PAGEPAGE1《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》考試題庫大全-第五章房屋買賣一、單選題1.個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人所得稅（）。A、免征B、全額征收C、差額征收D、差額減半答案：A解析：個人轉(zhuǎn)讓住房，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。2.程某購買某住宅樓的一套現(xiàn)房簽訂的商品房買賣合同中不需要明確的是（）。A、房屋的使用期限B、當(dāng)事人名稱或者姓名和住所C、交付使用條件及日期D、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬答案：A解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：①當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；②商品房基本狀況；③商品房的銷售方式；④商品房價款的確定方式發(fā)總價款、付款方式、付款時間；⑤交付使用條件及日期；⑥裝飾、設(shè)備標準承諾；⑦供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；⑧公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；⑨面積差異的處理方式；⑩辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。3.在存量商品房中，出賣人出賣房屋，應(yīng)至少提前（）通知承租人。A、7日B、15日C、30日D、60日答案：B解析：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十四條規(guī)定：出賣人出賣房屋，應(yīng)至少提前15日通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以向人民法院請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。4.房屋買賣市場不能實現(xiàn)完全競爭的最主要原因，是其具有（）的特性。A、獨一無二B、易受限制C、供給有限D(zhuǎn)、難以變現(xiàn)答案：A解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備壟斷競爭性、區(qū)域性、周期性、易于形成泡沫的特點。其中，由于房屋買賣市場的壟斷競爭性，房地產(chǎn)市場上在售的房地產(chǎn)商品各不相同，不存在大量可替代的產(chǎn)品，競爭往往不夠充分，因此不能實現(xiàn)完全競爭。5.下列不屬于房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的是()。（）。A、金融機構(gòu)B、房地產(chǎn)估價機構(gòu)C、行政主管部門D、律師事務(wù)所答案：C解析：房地產(chǎn)市場的參與者包括房地產(chǎn)交易雙方、為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業(yè)組織。其中，其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)主要包括金融機構(gòu)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價機構(gòu)。選項C屬于房地產(chǎn)市場的管理者。6.期房價格與現(xiàn)房價格二者之間的關(guān)系是（）。A、期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償B、期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值＋風(fēng)險補償C、現(xiàn)房價格＝期房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償D、現(xiàn)房價格＝期房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值＋風(fēng)險補償答案：A解析：對應(yīng)期房和現(xiàn)房的交易價格就是期房價和現(xiàn)房價。在期房和現(xiàn)房品質(zhì)相同的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。期房價格和現(xiàn)房價格二者的關(guān)系為：期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償?，F(xiàn)實中通常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)、付款進度不相同，如期房的戶型和環(huán)境較好、不需要現(xiàn)在付清全款等。7.全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律組織是（）。A、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部B、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會C、房地產(chǎn)行政主管部門D、人力資源社會保障部答案：B解析：房屋買賣市場的參與者包括：①賣方；②買方；③房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)；④其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)；⑤房地產(chǎn)市場管理者。其中，房地產(chǎn)市場管理者主要是行政主管部門和行業(yè)自律組織。全國性的房地產(chǎn)市場管理部門是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律組織是中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會。8.2017年3月，張某預(yù)購建筑面積為45m2的普通用房，總價50萬元，契稅稅率為1%。張某購買普通用房，應(yīng)繳納契稅（）元。A、0B、500C、4500D、5000答案：D解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。本題中，張某購買的普通用房，且其建筑面積為45m2，總價50萬元，契稅稅率為1%，則應(yīng)繳納的契稅為：500000新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。本題中，張某購買的普通用房，且其建筑面積為45m2，總價50萬元，契稅稅率為1%，則應(yīng)繳納的契稅為：500000×1%＝5000（元）。9.存量房買賣的一般流程不包括（）。A、買賣雙方當(dāng)面商談價格B、買賣雙方簽訂房屋買賣合同C、買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費D、買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記答案：A解析：存量房買賣可以自行成交，也可以通過經(jīng)紀機構(gòu)居間成交，無論哪種成交方式，房屋買賣的一般流程如下：①買賣雙方簽訂房屋買賣合同；②經(jīng)紀機構(gòu)或買賣雙方到房地產(chǎn)管理部門申請房源核驗與購房資格審核及辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽（如有）；③買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管及購房貸款（如需要）；④買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；⑤買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；⑥買方領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書，賣方收款、交付物業(yè)。