關于河北師范大學舊校區(qū)利用策劃分析報告河北國大房地產經紀2023.5.11目錄尺項目概況描……………治……………恭……………景……………絡…領..1百地塊分析像……………印……………驚……………趁……………荷…望..含2奔產品定位插……………宴……………盛…要………釋……………酷……濾..3發(fā)本項目招商賊策劃方案辮……………靜……………這……………棗…海..4借招商原則號……………會……………啦……………閘………米..5姐招商策略羞……………貸……………術……………煩………服..6冒項目形象定證位測……………植……………瘋……………姻…侵..7爽實施方案巴……………緞……………朱……………附………彼..8搜物業(yè)功能區(qū)壓域布局醫(yī)……………早……………抓…………瞎..9介物業(yè)項目租制金預測夜……………徒……………宰…………甘.10躺本物業(yè)項目慣預期租金收岔益獨……………獎……………鎖…鼻..11婆商業(yè)招商策結略存……………殖……………妥……………杏…………訂..12蝕項目地概括透：篩河北師范大幫學是一所具姨有百年歷史傳和光榮傳統(tǒng)念的省屬重點絹大學。學校久起源于19姐02年創(chuàng)建探于殘北京的才順天府學堂籌和1906券年創(chuàng)建于岡天津雷的蝴北洋女師范鋼學堂。19峰96年6月商，原河北師網范大學、河伐北師范學院蜂與創(chuàng)建于1款952年的挽河北教育學欲院、創(chuàng)建于滴1984年波的河北職業(yè)里技術師范學刻院合并，組共建成新的河戰(zhàn)北師范大學兼，是我國較眉早建立、目牙前規(guī)模較大鵝的高等師范芽院校之一。痕河北師范大極學整體搬遷薯后保留了部項分舊校區(qū)，工該地塊位于閱裕華路以北袖，方北路以胸南，體育大揉街以西，育昂才街以東，架東西寬37亞5米，南北師長340米番，占地面積燃12.7萬胳多平米?，F昏存各類地上鴉建筑32棟思，包括辦公否樓，學生公等寓，招待所鵲，圖書館，希體育館，超臺級市場，餐理飲中心，校柿醫(yī)院等設施劑，總建筑面筋積14.0凱7萬平米。松本項目地距最先天下購物未商圈1公里抬，北國商圈開2.5公里捕，懷特商圈姨2公里。地塊分析蟲1、優(yōu)勢或：攜園林式校區(qū)尤，面積大踐、規(guī)劃布局詞合理，適合魔做成閣酒店、商業(yè)益、住宅、餐逗飲、娛樂、冰寫字樓、廣晌場為一體窗的城市綜合鋒體。步校區(qū)位于裕相華路景觀大寄道與體育大嶼街交叉口，康交通便捷，升有6路、3帥4路、32魔路等十余條友公交干線直時達。壤商圈優(yōu)勢：響周圍有文化閱廣場商圈、灣先天下廣場垃商圈、海鮮夾城及多種大查型休閑娛樂諒餐飲場所，估商業(yè)文化氛掃圍十分濃厚止。發(fā)展前景吐十分可觀。寸物業(yè)管理優(yōu)吉勢：聘用金叉牌物業(yè)管理片集團，擔綱監(jiān)物業(yè)管理工屠作，享受先梨進的物業(yè)理坦念。辦發(fā)展優(yōu)勢：木本區(qū)域是中嗚心城區(qū)，集無聚了大量的恨商業(yè)、文化紋資源優(yōu)勢，蜂人文環(huán)境非級常優(yōu)越。發(fā)旨展前景良好貞。職2、索劣忙勢：衡原有產品結若構較為老式文，形式比較匪單一，對改梯造有一定的盞難度。念利用現有建篇筑進行規(guī)劃顛招商具有一蓄定的局限性巧?；?呀、機會例：過對現有建筑營進行裝修改政建，總體施拍工成本較低灶。薯足夠的廣告冬預算支持廣榮告及公關活狼動。趣市政府政策圍的有利傾斜闊。催周圍高檔的經固定消費群過體。意周圍已經形柄成大型飲食斯、娛樂的消層費商圈。也周圍有寫字慘樓固定的消雞費群體。4、威脅：企周邊方北臨劣街商業(yè)已經斗營3年較為化成熟，方北唯、萬隆國際扁等寫字樓已守搶先入市。產品定位戰(zhàn)通過對市場更的調查研究暴，對該地塊引的客觀評價釣，以開拓創(chuàng)株新的思想，膊以獨特望的眼光看問羨題，解決問巧題，建議采劍取綜合開發(fā)懲的方式開發(fā)撫本項目。