中國房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究新華信管理咨詢沈浩云2001年10月上海page1說明本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請根據(jù)不同的客戶狀況使用由于正在與北京方面洽談業(yè)務，本研究偏重北京市場的研究，同時根據(jù)萬通的戰(zhàn)略方向，增加了對別墅市場/獨立住宅市場的研究由于缺乏相關最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析關于宏觀經(jīng)濟及走勢部分，還有待根據(jù)兩者關系進一步研究和挖掘相關經(jīng)濟指標2房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析(深圳和香港)房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)（價值鏈等）房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應商還是房地開發(fā)商、多元化）3宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展綜述4房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關聯(lián)性、地域性、政策性周期性關聯(lián)性地域性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟一樣具有明顯的周期性作為基礎性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為2.3房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。5房地產(chǎn)行業(yè)2000-2010年間的發(fā)展目標和前景以每年12%的速度增長商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的50%實行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積2010年達到18平方米，建設住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米6宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)企業(yè)的影響全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址浚趴钭》抠J款條件，降低住房貸款利率，拉動了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬科（0002）西部大開發(fā)-中央財政加大對西部地區(qū)的轉移支付，涉足基礎設施的房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開發(fā)A（0514）中國政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進程，有利于中小城市房地產(chǎn)公司的發(fā)展。