10.土地增值稅的扣除項目不包括（）。A、建筑物的評估價格B、建房貸款超期支付的利息C、房地產(chǎn)開發(fā)成本D、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金答案：B解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括如下幾項：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房地產(chǎn)開發(fā)成本；③房地產(chǎn)開發(fā)費用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤其他扣除項目；⑥舊房及建筑物的評估價格。11.以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，一般按照房地產(chǎn)的價格總額采?。ǎ┯嬍?。A、等額定率B、差額定率分檔累進C、超定額累進加價制D、等額定率分檔累進答案：B解析：銀行貸款中發(fā)生的評估費用一般由貸款人承擔(dān)，而為確定房地產(chǎn)稅費繳納額發(fā)生的評估費用則由有關(guān)主管部門承擔(dān)。以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，一般按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進計收，如評估價格100萬元以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。12.王某預(yù)購了某項目的一套住宅，并通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的協(xié)助，申請了個人住房組合貸款。一年后，該項目竣工并交付使用，王某辦理了入住手續(xù)，并通過由開發(fā)企業(yè)代繳的方式，交納了產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)稅費、住宅專項維修資金等。王某購房過程中應(yīng)繳納的稅金為（）。A、契稅B、土地增值稅C、個人所得稅D、印花稅答案：A解析：A項，新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規(guī)定。B項，轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。C項，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人應(yīng)繳納所得稅，本題中，王某是普通購買者，不用繳納。D項，新建商品房買賣，由訂立合同的雙方當(dāng)事人，按照0.05%的比例繳納印花稅。買受人應(yīng)繳納每證5元的權(quán)證印花稅。自2008年11月1日起，對個人銷售和購買住房免征印花稅。13.下列屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的行政因素的是（）。A、社會治安狀況B、政治安定狀況C、城市化D、城市發(fā)展戰(zhàn)略答案：D解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、人口因素等。其中，行政因素是指影響房地產(chǎn)價格的法律法規(guī)、制度、政策、行政措施等，主要有：①房地產(chǎn)制度；②房地產(chǎn)價格政策；③行政隸屬變更；④特殊政策；⑤城市發(fā)展戰(zhàn)略；⑥城市規(guī)劃；⑦土地利用規(guī)劃；⑧稅收政策；⑨交通管制等。ABC三項屬于社會因素。14.住宅專項維修資金不能用于（）。A、電梯的維修B、路燈照明的維修C、業(yè)主下水道維修D(zhuǎn)、走廊通道維修答案：C解析：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中維修和更新、改造。15.買賣共有房屋，應(yīng)提交（）同意出售的證明。A、共有人的證明人B、其他共有權(quán)人C、共有人的委托人D、其他承租人答案：B解析：“共有”分為“按份共有”和“共同共有”。共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。16.存量房中特有的價格是（）。A、成交價B、心理價C、掛牌價D、市場價答案：C解析：掛牌價是存量房中特有的價格，是指業(yè)主在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)媒介掛牌時定下的房屋價格。掛牌價一般在專門的房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的網(wǎng)站中發(fā)布，由于存在議價空間，一般略高于真實成交價。17.購買經(jīng)濟適用住房不滿（）年，不得直接上市交易。A、5B、7C、8D、10答案：A解析：經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。個人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房需要受到年限限制，并補交相關(guān)價款。根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號），購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。18.按份共有人處分共有房屋時，須經(jīng)（）按份共有人同意。A、全體B、占份額1/2以上的C、占份額2/3以上的D、占份額1/3以上的答案：C解析：共同共有房屋的買賣條件較為嚴苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋時，經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。19.“房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利”描述的房地產(chǎn)價格特點是（）。A、房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切B、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格C、房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格D、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長答案：B解析：房地產(chǎn)價格的特點包括：①房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切。②房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利。③房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格。④房地產(chǎn)價格易受交易者的個別情況影響。⑤房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長。