新項(xiàng)目產(chǎn)品解決方案交流分享

案例一：旗忠項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品回顧集團(tuán)目前的操作思路——Pulte模式土地客戶1Yeah！客戶細(xì)分七對眼睛七對眼睛產(chǎn)品圖書館城市地圖Yeah！以了解客戶為市場工作的起點(diǎn)客戶貫穿營銷始終強(qiáng)大有效的“系統(tǒng)”工具箱32美國住宅市場的客戶細(xì)分。TCG5TCG4TCG3TCG2TCG1活躍長者老年回歸型多次置業(yè)二次置業(yè)首次置業(yè)1客戶細(xì)分為了能夠?qū)⒖蛻艏?xì)分改變了什么說清楚，我們用Pultehomes在LosAngeles東部的DlamondBar（鉆石吧）小區(qū)為例，來說明從土地取得，到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及到最終的客戶檢驗(yàn)全過程中客戶細(xì)分的價(jià)值是如何體現(xiàn)的。04年我們基本上完成了全國范疇內(nèi)的客戶細(xì)份標(biāo)準(zhǔn)，并開始在各個(gè)區(qū)域作本地化的細(xì)份標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)語言已經(jīng)建立，但客戶細(xì)分的深化和應(yīng)用尚在進(jìn)行2客戶－土地為中國家庭尋找合適的土地。土地屬性需求清單DiamondBarXX年X月X日目標(biāo)客戶：中國家庭生意人最關(guān)心土地價(jià)值屬性：臨近高速公路的入口或出口非常關(guān)心孩子教育，臨近學(xué)校喜歡買位置高的房子喜歡水，水對于中國人有特殊的意義重風(fēng)水05年我們已經(jīng)完成了從客戶到土地從土地返回客戶的工作體系受客戶細(xì)分深度的影響，我們目前從客戶到土地的描述上處于起步階段，對客戶的土地價(jià)值需求理解不及Pulte的標(biāo)準(zhǔn)因?yàn)楦偁?，需要精?zhǔn)的、針對客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。3客戶－產(chǎn)品產(chǎn)品需求清單DiamondBarXX年X月X日目標(biāo)客戶：中國家庭生意人三代人家庭,兩代人文化共存紅線內(nèi)建造地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品兩層樓房子作為產(chǎn)品的主要特征之一；二代生活需要2900－3400平方英尺之間；喜歡入口特別大，所以喜歡雙門的門型；喜歡前后都有花園，喜歡精細(xì)的花、樹木、小溪水；不太愛炫耀，低調(diào)，喜歡私密性的；通過充分的市場調(diào)研，對立面顏色知道比較清楚了；不喜歡樓梯對門，風(fēng)水不好，樓梯都是開在旁邊的；屋子里住兩代人，年輕一代需要現(xiàn)代的廚房，給老人單獨(dú)做第二個(gè)廚房，濕性廚房，用煤氣灶，用油煙機(jī)；老人有一定隱私，不希望任何時(shí)候都在眾人的眼皮下面，靠樓梯有一個(gè)私密性很好的臥室和洗手間，是專門給她一個(gè)人用的；老人房光線非常的好，非常的通透，有很多自然光線進(jìn)入進(jìn)來，而且景觀很美；客廳里看到外面很美的景觀，也可通過適當(dāng)?shù)拈T窗看到；目前集團(tuán)尚未打通從客戶到產(chǎn)品的研究通路，階段來看我們很難描述到Pulte的標(biāo)準(zhǔn)通過競爭關(guān)系找到客戶，通過對手描述客戶需求成為目前的重要手段通過針對性的客戶價(jià)值排序研究，判斷客戶的核心成本需求在者，本土住宅市場競爭激烈，需要在前期重點(diǎn)解決競爭關(guān)系關(guān)注內(nèi)容——從客戶到土地通過土地指標(biāo)對不同屬性客戶的影響，建立客戶與土地的關(guān)系，初步判斷客戶通過城市關(guān)系與城市角色判斷客戶來源以及競爭范圍理解土地的價(jià)值，尋求土地價(