng)劣銷理念為指導(dǎo)苗、專業(yè)服務(wù)為攀基石、團(tuán)隊(duì)服寨務(wù)精神為保障謠體系，憑借豐削富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)電、嚴(yán)謹(jǐn)扎實(shí)的鐵工作態(tài)度，行籮之有效且富于象創(chuàng)造性的操作屯技巧來解決本透案所要解決的魂問題；橡根據(jù)本案的用仍地資源和市場(chǎng)慢環(huán)境，以最有匆效的方法來為奇本案設(shè)計(jì)、制占定和實(shí)施專業(yè)哈的項(xiàng)目開發(fā)主既題定位、項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)定位、項(xiàng)秤目規(guī)劃設(shè)計(jì)建虎議、項(xiàng)目包裝桂及項(xiàng)目推廣計(jì)尾劃和項(xiàng)目品牌趴實(shí)施戰(zhàn)略。我們的目標(biāo)：用實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)祖價(jià)值，提升項(xiàng)騰目品質(zhì)，使本茶項(xiàng)目成為株洲蚊具有劃時(shí)代意折義的標(biāo)志性建火筑物。市場(chǎng)篇餓一、株洲香城市基本情況房★西株洲市位于湖泰南省東部，湘螺江下游?，F(xiàn)轄腦天元、蘆淞、據(jù)荷塘、石峰、津云龍五區(qū)和醴乖陵市、株洲縣恰、攸縣、茶陵鍬縣、炎陵縣五隆縣市，以命及奧11猾3旺個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)乒。挪200刺9苗年被評(píng)為全國(guó)菌旅游城市和全洞國(guó)衛(wèi)生城市采，獨(dú)是動(dòng)湖南省第二大脖城市具。廣★脹株洲地理位置槽優(yōu)越，交通運(yùn)行輸發(fā)達(dá)，是我賄國(guó)南方重要的秒交通樞紐途，蒼素課有擦“違被火車拖來的緊城撓市突”杰之稱爹?；ā锫?00舅9須年全市地區(qū)生假產(chǎn)總歷值哈1022.夏6顯億元，增緞長(zhǎng)幼14.2蒼%江，高于全省平洽均水理平段0.跨6娛個(gè)百分點(diǎn)，高豈于視2001-2使00拔8徹年年均水敢平夏1.乒8季個(gè)百分點(diǎn)。全增市經(jīng)濟(jì)總量四瑞年連續(xù)跨溜越雄60腎0嫌億顏、爬70怒0粗億元盒、撐90踢0臉億元巾和潛100梢0投億元四個(gè)臺(tái)階放，克成為全省第五監(jiān)個(gè)跨入經(jīng)濟(jì)總舅量過千億元的選市州屠。影★腔消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)誕走旺。浮200詢9召年城鎮(zhèn)居民人勁均生活消費(fèi)性斷支擺出馬1133帶4矛元憑，增朵長(zhǎng)儀13.8擇%齡，高于可支配叫收入增幫幅棗3耍個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)作民人均生活消姐費(fèi)性支嫩出求506球4朝元，增強(qiáng)長(zhǎng)路12.8園%緩，高于純收入猶增鋪幅紗4席個(gè)百分點(diǎn)。受濤消費(fèi)水平不斷參提高和消費(fèi)支面出穩(wěn)步增長(zhǎng)的智影響，全市實(shí)石現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品芹零售總演額剖364.搞4塊億元，增少長(zhǎng)爪19.6%她。鬧★固投資保持高位線增長(zhǎng)死。弟200粉9夕年全社會(huì)固定貧資產(chǎn)投資突學(xué)破望50牛0籮億元大關(guān)，達(dá)偏到闊56任3購(gòu)億元，增厘長(zhǎng)棵44.9閣%點(diǎn)，較上年加園快猶10.元3偷個(gè)百分點(diǎn)，年藏凈適增服174.萍6究?jī)|元，每天投湯資超再過住1.咳5怒億元。城鎮(zhèn)投戚資冠51班8夠億元，增心長(zhǎng)范49.8夏%默；農(nóng)村投行資環(huán)4葬5學(xué)億元，增峽長(zhǎng)械5.4單%饞。城鎮(zhèn)固定資浴產(chǎn)投資中，一叫、二、三產(chǎn)業(yè)廟分別完成投博資注3.處8灘億元瓣、碑289.雨1磨億元哨和忠225.惡1烏億元，分別增筋長(zhǎng)臥0.3約%帝、統(tǒng)44.8安%臺(tái)和霧58.17酸%辰；全年施工項(xiàng)涂目達(dá)委到籮196移3緣個(gè)，增滑加釣30啟3澇個(gè)，單位項(xiàng)目堤投資額閉為北263腔9績(jī)?nèi)f元，增均長(zhǎng)寫26.7逮%屬，億元以上施算工項(xiàng)嗚目童11翁2濃個(gè)，增連加牲1佛9揀個(gè)；工業(yè)投資隊(duì)完桶成趴288.錄1坐億元，增眨長(zhǎng)套44.7合%攏，占城鎮(zhèn)投川資驚55.6患%坐，提芳高參4.螺3母?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。宏城市品位大幅妙提升峰。閥200晉9但年，全市城市被提質(zhì)擴(kuò)容步伐恢加快奪，狐普“釋四創(chuàng)四職化旗”面成效明顯。結(jié)城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)主到較105.斜3病萬(wàn)，建成區(qū)面毀積達(dá)顯到斧10姐5忘平方公里，提蜓前一年實(shí)圖現(xiàn)肅“斧雙予百剖”燙城市目標(biāo)革。創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)聲生城市一舉成各功。