20.下列關(guān)于新房市場和存量房市場的說法，正確的是（）。A、按照房地產(chǎn)的檔次，房屋買賣市場可以分為新房市場和存量房市場B、新房市場的銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個人或單位等所有者C、存量房市場的銷售主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位D、新房市場又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場答案：D解析：按照房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分，房屋買賣市場可以分為：①新房市場，又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場，其市場銷售的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位；②存量房市場，又稱二手房市場，是指已經(jīng)發(fā)生過一次或多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)的交易市場，其市場銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個人或單位等所有者。21.賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款（）的賠償責(zé)任。A、一倍B、兩倍C、三倍D、五倍答案：A解析：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。22.新建商品房買賣中，土地增值稅實行（）級超率累進稅率。A、三B、四C、五D、六答案：B解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率：①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；②增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；③增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。23.某地區(qū)商品住宅建筑安裝工程每平方米造價為2萬元，一商品住宅的業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積為120m2，則該業(yè)主交付首期住宅專項維修資金的數(shù)額不可能為（）萬元。A、12B、15C、17D、20答案：D解析：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施沒備保修期滿后的大中維修和更新、改造。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%～8%，所以該業(yè)主交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為12～19.2萬元。24.下列影響房地產(chǎn)價格因素中，屬于社會因素的是（）。A、城市化B、居民收入C、土地利用規(guī)劃D、房地產(chǎn)制度答案：A解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、人口因素等。其中，社會因素包括：①政治安定狀況；②社會治安狀況；③城市化等。B項屬于經(jīng)濟因素；CD兩項屬于行政因素。25.房地產(chǎn)價格影響因素中的區(qū)域因素包括（）。A、社會因素B、新舊程度C、周圍環(huán)境和景觀因素D、用途答案：C解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，區(qū)域因素是指對某一特定范圍的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，包括：①交通因素；②外部配套設(shè)施因素；③周圍環(huán)境和景觀因素等。A項屬于一般因素；BD兩項屬于個別因素。26.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，已交存的住宅專項維修資金應(yīng)（）。A、退還給業(yè)主B、隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移C、上交給業(yè)主大會D、上交給業(yè)主委員會答案：B解析：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中維修和更新、改造。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，轉(zhuǎn)讓房屋時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。27.房地產(chǎn)交易中，（）是最常用的房地產(chǎn)價格分析法。A、成本法B、比較法C、收益法D、回歸分析法答案：B解析：房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為比較法，即將擬交易的房地產(chǎn)與類似的已成交的房地產(chǎn)進行比較，進而得出擬交易房地產(chǎn)的價格。在對房地產(chǎn)價格進行比較分析時應(yīng)注意：①交易實例的選??；②建立比較基礎(chǔ)；③調(diào)整確定房地產(chǎn)價格。28.房地產(chǎn)買賣市場的特點不包括（）。A、完全競爭性B、區(qū)域性C、周期性D、易于形成泡沫答案：A解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備以下特點：①壟斷競爭性；②區(qū)域性；③周期性；④易于形成泡沫。29.出賣人（非居民企業(yè)）轉(zhuǎn)讓存量房以其收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額的，按（）稅率繳納個人所得稅。A、5%B、10%C、20%D、25%答案：C解析：出賣人轉(zhuǎn)讓存量房以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，因出賣人主體類型不同而不同，個人與非居民企業(yè)適用稅率為20%，居民企業(yè)適用稅率為25%。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。30.“沒有只漲不跌或者只跌不漲的房地產(chǎn)價格，沒有永遠火爆的房地產(chǎn)市場”描述的是房屋買賣市場的（）特點。A、壟斷競爭性B、區(qū)域性C、周期性D、易于形成泡沫答案：C解析：房屋買賣市場的特點包括：①壟斷競爭性。房地產(chǎn)不像普通商品可以做到標準化生產(chǎn)、市場上存在大量可替代的產(chǎn)品、相互之間競爭充分，房地產(chǎn)商品各不相同，具有壟斷競爭的特征。②區(qū)域性。房屋買賣市場是典型的區(qū)域市場，不同的城市之間房地產(chǎn)市場的規(guī)模、價格水平等差異很大。③周期性。房地產(chǎn)市場周期主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格、成交量、房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標的周期性變化，沒有只漲不跌或只跌不漲的房地產(chǎn)價格，沒有永遠火爆的房地產(chǎn)市場。④易于形成泡沫。過度的投機炒作會使房價大幅上漲，偏離其實際價值，產(chǎn)生價格泡沫。31.新建商品房預(yù)售應(yīng)達到的條件不包括（）。