xx村項(xiàng)目前期調(diào)研及定位報(bào)告目錄CONTENT

宏觀市場分析

項(xiàng)目本體分析

市場競爭分析

發(fā)展戰(zhàn)略建議

項(xiàng)目定位建議

物業(yè)發(fā)展建議

宏觀市場分析

張店位于淄博市中部，東臨齊國故都，南接聊齋故里，屬山東半島對(duì)外開放區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶、半島城市群，是中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)淄博市的中心城區(qū)，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積244.2平方公里，人口75.26萬人，城市化水平達(dá)82.49%，09年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP447億元。臨淄區(qū)是國家重要的石油化工基地，歷史文化名城；周村區(qū)是輕紡工業(yè)、不銹鋼商貿(mào)基地，商貿(mào)名城淄川區(qū)是以建材、服裝為主的私營企業(yè)及商業(yè)中心博山區(qū)是機(jī)電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地，風(fēng)景名勝區(qū)；沂源縣綠色農(nóng)業(yè)、食品加工基地；張店區(qū)全市的政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心，具有極強(qiáng)的向心吸引力；張店區(qū)概況

張店城市規(guī)劃總體原則為西括、北延、東改、南展。城市整體以向西發(fā)展為主。并且在世紀(jì)路以西，規(guī)劃為淄博新區(qū)。隨著城市的逐漸擴(kuò)展，西部將逐漸成為張店區(qū)乃至淄博市新的中心，其城市配套也將逐漸完善并達(dá)到一個(gè)新的高度。中心路張店區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃xx與山東省內(nèi)其他同類城市房價(jià)、人均收入、GDP等數(shù)據(jù)分析結(jié)論：相對(duì)于山東其他同類城市，張店區(qū)經(jīng)濟(jì)總量及人均可支配收入排名均在前列，而房價(jià)卻處于中游，因此相對(duì)于城市人均收入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，張店的房價(jià)還有較大的上升空間，并且房價(jià)泡沫不大，房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；城市房價(jià)（元/㎡）GDP（千萬）人均收入（元）張店區(qū)3689447020670歷下區(qū)8705555024917市南區(qū)23557520024710芝罘區(qū)80232045.520418環(huán)翠區(qū)48892181.720117奎文區(qū)411296018756東營區(qū)5300208321278泰山區(qū)3890289017737年份2007200820092010前三季度新開工面積(萬㎡)200.18108192.7259.02竣工(萬㎡)202.95169.74275.58295.6銷售(萬㎡)163.8108.57195.7166.3結(jié)論：單從自身數(shù)據(jù)來看，xx房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量逐年上漲，可以反映出目前xxx房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)商及消費(fèi)者對(duì)市場前景看好；但縱向比較，目前xx房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量與其他城市仍有一定差距，市場仍未飽和，市場潛力巨大。xx房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r張店區(qū)近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化分析張店區(qū)07年的整體房價(jià)約為2610元/㎡；08年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，市場成交量大幅下跌，但價(jià)格依舊堅(jiān)挺，全年整體房價(jià)約為2880；直到09年初，樓市突遇“小陽春”市場需求量陡然增加，大大刺激了消費(fèi)，房價(jià)從年初的2950元/平米漲至12月份的3340元/平米，漲幅高達(dá)22%；10年以來，房價(jià)更是一路上漲，目前已經(jīng)達(dá)到了均價(jià)3689元/平米，但目前在售商品房價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出此價(jià)格。張店近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化圖示張店區(qū)近年土地出讓情況分析從張店區(qū)土地近年來土地出讓數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地成交價(jià)格逐年上漲，雖然土地出讓面積增長幅度較大，但仍與其他地區(qū)有一定產(chǎn)局，土地供應(yīng)量相對(duì)偏小，而且平均地塊面積僅為3萬㎡，平均地塊面積較小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面積（萬㎡）30.7590.390成交總價(jià)（億元）3.1211.0713.18平均單價(jià)（萬元/畝）67.781.897.5張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r

自上世紀(jì)90年代，張店區(qū)房地產(chǎn)市場開始起步，就其產(chǎn)品形態(tài)經(jīng)歷了三個(gè)階段：以多層為主，出現(xiàn)小高層產(chǎn)品以小高層及高層產(chǎn)品為主產(chǎn)品種類逐漸豐富，低密度產(chǎn)品成為新寵第一階段xx看市場：自上世紀(jì)90年代后期及本世紀(jì)初起，隨著改革開放步伐的加快，張店房地產(chǎn)市場逐漸成形。這一時(shí)期張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一，產(chǎn)品以多層為主；二，出現(xiàn)部分小高層產(chǎn)品，但接受度較差。其代表項(xiàng)目：建業(yè)花園xx看市場：隨著張店房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，特別是消費(fèi)者觀念的改變以及土地價(jià)格的提高，又出現(xiàn)了一批全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這一時(shí)期張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一、市場上主流產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾「邔蛹案邔赢a(chǎn)品；二、消費(fèi)者對(duì)小高層及高層產(chǎn)品的接受度逐漸提高；三、多層產(chǎn)品仍受市場追捧；四、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。其代表項(xiàng)目：七海里、龍鳳苑第二階段xx看市場：伴隨著張店房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，市場的產(chǎn)品逐漸多樣化，更多復(fù)合型及創(chuàng)新型及低密度項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)這一時(shí)期張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一、主流產(chǎn)品仍然為小高層及高層產(chǎn)品；二、普通多層產(chǎn)品由于其品質(zhì)難以提升逐漸減少；三、低密度產(chǎn)品成為市場新寵，占有量逐漸提升。其代表項(xiàng)目：美林小鎮(zhèn)、名尚城市廣場。第三階段張店區(qū)各大版塊市場特點(diǎn)分析中心城區(qū)：核心東部城區(qū)為：突破西部城區(qū)：熱點(diǎn)及高點(diǎn)南部城區(qū)：城市化北部城區(qū)：借勢中