jià)值最大化的產(chǎn)品解決方案理解土地自身以及周邊狀況，判斷規(guī)劃景觀單體的影響土地控規(guī)對單體選型的影響判斷土地與產(chǎn)品的關(guān)系確立開發(fā)思路了解土地周邊配套以及資源，尋求土地屬性的改善機(jī)會(huì)關(guān)注內(nèi)容——從市場（客戶）到產(chǎn)品機(jī)會(huì)了解區(qū)域的市場成長過程以及發(fā)展趨勢判斷競爭范圍，鎖定主要競爭板塊在各個(gè)競爭環(huán)境中尋找機(jī)會(huì)判斷項(xiàng)目在不同機(jī)會(huì)條件下，不同產(chǎn)品類型的量能價(jià)格的接受能力針對不同客戶審視不同產(chǎn)品的競爭壓力以及機(jī)會(huì)判斷遠(yuǎn)期壓力及主要對手板塊的成長性重點(diǎn)解決內(nèi)容是市場機(jī)會(huì)規(guī)劃單體建議關(guān)注內(nèi)容——靜態(tài)理解產(chǎn)品角色對應(yīng)市場機(jī)會(huì)做產(chǎn)品選型判斷不同產(chǎn)品的盈利能力初步明確不同產(chǎn)品類型的項(xiàng)目角色（哪怕不盈利也可以考慮）關(guān)注內(nèi)容——?jiǎng)討B(tài)理解產(chǎn)品角色——管理項(xiàng)目核心成本主觀上通過不同產(chǎn)品類型的比例關(guān)系，動(dòng)態(tài)觀察不同產(chǎn)品類型的盈利能力多種產(chǎn)品組合分析，尋求項(xiàng)目滿足公司戰(zhàn)略的最佳組合方案（可以是現(xiàn)金流/利潤/量）通過關(guān)注規(guī)劃管理項(xiàng)目核心成本——容積率的價(jià)值以及效率（把容積率給到價(jià)值最大化的產(chǎn)品中去）對應(yīng)競爭關(guān)系，在產(chǎn)品庫中尋找產(chǎn)品進(jìn)一步審視開發(fā)思路和開發(fā)節(jié)奏的組合關(guān)系關(guān)注內(nèi)容——從客戶到成本控制——《客戶價(jià)值排序》重點(diǎn)關(guān)注會(huì)所、車位、地下室、人防、景觀、結(jié)構(gòu)價(jià)值、立面、門窗等客戶關(guān)注成本的結(jié)構(gòu)安排開發(fā)節(jié)奏，研討不同開發(fā)節(jié)奏對項(xiàng)目盈利能力的影響關(guān)注內(nèi)容——開發(fā)節(jié)奏確定確定最終開發(fā)節(jié)奏確定一期開發(fā)范圍，示范區(qū)范圍案例：《旗忠項(xiàng)目定位報(bào)告》土地屬性分析客戶對土地屬性的需求分析市場機(jī)會(huì)判斷與客戶定位土地價(jià)值分析浦東機(jī)場虹橋機(jī)場人民廣場宗地顓橋老閔行板塊1、在城市中的位置——外環(huán)外，黃浦江以西、以北——閔行區(qū)西南，中心城區(qū)外西南方向2、片區(qū)范圍——銀都路以南、黃浦江以西以北閔行區(qū)域——包含馬橋鎮(zhèn)、江川路街道、吳涇鎮(zhèn)、顓橋鎮(zhèn)、梅隴鎮(zhèn)少量地區(qū)，面積約147平方公里。旗忠屬于城市衛(wèi)星鎮(zhèn)定位，宗地屬于萬科傳統(tǒng)的城市花園系列土地價(jià)值，因此，我們此次除了標(biāo)準(zhǔn)的土地的基本價(jià)值了解外，還有一些特殊的土地關(guān)注點(diǎn)城市角色以及同等類型衛(wèi)星鎮(zhèn)的關(guān)系除本區(qū)域外，宗地可輻射的能力及范圍同等級(jí)區(qū)域的判斷和了解周邊區(qū)域人口構(gòu)成以及導(dǎo)入人口的特征及他們對市政配套的需求尋求土地價(jià)值改善的必要條件及支持完成客戶的初步選擇判斷在尋找市場機(jī)會(huì)后，判斷各類客戶市場的競爭壓力1、城鎮(zhèn)布局規(guī)劃—上海“十一五”規(guī)劃提出城鎮(zhèn)發(fā)展的“1966”體系，即1個(gè)中心城、9個(gè)新城、600個(gè)左右中心鎮(zhèn)和6000個(gè)左右中心村。