A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件D、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期答案：C解析：新建商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)達到下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；④取得《商品房預(yù)售許可證》。C項屬于商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件。32.（）是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。A、需求彈性理論B、價值理論C、供求理論D、組織行為理論答案：C解析：供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，價格隨著供求關(guān)系的變化而上下浮動，與供給負相關(guān)，與需求正相關(guān)。房地產(chǎn)價格作為價格的一種，同樣受房地產(chǎn)市場供求的影響，即當(dāng)房地產(chǎn)供給大于需求時，房地產(chǎn)價格將下跌，當(dāng)房地產(chǎn)供給滿足不了需求時，房地產(chǎn)價格將上漲。33.（）是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。A、掛牌價B、成交價C、貸款評估價D、市場價答案：D解析：市場價是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格，一般以一些類似房地產(chǎn)的成交價格為基礎(chǔ)測算，但不能對這些成交價格直接采用平均的方法進行計算，而是在平均之前剔除偶然的和不正常的因素造成的價格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的價格差異。34.下列關(guān)于房屋登記費的說法錯誤的是（）。A、住房登記每件80元B、非住房登記每件550元C、住房登記一套為一件D、住房登記核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書收取證書工本費10元答案：D解析：按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款的比例收取。目前，國家尚未出臺不動產(chǎn)登記收費標準。按照房屋登記收費的標準，住房登記收費標準為80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權(quán)利人按照規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含一本房屋權(quán)屬證書費，但每增加一本征收加收證書工本費10元。35.楊某在某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)站上以100萬元的價格發(fā)布其一套房屋的出售信息，這個價格是（）。A、心理價B、成交價C、掛牌價D、貸款評估價答案：C解析：掛牌價是存量房中特有的價格，指業(yè)主在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)媒介掛牌時定下的房屋價格。掛牌價一般在專門的房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的網(wǎng)站中發(fā)布，由于存在議價空間，一般略高于真實成交價。本題中，楊某是在某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)站上發(fā)布出售信息的，則100萬元是掛牌價。36.2015年，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）開發(fā)商品住房，乙企業(yè)負責(zé)建設(shè)。2013年5月，甲企業(yè)以建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物向丙銀行貸款3000萬元，辦理了抵押登記。2016年6月甲企業(yè)將在建工程向丁銀行抵押貸款3000萬元，也辦理了抵押登記。2017年10月，甲企業(yè)開始預(yù)售住房，王某購得建筑面積為70m2住房一套。2018年3月，甲企業(yè)到期不能償還債務(wù)，法院拍賣底層營業(yè)用房。關(guān)于題中已設(shè)定抵押的房屋的買賣，下列說法正確的是（）。A、須經(jīng)過甲企業(yè)同意B、須經(jīng)過乙企業(yè)同意C、須經(jīng)過銀行同意D、須經(jīng)過甲企業(yè)和乙企業(yè)同意答案：C解析：根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，買賣已設(shè)定抵押的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人（一般是銀行）同意。抵押權(quán)人同意買賣的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。37.對建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（）的，免征土地增值稅。A、20%B、30%C、50%D、60%答案：A解析：計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。38.在房租由市場決定及經(jīng)濟正常發(fā)展的情況下，房價與年房租之比，一般為（）。A、5倍～10倍B、10倍～15倍C、100倍～120倍D、120倍～180倍答案：B解析：因租金比房價更能反映真實的房地產(chǎn)供求狀況，房價租金比可以反映房價合理程度。該指標的計算公式為：房價租金比＝商品房市價總值/該房出租月（年）收入。房價租金比有一個合理的倍數(shù)。在房租由市場決定及經(jīng)濟正常發(fā)展的情況下，房價與年房租（或月房租）之比，一般為10倍～15倍（或120倍～180倍）。39.轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納（）。A、土地增值稅B、契稅C、印花稅D、城市維護建設(shè)稅答案：A解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。40.借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來的房地產(chǎn)的價格的趨勢分析方式是（）。A、指數(shù)平滑法B、長期趨勢法C、趨勢外推預(yù)測法D、回歸分析法答案：B解析：房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的一種方法，最常用的即為長期趨勢法，是指根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在，而推測未來的房地產(chǎn)的價格。這種方法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。41.自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積為90m2以上的，減按（）的稅率征收契稅。A、1%B、1.5%C、2%D、2.5%答案：B解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。42.納稅人銷售不動產(chǎn)，增值稅稅率為（）。A、11%B、13%C、15%D、17%答案：A解析：《增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)，增值稅稅率為11%。