易居房產電商平臺（EJU.com）——“夢回2009-EJU打折季”活動專題中原（中國）二發(fā)中心

ShenZhen.12.2011第一頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”簡介活動時間：

2011年10月28日開始，維持1個月左右參與城市：共11個

上海、北京、廣州、深圳、天津、武漢、成都、蘇州、沈陽、重慶和南京參與樓盤：

共202個（截止至11月30日）第二頁，共六十二頁。“EJU打折季活動”主頁第三頁，共六十二頁。4房價降回2009——噱頭

OR創(chuàng)新第四頁，共六十二頁。本次專題的數(shù)據(jù)說明——11.211.911.1611.2311.30報告中涉及的各城市、各項目及客戶量的相關數(shù)據(jù)監(jiān)測分5個重要時間節(jié)點，跟蹤實施了約1個月的監(jiān)測，構成了報告的數(shù)據(jù)來源。第五頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”競購流程流程說明競購人應當持有效身份證件在競拍銷售網(wǎng)頁進行實名注冊，設定用戶名及密碼(一旦注冊成功不能修改)。注冊登記已經(jīng)成功注冊的競購人，應當在規(guī)定的期限內，按照競購的標的房屋套數(shù)向組織方分別繳納相應的競購保證金。凡未在規(guī)定期限內繳納競購保證金，或繳納的競購保證金不足額的，將喪失競購資格。支付競購保證金獲得競購資格的競購人，在競購開始之前，可預先選定房源（數(shù)量不限），并按照優(yōu)先選房順序，調整優(yōu)先級，以此作為競購預備房源。預選房源網(wǎng)上銷售時間2011年10月28日開始，2011年11月30日結束第六頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”競購流程流程說明

荷蘭式競拍：競購規(guī)則——競拍開始后，標的物從起拍價開始，按固定時間降價一定幅度，直到降到有人應價為止。競購人按此價格付款結算。

英國式拍賣：競購規(guī)則——在規(guī)定時間內，買家一次或多次提交愿意承擔的最高價，到截止時間后，出價最高的買家獲得標的物，并按此價格付款。階梯團購：競購規(guī)則——組織方提供一定數(shù)量房源，競購人以先到先得方式在線預定房源，達到團購套數(shù)即可獲得對應折扣，并在活動結束后按對應折扣價付款購房。

暗拍秒殺：競購規(guī)則——在規(guī)定時間內，競購人各自提交一次自己的出價，到截止時間，出價最高的競購人獲得標的物，并按此價格付款。

預選搶購：競購規(guī)則：競購時間開始后，競購人提交競購預備房源。根據(jù)競購人設定的優(yōu)先選房順序，以時間優(yōu)先的原則進行競購。競購規(guī)則簽署合同及后續(xù)房款支付競購成功后，買受人應當于___工作日內到____簽署房屋買賣合同及相關文件（房屋買賣合同及相關文件內容以____公開發(fā)布的信息為準）。競購成功后，簽署正式房屋買賣合同的競購人身份信息，應當與參與競購時的注冊人身份信息保持一致。競購人競購成功后，若未在規(guī)定期限內簽署買賣合同的，視作競購人自動放棄購買標的房屋的權利，_____有權將房屋另外出售，且競購人已交納的競購保證金不予退還。第七頁，共六十二頁。重要一環(huán)“保證金”如何實現(xiàn)？答案：利用第三方監(jiān)管機構“支付寶”實現(xiàn)保證金劃入開發(fā)商賬戶競購失敗申請支付寶退款第八頁，共六十二頁。——在《SOHO網(wǎng)上銷售商鋪之全紀錄》中二發(fā)中心關于網(wǎng)上售房發(fā)展的觀點“網(wǎng)上售房發(fā)展瓶頸”發(fā)展瓶頸價格優(yōu)勢難以建立制約發(fā)展趨勢線上+線下雙向互動的要求制約發(fā)展雙向信息不對稱制約發(fā)展趨勢網(wǎng)絡通過“B2C”、“C2C”的模式可以大幅降低流通成本，但商品房本身有著極強的地域屬性，交易環(huán)節(jié)的流通成本對其價格構成的影響微乎其微。因此網(wǎng)絡終端銷售并不能有效降低流通成本，進而為開發(fā)商提供一定的讓利空間。如此一來，較傳統(tǒng)銷售渠道，價格優(yōu)勢很難建立?？蛻粼谫彿繒r一般都會要求對產品的真實性進行現(xiàn)場感受，而網(wǎng)絡銷售只能解決“線上互動”的問題，“線下互動”仍有賴于現(xiàn)場的接待及展示。因此，開發(fā)商還是面臨著線上推廣與線下展示的投入。如此對開發(fā)商而言，網(wǎng)絡銷售渠道與傳統(tǒng)銷售渠道，并未構成開發(fā)成本的區(qū)別。以往一直是利于開發(fā)商的信息不對稱格局，根據(jù)信息不對稱理論，此種局面于開發(fā)商收益獲利是有利的；而商品房在網(wǎng)絡上銷售，早前建立的單邊"信息不對稱"格局被打破，開發(fā)商的獲利空間必然受限，獲利機會也受到影響。第九頁，共六十二頁。本次打折季活動專題