心

板塊借助中心區(qū)域的完善城市配套，大力發(fā)展高端產(chǎn)品，以高層及小高層為主，后期土地供應(yīng)量將非常緊缺。代表項(xiàng)目：黃金國際、頤景園南部板塊三大亮點(diǎn)：一是汽配產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)連成一片，其影響正在形成并在擴(kuò)展壯大中；二是板塊內(nèi)集結(jié)了10個(gè)左右的樓盤，有的一下開了十幾個(gè)樓座，有的是舊村改造，頗有點(diǎn)當(dāng)年廣州華南板塊的味道；三是新客運(yùn)中心投入運(yùn)營后將會(huì)極大地帶動(dòng)周邊的發(fā)展。代表樓盤：盛世康城、南苑綠洲等東部板塊大踏步發(fā)展的制約因素已經(jīng)撬開一角。洪溝片區(qū)改造和東部化工區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整是東城發(fā)展的兩大引擎。兩大引擎如今都有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，特別是洪溝片區(qū)的改造令人歡欣鼓舞。東城的居住價(jià)值正一步步體現(xiàn)出來。代表樓盤推薦：改造中的洪溝片區(qū)、花山府邸、盛世新東城北部板塊目前北部片區(qū)有近10個(gè)樓盤在銷售。而且隨著體量近60萬㎡的昂展項(xiàng)目的落成，可以預(yù)計(jì)，今后對(duì)北部片區(qū)的拉動(dòng)將不可估量。同時(shí)伴隨著其他幾個(gè)項(xiàng)目高科技陶瓷園的完工北部板塊引來業(yè)界和人們的關(guān)注只是時(shí)間早晚的問題。板塊代表樓盤：名尚國際社區(qū)、盛世名苑、華僑城、弘韻豪庭等。西部板塊西部城區(qū)是淄博市下一步規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，也是淄博市發(fā)展的主要方向。隨著佳士客新城購物中心啟用以及政府西遷，西部板塊的發(fā)展將新添一個(gè)強(qiáng)大的發(fā)動(dòng)機(jī)。目前一大批樓盤項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工或正在前期準(zhǔn)備中。板塊代表樓盤：頤豐花園、創(chuàng)業(yè)體育場項(xiàng)目等。本案未來張店房地產(chǎn)市場預(yù)測張店房地產(chǎn)市場將迎來較大的發(fā)展機(jī)遇，市場整體向好，特別是西部區(qū)域?qū)?huì)成為未來持續(xù)的開發(fā)熱點(diǎn)；張店房地產(chǎn)市場未來發(fā)展?jié)摿薮?，遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，價(jià)格將會(huì)持續(xù)平穩(wěn)走高；土地成本增大，使得大盤將會(huì)減少，100畝左右的項(xiàng)目更適宜開發(fā)；產(chǎn)品將多元化，小高層及高層產(chǎn)品仍然為主流產(chǎn)品，低密度產(chǎn)品將會(huì)成為高端市場的寵兒。項(xiàng)目本體分析地塊區(qū)域認(rèn)知◆項(xiàng)目位置：處于世紀(jì)路以西、魯泰大道以北；◆項(xiàng)目位于：張店西部及北部板塊交界處；中央居住區(qū)中心城區(qū)商務(wù)區(qū)本案世紀(jì)路魯泰大道濟(jì)青高速◆項(xiàng)目地塊四至：東至阿波羅大酒店，西至大張村村民回遷房，南至魯泰大道，北至村里小路。地塊東端地塊西端地塊南端地塊北端地塊區(qū)位四至項(xiàng)目地壺塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀已拆村依民房已拆村民是房待拆村民冤房待拆村民款房待拆小工液廠待拆小工儀廠大張村凡委會(huì)項(xiàng)目地赤塊現(xiàn)狀◆項(xiàng)目地塊菜現(xiàn)狀：該地塊野由xx村土地牛、房鎮(zhèn)驢鎮(zhèn)政府袖用地、雅大張糧象管所、省莊園集書團(tuán)、張更店區(qū)法隸院◆項(xiàng)目地塊挽面積：項(xiàng)目地塊方正，面積約8.15萬㎡，約122.榆5畝。大張村土丑地大張糧賺管所房鎮(zhèn)鎮(zhèn)政捧府用地莊園集法團(tuán)、張劇店區(qū)法乎院地塊通乾拉菲◆項(xiàng)目南臨腔魯泰大道烘，東邊鄰賤近世紀(jì)路失，路政建浸設(shè)較好，任但是公共比交通通車率穴較低，基屬于城眼市邊緣杠地帶，搖而且魯拒泰大道物通行大前型貨車底車輛，蠢居住私據(jù)密性較那弱?！繇?xiàng)目地脆處張店新材區(qū)，項(xiàng)娘目周邊胖現(xiàn)為農(nóng)椒村舊址仔，生活重配套有剃待完善扒；◆項(xiàng)目所繳在區(qū)域鴨已經(jīng)形搶成張店烤城區(qū)居椅住區(qū)，子周邊大鄙盤較多議，居住席氛圍濃股厚；◆區(qū)域在售組樓盤集中魯垂泰大道伙以南區(qū)芝域。如：通乾羨拉菲、遠(yuǎn)去景花園、懇陽光花園回、名尚城雖市廣場、柏華僑城、們創(chuàng)業(yè)頤豐長花園等。項(xiàng)目區(qū)翻域周邊金環(huán)境分鮮析主要道路項(xiàng)目南部至村民房項(xiàng)目北占部村民延房冠都新翼城玉龍河豬籠河項(xiàng)目周此邊生活桿配套狀洲況◆生活配套勁：通乾拉沿菲、名尚枯城市廣場滔、義烏小恭商品城◆城市景觀殺：火炬公貿(mào)園、玉龍昨河、蓮池麻公園◆教育配套抱：世紀(jì)花砍園小學(xué)、還大張村中矛心小學(xué)、軌張店美術(shù)趁中學(xué)等◆醫(yī)療配傍套：蓮雹池醫(yī)院名尚城市廣場蓮池醫(yī)院大張村中心小學(xué)通乾拉菲張店美術(shù)中學(xué)高中部

世紀(jì)花園小學(xué)火炬公園

義烏小商品城玉龍河蓮池公園結(jié)論：國際化生沫活，享受想奢華級(jí)生歉活配套；遠(yuǎn)離城衰市的喧始囂，交榮通的擁染堵項(xiàng)目屬便性定位雖然處染于城市由主發(fā)展階方向上招，但位陵于西部為及北部薦片區(qū)交肯匯處；距離淄轉(zhuǎn)博新區(qū)狹核心區(qū)層域上有餡一段距壞離。區(qū)域臨妖近城市姨主干道謊，路政稍建設(shè)較堡好，交碧通便利爭，但是路公共通唐車率較滋低；目前城默市配套尾尚不齊膚全，城兆市形象擱較差，攀但后期亦發(fā)展?jié)摽萘^大巾?！繇?xiàng)目地引塊涉及村、鎮(zhèn)偉、區(qū)三政方面的待土地，前期需投未入較大的罷精力、成張本進(jìn)行協(xié)竿商、拆遷廳、安置。◆地塊平妄整，高道低起伏剛不大，鋤體量適厲中；◆地塊容積扎率為2.5，屬于鄉(xiāng)豐小高層激及高層打物業(yè)類沸型區(qū)域?qū)傩耘涮讓傩酝恋貙傩皂?xiàng)目屬性項(xiàng)目分友析小結(jié)屬于城液市主發(fā)歪展方向李，但距緞離核心聽區(qū)域有補(bǔ)一定距星離；目前周局邊配套效較為缺鉆乏，城良市形象由較差，奸但后期旺發(fā)展?jié)摽^大紡；地塊較為禍方正，但捎存在拆遷宋改造；產(chǎn)品以瓜小高層難為主，些與周邊凱項(xiàng)目相遇似。項(xiàng)目所厭處區(qū)域干較為尷想尬，長聰遠(yuǎn)來看奔發(fā)展?jié)摓I力良好健，但容洗易被邊緣化及同質(zhì)化！市場競爭曲分析盛世名工苑市場競品張掃描◆選取原則定：◆空間區(qū)討位相近掠，處于完相同板蛛塊或臨工近板塊艦；◆產(chǎn)品形罵態(tài)以小倚高層、輩高層為易主；項(xiàng)揉目檔次承接近，陡存在直士接競爭◆在售競陳爭樓盤頂：中潤華昆僑城、痕黃金國醉際、名含尚城市容廣場、昌紫園、友龍鳳苑赤、創(chuàng)業(yè)喬頤豐花樣園、通石乾拉菲駛、遠(yuǎn)景臟玉城競品項(xiàng)目驗(yàn)樣本選取本案名尚·城市廣場七海里黃金國際華僑城通乾拉窗菲陽光花園遠(yuǎn)景·玉城世紀(jì)花園·蘭花園創(chuàng)業(yè)頤圣豐花園中心板塊北區(qū)板畫塊西區(qū)板觸塊紫園中推潤尼大惡道世紀(jì)路市場主堆要競品些分析主要競爭個(gè)案——黃金國際項(xiàng)目名稱黃金國際項(xiàng)目位置西六路聯(lián)通路交匯處西南角占地面積592畝，合39.5萬㎡建筑面積80萬㎡建筑形態(tài)目前在售18號(hào)樓開發(fā)進(jìn)度A、B、C、E區(qū)現(xiàn)房，DE建設(shè)中戶型區(qū)間97㎡的兩居133-150㎡的三居180-267㎡的四居主力戶型97㎡、147㎡,153㎡銷售均價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無項(xiàng)目配套機(jī)關(guān)幼兒園、中央水系景觀、高爾夫練習(xí)場、多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所區(qū)域配套蓮池公園、蓮池小學(xué)、張店七中、義烏商品城、大潤發(fā)、銀座購物廣場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：項(xiàng)目配套完善、品質(zhì)高端（例溫泉入戶）劣勢：1：價(jià)格高于周邊在售項(xiàng)目近1000元、客群較?。?/p>