9個(gè)新城中嘉定、松江和臨港為重點(diǎn)?！酒瑓^(qū)處“9城”中的閔行新城范圍，是上海市城鎮(zhèn)發(fā)展的重點(diǎn)方向之一。2、區(qū)域功能定位—本片區(qū)在城市中的功能是為提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力做貢獻(xiàn)，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和新城鎮(zhèn)體系。3、結(jié)論本片區(qū)是上海新城鎮(zhèn)建設(shè)的重點(diǎn)之一、是城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和集中區(qū)域之一，是人口流入的重要區(qū)域之一4、遠(yuǎn)期規(guī)劃—“十一五”期間，預(yù)計(jì)閔行區(qū)可建成商品房面積達(dá)到1500萬平米—“十一五”期間，閔行區(qū)年均GDP增長達(dá)到15%—預(yù)計(jì)到2010年，閔行區(qū)常住總?cè)丝跀?shù)達(dá)到200萬，其中戶籍人口數(shù)100萬土地屬性分析片區(qū)自身以及在上海發(fā)展中的角色紫竹園區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)旗忠森林體育城航天新區(qū)宗地吳涇老工業(yè)基地江川綜合性商業(yè)中心■片區(qū)內(nèi)開發(fā)區(qū)1、國家級(jí)開發(fā)區(qū)：閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2、市級(jí)開發(fā)區(qū)：紫竹開發(fā)園區(qū)；莘莊工業(yè)區(qū)航天科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地土地屬性分析宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況1986年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，總面積3.5平方公里。2005年園區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值277.32億元，銷售收入294.41億元，利潤29.92億元，出口交貨值57.52億元。目前有三菱電梯、可口可樂、富士施樂、強(qiáng)生、百事可樂、中美施貴寶、博朗、不凡帝等國際著名跨國公司在開發(fā)區(qū)投資。2001年9月12日由上海市人民政府批準(zhǔn)建立。一期規(guī)劃面積13平方公里，分大學(xué)園區(qū)、研發(fā)基地及產(chǎn)業(yè)孵化基地?？茖W(xué)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有7000畝的大學(xué)園區(qū)，上海交通大學(xué)、華東師范大學(xué)和臺(tái)灣新竹交大上海工業(yè)研究院等理工科大學(xué)保證了強(qiáng)大的科研開發(fā)能力。中國網(wǎng)通南方總部、漢芯半導(dǎo)體、意法半導(dǎo)體研發(fā)中心、美國微軟MSN公司、國家動(dòng)物醫(yī)學(xué)研究中心等近200家知名企業(yè)簽約入駐。1995年8月經(jīng)市政府批準(zhǔn)設(shè)立的市級(jí)工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積17.88平方公里，目前，第一、二期9.5平方公里已開發(fā)完成。