吉安天龍花園全程企劃方案一、吉安市房地產(chǎn)狀況1、地產(chǎn)開發(fā)還處于相對粗放式的初級狀態(tài)：許多小樓盤還是處于以前的見縫插針式的開發(fā)模式，如中天花苑只在井岡山大道旁邊買了一小塊地就形成了開發(fā)，建筑密度高，小區(qū)生活品質(zhì)得不到保證。即使是相對面積較大的樓盤，如恒榮·正丙角新村，占地大，卻規(guī)劃落后，不重視景觀建設(shè)，綠化少，推出的樓盤名曰別墅，卻給人的感覺是城市邊緣的農(nóng)民房，聯(lián)排別墅擁擠不堪，安置房穿于小區(qū)中間。這與吉安市的發(fā)展戰(zhàn)略極為不符。2、市場還基本處于賣方市場：吉安市房地產(chǎn)還處于賣期房階段，無論是康居麗景灣，還是中環(huán)名城都是賣期房，只有名人花園是現(xiàn)房發(fā)售，這種狀況與國家明令禁止期房銷售的政策極為不符。但許多樓盤的去化率都很高，這說明在現(xiàn)階段吉安市的樓盤還處于賣方市場。3、營銷還處于邯鄲學(xué)步，空拉概念階段：許多樓盤打出了諸如“高尚社區(qū)”的概念，產(chǎn)品卻根本沒有任何高尚之影，吉安市各樓盤正在從單一的賣產(chǎn)品轉(zhuǎn)向概念營銷的階段，可在概念的執(zhí)行過程中卻慢慢地消解了，真正客戶走到售樓部時，只剩下一個產(chǎn)品的價格，地段，配套在支配著消費者的選擇。不謀而合的是康居·帝景灣與創(chuàng)天·麗景城都以塑高尚社區(qū)為目標(biāo)，中環(huán)名城與名人花園在選擇文化豪宅概念。無論是高尚的概念還是豪宅的概念都能給普通百姓帶來一時的精神幻覺，如果說一個占在15萬平米的社區(qū)都是高尚人士，都是豪宅所有者，這也在同時降低他們的心理期望。本項目概念營銷應(yīng)不脫離吉安市房地產(chǎn)的發(fā)展實際水準(zhǔn)，應(yīng)不脫離吉安市民素質(zhì)以及審美趣味，結(jié)合項目的優(yōu)勢做扎扎實實的推廣。4、不注重環(huán)境營造：濱江大道臨江景觀帶修建一新，怡人心肺，可濱江整個項目沒有任何綠化，許多戶型是東西朝向，除了外立面的色彩較為靚麗外，整個項目沒有任何綠化，容積率極高。5、現(xiàn)場包裝簡單：叫縱觀吉安市應(yīng)各在售樓盤貞，現(xiàn)場包裝防都極為簡單禿，不能有效逐地提高樓盤粘品質(zhì)。只有丟中環(huán)名城，橡江信廬陵花柜園的現(xiàn)場包旋裝可以對樓愈盤的銷售帶辮來一定的影閥響力，增進出消費者心理夸認(rèn)同。環(huán)6、銷售手翼法單一：受眾多在售樓叼盤營銷售手細法相對滯后蓬，既無奏第一競爭樓覆盤：中環(huán)名削城螞基語本壓資劈料艷地理位置：愛韶山西路8氏號坑占地：10壩0畝憶總建筑體量干：12萬㎡般容積懇率：1.8聚綠化雨率：40%無建筑類型：奔多層住宅勵主力拉戶型：三房嘆(116㎡拘)二房(9排8㎡)鄰配套及會所賞：大型會所湯含有健身房挽，桌球室，煮酒吧，泳池妹等元銷郵售膏動箏態(tài)凡價格：起價皂：1186異元㎡、均價經(jīng)：1360私元㎡、高價旨：1566翠元㎡；婦付款方式與端折扣：一次拆性9.8，務(wù)按揭9.9晉；怖開盤時間：竟2004年豬8月絮交房時間：接2004年德年底租廣告訴求會改變吉安居窩住文明的高欄尚社區(qū)婆主力客源蒸銀行工作人京員、教師、呼吉安小企業(yè)母主、個體經(jīng)棟營者溫優(yōu)初劣坦勢袍分旋析件優(yōu)勢：1托位于韶山西替路上，往東儲可通主干道刃井岡山大道莖，往西可通耀新建干道贛籮新大道，交宅通便利。2煙位于吉州覽區(qū)老城區(qū)（伏老城區(qū)配套標(biāo)集中且范圍忘?。苓叾缮钆涮淄陱厣?。3、開比發(fā)商中環(huán)置光業(yè)實力雄厚鏟，同時開發(fā)與了南昌疊山四路上的姻“揀中環(huán)麗晶腰”刮2棟高層。欲代理商上海匹新吉陽在洪冊城時代，現(xiàn)貪代米羅等樓險盤均有不俗岸表現(xiàn)，實力源不容小視。上4、工地現(xiàn)灑場大型銷售繼中心（以后磁的會所）即歪將投入使用妥，從外觀上寸更顯氣派、黑尊榮、高檔深。（與江信嶼廬陵比又是輸一個大的提游升），對購規(guī)買者將有很蛙大的心理沖陜擊力。5、斯從整體效果嘴圖看，外立眨面為淡黃色漿涂料配藍色爭屋頂瓦，給桂人清新、高闊雅感。6、握大型會所內(nèi)慨包含健身房仇、桌球室、花酒吧、泳池生、網(wǎng)球場等開，完善小區(qū)成功能配套，淹對吉安住宅東市場又有了隊進一步的提貼升。7、房逼型配有突窗囑設(shè)計，增加鑼視覺空間感引及采光效果鵝。晝劣勢：1、晚地塊不規(guī)則梳，小區(qū)被馬饑路分成大小相兩部份，不幟能形成完整崇的封閉式小參區(qū)，小區(qū)安隔全管理受影卡響。2、市府政規(guī)劃往城央南青原區(qū)發(fā)孫展，老城區(qū)麗的城北政府幕無支持力度儀，也不是人獸口主要流動雙方向。3、青小區(qū)內(nèi)園林度規(guī)劃效果一降般，只有2線個中庭廣場盛。4、小漁區(qū)安保配套路設(shè)施不明確丘，只籠統(tǒng)的電提及智通化策管理、24堆小時服務(wù)，禽沒有具體內(nèi)時容。揚綜合評定閉地處老城區(qū)謙處，是個有享成熟生活氛異圍的小區(qū)。殖第二競爭樓承盤：江信廬搶陵花園匹基取本蕉資冰料禍地理位置：濃井岡山大道蝴20號真占地：9.優(yōu)46萬㎡時總建筑告體量：20概萬㎡盟容積率：2厭.11僅綠化率：脫40%腦建筑類型：袋多層住宅、閃3棟小高層財主默力戶型：二行房(89㎡琴)三房(1牛02㎡)栽罩配套及會所翻：會所等一勿些簡單的休聯(lián)閑設(shè)施遲銷者售需動抓態(tài)藍價格：起價場：1186叉元㎡、均價沃1350元炮㎡、高價：勸1568元繞㎡；卸付款方式與恭折扣：一次腫性9.6式，按揭9.拖8；榮開盤時間：粥2004年逐年初盈交房時間：遵2004年說12月伍廣告訴求繡大手筆創(chuàng)造臟新未來巡主力客源祖拆遷戶、教杠師、有線電芹廠職工、個聯(lián)體經(jīng)營者閉優(yōu)鋼劣騎勢隙分清析膽優(yōu)勢：1、工臨近井岡山瞇大道（市主碧干道）交通軟便利；2．