如三木集團（0632）7中國宏觀經(jīng)濟的強勁而又持續(xù)的增長將極大促進房地產(chǎn)行業(yè)的增長89中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011國外人均居住面積：XXX12進入WTO對中國房地產(chǎn)企業(yè)的影響高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進入中國市場，市場競爭更加激烈國外房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其先進的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡和更加專業(yè)化、人性化的服務理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務將形成較大的沖擊國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將不再成為業(yè)務開拓的主要優(yōu)勢外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進入高檔外銷公寓及寫字樓市場，并逐步進入物業(yè)測量、價值評估等中介服務市場和中低檔住房市場，其市場份額將逐步提高目前，國外一些知名的房地產(chǎn)物業(yè)管理中介機構已在中國開設分公司，全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)--美國２１世紀不動產(chǎn)已經(jīng)進入中國物業(yè)代理市場國外金融機構的介入將促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展加入ＷＴＯ將加快我國房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組目前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬科、華遠等２０家會員組成的“中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡”和以大連萬達、中房集團為首，由３３家企業(yè)組成的“住宅產(chǎn)業(yè)集團聯(lián)盟”房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰，如上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量，半年內(nèi)已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。13進入2000年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)需求旺盛,前景看好景氣指數(shù)10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年142000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強有力的發(fā)展勢頭15公積金貸款余額商業(yè)貸款余額16商業(yè)用房辦公樓住宅17購買方研究--收入等宏觀經(jīng)濟指數(shù)個人購買18以上數(shù)據(jù)國外為90年代初，中國為1999年數(shù)據(jù)世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。19按中國政府規(guī)定的目標人均住房面積20平方米，中國住房市場容量巨大60平米以上60平米以下國家目標人均住房面積為20平米，三口之家為60平米20針對目氧前購房鳳目的是竹為了改隱善住房跡條件這決樣的現(xiàn)竄狀，中初國住宅綢市場應顛該是相藝對穩(wěn)定信發(fā)展的忽市場21中國一般刃居民購買違力分析購房款米來源擺=原送有的儲矮蓄存款倉+隙當年總小收入中插扣除消灰費支出費的余額僵+皇住房公智積金跪+每隆月發(fā)放筒的住房瘡補貼規(guī)+一濟次性發(fā)流放的住僵房補貼一個普錫通的三如口之家狼按國家究規(guī)定標啟準購買脫20*櫻3=傲60鳴平米房權子的購致房能力額。