殃二、影株洲百房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)弟狀特征擺及發(fā)展趨勢(shì)境翠黎200隸9壽年全市建筑房際地產(chǎn)業(yè)呈恢復(fù)余性增長(zhǎng)特征。咱建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增柄加侍值刺67.萌2隊(duì)億元，增默長(zhǎng)導(dǎo)9.2嫁%悲，提財(cái)高別4.播8曠個(gè)百分點(diǎn)，低幻于寫2001-2轉(zhuǎn)00遮7乖年平均增鄰幅擠8.0該5演個(gè)百分點(diǎn)。房或地產(chǎn)開發(fā)投夫資途104.博1株億元，增逼長(zhǎng)統(tǒng)27.9尤%途，回夢(mèng)落駱12.靜7象個(gè)百分點(diǎn)；房叉地產(chǎn)業(yè)完成增洪加贊值克37.愚6及億元，增憤長(zhǎng)腹7.7流%親，提按高糕2.段8夠個(gè)百分點(diǎn)，低閥于草2001-2湖00耀7善年平均增昏幅并4.狐4睬個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)襪現(xiàn)商品房屋銷懷售絮額弄109.淋6掩億元，增纏長(zhǎng)摟42.3飼%報(bào)；商品房竣工壘面積完渡成齡242.受7好萬(wàn)平方米，下徹降卵32.5剩%考；銷售面積完猛成韻429.完9尺萬(wàn)平方米，增練長(zhǎng)翻21.3妖%崖。洗其發(fā)展趨勢(shì)：啊1素、宜“震兩責(zé)型促”釋試驗(yàn)區(qū)激發(fā)地技產(chǎn)熱度：懂長(zhǎng)株潭城市捷群熄“患兩型社氧會(huì)夏”燙改革試驗(yàn)區(qū)的還建設(shè)必將帶來版城區(qū)面積擴(kuò)大趙和消費(fèi)人口增筍多。隨著城市請(qǐng)空間的延伸和襪政治經(jīng)濟(jì)的牽摔引，將吸引更闖多資本推動(dòng)三僅市房地產(chǎn)快速楚發(fā)展。交2漏、地產(chǎn)開發(fā)逐響步多元成熟：酒開發(fā)商嘗試不奧同產(chǎn)品、定位紫、群體，從經(jīng)柿適房到豪宅、伏別墅、多層、益高層、超高層階，供從膠68矩0慨元滴/謊㎡地到少400豈0向元肥/獨(dú)㎡，株洲地產(chǎn)華正走向理性和糊成熟。羊3渴、樓市價(jià)格在禁波動(dòng)中平穩(wěn)：焦株洲市場(chǎng)持幣舅觀望現(xiàn)象，將追隨政策利好、陸剛性需求、投些資拉動(dòng)因素影阿響有所回升。蝦4省、商業(yè)中心分頃化：舟城市新規(guī)劃決閘定未來商業(yè)價(jià)奏值。兩型社會(huì)基云龍示范區(qū)、怎神龍城、湘江胳風(fēng)光帶株洲中餃心段、武廣新情株洲站等熱點(diǎn)晶區(qū)域，將分流洗原火車站的區(qū)盛位優(yōu)勢(shì)，商業(yè)癥價(jià)值將被分化腫。憂5狠、城市中心綜勵(lì)合項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更稼激烈：乖老中心區(qū)多以礎(chǔ)寫字樓、大型漆商業(yè)、高檔公殲寓、酒店、商澆住樓等復(fù)合性緞綜合體為主，筒如中商、九天央、家潤(rùn)多、金披冠、金輪等，抬地段區(qū)域優(yōu)勢(shì)穴相當(dāng)，產(chǎn)品計(jì)總較雷同，高舒寺適住宅較缺，菜中心三圈與蘆勉淞商圈商業(yè)競(jìng)閣爭(zhēng)非常大。庸6里、房地產(chǎn)投資丸繼續(xù)增長(zhǎng)。守一、二、三季狀度增長(zhǎng)速度兩崇位數(shù)以上，第幟四季度繼續(xù)增加長(zhǎng)，只是增幅促減緩。放7旨、商品房銷售任仍然增長(zhǎng)。落受一、二線城愉市影響，對(duì)當(dāng)評(píng)前波動(dòng)的房?jī)r(jià)柴后市預(yù)期不明鞭，觀望現(xiàn)象加擊重，銷售增長(zhǎng)忽率趨緩，但銷列售量較去年仍棵然增長(zhǎng)。買[0肺8潤(rùn)年銷售總量超翅過去密年競(jìng)33旅5室萬(wàn)平方米。全椒年實(shí)現(xiàn)商品房居屋銷售面增積語(yǔ)354.疑4腐萬(wàn)平方米，同垂比增膏長(zhǎng)怪5.8遺%延，比去年同沖期亡55.5盾%敏增幅回落舌近比5屬0寇個(gè)百分點(diǎn)。其吼中，住宅銷外售袍313.9旗1崇萬(wàn)平方米，同馳比增侍長(zhǎng)澆4.4幕%易。惹8消、整體商品房縫價(jià)格較去年依亞然上揚(yáng)。容只是漲幅放緩赴，下半年放緩眠明顯選。降[200購(gòu)8升年，全市商品匠房銷售均價(jià)詢?yōu)榈?17絞4娘元避/寇平方米，同比怒增錄長(zhǎng)璃6.2們%敵。儀三、記株洲缺高端住宅市場(chǎng)柔概況稠貿(mào)斑膽株洲在售樓盤塊產(chǎn)品以高層為耕主，主力戶型抗面積偏大，多惜數(shù)樓盤住宅均熟價(jià)維持掌在僑250狡0柱元窗-300賠0夫元之間，總價(jià)胞多維持岔在舅25-3尿5苗萬(wàn)元之俘間挺;夠從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可佛以看出，株洲愈樓市處于發(fā)展呀中前期，小高接、高層住宅普罷遍流行，單套韻住宅面積偏大嚴(yán)，整體售價(jià)居聲中犁;替從高端住宅分遺布來看，城市雹豪宅多以占據(jù)撲較好的生態(tài)景禾觀資瓦源核[絕如江景豪宅也、愛181回5仔板塊生態(tài)豪住宅礦]咬以及較好的園紗林規(guī)劃和產(chǎn)品砍設(shè)計(jì)如紅旗板紡塊、文化路遲板活;肢樓盤名稱楊房屋類型擦銷售價(jià)格拉樓盤名稱曬房屋類型伐銷售價(jià)格畜旗婦濱高·紫天泉一醬品佛4恨（天元）昆小高層信2900航水岸春龜天粘2膀（天元）禍小高欺層濾畫高層免小姨高涼350嚇0報(bào)高瞇層透3200籍華擺晨遭·是金茂尚都（天居元）推小高層摘均盲價(jià)腸2800宋湘跡銀撫·豈世紀(jì)花園（天模元）子商業(yè)街費(fèi)聯(lián)躍誼伯·激麗景濱霜江淹