湖位于吉州區(qū)悉邊緣地帶，噸鬧中取靜，山且周邊生活弱機能成熟，酷距離本案不刪遠，方便業(yè)剛主生活；3趣．一期4棟洽已臨近交房堤，易于建立畜客戶信心，免為銷售提供絨利好條件；佳4．售樓現(xiàn)凳場層高接近顯10m，占訂地有100張m弟2尚，夠氣派，惱顯尊榮；5憂．房型品種伙多樣化，由渠一房的55誓m墊2頓至四房的1鮮85m手2蘆復(fù)式能夠滿聞足各種客戶碎需求，且大塘多數(shù)戶型比屢較經(jīng)濟，降福低了購房者截的門檻。6退．小區(qū)能夠補為業(yè)主提供脂包括棋牌室產(chǎn)、臺球室等夢在內(nèi)的高級益會所，完善霉了小區(qū)功能剩；橫劣勢：1、控小區(qū)占地1琴50畝左右神，規(guī)模較大講，目前一期況只有4棟多敲層，快交房終，開發(fā)周期破長，在各方欣面會產(chǎn)生不剩良影響；2愧．售樓中心齡雖顯氣派、考尊榮，但售拳樓員自身對析本案知識了吳解不夠詳細蟻，且自身專菜業(yè)知識不強膛；3．小區(qū)方物業(yè)由江信慮物業(yè)公司管佩理，雖是二大級資質(zhì)，但晚小區(qū)自身的艷安保配套設(shè)榜施沒有明確章規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，來不利于小區(qū)迷安全管理及拆業(yè)主放心入敬??；4．整仔個小區(qū)容積械率大，棟距密較小，15護m-18m格，采光普遍沙受影響；5活．一、二期遵無車庫，必東將導(dǎo)致汽車來亂停放，將招直接影響小韻區(qū)內(nèi)入住業(yè)事主的生活質(zhì)禮量（車庫在朗三期）6．益一期交房二魔期施工影響端一期業(yè)主的表生活質(zhì)量，腿沒有良好的吼隔離措施雞綜合評定低在老城區(qū)的梅邊緣地帶，殖是個鬧中取載靜的居所，眨價位相對合宗理。狠第三競爭樓父盤：康居帝骨景灣貓基鳥本鬧資板料污地理位置：猜井岡山大道瘋右側(cè)臘占地：12狼萬㎡總熱建筑體量：員20萬㎡斤容積率訂：1.6系綠化率永：46%疾建筑類型：黑多層住宅鎖主力戶端型：三房(騾116㎡)潛二房(98財㎡)屋配套及會所漁：900米益江景、50基00畝生態(tài)步江濱公園、件1800畝侄廬陵文化園均銷纏售蕩動資態(tài)楚價格：起價藍：1149顯元㎡、均價毒1600元搜㎡、高價：忽1930元乳㎡；追付款方式與夸折扣：一次士性9.8舒，按揭9.足9揀開盤時間：永2004年餅8月14日待交房時間：華2005年炭8月航廣告訴求相吉安居住文躲明的高尚社鼓區(qū)白主力客源城公檢法與市號政府機關(guān)單糞位的中層干句部、吉安小堅企業(yè)主、個欲體經(jīng)營者繞優(yōu)心劣同勢辱分鐵析設(shè)優(yōu)勢：準(zhǔn)1．交通便懶利．生活方結(jié)便；2．臨厲江生活升值叼潛力大．3重．園林規(guī)劃傲相對較好．鳳4．安保非步常完善否劣勢：終1．價位偏舊高，最高達榜到1750障元境/m2繁跟吉安的個慧人收入水平傭不成比例，鎖2朝.區(qū)開發(fā)周期長迫，不便建立陣業(yè)主信心，從另加江堤現(xiàn)尿還在修建當(dāng)算中，3慣.曬臨堤而住，忘汛期來臨讓笨人擔(dān)心（堤股高48米左伶右，堤長距擇小區(qū)的長度耽為悉25涌米）壟綜合評定南在老城區(qū)與映新城區(qū)的交其界處，是個棋極具環(huán)境優(yōu)宣勢與生活品億味的樓盤感二、項目定劣位席【項目概況三】玉本案位于吉欄安市新（青肆原區(qū)）老（幣吉州區(qū)）城踐區(qū)的交界處巡，地塊為不惑規(guī)則的五邊村形，總占地脾面積153稼畝；捕地塊東面為古贛江，江景浪開闊，景致辟怡人，濱江宗綠化帶完成佛后，贛江會胞成為吉安市竿民主要的休窄閑場所；訊北面現(xiàn)為舊耐廠房，現(xiàn)已神納入規(guī)劃中奉，將來政府懇新規(guī)劃的城院北區(qū)的中心洪廣場，有休離閑，城北交慣通樞紐之功講能；魚西區(qū)為住宅革樓，視覺稍蒼顯雜亂，皺南面為井岡涂山大道，規(guī)首劃建筑為商隆業(yè)物業(yè)或辦低公寫字樓，拔以和城市整敘體規(guī)劃相協(xié)陰調(diào)。夕【項目的S灑WOT分析幣】摟1、項目優(yōu)貌勢：生態(tài)優(yōu)勢：別地塊生態(tài)環(huán)解境得天獨厚圣，地塊內(nèi)有理香樟樹，桂究花樹，南國拍芭焦等多種辭已形成景觀智的高大喬木訴，地塊東面布是贛江與江搖濱綠化帶，軌前面就是吉術(shù)安賓館，地美塊周邊形成模了良好的綠銜化率；景觀優(yōu)勢：開臨水而居一劑直是國人的撤最佳居住方落式，項目雖哭然不直接臨脆水，但臨贛墳江也只不過吸幾步之遙，旗開闊的江面宗對于居住在朽市中心的人吃來說是一種先心靈的釋放趟，江濱綠化土帶有紅花綠診草，在視覺狂上能給人極秩大的享受，杠這對用戶是添個極大的吸壺引力；慰區(qū)位交通優(yōu)京勢：臂項目毗鄰贛榜江大橋，地挨處老城吉州摔區(qū)與新城青孤原區(qū)的交界皇處，位于井青岡山大道與朝濱江大道的確十字路交叉耐口，項目北金面還有待建緒的城北廣場澤，是城北的且交通中樞；額從以上幾個躁空間節(jié)點的健交匯可以看周出，到達吉乎安市任何地貨方都極為方供便。文化優(yōu)勢：浮項目位于廬笛陵文化園內(nèi)甘，現(xiàn)吉安市關(guān)政府已把廬蕉陵文化園的舍的建設(shè)列為疊市政府重點亦工程；廬陵辰文化園的建墓設(shè)將對本案擱是一個最大羊的升值支撐克點；另外項段目周邊還有全白鷺洲公園濾，公園內(nèi)的著白鷺洲書院菊是中國四大案書院之一，宵有著悠久的詠歷史，也沉悟淀著極厚的脫人文底蘊，教育優(yōu)勢：象項目周邊教毫育氛圍濃厚做，吉安幾所畜重點中學(xué)如凝吉安一中，貴白鷺洲中學(xué)拴離本項目較咳近，項目的聞業(yè)主可直接床升入以上幾泛所學(xué)校，良登好的教育資駛源成為項目堆極具競爭力姨的賣點。阻2、項目劣蝴勢：齊入市時間較冷晚：疫吉安市房地走產(chǎn)的黃金時賞期應(yīng)屬于2野002-2惑003年，丸受花園城市閱建設(shè)及政府倍招商引資政卷策的影響，謝吉安的房地杠產(chǎn)開發(fā)呈迅邀猛發(fā)展之勢鎖，規(guī)模都較才大，也吸引夕了一大批用顆戶購買，經(jīng)毫過兩年的開頌發(fā)，市場已濁過了第一輪度釋放期，多擁數(shù)市民已經(jīng)業(yè)購了房，市弊場需求日漸己縮小。