豐縣中陽(yáng)商城銷售代理提案報(bào)告一、市場(chǎng)概述A、豐縣區(qū)域商業(yè)概述1、以中抵擋商品為主，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)為代表，商場(chǎng)和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占極小比例。2、商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費(fèi)量有限。B、豐縣區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)1、解放路，向陽(yáng)南路以中高檔商品銷售為主，集中了豐縣主要的商場(chǎng)和品牌店。解放路是豐縣的主要商業(yè)街。人民路以中低擋商品銷售為主。2、隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大面積商業(yè)開(kāi)發(fā)，以商城和大型綜合市場(chǎng)為代表的商業(yè)物業(yè)將大量供應(yīng)市場(chǎng)，豐縣商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限，導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營(yíng)戶的盈利能力開(kāi)始下降（如漢城現(xiàn)在還有部分物業(yè)沒(méi)有賣出，商城經(jīng)營(yíng)人氣也不旺）。C、豐縣商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和趨勢(shì)1、根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，豐縣2003-2004年度開(kāi)發(fā)的大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目主要是中陽(yáng)商城（12萬(wàn)平方米），加上原來(lái)漢城和招商城未售出的，如果再加上和商住樓底商的大量供應(yīng)，預(yù)計(jì)今明兩年在豐縣開(kāi)發(fā)銷售的商業(yè)樓盤總面積將突破20萬(wàn)平米。對(duì)于縣域110萬(wàn)人口，非農(nóng)業(yè)17萬(wàn)人口的豐縣而言，要消化這些樓盤即需要3——4年時(shí)間（按歷史銷售可比量計(jì)算），市場(chǎng)壓力和過(guò)剩情況可想而知。2、隨著豐縣政府推進(jìn)東進(jìn)南移的城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展，從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，豐縣商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步向中陽(yáng)商城區(qū)域集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，以及中陽(yáng)商城的建筑形態(tài)，將是中高檔定位的商城，開(kāi)發(fā)面積在12萬(wàn)平米左右，按豐縣現(xiàn)有的消費(fèi)水平統(tǒng)計(jì)，中高檔商業(yè)市場(chǎng)將面臨過(guò)剩局面。3、中陽(yáng)商城區(qū)域憑借集貿(mào)市場(chǎng)和大型綜合賣場(chǎng)，形成商場(chǎng)、大型超市、和集貿(mào)市場(chǎng)，步行街等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，核心商圈的地位早已建立，但大量和時(shí)間相對(duì)集中的開(kāi)發(fā)，也給該片區(qū)商業(yè)樓盤銷售帶來(lái)巨大壓力。D、消費(fèi)者狀況1、農(nóng)村人口占絕對(duì)比例，消費(fèi)水平不高。2、中低檔商品仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主體。3、日用品等生活必需品是消費(fèi)的主流商品。4、隨著外出打工、經(jīng)商的人員增加，縣城居民收入水平正在提高，中檔和非生活必需品消費(fèi)增長(zhǎng)顯著。5、全年城鎮(zhèn)以上在崗職工平均工資7568元，農(nóng)民人均純收入3479元（引自豐縣2002年統(tǒng)計(jì)公報(bào)）6、經(jīng)營(yíng)戶狀況經(jīng)營(yíng)戶普遍存在一種矛盾的心理——對(duì)豐縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的看好和對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況每況愈下的憂慮。造成這種現(xiàn)象的主要原因，是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)增長(zhǎng)的速度，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)不可能同步產(chǎn)生，一般會(huì)出現(xiàn)遲滯效應(yīng)。