萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告年級(jí)專業(yè)：10財(cái)務(wù)管理小組成員：于平施喆李欣崔焯羽陳嫣雨河海高校商學(xué)院2013.11書目一、項(xiàng)目背景分析 -2-1、項(xiàng)目概括 -2-2、項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) -2-3、項(xiàng)目方案 -3-4、項(xiàng)目功能面積分布 -3-二、項(xiàng)目投資估算與資金籌措 -4-1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 -4-2、項(xiàng)目投資安排與資金籌措表 -5-三、項(xiàng)目借款還本付息分析 -5-四、項(xiàng)目銷售與租賃收入測(cè)算 -6-五、項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測(cè)算 -7-六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) -8-1、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提 -8-2、損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利實(shí)力分析 -10-3、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利實(shí)力分析 -10-4、項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 -12-七、項(xiàng)目盈虧平衡分析 -13-1、銷售部分盈虧平衡分析 -13-2、租賃部分盈虧平衡分析 -13-八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 -13-

一、項(xiàng)目背景分析1、項(xiàng)目概括銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是2010年自治區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，總投資30億元，是由大型購(gòu)物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場(chǎng)、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬(wàn)平方米的城市綜合體。通過(guò)各類業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)匯合吃、玩、樂(lè)、購(gòu)、住等5大流行時(shí)尚生活元素于一身，形成城市核心區(qū)的城中之城，為銀川人民供應(yīng)全業(yè)態(tài)、一站式、多方位的便捷服務(wù)，滿意各項(xiàng)商務(wù)、生活、消遣體驗(yàn)需求，成為銀川市業(yè)態(tài)最為齊全和豐富的商業(yè)中心。2、項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）總用地面積：70143㎡（2）總建筑面積：288000㎡（3）建筑密度：49.75％（4）容積率：3.80（5）地下建筑面積：11743m2（6）地上建筑面積：161197m2（7）西塔樓建筑面積：71771m2（8）東塔樓建筑面積：101169m2（9）已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)3、項(xiàng)目方案依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過(guò)程略），主要建主力樓（以出租為主）和公寓（以出售為主）。主力樓是由大型購(gòu)物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場(chǎng)、高檔影院共同組成約30萬(wàn)平方米的城市綜合體。通過(guò)各類業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)匯合吃、玩、樂(lè)、購(gòu)、住等5大流行時(shí)尚生活元素于一身，形成城市核心區(qū)的城中之城4、項(xiàng)目功能面積分布表1（主力樓）功能面積分布表樓層運(yùn)用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、修理間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場(chǎng)301330131層大堂、商場(chǎng)等26480264802層商商場(chǎng)154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746～16層寫字避難層1541154118層設(shè)備層1541154119～25層寫字樓154116951表2（公寓樓）功能面積分布表樓層運(yùn)用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層地下車庫(kù)20482048負(fù)一層地下室20482048小計(jì)40961~19層精裝公寓等204845.752二、項(xiàng)目投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表（1）本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總工期為2年，從2010年3月起，至2011年10月。（2）從項(xiàng)目起先動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地運(yùn)用權(quán)年限為50年。（3）依據(jù)銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際狀況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購(gòu)置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及其他費(fèi)用等。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)總投資為：3012706132元人民幣。表3項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目主力樓成本主力樓單價(jià)公寓樓成本公寓樓單價(jià)合計(jì)1、開(kāi)發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641721.1土地購(gòu)置費(fèi)292497398289120750260228915000000001.2前期工程費(fèi)1.3工程建設(shè)費(fèi)551302122544935612572749629074278491.4開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)64193260635367430635121009363232、開(kāi)發(fā)費(fèi)用10462006710339972189513902043419622.1管理費(fèi)1653906416310683772149272228362.2其他費(fèi)用50584505035885505086470002.3不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)1653906416310683772149272228362.4財(cái)務(wù)費(fèi)用66483489657471645126571136480012.5銷售費(fèi)用0027601289385276012893、總計(jì)101261284710008700093287975517127061342、項(xiàng)目投資安排與資金籌措表本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開(kāi)發(fā)商已投入了5億元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為5.52億元，安排由開(kāi)發(fā)商投入自有資金0.97億元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款4.55億元用于投資，剩余部分6.67億元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為10億元。項(xiàng)目投資安排與資金籌措表詳見(jiàn)表4所示。表4項(xiàng)目投資安排與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期10年3月10年6月10年101投資總額121271242524254339561.1建設(shè)投資121271242524254339562資金籌措121271242524254339562.1自有資金972024255826962.2借款資金455000600045002.3銷售收入再投資66051017672287603資金缺口（2.1+2.2）55200242565825196三、項(xiàng)目借款還本付息分析依據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款4.55億元用于投資。銀行貸款還本付息方式采納等額還本付息，從2010年起先還本付息，2020年還清。依據(jù)中國(guó)人民銀行2009年2月調(diào)整后的利率，10年以上的貸款年利率為5.76％。目前銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率通常為中國(guó)人民銀行公布的貸款利率乘以1.1的系數(shù)，即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息113648001元，詳見(jiàn)借款還本付息表7。表5借款還本付息表（單位：元）項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20102011年初借款累計(jì)210036334108242981本年借款455000000本年應(yīng)計(jì)利息133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255575506275年末借款累計(jì)1082429810四、項(xiàng)目銷售與租賃收入測(cè)算本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案是將純公寓樓全部用于出售，共58093m2。