預(yù)計棄本項目上市豈時，市場壓近力將明顯加園大。居住劣勢：周由于本項目削所在地塊為愈吉安市中心譽較為古老的瓶工廠區(qū)所在居地，周邊人交居氛圍不是墊很濃。券商業(yè)配套劣炊勢：蛾吉安市傳統(tǒng)要的商業(yè)中心腳在吉安市人惕民廣場四周算，在其他地犁段都缺乏商留業(yè)氛圍，目尺前在項目周渠邊除一些日箏常便民店之槽外，基本上丈沒有中、大瞎型購物廣場扶，生活配套僚上比較缺乏定。價格劣勢：闊由于本項目懶的上市價格永預(yù)計將達到杰1300元路/㎡，這對怠吉安現(xiàn)有的啦1100元抖/㎡的價格撿來說，這對凱消費者、投帳資者來講都鴨是一種劣勢柔。覺3、項目機比會點：炒居住氛圍的秩改善：箱隨著項目旁燕的康居帝景予灣小區(qū)交房離后，漸漸有扇業(yè)主入住，許對于本地段模人居氣氛可答以有效地進撿行提升，真市政建設(shè)契盜機：米廬陵文化園檢的建設(shè)將給姓本項目提供瘋一個最佳的鋪契機。苗城市化進程五：爭加強吉安市閥對周邊的影主響力，隨著仔中國城市化木進程的加快暮，一些地處湖農(nóng)村的人會窩選擇就近的袖城市中定居歸，在此方面涉應(yīng)加大項目坑的營銷力度那，在周邊縣饞區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)加升大宣傳力度達，吸引一些齡用戶購買；冠4、項目威摧脅點：觸其它樓盤的接放量盛2005年帽將是吉安一踐些主要樓盤怕的增量釋放璃期，大量的易樓盤投放于寄市場，對于擴一個人口僅貼20幾萬的秩中級市，市飼場競爭已進論入白熱化階稻段。貴房地產(chǎn)大環(huán)諒境：唯隨著央行加兇息，普通市成民收入有限拋，購房時會餐感覺到按揭根的負(fù)擔(dān)，這恰時必然會使梢一些選擇按俯揭的用戶會慚退出購房者嶺的行列。晨市政建設(shè)時拜間差：瓶縮周邊市政公撇共設(shè)施的建持設(shè)進度與項枕目建設(shè)存在離時間差，可棵能會對一期財開發(fā)產(chǎn)生不耀利影響。躍【推廣名定擾位】售天龍花園濾·匆水清木華天龍花園水木清華姑釋義：敢天龍花園水木清華地塊內(nèi)原有香樟樹、桂花樹、芭焦、芙蓉等多種植物群落，形成了獨特的內(nèi)在“木地塊內(nèi)原有香樟樹、桂花樹、芭焦、芙蓉等多種植物群落，形成了獨特的內(nèi)在“木”之氣質(zhì)，故有“木華”之來；贛江的北側(cè)，親“水”，故有“水清”之緣；“天龍花園”案名緣于吉安天龍房地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)公司1、“水木清華”源于《詩經(jīng)》，意指流水清澈，林木秀美。名稱意境高雅，蘊意深遠，具有極高的文化品味和內(nèi)涵。名稱極易令人聯(lián)想到中國著名學(xué)府1、“水木清華”源于《詩經(jīng)》，意指流水清澈，林木秀美。名稱意境高雅，蘊意深遠，具有極高的文化品味和內(nèi)涵。名稱極易令人聯(lián)想到中國著名學(xué)府——清華大學(xué)，（但又與“清華”兩字稍做區(qū)別，以免讓客戶覺得在生搬硬套之嫌）這也正吻合目標(biāo)客戶較高的文化素養(yǎng)和現(xiàn)代人望子成龍的期望。與項目周邊濃厚的人文氛圍相融。2、在項目名后再加個推廣名有利于記憶與識別本案的獨特氣質(zhì)。奶【概念定位中】徒吉安第二代居高尚生態(tài)社拉區(qū)薪由于吉安房賺地產(chǎn)市場拿百來主義嚴(yán)重論，營銷處于暫邯鄲學(xué)步，香空拉概念階就段，產(chǎn)品缺憤乏支撐，因葉此本次概念扒的選擇與塑貧造一定要有瘦生命力與支汁撐點。悲必須為概念折塑造上與礙“?？蛻舻男睦肀O(jiān)認(rèn)同境”渾上找準(zhǔn)一個悠焊接點，并濁讓概念的隱“伶生存邏輯砌”休能夠與項目胸的浸“詠自身優(yōu)勢月”槳達到嚴(yán)絲密期縫的吻合，盞自圓其說；亂概念才會在顛這個點上生霞根、生長，妖與項目完美吊對接，也就緩能順利生長完在客戶與普孤通受眾的心優(yōu)中。羞項目支撐點昏：勵明確提出輩“舌第二代械”推的概念，其恰主旨是對吉孕安市房地產(chǎn)滴市場做一個底劃分，提出辮一個明確的炕界定。在末拍案之前，康弟居芽·警帝景灣與創(chuàng)糾天逃·廈麗景城都以匠塑高尚社區(qū)辯為目標(biāo)，中騰環(huán)名城與名擇人花園在選繪擇文化豪宅滑概念。同時芝，本案定價狂也將處于吉知安市第二高灰價，闊“閣高檔、豪宅潛”盞這些概念在魚地級市有特皺別的吸引力肉，也符合本產(chǎn)案所需，又博不能放棄，項因此本案也勝將緊抓吼“欣高尚躲”城一詞，但拉儀出的請“示第二代烘”跪?qū)⒈景概c其踐他樓盤做個包徹底的區(qū)別咐，即本案出魂來后將全面磚替代第一代豪初級產(chǎn)品。連2、本案在掛開發(fā)過程中罪，開發(fā)商對仙地塊內(nèi)所有博的喬木如香捧樟、桂花，駐芭焦等都請逗專人進行了童保護，并為井后來的業(yè)主愈所享受。在芒景觀設(shè)計時凝也特別叮囑偽上海農(nóng)工商世景觀設(shè)計公頃司，一定要舞注重這些原池生景觀，這酒些原生樹木膏，本案的生您態(tài)性是個可矛見可觸摸可廢享用的概念躁，在后期銷奶售過程中，剃售樓員對客闊戶進行講解歉時，有實實依在在的支撐脈點。只要客賓戶一走進天龜龍花園內(nèi)就游被有著幾十鋸年的香樟、意桂花樹所形宮成的景觀優(yōu)丸勢所感染。慎3、餡“眨生態(tài)朗”驢社區(qū)概念在啊吉安提出，侵同時也契合續(xù)吉安創(chuàng)建僵“隸生態(tài)城市第”譜的建設(shè)思路灶，市政府的柳對哲“念生態(tài)環(huán)境靜”第宣傳與本案英推廣過程中粥對生態(tài)的強誼調(diào)可互為增謹(jǐn)色。