2005年莘莊工業(yè)區(qū)引進(jìn)外資項(xiàng)目56個(gè)，項(xiàng)目總投資3.24億美元，至2005年底有264個(gè)中外企業(yè)落戶，出口總額為7.37億美元。園區(qū)以信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、汽車配件和機(jī)電工業(yè)、新材料為四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前擁有迪比特、奧特斯、上廣電NEC等知名企業(yè)。土地屬性分析宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況大項(xiàng)小項(xiàng)名稱商業(yè)配套大型超市/賣場歐尚超市(位于輕軌東川路站)便利型商業(yè)圈/街東川路站商圈，吳涇鎮(zhèn)商圈，景谷路商圈教育文化初中、小學(xué)、幼兒園閔行中學(xué)(市重點(diǎn))，交大二附中(區(qū)重點(diǎn))，馬橋強(qiáng)恕學(xué)校(9年一貫制)，北橋中學(xué)、北橋小學(xué)高校華師大閔行校區(qū)，交大閔行校區(qū)，東海學(xué)院(民辦學(xué)院)醫(yī)療醫(yī)院吳涇醫(yī)院(二級(jí)醫(yī)院)景觀環(huán)境江河湖海等稀缺自然景觀旗忠高爾夫，森林體育城公園綠地閔行公園，吳涇公園運(yùn)動(dòng)休閑高級(jí)運(yùn)動(dòng)休閑場所旗忠高爾夫，森林體育城■片區(qū)內(nèi)配套商業(yè)配套多集中在地鐵沿線和老閔行板塊內(nèi)；中小學(xué)教育配套也都在距離宗地2-3公里以上；距離最近的第五醫(yī)院處于老閔行，直線距離大約2.5公里土地屬性分析宗地片區(qū)與城市關(guān)系公路交通和軌道交通是重要的人口導(dǎo)入途徑，宗地周邊的主要公路干道系統(tǒng)是滬閔路和A4，連接延安路高架和A20（外環(huán)線）。莘莊滬閔路A4外灘滬閔高架延安高架A20內(nèi)環(huán)高架■公路交通宗地土地屬性分析宗地片區(qū)與城市關(guān)系現(xiàn)狀：目前距離宗地最近的軌道線是5號(hào)線，在莘莊連接1號(hào)線，通往市區(qū)。規(guī)劃：一號(hào)線延伸段預(yù)計(jì)于2010年通車，站點(diǎn)距離宗地大約1公里。外灘■軌道交通宗地5號(hào)線1號(hào)線1號(hào)線延伸段土地屬性分析宗地土地屬性綜合評定土地屬性因子評級(jí)區(qū)位環(huán)線范圍四交通條件公交站點(diǎn)五軌道交通站點(diǎn)四快速道路三配套設(shè)施商業(yè)配套四休閑運(yùn)動(dòng)三醫(yī)療配套四教育配套四景觀環(huán)境二城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢三歷史接受度四客戶對裙土地屬竄性的需委求分析2.1從土地到驅(qū)客戶的需決求判斷2.2從上海客蘿戶細(xì)分看蹲需求判斷客戶對駛土地屬賭性的需劍求分析客戶對捎土地屬光性的需領(lǐng)求分析從土地謠到客戶作的需求博判斷需求配套設(shè)施交通環(huán)境景觀城市角色生活配套文脈屬性教育配套醫(yī)療配套休閑配套公共交通便利私家車交通便利交通擁堵交通噪音可視距離距離景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢歷史接受度DDDDCCBBAABBCD社會(huì)新銳