2：后期開發(fā)高層產(chǎn)品品質(zhì)較差；項(xiàng)目基嫁本信息市場主要桌競品分析主要競爭個(gè)案——黃金國際景觀設(shè)計(jì)中心組妙團(tuán)景觀石、景觀榨節(jié)點(diǎn)、元樓間綠柏化，符月合其高得端定位世；中心組團(tuán)怎景觀（C區(qū)）：9洞GOL棚F推桿練顏習(xí)場、塘中央水賴系、下勢沉式網(wǎng)音球場、燈下沉式戚會(huì)所；市場主要貍競品分析主要競慌爭個(gè)案——黃金國際戶型設(shè)報(bào)計(jì)在售18#樓戶型圖黃金國齊際的高怒價(jià)位，師實(shí)際支莫撐點(diǎn)包構(gòu)含以下酷幾點(diǎn)：1）生活方蓄式創(chuàng)新（故溫泉入戶片、GOLF）2）景觀創(chuàng)疾新3）會(huì)所北、配套貞及物業(yè)廉管理4）前期側(cè)建立起跑高端形豆象。黃金國際冠核心賣點(diǎn)裁可歸結(jié)為饑：完善的序城市配請(qǐng)?zhí)赘叨说拇陨砼鋮s套創(chuàng)新的萍生活理芽念主要競爭個(gè)案——黃金國際市場主要稼競品分析市場主珍要競品聽分析主要競馳爭個(gè)案——龍鳳苑項(xiàng)目名稱龍鳳苑項(xiàng)目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積23.49公頃建筑面積6580萬㎡建筑形態(tài)目前在售龍鳳苑四期開發(fā)進(jìn)度預(yù)計(jì)2011年10月交房戶型區(qū)間118——169㎡主力戶型130㎡、146㎡,158㎡銷售均價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無項(xiàng)目配套幼兒園、小學(xué)區(qū)域配套佳世客超市優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：新區(qū)發(fā)展的核心位置，升值空間較大；劣勢：1：建筑密度相對(duì)較大

2：開發(fā)周期過長，前期入住客戶影響較大項(xiàng)目基襪本信息市場主要稠競品分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑景觀設(shè)傘計(jì)小區(qū)內(nèi)宰多層、句小高層誼、高層廣住宅錯(cuò)惹落有致持，增添賣了龍鳳這苑整體嘩的層次矩感。功能結(jié)沿構(gòu)與布薦局，可蝕概括為“一環(huán)、兩架軸、兩心”市場主要壓競品分析主要競數(shù)爭個(gè)案——x褲x苑戶型設(shè)鼻計(jì)99㎡兩房兩暖廳一衛(wèi)三房兩暫廳一廚梁一衛(wèi)168白㎡三房兩廳鞋兩衛(wèi)三房兩廳畜一廚兩衛(wèi)主要競松爭個(gè)案——龍鳳苑龍鳳苑的集高價(jià)位，豬實(shí)際支撐蹦點(diǎn)包含以李下幾點(diǎn)：1）市政早府西移蓬，片區(qū)凳的升值2）合理冤的景觀鞏規(guī)劃3）配套特及規(guī)范還的物業(yè)騾管理4）樹立殺高端大責(zé)盤形象汁。龍鳳苑顫核心賣鍬點(diǎn)可歸稅結(jié)為：完善的歷城市配倍套產(chǎn)品創(chuàng)新蝕與多元化以人為背本的生窩活理念市場主要爹競品分析市場主要斤競品分析主要競勝爭個(gè)案——華僑城項(xiàng)目名稱華僑城項(xiàng)目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積1800畝建筑面積120萬㎡建筑形態(tài)四期加州海岸開發(fā)進(jìn)度多層三成在建，小高層8層在建戶型區(qū)間90——130㎡主力戶型100——120㎡銷售均價(jià)預(yù)計(jì)起價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施憑身份證綠卡辦理中項(xiàng)目配套會(huì)所、商業(yè)、華僑城實(shí)驗(yàn)幼兒園，北京大學(xué)外國語學(xué)院實(shí)驗(yàn)學(xué)校區(qū)域配套豬籠河景觀帶、火炬公園、名尚城市廣場、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)中小學(xué)校、淄博11中、

優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：淄博第一大盤，高端生活區(qū)；

2：高品質(zhì)景觀的打造

3：中潤大道帶來交通優(yōu)勢；劣勢：1：部分產(chǎn)品品質(zhì)交差，影響產(chǎn)品形象

2：營銷出現(xiàn)失誤，價(jià)格提升較慢。項(xiàng)目基楊本信息市場主要猴競品分析主要競爭個(gè)案——華僑城景觀設(shè)計(jì)純正古雜典歐式劣建筑風(fēng)錢格，14國風(fēng)情園逮林景觀；現(xiàn)代的材肯質(zhì)、多變嚴(yán)的色彩、謝三段式立攤面構(gòu)圖；整個(gè)社俊區(qū)以水猜為界，企以湖、遵河為主袋題，空咽間恢弘搏、錯(cuò)落丑有致、綁秩序井藝然，形霸成一個(gè)繳有序的稈、活躍踢的生態(tài)煉有機(jī)組圖合體，市場主要籌競品分析主要競爭個(gè)案——華僑城戶型設(shè)否計(jì)市場主要窩競品分析主要競掙?duì)巶€(gè)案——名尚城市采廣場項(xiàng)目名稱名尚城市廣場項(xiàng)目位置西五路魯泰大道交匯處西北角占地面積23萬㎡建筑面積56萬㎡（住宅26萬㎡）建筑形態(tài)電梯多層、小高層、高層開發(fā)進(jìn)度主體封頂戶型區(qū)間85-260㎡主力戶型110-140㎡銷售均價(jià)5500元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套30萬㎡城市綜合體，會(huì)所區(qū)域配套新瑪特超市、豬龍河景觀帶優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：項(xiàng)目商業(yè)定位超前；劣勢：位于城市邊緣，周邊生活配套缺乏；項(xiàng)目基特本信息未開發(fā)待售組團(tuán)在售組團(tuán)交房組團(tuán)商業(yè)綜合體高層公寓A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)住宅組閣團(tuán)：分為ABC武D四個(gè)組團(tuán)坐，分別為次：多層、吵小高層高劇層、洋房脫、聯(lián)排組鄙團(tuán)；目前詞在售為B區(qū)，主力堪戶型92-1崗20㎡兩房三變房；均爽價(jià)5500元/㎡；商業(yè)組慈團(tuán)：分為集中捎商業(yè)綜合隔體、公寓該組團(tuán)。目劇前為主推猾組團(tuán)；正者在火爆招由商中，中轟國首座家共庭主題樂銜園。工程進(jìn)度橡方面，住貿(mào)宅部分建什設(shè)主體完告工。規(guī)劃、產(chǎn)櫻品主要競蛾?duì)巶€(gè)案——名尚城市漁廣場市場主也要競品帆分析市場主要般競品分析主要競爭個(gè)案——名尚城蛙市廣場戶型設(shè)皆計(jì)116塑㎡三房兩織廳兩衛(wèi)107㎡三房兩廳蠶一衛(wèi)92㎡二房兩廳貸一衛(wèi)市場主帳要競品進(jìn)分析主要競爭個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目位置中潤大道以北，西八路以東占地面積--建筑面積11.58萬㎡建筑形態(tài)電梯花園洋房開發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目在建戶型區(qū)間258-345㎡主力戶型--銷售均價(jià)8000元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套名流會(huì)所區(qū)域配套世紀(jì)花園小學(xué)、名尚城市廣場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：高端電梯花園洋房，項(xiàng)目檔次高；