唐拓展方向一金：檔次定位累緒開創(chuàng)新一代吸樓市俊“廈典范域”靠概念塑造的矛產(chǎn)品支撐點開：教1、本案的掛外立面高檔進，簡潔，為攜新古典主義銷風(fēng)格，給人住特別明快與箏大氣現(xiàn)代之跪感；艙2、景觀與泄園林設(shè)計更陳符合生活所撞需，中央景裕觀軸線貫穿姿整個小區(qū)，栗視覺通透；葛3、智能化似物管將全面莊提升小區(qū)品屑質(zhì)。膛拓展方向二壩：文化定位內(nèi)“菌崇尚自然、面尊重人性、稿體現(xiàn)身價干”胞的新貴文化梯文化即氣質(zhì)促，社區(qū)文化吃既是社區(qū)特襖征的高度概彈括，也是社猾區(qū)定位的淋住漓體現(xiàn)，更副是社區(qū)業(yè)主陜共同依附、鑼互相認(rèn)可的扣精神家園。卻概念塑造的頭產(chǎn)品支撐點惜：溪1、自然即里小區(qū)內(nèi)的自頓然環(huán)境非常燕適合人居，尊在吉安，天仰花花園創(chuàng)造飯了開發(fā)樓盤析不破壞生態(tài)駝環(huán)境的先例碎，這是其它采樓盤沒有也塵不可能做到廈的事情，祝2、人性化老即適合人居蓮，香樟、桂禽花樹形成的仿植物群落，賭是個天然的規(guī)氧吧，本案危地處贛江之伙濱，濱江綠刺化帶景色怡局人，是天龍筒花園業(yè)主休物閑的良好去攀所；糟3、規(guī)劃實陷行人車分流定，中央組團咽內(nèi)沒有車行負(fù)道，保持業(yè)界主高貴身份蓄；傾拓展方向三釣：生活方式慶定位習(xí)閃南丹囑緒果吉安首牙個睦鄰生活令社區(qū)么本案旨在創(chuàng)挪造一種吉安蠟獨一無二的艘生活方式，飼營造一塊吉條安新貴向往歐的精神樂土珠。而作為社偶會新貴，他鍋們的社會地丑位和生活習(xí)脹性已成就了尋其獨特的、甲具有相當(dāng)排獸他性的價值糞觀念。他們場渴望領(lǐng)導(dǎo)潮贊流，被人尊當(dāng)重、體現(xiàn)自堆我價值、追椒逐新時尚、陰同時又希望繪在保持個性售的同時能夠躍與周邊具有寄相同價值觀昂、文化觀的潑人進行良好銳的溝通、交駁流。因此，弄針對這一特異殊群體的社士會特征，我傲們建議緊緊摧抓住趕“齊崇尚自然、看尊重人性、燙體現(xiàn)身價掏”怪這一主題，裂以紙“沃新貴文化結(jié)”磨為統(tǒng)領(lǐng)后，繳又要強調(diào)溝靜通與交流的裹“校睦鄰生活社味區(qū)陽”茄，才能滿足莊其精神的需綢要的文化氛賺圍。列概念塑造的爭產(chǎn)品支撐點撐：慨1、龜小區(qū)配套內(nèi)桿有會所有健費身房，乒乓疫球室，臺球葬室等休閑娛介樂活動場所糠，館2、小區(qū)內(nèi)上有老年休閑加廣場，有兒彩童樂園。堵【廣告語定宣位】輪生活在綠色敗中臭與健康牽手尊與綠化童親呢闡釋：逆1、對于生睛活在鋼筋混殃凝土叢林的故城市居民來派說能生活在故綠色中是一辱種居住的夢霸想，誰都渴繞望城市中能抱多的一抹鮮妄綠，能多一候點樹木，且都本案具備其鴨它樓盤不可鏟能有也不會毫的已形成的稱天然植物群結(jié)落。開發(fā)商賄在開發(fā)過程叮中也有針對均性的進行了圣保護與利用篇，本案內(nèi)香爛樟樹已有幾抖十年的歷史六，多種喬木申形成的植物霞群落讓每個巾走進天龍花膽園的業(yè)主會溉有一種柳暗汗花明的心動奶之感，如同喊走進了陶淵淋明下的世外忠桃源之感，央對于每個在巧吉安市尋找吳適合自己居夏住的住房的刻業(yè)主無疑是成個精神福祉透。侮2、走出天害龍花園就是遲江濱綠化帶賊，風(fēng)景怡人初。前面吉安悶賓館內(nèi)也是械綠化蔥蘢，洗更可喜歡的扭是項目不遠企處的白鷺洲管公園，更是秧古樹環(huán)繞。化些3、項目內(nèi)繭的氣質(zhì)與項堆目外的配套戴足以支撐本揀廣告語的認(rèn)酷同。尖三、銷售策粉略適一、項目銷志售背景魚1、由于本理項目在地市皆級屬于較大慶規(guī)模，且入哥市時間較晚們，先期上市刊的中環(huán)名城趨等眾多樓盤跡搶走了許多拿客源，本項廟目上市時間千必須提前，播同時，工程狠進度也必須下加快?；?、在地級覽市，春節(jié)是狂個銷售的井甲噴期，眾多允打工族回家讀過年，帶回錫了一年的積義蓄。且年輕床人的結(jié)婚也規(guī)往往選擇在習(xí)春節(jié)前后，奸購房必然是魚個高潮。送3、簽于以系上兩種情況漲，在現(xiàn)場售蠟樓部中心沒扣有搶建出來傍前，建議在貧市內(nèi)先租一卻個售樓中心發(fā)先期行銷，土沉淀客戶。虹4、必然需縮要運用多種饞營銷策略來爹推動銷售，網(wǎng)使本項目實予現(xiàn)中前期持窮續(xù)快速銷售阻，資金快速緣回籠的同時粒建立強大之摧品牌效應(yīng)，栽推動中后期辰價格順利攀惰升。達到高葬開高走，獲漲取最大利潤譯。隙二、目標(biāo)用執(zhí)戶定位增本案的目標(biāo)款客戶以多次被置業(yè)者為主乒，一次置業(yè)擴及投資客為管輔。具體有舅如下群體：觀1、城區(qū)用酬戶：癢a.敢行政事業(yè)單壟位的中高級固公務(wù)員樂b.旅金融壯、皇證券、保險害、通訊、郵停政、媒體等陵行業(yè)的精英皮人士壘c向.建國有、集體或企業(yè)的中高嶼層人士箭d.察私營業(yè)主壘e.緊個體工商戶蛛f.部教師、醫(yī)生暖、律師等黨g.周外出打工人毯士儉2、周邊鄉(xiāng)各鎮(zhèn)用戶：匙a.沉行政事業(yè)右單位的中高尼層公務(wù)員待b.命鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中累高層人士絨c.誦私營業(yè)主辟d.思個體工商播戶括e.行外出打工者思3、消費心張理分析榨環(huán)境規(guī)劃一蝶定要好，各挎種生活配套飾要齊全，各果種活動場地半、場所要足魚夠；在規(guī)劃件時，一定要祝有超前的思龍想，使小區(qū)盒更具現(xiàn)代化蜘氣息，特別影要注意智能匙化；在樓盤峽外立面的設(shè)旅計上要新穎希，色調(diào)要協(xié)霜調(diào)，風(fēng)格要腔跟上潮流；必8覆2%堂的消費者傾索向于入住全族封閉式的小慘區(qū)；丑高綠化率。拍眾多的消費事者認(rèn)為高綠線化率是十分狗必要的，由菜此看來，吉咬安市民對住攀宅環(huán)境的要蠢求已經(jīng)越來債越高；擊小區(qū)及其周珍圍的配套設(shè)際施的基本要串求為學(xué)校、土幼兒園、菜膽市場、超市嘗、醫(yī)院、籃夕球場、棋牌酒室等；吼93逝%追的消費者選普擇多層住宅訊，因為多層僑住宅的價格棚相對高層住胸宅便宜。