青年之家acdcbadddcccbc青年持家acbbbaccccccbc望子成龍

小太陽bcaccbbccbcbcc后小太陽bccccbbccbcbcc孩子三代acabcbbccbcbcc健康養(yǎng)老老人123代abdacbcccabaca富貴之家

富貴之家1cbccadaabaaabb富貴之家2cbccbdabbababb經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)中年之家adcbdadddcdccc投資者投資者acbbcbbbbbbbac從集團(tuán)客增戶細(xì)分手呆冊出發(fā)，咽結(jié)合上海俱本地客戶呢情況，給臂出了各類投人群對于唯房屋的價(jià)將值排序。嘴可以看出或，由于宗轎地的土地侄屬性比較濫特殊，與帝之基本相患符的僅有益青年之家巷、健康養(yǎng)售老和富貴元之家2。客戶對煩土地屬龍性的需錘求分析從上?？驼瘧艏?xì)分看紗需求判斷區(qū)位交通條件配套設(shè)施景觀環(huán)境城市角色匹配度環(huán)線范圍權(quán)重公交站點(diǎn)權(quán)重軌道交通站點(diǎn)權(quán)重快速道路權(quán)重商業(yè)配套權(quán)重休閑運(yùn)動(dòng)權(quán)重醫(yī)療配套權(quán)重教育配套權(quán)重景觀環(huán)境權(quán)重產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢權(quán)重4543434423社會(huì)新銳青年之家（新上海人）37%121%38%52%125%43%312%310%47%45%-1.718青年之家（老上海人）310%124%212%37%39%42%115%211%38%52%-1.924青年持家39%128%117%37%213%52%38%43%311%43%-1.870兩代情深38%119%210%44%116%38%211%212%45%37%-1.831望子成龍38%120%211%38%113%44%212%113%45%36%-2.008老人三代38%126%310%37%119%45%214%52%37%52%-1.886

富貴之家青年富貴之家211%122%39%44%113%32%115%115%52%39%-2.348中年富貴之家212%118%212%37%212%34%212%310%43%310%-1.738

務(wù)實(shí)之家38%123%211%37%115%45%115%36%36%44%-2.051旗忠占地當(dāng)規(guī)模較大倦，地價(jià)一歉次性付款烏，需要快藥速回流資鋤金，銷售偽量是旗忠掛項(xiàng)目操作堵的關(guān)鍵除了本欺區(qū)域市待場外，指我們同復(fù)樣關(guān)注飲區(qū)域外訓(xùn)的市場井機(jī)會(huì)，捏來保證借量能的遙穩(wěn)定同時(shí)在慚土地屬凡性的研森究中發(fā)父現(xiàn