浩（天元）坡高層稈臨品江乘350犬0曲均價(jià)侄尚格名城（天倦元）倦小崇高濾/義多層間280伙0刮均價(jià)昂香山美景（天雅元）忠小刺高悔/焦高層著250守0崖均價(jià)砍城市風(fēng)景（天每元）黨小高層件起哈價(jià)鳳2600證熹悅花都（天寬元）艷小高層煮均吐價(jià)鄙2680董中濱信買·朋藍(lán)盾景園（天蠻元）惱高層俗均崗價(jià)濱3300霉金和洲塌·蠟西域明郡（天煤元）頌小高層倚260許0制元起均哭價(jià)偽2900喪明月湖（天元蝴）旺小高層襯起來價(jià)擺236腿8載均援價(jià)子2700膝創(chuàng)貿(mào)信習(xí)·貸中央皇庭（荷心塘）薪小高層耗240蛋0秘起鳴泉宅盛漂·鵝金域半島（荷循塘）憲小高層、高層便預(yù)洗計(jì)爛300掉0液起答外逆海掩·階玫瑰名園（荷萄塘）鐘多層、小高層臣270池0止均價(jià)煩嘉盛華府（荷戒塘）乏多層、小高層滑多孤層竄265電0廣均價(jià)粥嘉晝興涌·糠萬(wàn)鴻鑫城（荷鵲塘）賭高層警精裝小歲戶鄉(xiāng)320智0侍均價(jià)拍銀岸泰傻·支百合嘉園（荷星塘）漸多層牌均蓬價(jià)腳2600姑領(lǐng)漂地界·爽印象華都（荷選塘）昆天鵝湖公園（頌荷塘）危小高層維小高層舞2500矛均親價(jià)禮2600撐成路功室·猴荷塘悅舍（荷誓塘）暑偉您大綱·夜天鵝湖畔（荷隙塘）松小高層什多層、小高層者均匯價(jià)銀2500鄰均臉價(jià)汽2400優(yōu)富賣華特·澡商業(yè)廣場(chǎng)（荷昌塘）狠高層扮普通住宅頂執(zhí)層售2800奸碧玉花園（蘆揮淞）兇別墅砍20罩0跑萬(wàn)左指右舒/幻套發(fā)典洋哄168仍0樂起擱經(jīng)世皇城（蘆食淞）殿高層日270差0籠起，均煤價(jià)至3100岡百江明珠（蘆舅淞）浪小高層膽255舉0寇均價(jià)袖錦繡江山（蘆振淞）尤小高層傳未定胸裕景龍?jiān)罚ㄌJ腔淞）聰小高層多層撈小高啟層戚258陶0尼均價(jià)冶中殘房何·糠共和城（蘆淞具）嘗小高層半起度價(jià)貴2780告京鷹華府（蘆鹽淞）侍小高層奉均怕價(jià)梅296泊0腔起肆明辣旺宏·撓環(huán)洲鼎盛（蘆夕淞）祝小高層沈均輝價(jià)郊3680嗚賀嘉商業(yè)中心鏡（蘆淞）哀高層弄起鳥價(jià)府2680聯(lián)日洽盛詠·其城南星座（蘆隙淞）詳小高層波起灌價(jià)爐200天0迎均關(guān)價(jià)密2400茄曦美苑（蘆淞悔）宗高層衰起才價(jià)兵268窄0踐均染價(jià)端2900警恒娘基楚·括萊茵小鎮(zhèn)（石盾峰）倆多層、小高層乏230復(fù)0叛均公價(jià)是[躍電干梯劫]秀嘉體麒廉·疾新城壹號(hào)（石任峰）衛(wèi)多層、小高層說電挖梯摧2500百水木蘭庭（石蹈峰）踢小高層多層謙均橫價(jià)封220曬0激起抹價(jià)驕1668項(xiàng)目篇蹲一、項(xiàng)目概述案是項(xiàng)目位于株洲墨天元區(qū)城市中法心，總占地響約炭34.截6防畝。地塊毗鄰休株洲主軸勁線軋隱-倡天臺(tái)路，緊靠元天臺(tái)山莊南端好，西望炎帝廣梯場(chǎng)。該地塊地掛段優(yōu)勢(shì)明顯，龜為河西交通主搶干道交叉區(qū)域欣中心，路網(wǎng)發(fā)恩達(dá)，交通便利膚。桶二、項(xiàng)目主要錫經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)石哀根據(jù)株洲相關(guān)獻(xiàn)城市規(guī)劃要求畜，本地塊控制宰性規(guī)劃如下：舉總用地面積擊：信22887.代9質(zhì)4倡平米仙總建筑面積：另16066唯9榴平米盞容積率：殿7.擾02鐘綠但地千率：亞28觸.16%貧住宅：?jiǎn)萄?240跳7床平米紋商業(yè)：閣懸5628固9規(guī)平米次公寓壺：頌盈1624捷8盤平米提酒店勺：兵炮3572益5惡平米忽車位：信肚變約然47拜0時(shí)個(gè)色三、項(xiàng)目地型塊愚SWO播T荷分析優(yōu)勢(shì)：師1揉、翻天元區(qū)已成為砌城市規(guī)劃的建愛設(shè)重心，新的霞城市形象代表購(gòu)；格2洽、淺天臺(tái)路逐漸成辮為株洲集商、罷游、文、史、子景于一體的繁鳴華路段；思3嘩、紛臨近市政府，股成為對(duì)外展示擇形象窗口；閘4餓、狡項(xiàng)目周邊交通貴便利，城市配士套齊全；劣勢(shì)：兇1覆、控規(guī)詳細(xì)操茂作靈活性??；呆2緣、圖項(xiàng)目容積率較縮高，居住舒適環(huán)度受一定影響墓；娃3原、你項(xiàng)目綠化較少舍；機(jī)會(huì)：對(duì)1敢、株洲社會(huì)經(jīng)浴濟(jì)形勢(shì)發(fā)展良母好；侵2疼、區(qū)域房地產(chǎn)慣市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r遞較好；下4危、區(qū)域大型樓培盤的落成，提蓄升了區(qū)域品味詳；威脅：春1京、購(gòu)房者購(gòu)房牽行為日益理性鄰；腎2搬、株洲目前房聾價(jià)仍然走低；虧3有、本區(qū)江景樓花盤眾多；兇四、悶項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)及象市場(chǎng)潛力羅在市場(chǎng)發(fā)展大啦好前提下，項(xiàng)伸目如何抓住機(jī)敗會(huì)，有效極大閘利用市場(chǎng)潛在驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，將是項(xiàng)啊目啟動(dòng)前營(yíng)銷濕的至關(guān)重要一區(qū)環(huán)。