——基于兩個終端反應，以統(tǒng)計供求數(shù)據(jù)為終點輸出思考開發(fā)商終端1購房者終端2供求數(shù)據(jù)第十頁，共六十二頁。終端1：開發(fā)商方面涵蓋了哪些城市？哪些開發(fā)商參與？參加項目有哪些？物業(yè)類型涵蓋哪些？競購流程與折扣情況等如何實現(xiàn)？

思考終端2：購房者方面各項目訪客量（已瀏覽量、已報名量）統(tǒng)計分析不同時段購房者報名人數(shù)對比分析思考供求3：不同面積段戶型供應與成交情況綜述：對我們有何啟示？“EJU打折季活動”專題目錄第十一頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”參與城市：

——覆蓋四大板塊，集中重點城市區(qū)域序號城市環(huán)渤海地區(qū)1北京2天津3沈陽長三角地區(qū)4上海5蘇州6南京123784569111011個參與城市主要集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或省會城市，房地產發(fā)展相對較為活躍。區(qū)域序號城市珠三角地區(qū)7廣州8深圳中部地區(qū)9武漢10重慶11成都第十二頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”參與開發(fā)商：

——參與積極，品牌開發(fā)商起推動作用自10月28日活動啟動以來，吸引了眾多開發(fā)商參加，參與熱情高漲；據(jù)統(tǒng)計，截止至11月30日參與開發(fā)商高達163個；2011年中國房地產開發(fā)企業(yè)200強中，本次活動占45個，約占參與項目的28%；其中不乏萬科、保利、富力、合生創(chuàng)展、中海地產、招商地產等知名品牌開發(fā)。部分品牌開發(fā)商展示——第十三頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”參與項目&物業(yè)類型：

——參與項目達200之多，住宅占多數(shù)參與項目共達202個，其中以上海、北京、天津居多，珠三角區(qū)域現(xiàn)有廣州、深圳參與，項目數(shù)分別為22個、15個；從物業(yè)類型來看，住宅占絕對部分，高達93%，同時商業(yè)、寫字樓分別有6、9個項目。第十四頁，共六十二頁。15“EJU打折季活動”參與開發(fā)商&項目：

——活動以來，參與數(shù)量陸續(xù)有增長截止至11月月底，參與開發(fā)商由11月2日的135個小幅增加至163個，增加了28個；截止至11月月底，參與項目數(shù)量方面，除武漢、蘇州、南京三個城市外，其他城市參與項目數(shù)量均有小幅變化，現(xiàn)參與項目共有202個；其中上海、北京、廣州、深圳、成都的項目數(shù)量均有小幅增加，上海增加最多，為8個，珠三角區(qū)域廣州、深圳分別增加1、3個。第十五頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”參與項目競購規(guī)則選取情況：

——團購方式占多數(shù)，其它方式比例低53%項目選擇階梯團購，其次28%項目選擇秒殺方式，再者16%項目選擇線上報名方式，選擇英國式競拍的占2%，一口價的則占1%，其他方式均為0，由此可見：參與項目更多的傾向于階梯團購方式，說明房地產電商平臺現(xiàn)階段主要是起到組織團購的渠道作用，網(wǎng)上購房尚未演變成為獨立的運營模式。第十六頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”階梯團購項目的折扣情況：

——團購套數(shù)集中10套內，折扣聚集8.5-9.9折間★階梯團購：組織方提供一定數(shù)量房源，參購人以先到先得方式在線預定房源，達到團購套數(shù)即可獲得對應折扣，并在活動結束后按對應折扣價付款購房。折扣區(qū)間8.5折9.9折9.8折8.7折8.4折9.8折8.4折9.9折7.5折9.8折8.1折9.4折9.4折9.75折9.7折9折“階梯團購”中，各項目套數(shù)區(qū)間主要集中在1-10套，相應的其折扣優(yōu)惠則聚集在8.5-9.9折間；整體上呈現(xiàn)出“團購套數(shù)越多，折扣優(yōu)惠越大”之態(tài)勢。但也有特殊性，不同項目團購套數(shù)相同，其折扣出現(xiàn)高低不一的差異性；部分項目與認籌登記相結合，在案場優(yōu)惠基礎上可額外享受獨家優(yōu)惠，獨家優(yōu)惠一般局限在1個點左右；部分項目折扣公示不清晰，信息不完善，這也反映網(wǎng)上購房的操作不規(guī)范。第十七頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”線上報名項目的折扣情況：