43.按照房屋登記收費的標準，購買的普通住房在房屋登記時一般需要繳納（）元。A、10B、80C、90D、550答案：B解析：按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款的比例收取。目前，國家尚未出臺不動產(chǎn)登記收費標準。按照房屋登記收費的標準，住房登記收費標準為80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權(quán)利人按照規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含一本房屋權(quán)屬證書費，但每增加一本征收加收證書工本費10元。44.通常情況下，房屋共有分為按份共有房屋和共同共有房屋，對二者在買賣時的描述錯誤的是（）。A、通常情況下，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額B、共同共有人只有在共有基礎(chǔ)喪失或有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割C、除另有約定外，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意D、除另有約定外，按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額1/2以上的按份共有人同意即可答案：D解析：根據(jù)《物權(quán)法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在買賣時有所不同：①按份共有房屋的份額處分更為靈活。通常情況下，按份共有人可隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額，而且即便在共有條件下，按份共有人也可轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；而共同共有人只有在共有基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割。②共同共有房屋的買賣條件較為嚴苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋，需經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。多選題1.按照房地產(chǎn)用途（功能），房地產(chǎn)市場可分為（）。A、區(qū)域房地產(chǎn)市場B、居住房地產(chǎn)市場C、存量房地產(chǎn)市場D、非居住房地產(chǎn)市場E、新房市場答案：BD解析：按照房地產(chǎn)用途分類，房地產(chǎn)市場可以分為：①居住房地產(chǎn)市場；②非居住房地產(chǎn)市場。居住房地產(chǎn)市場主要是住房交易的市場，非居住房地產(chǎn)市場又可以分為商業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。2.下列關(guān)于房屋登記收費標準的表述，正確的有（）。A、房屋登記費按件向申請人收取，雙方共同申請的登記，共同支付登記費B、住房登記收費標準為每件80元C、非住房房屋登記收費標準為每件550元D、住房登記一套為一件E、房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書，收取證書工本費10元答案：BCD解析：按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款的比例收取。目前，國家尚未出臺不動產(chǎn)登記收費標準。按照房屋登記收費的標準，住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含一本房屋權(quán)屬證書費，但每增加一本征收加收證書工本費10元。3.按照對存量商品房買賣的規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的存量房屋有（）。A、權(quán)屬有爭議的房屋B、登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋C、已經(jīng)列入拆遷公告范圍的房屋D、夫妻共有的房屋，未取得配偶的書面同意E、經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋答案：ACD解析：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，不得轉(zhuǎn)讓的存量房屋主要包括：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；②依法收回土地使用權(quán)的房屋；③共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；④權(quán)屬有爭議的房屋；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋；⑥未經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。4.下列關(guān)于政策性住房買賣的描述，正確的有（）。A、職工以市場價購買的公有住房，可以自由買賣B、職工以標準價購買的公有住房，可以自由買賣C、職工以成本價購買的公有住房，出售時應(yīng)補交相應(yīng)價款D、購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易E、一般而言，限價商品房在滿足一定條件后是可以直接上市交易的答案：ACDE解析：A項，職工以市場價購買的公有住房，實際上已變成了私有住房，取得了房屋所有權(quán)證書，可以自由買賣。B項，職工以標準價購買的公有住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，出售時可以先按成本價補足房價款及利息，取得全部產(chǎn)權(quán)后按成本價購房的政策出售，也可以直接上市出售，按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。C項，職工以成本價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，出售時需要交納有關(guān)稅費和土地收益。D項，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。E項，國家沒有制定限價商品住房的統(tǒng)一政策，而是由各地根據(jù)具體情況指定并實施。一般而言，限價商品房在滿足一定條件后是可以上市交易的。5.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)常用的分類方式包括（）。A、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)B、房地產(chǎn)的投資途徑C、房地產(chǎn)的用途D、交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)E、房地產(chǎn)的檔次答案：ACDE解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)常用的分類方式包括：①按照房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分，房屋買賣市場可以分為新房市場和存量房市場；②按照房地產(chǎn)的用途分類，房地產(chǎn)市場可以分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場；③按照交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場可以分為現(xiàn)房市場和期房市場；④按照房地產(chǎn)的檔次，房地產(chǎn)市場可以分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場。