20棍00年摟一套6攝0平米該住房總尖共所需調(diào)房價為綢60*碗210跡0=檔12牙6,0楚00元22居民購買老力分析（合續(xù)）①儲蓄浪存款：剃99年微底全國詳城鎮(zhèn)人佛均儲蓄相存款約旬為75心00元莫，一個廈三口之能家儲蓄巧存款為費225由00元蘿。②當年餡總收入剝扣除消消費支出縣（不含緣瑞住房支偏出）的頂城鎮(zhèn)人最均余額深。據(jù)對朗90年悉至97籃年數(shù)字丑分析，專得20范00年爭一三口掀之家的塞總余額犁為60映39.怕36元驗。③住房公超積金：根崖?lián)碌淖〈欧抗e金珍管理制度咬，職工單障位和個人大每月計繳幣的住房公奶積金為上戰(zhàn)年平均月卵工資的5歸%，按1送999年漏職工的平鳥均年工資圾為700爬0元，一戒個三口之轟家雙職工半家庭的年韻住房公積菜金的為1聯(lián)400元濫。④每月臂發(fā)放的勉住房補另貼：目們前中國內(nèi)許多地鑼區(qū)的補以貼辦法韻還沒有域制定出待來，從早一些已坊制定出妨的地區(qū)焦來看，排每月發(fā)罵放的補湖貼約為在工資的雷15%鞏，按9私9年的功工資水門平來看狼，就是罩每年發(fā)投放10眾50元均，一個斜三口之務家的雙龜職工家微庭為2分100期元。⑤一次性關發(fā)放的住付房補貼：福從全國己桶制訂出的將實施方法期來看，約條為房價的緒20%。膏（暫且朱按10%常計算）23居民購買模力分析（偏續(xù)）所需購房抗款為承126霉,000損-1工26,0毒00*1末0%-快22,葛500溜=9銷0,90茂0年購房防款收入姥積累慨=陸60搶39+幟140慢0+2摸100南=亂953雄9即一個三留口之家在混2000辱年購買一設套60平惠米的房子詞，約需1至0年的時以間里，就癢可利用其肚可用于購盟房的收入明來還清房臣款，這對帖于一般居開民都是可理以承受的中國居耍民已經(jīng)怠具備了恩購房能寬力242000權年房地產(chǎn)具投入資金潛來源構成定金及五預付款其他資別金自籌資特金國內(nèi)貸妖款利用外資外商直敗接投資債券企事業(yè)元單位自軋有資金國家預廣算內(nèi)資通金25全國商品灣住宅的價溫格一直保叫持穩(wěn)步上埋升的態(tài)勢26房地產(chǎn)行蕉業(yè)研究大蜓綱宏觀經(jīng)揚濟和房云地產(chǎn)行博業(yè)宏觀港研究北京/誰上海房更地產(chǎn)市伏場研究房地產(chǎn)企安業(yè)個案分靜析（萬科躍）房地產(chǎn)上慚市公司比植較分析房地產(chǎn)企向業(yè)成功要冬素分析和士現(xiàn)存問題煩及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)睬企業(yè)的呆發(fā)展戰(zhàn)挨略27北京和上滔海兩大城距市房地產(chǎn)剖現(xiàn)狀及未瞧來綜述28北京20餃00年房猴地產(chǎn)開發(fā)科不管從哪蘿個指標分罪析，都反球映了市場溜的快速增燒長，隨著含經(jīng)濟形勢攝的強勁估肺計將繼續(xù)融增長房地產(chǎn)投傻資總額租+23途.9%住宅慰+21澤.9%商品房屋輛開復工總挨面積住宅開復應工面積當年新憤開商品龜房屋總純面積當面住宅鐘新開面積銷售總面隸積獲+75搬.8%住宅銷纏售慕+85受.3%銷售給臥個人辦+1災60.宰4%商品房屋娘銷售總額僵+53.兼1%住宅銷譯售額幕+7該6.4錯%29北京1傷999搜和20石00年容寫字樓豈供應量觸雖比前搞幾年減剩少，但窩市場基貝本是全鬼盤吸收老呈上升紗態(tài)勢。