巷本項目可做牢成集閑酒店、商業(yè)厲、住宅、餐慢飲、娛樂、凈寫字樓、廣泡場為一體笨豪布斯卡（蝶HOPSC梳A）尿。罩注：（蓋集酒店（H川OTEL）緒＋辦公（O膊FFICE駁）＋停車場恐（PARK禾ING）＋避大型綜合購數物中心（S厭HOPPI希NG蝴MALL漫）＋娛樂空界間（CON鼻VENTI忙ON）＋中陵央公寓（A融PARTM腦ENT）于絮一體的復合貪性大型地產鋤項目復合體率欲）傘本項目戰(zhàn)略屆定位為：差訪異性稀缺幸性唯一性旋綜合性定位闡述：感豪布斯卡是濃一個全新的炮生活系統(tǒng)，敬為滿足人們蹤休閑、娛樂尸、餐飲、購端物、居住、說商務、旅游盾、社交、文扒化等各種形獵態(tài)的高品質德生活需求而惱專業(yè)打造，鍬是集假日酒欣店、公寓、額大型停車場爸、休閑娛樂掘餐飲購物街喊區(qū)、會所、削廣場、公園鑒于一體的城芝市建筑群和歷一站式多元腿化情景化的天優(yōu)質生活空便間。望豪布斯卡更駐是一種全新邁的生活觀，先多元的文化韻，開放的心燙態(tài)，閑暇的休生活，引領掩人們走進國贈際化休閑新通時代。太豪布斯卡（任HOPSC把A始）選址與建寄筑嶄的要求和標臺準。滅首先，豪布欲斯卡（HO爛PSCA）圣屬于綜合性段物業(yè)，由于異對其建筑密低度及容積率怎有特定的要帖求，所以豪縣布斯卡（H恢OPSCA遷）一般分布鑰于城市次中瓶心，這樣才釋能使得豪布懇斯卡（HO您PSCA）坡建筑密度降淹低，以保證因有足夠的空駱間實現低密始度的建筑模支式；刑同時，作為驚豪布斯卡（昆HOPSC秧A）必須有劫大面積的綠它化作為其營棍造園林景觀塊的基礎；墳此外，HO密PSCA豪重布斯卡與城新市的經濟有戴著密切的聯(lián)襪系，這一切員都需要豪布渴斯卡（HO骨PSCA）稼與城市之間烤必須有快速裹便捷的交通敏網絡做紐帶器，保證在豪主布斯卡（H寄OPSCA鮮）社區(qū)內的鼓人員的便利唯性。杏本項目招商矩策劃方案招商原則將巧妙利用逆低向思維，懸矩念傳播的各鈴類異手法，局讓本次招商葛跳出其他類類型物業(yè)招商丙日趨同質化青的怪圈。這讓樣既可傳播市與眾不同的癥招商訊息，幟又可在瞬間杰達到樹立品尚牌概念的遲“貸一石二鳥介”猜的多元效果招商策略腥物業(yè)功能區(qū)僅劃按照承租丟商的經營互嫂動原則，進皂行局部科學語規(guī)律整合。終嚴格控制招毯商品牌的層糕次，利用自毀身優(yōu)勢吸納作有影響力的夸承租商，這幕是保證餡整技體層面上檔蛙次柔的猴先決條件。鼓物業(yè)采用定神價租賃制，證運用靈活的尚定價機制來座滿足不同類深型的承租商茶?？偱c政府相關瀉部門合作，故推出公益事腥業(yè)系列文化錫活動，為本潛物業(yè)聚集人趣氣，培育本睜商圈目標受適眾的習慣性大消費行為，汪為承租商提堆供經營成功傻的有利保障盤，為樹立品維牌形象打造肌宣傳基點。統(tǒng)物業(yè)形象定朝位改鑒于本慰項目講地原有的文蜂化內涵和其餃建筑物的功氣能性，可定色位為以體育牲健身、養(yǎng)生喇休閑效為主題的形稀象，次突出本項目男的季社會性、陜公益性。睡實施方案（層分片出租）談地段決定原蘭則樸。暫本物業(yè)項目塘位于文化廣搶場商圈、先仇天下廣場商磨圈，距北國釀商圈2包公里，，極歌其方便的城環(huán)市交通和大組量的人流使知得本區(qū)域具脖有一定的商舞業(yè)文化氛圍矛?；パa原則滲由于本項目罩屬于舊校區(qū)部改造而來的信一個社區(qū)型拼商業(yè)物業(yè)，司和其它專業(yè)陜型的商業(yè)物辛業(yè)不同。因真此，不能簡夏單的定位于恭單一類型的魔商業(yè)物業(yè)。謎我們要做綜猴合性的商業(yè)邀休閑文化消膝費中心，引司進高端的專許業(yè)餐飲品牌白店，文化娛由樂休閑的專槽業(yè)店及高檔鞭的城市會所錢是本物業(yè)對壯市場的互補碗。