2：打造稀缺隱秘大宅

3：城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，升值空間大項(xiàng)目基券本信息市場主要甜競品分析主要競榴爭個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城景觀設(shè)塑計(jì)項(xiàng)目效果來圖市場主要由競品分析主要競榜爭個(gè)案——紫園項(xiàng)目名稱紫園項(xiàng)目位置張店區(qū)政務(wù)中心正對(duì)面占地面積21.15萬㎡建筑面積21.22建筑形態(tài)別墅、洋房、多層、小高層開發(fā)進(jìn)度主體封頂戶型區(qū)間90-380㎡主力戶型110-150㎡銷售均價(jià)5150元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套會(huì)所區(qū)域配套區(qū)政府、理工大學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、水上樂園優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：地理位置優(yōu)越，未來發(fā)展好；

2：高端城中別墅，項(xiàng)目

3：項(xiàng)目商業(yè)定位超前；劣勢：1、存在部分回遷客戶，整體性、品質(zhì)性受到影響項(xiàng)目基巧本信息主要競巨爭個(gè)案——紫園市場主要寸競品分析景觀設(shè)計(jì)市場主要貫競品分析未來主術(shù)要競爭個(gè)案——通乾拉跟菲地段：位于魯泰大道年與世紀(jì)路舊交匯處西角北角，項(xiàng)息目東臨；規(guī)模：項(xiàng)目總規(guī)膀劃占地面雜積6.18萬平方米逗，總建筑較面積約26萬平方蹤蝶米。酒杠店及配逃套公寓幫占地面研積2.13萬平方米液，建筑面講積11萬平方臟米。住轟宅占地繼面積4萬平方者米，建恩筑面積15萬平方米搜。產(chǎn)品：伸包括1座5星級(jí)酒吃店，1座小戶瓜型公寓優(yōu)以及4座星級(jí)高太檔住宅組閘成。進(jìn)度：項(xiàng)目主體目完工；現(xiàn)煙場售樓處猜還未開放匙。競爭態(tài)槽勢總結(jié)市場主暫要競品蓋分析總鏟結(jié)◆規(guī)模方雕面：市場競轎爭樓盤以造大體量辯為主；◆產(chǎn)品方活面：市場推抹出樓盤序多以小際高層、級(jí)高層產(chǎn)蒜品為主嗚；周邊督世紀(jì)花腐園、遠(yuǎn)禽景花園喝以多層高洋房為哨主。◆戶四型方面親：市場熱乳銷戶型餡產(chǎn)品以120—篩140㎡舒適三房竄型為主，嫩另外90——駐105㎡經(jīng)典兩房蔬，銷售狀商況良好◆價(jià)格箏方面：淄博新模區(qū)價(jià)格撕不斷攀淹升，區(qū)轟域內(nèi)樓會(huì)盤均價(jià)攏在500張0/㎡以上；◆特色爭方面：競爭項(xiàng)勾目主打超教育、勒交通、攤景觀、低配套等塞賣點(diǎn)，衛(wèi)小區(qū)整術(shù)體規(guī)劃鍬合理，源注重景稻觀打造香與產(chǎn)品恰創(chuàng)新，揭打造高激檔住宅頓社區(qū)。項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析——S優(yōu)勢淄博新區(qū)最，未來區(qū)戲域發(fā)展的顫核心；區(qū)域居括住氛圍赴濃厚；地塊方蟻正，方寨便統(tǒng)一銜規(guī)劃；臨城市主株干道，道霜路通達(dá)性鮮好；景觀資源爬豐富；SWO任T分析——W劣勢公共交廢通較弱煙；魯泰大道糧通行大型印車輛，環(huán)晃境嘈雜西、南、剖北三面為站尚未改造娃的村民房波，影響項(xiàng)決目檔次；新區(qū)發(fā)展德不完善，劑生活配套睡欠佳。SWO奪T分析——O機(jī)會(huì)SWOT分析——T威脅□同物業(yè)賽產(chǎn)品集駐中投放惑，加劇辣競爭態(tài)朝勢：小高層麥、高層遇將是目施前建筑誰形態(tài)的庫發(fā)展趨腹勢，市咐場整體騰放量較桂大，目遲前市場雄在售項(xiàng)駐目推出乳的產(chǎn)品將均是小曠高層、燃高層產(chǎn)柿品，加熟劇競爭千態(tài)勢；往未來同翁質(zhì)化競母爭嚴(yán)重僚?！踉絹碓礁呦兜膬r(jià)格門防檻：隨著政策裝調(diào)控反抑驚的價(jià)格報(bào)森復(fù)性上漲旺、和土地暫稀缺造成召的地價(jià)上奶調(diào)勢必帶前動(dòng)房價(jià)整赴體上漲，擾房價(jià)過高娘帶來的抗延性將進(jìn)一龜步體現(xiàn)□周邊新適建小區(qū)眼眾多，淚形成客瞧戶分流片區(qū)發(fā)橡展?jié)摿?政府對(duì)西赴北方向城秒市建設(shè)的閣扶持，新光區(qū)將成為湯淄博的重慌點(diǎn)發(fā)展區(qū)制域；未來1—2年，周邊燒城市配套呼逐漸齊全濟(jì)；區(qū)域樓導(dǎo)盤的提巾升價(jià)值石：區(qū)域內(nèi)財(cái)大盤帶城動(dòng)片區(qū)咽持續(xù)保洲持市場具熱點(diǎn)和豆焦點(diǎn)，名尚城蒙市廣場趟、通乾岸拉菲的路建立，吼對(duì)該區(qū)葬域的項(xiàng)罰目檔次尖給以提這升。項(xiàng)目區(qū)位男優(yōu)越、土補(bǔ)地資源稀形缺，適合捏培育高端賭住宅項(xiàng)目繡；項(xiàng)目規(guī)押劃合理銹，人車丙分流，步景觀突產(chǎn)出，社酷區(qū)會(huì)所慎、配套插完善，刪產(chǎn)品以仙小高層液為主，信項(xiàng)目整僵體檔次否適合做疏高端；區(qū)域受隆華僑城單、名尚倡城市廣坑場、遠(yuǎn)尤景花園墻等項(xiàng)目蚊帶動(dòng)，科區(qū)域形功成高端膽住宅物脆業(yè)集群杏；項(xiàng)目SWOT分析發(fā)展戰(zhàn)略該建議公司使命——快速回款刪、搶占市無場是本案幕的必然使棉命淄博前允所未有難的新區(qū)碰高品質(zhì)嘴、新理耗念、創(chuàng)捧新性、纏宜居住系宅。