突目前寫爛字樓供柴應正處辯于逐步庸放大的初趨勢30按行政始區(qū)域分哲，北京拴200殊0年的著寫字樓傳供應主指要在朝鉛陽區(qū)和扯海淀區(qū)騰，按商沒圈分，菜主要在考CBD銜、中關暮村和金免融街地喪區(qū)31與199桐9年相比大，朝陽區(qū)禁和東城區(qū)饑的寫字樓位供應量有兵所降低，坊而海淀區(qū)纏和西城區(qū)變的增量明榴顯，崇文平區(qū)從原來冰的基本空榮白開始出揉現(xiàn)供應32而從各概青念板塊看傷，中關村摘、亞運村仗、金融街巖和燕莎商站圈增量明礙顯33北京寫字尤樓市場在謎諸多看好沾因素的刺答激下需求取將繼續(xù)放個大，但也瞇必須看到模未來市場鵝的新增供侍應量，投桌資應謹慎奇進行加入WT方O后中小說型外資企讓業(yè)進入中躍國市場將比大量增加斥，租樓需羨求擴大大型跨賺國公司盞在中國壯市場擴暑大業(yè)務麻，使辦絞公樓需擊求繼續(xù)熔增加高技術產(chǎn)音業(yè)的迅猛佳發(fā)展將擴揭大租樓需估求2008從年奧運會仁將為寫字牧樓市場創(chuàng)蜓造潛在商校機中資公司呈發(fā)展神速罵，對高級污寫字樓的盯需求保持簽旺盛增長342000誤年北京住喜宅市場中棍住宅新開狡面積和開挪復工面積晴放大，表躍現(xiàn)了開發(fā)貍商對市場襪看好的信桂心，市場肅供應量增診大總量42殖06.9總量53藥07.3352000命年北京住危宅市場的功銷售面積形較99年擁放大，市蕉場需求呈逐擴大趨勢促，個人購拌房的比例亞急劇擴大362000濕年北京住鑒宅市場共猴推出新盤厘199個己，加上1脅999年森的約12撤0個項目紗和前幾年溫未消化樓偽盤，20齒00年住呼宅市場上市活躍的項是目在40很0個以上蠻，競爭激務烈37在激烈的宮競爭中，乎2000染年北京市揪場規(guī)模約千30萬M2以下中減小規(guī)模奧的項目澤占主導382000浸年北京住拜宅市場新晌項目價格洋在400們0-80毯00元/冒平方米的金樓盤占主梢導地位主要在稿城市邊側緣地區(qū)39北京住宅辰市場客戶暈需求分析拆遷居亞民和中齡低收入控家庭地理位障置：城鈴市邊緣奔或郊區(qū)市政配食套：相讀對不完烈善購買原因買：房價低布廉（30蒼00元/過平方左右珠）中產(chǎn)階級地理位置溜：城市邊餃緣或新興雞商業(yè)區(qū)或凳居住區(qū)市政配獻套：齊妻全購買原因彎：配套好木，交通方捎便，舒適沸的居住環(huán)槽境高收入者構成：源當?shù)睾推逋馐「邼u收入階碰層，國氧外駐京辟人士需求特征河：豪華、社舒適、高田標準的物話業(yè)管理40由于1逮997育年-1袍999仁年底北龜京別墅甚市場不遮立項，藝別墅市啊場增加鋸供應量聲不大，哀但由于啞200叨0年經(jīng)垮濟回升雀，別墅牙新開發(fā)支項目明歐顯增加不完全具統(tǒng)計1鍛3個14個約80厘-90暗個，但島只售空用置部分7個1個建筑面退積約1棋20萬嘩平方米約40思00套建筑面捎積約5指0萬平束方米約17健00套建筑面積耗約40萬傘平方米41北京別墅姥市場東北錦部地區(qū)，達西部和西版南部地區(qū)弦別墅分布語零散，相忠對較少422000武年北京市寸場別墅市罷場經(jīng)濟型賣產(chǎn)品占據(jù)孫主導地位搏，改變了說豪宅一統(tǒng)低天下的局禾面，大大香拉低了別忠墅價格和掌客戶購買舍力的差距爭，預計經(jīng)喘濟型“獨稼立住宅”盜將會貼近赴更廣大消雞費者的需塞求北京1趴999理年底、鄙200講0年初懷存量供旁應別墅跪平均價優(yōu)格在9580敘元/平方章米但200拜0年13豈個新盤中葡11個平不均價格在700賊0元以膏下43北京別墅糊市場客戶圈以前是富安豪享受的腿豪宅，但漁目前正逐羞漸成為中震高收入家鈴庭的住宅望消費，客姨戶結構已滔發(fā)生部分涼變化外國客循戶客戶構棋成：外即資企業(yè)夸家/高誘管人員逐、外交榨使館人采員購買傾港向：東后北部高桌檔豪華蹄別墅區(qū)消費預測紫：隨著W栗TO的加職入需求不襲斷擴大歐美留寸學歸國柱創(chuàng)業(yè)人惹士特征：追題求高質(zhì)量會的生活和嫩理想的居還住環(huán)境購買傾向捕：受工作救和居所交機通條件制扁約，熱衷盆于西北部府及北部地請區(qū)的精品顏別墅消費預測萬：隨著經(jīng)者濟政策調(diào)平整和投資溜環(huán)境的改端善將增大款需求財力雄厚習的港、澳鄭、臺商特征：由砌于北京的螺經(jīng)濟社會牢關系，需離要長時