隨著浩住房剛性需求霜得到有效釋放招，株洲市房地來產(chǎn)消費(fèi)已逐步泊走出低谷掉，今后幾年株毯洲將迎來市場(chǎng)柄發(fā)展新一輪高溜潮。項(xiàng)目在此娘階段啟動(dòng)，無縱疑得到天時(shí)之控利；天元區(qū)擁呢有眾多高端、厭高收入客群，摧客觀上位項(xiàng)目源具備項(xiàng)目消化瓣潛在的巨大市緒場(chǎng)；經(jīng)過這幾痛年的發(fā)展，天舅元區(qū)已成為新盒城的形象代表童，成為購(gòu)房置設(shè)業(yè)首選的品質(zhì)灣形象區(qū)域；天商元區(qū)江景樓盤擁眾多，但城市先中心項(xiàng)目較少任，城市中心資成源將成為稀缺還、倍受追捧的石投資首選。展五、疾項(xiàng)目威脅點(diǎn)及卡風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)眾避珍檢通過對(duì)株洲市多場(chǎng)的初步考察進(jìn)，分析得出：勝株洲房地產(chǎn)市順場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩模旺的狀態(tài)，尤盼其天元區(qū)的高虎品質(zhì)項(xiàng)目入市排，造述成刻201商0監(jiān)年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更制加激烈，這勢(shì)督必給項(xiàng)目帶來殼更多的壓力。擇通過入市時(shí)差易來避免硬性競(jìng)用爭(zhēng)將是項(xiàng)目有睬效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的屋最佳途徑。產(chǎn)品篇斃一、項(xiàng)目市場(chǎng)號(hào)形象定塊位方惑一個(gè)項(xiàng)目的定住位必須符合政黨府規(guī)劃要求以至及看準(zhǔn)市場(chǎng)競(jìng)吹爭(zhēng)環(huán)境結(jié)合本魔項(xiàng)目地塊的優(yōu)限劣勢(shì)來給項(xiàng)目澇一個(gè)避短揚(yáng)長(zhǎng)洽的定位。奉定位原則：凸程現(xiàn)特色，找準(zhǔn)但市場(chǎng)機(jī)遇點(diǎn)。庫(kù)定碌

束

容位：株洲高品棵質(zhì)綢、極具現(xiàn)代化魔氣息的鍵城市綜合體容暫定案名慢：挪李天靜元堆1勸號(hào)綢主題概念：么煩城市中便央贊砌零領(lǐng)航時(shí)代摸主題活詮釋：城市中鑄心，代表一個(gè)暢城市的形象、奧品味與文化；止也代表一個(gè)城狗市的發(fā)展趨勢(shì)擠與節(jié)奏。主題狹要旗幟鮮明的笑凸顯項(xiàng)目獨(dú)特哨地段優(yōu)勢(shì)，以容及這個(gè)城市賦他予的時(shí)代意義塑。株洲不乏高卡端物業(yè)，但缺喘乏能引領(lǐng)時(shí)代致潮流，變革城頃市的標(biāo)志性建乖筑，項(xiàng)目尋找括到了吻合自身埋條件的市場(chǎng)空最白點(diǎn)。設(shè)二、項(xiàng)目產(chǎn)品淹定位華定位原則：符斑合《株洲市天程元區(qū)預(yù)備役師蛙地塊控制性詳餡細(xì)規(guī)劃文本》思要求，體現(xiàn)紙項(xiàng)目費(fèi)主題。埋定傅

廚

瞧位：虹住宅：免高層高檔住宅躲小證區(qū)臥講級(jí)體現(xiàn)頂級(jí)身份動(dòng)的時(shí)尚城市生局活豪宅利體現(xiàn)價(jià)值身份妙感便：本案盡量摒局棄項(xiàng)目俘的其“另平庸大狀眾術(shù)”糾元素，力求打內(nèi)造成為株洲第儲(chǔ)一高層建筑，吩迎合目標(biāo)客普戶凳“嚴(yán)高人一戒等牢”驗(yàn)的生活追求，翠進(jìn)而與其需求丙心理達(dá)成高度隸和諧統(tǒng)一，體網(wǎng)現(xiàn)客戶自身價(jià)勢(shì)值和身份優(yōu)越隙感。輛○唱豪宅：沾豪宅舌顧名思義摸是一種超越純畏居住功能要求仙和實(shí)際使用價(jià)岸值之外的頂級(jí)低住宅，騰項(xiàng)目走高端頂他層的路線，并鑒且在任何細(xì)部叨做足功夫，力霧求體現(xiàn)其附加象價(jià)值的層次性純提升，使其當(dāng)幸之無愧的成為繁株洲市場(chǎng)高端瞇項(xiàng)目的旗幟，臭并靠品質(zhì)獲得貌處擊于墾“招金字塔叼尖敲”粒的目標(biāo)客源的烏心理認(rèn)同。鋸壽婆商業(yè)：羽城市主題商業(yè)豐體驗(yàn)中舟心嫂善神代表這個(gè)城市左最時(shí)尚最前沿鈔的商業(yè)邊1脂、本案住宅用粱戶為商鋪提供蜂了固定而強(qiáng)大掩的消費(fèi)群；屋2綢、本項(xiàng)目周邊悲，擁有龐大的氏消費(fèi)群體；伍3屋、本案處于商政業(yè)繁華的販天臺(tái)寒路段，弊附近敲商圈為旦株洲新興佛繁榮的商業(yè)圈箱之一。韻新城斤繁華商圈核心圓位置，龐大固戒定消費(fèi)群體，胳商業(yè)助旺盛也應(yīng)該在扮情理之中。思三、項(xiàng)目目標(biāo)伐客戶定位誰(shuí)通過前文對(duì)主漫要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分隊(duì)析以及市場(chǎng)定刪位，結(jié)合該項(xiàng)鑄目前期規(guī)劃實(shí)志際情況，綜合構(gòu)考慮該項(xiàng)目體挺量、物業(yè)構(gòu)成縣以及檔次，顯咳然項(xiàng)目應(yīng)該成伐為令目前株洲羞房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有嶺項(xiàng)目望塵莫及賠的、至尊高檔岸的、在建成以磚后能理所當(dāng)然樹地成為株洲高念端市場(chǎng)運(yùn)的撫“諸代言或人祥”躍的頂尖高端物貞業(yè)。驢定位原則：從腰人群特征和區(qū)踩域居住特征以且及威株洲急市的房產(chǎn)活動(dòng)裕特征出發(fā)選準(zhǔn)僵目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出系擊寬定夜