得業(yè)態(tài)演變原貸則叉隨著人們莊生活水平的罩提高菊和揚消費行為的蘭轉變，休閑閘、娛樂、餐夫飲、文化成社為消費主流耀，并且這樣陣潛在的消費捉群體規(guī)模會梳越來越大。鍛商圈擴大原恥則碼因為液本項目的輝市場定位，緒只有擴大服劑務半徑和商披圈姿吸引更多的酸優(yōu)質消費群綁體，圓才能周實現本物業(yè)騎的持續(xù)繁榮筋。測本項目業(yè)態(tài)知分布：輛本物業(yè)布局煌按招商方案故暫定為：住糧宿區(qū)、體育味文化娛樂區(qū)帽、辦公區(qū)、域餐飲區(qū)、小潛型購物區(qū)等摔區(qū)域。依據倘本項目店的原有建筑詠和區(qū)域劃分榮，大體可分助為以下幾個腳區(qū)域：矩籃球場、羽錫毛球場等體掠育場所帝可作為公益澆性活動場所河，對外開放匯。庸圖書館可根認據內部結構飲裝修為購物盾廣場豆，經營遺相對應的產曠品色，頂層可招幅租各大型健漫身中心加盟尖。溜對妨教學樓進行闖包裝改建，悄招租有知名船度的中高檔座餐飲熟名店原。元宿舍樓可裝紅修分割成精喉裝小公寓躍，對外出租賞。舒中心開放式址廣場，可供肢市民休閑娛漲樂，加以便梅民健身器材駕，提高全民撲健身意識。附圖：酒本項目物業(yè)掩租金預測彎1、饑周邊文化辦豆公租金水平揪項目名稱屆租金水平（鹽元/平方米韻/日站項目所在地漲址急項目定位彈方北商務樓酷0.7~1丑.0量裕華路與體單育大街東南東角瞧商住司先天下寫字序樓瘡1.4~2止.0儀中山路與育驗才街西南角跑寫字樓丑萬隆國際啄0.8~1座.2美裕華路與育些才街西南角假寫字樓偵拋柔首2慶、周邊休閑毫娛樂租金水皮平采項目名稱繪租金水平（啦元/平方米斬/日）筒項目所在地吐址肚項目定位杜方北商務樓棒底商掃5~6匹裕華路與體設育大街東南忘角謊底商羨萬隆國際底議商塘6容裕華路與育滔才街西南角處底商獻3、周邊住件宿餐飲租金君水平獵項目名稱隙租金水平（縣元/平方米即/日）雨項目所在地奪址深項目定位專棉三生活區(qū)估0.銅4~0.6可中山路與育樓才街東北角厭住宅泡方北小區(qū)（再多層、高層磁）易0.3~0些.5姜裕華路與體哥育大街東南饅角勿住宅公紀寓藏中型餐飲類攔2.0~4驚.0嚴主次萌干道板商烘業(yè)門臉著沿街鋤朝門臉所第七、本物未業(yè)項目預期豪租金收益植本物業(yè)可利失用出租面積棵約貢為軟14.5萬梁平米豪1僵可利用住宿饑面積約7.進53萬平米洋，依據調查獵周邊住宿租寨金數據為0火.3~0.更6元/平米勸/日。結合糾本物業(yè)項目耽情況，按頭0.3箏元/平米/議日計算，收蔥益大約為康825畫萬元/年。朝2績可利用辦公蕩面積約2.耗3萬平米，煤依據調查周圓邊辦公租金酬數據為0.病7~2.0言元/平米/膠日。結合本貸物業(yè)項目情約況，按想0.7福元/平米/迎日計算，收剃益大約為允588廈萬元/年。擊3別可利用改造太為餐飲娛樂壤面積約4.悶82萬平米肺，依據調查兼周邊中型餐雜飲娛樂租金總數據為2.觀0~6.0裳元/平米/寫日。結合本玉物業(yè)項目情牽況，按以2.0先元/平米/個日計算，收柔益大約為尼3519葡萬元/年。思本物業(yè)預期忌年收益不包哄含其他運營擔費用，僅指慎租金收入為榴4932羨萬元/年。脂商業(yè)物業(yè)招孫商策略依第一偉：招商原則欺招商目標的言選擇頂企業(yè)招商的思目的是為了臂吸引知名承頭租商，出租蘭經營場所的評使用權，更悶好的提高項敢目的整體市窗場吸引力。短因此招商目覽標的選擇要障根據項目定葛位和市場需偵求情況來確摸定，具體說者應該考慮以姑下因素：渾項目自身的溜市場定位；槽項目所在地梢的消費狀況她；來投資商的自弄身資金狀況楚；岔擬引進商家晉的市場定位魂，發(fā)展戰(zhàn)略洲。蔬招商談判原紹則的確定穗招商談判的禿目的在于使植談判的商家寺能符合招商扮企業(yè)的目標碧和利益需要測。要達到目攔的，招商談漸判必須針對寇談判的特點穩(wěn)，確定一些扁基本原則。倡招商談判的延特點鑰1談判對階象的廣泛性委，多樣性和專復雜性告2談判條勁件的原則性第與靈活性東3談判口割徑的一致性趴（二）招商甲談判的原則像根據招商