本案作餡為貴司古在淄博亦開發(fā)的勿第一個(gè)活房地產(chǎn)負(fù)項(xiàng)目，蜘快速回傍款、搶動(dòng)占市場柜是其必笛然使命據(jù)?？梢酝囊韵侣苑矫嬷u手：產(chǎn)品創(chuàng)廉新以創(chuàng)新的閱產(chǎn)品設(shè)計(jì)醋吸引客戶孔關(guān)注，從呼居住舒適跪度、性價(jià)砌比等方面濁更好地滿掃足客戶的腫需要，便蹄于項(xiàng)目快喝速銷售回懼款。對(duì)企業(yè)進(jìn)局行必要的四包裝，利姻用企業(yè)第下一次進(jìn)入婦淄博市場梢造勢，做稈好宣傳和目推廣，樹鐵立良好的慨企業(yè)形象警。公司包裝通過以上膽準(zhǔn)備工作浙，力圖在犧貴司進(jìn)入拴淄博市場準(zhǔn)后給淄博盞人民打造但：競爭策壁略目前房地掠產(chǎn)市場充糞斥著各種睛競爭策略循，通過我儲(chǔ)們對(duì)淄博勒市房地產(chǎn)不市場的詳工細(xì)調(diào)研，雀我們對(duì)目倆前淄博市桐房地產(chǎn)市副場上存在撿的競爭策什略進(jìn)行歸介納，共得幕出四種競貫爭策略:壟斷價(jià)格較大的市場權(quán)重品牌至上領(lǐng)導(dǎo)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值創(chuàng)新者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者追隨者黃金國麥際、名挎尚城市社廣場：靠開發(fā)商虧的品牌兄、項(xiàng)目豆品質(zhì)及社項(xiàng)目的規(guī)模都神是周邊懇項(xiàng)目所蠅無法企屢及的。盛世名苑汽：借助中然潤大道以駱北地區(qū)的溉全面開發(fā)以及周枯邊項(xiàng)目性的帶動(dòng)紛，以價(jià)薦格取勝鑒。通乾拉菲娘：作為窄淄博西區(qū)場的城市綜店合體，其狐中推出一黃棟小公寓正填補(bǔ)了周稈圍公寓產(chǎn)繡品的空白慨。領(lǐng)導(dǎo)者追隨者補(bǔ)缺者各種策廣略的代夸表項(xiàng)目本項(xiàng)目所主選擇的競逗爭策略本項(xiàng)目鋒所面臨批的態(tài)勢稍：1.項(xiàng)目規(guī)童模：項(xiàng)懲目占地?fù)芤?guī)劃用彩地總面破積8.15萬㎡，建廊筑面積20.列38萬㎡。從規(guī)模上龍無法與周刷邊大盤進(jìn)讓行規(guī)模競敢爭。2.項(xiàng)目地反段：位饅于淄博暑新區(qū)，器處于城惱市西部塵板塊、選北部板雪塊發(fā)展宰的交匯胡處，但目前城情市配套仍礎(chǔ)不齊全。3.開發(fā)商僵品牌：鳳貴司作刃為一個(gè)鳴第一次槳進(jìn)入淄腐博市場暑的開發(fā)音商，規(guī)抵模及品焦牌無法匠與已進(jìn)入輕淄博市齒場的開均發(fā)商大繁鱷進(jìn)行救直接競絕爭，但周貴公司踢以一個(gè)遺創(chuàng)新的塌項(xiàng)目產(chǎn)閃品、全新的居志住理念為凳淄博市民研提供一個(gè)祥舒適的居冰住空間，慌必會(huì)實(shí)現(xiàn)戲利潤打造斤品牌。創(chuàng)鉆新者損！創(chuàng)新的重酒要性創(chuàng)新對(duì)守市場競橡爭的意安義：產(chǎn)品的耀創(chuàng)新可量以使得苗項(xiàng)目在拼激烈的脊市場競孟爭中快藍(lán)速脫穎要而出，刃從而在膜市場上汁占據(jù)自瞞己的份灣額創(chuàng)新對(duì)講價(jià)格的殊意義：產(chǎn)品的創(chuàng)庭新，可以邀增加產(chǎn)品級(jí)的附加值焦，從而在喉側(cè)面提升售產(chǎn)品的價(jià)炮值已達(dá)到涌最終提高用產(chǎn)品價(jià)格味的作用。創(chuàng)新對(duì)開聲發(fā)商品牌肉的意義：作為一個(gè)樂第一次進(jìn)來入淄博市引場的開發(fā)即商，其第閃一個(gè)項(xiàng)目牧采用全新糞的產(chǎn)品，兩可使得開悲發(fā)商迅速才打開淄博烤市場，得團(tuán)到淄博市焦民的認(rèn)可杠。創(chuàng)新對(duì)消浸費(fèi)者的意鄰義：作為一個(gè)駱全新的產(chǎn)兇品，可迅上速吸引消督費(fèi)者的關(guān)嬸注度，同卻時(shí)培養(yǎng)消內(nèi)費(fèi)者對(duì)開留發(fā)商的品瞞牌忠誠度醋。項(xiàng)目定站位建議既然項(xiàng)餃目的競跳爭策略輛為創(chuàng)新現(xiàn)者，那另么我們得如何創(chuàng)慘新；項(xiàng)目周邊紐奉競爭激烈吃，目標(biāo)客非戶必將會(huì)棍與其他項(xiàng)購目重疊，溫如何尋找敗我們的目早標(biāo)客戶臘；目標(biāo)客戶怪的真正需搞求點(diǎn)在哪圾里，我們裳如何利用妄客戶的需測求打造我土們的產(chǎn)品周，或者是兆引導(dǎo)客戶鹿的需求。定位前液的思考我們將會(huì)郵帶著以上對(duì)的問題進(jìn)堵行思考從輩而給項(xiàng)目缺一個(gè)明確詢的定位！追求全新秩生活理念素的精英圈錄層城市準(zhǔn)財(cái)富階層事業(yè)有成，財(cái)富積累階段與城市富裕階層仍存在部分差距希望享有獨(dú)有的居住文化改變生活方式的富裕階層（企業(yè)管理層、生意階層）、追求生活品味的中級(jí)公務(wù)員開發(fā)商關(guān)系戶政府高級(jí)公務(wù)員高新區(qū)企業(yè)高管中產(chǎn)階層高收入工薪家庭祖輩父輩有一定社會(huì)地位，擁有較大的財(cái)富積累收入豐厚跟隨型客戶中小生意階層、企事業(yè)中層員工、有社會(huì)背景的公務(wù)員、重要領(lǐng)域的技術(shù)人員企業(yè)中層員工、技術(shù)人員一般公務(wù)員小型私營企業(yè)主普通階層穩(wěn)定的收入投資型客戶區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶周邊原住民餐飲、娛樂、超市經(jīng)營者目標(biāo)客戶虜定位目標(biāo)客戶湖分析他們是這含樣一群人蝕：有自己活的生活方半式，他們塵厭倦了鋪刊天蓋地的批舶來品，屠對(duì)傳統(tǒng)文匹化懷有向需往；喜歡倍創(chuàng)新事物娃。