主力樓的寫字樓和商場(chǎng)以及步行街樓的商場(chǎng)全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)料詳見(jiàn)表6、表7表6主力樓寫字樓銷售收入測(cè)算表2010售價(jià)13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬(wàn)元）226562011售價(jià)14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬(wàn)元）365982012售價(jià)13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬(wàn)元）19606合計(jì)（萬(wàn)元）78861表7主力樓商場(chǎng)租賃收入測(cè)算年份2010201120122013201420152016商場(chǎng)（-1至地面四層）平均月租金（元）460480450430410450450出租率96%92%90%88%87%85%85%租賃費(fèi)用（萬(wàn)元）38403836343838租金收入（萬(wàn)元）7210720866106175582162416241年份2025202620272028202920302031商場(chǎng)（-1至地面四層）平均月租金（元）496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬(wàn)元）41414141414141租金收入（萬(wàn)元）6881688168816881688168816881五、項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測(cè)算本項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見(jiàn)表8、表9所示。表8銷售稅金及附加一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20102011201220131銷售收入226563659819606788602銷售稅金及附加13912247120448422.1營(yíng)業(yè)稅（1）*5％1133183098039432.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*7％79128692762.3教化費(fèi)附加（2.1）*3％3455291182.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*0.09％203318712.5交易印花稅（1）*0.05％111810392.6交易管理費(fèi)（1）*0.5％113183983943土地增值稅（1）*1％227366196789表9租賃稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)20102011201220132014201520161租賃收入685530287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加12092750765163480342703920414241422.1營(yíng)業(yè)稅（1）*5％3427614391463136112101111117411742.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*7％239910110295857882822.3教化費(fèi)附加（2.1）*3％1028434441363335352.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*0.09％617262625222021212.5交易印花稅（1）*0.05％343141514121112122.6房產(chǎn)稅（1）*12％822643453351232672905266728182818六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際狀況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。（1）價(jià)格水平的假定本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是依據(jù)市場(chǎng)比較并結(jié)合銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)間修正后，得出物業(yè)將來(lái)推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。（2）租金升幅的假定在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，依據(jù)銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定租金每五年肯定升幅為5％。本租金基本可視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)。（3）稅費(fèi)的規(guī)定本項(xiàng)目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)料發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格依據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定。（4）出租物業(yè)的折舊本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采納直線折舊法。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營(yíng)期最終一年（2005年至2032年，共28年）。（5）出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值本項(xiàng)目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。（6）期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定設(shè)定為7％。2、損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利實(shí)力分析表10項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)20102011201220132014201520161收入764391287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788601.2租賃收入685530287762926927229242082222223482234822總成本費(fèi)用17127147484748474847484748474847482.1由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)?83392.2用于租賃物業(yè)折舊13293247484748474847484748474847483稅金12577050765163480342703920414241423.1銷售稅金及附加48423.2租賃稅金及附加12092750765163480342703920414241424土地增值稅7895利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)466561189521935817678151901355414592145926所得稅(5)*33%15396562546388583450134473481548157稅后利潤(rùn)(5)-(6)31259612698129701184410177908197769776分析：項(xiàng)目年投資利潤(rùn)率為9.08％>基準(zhǔn)收益率7％，基本達(dá)到行業(yè)收益水平，可以認(rèn)為其靜態(tài)盈利實(shí)力滿意要求。3、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利實(shí)力分析（1）全部投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如表11所示。表11全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20102011201220132014201520161現(xiàn)金流入764396287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788601.2租賃收入685536287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出5000011330115511063792838393895889582.1建設(shè)投資171270500002.2銷售5631銷售稅金及附加4842土地增值稅7892.3租賃稅金及附加7071050765163480342703920414241422.4所得稅15396362546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量-5000174461771816592149251382914524145244累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5000193053702353615685408236996894111418依據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示：① 本項(xiàng)目投資回收期為7.89年② 本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值（NPV）＝86866萬(wàn)元③ 全部投資內(nèi)部收益率為21.27％由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目從動(dòng)態(tài)盈利角度分析，滿意投資要求。（2）自有資金投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表12所示。表12自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20102011201220132014201520161現(xiàn)金流入764396287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788601.2租賃收入685536287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出46384322840115511063792838393895889582.1自有資金597202.2預(yù)售收入再投入2.3貸款還本付息57550115102.4銷售稅金及附加48422.5租賃稅金及附加12092950765163480342703920414241422.6土地增值稅7892.7所得稅15396362546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量59361771816592149251382914524145244累計(jì)凈現(xiàn)金流量-37746-20028-343611489253183984354367依據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示：① 本項(xiàng)目自有資金投資凈現(xiàn)值（NPV）＝50829萬(wàn)元② 自有資金投資內(nèi)部收益率為21.27％由此可見(jiàn)，從自有資金動(dòng)態(tài)盈利角度分析，本項(xiàng)目滿意投資要求。4、項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的實(shí)力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用詳見(jiàn)表13所示。表13資金來(lái)