江蘇公司謹(jǐn)呈：佛奧集團(tuán)佛奧無錫太科園項目營銷策略報告2014.01.18第一頁，共一百四十四頁。目錄ContentsPART1市場分析PART2項目定位PART4營銷推廣PART3

物業(yè)發(fā)展建議項目本體分析SWOT分析及應(yīng)對策略項目總體定位項目客群定位項目發(fā)展策略價格策略營銷策略推廣策略宏觀市場分析競爭市場分析區(qū)域分析產(chǎn)品配比建議建筑風(fēng)格建議景觀風(fēng)格建議戶型建議裝修建議商業(yè)建議第二頁，共一百四十四頁。PART1市場分析

宏觀市場分析競爭市場分析本體及區(qū)域分析第三頁，共一百四十四頁。宏觀市場城市地位無錫位于蘇錫常都市圈，為江蘇省第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，擁有無可復(fù)制的城市資源，文化底蘊(yùn)深厚。2012年全國城市GDP排名排名城市DGP(億元)1上海

19195.6

2北京

16000

3廣州

12303

4深圳

11502

5天津

11190.9

6蘇州

10500

7重慶

10011

8成都

7080

9杭州

7011.8

10無錫

6900

11武漢670012佛山658013南京6140無錫為江蘇省第二大城市，排名在蘇州之后，南京之前。主要城市資源：京杭運河、梁溪河、太湖、蠡湖主要景點：黿頭渚、三國城、水滸城被水浸潤的城市蘇錫常都市圈上海南京都市圈第四頁，共一百四十四頁。宏觀市場發(fā)展規(guī)劃無錫市未來將繼續(xù)發(fā)揮湖灣城市特質(zhì)，打造特大城市。形成三心、三區(qū)、三圈層的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，新區(qū)未來打造臨空經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略中心。一體：無錫湖灣特大城市兩翼：江陰濱江大城市、宜興濱氿大城市雙軸雙帶：江湖城市發(fā)展軸、環(huán)太湖城鎮(zhèn)發(fā)展帶、江陰沿江城市發(fā)展次帶、宜興濱氿城市發(fā)展次軸本案無錫規(guī)劃：形成“一體兩翼雙軸雙帶”一體兩翼兩翼雙軸雙軸雙帶雙帶太湖新城區(qū)科技新城區(qū)錫東新城區(qū)惠山新城區(qū)山水旅游休閑區(qū)錫西新城區(qū)三心：老城商貿(mào)中心、太湖新城商務(wù)中心、蠡湖休閑中心三區(qū)：中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū)三圈層：中心城區(qū)、新城區(qū)、城鎮(zhèn)組群圈層一圈層二圈層三老城商貿(mào)中心太湖新城商務(wù)中心蠡湖休閑中心中心老城區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略中心、國際先進(jìn)制造業(yè)區(qū)、國家級科技創(chuàng)新區(qū)第五頁，共一百四十四頁。宏觀環(huán)境城市交通2014年6月地鐵一號線將開通，年底2號線竣工通車。將成為江蘇省第三個地鐵開始運營的城市?！笆濉敝衅谝?guī)劃的4條骨架線路全部完工后，市民選擇軌道交通出行的比例將達(dá)到公共交通出行的30%以上。滬宜高速滬寧高速錫澄高速無錫東站無錫站無錫新區(qū)站蘇南碩放國際機(jī)場內(nèi)環(huán)路對外高速公路：滬寧、滬宜、通錫、錫澄高速等鐵路：滬寧鐵路穿過無錫東西全境；新長鐵路向北連接蘇北，往南聯(lián)系浙江長興；機(jī)場：蘇南碩放國際機(jī)場錫太公路機(jī)場公路通錫高速滬寧高鐵新長高鐵滬寧城際鐵路無錫西站無錫城際鐵路站無錫已經(jīng)形成以高速公路、城市干道、軌道交通為支撐的“大交通”格局通達(dá)蘇滬各地。第六頁，共一百四十四頁。宏觀市場宏觀政策無錫屬于發(fā)達(dá)三線城市，受全國房產(chǎn)政策影響較大；且經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的無錫也嚴(yán)格執(zhí)行了限購、限貸政策。國五條出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅20%。房產(chǎn)稅不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以房養(yǎng)老住房信息聯(lián)網(wǎng)無錫開征房產(chǎn)稅可能性不大。其中的執(zhí)行細(xì)節(jié)還需要探討。住房信息聯(lián)網(wǎng)停滯，小產(chǎn)權(quán)房難以轉(zhuǎn)正。整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。公積金貸款政策不變，提取時間有變化。類型<90㎡首套>90㎡首套<120㎡二套首付比例不低于20%不低于30%不低于50%，貸款利率為同期首套利率的1.1倍對本市居民嚴(yán)格執(zhí)行“限三”政策，但明確了外地籍高層次人才的可購一套房資格。限三政策主要抑制外地炒房潮明確外地籍高層次限貸限購額度：一人可貸30萬，夫妻雙方最高可貸50萬。第七頁，共一百四十四頁。宏觀市場量價走勢無錫商品房市場量價表現(xiàn)平穩(wěn)，但升溫乏力，整體市場表現(xiàn)平淡。2010-2013年無錫累計商品房金額成交對比第八頁，共一百四十四頁。宏觀市場板塊特征各板塊形成了價格梯度，新區(qū)板塊目前處于成交價格低地，成交占比排全市第三?；萆桨鍓K：6200元/㎡代表項目：萬達(dá)廣場、理想城市花園錫山板塊：6800元/㎡代表項目：華夏·世紀(jì)錦園、恒大綠洲北塘板塊：7300元/㎡代表項目：梧桐水岸、蘇寧天御廣場南長板塊：9400元/㎡代表項目：復(fù)地悅城、時代上城城中板塊：9800元/㎡代表項目：世茂國際廣場、紅星國際廣場太湖新城板塊：10000元/㎡代表項目：朗詩綠郡、太湖國際社區(qū)新區(qū)板塊：7200元/㎡代表項目：保利中央公園、君域豪庭無錫各板塊房價階梯表現(xiàn)2013年無錫各板塊均價與代表樓盤第九頁，共一百四十四頁。宏觀市場市場存量萬套無錫截至2013年12月底商品房存量達(dá)143316套，市場去化能力一般，商住庫存比例逐步縮小，新區(qū)商住庫存壓力為全市最大。第十頁，共一百四十四頁。小結(jié)無錫屬江蘇省第二大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，文化底蘊(yùn)濃郁，人口導(dǎo)入能力強(qiáng)規(guī)劃規(guī)劃有四條地鐵線路，目前1、2號線地鐵在建，城市發(fā)展空間較大住宅限購、限貸，受國家政策影響明顯，房地產(chǎn)市場存在一定的政策風(fēng)險商品房年成交量623萬方，月均成交量50萬方以上，成交價格8500元/㎡，市場量價表現(xiàn)平穩(wěn)，升溫乏力新區(qū)板塊成交價格較低，成交量占全市比重不足兩成，板塊地位不高，存在可發(fā)展的空間第十一頁，共一百四十四頁。PART1市場分析