而診且以后的管固理費用也相掃對較低。有防一部分消費六者選擇小高小層住宅，對忠于單體別墅沫因為涉及的殼資金相對較衰大，絕大多原數(shù)消費者不蜓會現(xiàn)在打算塑購買別墅；漿消費者對物巖業(yè)管理的要斗求：股提供保安、消清潔衛(wèi)生、軋房屋維修和幻一些特色服厲務(wù)（如托兒感服務(wù)）；允物業(yè)公司應(yīng)憑與小區(qū)內(nèi)住影戶增加聯(lián)系鳳，加強溝通鼓。扎三、賣場營矛銷醬前期著力于厭賣場營銷，培當(dāng)然賣場營斧銷會貫穿于具整個營銷過聾程，在中前孫期，特別是師前期，應(yīng)該質(zhì)更加注重賣肺場營銷，尤英其是在項目帥信譽，口碑搜未形成足夠嶺強大之時。蛛臨時接待銷視售中心筑1、設(shè)置目蒸的讀由于現(xiàn)場售尚樓部的建成判還有一段時雨間，我們不回能坐以喪失揭市場的絕佳踩機會，先在掛市內(nèi)租一個裕臨時賣場，厲2、規(guī)劃重奔點：漁A、場地使肯用面積以2調(diào)00平方米栽——蜻500平方炒米為宜行B、功能分封區(qū)：前臺接墳待區(qū)、洽談桑區(qū)、模型展礙示區(qū)、簽約吳區(qū)、財務(wù)區(qū)弦、辦公區(qū)、巴會議區(qū)。春C、主要銷科售道具：接疤待臺、展板周、模型、燈描箱、談判桌做等。扒3、為了充繼分發(fā)揮臨時搶接待銷售中絡(luò)心作用，必令須完善其構(gòu)吼成要素；圾選址元素：喊臨時接待選銅址的好壞，比直接影響客倉流量的多少盜，所以，臨倍時接待選址殊應(yīng)注意：棒A、選擇有女知名度的酒策店或?qū)懓矘邱?，其檔次要識高；撐B、地理倒位置明顯，貨選址最好在呼首層或第二因?qū)?；庭C、交通方抓便，便于停向車；宴D、人流和織車流量要大恩；傘E、距離本濕案的直線距新離要順暢；驅(qū)F、要與戶循外引導(dǎo)牌相纏結(jié)合；壟風(fēng)格元素：望臨時接待售供樓處應(yīng)與以碰后的售樓處弟的風(fēng)格要統(tǒng)雹一，起到相武互呼應(yīng)的作居用。裝修應(yīng)德體現(xiàn)新古典溫主義風(fēng)格，那并加之效果掘圖、展板的型使用，給客剛戶一種已置間身項目現(xiàn)場糟的感覺。從非而勾起其購鳴買意向。躁宣傳元素：修臨時接待應(yīng)犬選取在各流厚量相應(yīng)會較丙大的地方，繁意向客戶容際易到達。所躲以，更要加宮大對外接待陰的宣傳力度朱，除了以媒平體廣告宣傳興外，戶外大臂型看板、條誦幅、精神堡咸壘等制作精六美的戶外廣秘告，對外接畏待銷售也會照起到立竿見東影效果。訴引導(dǎo)元素：淘從臨時接待焰到工地現(xiàn)場撒的引導(dǎo)指示渣牌起到提醒腔和引路的作用用。臨時接聞待對于本案晴而言，在現(xiàn)吊場售樓處沒麻有建成之前纖，處于舉足最輕重的位置她；同時他又加是市區(qū)中心屈宣傳的最好據(jù)的一種途徑嗽。康現(xiàn)場售樓處煉：丸（在工作中活，本司已對居現(xiàn)場售樓中高方案進行合仆理化的建議秧與功能化分聽，本案中不任再贅述）價格策略定價方法批1、成本加鑼成定價法匯將產(chǎn)品的成臟本加上預(yù)期冷利潤（一般片為兩成左右每），具體額奔度由發(fā)展商襪自行控制，攝即為最基本泉的定價方法鳳。此法雖然湯簡單，仍須朱考慮市場行到情及競爭狀堅況，才有訂廁出合理的價炕格。訂2、市場比敏較定價法界主要依據(jù)相采近物業(yè)及附平近區(qū)域競爭弱狀況而訂。游在競爭激烈綿時，條件相促當(dāng)?shù)膬蓚€物舟業(yè)，定價較攔高的項目會偉被客戶舍棄暢。伶3、顧客感葛受定價法直當(dāng)購房者對戒物業(yè)及發(fā)展慎商實力有信兔心時，縱然想定價相對較拾高，購房者里仍會欣然前朝往。但若購蛋房者對推出理個案的發(fā)展冒商沒有信心鼓時，一旦定齊價過低，購?fù)梅空叻炊鴷瘧岩晌飿I(yè)的肆品質(zhì)而不敢論購買。灑項目產(chǎn)品價泥格設(shè)定屢1、項目產(chǎn)醫(yī)品入市初期催均價暫設(shè)定悉為：130浮0元/m蝦2眼。員2繭、這里的價愈格，應(yīng)該是讓一種展望預(yù)淺估的價格，肉是對地塊價沫值、未來競平爭態(tài)勢及項云目的成本及冤大盤供應(yīng)量加等諸多因素品綜合權(quán)衡而急初步設(shè)定的界價格。和3、更加確投定的開盤入民市價格設(shè)定閱將要等到規(guī)防劃方案完成稿且報批通過的，結(jié)合項目茄經(jīng)濟技術(shù)指先標(biāo)、預(yù)算方從案、入市前芒市場競爭態(tài)濃勢、項目建植筑規(guī)劃設(shè)計右特點等再進撒行調(diào)整，并顛將可能提交斷一份詳細定砌價報告，其膏中將包括不使同類型產(chǎn)品高入市均價、得后期不同組電團不同類型貨產(chǎn)品價格走曬勢判定、價貨格系數(shù)設(shè)定助等等。此價格與市場怪是互動的，猶一般來說是閉在項目聚集所了十足的人免氣后，為進圾一步制造銷疼售熱潮，以連調(diào)高價格的葛方式來對猶咱豫中的客戶捧形成壓迫性犧氛圍：項目宰極為暢銷，門如不盡快行詞動，將不得巖不以高價購經(jīng)買甚至錯失存良機！其實慶真正的房地虜產(chǎn)營銷活動禁中，價格不佛應(yīng)僅僅是反題映利潤的工冰具而應(yīng)是推棄動銷售、制睬勝競爭對手絲優(yōu)勢的重要盜策略，因此予不應(yīng)將價格況走高單純地透看作是樓盤臭熱銷的慣性士結(jié)果，有時歸巧妙地調(diào)高梯價格反過來供也能推動樓衛(wèi)盤的銷售。獲即當(dāng)價格調(diào)寧高到一定限違度時，仍可餃?zhǔn)箖r格有所銷上揚。并且輪與對項目差訂異性賣點的蘭強大宣傳功研勢相結(jié)合。忘通過增加物囑業(yè)的附加值括，利用價格市策略推動銷修售。所以建否議本案采用柏：初市價入市，營小步快走，金步步高升謀的價格控制艱策略。通過帳銷售進展機旨動靈活地推唇動價格。以頂市場均價的走價格試探市獅場，再通過棗意向登記、繳內(nèi)部認(rèn)購等售手段積蓄項騙目的購買力排，待工程形蹲象日臻完善溜，銷售高潮晃漸趨形成時蹲，略調(diào)高價匆格。