)，本敬區(qū)域受齡近城市笨板塊的迷分流非獵常嚴(yán)重竄，因此斗，在此警競爭環(huán)粥境中，嘴重點(diǎn)判究斷競爭部關(guān)系以堂及競爭置壓力是搶項(xiàng)目定勵(lì)位、未恨來發(fā)展搏的關(guān)鍵同時(shí)，關(guān)憤注并判斷雖遠(yuǎn)期各個(gè)薦板塊的成況長性帶給窮項(xiàng)目的壓嘗力也更為援重要因此，判拉斷宗地的三市場機(jī)會(huì)笑要擴(kuò)大范訊圍本項(xiàng)目位返于閔行區(qū)罪馬橋鎮(zhèn)，鑒南靠鐵路軍，東鄰華譜寧路，地揉塊距離老杜閔行核心歡區(qū)域約有3公里。法從房地立產(chǎn)市場總的發(fā)展嚷關(guān)系來正看本案僚可以歸覺入老閔忌行板塊烤。老閔行帝位于閔朵行區(qū)西筍南部，川是閔行蛋區(qū)的前提身，然杰而偏遠(yuǎn)事、落后載的印象穿讓人們冬始終難煤以接受所老閔行水地區(qū)，欄除了消蟻化當(dāng)?shù)匮娜巳号?，很少長有外來招人口到杏老閔行克來購房鉤。但是隨著士交大、華聞師大閔行尖校區(qū)的逐課步落成，證紫竹科學(xué)析園區(qū)的正尺式啟動(dòng)，恭大批高素悅質(zhì)人口的只導(dǎo)入為板掙塊內(nèi)的房伸地產(chǎn)市場漁的發(fā)展帶棉來了較為騎持久的利予好。■地塊描述■板塊描懶述區(qū)域在售拉項(xiàng)目的客噸源，主要燦包括兩部撇分，一部倦分為老閔財(cái)行本區(qū)域浴客戶，一仍部分為市下區(qū)客戶主并要來自閔戒行、徐匯親、長寧等從地，其中凈公寓項(xiàng)目籃的主力客車戶為本區(qū)朵域客戶，景別墅的客繩戶主要為著市區(qū)客戶戚。外灘宗地5號(hào)線1號(hào)線市場機(jī)夢會(huì)尋找宗地區(qū)域慘市場老閔行板塊南洋瑞都合生城邦君臨六六復(fù)地北橋城夏朵小城金銘福邸5號(hào)線區(qū)域在售匙項(xiàng)目的客麗源，主要講包括兩部糾分，一部欲分為老閔吊行本區(qū)域作客戶，一訂部分為市開區(qū)客戶主蜓要來自閔浸行、徐匯討、長寧等默地，其中公寓澤項(xiàng)目的主室力客戶為喜本區(qū)域客熟戶，別墅碑的客戶主綠要為市區(qū)諸客戶。90%:10%80%:20%別墅類產(chǎn)品客戶來源比例市區(qū)客偉戶:本區(qū)域訊客戶10%:90%20%:80%10%:90%40%:60%20%:80%公寓類產(chǎn)品客戶來源比例目前區(qū)域帳內(nèi)在售個(gè)格案的基本錯(cuò)都為小高程層和多層滅的公寓，倒以及聯(lián)排棕別墅，公寓主析力面積會(huì)為2房90-1械05平方米，面積蕉偏??；寄而聯(lián)排憂別墅也腐主要以慈經(jīng)濟(jì)型盟別墅為字主，面積趁主要集違中在165-壤185平方米忍之間。市場機(jī)會(huì)向?qū)ふ易诘貐^(qū)域絨市場面積80-120120-140140-160160-170170-180180-190190-210210以上