宏觀市場分析競爭市場分析本體及區(qū)域分析商業(yè)市場辦公市場公寓市場第十二頁，共一百四十四頁。競爭市場-商業(yè)存量據(jù)網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，截至12月27日，全市七區(qū)商業(yè)存量85050套，面積797.33萬平。其中，新區(qū)、惠山兩大區(qū)域商業(yè)存量均突破2萬套，成為無錫未售商業(yè)最集中的區(qū)域。新區(qū)商業(yè)存量房面積從三季度的199.87萬平減少至192.43萬平，成為三季度跌幅最大的區(qū)域。新世界國際紡織服裝城8347套超28萬平的商業(yè)成為新區(qū)巨量商業(yè)積壓的主力。整體商業(yè)市場存量巨大，以新區(qū)、惠山區(qū)域為主，突破2萬套。新區(qū)巨量商業(yè)堆積給2014年帶來巨大壓力。第十三頁，共一百四十四頁。競爭市場-商業(yè)分布特征在售商業(yè)體分布較為零散，但多集中在市區(qū)等成熟地段，本案周邊僅時代天街商業(yè)街在售五洲國際廣場銀河城九龍倉星匯天地上尚城億豐時代廣場盛唐·樂享城潤澤18區(qū)龍湖時代天街項目名稱物業(yè)組合總體量商業(yè)體量潤澤18區(qū)商業(yè)、住宅15萬方1.5萬方龍湖時代天街商業(yè)、住宅20萬方20萬方九龍倉星匯天地商業(yè)辦公8萬方2.5萬方五洲國際廣場銀河城商業(yè)辦公公寓15萬方5萬方上尚城商業(yè)辦公5萬方1.5萬方盛唐·樂享城商業(yè)、辦公12.8萬方9萬方億豐時代廣場商業(yè)20萬方20萬方新區(qū)北塘惠山崇安第十四頁，共一百四十四頁。競爭市場-商業(yè)商鋪規(guī)劃在售項目多為商業(yè)體，商鋪分割面積較小項目名稱商鋪層數(shù)商鋪層高商鋪類型業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積段潤澤18區(qū)地上2F4.5米商業(yè)街餐飲、酒吧、零售20-30㎡為主龍湖時代天街3F1F：5.6米2-3F：4.5米商業(yè)街餐飲、影院、零售50-500㎡不等主要為50-150㎡九龍倉星匯天地地上2F1F：4.6米2F：3米沿街商業(yè)餐飲、金融、休閑、會務(wù)配套60㎡-240㎡五洲國際廣場銀河城地上4F5.1米商業(yè)體零售、娛樂、休閑、餐飲主要20-40㎡上尚城地上2F4米辦公裙樓沿街商業(yè)未定100㎡左右盛唐·樂享城地下2F，地上4F-2F：4.8米；-1F：6米；1-3F：5.7米；4F：5.2米商業(yè)體無錫首個全家庭樂享生活中心20-50㎡億豐時代廣場地上3F——商業(yè)體零售、影院、娛樂、餐飲等30-200㎡不等億豐時代廣場潤澤18區(qū)盛唐·樂享城五洲銀河城第十五頁，共一百四十四頁。競爭市場-商業(yè)價格特征惠山商鋪價格最低，其次，新區(qū)本案周邊時代天街售價也較低板塊項目名稱1F2F3F4F新區(qū)潤澤18區(qū)3.5-5萬2-3萬————龍湖時代天街成交價2-2.2萬1拖2:1.8萬1.7-1.8萬1.2萬——南長九龍倉星匯天地3-3.5萬2萬————五洲國際廣場銀河城3.4萬2.2萬1.6萬1.3萬上尚城3萬2.2-2.5萬————北塘盛唐·樂享城4.6-4.7萬2.8-2.9萬2.3-2.4萬1.7-1.8萬惠山億豐時代廣場2.5萬1.7萬1.1萬——第十六頁，共一百四十四頁。競爭市場-商業(yè)銷售分析在售商業(yè)體多采用統(tǒng)一招商和返租的形式進(jìn)行銷售，但整體去化情況一般板塊項目名稱銷售模式首開時間推案量去化量整體去化率新區(qū)潤澤18區(qū)五年包租，三年返租，每年8%，抵房款，后兩年九一分成2013.8.144457316.40%龍湖時代天街三年返租，每年返租8%，抵房款2012.11.3084028734.17%南長九龍倉星匯天地一樓前三年24%返租后三年20%返租2011.4.301158674.78%五洲國際廣場銀河城統(tǒng)一招商2012.370035050.00%北塘盛唐·樂享城前三年18%一次性抵扣房款，后面12年二八分成2013.63346419.16%惠山億豐時代廣場包租10年，前三年6%每年，抵房款，后7年每年10%返租2013.6.294474510.07%第十七頁，共一百四十四頁。競爭市場-商業(yè)周邊商業(yè)現(xiàn)狀標(biāo)記配套類型餐飲凈湖水岸（餐飲、娛樂、快捷酒店）IPARK商業(yè)（餐飲、服務(wù)）新安安置區(qū)商業(yè)（生活配套）龍湖艷瀾山商業(yè)（零售、餐飲）114232342.5公里商業(yè)配套圈周邊現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀以生活配套商業(yè)為主，由于區(qū)域認(rèn)知度有待提升，商業(yè)氛圍不濃厚。第十八頁，共一百四十四頁。競爭市場-商業(yè)小結(jié)區(qū)域外：在售商業(yè)以綜合體為主，包含商業(yè)和辦公，總體量2-3萬方。年去化10%-30%，整體去化速度緩慢。區(qū)域內(nèi)：在售商業(yè)以龍湖時代天街為大體量的商業(yè)帶動區(qū)域商業(yè)，去化34%輻射整個區(qū)域及全市。存量：市場現(xiàn)有商業(yè)庫存較大，給2014年無錫市場帶來很大危機(jī)

項目周邊商業(yè)現(xiàn)狀：以基本生活配套服務(wù)園區(qū)為主，商業(yè)氛圍不濃厚。銷售模式：以包租和返租抵房款為主。給本案啟示：是否需要設(shè)置區(qū)域型商業(yè)，需要市場的驗證和時間的考量，不建議商業(yè)體量做大。建議設(shè)置沿街商鋪滿足社區(qū)及周邊產(chǎn)業(yè)園的生活配套需求。第十九頁，共一百四十四頁。競爭市場-辦公在售分布在售辦公多集中在新區(qū)、南長、濱湖，周邊多具備一定的商業(yè)或辦公氛圍麥庫MYCO新發(fā)匯融廣場北塘濱湖區(qū)南長區(qū)新區(qū)匯普金融大廈九龍倉星匯天地?zé)o錫世界貿(mào)易中心盛唐·樂享城龍山大廈喜年中心上海中心·城開國際項目名稱物業(yè)組合總體量（萬㎡）辦公體量（萬㎡）麥庫MYCO商業(yè)、辦公5.83融智大廈酒店、辦公、商業(yè)10

——長江1號公寓、辦公、商業(yè)154.5新發(fā)匯融廣場辦公、商業(yè)24.6約23九龍倉星匯天地商業(yè)辦公85上尚城商業(yè)辦公53匯普金融大廈辦公（在售）商業(yè)2.95約2盛唐·樂享城辦公、商業(yè)（主力在售）12.83龍山大廈公寓+辦公+底商3.81.5喜年中心公寓+辦公+底商8.33.8上海中心·城開國際公寓+辦公+底商207麥庫MYCO商業(yè)、辦公5.83第二十頁，共一百四十四頁。競爭市場-辦公產(chǎn)品打造多數(shù)辦公層高超4米，在售甲級、5A寫字樓較少，多為商住類辦公產(chǎn)品在售項目名稱辦公定位產(chǎn)權(quán)年限內(nèi)部設(shè)施層高電梯部數(shù)外立面材質(zhì)麥庫MYCO——40年——3米7玻璃幕墻融智大廈5A40年新風(fēng)、中央空調(diào)4米8玻璃幕墻長江1號——40年——3.6米8玻璃幕墻新發(fā)匯融廣場——40年——3.8米2玻璃幕墻九龍倉星匯天地小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化基地40年——4.6米6玻璃幕墻上尚城——40年——4米4仿真石漆匯普金融大廈甲級40年——3.5米3玻璃幕墻干掛石材盛唐·樂享城——40年——3.6米4玻璃幕墻龍山大廈5A40年中央空調(diào)4.6米6玻璃幕墻喜年中心5A40年中央空調(diào)4.6米12玻璃幕墻上海中心·城開國際5A甲級40年新風(fēng)系統(tǒng)4.8米10玻璃幕墻無錫世界貿(mào)易中心甲級、5A40年中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)3.6米20玻璃幕墻第二十一頁，共一百四十四頁。競爭市場-辦公面積、價格分割面積多在40-100㎡之間，新區(qū)在售辦公價格在8500-9000元/㎡之間區(qū)域項目名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）分割面積段（㎡）在售單價（元/㎡）南北價差（元/㎡）樓層價差（元/㎡）新區(qū)麥庫MYCO130046-68900020080-100融智大廈150080-15008400-850010030-80長江1號1800136、450-49090001000——新發(fā)匯融廣場1800130-4008900，政府補(bǔ)貼300元/㎡300-60050-80南長區(qū)九龍倉星匯天地100050-516800——50-80上尚城100050-1158000——30-50匯普金融大廈90069-32513000——30-50無錫世界貿(mào)易中心1500-200066-2402500010050-80北塘區(qū)盛唐·樂享城800-86037-6010000————濱湖區(qū)龍山大廈153637、75、79、423、5771.2-1.5100左右200左右喜年中心160050、66、8214000150左右200-250上海中心·城開國際160098、121、128、24018000200左右300左右第二十二頁，共一百四十四頁。競爭市場-辦公銷售分析去化情況，年均去化量多不足1萬方，月均去化套數(shù)多在10套以下，整體去化速度緩慢。區(qū)域項目名稱首次開盤推案面積（㎡）去化面積（㎡）年度去化量（㎡）近期開盤推案套數(shù)去化套數(shù)月均去化量新區(qū)麥庫MYCO2012-8-230252.8616305.74111662012-8-252930217融智大廈2012-10-288129.557682.2262872012-10-2843393長江1號————————2011-12-172962389新發(fā)匯融廣場2013-4-2435022.3517008231632013-7-2425122南長區(qū)九龍倉星匯天地2011-4-3041509.2931064.711418.552013-3-30224717匯普金融大廈2013-9-293580.493121.7310358.472013-9-2923225無錫世界貿(mào)易中心2012-12-3110605.02740.127072012-12-311056＜1濱湖區(qū)龍山大廈2012-7-133685.553355.822214.962012-7-1380734第二十三頁，共一百四十四頁。競爭市場-辦公重點辦公緊鄰本案，待開發(fā)辦公8.1萬方，售價8900元/㎡，開發(fā)商具有政府背景，確定將有7家銀行總部入駐開發(fā)企業(yè)新區(qū)發(fā)展集團(tuán)有限公司（政府背景）物業(yè)費8元/㎡/月項目體量24.6萬方已開發(fā)體量16.5萬方待售體量8.1萬方售價（元/㎡）8900整體規(guī)劃7家銀行入駐，工商局、地稅、國稅局等多家政府和銀行機(jī)構(gòu)入駐客戶來源：與太科園管委會有關(guān)系，因此，幾乎不對外做推廣，由管委會招商辦直接介紹客戶前來看房，購買辦公政府補(bǔ)貼300元/㎡，同時，后期租金保證在5元/㎡目前7家銀行和政府機(jī)構(gòu)已經(jīng)確定入駐，預(yù)計交付時間定在2014年4月第二十四頁，共一百四十四頁。競爭市場-辦公小結(jié)區(qū)域外：辦公面積以小面積為主，產(chǎn)品層高以3.6米以上，單價以6800-25000不等，月均去化速度以3-17套不等。區(qū)域內(nèi)：新區(qū)內(nèi)以政府自建辦公為主，產(chǎn)業(yè)人口較多，寫字樓存量較為飽和，價格以8500-9500元/㎡為主。相對區(qū)域外去化速度相對緩慢，月均去化3-5套。銷售模式：以返租抵房款或者租賃為主。給本案啟示：本案辦公面積段設(shè)置需契合市場的需求，面積小，總價低為市場的主流，區(qū)域內(nèi)政府扶持辦公樓是否給本案帶來威脅和利好，區(qū)域價值有待提升的同時，是否有人氣支撐整個辦公市場。第二十五頁，共一百四十四頁。競爭市場-公寓在售分布在售分布：項目名稱物業(yè)組合總體量（萬㎡）辦公體量（萬㎡）新區(qū)哥倫布廣場辦公、公寓、商業(yè)、酒店10約2嘉悅中心商業(yè)、公寓、酒店2.51.1長江1號公寓、辦公、商業(yè)155.2協(xié)信中心酒店、SOHO、辦公、商業(yè)8.8——