間兆在京城滯腎留購買傾豈向：京茅城別墅愚，尤其全是近郊辭區(qū)商住燥兩用別陪墅中資企業(yè)侮家、高級率人員及I旋T、金融績、房地產(chǎn)趨精英特征：刊追求生獲活的品和質(zhì)和質(zhì)距量而改盒善居住芹條件購買傾垮向：郊粗區(qū)環(huán)境尼優(yōu)美的次花園式陜別墅薪資優(yōu)償厚的律南師、會臘計師和崇高級知姿識分子的構成的財“中產(chǎn)均階級”購買傾贊向：四貌環(huán)與公毯路一環(huán)帖之間、抖親近自獲然又具校有良好圾人文環(huán)尚境的經(jīng)西濟型別嫁墅44上海45房地產(chǎn)行居業(yè)研究大材綱宏觀經(jīng)丙濟和房端地產(chǎn)行成業(yè)宏觀痰研究北京/王上海房口地產(chǎn)市材場研究房地產(chǎn)偶企業(yè)個婆案分析拐（萬科我）房地產(chǎn)團上市公譯司比較噸分析房地產(chǎn)企掛業(yè)成功要舌素分析和栗現(xiàn)存問題澆及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企拴業(yè)的發(fā)展五戰(zhàn)略46萬科1械992分年的戰(zhàn)仿略和樓艱盤狀況卻，當年昏實現(xiàn)房褲地產(chǎn)利坦?jié)?3詳80萬宏觀經(jīng)濟憶背景國內(nèi)市場惱全面啟動旅、國民經(jīng)拜濟迅速增盤長投資戰(zhàn)略在中國鄭人口密哈集、交烘通便利壓、經(jīng)濟數(shù)基礎良秀好的沿鮮海三大損經(jīng)濟圈臨形成較允為合理銜的組合掠投資戰(zhàn)益略根據(jù)市路場和投膽資環(huán)境救的成熟夜程序，杏由南向家北漸次蒼延伸北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧海口珠海長沙南昌大同以香港為反龍頭的華茂南經(jīng)濟圈以上海物為中心新的長江廉三角洲經(jīng)濟禾圈以山東半氧島、京津柔地區(qū)和遼耗東半島為鄙重點的環(huán)嗎渤海海灣嘩經(jīng)濟圈進等行47萬科房地產(chǎn)業(yè)務收入和利潤增長050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金額（萬元）050001000015000200002500030000房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)利潤48萬科至2至001年路初的土地說儲備占地毒面積達8堵71萬平映方米，可予建面積7減80萬平逼方米。充夾足的土地明儲備為未蹄來發(fā)展提胃供了有利窗的資源保通障。根據(jù)襲土地儲備束的區(qū)域差玻別也反映餡了萬科的勺地區(qū)戰(zhàn)略萬科至2001年初的土地儲備21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武漢北京長春深圳南京城市土地面積（萬平方米）建筑面積土地面積4950萬科19來92年的喉物業(yè)狀況權益%66.67%50%2.38萬M250%城市物業(yè)名稱地點深圳荔景大廈紅嶺中路萬景大廈福田新市區(qū)土地儲備福田新市區(qū)上海西郊花園西郊物業(yè)用途綜合商住高級公寓別墅建筑面積29層/3.76萬M225層/1.5萬M212.56萬M283棟物業(yè)狀態(tài)6月開工7月開工93年底完工出售狀況88%住宅出售93年底落成售完100%萬科廣場古北新區(qū)高級住宅10月開工40%萬科城市花園閔行區(qū)中檔住宅占地38.3萬M25000多套年底首期開工45%青島銀都花園高級公寓/花園別墅占地14.1萬M2建筑14.6萬M210月開工首期347單位售出42.1%%天津萬科中心大廈市區(qū)金剛橋高層商住/大型商場占地0.71萬M2年底開工經(jīng)銷項目北海萬達苑建筑1.03萬M235%土地儲備天津保稅區(qū)高層寫字/商住樓占地4.43萬M2建筑14.5萬M2已完成設計%鞍山土地儲備市中心高層商住大廈占地0.62萬M2建筑4.7萬M251萬科93卡年房地產(chǎn)役業(yè)務全年蕉完成利潤腸9,57載0萬元繼續(xù)堅持妹城市居民香住宅這一咐潛力極大模的市場，澤在國內(nèi)房療地產(chǎn)行業(yè)琴中倡導城韻市居民住頌宅，并以白中檔及中閣高檔城市鈴居民住宅寄為本集團族房地產(chǎn)開創(chuàng)發(fā)的主導魯方向。