這樣客艇戶抗拒心理俗一般不大；有至項目封頂嫩時，主體完狐工，購買風(fēng)寶險大大降低掉，項目的大龍部分優(yōu)勢、浴賣點大多都曲能充分展示薯，以前通過比靈活宣傳手華法不斷積蓄騾的購買力也只不斷地展示饑。又略調(diào)高穩(wěn)價格。至項衣目完全竣工泳，項目好壞富優(yōu)劣一覽無啄遺，客戶資什金墊付時間投短，再適當(dāng)息調(diào)高價格消渡費者也能理物解。具體建議仔價格推動策胃略湊市價入市，階小步快走，逆步步高升。求價格與市場尾互動。醬■籃價格均欲價策略智分段均價控粥制，采取均特價區(qū)間浮動孝方式調(diào)控價偷格對銷售節(jié)矩奏的影響。饅銷售推盤策庫略被在銷售策略尾上，本項目濱將更多注重候認(rèn)購期的運叛用，將消費銷能量在認(rèn)購慘期積聚，并忙在開盤銷售黎期釋放，造仰成局部供不勉應(yīng)求的銷售咳局面，促使英買家盡早購饅買，并造成要后期大量后勒續(xù)客戶登記亦，中前期，志將客戶能量李滾動累積，衫適時釋放。汁推盤策略采復(fù)取在認(rèn)購期馬低價，在開某盤期較高低口價推中高檔顫貸型，在銷絲售期高價推哪中檔貸型的殘策略。君但推盤策略左上每次推盤樹應(yīng)注意將中僵差貸型搭配禽，合理控制剛配比，以達拴到每個銷售坡期的控制目辯標(biāo)。割注重概念營卷銷確本項目尚在敗入市前，由毯于工程的原悠因，整體形問象還沒有完盾全出來，如嚴(yán)何進行入市幫開盤的操作城,產(chǎn)生轟旱動效應(yīng)是開肌盤前項目營蒼銷的主要工圣作。在項目瘦入市前主要面的營銷推廣敵目的之一是胞“凳炒概念糠”萍，用軟新聞摔把項目的主率題定位炒出眼來。適當(dāng)?shù)淖映醋魍度?，絞可以吸引眾抖多的客戶，犁為公開發(fā)售異積累良好的陸客戶資源。咸做好詳細內(nèi)俘部認(rèn)購方案頂計劃，采取榮VIP卡認(rèn)歐購方式橫根據(jù)本司的畫操作經(jīng)驗，弄新盤一旦推謠出市場，沒長有在短期內(nèi)撫形成銷售熱顏潮，那么其碰以后的銷售盲過程就會比任較艱難，特芒別是巨大的謝市場競爭壓奔力下，新盤尤推出的市場昂反映效果顯惱得尤為重要旗，所以入市受開盤一定要燥集中人氣，泳制造市場轟晉動效果，從序而達到實際淋的銷售效果燥。為達到此駛目的，行之?dāng)?shù)有效的內(nèi)部揭認(rèn)購方案顯肚得尤為重要幟。概為保證開盤偽效果，建議宋待臨時售樓傻處裝修妥當(dāng)寨，各項銷售拆準(zhǔn)備工作基傘本完成時開義始內(nèi)部認(rèn)購苦工作，分流炊其他項目的椒準(zhǔn)客戶，并哥試探市場反搞應(yīng)，積蓄客綁戶資源。此陸時市場推廣便工作應(yīng)進入雙狀態(tài)。包括喪報紙、電視迅、電臺廣告氧等形式見諸士于媒體。預(yù)婚熱期即內(nèi)部口認(rèn)購階段，肝獲取客戶，椅清楚掌握客跑戶的購房意急向及市場需儲求（多層市擺場需求狀況延如何，哪種順面積、戶型產(chǎn)市場需要最晶大），以最拋優(yōu)惠的價格自出售商品房那給對項目有吵信心的客戶公，令其得到挺最大收益，課同時聚集人來氣，烘托氣盞氛。絡(luò)內(nèi)部路認(rèn)購時間需新以綜合工程裕進度以及經(jīng)雕營推廣進度意，確定內(nèi)部藍認(rèn)購期。根軍據(jù)我們的工烘作計劃，內(nèi)富部認(rèn)購期設(shè)普為3個月，令自1月中旬劑如至4月底進開盤。開盤羅前應(yīng)采取有峰效的方法進腹行客戶組織慣，建議在開藏盤前三個月汁進行VIP哄客戶的組織胳，向有意向珠購買的消費軍者發(fā)放VI莖P卡，此即熄為誠意金，予持有VIP堅卡的準(zhǔn)客戶救可享受在開因盤前一周提廣前看樓及拿還到樓書等相宰關(guān)資料，并趟優(yōu)先獲得合公意單元選擇掃權(quán)；騎采但用VIP卡角的預(yù)售，買惱了VIP濱卡的可以先溉看房，可能緩得到額外的舉優(yōu)惠，甚至挪1000元邪的卡可以變世成1000疏0元的首期迷，買的越早笑優(yōu)惠越多，獻利用這些利竹益來栓住客咳戶，讓客戶禽保持對樓盤預(yù)的高度忠誠吵。載推出這種類項似誠意金的鐮形式，是我開們對項目銷棗售訓(xùn)“備投石問路蘿”藝的一種方式晝。根據(jù)開盤域前訂金的數(shù)深量，推斷出淹項目在市場盜上反映與客妥戶對樓盤的華歡迎程度，限可及時對銷聲售價格作出扔適度調(diào)整，職有效地避免識因銷售價格怎定位不準(zhǔn)而蝴令準(zhǔn)買家望似而卻步所可斧能造成的損逃失；同時，俗VIP卡的雜發(fā)售有利于泡開盤當(dāng)天集栽中快速成交退，控制把握割現(xiàn)場氣氛。得高端形象包圣裝，中端價衰格入市。位目前，在青澆山湖周邊樓檢盤項目普遍耗素質(zhì)較高，雪本項目為此耗片區(qū)內(nèi)規(guī)模主最大的一個扛項目，產(chǎn)品止的設(shè)計相比合其它項目也帳顯得略微超敵前，因此本第項目一經(jīng)推高出，可以市逢場領(lǐng)導(dǎo)者的嫂形象進行包拼裝，利用各窄種造勢方法抽營造出高端急形象，可以服在前一段時申間內(nèi)給一個踢模糊的價格滲給客戶（例坦如只告之起叛價，通過他歐們的反映來捆對價格進行宵一個調(diào)整。裳專注打響市庭場知名度，危市場知名度呼打響的目的血是探測市場狗的心理價格落預(yù)期。比如袋心理價格預(yù)竊期均價可能魔在1300伍元以上，此之時以起價1彎200元，洲均價125龜0元左右開粘始登記或預(yù)瀉售，大大低艦于市場預(yù)期盼，可以在開頸始積聚人氣裕，形成火爆挨銷售的局面像。此時再進詠入持續(xù)強銷李期，連續(xù)的味營銷手段不流斷拉升人氣紋，同時把握憐好調(diào)價的節(jié)訓(xùn)奏，使價格爽一路走高。妄從項目本身漲的建設(shè)進行稈包裝，完成宇部分的內(nèi)環(huán)愚境建設(shè)再開講盤。啦項目的前期蒸工作主要是貌造勢，前期癥造勢不僅要遙做好項目的漏外包裝（工析地包裝，區(qū)島域包裝，媒奇作炒作），犁提前做好部資分堤“叉內(nèi)包裝鄰”揚也非常重要添，建議在整盆個項目中選念取位置較好然的的一棟別鴉墅，要求環(huán)凱境位置等綜彩合較佳，先曉把該棟住宅翻做出來包括挨樓體的外立塌面做出來，伶同時做樣板親房（包括多倚層的樣板房脈）和該棟周墊邊環(huán)境。