五洲國際廣場銀河城商業(yè)辦公公寓15約5聯(lián)東U谷商業(yè)辦公公寓15約5縣前三號公寓、辦公、商業(yè)1801.76融創(chuàng)星光廣場公寓、住宅、商業(yè)101.2龍山大廈公寓+底商102.740喜年中心公寓+辦公+底商3.81.7上海中心·城開國際公寓+辦公+底商8.34新區(qū)哥倫布廣場長江1號北塘濱湖區(qū)崇安區(qū)新區(qū)縣前三號五洲國際廣場銀河城聯(lián)東U谷龍山大廈喜年中心上海中心·城開國際融創(chuàng)星光廣場嘉悅中心第二十六頁，共一百四十四頁。競爭市場-公寓產(chǎn)品打造在售公寓多為SOHO、LOFT定位，商住兩用打造，多為民用水電項目名稱公寓定位層高產(chǎn)權(quán)年限水電外立面材料物業(yè)費新區(qū)哥倫布廣場SOHO3.140年商用涂料3.1嘉悅中心LOFT4.640年商用真石漆、玻璃幕墻5長江1號SOHO340年商用玻璃幕墻3協(xié)信中心精裝SOHO340年商用玻璃幕墻——產(chǎn)權(quán)式酒店公寓340年商用4五洲國際廣場銀河城SOHO5.140商用玻璃幕墻待定聯(lián)東U谷Loft4.640商用石材+涂料4.8縣前三號SOHO公寓3.670民用石材+涂料1.95融創(chuàng)星光廣場產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4.650商用玻璃幕墻3龍山大廈LOFT4.540商用玻璃幕墻3.5喜年中心LOFT4.640商用玻璃幕墻4上海中心·城開國際產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4.840商用玻璃幕墻5.5第二十七頁，共一百四十四頁。競爭市場-公寓面積、價格新區(qū)在售公寓面積多在35-70㎡之間，總價多控制在30-80萬，部分項目采用簡單裝修，導(dǎo)致總價稍高區(qū)域項目名稱交付標(biāo)準(zhǔn)面積劃分（㎡）價格銷售方式總價區(qū)間新區(qū)新區(qū)哥倫布廣場毛坯35-509000直接銷售30-50萬嘉悅中心毛坯36-487900直接銷售25-45萬長江1號精裝120070-1008500直接銷售59-85萬協(xié)信中心產(chǎn)權(quán)酒店公寓42-681.2-1.4萬10年包租7%年收益，前兩年返租14%40-80萬人才公寓精裝200042-687500-9500直接銷售30-65萬崇安區(qū)五洲國際廣場銀河城毛坯40-816000直接銷售24-50萬北塘區(qū)聯(lián)東U谷毛坯45-95㎡7500直接銷售33-70萬縣前三號毛坯55㎡、65㎡13000直接銷售70-85萬濱湖區(qū)融創(chuàng)星光廣場精裝（1100）30、47、589500直接銷售28-55萬龍山大廈毛坯37-13210000直接銷售37-132萬喜年中心毛坯54-8310000直接銷售54-83萬上海中心·城開國際精裝（1500）63、94、101、11620000直接銷售126-232萬第二十八頁，共一百四十四頁。競爭市場-公寓銷售分析在售公寓月均去化量均在17套以上，年度去化量多在1.4萬方以上區(qū)域項目名稱首次開盤推案面積（㎡）去化面積（㎡）年度去化量（㎡）近期開盤推案套數(shù)去化套數(shù)月均去化量新區(qū)新區(qū)哥倫布廣場————————2012-4-273201437長江1號————————2011-12-1759443317協(xié)信中心2012-10-1218011.5417868.9214086.732012-10-1226225918崇安區(qū)五洲國際廣場銀河城2012-8-589715.4531938.6322375.432012-8-5126459035濱湖區(qū)喜年中心2012-5-2775195.2124220.1614733.932012-5-27114233717第二十九頁，共一百四十四頁。競爭市場-公寓重點項目協(xié)信中心一期目前主要在售產(chǎn)權(quán)酒店公寓，售價9000元/㎡左右，人才公寓針對園區(qū)企業(yè)統(tǒng)一簽售辦公SOHO酒店+人才公寓產(chǎn)權(quán)酒店公寓開發(fā)企業(yè)無錫協(xié)信太科地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目體量32萬方，一期12萬方已開發(fā)體量8.7萬方待售體量一期3.3萬方銷售模式產(chǎn)權(quán)酒店公寓，10年返租，前兩年返租14%抵房款在售部分產(chǎn)權(quán)酒店公寓，人才公寓對企業(yè)簽售售價（元/㎡）酒店式公寓表價1.2-1.4萬；成交價9000（含酒店裝修）整體規(guī)劃一期兩棟公寓一棟寫字樓，二期酒店、SOHO、辦公等客戶來源：產(chǎn)權(quán)酒店公寓多為新安本地投資客戶，以及部分來自濱湖區(qū)和新區(qū)的客群；人才公寓僅對太科園企業(yè)簽售，精裝2000元/㎡第三十頁，共一百四十四頁。競爭市場-公寓小結(jié)區(qū)域外：在售公寓多為SOHO、LOFT定位，商住兩用打造。區(qū)域內(nèi)：新區(qū)在售公寓面積多在35-70㎡之間，總價多控制在30-80萬。部分采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)。銷售模式：直接銷售給本案啟示：結(jié)合整體市場，本案公寓面積段設(shè)置建議以小面積為主。建議設(shè)置雙重交付標(biāo)準(zhǔn)，裝修風(fēng)格可采用部分精裝修提升整體品質(zhì)感，吸引更廣泛的客群，戶型要有創(chuàng)新亮點，增加附加值，區(qū)別于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭市場。第三十一頁，共一百四十四頁。PART1市場分析

宏觀市場分析競爭市場分析區(qū)域分析第三十二頁，共一百四十四頁。區(qū)域分析地段價值地處無錫南，新區(qū)太科園內(nèi)，屬城市邊緣區(qū)域，產(chǎn)業(yè)價值、景觀資源價值突出本案地處無錫南新區(qū)太科園內(nèi)，區(qū)域是以科技、研發(fā)、創(chuàng)意為主體功能，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，生態(tài)休閑、商務(wù)服務(wù)為配套的濱水型國際化科技新城距離市中心13公里，距離新區(qū)中心和太湖新城中心區(qū)域均為6公里，受主城影響弱，屬城市邊緣區(qū)域，但太科園產(chǎn)業(yè)價值明顯，且臨近太湖，具備較高的景觀資源價值市中心新區(qū)中心市政府6KM6KM13KM機(jī)場5KM第三十三頁，共一百四十四頁。國家級開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高，發(fā)展成熟；太科園定位IT等高新產(chǎn)業(yè)，層次較高無錫新區(qū)：全稱無錫國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，成立于1992年，1995年正式成立無錫新區(qū)，屬國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。新區(qū)擁有世界五百強(qiáng)企業(yè)60余家，形成了“日資高地”、“韓資板塊”，包括了：尼康、索尼、NEC等多家知名企業(yè)全區(qū)常住人口60萬人，其中，人才總量達(dá)13萬人（本科或中級職稱以上），2012年江蘇省開發(fā)區(qū)綜合排行第二位功能布局：國際商貿(mào)商務(wù)區(qū)：商務(wù)、商業(yè)中心國際生活社區(qū)：創(chuàng)意生活國際社區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園：空港產(chǎn)業(yè)、物流高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)：制造業(yè)為主太湖國際科技園：IT信息產(chǎn)業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域分析區(qū)域概況第三十四頁，共一百四十四頁。區(qū)域總?cè)丝?1萬人，產(chǎn)業(yè)人口6萬人，且收入水平較高，同時，產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入力較強(qiáng)，后期市場前景較好無錫太湖國際科技園規(guī)劃產(chǎn)業(yè)軟件外包、物聯(lián)網(wǎng)、軟件研發(fā)等規(guī)劃人口產(chǎn)業(yè)人口12萬，居住人口10萬現(xiàn)階段人口產(chǎn)業(yè)人口約6萬，居住人口約5萬現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)區(qū)IPARK、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、傳感網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等代表企業(yè)中軟、中關(guān)村、聯(lián)想、ZET、騰訊、NIIT等家庭年均收入（2012）約10萬元太科園企業(yè)每年吸引眾多的高校畢業(yè)生就業(yè)，根據(jù)2012年無錫市人力資源網(wǎng)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計：電子信息產(chǎn)業(yè)、計算機(jī)產(chǎn)業(yè)吸引大學(xué)生就業(yè)人數(shù)居全市各行業(yè)之冠，而新區(qū)為此類產(chǎn)業(yè)聚集地之一區(qū)域分析產(chǎn)業(yè)價值第三十五頁，共一百四十四頁。區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入正軌，居住環(huán)境漸趨成熟，但當(dāng)前區(qū)域認(rèn)知仍較低