籍

摩位：對(duì)天元區(qū)謹(jǐn)生活習(xí)慣有固眉定情結(jié)，又具裙有較強(qiáng)消費(fèi)能健力的客戶。塞目標(biāo)客戶侮范圍經(jīng)：描年輕新銳階層系、政府官員、匪企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)言等。階目標(biāo)客戶特征鍵：住宅雹○通向往優(yōu)越的居熔住條件，追求舒較高的生活環(huán)讓境；吵○肥對(duì)社區(qū)檔次、陵配套、知名度獵等較為關(guān)心烘；乳○蠢對(duì)小區(qū)的景觀睡和配套比較注乖重；遮○攏追求生活在高元端，與上層為烏鄰的效果，不蔽否認(rèn)有一定的法虛榮心理。商業(yè)：闊○或注重項(xiàng)目周邊界配套，期待商畫業(yè)能升值；忽○日把本案的住宅絡(luò)用戶當(dāng)成固定寒而強(qiáng)大的消費(fèi)吐群；狼○份部分用以投資探，希望能帶來唱更多回報(bào)。醒四、項(xiàng)目賣點(diǎn)位及賣點(diǎn)提升病○題城市主軸線上匠的精彩世界禽○盡株洲高端生活宿的永恒領(lǐng)跑者不○惕極具現(xiàn)代氣息挨的首席高尚生杜活?！鹗?shí)力卓著信譽(yù)奏良好的開發(fā)公雁司帳○哀高尚完善的物幟業(yè)服務(wù)開發(fā)篇橫一、幟整體規(guī)劃建議捧規(guī)劃中項(xiàng)目辛共有七個(gè)樓座檢，其中北面嘆為五樓座為小友高層住宅，臨剃天臺(tái)路為一棟必公寓和一棟酒咱店；主題景觀臟設(shè)在五棟小高藍(lán)層之間；稿小區(qū)采用商業(yè)腸住宅人流分流波，人流車流出竟入均設(shè)在東西連兩側(cè)，以極大壽利用臨天臺(tái)路絕的商業(yè)價(jià)值；明整個(gè)小區(qū)應(yīng)該喂是一個(gè)完整的辱整體，各個(gè)部溪分的設(shè)計(jì)應(yīng)該議充分考慮項(xiàng)目永的主題思想：老尊貴、健康、龜科技、文化憐；掙二、環(huán)境規(guī)劃爐建議舒好的環(huán)境給人興不一樣的生活源感受，必須將櫻景觀與建筑一芒體設(shè)計(jì)。采用必較柔和、淺灰斜色作為項(xiàng)目的禮主導(dǎo)色彩面，粥營(yíng)造具有現(xiàn)代涂感的時(shí)尚尊貴賣；住宅采用南法北朝向、二梯排四戶，極大利蛙用采光效果，經(jīng)為業(yè)主提供舒設(shè)適、健康的居區(qū)住環(huán)境；渾眼三、景觀建聾議墾堅(jiān)本項(xiàng)目本身綠壁化少，因此盡閃可能利用城市炊景觀，納景如芬戶；財(cái)建議做成空中優(yōu)花園，站種植綠化喬木途、灌木花、草旨結(jié)合，高低錯(cuò)雞落，遠(yuǎn)近分明醬，疏密有秩、猛綠化景觀層次懼豐富竄；蘋對(duì)小區(qū)進(jìn)出主壘干道進(jìn)行別致泊綠化設(shè)計(jì)，成朽為回家的一道鈔風(fēng)景線；孕四、建筑風(fēng)格倚及項(xiàng)目立面建甘議副結(jié)合項(xiàng)目地理懂位置，本項(xiàng)目鴉應(yīng)做成區(qū)域形冊(cè)象品質(zhì)樓盤，旗其外立面宜采恒用現(xiàn)代式風(fēng)格繩，秧色彩明亮、輕浸快褲，綁給人一種荒時(shí)尚、們輕松的生活感航受紗。同時(shí)剪建筑設(shè)計(jì)啦理念毯簡(jiǎn)單、實(shí)用糕；也是卷是目前房地產(chǎn)虧界運(yùn)用最多伍、戴適用范圍最廣義的一種建筑模墾式努。辦五、戶型規(guī)劃治建議溜戶型設(shè)計(jì)是房弊地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)敗鍵之所在，也撥是消費(fèi)者在購(gòu)怎房時(shí)考慮的最猜主要因素，破隨著房地產(chǎn)市勤場(chǎng)的日趨成熟花以及人們生活經(jīng)水平的提高，遇消費(fèi)者對(duì)居住沒環(huán)境與住宅設(shè)乘計(jì)提出了更高準(zhǔn)的要求。牧我們認(rèn)為項(xiàng)目翼的戶型應(yīng)該滿性足以下三點(diǎn)：脆滿足高檔住宅瑞的使用要求；預(yù)滿足心理需求廟；引領(lǐng)消費(fèi)；難因此我們?cè)趹舻谛蜕咸岢鋈齻€(gè)騙建議：草1供）打破傳統(tǒng)平挨面結(jié)構(gòu)布局，塘設(shè)計(jì)復(fù)式挑空柄公寓辱2歪）陽(yáng)臺(tái)采用雙尸層設(shè)計(jì)，形成誘超大陽(yáng)光室杰3街）每戶設(shè)計(jì)入盞戶露臺(tái)，家家棗都有空中庭院爽六、戶型配比寧建議飛評(píng)高層部分戶型槍配比：慕戶儀鵲梢型月面基績(jī)淡積（平方米）嶺比逆副井例物復(fù)割百式炊16福0煌—揉180干15%蹈15%漆小毛室跪三塑戶鴿房瓦11議0鄉(xiāng)—墻130處30%排85%捕大侮吃鴿三世字喝房鄉(xiāng)13惕0腰—懂150息30%竊四論矛三房鞋14岡0梢—央160鵲25%霞公寓部分戶型苗配比：毛戶導(dǎo)喘薯型邪面寇得約積（平方米）近比重栗虧例懸一劉毛荒房駐4福0隨—旨60飛40%財(cái)二跪忍渡房知6淘0蠟—室90熄60%籌七、智能化建末議盞建議項(xiàng)目在株莊洲第一個(gè)嚴(yán)格起按照星級(jí)住宅扶標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)安裝龜智能化系統(tǒng)。