有自己幕固定的睜社交圈瘡，喜歡樸群居、憤事業(yè)正逐處于上企升階段倍但仍需呆不斷努惱力的城例市準(zhǔn)財(cái)丸富階層鋒正是我椅們需要取尋求的鳳目標(biāo)客拳戶。項(xiàng)目形撲象定位新區(qū)生哥活圈>>新中式糟原創(chuàng)精雹英社區(qū)城市化與完房地產(chǎn)開日發(fā)，就是躬為了達(dá)成氣人類對(duì)兩苗個(gè)根本需銳求的滿足——方向感與課歸宿感。US.約翰.奈斯比花特項(xiàng)目并渠非是簡延單建造甜房子，席亦非西蠅部新區(qū)堪所增加飛的一座罰樓盤，擇而是為機(jī)面向全況淄博而吵建造的匆一種富牽有全新中式津文化底蘊(yùn)的枕的精英烤生活方夠式。項(xiàng)目產(chǎn)牛品定位小高層滑、高層絨：通過樓請(qǐng)層的高膨矮排布傅，形成娛豐富的塵天際線渡，給人鑼以動(dòng)感腰的美學(xué)菠；新中式人歲文社區(qū)：通過對(duì)邀園林景隊(duì)觀，社咬區(qū)配套寶以及產(chǎn)爆品自身先的提升擴(kuò)，營造攜社區(qū)新兵中式人釀文氣息；精細(xì)化區(qū)戶型：建議項(xiàng)目籃根據(jù)市場暗競爭情況動(dòng)，戶型設(shè)難計(jì)做到人訓(xùn)性化、精自細(xì)化。具有豐賀富天際淹線的小忽高層、信高層新腦中式人拾文社區(qū)殃、精細(xì)諒化戶型項(xiàng)目案名半定位案名闡脖釋：大觀：意為為人鏡所仰慕及盲事物的美縣好繁多盛拳大壯觀之渴意；天下：恢弘大抵氣，觀姐天下；案名大氣攪，既體現(xiàn)識(shí)了項(xiàng)目的霉中式意象摩，又展示播了項(xiàng)目高訊端品質(zhì)及借尊貴之感舅。紫郡備選案名某：大觀華府大觀·天下物業(yè)發(fā)渠展建議本項(xiàng)目開絨發(fā)策略制艦定原則規(guī)模為122畝，面愛積適中功，考慮鳳到開發(fā)修商初次兆開發(fā)，穴建議根傷據(jù)地塊籠目前現(xiàn)繼狀分期數(shù)亮量為3期，一方面減扯少資金壓字力，另一椒方面根據(jù)徑后期市場誘變化對(duì)產(chǎn)隆品進(jìn)行局擊部調(diào)整；首期啟喊動(dòng)分區(qū)厚物業(yè)應(yīng)瘋該以提升項(xiàng)懂目形象及聚攏人氣為原則麻，后期董根據(jù)市秋場反應(yīng)散，對(duì)產(chǎn)品不窗斷創(chuàng)新，在培養(yǎng)筍一定人氣防后，利用榴成熟社區(qū)季做為樣板須，加速后暑期樓盤銷省售；充分考弄慮項(xiàng)目女的沿街昭示性，應(yīng)充分?jǐn)U利用項(xiàng)目刪沿街面打菠造社區(qū)特色鼓商業(yè)。分期開詞發(fā)策略南側(cè)地塊酷規(guī)整方正有，借助其痰臨街昭示沖性作為形胖象展示，偽可以一期乒率先啟動(dòng)遇；中間地嶺塊目前枯為糧管維所，可炒作為二提期開發(fā)摩地塊；北側(cè)地紅塊可作皂為三期宗最后開笨發(fā)；I期II期III期項(xiàng)目整體泰規(guī)劃建議項(xiàng)目整啄體地塊景較為規(guī)堂整，利燦于后期芒規(guī)劃，笑可按照期地塊形嚴(yán)狀進(jìn)行全縱向排羅布，利蓬用樓座腦的排布拍形成社咳區(qū)圍合趣，同時(shí)愁規(guī)劃遵價(jià)循以下疲原則：人車分流捐、地下停剃車：體現(xiàn)項(xiàng)目劃檔次，實(shí)道現(xiàn)人車分院流地下停敬車。中央景學(xué)觀、均引好性佳洲：社區(qū)設(shè)倆計(jì)中心秘水景長薯廊，各絹樓座均勺能觀景覺；增加社區(qū)心互動(dòng)區(qū)域棍：社區(qū)規(guī)劃君社區(qū)會(huì)所供、開放式異網(wǎng)球場、籌羽毛球場格等運(yùn)動(dòng)設(shè)滿施。小高層、霜高層產(chǎn)品養(yǎng)的結(jié)合：根據(jù)項(xiàng)租目容積櫻率的要櫻求，產(chǎn)歷品應(yīng)該種是小高湖層及高糠層的組針合社區(qū)商驢業(yè)：考慮項(xiàng)狂目自身補(bǔ)配套及攪為周邊復(fù)提供商羨業(yè)配套幕，建議巨在魯泰依大道一鑼側(cè)設(shè)置吐一層商淚業(yè)。1F11F11F13F13F17F17F17F17F13F13F景觀規(guī)辨劃建議社區(qū)景擺觀設(shè)計(jì)橋以和諧楚共生的燈規(guī)劃理忙念為基魯?shù)A，以激“社區(qū)創(chuàng)主題景損觀帶”克、“水幅系景觀朵”、“柳樓與樓技之間的熄組團(tuán)綠笨化”為番核心理騰念、以拒“復(fù)合租式植物催群落”啄為表現(xiàn)能，通過境三大系醒統(tǒng)景觀軌體系的覆有機(jī)結(jié)依合，實(shí)斥現(xiàn)整個(gè)嘗社區(qū)景光觀資源食的均好框與共享轉(zhuǎn)。1F11F11F13F13F16F16F16F16F13F13F主題景觀帶水系景觀帶組團(tuán)景觀帶創(chuàng)造資源之帶——形成社區(qū)幸中心,帶動(dòng)高價(jià)竭值物業(yè)和株戶型增值核心景擴(kuò)觀——傳統(tǒng)意陳境的現(xiàn)搶代表達(dá)借鑒古紗典園林巷先抑后預(yù)揚(yáng)、一泉詠三嘆淘的造園蓄手法，豪避免核腔心區(qū)一禿覽無余讀。諸小廣椒場還可殼以局部蹤蝶下沉，閥進(jìn)一步或強(qiáng)化場魚所感案例：鈴北京疤金都篇杭城核心景觀——先抑后懷揚(yáng)的現(xiàn)撇代表達(dá)建筑風(fēng)格搜建議項(xiàng)目名稱黃金國際中潤華僑城通乾拉菲名尚城市廣場陽光花園紫園產(chǎn)品風(fēng)格歐式歐式現(xiàn)代北美風(fēng)情現(xiàn)代歐式打造新中簽式建筑風(fēng)甩格目的實(shí)現(xiàn)腹產(chǎn)品的主資題性、都漲市性、超執(zhí)越性競爭項(xiàng)目本項(xiàng)目產(chǎn)摔品價(jià)值體顛系構(gòu)建外內(nèi)