——推售有別，折扣優(yōu)惠方式不一線上報名項目主要集中在北京，約有34%項目的折扣公示不清晰，其它項目優(yōu)惠大小不一，12%項目選取總價優(yōu)惠方式，優(yōu)惠力度較大，其中合生·世界村最高優(yōu)惠直降45萬元；10%項目選取“案場優(yōu)惠基礎上另享電商額外折扣”方式。電商額外折扣多在9.6-9.8折間，對購房者有一定吸引力；但也有44%項目與現(xiàn)場認籌折扣或者案場優(yōu)惠結合起來進行宣傳促銷。★線上報名：競購規(guī)則——在規(guī)定時間內，競購人通過EJU平臺報名，到截止時間，除享有案場優(yōu)惠外，額外享受EJU折扣季優(yōu)惠。第十八頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”秒殺項目的情況：

——推售單位少，可供選擇有限選擇“秒殺”競購方式的項目主要集中在上海、廣州、深圳、成都、沈陽等城市，此種競購方式受歡迎程度僅次于階梯團購；從上圖統(tǒng)計可以看出，各項目推售套數(shù)普遍在20套以下，僅有通達廣場和中央原著超過50套；總的而言各項目推售單位較少，于購房者而言，可供選擇單位較少?！锇蹬拿霘ⅲ焊傎徱?guī)則——在規(guī)定時間內，競購人各自提交一次自己的出價，到截止時間，出價最高的競購人獲得標的物，并按此價格付款。第十九頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”英國式競拍項目的情況：

——推售單位較少，優(yōu)惠力度大參與競拍的5個項目起拍價可為0元或可另設，加價幅度為1萬元的整數(shù)倍數(shù)，同時設置一個最高限價，與一般操作手法無異。競拍項目推售單位均已成交，網(wǎng)售價比原價低7~71萬元不等，優(yōu)惠幅度大，但競拍單位少。城市項目推出套數(shù)銷售套數(shù)搶房時間說明上海盤古天地222011年11月19日14:00-15:00【1號樓1單元17層1902】