大學(xué)新安家苑安置區(qū)及相關(guān)配套龍湖、國信居住區(qū)協(xié)信居住區(qū)學(xué)校環(huán)保材料倉儲廠房本案無錫（國家）軟件園審批中心及辦公區(qū)商業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園科研用地科研用地規(guī)劃居住、商配科研用地科研用地規(guī)劃居住商配軟件園凈湖水岸商業(yè)新安家苑安置區(qū)區(qū)域分析區(qū)域現(xiàn)狀第三十六頁，共一百四十四頁。地塊被I-PARK軟件園包圍，周邊辦公密集分布，且區(qū)域內(nèi)無污染源，環(huán)境較好益多環(huán)保建材有限公司IPARK三期（已建成）本案IPARK二期（已建成）IPARK四期（在建）國際數(shù)據(jù)中心（已建成）

新發(fā)匯融廣場（在建）本案地處I-PARK中心位置，東側(cè)為環(huán)保建材公司，有煙囪，但排放為熱電廠蒸汽，無污染；西側(cè)在建辦公項目，未來將進(jìn)駐7家銀行。臨近人工湖和一條小河道，水質(zhì)一般，具備一定的景觀價值含人才大廈等辦公區(qū)（已建成）益多環(huán)保建材有限公司I-PARK三期IPARK二期IPARK四期數(shù)據(jù)中心新發(fā)匯融中心人工湖區(qū)域分析地塊四至第三十七頁，共一百四十四頁。軟件園已有企業(yè)500多家，人口3萬；商業(yè)和辦公均為租賃，租金水平較低共分為四期開發(fā)，目前本案緊鄰部分為軟件園二期、三期、四期，已建成55萬方，四期30萬方在建著力打造物聯(lián)網(wǎng)、云計算、軟件服務(wù)與外包、文化創(chuàng)意、新媒體、電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)廣告等產(chǎn)業(yè)，目前擁有企業(yè)近500家，園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口3萬人園區(qū)配有少量的公寓、商業(yè)配套，主要經(jīng)營零售、餐飲等業(yè)態(tài)，商業(yè)租金范圍1-2元/㎡/天優(yōu)惠政策：人才引進(jìn)：頂尖人才給予300-2500萬配套資金和100-500萬的安家補(bǔ)貼；給予大學(xué)生租房補(bǔ)貼企業(yè)引進(jìn)：包含財稅減免、產(chǎn)權(quán)保護(hù)、市場渠道拓寬、研發(fā)補(bǔ)貼等政策辦公出租率：80%以上，租金約1-1.5元/㎡/天區(qū)域分析IPARK概況第三十八頁，共一百四十四頁。臨近主干道和未來地鐵四號線，自駕和電動車、公交成為區(qū)域主要出行方式菱湖大道和風(fēng)路菱湖大道公交站軟件園站自行車停放處規(guī)劃四號線本案無錫市地鐵規(guī)劃圖目前出行主要依靠菱湖大道主干道和和風(fēng)路，產(chǎn)業(yè)園職工出行方式主要為自駕出行和電動車、公交出行，班車較少地鐵四號線預(yù)計2019年通車，規(guī)劃站點位于震澤路，距離本案約1.5公里區(qū)域分析交通資源第三十九頁，共一百四十四頁。2.5公里囊括區(qū)域所有配套，但多為餐飲配套，休閑娛樂等配套稀缺標(biāo)記配套類型餐飲醫(yī)療學(xué)校配套公寓（只租不售）凈湖水岸（餐飲、娛樂、快捷酒店）IPARK商業(yè)（餐飲、服務(wù)）新安安置區(qū)商業(yè)（生活配套）龍湖艷瀾山商業(yè)（零售、餐飲）114232342.5公里配套圈區(qū)域分析配套資源第四十頁，共一百四十四頁。機(jī)會威脅區(qū)域產(chǎn)業(yè)起點高，發(fā)展向好，家庭收入較高，消費力充足周邊環(huán)境良好；IPARK近三萬從業(yè)者，園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入力較強(qiáng)，為本案提供客群支撐2.5公里即可滿足日常生活的基本需求，且周邊娛樂、服務(wù)配套較為缺乏，為商業(yè)、公寓提供了機(jī)遇園區(qū)缺少班車，自主的出行方式使得員工對居住地和活動區(qū)域有了更多選擇交通便捷，后階段的地鐵開通，也將為本案帶來一定前景城市邊緣區(qū)域，市場認(rèn)知度不高，區(qū)域外客群需要引導(dǎo)周邊辦公、商業(yè)租金水平低，易對購買客群造成影響政府打造的辦公項目體量較大，隨著后期建設(shè)的持續(xù)，或?qū)Ρ景皋k公產(chǎn)品造成一定的影響IPARK等政府辦公樓對企業(yè)多有一些扶持、優(yōu)惠政策，或?qū)⒂绊懕景皋k公產(chǎn)品銷售給本案啟示：合理規(guī)劃辦公和公寓，并充分利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)、環(huán)境優(yōu)勢，借助營銷手段，突破區(qū)域限制，吸引區(qū)域內(nèi)、外客群，以帶動本案快速銷售。區(qū)域分析小結(jié)第四十一頁，共一百四十四頁。PART2項目定位項目本體分析SWOT分析及應(yīng)對策略項目總體定位項目客群定位項目發(fā)展策略第四十二頁，共一百四十四頁。項目本體分析項目四至地塊西臨新發(fā)融匯廣場，在建，為政府主導(dǎo)，主要為銀行辦公樓。地塊南臨無錫國家軟件園二期，臨街面為零散商業(yè)，軟件園定位較高，園區(qū)環(huán)境較好。項目地塊地塊北臨無錫國家軟件園三期及四期，三期已投入使用，四期在建設(shè)之中。地塊東臨無錫人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園和江蘇生態(tài)科技等公司。北西南東第四十三頁，共一百四十四頁。項目本體分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第四十四頁，共一百四十四頁。項目本體分析建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，建筑立面線條間接流程，簡約時尚。第四十五頁，共一百四十四頁。項目本體分析戶型A-1標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積793㎡，15套房源，共兩種面積，分別為44㎡與78㎡。第四十六頁，共一百四十四頁。項目本體分析戶型B-1標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積614㎡，14套房源，共三種面積，分別為38㎡、40㎡、55㎡第四十七頁，共一百四十四頁。項目本體分析戶型P8-3標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積504㎡，8套房源。第四十八頁，共一百四十四頁。項目本體分析戶型P8-2標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積504㎡，8套房源。第四十九頁，共一百四十四頁。項目本體分析戶型P4-2標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積442㎡，4套房源。第五十頁，共一百四十四頁。項目本體分析戶型P8-1標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積503㎡，8套房源。第五十一頁，共一百四十四頁。項目本體分析戶型P4-1標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積421㎡，4套房源。第五十二頁，共一百四十四頁。PART2項目定位項目本體分析SWOT分析及應(yīng)對策略項目總體定位項目客群定位項目發(fā)展策略第五十三頁，共一百四十四頁。SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weakness機(jī)會Opportunity威脅Threaten項目體量較大、業(yè)態(tài)較為全面，能滿足不同客戶需求4.8米層高，后期可改造為SOHO辦公項目距離無錫機(jī)場、滬寧高速新區(qū)出口、城際鐵路新區(qū)站僅為5-10分鐘車程，公交3-5分鐘一班，臨近未來地鐵4號線，交通較為便利項目位于城市發(fā)展中的新區(qū)，目前生活配套較匱乏，居住氛圍較差項目工期未定，距離上市時間較長，未來可能面臨更多項目競爭項目容積率較高，配合商業(yè)，居住舒適度不佳無錫國家軟件園高端定位，提升區(qū)域價值，能為項目導(dǎo)入大量高端客戶，升值潛力巨大項目所屬區(qū)域包含20萬人口，居住、消費潛力較大項目周邊商業(yè)分布零散，缺乏居住，為項目商業(yè)和公寓提供機(jī)會區(qū)域目前生活配套不佳，居住氛圍不足，客戶信心不足，區(qū)域價值未被普遍認(rèn)知第五十四頁，共一百四十四頁。SWOT應(yīng)對策略強(qiáng)調(diào)區(qū)域高端定位與未來發(fā)展?jié)摿?，重點強(qiáng)調(diào)未來建設(shè)的配套及交通資源，提升區(qū)域物業(yè)升值前景。強(qiáng)調(diào)項目產(chǎn)品差異性，以區(qū)別其他競爭項目，吸引目標(biāo)細(xì)分客戶關(guān)注。積極拓寬客戶渠道，立足無錫國家軟件園與周邊安置區(qū)，拓展面向全市客戶資源。