城市居獲民住宅驚項目總灰投資已牛經(jīng)占本迎集團在膀建房地飽產(chǎn)項目謎總投資蓄的52凱.5％仍。年初本氏集團正盛式椎出更以內(nèi)銷分市場為純主、附康有完善左生活和駐服務設陰施的中里檔住宅昂區(qū)“上坦海萬科虹城市花平園”和車中高檔影住宅區(qū)謊“青島童銀都花奴園”，思深受市沈場歡迎巧。上海陜?nèi)f科城尿市花園悠項目規(guī)禍劃建筑私面積5桌0.3住萬平方島米。該勸項目首巾期和二擔期共3色371耕個單位旁已售出爸61％卡。青島籃銀都花郊園建筑滅面積1螺3．1陷萬平方齊米，總乓共83宮9個單券位已經(jīng)社售出3現(xiàn)0％。除城市融居民住縱宅項目桶外，本哀集團分爛布在深翅圳、上賣海、天迷津、鞍揉山、成削都等地滿辦公、歌商業(yè)及培商住樓紡字等在倚建項目順共8個箭，進展節(jié)順利。堆在建項映目總開束工建筑灰面積為銀60．卻4萬平杜方米，止竣工建隔筑面積苦為6．急9萬平問方米。在北京鞋、天津扇、沈陽仰等地擁迅有土地貌儲備2腔13.文6萬平陸方米。上海西序郊花園準、青島證銀都花閉園、北璃海萬達背苑等項辜目為本景期溢利黎做出了懶貢獻。52199序4年房勿地產(chǎn)業(yè)鮮務利潤何達1.網(wǎng)47億倍元重點開發(fā)鳥城市居民喊住宅，其付竣工面積候占本年度權全部竣工己面積的７和３.５４強％。其他沙商業(yè)樓宇離亦進展順夏利。上海萬津科廣場兇、深圳條荔景大書廈、深菌圳萬景溫大廈于鋒年內(nèi)竣煩工，上顆海及北概海萬科三城市花著園、青甚島及石節(jié)家莊銀眾都花園害于年內(nèi)尺部分竣脹工。全沉年竣工虜面積為斑２６．侮０４萬幣平方米迫，比上末年度增須長２７席６％。本年度在棉建房地產(chǎn)揉項目１６臥個，在建懂項目總開稠工建筑面粉積達９５杯.０８萬課平方米，銷比上年度軍增長５７癥％。在深圳、等合肥、沈知陽、北海辱等地擁有化土地儲備珍１７２.相２萬平方膛米。531995俗年業(yè)務進野展全年竣工尚面積２９穿萬平方米干，平均售瓶出率約７歇０％。北京萬科脫城市花園廚項目第一星期為本集龜團之盈利圖作出重要熊貢獻，年行內(nèi)完成竣碰工面積１香０．４萬喝平方米，行實現(xiàn)銷售文面積達７竟７％。上魔海萬科城認市花園第杯一期及上零海萬科廣伶場繼續(xù)為啦本集團主慕要利潤來獲源之一。集團控話股５６揭％之天守津萬興叮實業(yè)股飽份有限祝公司通店過對年偉初收購寫之“天貞津世貿(mào)輝廣場”題項目進顛行綜合墳改造，講年內(nèi)即蜓實現(xiàn)銷附售及回貪款均達廟８０％想，亦為浪本集團賊盈利作獅出貢獻演。在青島駕、沈陽世、成都床、石家溉莊及北敢海開發(fā)崗的住宅猴項目均駕獲得穩(wěn)慶定回報蛾。自８８年繩介入房地濕產(chǎn)業(yè)務以際來，長期關致力于售爛后服務。驕本集團管炭理之深圳擺“天景花騎園”及青文島“銀都去花園”均織獲得全國趣“物業(yè)管灑理優(yōu)秀住犁宅示范小詠區(qū)”的稱騙號。54199錘6年業(yè)興務進展鹽和97飛年戰(zhàn)略房地產(chǎn)倦業(yè)務期挨內(nèi)保持匪良好經(jīng)挽營業(yè)績汗，全年園結算竣貨工面積急17.匪69萬光平方米在各地棉的居民攪住宅項偏目均有菜理想市膏場表現(xiàn)疤。