·起拍價：0萬元，加價幅度：必須為10000元的整數(shù)倍，最高限價/一口價：140萬元

·原價:154.648萬元，網(wǎng)售價:134萬元

【1號樓1單元14層1601】

·起拍價：0萬元，加價幅度：必須為10000元的整數(shù)倍，最高限價/一口價：170萬元

·原價:187.53萬元，網(wǎng)售價:165萬元新城悠活城222011年10月30日-2011年11月19日【9幢1單元27層2701】

·起拍價：51萬元，加價幅度：必須為10000元的整數(shù)倍，最高限價/一口價：170萬元

·原價:202.866364萬元，網(wǎng)售價:160萬元

【10幢2單元27層2703】

·起拍價：51萬元，加價幅度：必須為10000元的整數(shù)倍，最高限價/一口價：170萬元

·原價:226.374886萬元，網(wǎng)售價:155萬元九城湖濱國際公寓112011年10月30日14:00-14:30【54號樓1單元2層202】

·起拍價：0萬元，加價幅度：必須為10000元的整數(shù)倍，最高限價/一口價：288萬元

·原價:317.81萬元，網(wǎng)售價:279萬元深圳東城國際112011年11月11日-11月12日【1A單元5層5A】

·起拍價：39.06萬元，加價幅度：須為10000元的整數(shù)倍，最高限價/一口價：78.13萬元

·原價:78.13萬元，網(wǎng)售價:71.06萬元沈陽浦江苑御品11

2011年11月11日11:11-14:00【5號樓2單元34層2-34-1】

·起拍價：0萬元，加價幅度：必須為10000元的整數(shù)倍，最高限價/一口價：83萬元

·原價:109.8萬元，網(wǎng)售價:81萬元第二十頁，共六十二頁。針對性小結小結區(qū)域上，主要集中在房地產業(yè)活躍的沿海經(jīng)濟發(fā)達城市品牌開發(fā)商參與熱情高部分折扣優(yōu)惠有一定吸引力，但可供數(shù)量有限11個參與城市，環(huán)渤海地區(qū)占3個，長三角地區(qū)占3個，珠三角地區(qū)占2個，剩下3個則分布在內地的省會城市（武漢、重慶和成都）；截止至11月9日，上海、北京和廣州的參與項目分別以34個、25個、23個列居前三位，這些城市經(jīng)濟發(fā)達，同時房地產業(yè)十分活躍，對于剛起步的易居房產電商平臺而言，是有著積極的推動意義的。參與開發(fā)商達到163個，其中不乏萬科、保利等知名品牌開發(fā)商，他們的參與推動了房地產電商的發(fā)展；開發(fā)商反響積極而熱烈和現(xiàn)市場不景氣是分不開的，只是把易居房地產電商平臺作為一種蓄客渠道，以取得更好的成交業(yè)績。據(jù)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，部分項目折扣公示不清晰，而在競購方式選擇上，大部分城市或項目選擇了階梯團購競購方式，同時整體上團購套數(shù)越多，折扣優(yōu)惠越大，其折扣優(yōu)惠普遍在8.4-9.9折間，有一定吸引力；選擇英國式、秒殺競購方式的項目總價優(yōu)惠力度大，但可供購房者選擇的戶型產品有限，大部分項目推售單位均局限在3-5套間，說明開發(fā)商對網(wǎng)商仍處于試水階段。第二十一頁，共六十二頁。終端1：開發(fā)商方面涵蓋了哪些城市？哪些開發(fā)商參與？參加項目有哪些？物業(yè)類型涵蓋哪些？競購流程與折扣情況等如何實現(xiàn)？

思考終端2：購房者方面各項目訪客量（已瀏覽量、已報名量）統(tǒng)計分析不同時段購房者報名人數(shù)對比分析思考供求3：不同面積段戶型供應與成交情況綜述：對我們有何啟示？“EJU打折季活動”專題目錄第二十二頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”各城市訪客瀏覽量匯總：

——整體形成一定市場關注度，一線城市反響強烈由上圖可以看出，各城市的訪客瀏覽量呈逐周增長趨勢，市場關注度逐步擴大；據(jù)可監(jiān)控的城市來看，上海的瀏覽量最大，訪客達約4萬批次；截止至11月30日，各城市總瀏覽量較大，上海、廣州、武漢分別以40778批、21650批和20820批位居前三。備注：北京、深圳、天津、成都和北京數(shù)據(jù)缺失。第二十三頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”各城市訪客報名人數(shù)匯總：

——報名人數(shù)普遍較低，積累客戶量非常有限由上圖可以看出，一個月以來各城市的報名人數(shù)均有不同程度的增加，整體而言增長幅度不大；其中北京的增幅最大，由2日的1025批增至3344批，增幅達2319批，其次是成都和深圳分別增加了680批、279批，分居第二、三名；總報名量方面，截止至30日，除北京的報名量較大外，其它城市相對較少；其中北京以3344批報名量高居首位。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第二十四頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”上海項目訪客情況：

——報名人數(shù)周變化不大，有效客戶轉化率低自10月28日至11月30日，各項目均有一定的訪客量，其中盤古天地、慧芝湖嘉悅天地和九城湖濱國際公寓因推售新貨而獲得較高關注度；各項目報名人數(shù)普遍較低，其總體有效客戶轉化率較低，為0.3%；相當一部分項目的報名人數(shù)為零。自一個月以來，因推售新貨而受廣泛關注的項目，其報名人數(shù)有小幅增加，其中盤古天地增加最多，為14批；但大部分項目報名人數(shù)仍然為零，可見開發(fā)商通過此渠道積累更多有效客戶的作用有限。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第二十五頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”廣州項目訪客情況：

——除個別項目外，訪客量與報名人數(shù)均較少大部分項目訪客量較低；少部分項目如翡翠綠洲、碧桂園鳳凰城因其推售新貨或企業(yè)品牌影響力而關注度較高；各項目報名人數(shù)普遍較低，其總體有效客戶轉化率為0.3%，僅碧桂園鳳凰城達50批以上，其有效客戶轉化率為3%；自10月28日至11月30日一月以來，報名人數(shù)方面，除翡翠綠洲岸和碧桂園鳳凰城分別由18批、78批增至28批、89批外，其它項目基本沒變化，縱觀所有項目其積累的有效客戶均較少。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第二十六頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”蘇州項目訪客情況：

——有項目因推售新貨受關注，客戶量相對較大蘇州此次共有4個項目參加打折季活動，其中一個項目訪客量無法監(jiān)控，據(jù)監(jiān)控的三個項目來看，中新悅湖項目關注度最高，客戶瀏覽量、報名量分別為8233批、208批，其訪客轉化率相對較高，為2.5%；主要基于其其線上團購和線上猜價環(huán)節(jié)，吸引了眾多購房者關注，并與其推售新貨，加大推廣力度有關。中新悅湖因推售新貨而被廣泛關注，其報名人數(shù)由89批增加至208批，其它兩個項目變化大。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第二十七頁，共六十二頁。“EJU打折季活動”沈陽項目訪客情況：