通過高調(diào)推廣形象和營銷中心高品質(zhì)形象展示包裝來愉悅市場、營造客群歸屬感，增強(qiáng)項目競爭力。通過佛奧集團(tuán)品牌雄厚的實力推廣，和現(xiàn)場實景展示來呈現(xiàn)項目的品質(zhì)，來帶動項目品牌的價值?？紤]市場競爭和項目自身的雙重因素，營造產(chǎn)品力，加強(qiáng)競爭力第五十五頁，共一百四十四頁。PART2項目定位項目本體分析SWOT分析及應(yīng)對策略項目總體定位項目客群定位項目發(fā)展策略第五十六頁，共一百四十四頁。項目價值點提煉九大核心價值體系無錫國家軟件園核心多公交臨地鐵臨近無錫市政府，國家軟件軟核心區(qū)域。項目周邊超過6路公交，臨近未來地鐵4號線梅村中學(xué)、太科園分校、新安小學(xué)、大橋中學(xué)，距離東南大學(xué)1.2公里，人文氣息濃郁項目所在區(qū)域生活配套，如銀行、醫(yī)院、學(xué)校、體育館等配套設(shè)施，將逐步完善。交通價值教育價值配套價值人文氣息濃郁項目周邊景觀資源豐富，臨近太湖、凈慧寺及太湖尚賢湖公園等景觀價值景觀生態(tài)資源未來生活配套完善佛奧集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為核心業(yè)務(wù)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。品牌價值房地名企實力雄厚業(yè)態(tài)涉及公寓、商鋪，部分產(chǎn)品可改造成辦公，是集辦公、居住、購物為一體的綜合體居住、商業(yè)業(yè)態(tài)價值項目周邊商業(yè)零散，項目1.5萬方集中商業(yè)，將很好的滿足區(qū)域內(nèi)人群消費需求商業(yè)價值1.5萬平米商業(yè)區(qū)域價值4.8米層高，商住兩用，既可以作為SOHO辦公也可以作為挑高公寓產(chǎn)品價值4.8米層高恢宏空間1、感知價值2、認(rèn)知價值3、強(qiáng)化價值第五十七頁，共一百四十四頁。項目定位定位依據(jù)無錫國家軟件園區(qū)域內(nèi)規(guī)劃項目主要以政府主導(dǎo)的辦公為主，居住、商業(yè)匱乏，預(yù)留了居住及商業(yè)的市場空間。項目周邊區(qū)域人口將達(dá)23萬人，為項目公寓、商業(yè)提供支撐。周邊居住及商業(yè)配套尚未成熟，多數(shù)尚在規(guī)劃之中，為項目發(fā)展提供時機(jī)。4.8層高可改造為SOHO辦公。第五十八頁，共一百四十四頁。項目整體定位。集居住、休閑購物為一體的高端商務(wù)辦公區(qū)第五十九頁，共一百四十四頁。PART2項目定位項目本體分析SWOT分析及應(yīng)對策略項目總體定位項目客群定位項目發(fā)展策略第六十頁，共一百四十四頁。項目定位客群定位。1、項目地處無錫國家軟件園核心，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人口5萬人，以軟件、物聯(lián)網(wǎng)為主，客群高端，是項目未來主要客群之一；2、項目周邊有安置人口約5萬人，但安置區(qū)配套落后，導(dǎo)致需求外溢，也是項目重要客群；3、項目東邊為大面積工廠區(qū)，商業(yè)、住宅較為匱乏，也是項目重要客群之一；4、軟件園定位高端，目前區(qū)域價值尚未被普遍認(rèn)知，也將吸引全市及其他區(qū)域投資客戶。工廠區(qū)第六十一頁，共一百四十四頁。項目定位客群定位。居住區(qū)域類型過度型居住投資軟件園、工廠、安置區(qū)及其他區(qū)域投資型客戶為主軟件園、周邊工廠單身或者兩口之家，以過度居住為主軟件園、周邊工廠單身或者兩口之家，對于總價較為敏感輔助客群重要客群核心客群重要客群軟件園、周邊工廠單身或者兩口之家，普通員工，以過度居住為主，對于總價較為敏感輔助客群軟件園、工廠、安置區(qū)及其他區(qū)域投資型客戶為主軟件園、周邊工廠單身或者兩口之家，以中低層管理層為主核心客群領(lǐng)袖客群臨時居住投資軟件園、周邊工廠區(qū)高管，政府官員為主，以臨時居住或者投資為主軟件園、周邊工廠區(qū)高管，政府官員為主，以臨時居住或者投資為主領(lǐng)袖客群第六十二頁，共一百四十四頁。項目定位客群定位。領(lǐng)袖客戶核心客戶重要客戶輔助客戶客戶年齡40-55歲25-35歲25-35歲35-45歲客戶特征在各行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者如：軟件企業(yè)高管、工廠企業(yè)主、機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)者為主軟件園、周邊工廠區(qū)區(qū)域內(nèi)客戶：企業(yè)中低層管理者，以單身、兩口之家為主軟件園、周邊工廠區(qū)、安置區(qū)內(nèi)客戶：軟件員、技術(shù)員等職業(yè)，以單身、兩口之家為主，對于總價敏感全市及其他投資型客戶購房目的臨時居住或者投資居住過度居住投資客戶關(guān)注未來的價值升值潛力周邊配套便利性配套商業(yè)的便利性自然景觀的優(yōu)越資源豐富居住舒適性交通便利是否性對區(qū)域未來升值潛力比較看重對生活配套的便利比較關(guān)注客戶發(fā)動小眾、圈層活動口碑傳播CALL客、現(xiàn)場活動、短信和派單、軟件園、工廠巡展等CALL客、現(xiàn)場活動、短信和派單、軟件園、工廠巡展等區(qū)域發(fā)展論壇、戶外廣告、電視、電臺、城際班車、短信、巡演、設(shè)外展點第六十三頁，共一百四十四頁。PART2項目定位項目本體分析SWOT分析及應(yīng)對策略項目總體定位項目客群定位項目發(fā)展策略第六十四頁，共一百四十四頁。項目發(fā)展戰(zhàn)略。項目發(fā)展戰(zhàn)略集居住、商業(yè)為一體的高端商務(wù)辦公區(qū)創(chuàng)立軟件園發(fā)展的新一極，以高端形象，樹立標(biāo)桿，主動站位以集中商業(yè)，樹立區(qū)域商業(yè)中心形象以高尚公寓，樹立區(qū)域居住、投資典范努力打破區(qū)域現(xiàn)狀，實現(xiàn)區(qū)域、項目價值，帶動周邊發(fā)展第六十五頁，共一百四十四頁。PART3物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品配比建議建筑風(fēng)格建議景觀風(fēng)格建議戶型建議裝修建議商業(yè)建議第六十六頁，共一百四十四頁?；谡w市場：辦公+酒店式公寓，的調(diào)研結(jié)合本案的定位總結(jié)出適合本案的產(chǎn)品配比方向項目基本信息：占地：50428㎡容積率：4.6土地性質(zhì)：40年產(chǎn)權(quán)總建：30萬㎡地上面積：231968㎡產(chǎn)品配比推導(dǎo)過程區(qū)域內(nèi)公寓機(jī)會>辦公機(jī)會第六十七頁，共一百四十四頁。產(chǎn)品配比推導(dǎo)過程同區(qū)域辦公和公寓項目價格相差較??；但公寓項目去化速度明顯快于辦公項目區(qū)域項目名稱公寓辦公價格年度去化量月均去化公寓占比價格年度去化量月均去化體量占比新區(qū)新區(qū)哥倫布廣場9000——7套20%————————長江1號8500——17套30%9000——930%協(xié)信中心7500-95001.4萬方18套——————————麥庫MYCO————————90001.1萬方17套50%融智大廈————————8400-85000.63萬方3套80%新發(fā)匯融廣場————————89002.3萬方2套90%南長區(qū)五洲國際廣場銀河城60002.2萬方35套30%————————九龍倉星匯天地————————68001.1萬方7套37%匯普金融大廈————————130001萬方5套67%無錫世界貿(mào)易中心————————25000707㎡＜1套50%濱湖區(qū)龍山大廈————————1.2-1.5萬0.22萬方4套40%喜年中心100001.5萬方17套50%————————第六十八頁，共一百四十四頁。產(chǎn)品配比推導(dǎo)過程辦公公寓VS區(qū)域外區(qū)域內(nèi)價格：10000-25000元/㎡月均去化速度：2-17套價格：8500-9500元/㎡去化速度：月均5套價格：6000-10000元/㎡月均去化速度：15-30套價格：9000元/㎡去化速度：月均15-30套大于公寓機(jī)會>辦公機(jī)會區(qū)域人口增多，對于總價低、面積小的公寓市場機(jī)會較大從市場去化速度來看，公寓去化速度大于辦公去化速度。區(qū)域內(nèi)辦公以租賃為主，從資金回籠角度出發(fā)，公寓回現(xiàn)金速度回快點。從單價和總價來講，辦公面積大于公寓面積，總價會高于公寓。第六十九頁，共一百四十四頁。產(chǎn)品配比配比建議60-90平方米2-3房小型公寓60-120平方米小型辦公鄰里型商業(yè)沿街商鋪40-80平方米毛坯/精裝修雙重交付標(biāo)準(zhǔn)/總價低/投資靈活面積小/總價低/可拆可分自由組合面積小/功能合理/沿街布置/業(yè)態(tài)豐富本項目地上面積約23萬方建議配比如下16.2萬方5.8萬方1萬方第七十頁，共一百四十四頁。PART3物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品配比建議建筑風(fēng)格建議景觀風(fēng)格建議戶型建議裝修建議商業(yè)建議第七十一頁，共一百四十四頁。