魔智能化住宅星學(xué)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)回涉及項(xiàng)目脅內(nèi)道容猾培安全防范子系暗統(tǒng)發(fā)(1便)各住宅報(bào)警裝打置摟(2口)蜓訪客對(duì)講裝讀置惑(3抽)復(fù)周邊防越報(bào)警夸裝富置獎(jiǎng)(4西)滴閉路電視監(jiān)控誓裝慨置門(5帥)退電子巡更裝置昂(6迷)份室內(nèi)緊急報(bào)警躲裝置普（集7董）煤氣防泄露凳報(bào)警裝置戒管理與設(shè)備監(jiān)翁控子系統(tǒng)意(1梅)霜自動(dòng)抄表裝衰置碌(2貴)扎車輛出入與停炸車管理裝湊置謙(3翻)數(shù)緊急廣播與背到景音吐樂撞(4守)債物業(yè)管理計(jì)算芒機(jī)系筋統(tǒng)鑰(5曾)暫設(shè)備監(jiān)控裝置溪信息網(wǎng)絡(luò)子系姻統(tǒng)禽每戶不少于兩認(rèn)對(duì)電話線、兩稍個(gè)電視插座和磨一個(gè)高速數(shù)據(jù)床插座。甘八、物業(yè)管理幼建議托液物業(yè)管理是項(xiàng)端目素質(zhì)的一種光直觀體現(xiàn)，直涉接影響到物業(yè)中項(xiàng)目的價(jià)值，齡同樣是因?yàn)榍暗牡目驮炊ㄎ或?，所以該小區(qū)算物業(yè)除了單純料的襖“才管蝴理?yè)p”飾以外，更應(yīng)該煤向燃“條服務(wù)幅型牧”格轉(zhuǎn)化，由于眾埋多業(yè)主的特殊秤性，可以引進(jìn)館一種全方位立跡體性的酒店式悄服務(wù)或者保姆市式服務(wù)，這也宏是高端項(xiàng)目物肉管的發(fā)展方向喇和戰(zhàn)勝其他競(jìng)桂爭(zhēng)項(xiàng)目行之有神效的途徑，我騎們建議邀請(qǐng)國(guó)嗎內(nèi)著名的物業(yè)邪管理公司擔(dān)任臣顧問或者直接褲參與管理，尤堵其是在項(xiàng)目的戴前期以物業(yè)顧承問的身份盡早崇介入，提前進(jìn)逮行相應(yīng)的建議衣，使項(xiàng)目的整萍體建設(shè)方案、島機(jī)電設(shè)施配備艷等均能滿足頂念級(jí)項(xiàng)目的要求子。推廣篇一、案名建議隱許蠶案名是項(xiàng)目最率樸素直觀的宣趣傳載體，是檔盛次、風(fēng)格、品崖質(zhì)等諸多元素息的精華濃縮和廁直接映射，是傘項(xiàng)目帶給人們鉛的甲“客第一印今象臉”榴，其成功與否葡直接左右著項(xiàng)毅目的運(yùn)作，因援此貼切響亮案斃名對(duì)項(xiàng)目的重扎要程度不言而革喻。遠(yuǎn)依據(jù)上述分析鑒，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)漆際規(guī)劃特點(diǎn)，干我們建議：天元一號(hào)透主推語(yǔ)敲：違繼葛酸厘就繡哥碰百年城息市杠襪至尊生活主案名詮釋：二、VI設(shè)計(jì)三、廣告表現(xiàn)廣告主題：抹○班百年城虧市蝴桿悄至尊生活陰○震顛峰珍拉貴男間市中心的稀世攪名宅?！鹛丫硬佚埮P虎裹地次孫享生活至尊時(shí)隆○滾株洲尊貴生活害的代言人頭○教在每次不經(jīng)意加間被尊貴感染圾○之怎領(lǐng)銜主比流疏孤略匯聚名植流炎蹤衣生活上流廣告樣稿:四、推廣建議喂箱1靜、推廣目標(biāo)：鞠○斧建立至尊時(shí)尚珍現(xiàn)代風(fēng)情生活姨區(qū)形象，迅速侍提升項(xiàng)目知名露度和美譽(yù)度。洞○烤配合銷售計(jì)劃嘩，為達(dá)成不同脅階段的銷售目慕標(biāo)制定相應(yīng)的君推廣計(jì)劃。藍(lán)○擊通過較短時(shí)間濟(jì)大密度、立體價(jià)式推廣宣傳父取得轟動(dòng)效應(yīng)董，芒使器“鬼藍(lán)爵世負(fù)家純”叉項(xiàng)目成為株洲謀市房地產(chǎn)市場(chǎng)花的第一熱點(diǎn)。云騰2燕、推廣手段：免通過廣告、促右銷、公關(guān)活動(dòng)關(guān)有機(jī)組合的整研合行銷手段展災(zāi)開全方位、立卷體式的推廣廣告手段廣告手段公關(guān)手段促銷手段公關(guān)手段促銷手段頃3溝、推廣階段：與根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)桂目的市場(chǎng)運(yùn)作美規(guī)則，在新項(xiàng)佳目推向市場(chǎng)，刃項(xiàng)目文化、消運(yùn)費(fèi)人群購(gòu)買氣影氛尚不濃厚的元情況下，我司灣把推廣階段劃旗分為四個(gè)階段躬:窗第一階段：引問導(dǎo)期廣；他陰第二階段：持色銷期頁(yè)；蜘撈第三階段：強(qiáng)返推期鍋；輔湊第四階段：尾頂盤期約4茫、推進(jìn)策略：品牌提升進(jìn)度拉動(dòng)強(qiáng)勢(shì)促銷公關(guān)互動(dòng)品牌提升進(jìn)度拉動(dòng)強(qiáng)勢(shì)促銷公關(guān)互動(dòng)品牌銷售慣性銷售項(xiàng)目引導(dǎo)形象樹立品牌建立情感訴求投資熱點(diǎn)絞（貨1沿）引導(dǎo)期：鄭■殲推廣主題：蝦領(lǐng)銜潮獄流拍條匯聚名揪流摸箭生活上減流貓析■推廣口號(hào)：針對(duì)住宅：應(yīng)天元一這號(hào)納寬腰領(lǐng)銜株洲生活針對(duì)商業(yè)：草財(cái)富新領(lǐng)地，碼旺鋪原始股糠■坑階段性目標(biāo)：辛確立羅“榆天元一稱號(hào)嬸”餅項(xiàng)目羅整體形象，加答強(qiáng)項(xiàng)目知名度喘，并目標(biāo)客戶幼進(jìn)一步了解項(xiàng)麥目情況，進(jìn)而橡加深項(xiàng)目的關(guān)其注程度，同時(shí)舊試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)世目的接受能力雷，積累客戶，奪宣傳居住新理槍念?！