——市場反應冷淡，訪客量和報名人數(shù)均較低沈陽項目競購方式選取上有階梯團購、秒殺、英國式競拍，推售少量特價單位，優(yōu)惠力度大，引起了市場一定程度的關注。但各項目的報名人數(shù)有限，其有效客戶轉化率普遍較低，在0.6%以下。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第二十八頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”重慶項目訪客情況：

——市場關注度低，購房者參與積極性不高重慶項目共有9個，均采用階梯團購競購方式，各有一定的訪客量，但報名人數(shù)較少，其有效客戶轉化率除恒高月光寶盒達1.1%稍高外，其它項目均在0.7%以下；一個月以來，部分項目的報名人數(shù)以個位數(shù)小幅增長。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第二十九頁，共六十二頁。30“EJU打折季活動”武漢項目訪客情況：

——訪客量相對較大，但報名客戶量明顯偏低截止至30日，武漢各項目訪客量相對較多，其中復地東湖國際、萬科紅郡皆因推售新品而受市場廣泛關注，訪客量較大；自10月28日以來，各項目報名人數(shù)普遍較低，其有效客戶轉化率普遍在0.6%以下，整體上各項目積累客戶有限。各項目報名人數(shù)變化均不大，客戶參與該活動的熱情不高。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第三十頁，共六十二頁。“EJU打折季活動”北京項目訪客情況：

——整體市場關注度高，報名客戶亦水漲船高北京方面，購房者對此次打折季活動較為關注，報名人數(shù)也相對較多；截止至11月30日，領海郎文世家、東亞逸品閣和八達嶺孔雀城報名人數(shù)以699批、420批、412批位居前三；各項目的報名人數(shù)均出現(xiàn)不同程度的增長，以領海郎文世家和東亞逸品閣的增幅最大，領海郎文世家于11月7-30日，全部房源享78折，優(yōu)惠力度大，吸引了較多客戶關注；而東亞逸品閣則為新盤，預計2011年12月初開盤，待售房源為85-95平米兩居、115平米三居，市場關注高。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第三十一頁，共六十二頁。“EJU打折季活動”深圳項目訪客情況：

——市場關注度普遍不高，報名客戶有限深圳方面，購房者對此次打折季活動關注度較低，報名人數(shù)相對較少；一個月以來，大部分項目的報名人數(shù)變化不大；其中萬科公園里于11月初啟動萬科團購季，購房優(yōu)惠大，加上萬科品牌，吸引了72批報名客戶；深業(yè)東城國際主推2棟一口價單位，有一定吸引力；近期11月19日開盤發(fā)售的保利上城項目也通過此平臺蓄客，但效果不佳。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第三十二頁，共六十二頁。33“EJU打折季活動”成都項目訪客情況:

——報名客戶普遍較多，個別項目廣受關注成都方面，各項目均積累了一定量的誠意客戶，一個月以來各項目報名人數(shù)均出現(xiàn)不同程度的增長；其中金科·天籟城11月27日開盤，并與樂居獨家合作推出秒殺活動，大部分房源優(yōu)惠達8折，對客戶具有較強吸引力；華潤鳳凰城同樣推出“優(yōu)惠10萬買華潤房子”秒殺活動，沖擊力較強，吸引市場關注。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第三十三頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”南京項目訪客情況：

——多數(shù)項目無法監(jiān)控，監(jiān)控項目關注度一般南京共有21個項目，但大部分項目訪客量無法監(jiān)控；自10月28日活動開始以來，以下監(jiān)控的3個項目均積累了一定報名客戶量，但一個月以來，報名人數(shù)卻幾乎沒發(fā)生變化。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第三十四頁，共六十二頁。35“EJU打折季活動”天津項目訪客情況：