6.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布的廣告不得含有（）。A、以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置B、房地產(chǎn)升值或投資回報的承諾C、違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定D、商品房項目位置示意圖E、商品房項目距離市中心的距離答案：ABC解析：房地產(chǎn)廣告的房源信息應(yīng)當(dāng)真實，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：①升值或者投資回報的承諾；②以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；③違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；④對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。7.下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。A、行政因素B、經(jīng)濟因素C、交通因素D、外部配套設(shè)置因素E、社會因素答案：ABE解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為一般因素、區(qū)域因素及個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括：①社會因素；②經(jīng)濟因素；③行政因素；④人口因素等。CD兩項屬于區(qū)域因素。8.關(guān)于新建商品房銷售代理的規(guī)定，下列說法錯誤的有（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售，不能自行銷售B、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標準在顯著位置公示C、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號D、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍E、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得強制收取代書費、銀行按揭服務(wù)費等費用，可分解收費項目答案：AE解析：A項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售。E項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務(wù)費等費用。9.關(guān)于新建商品房銷售，理解正確的有（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房C、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用D、商品住宅不得分割拆零銷售E、商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計答案：BCDE解析：新建商品房銷售中禁止的行為主要有：①不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用，不得參加展銷活動。②商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。④商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。⑥商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。⑦房地產(chǎn)廣告的房源信息應(yīng)當(dāng)真實，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積。10.關(guān)于存量房買賣稅收的說法，正確的有（）。A、存量房的買受人不需要繳納契稅B、個人轉(zhuǎn)讓住房，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅C、對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入D、買受人應(yīng)繳納每證6元的權(quán)證印花稅E、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅答案：BCE解析：A項，存量房的買受人需要繳納契稅。BE兩項，出賣人轉(zhuǎn)讓存量房以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率繳納個人所得稅。個人轉(zhuǎn)讓住房，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。C項，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。D項，買受人應(yīng)繳納每證5元的權(quán)證印花稅。自2008年11月1日起，對個人銷售和購買住房免征印花稅。11.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在為賣方提供價格建議時的步驟包括（）。A、確定談判空間B、調(diào)查擬購買房地產(chǎn)所在區(qū)域的價格C、判斷整體房地產(chǎn)市場走勢D、調(diào)查擬交易房地產(chǎn)所在區(qū)域的價格E、對擬交易房地產(chǎn)價格進行調(diào)整答案：CDE解析：在為賣方提供價格建議時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以按照如下步驟進行：①判斷整體房地產(chǎn)市場走勢；②調(diào)查擬交易房地產(chǎn)所在區(qū)域的價格；③對擬交易房地產(chǎn)價格進行調(diào)整；④預(yù)留議價空間，確定掛牌價格。AB兩項屬于在為買方提供價格咨詢建議時房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的工作步驟。12.下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于人口因素的有（）。A、經(jīng)濟發(fā)展B、人口數(shù)量C、人口結(jié)構(gòu)D、人口素質(zhì)E、居民收入答案：BCD解析：影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括：①社會因素；②經(jīng)濟因素；③行政因素；④人口因素等。其中，人口因素可分為：①人口數(shù)量；②人口結(jié)構(gòu)；③人口素質(zhì)。AE兩項屬于經(jīng)濟因素。13.房地產(chǎn)價格區(qū)別于普通商品價格的特性包括（）。A、房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大B、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格C、房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格D、房地產(chǎn)價格通常不受交易者個別因素的影響E、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長答案：ABCE解析：房地產(chǎn)價格與普通商品價格既有共同之處，如均為價格，用貨幣表示；都有波動，受供求因素的影響等。