供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4500-500030503050246246140140

5000-55003335221174933151511738738468168

5500-60002843616586110675950599126298351662292696

760

6000-65001791910924164211142125791579364164331912154941441049984263

6500-70002564958301048218001644167816781398139882476890715363412202207000-7500874874

726426464034762294229498446578

7500-8000304304368368141141926891041543198951032484441821584

8000-8500

656656519519

3813812202208500-9000

1631635375371273919177113922202209000-9500

365365422725079500-10000

17817818721296275018205518150710000-10500

178178184184

43522010500-11000

736552899209

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1118755

11500以上

1299924805599

合計(jì)864995387040442236171311572971807115574261451690939839309532170315954108404894■單價(jià)和面血積關(guān)系銷售率：68%市場機(jī)沫會(huì)尋找宗地區(qū)域劣市場總結(jié)區(qū)域內(nèi)繁別墅市楊場表現(xiàn)叨不錯(cuò)，匙公寓市情場方面尾去化情砍況較差頃，整體奇消化率羊不高目前本區(qū)剛域內(nèi)160-老210平方米逐的聯(lián)排豎別墅去但化情況因最好，西去化率險(xiǎn)基本都議在70%左右，惕由于有鏟大量的巾市區(qū)客腎戶購買坦，對區(qū)批域內(nèi)的其別墅市怒場形成子了強(qiáng)有累力的支滋撐。面無積段在210平方米縱以上的必別墅去梁化情況君不太理銅想，主要是收由于區(qū)域產(chǎn)內(nèi)的大環(huán)赴境檔次不啄高，高端熊的客源對場本區(qū)域的銀環(huán)境存在伯一定的抗柳性。公寓市譯場主要妄本地客撫源量，產(chǎn)品力姑不強(qiáng)，很難吸梅引市區(qū)客寺戶，另一踩方面在老突閔行和市質(zhì)區(qū)中間的坡春申，顓瓦橋以及周艱邊的九亭膛和新橋板巷塊也大量柱攔截和分胡流了市區(qū)越客戶，導(dǎo)叼致本區(qū)域受愈到較大的崇外來競爭感壓力。區(qū)域內(nèi)奇遠(yuǎn)期供廁應(yīng)量穩(wěn)痰定，競訪爭會(huì)在洗階段內(nèi)取存在宗地距磁離軌道廁交通較撒遠(yuǎn)，宗被地較區(qū)件域內(nèi)其銳他項(xiàng)目刮的地理璃位置劣圖勢明顯徒，本區(qū)裹域競爭分優(yōu)勢不纏明顯市場機(jī)臭會(huì)尋找宗地區(qū)相域市場市場機(jī)會(huì)組尋找其他板塊殘分析判斷杜市區(qū)競爭投機(jī)會(huì)宗地依據(jù)軌概道交通妄線的分主布以及飾客戶導(dǎo)繪入的原聲理，宗憤地區(qū)域料的競爭抹對手分湖布如圖郵所示。九亭新橋莘莊春申顓橋5號(hào)線9號(hào)線■競爭板塊耐分布市場機(jī)針會(huì)尋找同級(jí)別由競爭板啞塊分析-顓橋交通出撤行——顓橋板塊漏位于閔行箱的南部地橫區(qū)，與梅屑隴鎮(zhèn)相鄰尋，距徐家快匯大致16公里的型距離，幣通過外尖環(huán)線、狡滬閔路頂、莘奉憐金高速鴉以及軌進(jìn)道交通5號(hào)線，可鏈以到達(dá)市苦區(qū)各區(qū)域逃?！鰠^(qū)域描際述目前本漁區(qū)域內(nèi)促在售的撞個(gè)案有6個(gè)基本也披都分布在5號(hào)線顓麻橋站附磨近。外區(qū)域客料戶成為顓絲式橋的主要癢支持宗地顓橋5號(hào)線9號(hào)線商業(yè)配撤套——區(qū)域內(nèi)蜂的商業(yè)松主要集川中在顓隨橋老鎮(zhèn)合和都市懼路附近侄，周邊部國際保齡球械館、好塵愛廣場遙、都市務(wù)陽光商抵業(yè)廣場洋。目前怒已投入藏運(yùn)營的割好愛廣余場內(nèi)設(shè)腦有華聯(lián)則吉買盛景、上島丑咖啡、面海鮮酒雹樓、浴飾場、多卵家美食須餐館。梅板塊同取時(shí)距離蠅春申板噴塊的春妖申購物爸中心，劣易買得誤、歐倍場德、九槍百家居讀各大商脆場都較銳近。A4A20市區(qū)客貸戶:本區(qū)域客岡戶80%自:幅20%面積80-100100-120120-140140-160160-170170-210210以上合計(jì)

供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4000-450053953910841084243243157157850850386386

326032604500-500041504150229322931955195515361536482482

158945912005108755000-550032833111219221922803254525851810338

1150

1274896595500-600089298929350135013032275825732573

23523518790185166000-6500114646844136589347706932884254120421236538111807155358848554260746500-7000518038591813913594120058135604140663331210210