——新開盤項目關注度高，報名客戶一枝獨秀天津方面，該市項目大部分尚未明確公示折扣優(yōu)惠資訊，同時訪客量同樣無法監(jiān)控；各監(jiān)控項目的報名人數(shù)均有不同程度的增長，其中除華亭國際外，其它項目的購房者報名人數(shù)普遍不高；華亭國際新品洋房已于11月5日開盤，其對外價格口徑9188元/㎡（此前單位均價10000元/㎡），對客戶具有吸引力，訪客量大，截止至30日，其報名人數(shù)達227批。數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控）第三十五頁，共六十二頁。針對性小結小結訪客瀏覽量多，報名人數(shù)少，客戶轉化率低部分項目因推售新貨等而廣受市場關注，其報名客戶量同樣相對較高截止至11月30日，除蘇州的訪客量為5555批外，其它各城市訪客量均在9000批以上，報名人數(shù)方面，除北京3344批、成都920批、天津363批外，其它城市都在300批以內，蓄客一個月可轉化的有效客戶不多，可監(jiān)控城市的有效客戶轉化率普遍在1%以內，反映出平臺有效蓄客的作用有限。上海的盤古天地、慧芝湖嘉悅天地和九城湖濱國際公寓、廣州的翡翠綠洲、蘇州的中新悅湖等皆因推售新品因推售新貨而廣受關注；而廣州的碧桂園鳳凰城、武漢的萬科紅郡、成都的華潤鳳凰城等因其品牌影響力或折扣優(yōu)惠大同樣受到市場的廣泛關注，此類項目的訪客瀏覽量普遍高出同城市其他項目5000批左右，報名客戶量同樣較其他同類項目高出30%-50%。整體關注度逐步提升，一線城市反響最為強烈11月2日，可監(jiān)控城市的訪客瀏覽量為35155批，30日則增至120065批，一個時間，訪客瀏覽量增加了84910批，活動的市場關注度進一步提升；而一線城市反響最為強烈，其中上海的增幅最大，增幅達24685批，其次廣州增加了17885批，其它城市也有不俗的表現(xiàn)，增幅在5000批以上。第三十六頁，共六十二頁。終端1：開發(fā)商方面涵蓋了哪些城市？哪些開發(fā)商參與？參加項目有哪些？物業(yè)類型涵蓋哪些？競購流程與折扣情況等如何實現(xiàn)？

思考終端2：購房者方面各項目訪客量（已瀏覽量、已報名量）統(tǒng)計分析不同時段購房者報名人數(shù)對比分析思考供求3：不同面積段戶型供應與成交情況綜述：對我們有何啟示？“EJU打折季活動”專題目錄第三十七頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”項目成交概況：

——各城市多數(shù)項目在本次活動中未取得成交數(shù)據(jù)來源：EJU.com（部分項目無法監(jiān)控，導致數(shù)據(jù)存在缺失）第三十八頁，共六十二頁。39“EJU打折季活動”總體供求去化情況：

——整體去化率非常低，僅為4.6%總供應2723套整體去化率4.6%總成交125套第三十九頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”銷售速度總況：

——共銷售125套，日均銷售3.9套，波動明顯自10月28日活動開始至11月30日止共銷售125套，日均銷售3.9套，去化速度較低；截止至11月30日，上海、沈陽、武漢銷售套數(shù)分別為24套、24套、21套，除此之外的其它城市均在20套以下，其中珠三角地區(qū)深圳最僅1套、廣州8套；備注：11月16日整體成交量較大，主要是累積于10月28日-11月15日的成交量。備注：南京和北京的項目因其競拍網(wǎng)站不提供供求信息，導致數(shù)據(jù)缺失第四十頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”整體供求產品結構：

——供求均以面積段61-90㎡的剛需產品為主供應方面，

以61-90㎡面積段的剛需產品占比最大，達38%；其次，91-144㎡和145㎡及以上的面積段分別以26%、24%分居第二、三；占比最小的是面積段60㎡及以下；成交方面，同樣以61-90㎡面積段的剛需產品成交最多，占比達47%；其次是91-144㎡面積段的改善性產品，占比34%；再者是面積段145㎡及以上和60㎡及以下的，分別占比11%、8%。綜合而言，

61-90㎡和91-144㎡為供求的主力面積段。備注：南京和北京的項目因其競拍網(wǎng)站不提供供求信息，導致數(shù)據(jù)缺失第四十一頁，共六十二頁。“EJU打折季活動”分城市供求產品結構：

——大部分城市供求以61-90㎡的剛需產品為主供應方面，各城市主力供應面積段集中在61-90㎡，整體而言供應戶型以剛需產品為主；從供應套數(shù)占比來看，上海、蘇州、重慶、成都、沈陽、北京共6個城市此面積段所占比例均最大；其次91-144㎡面積段的戶型，廣州、深圳、武漢、天津共4個城市占比最大；再者分別是面積段60㎡及以下和145㎡及以上的；成交方面，各城市主力成交面積同樣集中于61-90㎡，市場整體上以剛性需求為主；占比乃所在城市最大的有深圳、上海、武漢、沈陽；其次是91-144㎡面積段的戶型，廣州、成都、天津占比均最大；再者分別就是面積段60㎡及以下和145㎡及以上的。備注：南京和北京的項目因其競拍網(wǎng)站不提供供求信息，導致數(shù)據(jù)缺失第四十二頁，共六十二頁。“EJU打折季活動”各產品戶型去化情況：