上海余萬科城冰市花園敬繼續(xù)為裹集團帶年來良好沙溢利回膝報,該不項目一款期工程今累計2他65,冊000怕平方米絮于年內(nèi)招全面竣址工，售梯出率達拍85％句，二期腥新開工懷及部分娃竣工面付積33牧,00轎0平方程米，銷帝售業(yè)績炭理想；丘規(guī)劃面羨積12前5,8湯57平具方米,拼分三期翠開發(fā)的尾天津萬駛科城市寄花園第娛二、第卻三期于己年內(nèi)全姨面開工蝕，首先斬推出銷惹售的第淡三期售堵出率達健70％陽，亦為織本集團抬利潤作葬出貢獻飾；北京追萬科城搭市花園礎項目累槽計竣工綢124往,00病0平方熄米,年興內(nèi)增開應30,叫000承平方米新，銷售讀穩(wěn)定，叫為集團可帶來盈遮利。荔景大廈遣項目與萬壇景大廈項沸目的售罄眉和青島銀聯(lián)都花園的研良好銷售搶亦為集團肥帶來溢利漲回報。在沈陽片、鞍山耕的住宅投項目，潮在大連傭的寫字軟樓項目定增開面年積達1繩60,露000魄平方米繼深圳天名景花園、繪青島銀都條花園之后承,上海萬蠟科城市花梯園、天津擁萬科城市敵花園北海虹萬科城市巷花園和深踏圳荔景大爛廈又獲得充“全國物寨業(yè)管理優(yōu)撕秀住宅小萄區(qū)（小廈樹）”榮譽97戰(zhàn)撒略：憑借已蘿確立的欠專業(yè)優(yōu)嘩勢及萬扛科城市揀花園品護牌效應修，加快消現(xiàn)有地湊產(chǎn)項目原的消化秘進程在已開發(fā)繡的十二個菊城市的房漏地產(chǎn)項目汗中，集中拖資源在深丟圳、上海賣、北京、關天津等大其城市開發(fā)亂居民住宅饑。鑒于深宇圳居民雜住宅市適場的潛群力及九礎七香港偉回歸的心良好時規(guī)機，本指集團將亭繼續(xù)貫孫徹加大繁在深圳孝投資的銜經(jīng)營方檔針，增扛加在深住圳的土夸地儲備秘。55199億7/8匙年業(yè)務搶進展199崖7年全庭年結算單樓宇面統(tǒng)積24伐.7萬悼平方米1998鋸年繼續(xù)貫菌徹將房地猛產(chǎn)項目集芒中于深圳規(guī)、北京、鴉上海、天區(qū)津、沈陽棉五大城市強的經(jīng)營策磨略，全年環(huán)結算摟宇記面積27恭.6萬平寺方米。199茂8年擔鉛憂的經(jīng)嫩營問題欲：①房地產(chǎn)河業(yè)務市場撓競爭日趨約激烈，將薄根據(jù)市場揉情況及時除調(diào)整經(jīng)營驕策略。隨墻著經(jīng)濟的緞發(fā)展和城翅市消費水晨平的提高甩，以及刺歡激住宅消和費各項優(yōu)累惠政策的歲出臺，購膝房層面發(fā)政生較大變恢化，工薪記階層的購成買能力進帽一步增強匪。根據(jù)這婆一趨勢，轟將積極開灶拓中檔經(jīng)欄濟住宅市怒場，擴大紀市場定位伙，有效增倉加房地產(chǎn)御客戶層面筍，提高市陷場占有率揪。②業(yè)務伏規(guī)模簇滅張對人似力資源挽提出更影高要求猜。99對年房地子產(chǎn)業(yè)務再新開工壇面積將摸達62學萬平方蛋米，以可上年同溜期增加成近1倍爬。對專尿業(yè)人才嬸需求及斗培訓工領作提出水更高要抹求。③房地宣產(chǎn)開發(fā)丑規(guī)模的剛擴大，瓦市場競貢爭的加賓劇導致噴各地現(xiàn)期樓庫存踏的增加伶，截止似98年蘆底，集抹團現(xiàn)樓玻庫存面疑積達6負.5萬筑平方米剃，可售褲樓花面霞積11妻.5萬叼平方米冬。隨著估99年蕉度房地旦產(chǎn)開發(fā)戶量的大雷幅提升當，可售滅面積將煩進一步研增加，挨對集團按銷售能煩力提出參更高要次求。集盞團將充膨分利用銅銷售代縫理、萬把客會等槐各種資暢源擴大儉銷售網(wǎng)浸絡，并蜘采取有奧效的銷缸售策略撫加快銷知售速度場。④集團早轉期投資的揀部分地產(chǎn)降項目由于良市場發(fā)生宗變化，投活資效益不泰佳，如天鞭津寫字樓索和酒店項極目，北海踏城市花園扶項目、鞍系山寫字樓逐項目、成碰都項目對跨集團盈利咳也產(chǎn)生一代定的負面燭影響。561999猶年業(yè)務進癢展及20玩00年展余望繼續(xù)實施柄在深圳、危上海、北慌京、天遞津和沈陽征五大城市枕重點投資邪開發(fā)住宅擺的策略，調(diào)實現(xiàn)樓渠盤竣工面即積45.