規(guī)劃布局外部建筑形象入口圍擋/圍墻展示區(qū)園林景觀內(nèi)部建筑形象產(chǎn)品構(gòu)面

設(shè)計(jì)目標(biāo)

“中式”表達(dá)手法/要點(diǎn)尺度/原則

秀給城市看的高端形象驚艷超越的樓盤氣場城市尺度千尺為勢標(biāo)定感昭示性

話題性親人尺度百尺為形游線引導(dǎo)驚爆點(diǎn)設(shè)置核心區(qū)構(gòu)建場所感營造現(xiàn)代風(fēng)格與中式元素的拼貼、對(duì)比元素說話全面借鑒中式造園風(fēng)格與手法空間說話

規(guī)劃追求大圍合與大形式；突出建筑形象的都市感，強(qiáng)化天際線塑造；入口、圍墻等突出夸張的尺度與儀式感；原型引用集萃主義文脈主義

我們主張塌：現(xiàn)代風(fēng)碧骨，中式偉元素首先是都映市的、高滅端的、高藍(lán)層的；殿然后是體砍現(xiàn)設(shè)計(jì)感械的巧妙“處移植”，罩讓中式元崖素成為現(xiàn)樂代風(fēng)格的布手法之中常用元登素1：符號(hào)常用元素2：色彩常用元素3：細(xì)節(jié)元素之野一：符集號(hào)案例：另北京田禧福會(huì)禧福會(huì)建旺筑形象上驚突出了現(xiàn)殺代建筑利撞落的線條垃、高聳的頭體量。在匆建筑頂部敵借用了古典園帝林中花氏格窗，加以夸耽張變形，閥成為鮮明半的古典符爐號(hào)。元素之稅一：符翠號(hào)窗格作為符情號(hào)，在篩建筑的華其他部貓分也反曾復(fù)出現(xiàn)維，甚至皆在項(xiàng)目LOGO上也予以猛呼應(yīng)，古塑典主線通堆過符號(hào)得且到了反復(fù)游強(qiáng)化。選用了沉腫穩(wěn)大氣的小赭石色系依，雖然形艱象仍是現(xiàn)瘦代風(fēng)格，采但與項(xiàng)目購的案名與堪皇家園林賀的主題形襪成呼應(yīng)。案例：培曲江華液府曲江華駕府山墻脹頂部使焦用了大莖面積的杯灰色，淺與整體今白色調(diào)由搭配，莊直接喚咳起了傳薪統(tǒng)民居漸經(jīng)典的淺色彩印狀象。元素之騰二：顏址色元素之近三：顏帖色案例：患成都朱錦都錦都的鳴高層住潤宅延續(xù)匙了主流譽(yù)的現(xiàn)代振風(fēng)格，躁但細(xì)部玻出彩——窗格的忍古典意稅味不言幟自明；杜山墻的備折線造飄型寫意宅不寫實(shí)僵，簡約訓(xùn)一筆，緩卻是對(duì)奸古典建剩筑致敬競爭項(xiàng)目項(xiàng)目戶型區(qū)間主力戶型黃金國際70-267㎡110-150㎡中潤華僑城100-500㎡130-160㎡通乾拉菲80-180㎡130-120㎡名尚城市廣場85-260㎡110-140㎡紫園90-380㎡120-160㎡住宅面積笑區(qū)間：與市場催差異化裳競爭，桂避開競癥爭項(xiàng)目暖的戶型隆設(shè)計(jì)區(qū)棍間，我們?cè)O(shè)計(jì)訪以100傾-12走0㎡為主力的劉經(jīng)濟(jì)型戶爸型，輔以70-喪90㎡的緊湊型松戶型，適殊當(dāng)延展少魚量區(qū)域熱擇銷的120厲-13腎0㎡戶型。項(xiàng)目產(chǎn)眠品探研A、D為3室2廳2衛(wèi)建面110云-12候0㎡B、C為3室2廳1衛(wèi)建面100-姐110㎡優(yōu)點(diǎn)：全部戶塊型客廳恰附贈(zèng)大跨面積觀索景花園尸陽臺(tái)全部主臥致、客廳南萍向設(shè)置、充所有臥室絮附贈(zèng)凸窗觀景花園擔(dān)陽臺(tái)凸窗項(xiàng)目產(chǎn)品著建議——1購00-批120勇㎡緊湊三居優(yōu)點(diǎn):較大戶型養(yǎng)南北通透戶型方正瘡、經(jīng)濟(jì)實(shí)粘用全部戶型辟客廳和主忘臥南向設(shè)康計(jì)客廳贈(zèng)系送觀景建陽臺(tái)ABC觀景陽騰臺(tái)項(xiàng)目產(chǎn)螺品建議——70御-90㎡二居（高血板2梯3戶）項(xiàng)目產(chǎn)品巷建議——一梯兩戶湯點(diǎn)塔戶型色（130㎡）國際城話案例(一梯二戶)三室兩廳澤一衛(wèi)建筑面林積：130㎡◎雙客臥植面積適墊中，層塊次分明好，小客陡玲瓏剔憑透，大腦客外飄綢窗更顯巾雍容◎家政陽膜臺(tái)◎獨(dú)守一描片窗外規(guī)風(fēng)情，醫(yī)動(dòng)靜自蛇如◎獨(dú)立餐摔廳與廚惜房相近層，與客欄廳有效答錯(cuò)開，素顯私秘◎明衛(wèi)設(shè)康計(jì)，可光自由分舊隔◎約7平米方由正露臺(tái)乘，盡情農(nóng)享受陽伸光浴◎?qū)挸◤N房借面寬2.2米◎客廳尺度謀適中，與沖觀景陽光傲室相連◎書房超大犧面寬落地討窗連接露嶄臺(tái)完備的配輩套表現(xiàn)為招：滿足精致糧人生追求渡的會(huì)所滿足居住悔需要的商低業(yè)街體現(xiàn)生樣活品味信的生態(tài)蝦陽光車亡庫提高居住夢便利性社區(qū)體悼驗(yàn)設(shè)施項(xiàng)目整體農(nóng)價(jià)值的實(shí)休現(xiàn)提升住漲宅價(jià)值承擔(dān)城斜市功能豐富都莖市生活整合項(xiàng)語目區(qū)域閃資源體現(xiàn)項(xiàng)桃目整體息形象由于本項(xiàng)壘目所在區(qū)荒域位于淄政博市新區(qū)漸，目前周貫邊城市配賠套較為缺它乏，位于咳淄博城區(qū)估主要發(fā)展哄兩方向的袖交匯處，孫城市配套保的全面覆均蓋仍需一兔定時(shí)間，紋故本項(xiàng)目稿的商業(yè)配悠套既要考筆慮提升項(xiàng)堆目的價(jià)值死，又要考設(shè)慮承擔(dān)一裂部分的城世市配套功堤能。商業(yè)配辦套定位時(shí)尚化滔、風(fēng)情附化的商痕業(yè)空間?紅色窗閃框和幕毛墻古典描分格蜘?酷壓酷的不安銹鋼座蝕椅印上升古典花你紋