——各城市不同面積段戶型去化率普遍較低除成都、天津和蘇州外的其它城市不同面積段戶型去化率均較低，在20%以下，甚至有部分面積段去化率為零；成都、天津和蘇州方面，因其項目推售套數(shù)少，同時結合新貨推售節(jié)點進行推介，因此去化率相對較高。備注：南京和北京的項目因其競拍網(wǎng)站不提供供求信息，導致數(shù)據(jù)缺失第四十三頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”上海各項目銷售情況：

——去化率普遍較低，個別項目有一定量成交絕大部分項目各面段戶型的去化率為0，僅有盤古天地、華麗家族匯景天地、香馥灣、慧芝湖嘉悅天地、九城湖濱國際公寓共5個項目有少量成交；其中香馥灣和慧芝湖嘉悅天地因推售新貨和折扣力度而廣受市場關注，其競拍單位也得以成功銷售；而九城湖濱國際公寓項目競拍單位總價優(yōu)惠幅度高達40-50萬元，加上其地段、戶型等質素較高，其推售單位也得以成功銷售。備注：部分項目供應與成交情況無法監(jiān)控第四十四頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”蘇州各項目銷售情況：

——新開盤項目三盛頤景藍灣供求一枝獨秀蘇州項目共有4個，百購商業(yè)廣場為商鋪，其余三個為住宅；其中中新悅湖與電商平臺聯(lián)手推出為期一個月的“悅團大戰(zhàn)”團購活動和猜價活動，引發(fā)市場購房者關注；團購人數(shù)每增加一人，房價就可多優(yōu)惠3元/㎡，最高優(yōu)惠為600元/㎡；網(wǎng)絡猜價活動，出價最接近的購房者可額外享受最高5萬元的購房優(yōu)惠，沖擊力較強，帶來了一定成交（13套），現(xiàn)活動順延至12月7日。第四十五頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”廣州各項目銷售情況：

——成交以中大戶型為主，折扣優(yōu)惠具一定吸引力絕大部分項目各面段戶型的去化率為0，僅有翡翠綠洲、廣州合生廣場、東方夏灣拿花園、海納天河、云山名都共5個項目有少量成交，成交單位以91-144㎡的改善性產品為主；其中翡翠綠洲因加推新貨而加強宣傳力度，吸引了較多購房者關注，同時其3套競拍單位折扣優(yōu)惠大，均以低于原總價的3.5萬元左右幅度成交；其它項目競拍單位面積均較大，但其折扣優(yōu)惠頗具沖擊力，比原總價優(yōu)惠達12-46萬元不等。備注：部分項目供應與成交情況無法監(jiān)控第四十六頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”深圳各項目銷售情況：

——供應以中大戶型為主，成交慘淡除東城國際有1套61-90㎡面積段的單位成交外，其它項目均沒有任何成交；據(jù)監(jiān)控，深圳各項目推售單位集中在61-90㎡和91-144㎡兩個面積段，折扣優(yōu)惠也具有一定吸引力，但其去化率仍然較低，與現(xiàn)時市場持續(xù)低迷不無關系。備注：部分項目供應與成交情況無法監(jiān)控第四十七頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”重慶各項目銷售情況：

——供求均以中小戶型為主，部分項目有一定成交從監(jiān)控來看，部分項目的競拍活動取得一定成效，有中房千尋、復地新城就、山頂?shù)绹e城和恒高月光寶盒共4個項目有一定量的成交；各項目均采取階梯團購競購方式，團購套數(shù)越多，折扣越大，整體而言其折扣對購房者具一定吸引力；供應以60㎡及以下和61-90㎡的面積段為主，成交以91-144㎡面積段去化率最高，但仍以

60㎡及以下和61-90㎡的面積段的成交套數(shù)居多。備注：部分項目供應與成交情況無法監(jiān)控第四十八頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”武漢各項目銷售情況：

——成交以中大戶型為主，折扣優(yōu)惠具一定吸引力絕大部分項目各面段戶型的去化率為0，僅有萬科紅郡、萬科金域藍灣和泛海國際共3個項目有少量成交，成交單位以61-90㎡和91-144㎡的產品為主；其中萬科紅郡11月13日加推新貨受關注，同時推售20套房源參與電商團購，可享受9.2折優(yōu)惠；萬科金域藍灣和泛海國際均以最低可享9.6折優(yōu)惠參加團購，吸引了部分成交；其他項目同樣團購優(yōu)惠形式，折扣具一定吸引力，但沒帶來成交。備注：部分項目供應與成交情況無法監(jiān)控第四十九頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”成都各項目銷售情況：

——新開盤項目金科天籟城引關注，成交表現(xiàn)不俗除金科天籟城、交大硅谷和九形道外，其它項目去化率均為0；成交單位主要以91-144㎡面積段的產品為主；其中金科天籟城11月27日開盤，并與樂居獨家合作推出秒殺活動，大部分房源優(yōu)惠達8折，對客戶具有較強吸引力，推售20套，成功成交10套單位；備注：部分項目供應與成交情況無法監(jiān)控第五十頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”沈陽各項目銷售情況：