建議一：辦公建筑特色可以采用“結(jié)構(gòu)即立面”的設(shè)計理念，建筑結(jié)構(gòu)既是結(jié)構(gòu)支撐又是外觀立面，同時結(jié)構(gòu)外置使內(nèi)部空間完整，結(jié)構(gòu)形態(tài)按設(shè)計理念表達(dá)，具有特殊性和標(biāo)志性！建筑風(fēng)格辦公第七十二頁，共一百四十四頁。辦公樓建議二：采用簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，體現(xiàn)立面的挺拔、堅挺的風(fēng)格特征建筑風(fēng)格

建議二：“簡潔”“明快”“大氣”昭示性強(qiáng)，作為寫字樓的外立面，體現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象。建筑風(fēng)格辦公第七十三頁，共一百四十四頁。案例：深圳綠景1866立面采用ART-DECO風(fēng)格為主導(dǎo)，通過引導(dǎo)向上的視線，使得近百米的居住建筑顯得挺拔，而尺度上的美好比例和精致細(xì)部，又使得整個建筑的尊貴等級提升。挺拔、精致、昭示性強(qiáng)建筑風(fēng)格公寓第七十四頁，共一百四十四頁。建筑用材細(xì)節(jié)：1-4層采用干掛石材體現(xiàn)高端的氣質(zhì)，4層以上采用仿石材真石漆，如此考究用料更實現(xiàn)了建筑的歷久彌新，體現(xiàn)了建筑的高端品質(zhì)。建筑風(fēng)格公寓第七十五頁，共一百四十四頁。PART3物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品配比建議建筑風(fēng)格建議景觀風(fēng)格建議戶型建議裝修建議商業(yè)建議第七十六頁，共一百四十四頁。利用“點-線-面”實現(xiàn)層次景觀，注重景觀細(xì)節(jié)，打造品質(zhì)景觀。在景觀設(shè)計上，以小區(qū)干道和小區(qū)中心綠化帶相連的綠地形成小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和統(tǒng)領(lǐng)，在景觀上形成景觀層次，通過通透的建筑元素，引景入園，利用水景替身項目的整體品質(zhì)，形成互相滲透的空間景觀，不同局部組團(tuán)與整體景觀的相結(jié)合，實現(xiàn)“點-線-面”的串聯(lián)同意，寓情于行，凸顯空間形態(tài)的魅力和韻味。景觀風(fēng)格景觀建議第七十七頁，共一百四十四頁。景觀風(fēng)格景觀建議利用小型噴泉、中央景觀等水景元素，組成親水組團(tuán)，賦予整個樓盤以靈性。靈動、活潑、精致的景觀打造舒適社區(qū)第七十八頁，共一百四十四頁。PART3物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品配比建議建筑風(fēng)格建議景觀風(fēng)格建議戶型建議裝修建議商業(yè)建議第七十九頁，共一百四十四頁。全明設(shè)計（通風(fēng)采光）功能空間齊全挑空設(shè)計（復(fù)式）空間自由組合公寓戶型創(chuàng)新建議戶型建議建議方向通過優(yōu)秀案例進(jìn)行借鑒，給本案公寓提出幾個戶型創(chuàng)新的方向第八十頁，共一百四十四頁。案例：杭州復(fù)地連成國際產(chǎn)權(quán)酒店式公寓3房2廳1衛(wèi)銷售面積85平米戶型亮點：通過全明生活陽臺打造明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)效果較好7.5米長陽臺設(shè)計，提升產(chǎn)品附贈價值，同時也增加了戶型的采光及景觀面。借鑒：全明設(shè)計戶型建議公寓第八十一頁，共一百四十四頁。案例：南京中海凱旋門.尚城酒店式公寓

72平米、96平米，各個功能空間合理，實用價值較高。借鑒：功能空間齊全戶型建議公寓第八十二頁，共一百四十四頁。案例：南京藍(lán)岸.尚城酒店式公寓3房2廳1衛(wèi)銷售面積85平米戶型亮點：4.8米挑高設(shè)計，空間布局靈活，性價比較高，朝南超大景觀窗設(shè)計，采光采景全明設(shè)計，明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)好75平米，做出四室兩衛(wèi)，實用性強(qiáng)借鑒：挑高設(shè)計附加值較大戶型建議公寓第八十三頁，共一百四十四頁。案例：南京銀城.聚錦園精裝修住宅3房2廳1衛(wèi)銷售面積85平米戶型特點：6米開間客廳，舒適度較高，樓上樓下均朝南設(shè)計，景觀陽臺、景觀窗，采光采景較好。提供戶型裝修定制服務(wù)，更具人性化。借鑒：復(fù)式設(shè)計戶型建議公寓第八十四頁，共一百四十四頁。案例：南京銀城.聚錦園精裝修住宅45平米戶型特點：空間自由組合，是該項目戶型的最大特點，即倆倆戶之間留有較為充分的潛伏式設(shè)計，墻體打通后，可自由調(diào)整戶型空間，由原來的一房一廳變?yōu)槎可踔寥?。借鑒：空間自由組合戶型建議公寓第八十五頁，共一百四十四頁。案例：南京銀城.蜂巢小戶型公寓借鑒：挑高/自由組合戶型建議公寓第八十六頁，共一百四十四頁。PART3物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品配比建議建筑風(fēng)格建議景觀風(fēng)格建議戶型建議裝修建議商業(yè)建議第八十七頁，共一百四十四頁。公寓裝修建議：從市場和營銷角度，為了搜羅更廣更泛的客群，本案建議公寓交付標(biāo)準(zhǔn)為2種形式，根據(jù)客戶的自身需求進(jìn)行打造，可操控性強(qiáng)。裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓毛坯交付：以低總價，吸引地緣性一些剛需客群精裝修交付：精裝修標(biāo)準(zhǔn)為一些注重生活品質(zhì)，看好地段未來的升值空間的客群做準(zhǔn)備第八十八頁，共一百四十四頁。裝修風(fēng)格樣板房樣板房裝修風(fēng)格示意圖第八十九頁，共一百四十四頁。PART3物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品配比建議建筑風(fēng)格建議景觀風(fēng)格建議戶型建議裝修建議商業(yè)建議第九十頁，共一百四十四頁。商業(yè)建議功能定位：社區(qū)型商業(yè)，引進(jìn)超市、餐飲、書店、滿足居民生活必需品消費和一定程度上的精神享受。功能定位50%餐飲30%購物20%其他風(fēng)味餐飲特色餐飲休閑餐飲超市、便利店禮品服飾書店玩具店手機(jī)通訊銀行美容美發(fā)....…第九十一頁，共一百四十四頁。商業(yè)建議業(yè)態(tài)建議精品超市美容瘦身特色餐廳書店服裝店業(yè)態(tài)組合示意圖第九十二頁，共一百四十四頁。PART4營銷推廣價格策略營銷策略推廣策略第九十三頁，共一百四十四頁。營銷推廣價格策略平開高走，逐步走高（合富建議放棄）

利：多元化吸引客戶，首次開盤易于引發(fā)熱銷氛圍。再次開盤，形象展示和推廣持續(xù)深入，價值得以更多釋放，客戶積累增強(qiáng)，銷售價格較首次開盤有一定幅度的提升，能讓前期業(yè)主感受持續(xù)升值，激發(fā)老業(yè)主轉(zhuǎn)介紹積極性，讓前期未購房猶豫型業(yè)主把握下次推售機(jī)會。弊：較為保守，樹立價格標(biāo)桿需要一個循序漸進(jìn)的過程，每次價格漲幅不宜過大。高報平走，樹價格標(biāo)桿（合富建議采納）

利：強(qiáng)勢占位，區(qū)隔競爭對手，以高出周邊競爭對手價格入市，充分表現(xiàn)對自身產(chǎn)品的信心，提升客戶的期望值。弊：較為激進(jìn)，遇到市場波動，價格的調(diào)整策略會傷害前期高價購房客戶的積極性，價格不做調(diào)整可能失去競爭力。且對開發(fā)商各項營銷展示條件要求較高，否則產(chǎn)生心理落差。高價可能會把游離型客戶擋在門外，對于開盤人氣存在一定的影響。