?恢黑色大簡約的軍路燈獲犬得古典鼻裝飾配套商業(yè)短：以服務(wù)捏于社區(qū)內(nèi)草部居民生于活需求為猴主，業(yè)態(tài)征以滿足生什活配套為祝主，包括第小型超市哨、茶館、塔咖啡廳、全干洗店、分銀行、面悠包店、餐品飲等藥品店便利店家居裝視修面包店干洗店銀行時(shí)尚化、兇風(fēng)情化的會(huì)商業(yè)空間會(huì)所類型效用傾向設(shè)置意向科目投資收益使用率少高高使用、效益鼓勵(lì)乒乓球、桌球少少高使用鼓勵(lì)籃球、單雙杠、門球、棋牌、兒童活動(dòng)、閱覽、多功能廳高高高形象鼓勵(lì)壁球、健身、羽毛球館、游泳池高少高形象權(quán)衡網(wǎng)球、網(wǎng)吧、咖啡廳高少低廣告取締桑拿、溫水游泳池、迷你高爾夫、保齡球運(yùn)動(dòng)會(huì)所商務(wù)中詞心室外運(yùn)義動(dòng)室內(nèi)運(yùn)動(dòng)閱覽室、藥多功能室籃球、門片球、單雙照杠、兒童志活動(dòng)中心羽毛球類室、乒柿乓球室仰、、桌籠球室、盒健身房淡、棋牌禽室會(huì)所功固能設(shè)置誦以社區(qū)擋居民的議需求為重導(dǎo)向，酬采取開酒放式經(jīng)稈營，面獅向業(yè)主省及周邊我居民。會(huì)所配侵套定位右圖案贏例：廣雹州云山申詩意·人家玻璃天鑰窗模擬管了傳統(tǒng)慣木結(jié)構(gòu)啟的構(gòu)架項(xiàng)目會(huì)所拘規(guī)模建議分控制在1000胸-200孔0平米左右蜜啟動(dòng)抬期作為項(xiàng)揉目展示體羊驗(yàn)中心和雷銷售中心鼓，后期轉(zhuǎn)眉為社區(qū)會(huì)午所，臨近寄主入口和乳商業(yè)街設(shè)打置，便于偏形成經(jīng)營膨上的互動(dòng)陽光停車柜場——實(shí)現(xiàn)真正跡的人車分既流交通組揀織出入口盡齡量遠(yuǎn)離高肉價(jià)值物業(yè)燒區(qū)域高層集中航地下停車洲，盡量做耕到人車分略流，車行癢路沿社區(qū)老外環(huán)線布寫置；車行動(dòng)線慨與地下停氣車場出入哀口設(shè)置相鞋協(xié)調(diào)；車庫設(shè)有替電梯直接漠入戶，地掏下入戶大跳堂也要有改品質(zhì)；地下陽光孝車庫處理危，設(shè)計(jì)有封采光口和倒采光井，讀以及燈光細(xì)節(jié)材料服務(wù)環(huán)保節(jié)能題及智能化冬技術(shù)：以完善桶的功能緊提升居酸住的舒濤適性；對(duì)細(xì)節(jié)幕的追求拾：只有同多醫(yī)對(duì)細(xì)節(jié)的恩把握及不套斷追求，占才能創(chuàng)造更好籃的產(chǎn)品物業(yè)服惰務(wù)的進(jìn)神一步加爐強(qiáng)：物業(yè)的作斯用已經(jīng)不腳僅僅是保條安及收費(fèi)背。產(chǎn)品附加毀值新技術(shù)境應(yīng)用——本項(xiàng)目運(yùn)流用新技術(shù)住的三項(xiàng)原煙則原則一狠：選用任價(jià)格適末中的經(jīng)懶濟(jì)型材距料，控血制建造庭成本原則二：敗運(yùn)用合理裝的規(guī)劃設(shè)闖計(jì)以及施挺工技術(shù)，內(nèi)減少維護(hù)育成本原則三浮：綜合項(xiàng)利用各身種節(jié)能載系統(tǒng)，饞最大限加度的減趨少業(yè)主躬使用成努本新技術(shù)最的應(yīng)用新技術(shù)的違應(yīng)用成本案例在項(xiàng)目中的作用智能化社區(qū)智能卡識(shí)別系統(tǒng)、磁卡出入系統(tǒng)、門控系統(tǒng)、指紋識(shí)別出入系統(tǒng)，全方位可視對(duì)講系統(tǒng)，溫度、燈光、窗簾及家電全方位遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)等；高深圳紅樹西岸（由于智能化技術(shù)使用門檻較高，成本高，目前僅在少數(shù)項(xiàng)目中進(jìn)行了嘗試）項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)舒適性恒溫系統(tǒng)，恒濕系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)、隔音系統(tǒng)等；較高當(dāng)代MOMA鋒尚國際公寓項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)節(jié)能太陽能運(yùn)用，屋面綠化等一般萬科東麗湖（使用較廣泛）并非項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，主要為項(xiàng)目節(jié)約成本本項(xiàng)目排中新材加料、新浴技術(shù)的磁使用并切非項(xiàng)目臂的核心嗓競爭力暗和主要武發(fā)力方秩向，但府部分新絮技術(shù)的顛運(yùn)用成蓬本低且通可以為腰項(xiàng)目節(jié)猶約成本莫，因此折，可以臂選擇節(jié)能方封面的新技幅術(shù)運(yùn)用挖于本項(xiàng)番目。目前新材款料、新技朝術(shù)在住宅優(yōu)中的運(yùn)用眉主要分為猛三種：當(dāng)代MOM蝴A紅樹西灰岸鋒尚國際糠公寓太陽能塞熱水系套統(tǒng)太陽能新技術(shù)踩的應(yīng)用——太陽能稼利用子皺系統(tǒng)樓梯間、張走道、廁沒所等“冷延空間”朝科北布置，園作為朝南云布置的起恭居“熱空咐間”的熱刃能緩沖區(qū)俘。建筑南面絮爭取盡量件多的采光固面，最大去限度的獲習(xí)得太陽能畝。建筑南露向要考讀慮夏季番遮陽，燈避免能壇源消耗霧緊張，讓可選擇蘭遮陽簾據(jù)，在不梁影響建珍筑外觀斜的條件茂下達(dá)到爺遮陽的事目的。電梯間北淚置建筑南部臣爭取最大屑采光面遮陽簾遮陽簾新技術(shù)的謊應(yīng)用——產(chǎn)品設(shè)江計(jì)子系從統(tǒng)項(xiàng)目物烘業(yè)管理腎建議物業(yè)管理你是項(xiàng)目入捷駐后社區(qū)席檔次的直仍觀體現(xiàn)，溉因此，建柴議引進(jìn)國備內(nèi)頂級(jí)物機(jī)業(yè)管理公輔司，全面遷提升社區(qū)嫂物業(yè)管理川水平；合作模式袋：1）托管：舍直接由該躬公司負(fù)責(zé)悶管理；2）顧問援：開放浮商注冊(cè)巧物管公攤司，由擋聘請(qǐng)公體司做顧泄問工作耽；物業(yè)公司緊建議：全球知名碗物管：第一太平插戴維斯世邦魏理饒仕戴德梁蛛行仲量聯(lián)行國內(nèi)知名蕩物管：中海物動(dòng)業(yè)深圳萬付科物業(yè)浙江綠合城物業(yè)北京均逼豪物業(yè)關(guān)于xx山東xx投資顧問有限公司

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