——新開盤項目三盛頤景藍灣供求一枝獨秀除三盛頤景藍灣和河畔公館外，其它項目去化率均為0；其中三盛頤景藍灣一枝獨秀，供應61-90㎡面積段單位128套，成交20套；其中三盛頤景藍灣11月27日開盤，新浪樂居團購可享92折優(yōu)惠，同時認籌可享一萬抵兩萬元，對購房者具一定吸引力。備注：部分項目供應與成交情況無法監(jiān)控第五十一頁，共六十二頁?！癊JU打折季活動”天津各項目銷售情況：

——大部分項目無法監(jiān)控，碧桂園有一定成交天津大部分項目的供求情況無法監(jiān)控，據(jù)可監(jiān)控的融創(chuàng)星美御和碧桂園來看，供應主要以面積段91-144㎡的產品為主；成交方面，碧桂園項目共有6套單位成交，91-144㎡和145㎡及以上面積段分別成交5套、1套。備注：大部分項目供應與成交情況無法監(jiān)控第五十二頁，共六十二頁。針對性思考小結各城市主力供應集中在61-90㎡，整體而言供應戶型以剛需產品為主各城市主力成交集中于61-90㎡，現(xiàn)時低迷情況下剛性需求乃成交主力整體成交慘淡，大部分項目無任何成交，成交集中個別項目的現(xiàn)象較為明顯由前面統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，此次打折季活動以61-90㎡面積段的剛需產品占比最大，達38%；其次，91-144㎡和145㎡及以上的面積段分別以26%、24%分居第二、三；占比最小的是面積段60㎡及以下的產品。同樣以61-90㎡面積段的剛需產品成交最多，占比達47%；其次是91-144㎡面積段的改善性產品，占比34%；再者是面積段145㎡及以上和60㎡及以下的，分別占比11%、8%。本次活動可監(jiān)控供求情況的項目共有91個，其中有65個項目沒有成交，占比71.4%，共供應2723套，截止至11月30日共成交125套，去化率約為4.6%，成交慘淡；說明大部分項目通過此平臺活動以促進成交的作用有限；同時各城市的成交集中于某個項目的現(xiàn)象較為明顯，得以成交的項目較多是新開盤或者新推貨的項目，同時個別品牌開發(fā)商如萬科、碧桂園等進行全國性的打折促銷，因其折扣優(yōu)惠大，也能帶來一定的成交。第五十三頁，共六十二頁。終端1：開發(fā)商方面涵蓋了哪些城市？哪些開發(fā)商參與？參加項目有哪些？物業(yè)類型涵蓋哪些？競購流程與折扣情況等如何實現(xiàn)？

針對性小結終端2：購房者方面各項目訪客量（已瀏覽量、已報名量）統(tǒng)計分析不同時段購房者報名人數(shù)對比分析針對性小結供求3：不同面積段戶型供應與成交情況綜述：對我們有何啟示？“EJU打折季活動”專題目錄第五十四頁，共六十二頁。噱頭OR創(chuàng)新“EJU打折季活動”思考————能否打開網(wǎng)上售房通道？第五十五頁，共六十二頁。于開放商而言，參與城市集中在房地產活躍的經(jīng)濟發(fā)達城市，囊括萬科、保利等品牌開發(fā)商144家，涵蓋住宅、商業(yè)和寫字樓業(yè)態(tài)的項目達177個，整體而言開發(fā)商的反響是積極而熱烈的，這和現(xiàn)階段市場的不景氣有關，自09年調控至今，中國房地產與調控政策繼續(xù)抗衡的資本已近虛耗殆盡，房價整體開始松動下滑，各類折扣、促銷活動現(xiàn)已滿城招搖，中國房地產登陸電商平臺的時間正好是中國房地產自09年以來經(jīng)歷長期政策調控整體顯示頹勢的時候，而EJU打折季活動由此應運而生。于購房者而言，參與本次打折季活動的項目打折優(yōu)惠力度具一定吸引力，在全國城市首掀降價潮，也引起購房者的廣泛關注；但其價格仍高出購房者的心理預期價格，加上購房各項貸款政策于購房者不利，同時購房者對房地產電商平臺和網(wǎng)上購房普遍認識不足，更多的是把其看作是及時掌握購房資訊之平臺，期望獲取更多購房優(yōu)惠，與開發(fā)商的強烈反響恰恰相反，購房者對于房地產電商平臺和Eju打折季活動相對比較理性，從有效客戶轉化率較低可以看出這一點。>>EJ