鐾茝V方式：貿(mào)1蝕）、售樓部裝賓修，展板、門填頭設(shè)計(jì)。彩2條）、工地圍墻感形象廣告、橫嘩幅懸掛。傾東方紅薄路口，設(shè)立大界型戶外廣告牌宵3點(diǎn)）、妹東方紅路氣交叉處至項(xiàng)目囑現(xiàn)場(chǎng)路段，路楚兩邊電線桿上旬插刀旗廣告。悉4孕）、在項(xiàng)目一票期現(xiàn)場(chǎng)懸掛項(xiàng)疤目銷售信息橫遷幅。如外立面耕顯現(xiàn)、園區(qū)景濱觀進(jìn)入實(shí)質(zhì)性皺施工階段等等??；播5景）、制作項(xiàng)目言折頁(yè)，在售樓競(jìng)部發(fā)放。預(yù)（曬2具）開盤丑期蠢：賣■豎推廣主題：圈百年株讓洲逐昆射望族名門■推廣口號(hào)：針對(duì)住宅：東株洲高端生活強(qiáng)的領(lǐng)跑者針對(duì)商鋪：鬼主題概念提煉站：投資處女地停一塊尚未開墾勇的金礦嗽■說階段目標(biāo)：全功面包裝，樹立加并鞏固項(xiàng)目的鏈鮮明形象，主羅動(dòng)引導(dǎo)目標(biāo)客咐戶的置業(yè)心理膽，在獲得目標(biāo)邊客戶群的普遍脖認(rèn)同；并強(qiáng)化坡項(xiàng)目品牌形象扔，挖掘潛在客約戶，綜合運(yùn)用贊各種推廣手段足，針對(duì)目標(biāo)客巖戶進(jìn)行有效宣筋傳，從而變潛攀在需求為有效逃需求。而重點(diǎn)沉是對(duì)項(xiàng)目的二失期商配業(yè)頌與匙多層京住宅進(jìn)行銷售江。非■庭推廣方式：以迎報(bào)紙、電視廣近告為主，事件章行銷為輔，提蒸升形象，強(qiáng)調(diào)蘇服務(wù)，提供更宮多便利購(gòu)樓條脂件，吸收消費(fèi)傘者前來咨詢、綱看盤。針對(duì)主余要賣點(diǎn)做純銷豎售式廣告，與供現(xiàn)場(chǎng)銷售有力里配合，促成更炕高的成交額，代減少銷售工作蠟的壓力，同時(shí)會(huì)發(fā)揮軟性文章稱與新聞炒作的認(rèn)理性訴求配合挑宣傳，達(dá)到購(gòu)紛樓熱潮之目的坑。并制作項(xiàng)目駛折頁(yè)、樓書。葉媒體和類型：高主流報(bào)紙、電辛視廣斧告易收顫整體廣告輔助前軟文屋（導(dǎo)3扔）強(qiáng)銷燙期調(diào)：火■且推廣主題：慚株洲第一高度隱上的首席生活瓶■果推廣口號(hào)：根由據(jù)前期推廣效扇果日后靈活確孕定且■鏡階段目標(biāo)：此呈階段以提高銷犧售數(shù)量為目標(biāo)幅，通過前兩階牢段的銷售反饋缺總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做老出各方面的快蛇速調(diào)整，包括泰價(jià)格、付款辦薯法、促銷手法俱、宣傳包裝等剃，務(wù)求可以更令切合市場(chǎng)需求賞，此階段的宣播傳速度可以適全時(shí)放緩，承接州第一階段所建據(jù)立的聲譽(yù)逐步惰達(dá)到銷售目標(biāo)捉，該階段則以壯主要銷售單位諷小高層和商業(yè)欠為主堅(jiān)。馳■血推廣方式：以因報(bào)紙廣告為主謊，以形象廣告鋸、證言方式、爆賣點(diǎn)廣告、催奏促式廣告形成犧投放促銷廣告帆，同時(shí)配合短掉程促銷活動(dòng)，棋解決銷售中存響在的問題與矛棵盾。蒼媒體：報(bào)紙廣標(biāo)告炊考看電哈臺(tái)飼跌唱系列賣點(diǎn)推廣穿（淚4看）訊尾盤期過：裂■冊(cè)推廣主題：扮品生活高短度腦謝輝鎦金歲月幻/星坐收流金財(cái)富俊■育推廣口號(hào)：禽天元一礙號(hào)煩鳥百年傳昂承松/也精明一次，富待貴三生障。昆

鞏■升階段目標(biāo)：經(jīng)腐過稼前期扒市場(chǎng)銷售，總淹結(jié)前期銷售過農(nóng)程中出現(xiàn)的問陵題，調(diào)整對(duì)策虜，對(duì)前期觀望架客戶和新客戶艦，采取各種優(yōu)捆惠政策，迫使扛其盡快落定成寺交。針對(duì)特殊抽客戶的需求，源調(diào)整銷售策略稀，消化潛在客怕戶。紙■李推廣方式：利才用報(bào)紙做一些極感性訴求，同顯時(shí)利用工程形粉象進(jìn)度的收尾職階段，增強(qiáng)置獨(dú)業(yè)者的購(gòu)房信差心，消化存量自。此階段主要諸利用細(xì)節(jié)賣點(diǎn)權(quán)做宣傳，銷售群手法上應(yīng)該采代取靈活的方式泛，注意收集客近戶反映的情況荷為后期價(jià)格制昌定出準(zhǔn)確的判介斷。利用業(yè)主惠網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和少哄量的市辯場(chǎng)鋼D挺M裳宣傳，吸引周議邊的朋友注意撤，力求將所有畫單位售清。響媒體和類型：清媒體的發(fā)布將缺趨于平舟穩(wěn)郊肝島軟硬廣告結(jié)合京五、廣告推廣蕩預(yù)算顛通例房地產(chǎn)項(xiàng)宅目的推廣費(fèi)用煩為項(xiàng)目總銷金將額陰的冤0.釘8垮—據(jù)1準(zhǔn)%張，介于本案品浩質(zhì)較高，推廣秩過程中各項(xiàng)制哀作成本較高、堤廣告投放力度訴較大，且將舉滴行多次高品位割的蘭S肺P生推廣活動(dòng)，所贊以推廣費(fèi)用較妥高，預(yù)計(jì)將達(dá)逆到項(xiàng)目總銷金杯額煩的臥1.5波%乖。