但由于房地產(chǎn)的特性，決定了房地產(chǎn)價格又具有自身特點：①房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切；②房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；③房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格；④房地產(chǎn)價格易受交易者的個別情況影響；⑤房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長。14.2017年12月，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司），擬以總價100萬元在中心城區(qū)購買一套三室一廳的住房。因王某的委托價格明顯低于市場行情，甲公司委派的房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某一直未能為王某買到他所想要的住房，但張某也并未放棄與王某的聯(lián)系。2018年3月，張某通過與王某多次溝通，最終使王某同意以總價120萬元的價格購買客戶陳某的住房。隨后，王某、陳某和甲公司簽署了三方買賣合同，并完成了所有的交易過戶手續(xù)。張某為王某所購買的房屋市場類型是（）。A、新房市場B、存量房市場C、現(xiàn)房市場D、期房市場E、居住房地產(chǎn)市場答案：BCE解析：A項，新房市場也稱為增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場，其市場銷售的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位。B項，存量房市場又稱二手房市場，是指已經(jīng)發(fā)生過一次或多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)的交易市場，其市場銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個人或單位等所有者。C項，現(xiàn)房市場是指已經(jīng)整體竣工并通過驗收，購買后就可以入住的房地產(chǎn)。D項，期房即預(yù)售商品房，是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證可以公開銷售開始，直至竣工交付之前的商品房。本題中，張某為王某所購買的房屋市場類型為存量房市場、現(xiàn)房市場、居住房地產(chǎn)市場。15.商品房預(yù)售的條件包括（）。A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C、投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期D、取得《商品房預(yù)售許可證》E、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實答案：ABCD解析：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；④取得《商品房預(yù)售許可證》。E項屬于商品房現(xiàn)售的條件。16.決定房地產(chǎn)供給的基本因素有（）。A、該種房地產(chǎn)的價格水平B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本C、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者對未來的預(yù)期E、消費者的收入水平答案：ABCD解析：決定房地產(chǎn)供給的基本因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者對未來的預(yù)期。E項屬于影響房地產(chǎn)市場需求的基本因素。17.下列房屋中，屬于不得買賣的有（）。A、已出租的房屋B、權(quán)屬有爭議的房屋C、被司法機關(guān)查封的房屋D、未成年人擁有的房屋E、共有權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)答案：BC解析：A項，已出租的房屋可以買賣，但不影響房屋租賃合同的效力，所謂“買賣不破租賃”。BCDE四項，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，不得轉(zhuǎn)讓的存量房屋主要有下列幾類：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；②依法收回土地使用權(quán)的房屋。③共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；④權(quán)屬有爭議的房屋；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋；⑥未經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。18.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格分析的說法，正確的有（）。A、房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為長期趨勢法B、房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的另一種方法，最常用的即為比較法C、房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢D、房地產(chǎn)投資收益率反映的是房地產(chǎn)的投資收益能力及投資風(fēng)險的大小E、房價與年房租（或月房租）之比，一般為10倍～15倍，警戒線為100倍答案：CD解析：A項，房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為比較法，即將擬交易的房地產(chǎn)與類似的已成交的房地產(chǎn)進行比較，進而得出擬交易房地產(chǎn)的價格。B項，房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的另一種方法，最常用的即為長期趨勢法，即根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來的房地產(chǎn)價格。E項，房價與年房租（或月房租）之比，一般為10倍～15倍（或120倍～180倍）。19.下列關(guān)于已抵押房屋買賣的描述，正確的有（）。A、買賣已設(shè)定抵押的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人同意B、抵押權(quán)人同意買賣的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存C、轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有D、轉(zhuǎn)讓的價款不足債權(quán)數(shù)額的部分由債務(wù)人清償E、二手房買賣時，賣方需在辦理買賣合同網(wǎng)簽前提前還清貸款答案：ABDE解析：根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，買賣已設(shè)定抵押的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人（一