綜合考慮項目的營銷目標(biāo)和市場占位，并結(jié)合項目的形象展示和推廣調(diào)性，本項目可采取高報平走的價格策略，推廣期拔高客戶心理價格預(yù)期，首批開盤時參考市場情況制定務(wù)實的成交價格，通過開盤高折扣優(yōu)惠逼迫客戶迅速下定，從而保證項目順利完成全年銷售目標(biāo)?！痰诰攀捻?，共一百四十四頁。PART4營銷推廣價格策略營銷策略推廣策略第九十五頁，共一百四十四頁。營銷推廣品牌策略以“產(chǎn)品包裝和現(xiàn)場形象”提升品質(zhì)，形成美譽(yù)度以“活動營銷和事件營銷”建立品牌形象，提升知名度以“客戶會”形成口碑及圈層效應(yīng)，實現(xiàn)銷售目標(biāo)核心、品牌、品質(zhì)第九十六頁，共一百四十四頁。營銷推廣品牌策略三階段來實現(xiàn)品牌形象的建立及與項目的對接

活動營銷與客戶會為推廣主線，媒介配合進(jìn)行炒作名稱第一階段第二階段第三階段目的企業(yè)品牌建立企業(yè)品牌助推項目品牌項目與企業(yè)品牌整合提升方式通過佛奧全國戰(zhàn)略展示、通過項目巡展等活動在無錫樹立大品牌實力房產(chǎn)企業(yè)形象啟動佛奧客戶會，通過積分兌換、會員優(yōu)惠、商家聯(lián)盟等策略積累客群，進(jìn)行長期的客戶營銷戰(zhàn)略以營銷節(jié)點活動公關(guān)配合品牌宣傳，項目與品牌互動，實現(xiàn)項目、品牌的雙贏整合主題創(chuàng)佛奧偉業(yè)，做百年企業(yè)第九十七頁，共一百四十四頁。營銷策略展示策略。合理安排展示時序：合理安排各現(xiàn)場包裝體系的展示時間安排，把營銷中心和樣板間的開放以分階段性對外開放，讓現(xiàn)場不斷有新的內(nèi)容與興奮點產(chǎn)生。展示前置：在項目具備充足展示條件后再進(jìn)行項目發(fā)售；充足展示：通過現(xiàn)場展示理性打動客戶，做出高品質(zhì)、強(qiáng)震撼、有創(chuàng)新，為項目品質(zhì)與價格突破做支撐；第九十八頁，共一百四十四頁。展示策略項目圍擋。和風(fēng)路菱湖大道和風(fēng)路、菱湖大道設(shè)置圍擋，增加項目展示，提升項目知名度。第九十九頁，共一百四十四頁。展示策略精神堡壘。。和風(fēng)路菱湖大道和風(fēng)路、菱湖大道設(shè)置精神堡壘，增加項目導(dǎo)視，提升項目知名度。第一百頁，共一百四十四頁。展示策略道旗。。和風(fēng)路菱湖大道方案1效果示意方案2效果示意方案3效果示意和風(fēng)路、菱湖大道設(shè)置10-12米高的道旗，對項目具有很好的招示性和廣告效益，體現(xiàn)項目的大氣，高品質(zhì)形象。第一百零一頁，共一百四十四頁。展示策略銷售中心外部景觀。入口處項目字示意圖：1入口處項目字示意圖：3入口處項目字示意圖：2在營銷中心入口處或景觀示范區(qū)內(nèi)設(shè)置大型項目字體，體現(xiàn)項目與園林景觀的完美結(jié)合，為更加明確認(rèn)識項目。第一百零二頁，共一百四十四頁。展示策略夜景亮化通過現(xiàn)場外圍的燈光體系照明，增強(qiáng)項目夜間的昭示效果。燈光體系：銷售中心、圍墻、景觀示范區(qū)、門前導(dǎo)視等；照明方式：散射與漫射的方式結(jié)合，動態(tài)與靜態(tài)的方式結(jié)合。第一百零三頁，共一百四十四頁。展示策略樓體展示建議樓頂及樓體側(cè)面設(shè)置發(fā)光樓體字，增強(qiáng)項目夜間的昭示效果。第一百零四頁，共一百四十四頁。展示策略樣板房展示樣板房是項目體驗式營銷中最重要的環(huán)節(jié)，裝修風(fēng)格應(yīng)以暖色調(diào)為主，輔助以智能化。第一百零五頁，共一百四十四頁。展示策略銷售工具展示銷售人員通過IPADAir做為載體，體現(xiàn)科技與尊貴感性價比高：單臺ipadAir可實現(xiàn)樓書介紹、單層平面展示、算價、影音播放、信息公示等多重功能相較于單獨購置觸屏洽談桌、制作樓書等常規(guī)銷售物料性價比高。使用便捷：可隨時隨地進(jìn)行操作，在樣板內(nèi)、參觀途中、洽談時均可回顧項目的任何信息?？萍几袕?qiáng)：通過ipadAir銷售，可以提升項目美譽(yù)度和科技時尚感?？蛻粽J(rèn)同度高：銷售人員一對一交流服務(wù)，讓客戶體驗尊貴感。第一百零六頁，共一百四十四頁。媒體策略媒體策略常用營銷渠道客戶認(rèn)知度大眾媒體報紙★★★★車體、站牌★★★戶外廣告牌★★★★電視電臺★★★網(wǎng)絡(luò)、雜志★★★★客戶口碑傳播★★★★★銷售現(xiàn)場展示市場現(xiàn)有水平售樓處★★★★★展示區(qū)、樣板房★★★★圍板、導(dǎo)視系統(tǒng)★★★工地包裝★★★活動營銷★★無錫媒體結(jié)構(gòu)及效果目前無錫市場常用的媒體：報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、雜志、短信等營銷渠道，效果明顯；無錫房地產(chǎn)市場較為成熟，知名開發(fā)商均較為重視現(xiàn)場包裝，多數(shù)項目設(shè)有樣板間，售樓處包裝豪華，體驗營銷比較到位。核心媒體戶外——立形象報廣——重要節(jié)點爆破網(wǎng)絡(luò)——炒作短信——實效營銷戶外大牌、報紙、網(wǎng)絡(luò)是無錫房地產(chǎn)項目主要的推廣渠道，無錫日報、現(xiàn)代快報、揚子晚報傳播最廣，HOUSE365、新浪樂居、搜房等網(wǎng)絡(luò)媒體群強(qiáng)；線上線下并舉，配合。第一百零七頁，共一百四十四頁。媒體策略推廣費用分類面積