該推廣費(fèi)用秋包括：病1銷、售樓處內(nèi)外閣布置費(fèi)用社2座、樣板房設(shè)計(jì)獨(dú)施工費(fèi)用槐3闖、工地圍板等謀工地包裝費(fèi)用估4紀(jì)、樓書、海報(bào)絲等宣傳資料制賢作費(fèi)用遠(yuǎn)5緩、戶外廣告費(fèi)榜用饑6英、媒體廣告發(fā)春布費(fèi)用豈7尊、機(jī)S斥P放活動(dòng)費(fèi)用營(yíng)銷篇鍋一、銷售策略婚構(gòu)想羊?qū)幼鳛楹勒拍顟K項(xiàng)目，我司認(rèn)茄為尋找金字塔尸頂端的客源，干并說服這批客張?jiān)窗次覀兦捌谔У南敕ㄈ胫魈焖Ｔ惶?hào)，引導(dǎo)獲而改變株洲頂珠尖人群的居住大生活方式，才且是我們項(xiàng)目的罩真實(shí)意圖。我御們認(rèn)為本案的薦銷售方式應(yīng)該陵采用主動(dòng)銷售乓和被動(dòng)銷售相膀結(jié)合的方式。養(yǎng)二、各階段銷駕售任務(wù)及重點(diǎn)練工作構(gòu)想綠樹第一階段：蓄法勢(shì)引導(dǎo)期京任務(wù)：開渠引置水悲說并筑壩蓄勢(shì)柴時(shí)間知：尊3寄—鈔4贊個(gè)月鳥耗車時(shí)讓3漸—妥4些個(gè)月的引導(dǎo)階針段，是為后期耳充分做好各類殲準(zhǔn)備工作，同洗時(shí)，以多種方怖式打通客流渠狡道重點(diǎn)完成：質(zhì)A撥、所有銷售道潮具完成，外接潔待處投入使用往，售樓處、樣緒板房落成并裝貪修完畢。范B座、階段報(bào)紙系據(jù)列稿及各類戶拒外媒體制作稿寄完成，網(wǎng)站完法成。盼C恐、預(yù)開盤、開凝盤時(shí)間的確定圓，產(chǎn)品推介會(huì)創(chuàng)、概念推廣活耳動(dòng)等公關(guān)的確沈定。撒D趁、通過各類公杰關(guān)活動(dòng)，為開禽盤完成一定量話意向客戶的累衰積和品牌累積絲F淚、通過市場(chǎng)初挪探了解市場(chǎng)的先反映度和認(rèn)同漲感，及時(shí)調(diào)整符樓盤的定位和列推廣策略，使危營(yíng)銷推廣真正爭(zhēng)成為動(dòng)態(tài)過程附。煤本階段不會(huì)發(fā)腳布大量的報(bào)紙君硬廣告，帶有屬引導(dǎo)和啟動(dòng)性箭質(zhì)的軟性廣告蕩將會(huì)被大量的弦運(yùn)用，建議舉瘋辦一些針對(duì)性墊較強(qiáng)的公關(guān)活己動(dòng)愉第二階段：開嫁盤期笑任務(wù)：全新亮杏相羽元元強(qiáng)勢(shì)開替盤什滴引爆開熟盤耍絨洪強(qiáng)勢(shì)推搭廣朗產(chǎn)芝引發(fā)銷售熱潮遷時(shí)間山：錦簽1咬—牙2順個(gè)月重點(diǎn)完成：逝A陪、在完成一階叉段已積累客戶網(wǎng)的前提下，完樹成一次驚爆開件盤乏B輕、強(qiáng)勢(shì)開盤，手形成熱點(diǎn)聚焦督，爭(zhēng)取第一時(shí)租間去化目標(biāo)數(shù)養(yǎng)量頓C揚(yáng)、塑造品牌形橡象的第一輪攻冒勢(shì)鐮鄭D便、目標(biāo)是在本捷階段迅速去化鏡已積累客戶，決并通過引爆開趙盤迅速積累新戴客源猜第三階段：強(qiáng)嗚銷期紫任務(wù)：維持熱舉銷征妖盾藝持續(xù)攻寺?lián)舻蚬址种黝}波次進(jìn)檢攻，結(jié)合時(shí)點(diǎn)喉、資源，推高蘆樓盤概念怠時(shí)間霞：意3駕—怪4兔個(gè)月重點(diǎn)完成：障A祝、在驚爆開盤此保持戰(zhàn)略攻擊堅(jiān)重點(diǎn)，堅(jiān)固陣舌地痛B垮、維持熱點(diǎn)聚濱焦，對(duì)樓盤進(jìn)躲行持續(xù)攻擊博C寄、把握正確的膝市場(chǎng)擴(kuò)散節(jié)奏思，分批推案，產(chǎn)形成持續(xù)熱銷薪D潛、塑造品牌形魄象的第二輪攻狹勢(shì)己，枯O遭R盤生活大全解，歐分賣點(diǎn)宣傳推趟廣烏F農(nóng)、保證客戶簽訂約速度，并持滲續(xù)推廣不斷積拳累新客源誤第四階段：持趁續(xù)期和清盤期禾任務(wù)：持續(xù)溝鑰通樂謙獨(dú)廈穩(wěn)定去化屢時(shí)間證：度6吉月迷—暫8亂個(gè)月重點(diǎn)完成煮A爹、穩(wěn)定媒體投棗放，穩(wěn)定去化云速度貿(mào)B菊、視銷售需要介決定是否舉行疏促銷活動(dòng)乏C劈、內(nèi)外兩手保項(xiàng)證客戶源。故在本階段，媒萍體的發(fā)布將趨漿于平穩(wěn)，報(bào)紙以曝光將控制在服二周一次左右患，并將視銷售濕的具體情況確伍定何時(shí)何地舉濱行傘S條P芬活動(dòng)。陶三、入市時(shí)機(jī)靜構(gòu)想釀走國(guó)家繼續(xù)霧對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)喊采取寬松的貨室?guī)耪?，加斬上?滅9口年行業(yè)迅速恢妻復(fù)并掀起新一燦輪發(fā)展高潮?？壑曛抻绕涫翘彀⒃獏^(qū)大量高檔播樓盤相繼入市鞏，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異戀常激烈。為避翻開直接硬性競(jìng)糧爭(zhēng)，我們建議鮮在亞201鴉1兵年中旬開盤較柳宜。四、價(jià)格體系肥外根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)償際情況和株洲微地產(chǎn)市場(chǎng)的特范征來看，我司扶建議本案采李用權(quán)“澤平開高走平夢(mèng)收狼”具的價(jià)格體系。歲由于項(xiàng)目目前較有許多的因素憶還不十分確定平，所以我司設(shè)獅內(nèi)部預(yù)訂價(jià)格貧為把Ⅹ確。遼建摔奔議：內(nèi)部預(yù)定鴨期均價(jià)為基瞧數(shù)命Ⅹ幟，量誦為午10緊%聲；蔽開盤均價(jià)閘為概Ⅹ咳+10束0便，量加為或20里%鏈；殃土建完工均價(jià)慨為濤Ⅹ瑞+20均0靠，量江為炊20宗%秘；造內(nèi)外墻粉飾均吵