當(dāng)袍然，作為樣裂板，此棟的窮各方面都需西要精益求精效，凸現(xiàn)樣板階效應(yīng)?；诩覀?nèi)胧械南壹竟?jié)情況，勾我們甚至可謊以把中央組猾團精華提前棒展現(xiàn)。以此是棟樓作為炒覺作的焦點，催可以運用多叔種方法，將磁此棟樹立成滲“按樣板典范逮”吊，精美華貴輸?shù)默F(xiàn)場實景匆可以打動一板批買家，此惰時可以先按信兵不動，不共公布價格，藥可以由其他武途徑暗示市鞭場、由市場們?nèi)髡f價格鳥，但明確正共式發(fā)售的時江間。買準(zhǔn)備開展的忍各項工作活斤動謠1、廣告投壟入。沒有廣啞告量的投入坡，在信息高編度干擾的環(huán)甜境下，要成氏為吉安本地筑暢銷樓盤幾沉乎是不可能裕的。吉安市乎廣告費包括柿的范圍是：聞媒體（電視犧、報紙、戶煤外、電臺等摔）的發(fā)布費作；電視廣告排也是不可小射覷的一個宣任傳途徑，選拐擇電視宣傳叉，在地級城率市強于報紙未與戶外等媒慢體，成為締躺造樓盤形象者的必要因素米之一。碼2自、實行C猛RM（客戶木關(guān)系管理）王系統(tǒng)；客戶刪關(guān)系管理是楚指在企業(yè)的餃運營過程中南不斷累積客縱戶信息，并仁使用獲得的劫客戶信息來沃制定市場戰(zhàn)咸略以滿足客訂戶個性化需睛求。CRM誘意味著觀念綱的轉(zhuǎn)變，開便始以客戶為悄中心。建議芹項目在內(nèi)部羨認(rèn)購始就做足好客戶關(guān)系虛管理。田3、與工程燕的協(xié)調(diào)運作慶。銷售與工沙程要協(xié)調(diào)好插進度。內(nèi)4、注重人有員質(zhì)素安排響。如察明銷稈售人員適合洞售大戶型還板是小戶型，幣人員安排要賤合理。宣5、重大丹節(jié)點人員安明置要確保、喚資料要做到耳有層次、豐畢富充實。給集中策劃好惕開盤活動，吼引爆項目強債銷期導(dǎo)火線騎本項目開盤召入市的首要睬任務(wù)應(yīng)是時拳機的選擇，伏什么時侯開吼盤入市？時夏機的選擇要蒙綜合考慮銷粒售的準(zhǔn)備工腿作進展?fàn)顩r敢、客戶積累視情況、工程猜進度、預(yù)售嫌許可證的辦影理、傳統(tǒng)銷麥?zhǔn)弁镜倪x田擇，并且可圍以利用節(jié)假鴿日和活動（馬如勞動節(jié)、原國慶節(jié)、房獵地產(chǎn)交易會膏等）因素。凍開盤日依我適們的計劃初司定為200蠟5年5月1弱日，開盤首帳日，現(xiàn)場包唱裝與氣氛營造造當(dāng)屬重中仗之重，并要糠充分利用媒卵介強勢掀起攜售樓狂潮，姑聚集人氣，慶如徹夜排隊崇，搶購等現(xiàn)挑場效果，感歇染其他購房既者，連動購爭房；并施展備現(xiàn)場銷售人唇員團隊與個積人銷售力，皮促成訂購。鉆另可安排司夸儀樂隊或設(shè)爛置美食區(qū)，暗留住各戶，傻提高客戶購敲買信心。遵開盤入市時奧注意選房流炎程和選房分疏區(qū)的調(diào)控，櫻可將現(xiàn)場一懇般分為簽到電貼號區(qū)、等備候區(qū)、選房潮等候區(qū)、選償房區(qū)、銷控茄區(qū)、繳款區(qū)鹽、餐飲區(qū)等語，客戶按順撤序分組進入是分區(qū)，等候慰區(qū)是相對開脆放的，而選防房等候區(qū)則帆是相對封閉炮的，從這個桂區(qū)開始應(yīng)實容行“一對一悟服務(wù)”，因析為很有可能倦客戶想要的順房子被前面拒的客戶選中攤，要在這個健區(qū)內(nèi)不斷地劉為客戶提供拍銷控信息，嘗并不斷地為績客戶計算房衡款等等。慶泉客戶從選普房區(qū)買房出翼來后，銷售振員引導(dǎo)他從王銷控區(qū)到繳邊款區(qū)，要樂腰隊奏樂，全峽場掌聲雷動境，眾目睽睽攪之下，逃都奉逃不了，不針掏錢行嗎？版！就這樣進貧行逼倥。另鴿外不要讓已卵經(jīng)買房的客塑戶立即走了肚，因為他現(xiàn)遵在是模特！械這時他的狀愉態(tài)是最好的豪，要把他的揉情緒再渲染神給在場的其室他客戶，因斯此要盡可能勞讓其在現(xiàn)場運多逗留一段哨時間，此時夾餐飲區(qū)就發(fā)宅揮作用了。終選房流程為筑先持有VI涼P客戶后現(xiàn)粱場散客，此衛(wèi)時可按VI靠P號碼排隊立，另外還需予注意現(xiàn)場的況一些細節(jié)問帥題，還可在李開盤當(dāng)日為該營造現(xiàn)場銷喊售氣氛，促杠使目標(biāo)客戶械盡快下定，處建議準(zhǔn)備5格-10個塞“鍬托兒帳”但在現(xiàn)場先交秘錢下定。妄（具體策略舌待定）店適機轉(zhuǎn)入持鑰銷期，利用天先期建立的掏CRM（客網(wǎng)戶關(guān)系管理抵）系統(tǒng)組織味事件營銷，械配合其它拆宣傳活動，發(fā)不斷將銷售古推向高潮。薄項目強銷期密造成短時間圣大量購買的坦熱賣場景后糾，此時正是卻接續(xù)造勢的寶良機，一旦動“結(jié)羊群效應(yīng)谷”亮發(fā)揮開來，牢可以進入持掠續(xù)強銷期，約此時應(yīng)該適暫當(dāng)調(diào)價，增綱強投資者信貪心。朗持銷期應(yīng)做怎到有節(jié)奏地柳控制銷售進扮程，一方面鑰，挖掘收集傭老客戶資源痕；本項目是居一個具有足翅夠規(guī)模的開閥發(fā)項目，隨謙著客戶資源廊的不斷增多尺，人氣凝聚業(yè)和宣傳的力臣度也相應(yīng)增產(chǎn)強，捕“連一傳十，十僑傳百約”微的口碑宣傳浴，令后來的雙購房消費者較疑慮打消，碧縮短談判選繳購周期，這津時這種老客妙戶是我們最敗寶貴的有效蘇資源，合理黑運用的CR逃M（客戶關(guān)仗系管理）系承統(tǒng)，組織客慘戶通訊與聯(lián)翁誼，強化與市老客戶的溝風(fēng)通，令項目友在老客戶心巨目中形成美橡譽度，促成棋老客戶帶新她客戶的互動惑；同時，為惱了增加銷售宵，可在吉安練市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)慧進行巡展等姻營銷活動。錯另一方面，捆利用節(jié)假日從、事件及媒貌體活動進行駱宣傳，目的莊在于三個方禾面：吸引更糠多人前往現(xiàn)鹽場；豐富項達目品牌內(nèi)涵菌；制造注意竿力和話題。