伴隨著商業(yè)樓盤的大量供應(yīng)，這種矛盾將更加突出，并導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶盈利水平進(jìn)一步降低，商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)投資的信心將更顯不足，持幣觀望的心態(tài)也將加重。二、項(xiàng)目介紹（在此略。因?yàn)橹嘘?yáng)商城開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司有詳細(xì)的項(xiàng)目介紹）三、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)A、漢城不論建筑規(guī)模、建筑形態(tài)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中陽(yáng)商城。至今還余一個(gè)街區(qū)的商鋪無(wú)人經(jīng)營(yíng)。B、在經(jīng)營(yíng)上最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是豐縣招商場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)面積上是中陽(yáng)商城的2-3倍，招商場(chǎng)商鋪開(kāi)盤銷售時(shí)的房?jī)r(jià)是600多元每平方米，但設(shè)計(jì)理念落后，商住混居，據(jù)走訪了解，一些業(yè)主想轉(zhuǎn)賣自己的物業(yè)，原價(jià)都賣不掉。但是它的租金很便宜，平均每平米6—8元/月。對(duì)經(jīng)營(yíng)戶很有吸引力，且是批零兼營(yíng)的大型綜合性市場(chǎng)。漢城的房租也很便宜，一間門面上下三層，月租金才400元。隨著縣城的東進(jìn)，很有發(fā)展?jié)摿?，因此招商?chǎng)是中陽(yáng)商城的最大挑戰(zhàn)。在我們的走訪中，大多數(shù)商戶都拿招商場(chǎng)和中陽(yáng)商城比較，大家都認(rèn)可中陽(yáng)商城的地理位置，但認(rèn)為中陽(yáng)商城的房?jī)r(jià)太高。橡四、販SWOT分都析禾西A、優(yōu)勢(shì)和嘗機(jī)會(huì)點(diǎn)鵲遇1、商業(yè)背躬景優(yōu)勢(shì)，地置處以前成熟響的商業(yè)區(qū)；扒前身是名聲只遠(yuǎn)揚(yáng)的古豐味商業(yè)街；牧貸2、地段優(yōu)識(shí)勢(shì)，三面鄰劣街，直面中帳陽(yáng)大道、向朗陽(yáng)南路、人吳民西路；位速于城區(qū)中心符地帶；冬3、規(guī)模優(yōu)津勢(shì)，總開(kāi)發(fā)皂面積接近2概5萬(wàn)平米，思便于形成集愉聚效應(yīng)；虹油4、政府的均大力支持，泰給予的一系景列優(yōu)惠政策遠(yuǎn)是其他項(xiàng)目山所沒(méi)有的。席5、隨著國(guó)些家的城市化死進(jìn)程的推動(dòng)今，減少農(nóng)村衣人口等富民辜強(qiáng)國(guó)的政策恢實(shí)施春關(guān)，進(jìn)城人口盞的增加，宏鳴觀經(jīng)濟(jì)和城啞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展薦機(jī)會(huì)，使豐可縣投資開(kāi)發(fā)梨潛力巨大，秘經(jīng)濟(jì)發(fā)展前籍景良好，為玻商業(yè)經(jīng)營(yíng)和租商業(yè)投資創(chuàng)礦造了巨大的倍市場(chǎng)機(jī)遇。攪B、、問(wèn)題猴與威脅點(diǎn)替歌1、鄰歇開(kāi)發(fā)面積過(guò)頃大，豐縣市含場(chǎng)容量有限鎮(zhèn)，給銷售帶互來(lái)極大的壓庫(kù)力；靠2、仙夢(mèng)沒(méi)有價(jià)格優(yōu)藍(lán)勢(shì)，價(jià)位偏彎高，超過(guò)豐色縣一般消費(fèi)抄者的心理價(jià)寬位；立3、目訴面臨商業(yè)過(guò)絲剩威脅，經(jīng)販營(yíng)和投資戶犬信心不足，錯(cuò)持幣觀望心浙態(tài)嚴(yán)重；濃4、現(xiàn)在處窩于招商階段民，大范圍的周銷售還沒(méi)開(kāi)娘始，雖然件“荒先造市、聚乒人氣，促銷馳售附”擴(kuò)的策略是正洲確的，鄉(xiāng)嚷但存在著一押定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)括險(xiǎn)，處理不紫好，會(huì)影響看以后的銷售亮。屢5、信息傳扣播不明確，躍一般的商戶勤不了解商城飄的經(jīng)營(yíng)定位激。宣傳理念流沒(méi)有以銷售要為主。工地竟圍墻上應(yīng)該謎是中陽(yáng)商城盛廣告宣傳的慶很好載體，影但沒(méi)利用好賤，寫的都是嗽政府口號(hào)如無(wú)：作“潮做大城市規(guī)嫁模挺”級(jí)、撿“船做美城市環(huán)指境浮”“熟爭(zhēng)做二個(gè)率休先領(lǐng)頭羊愉”度等等和商城搞廣告無(wú)關(guān)的煮政府口號(hào)和碗標(biāo)語(yǔ)。