喪2萬平方絮米，結算移銷售面積用38.6莖萬平方米截止1會999蛋年12州月31跑日，脹集團住廉宅土地逼儲備之貍規(guī)劃建柄筑面積貨達13母1.2挺萬平方嬌米。運用成熟搜的品牌形費象、善駛于創(chuàng)新的朋專業(yè)能力表和相對充螺足的資金寫實力，集上中發(fā)展大傘、中型潛住宅項目述，并加強浩新技術的只運用。抽年內(nèi)成立脾的萬科建不筑技術研爬究中心的顧研究成果難及有關設榜施已逐步須應用于集掀團住宅項典目，提高胞了住宅的份環(huán)保及科逗技含量。為客戶提毛供“全心結全意全為麥您”的優(yōu)抓質(zhì)物業(yè)管炸理。集昨團在國內(nèi)保首創(chuàng)的“簽萬客會”病獲得了消堆費者的熱惠烈響應，抄集團五大癢開發(fā)城市嗓“萬客會肌”會員人叮數(shù)達9,紡700人蜂，該會通縮慧過為客戶蝦提供免費師資訊、優(yōu)凝惠商家等掠增值服務儀，充分加若強了公司釋與客戶的欠溝通。200揉0年展蹲望在未來數(shù)牲年，住宅桃開發(fā)量將軟持續(xù)增加鞭，全年禿開發(fā)和銷首售項目1憂4個。釣在項目開纖發(fā)上將進菌一步加強旱對科技成狂果的應用程。將加快在漂深圳、上共海、北京澇、天津、帖沈陽及克成都的土捕地儲備，多重點選擇簡城鄉(xiāng)結合選部的大宗盯土地，保涼障集團住憐宅開發(fā)不潛斷增長的沸發(fā)展需求賊。網(wǎng)絡經(jīng)喪濟帶來茫全新的籌發(fā)展機臭遇，將悠結合主鳳業(yè)的發(fā)故展，推吸出“住霜宅聯(lián)盟奶”網(wǎng)站寬，全洋力拓展租以建材遭貿(mào)易為割主的B引2B電某子商務普，該網(wǎng)缸站所形鍋成的規(guī)攏模采購沾優(yōu)勢將曉進一步嫁降低集號團營運檔成本，幻玉提高效花率，題提升集頌團核心假競爭力捆；未來將進筋一步強化伍人力資源鏟的建設及飛培訓工作量的開展。摔繼98年戚“職業(yè)經(jīng)生理年”及注99湖年“團隊厲精神年”占，20耽00年確渣定為“職功業(yè)精神年疑”，提倡逼以職業(yè)精逮神為平臺寄，積極創(chuàng)聽新進取5758房地產(chǎn)皇行業(yè)研陸究大綱宏觀經(jīng)濟定和房地產(chǎn)榜行業(yè)宏觀貨研究北京/上馳海房地產(chǎn)頃市場研究房地產(chǎn)企邊業(yè)個案分舍析（萬科蠅）房地產(chǎn)上漏市公司比紐奉較分析房地產(chǎn)企摔業(yè)成功要傾素分析和黎現(xiàn)存問題尾及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)偽企業(yè)的鈔發(fā)展戰(zhàn)柄略59香港的慰房地產(chǎn)善公司在倘房地產(chǎn)郵業(yè)務做猴大后往遠往進行膨多元化惡發(fā)展以膚降低經(jīng)床營風險兔，但主谷要還是養(yǎng)圍繞在籍地產(chǎn)相闊關業(yè)務91.亂69億怨港元40.軌98億連港元60在香港礦，房地脖產(chǎn)行業(yè)酬屬于成膝熟行業(yè)定，地產(chǎn)達公司為巧了維持暈企業(yè)業(yè)隙績的持園續(xù)性，躁一般在湖地產(chǎn)業(yè)扶務上兼坊顧物業(yè)赴開發(fā)（廢如住宅跑）和物午業(yè)投資興（如辦藏公樓）熊，避免禿業(yè)績出輔現(xiàn)重大過波動177億享港元82.6洗7億港元61房地產(chǎn)匆行業(yè)研合究綱要宏觀經(jīng)北濟分析地區(qū)經(jīng)濟自分析全國房板地產(chǎn)市追場分析地區(qū)房地鍵產(chǎn)市場分咬析人口城鎮(zhèn)人口流動人弄口居住面沒積經(jīng)濟發(fā)膝展趨勢GNP產(chǎn)業(yè)結莖構增長率、恥通貨膨脹粱率物價指閣數(shù)、零獎售價格貿(mào)指數(shù)工資水平儲蓄水平幸、可支配殃收入利率失業(yè)行業(yè)政袖策和法柱規(guī)WTO的懼影響世界經(jīng)塵濟趨勢