言比如吸引人捎前往現(xiàn)場的蜜事件行銷：資現(xiàn)場大型娛辛樂游玩活動賓，往往還可味邀請電臺等垂機構(gòu)一起參陷加，進行電修視新聞炒作需；還可做一咽些出乎意料裂的創(chuàng)新舉措流，其它現(xiàn)場深常規(guī)活動，解如小型音樂神會、看樓抽盒獎活動等。騾特別注意能驚結(jié)合項目的挖教育配套及沾音樂分主題員定位的展開鉆，策劃與教閣育相關(guān)或一紛些體現(xiàn)音樂等的事件活動犬，促進項目蜓銷售。犧建立直銷網(wǎng)剝絡(luò)翻方式：津針對目標(biāo)群商，直遞詳盡戚的售樓資料賊如單張、樓瞧書，有條件爛的可進行有僅效的客戶座跌談會或新老滔業(yè)主嘉年華壁會。襪利益點：利錦于擴大與目匹標(biāo)消費者的剛接觸面，提屑高目標(biāo)消費駐者對品牌的燥理解度。臣四、廣告推絹廣策略目的頃1貫．蒙瓜把項目宣傳載與天龍房產(chǎn)黑的公司形象賀推廣做有機朱結(jié)合，適當(dāng)鍋地樹立天龍辦房產(chǎn)公司的櫻品牌形象；桃2潑．監(jiān)響樹立項目生緒態(tài)清朗的形使象，與其它彈樓盤沒有品寸牌內(nèi)涵相區(qū)值別；仿3滿．沸很把流“露天龍花園挨”曬塑造成品質(zhì)瞞卓越的吉安遇市第一樓盤剝；蠅4悔．舉歡促進樓盤銷嫌售?？傮w策略灶1誤、強調(diào)魚“尿第二代生態(tài)難”蹈概念，回避佩其他樓盤都字在渲染的那忌種所謂的慌“怨人文關(guān)懷房”欲，樹立項目鈔實實在在可羞見可享用的瓜生態(tài)環(huán)境；祥2某、外厘與競爭對手憐相區(qū)別，不城直接、簡單免地賣環(huán)境，箭擯棄叫囂、捷喧鬧地廣告未格調(diào)，而是嶼挖掘環(huán)境能盈給予買家的撿利益點，使進公眾形成對穴“舌天然綠色欄”斥生活的認(rèn)同釘；永3消、蜂些要通過廣告豐本身蘊涵的約文化氣息來雕塑造項目的么文化品位，羽使項目具有泡既沉靜而不酒呆板，既現(xiàn)墨代而不張揚休的氣質(zhì)，同會時體現(xiàn)發(fā)展培商穩(wěn)健而內(nèi)民斂的大家風(fēng)慌范；虜4換、膀古要體現(xiàn)周到籌細致，處處集為業(yè)主著想律的專業(yè)理念葉。廣告訴求瑞1、生態(tài)：挨開發(fā)商在開差發(fā)過程中，稼保護了樹木慚，給業(yè)主創(chuàng)巨造了一個適照合居住的環(huán)尊境。盡2、健康：張江濱綠化帶舞風(fēng)景怡人，匪為吉安城市負(fù)之肺,是個唱天然氧吧，銜。傘3、品位：冠廬陵文化園侄傳承千年文跑脈，浸育天榮龍業(yè)主。飽4、親水性犧：枕江而眠宴，夜傾聽贛幕江水韻。主打廣告語陳生活在綠色廈中殊項目賣點提爸練植親氧（生態(tài)腦優(yōu)勢）：董地塊生態(tài)環(huán)米境得天獨厚兄，瞇綠樹成蔭剖地塊內(nèi)有香譯樟樹，桂花尚樹，南國芭鬧焦等多種鉤已形成景觀步的高大喬木害，地塊東面倍是贛江與江只濱綠化帶，招前面就是吉答安賓館，地司塊周邊形成決了良好的綠超化率；嶺親水（景觀紗優(yōu)勢）：湖臨水而居一民直是國人的贈最佳居住方司式，項目雖查然不直接臨鐮水，但臨贛察江也只不過寨幾步之遙，投開闊的江面戴對于居住在此市中心的人涌來說是一種稼心靈的釋放脊，江濱綠化佛帶有紅花綠企草，在視覺秒上能給人極淺大的享受，肺這對用戶是檢個極大的吸叨引力；計臨橋（區(qū)位百交通優(yōu)勢）劃：轟項目毗鄰贛桂江大橋，地副處老城吉州繳區(qū)與新城青奧原區(qū)的交界乓處，位于井拆岡山大道與瞇濱江大道的最十字路交叉左口，項目北梳面還有待建希的城北廣場灶，是城北的唉交通中樞；刑從以上幾個堂空間節(jié)點的職交匯可以看潛出，到達吉幟安市任何地敘方都極為方揭便。存臨園（文化定優(yōu)勢）：霧項目位于廬呆陵文化園內(nèi)醋，現(xiàn)吉安市聾政府已把廬渾陵文化園的恒的建設(shè)列為何市政府重點聰工程；廬陵社文化園的建鏈設(shè)將對本案蹈是一個最大衰的升值支撐苦點；另外項絕目周邊還有趟白鷺洲公園洪，公園內(nèi)的收白鷺洲書院帽是中國四大平書院之一，爹有著悠久的圈歷史，也沉雪淀著極厚的明人文底蘊，寄臨校（教育階優(yōu)勢）：喂項目周邊教介育氛圍濃厚軋，吉安幾所贊重點中學(xué)如谷吉安一中，小白鷺洲中學(xué)侍離本項目較賢近，項目的略業(yè)主可直接晝升入以上幾赴所學(xué)校，良登好的教育資牢源成為項目集極具競爭力硬的賣點。媒體選擇持岡鑒于地級市閥的特殊性（虎即普通市民枝沒有閱讀報古紙的習(xí)慣）面，以電視、勉戶外媒體為慚主，主要媒盜介通路如下四：◆戶外媒體曾大型戶外廣加告牌：在吉充安市人民廣第場購買二塊鵝大型戶外廣反告；藏路旗：在井沙岡山大道發(fā)歇布燈箱廣告蝕；很車身廣告：排公交大巴車殿身廣告；犬移動宣傳車遺廣告：可經(jīng)筆常聯(lián)系使用棄的媒介；特倦別在活動時丸為首選媒體赤彩虹門：可租積極拓展的鹿一種實用的香宣傳媒體（羊在舉辦活動顛時采用）◆電視廣告煌制作一部長敘4分鐘的三才維影視動畫策片（置于案提場內(nèi)循環(huán)播耍放），剪輯茫出15秒、堆15秒的形麻象片在吉安忠電視臺播放重；解吉安電視臺安字幕廣告、準(zhǔn)底郵廣告◆直郵廣告磚中郵派送廣珍告隆廣告發(fā)布計她劃泉根據(jù)房地產(chǎn)零銷售的階段列性和廣告活疫動自身的特濕點，同時基許于天龍花園辜的工程進度是及項目特征倒，我們考慮德可按頭形象平引導(dǎo)期、內(nèi)眉部認(rèn)購斯、利開盤期（公書開發(fā)售期）復(fù)、三險個階段展開偷全程廣告的廈推廣工作。褲廣告策略在順?biāo)膫€階段對園房地產(chǎn)品牌方的塑造與銷充售的促進各傲有所側(cè)重。磁（備注：廊本廣告計劃激以05年5狹月1日開盤礎(chǔ)為中心軸線辟，如開盤日承期有所變化羞，則做出相盤應(yīng)的調(diào)整。劍）伙第一階段：組形象引導(dǎo)期麻時間：糧2005年遙1月15日禁——聽1月28日濁階段特征脾：售樓部在瞞建設(shè)中，進婆行形象推廣驚和概念炒作刪，引起市場境關(guān)注。關(guān)廣告目標(biāo)：爪1、豎社立樓盤形