公司妹開(kāi)發(fā)房產(chǎn)就慣是為了銷售尤，一切宣傳芽都應(yīng)以銷售驕為龍頭。竊五、阻項(xiàng)目定位：心中陽(yáng)商城的刑項(xiàng)目定位和已經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃會(huì)分基本合理聽(tīng)，在此就不晶做表述。色六、羊營(yíng)銷計(jì)劃緊A、商城的重前期招商工睬作，由于商曾城對(duì)入住的聰經(jīng)營(yíng)戶實(shí)行滾第一年免房木租的政策，賽以及工商管姜理費(fèi)、其他圣行政事業(yè)收醋費(fèi)第一年全探免，所以招獵商工作進(jìn)行哨的不錯(cuò)，已竟有80%的遇商鋪招商出門去。堅(jiān)B、開(kāi)業(yè)時(shí)偏間的確定，張建議定在1牌0月中旬。傘如：10月衛(wèi)18。那時(shí)窩農(nóng)忙已經(jīng)結(jié)逐束，農(nóng)村已辨進(jìn)入農(nóng)閑時(shí)尿節(jié)，開(kāi)業(yè)能灶聚到人氣。勝1、尼詠?zhàn)龊瞄_(kāi)業(yè)期滋間的廣告和寨促銷，形成婦旺盛的人氣妹和良好的經(jīng)艦營(yíng)氛圍；狠2、濫校做好開(kāi)業(yè)后卵的市場(chǎng)管理銜、廣告促銷眨和活動(dòng)推廣得，保證市場(chǎng)姨旺盛人氣的戰(zhàn)持續(xù)；彈3、滑襯在市場(chǎng)開(kāi)業(yè)弱以后，每天迫策劃、組織德促銷和群眾顧性文化活動(dòng)炒；熟4、姐棕市場(chǎng)招商率蠶達(dá)到80%朝以上，商戶危進(jìn)駐率達(dá)到桂招商的10紅0%；速5、擊叼市場(chǎng)按計(jì)劃粒順利開(kāi)業(yè)，外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管矩理步入良性圈循環(huán)；亂6、坦每充分利用大蠻戶進(jìn)駐、市駱場(chǎng)開(kāi)業(yè)等有斤利點(diǎn)，進(jìn)行支營(yíng)銷推廣，凱促進(jìn)銷售；停個(gè)7、橡槐完成工作重屠點(diǎn)由招商向距銷售的轉(zhuǎn)移憐，加大銷售悄力度，擴(kuò)大臺(tái)銷售成果；谷C、開(kāi)盤時(shí)迎間，建議定圾在開(kāi)業(yè)的一準(zhǔn)個(gè)月后，時(shí)森間太久會(huì)加鵝大銷售風(fēng)險(xiǎn)駛。滾營(yíng)銷籌備階僑段（10.禾18恢——登11.18違）售侍1、疊請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)包裝，榨包括售樓處伴、工地功能趣牌、導(dǎo)視牌膀、形象識(shí)猶偵別、大賣場(chǎng)料店面和門頭廣等；縣上2、銷售人槍員工作分工限和潛在客戶伐摸底；鋼椅3、制訂詳凡細(xì)的廣告和食促銷計(jì)劃；啟堤4、銷售物濱料到位，包脫括海報(bào)、樓漂書、銷售手葛冊(cè)；留羊5、廣告創(chuàng)購(gòu)意、設(shè)計(jì)；噸6、售樓員拐現(xiàn)場(chǎng)接待趨D、重點(diǎn)銷濟(jì)售期王12月起至餃春節(jié)期間為接重點(diǎn)銷售期財(cái)，此間外出斥經(jīng)商以及打高工人員回家妙，應(yīng)做好宣緣傳鼓動(dòng)工作怨，要在徐州輛市區(qū)做宣傳北推案工作，杠吸引徐州的踏投資客。差六、畜急廣告策略圾慰1、媒體組派合朝幫整體銷售階筆段以戶外T樣形旗造勢(shì)、駁影視廣告做坊全面覆蓋配飽合。黑戚分階段銷售濫期內(nèi)，以印延刷品廣告、路報(bào)紙廣告做鬼階段內(nèi)銷售趣渲染。凡偽2、廣告區(qū)晌域姻蘭電視廣告：攏豐縣對(duì)農(nóng)村暢輻射為主，鑒縣城人一般逼不看本縣臺(tái)瞧。畜報(bào)紙廣告：禾徐州洲印刷品廣告植：豐縣以及啞周邊地區(qū)勾3、廣告形敘式肌野印刷品：海危報(bào)、樓書、乖招商手冊(cè)（宏或折頁(yè)）；央無(wú)戶外廣告：械布標(biāo)、T型跟旗；權(quán)埋影視廣告：繩促銷廣告配初合專題新聞漁；烘冶報(bào)紙廣告：茫硬廣告、軟極文、新聞；籍梳4、公關(guān)策習(xí)略補(bǔ)難政府公關(guān)啄嶼：獲得免稅臉、免費(fèi)等多襲項(xiàng)優(yōu)惠政策缺；丈冬大戶公關(guān)聞依：協(xié)助政府要組織招商團(tuán)異，在全國(guó)進(jìn)群行大戶招商姜；棍放市場(chǎng)公關(guān)呆華：長(zhǎng)期在現(xiàn)詞場(chǎng)舉行各種損文藝演出或郊社會(huì)活動(dòng)，攀聚攏現(xiàn)場(chǎng)人示氣。榴七、帶合作方式：揉銷售代理稅包括廣告費(fèi)壩用、銷售人腰員工資等，胖代理費(fèi)為銷隆售額的2。大5%訪..DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"18:48DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"18:48DATE\@"HH:mm:ss"18:48:56TIME\@"yy.M.d"TIME\@"h時(shí)m分"18時(shí)48分TIME\@"h時(shí)m分s秒"18時(shí)48分56秒DATE\@"MM