37735272037000-7500236718763710323370754679

397391242721517990113537500-80003643642755275518651741

165165553553

577756538000-8500

230230

886694

11169248500-90001141

26811759

210210403319709000-9500

9500-10000182182

182182

3768829943502443998936048253451170974204622248268192936107674708162278115757公寓是抵本版塊吸的主要陶產(chǎn)品銷售率：72%市場機(jī)華會(huì)尋找同級(jí)別月競爭板辟塊分析-顓橋小結(jié)顓橋板指塊整體蘿去化情外況都較谷好，去化率任為71%，成交的做主力價(jià)格辮段為6000悠-700凳0元/平方米枝，主力瘦面積段冶為80-麥120元/平方米杯，總價(jià)村段為60-煩80萬顓橋片區(qū)該是宗地區(qū)裳域公寓換市場的健一級(jí)對襯手，別墅類便聯(lián)排市場器則相對沒尺有壓力軌道交做通是外辟區(qū)域客光戶購買榴的主要光考慮因白素，同格時(shí)也攔與截了市凈區(qū)客源練向老閔徑行板塊敵的流入?yún)^(qū)域遠(yuǎn)期腸軌道交通島線沿線的模土地非常劉少，但在售項(xiàng)親目的未來資推案量為52.基2萬平方米，其中07年公寓供罩應(yīng)有10萬平方米脹，別墅憲有8萬平方米意；08年公寓供繭應(yīng)有9.5萬平方肚米；08年以后公辣寓供應(yīng)有24.7萬平方塊米?？赡σ娢磥戆侯厴虬遨櫟麎K對本耽案有一貫定的競械爭威脅禁。市場機(jī)口會(huì)尋找同級(jí)別競肌爭板塊分戴析-顓橋宗地5號(hào)線9號(hào)線九亭泗涇市場機(jī)會(huì)蓄尋找同級(jí)別料競爭板箏塊分析-九亭區(qū)域概充況——九亭板乳塊位于豪松江區(qū)宏內(nèi)，和紡七寶古爆鎮(zhèn)僅一畝橋之隔們。板塊馬的開發(fā)檔周期很燭短，區(qū)量域的開幣發(fā)是從2000年才開始贏起步的，中主要是受掛到了周邊病七寶板塊贊的帶動(dòng)。交通出行——目前區(qū)域稿出行主要愧通過滬松茫公路轉(zhuǎn)漕斤寶路，公粥交線路眾蒜多，但是推道路較更為擁堵，籠出行時(shí)間涉較長，而溉且自駕車奇出行也比區(qū)較不便，名但是區(qū)域廚內(nèi)的軌道9號(hào)線正虹在施工棵中，預(yù)冰計(jì)07年開通幼，屆時(shí)鴉區(qū)域的譽(yù)交通狀藥況將會(huì)甩有較大混的改觀壩。商業(yè)配套——目前區(qū)域絨內(nèi)的商業(yè)校配套主要科集中在九毯亭大街附叨近，區(qū)域報(bào)整體配套田較少，主波要依靠東熱面的七寶職古鎮(zhèn)，但渴是由于目領(lǐng)前區(qū)域內(nèi)你人口的大孫量導(dǎo)入，畢所以未來待區(qū)域內(nèi)的刻商業(yè)規(guī)劃誤較好，主襖要集中在腹地鐵沿線貿(mào)?？驮捶炙莆觥磐ぐ鍓K隱是一個(gè)以押公寓產(chǎn)品桌為主的板云塊，由于癥板塊內(nèi)軌沈道9號(hào)線即調(diào)將建成江，吸引隊(duì)了大量撇的徐匯寶、長寧紛兩區(qū)的三客戶。吧同時(shí)該曉板塊和奴七寶只袍有一橋算之隔，紹來往十酬分方便全，而且救目前兩延個(gè)板塊吩之間的還差價(jià)相棋當(dāng)懸殊往，所以畏也有很暮大一部耗分的七薦寶客戶舞選擇在蒜九亭購按房。由走于單價(jià)摘較低，撐而且未晨來區(qū)域雹內(nèi)由較益好的交澇通預(yù)期諒，所以辱目前區(qū)揪域內(nèi)客老戶類型幣主要為憶新銳型糟客戶，拐其中還肌有部分械的健康蛋養(yǎng)老型嘩客戶。競爭分析——由于未黎來九亭周板塊在土擁有軌舒道交通汪的同時(shí)掉還具備飼離市區(qū)愛更近的寶優(yōu)勢，餡且區(qū)域版內(nèi)客戶積主要以勾市區(qū)新苦銳型客吩戶為主煩，同時(shí)英板塊內(nèi)面單價(jià)也叨主要集濫中在5500－600零0元/平方米，咱基本和本賣案單價(jià)一拳致，所以宴九亭是未憤來本案公插寓型產(chǎn)品吐的主要競火爭對手?！鰡蝺r(jià)和面川積關(guān)系面積80-100100-120120-130130-140140-160160-180180以上合計(jì)

供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4500-500011393113936557655753155315125812581026102623023025930258485000-550043109302123782428721131359132561824323977142151451421662166107419755485500-60002119198597341251361150408755903428401206713031493521925262136054760366000-6500151334671337922294510620540770471027339014602897234673716386236500-70002430243088692234756745583607937382073416216294094027466120667000-75007552755234003291527944251563406425524542376187272172127259228347500-800074017401345232265683395547811699189216044942186438238229341209388000-850016916925025041741713613644344313901390427427323232328500-9000

1421423443442172177037039000-9500