（萬方）市場均價

（元/㎡）貨值

(億)總貨值

(億)商務(wù)辦公21.5850019億22億商鋪1.5200003億22億2200萬1.5%項目總貨值約22億，按照營銷費用1.5%，營銷推廣費用約為2200萬。第一百零八頁，共一百四十四頁。媒體策略推廣費用推廣費用構(gòu)成注：推廣費用不含銷售中心及樣板房裝修內(nèi)容比例費用銷售現(xiàn)場布置：售樓處、工地圍墻、看房通道10%220銷售道具：印刷品、模型等5%110報刊廣告15%330戶外廣告：戶外大牌、道旗、燈箱、車體廣告25%550網(wǎng)絡(luò)10%220電臺、電視5%110活動費用：新聞發(fā)布會、項目解析、業(yè)主聯(lián)誼會15%330短信、微博、微信5%110拓客外展10%220合計100%2200第一百零九頁，共一百四十四頁。活動策略以“大事件”穿插“小活動”的形式舉行持續(xù)的、頻密的的營銷活動?；顒宇悇e目標(biāo)常見營銷活動項目造勢活動提高項目社會知名度與市場影響力，奠定大盤氣勢開工典禮、開盤典禮、封頂儀式等；城市發(fā)展、生活論壇；媒體采風(fēng)活動、健康長跑；信息傳遞活動傳達(dá)項目信息與區(qū)域價值產(chǎn)品發(fā)布會、產(chǎn)品推介會、售樓處公開促成銷售活動針對特定人群、特定單元、特別日期加大銷售力項目認(rèn)籌、解籌；優(yōu)惠折扣活動；重要節(jié)點，如房交會、五一、十一；積聚人氣活動積累客戶，解決人氣不足的問題美食博覽會；音樂欣賞會；水晶展覽。人脈維護(hù)活動主要針對誠意客戶、成交業(yè)主和客戶會成員，維系、發(fā)掘老業(yè)主潛在的購買力和拉動力客戶答謝酒會；社區(qū)生活攝影、繪畫比賽；社區(qū)節(jié)日活動；組織業(yè)主到外地樓盤參觀或抽獎旅游。以大事件為主，主要是對項目形象的強(qiáng)化，時效性較長，頻率較低。以小活動為主，可在同一期內(nèi)多次舉行，主要是客戶維護(hù)和口碑傳播，時效性較短，頻率較高。總體策略第一百一十頁，共一百四十四頁?；顒硬呗苑饖W行-媒體采風(fēng)會活動目的：讓無錫市媒體及客戶了解佛奧品牌，拉近媒體、客戶與項目心理距離，增強(qiáng)客戶信心?；顒恿鞒蹋貉垷o錫當(dāng)?shù)刂襟w，去佛奧廣州總部參觀，了解佛奧品牌，展示佛奧發(fā)展歷程；然后邀請媒體及意向客戶去佛奧天津星光天地生活廣場參觀，力求讓無錫人民了解佛奧，相信佛奧實力。媒體宣傳：在揚子晚報、網(wǎng)絡(luò)等媒體推廣佛奧系出名門系列軟文報道第一百一十一頁，共一百四十四頁?；顒硬呗匀撬緳C(jī)送飲品活動目的：項目地處新區(qū)，周邊多為工廠、科技園，知名度不夠，通過全城司機(jī)送飲品活動，讓全市司機(jī)知道項目所在地，營造全城轟動效果，提升項目知名度，美譽(yù)度?；顒恿鞒蹋和瞥觥盀槿撬緳C(jī)送飲品活動”，在出租車內(nèi)粘貼項目廣告，更好向市民展示的同時引發(fā)全城轟動。媒體宣傳：在電臺、網(wǎng)絡(luò)媒體上同步直播活動，同時爭取紙媒免費報導(dǎo)。第一百一十二頁，共一百四十四頁?；顒硬呗悦倒鍍A城活動目的：通過玫瑰傾城活動，為項目宣傳造勢，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，提升項目美譽(yù)度、知名度?；顒恿鞒蹋?萬朵包含著佛奧的愛與祝福的玫瑰空降無錫，免費為全無錫市民奉上瑰花一朵和幸福卡片！玫瑰傾城，讓幸福徜徉在城市的每個角落里！媒體宣傳：在電臺、網(wǎng)絡(luò)媒體上炒作，同時爭取紙媒免費報導(dǎo)。第一百一十三頁，共一百四十四頁?；顒硬呗凿N售中心開放活動目的：通過銷售中心開放，邀請無錫市媒體、政府要員及意向客戶參觀，塑造項目高端形象，拉近項目與客戶之間距離，增強(qiáng)現(xiàn)場體驗?；顒恿鞒蹋赫獑T與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致辭、媒體采訪、宣傳；現(xiàn)場同時設(shè)置其他活動。媒體宣傳：報紙、電臺、短信、網(wǎng)絡(luò)媒體等立體宣傳。第一百一十四頁，共一百四十四頁。開盤方案開盤方案活動目的：一期開盤營銷造勢來擴(kuò)大和提升佛奧項目的社會知名度，聚集人氣，吸引社潛在目標(biāo)客戶群的積極關(guān)注，加快銷售進(jìn)程蓄勢。提高佛奧的市場知名度，鞏固和擴(kuò)大公司實力形象，走品牌化經(jīng)營化道路。?；顒恿鞒蹋赫獑T與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致辭、剪裁，媒體采訪、宣傳；現(xiàn)場同時設(shè)置其他活動。媒體宣傳：報紙、電臺、短信、網(wǎng)絡(luò)媒體等立體宣傳。第一百一十五頁，共一百四十四頁?；顒硬呗耘瘓龌顒釉跔I銷中心舉辦系類暖場活動，維系客戶感情，促進(jìn)銷售?；顒幽康模菏┤A洛世奇公司一直通過其產(chǎn)品向人們灌輸著一種精致文化。聯(lián)合施華洛世奇水晶，將本案產(chǎn)品與之嫁接，通過水晶展系列活動，將本案高貴、精致的生活理念傳播與客戶，并讓客戶提前體驗本案未來商業(yè)繁華、生活尊榮的氣質(zhì)氛圍?；顒觾?nèi)容：靜態(tài)水晶展；走秀；茶歇、抽獎活動主題：施華洛世奇夢幻水晶展活動形式：以“清涼一夏系列活動”，將清涼升級?；顒又鞋F(xiàn)場傳授冰粥制作方法，展開冰粥制作大賽，全市群眾踴躍參加使項目口碑得到提升，樹立了項目品牌形象，實現(xiàn)了活動目標(biāo)。活動主題：夏日冰爽一夏第一百一十六頁，共一百四十四頁。活動策略暖場活動在營銷中心舉辦系類暖場活動，維系客戶感情，促進(jìn)銷售?；顒拥攸c：營銷中心活動內(nèi)容：準(zhǔn)備各種制作材料，包括牛奶蛋糕等制作原材料，來賓以家庭為單位組團(tuán)參加，創(chuàng)作出各式創(chuàng)意作品。來訪客戶可以把自己作品帶走，并留影，作為項目照片墻的一部分，填寫各個信息可額外獲得一份禮品?；顒又黝}：DIY創(chuàng)意烘焙活動地點：營銷中心活動內(nèi)容：準(zhǔn)備各種繽紛水果，嘉賓以家庭為單位組團(tuán)參加，在規(guī)定時間內(nèi)用自選的水果拼出創(chuàng)意拼盤。同時邀請專業(yè)的水果拼盤師傅為來賓擔(dān)任評委，并給大家示范水果拼盤的做法?；顒又黝}：繽紛水果創(chuàng)意拼盤大賽第一百一十七頁，共一百四十四頁。拓客策略拓客工作執(zhí)行團(tuán)隊從“坐等迎客”局面，到積極“走出去請客”，成立多元化的導(dǎo)客渠道；以銷售現(xiàn)場為中心，利用好地緣大客戶資源，建構(gòu)起網(wǎng)媒導(dǎo)客平臺；在線下，以點帶面地建立起長效拓客機(jī)制散點發(fā)布銷售案場正常接待拓展接待拓客部媒體對接兼職拓客團(tuán)隊高水準(zhǔn)、規(guī)范的講解流程專門配合拓展組織、溝通、接待工作利用公司拓客部，針對單位進(jìn)行重點開拓與網(wǎng)絡(luò)媒體合作團(tuán)購事宜利用其資源發(fā)起線上報名CALL客、巡展、社區(qū)巡展季節(jié)禮品派單大客戶拓展拓客執(zhí)行團(tuán)隊第一百一十八頁，共一百四十四頁。拓客策略拓客地圖核心區(qū)域重要區(qū)域重要區(qū)域次要區(qū)域次要區(qū)域項目核心客群主要位于太科園、工業(yè)園及安置區(qū)第一百一十九頁，共一百四十四頁。拓客策略銀行跨界營銷企事業(yè)單位——合作銀行（招商、中國銀行）巡展、邀約、產(chǎn)品推介會針對銀行的潛在客戶體系化：巡展-活動-信息植入主題：邀約客戶參與活動，產(chǎn)品推介內(nèi)容：巡展搜集客戶信息，以活動的形式進(jìn)行產(chǎn)品推介通過邀約客戶，參與活動。篩選意向客戶，從而鎖定目標(biāo)客戶。渠道拓展方案——銀行跨界營銷第一百二十頁，共一百四十四頁。拓客策略呼叫中心專業(yè)電話置業(yè)顧問組成電話call客中心，完善的反饋機(jī)制，保證每一通電話的有效性，每人每日不少于200組電話，定時回訪，通過日報表形式報告客戶情況。日報表形成銷售經(jīng)理進(jìn)行統(tǒng)一整理交回置業(yè)顧問置業(yè)顧問進(jìn)行回訪追蹤客戶信息渠道拓展方案——呼叫中心第一百二十一頁，共一百四十四頁。拓客策略交通集散地廣告置業(yè)意向調(diào)查活動目的針對加油站及地鐵站過往客戶，廣告媒體投放，置業(yè)意向調(diào)查，搜集客戶聯(lián)絡(luò)方式，確定有投資意向的客戶，進(jìn)行進(jìn)一步溝通。重在搜集高購買力人群投資意向，挑選潛在客戶，進(jìn)行進(jìn)一步宣傳。渠道拓展方案——交通集散地廣告第一百二十二頁，共一百四十四頁。拓客策略專業(yè)市場陌拜，電話CALL客小型專業(yè)講座內(nèi)容：針對客戶特性，投其所好舉辦不同形式的活動目的：鎖定目標(biāo)客戶，促進(jìn)銷售渠道拓展方案——專業(yè)市場第一百二十三頁，共一百四十四頁。拓客策略社區(qū)巡展高尚住宅區(qū)——問卷、走進(jìn)社區(qū)活動主題：問卷調(diào)查活動走進(jìn)社區(qū)內(nèi)容：通過小區(qū)巡展、產(chǎn)品推介把信息植入客戶通過走進(jìn)社區(qū)活動，DM郵箱直投，發(fā)布產(chǎn)品信息，吸引意向客戶注意，擇機(jī)進(jìn)行更深一步的產(chǎn)品推薦，從而鎖定客戶。老新區(qū)及周邊小區(qū)體系化：推薦-信息植入渠道拓展方案——社區(qū)巡展第一百二十四頁，共一百四十四頁。拓客策略商圈巡展商業(yè)街及主要商超渠道資源行銷方式行銷目標(biāo)123設(shè)臨時接待點、巡展、DM傳單派發(fā)針對主要商超大量客流體系化：巡展-DM-信息植入渠道拓展方案——商圈巡展通過在各主要商超、商業(yè)街區(qū)的巡展，DM發(fā)放，提高項目曝光率，擴(kuò)展商圈內(nèi)的潛在客戶第一百二十五頁，共一百四十四頁。拓客策略獨立經(jīng)紀(jì)人同保險公司、機(jī)票代售點、夜總會大客戶經(jīng)理等接觸高端客戶頻次較高職業(yè)群體取得合作關(guān)系，給予該類人群轉(zhuǎn)介成交獎金，項目價值得到傳遞的同時促進(jìn)成交。渠道拓展方案——獨立經(jīng)紀(jì)人第一百二十六頁，共一百四十四頁。拓客策略新興媒體互動專人專職：專人負(fù)責(zé)媒介炒作，依托網(wǎng)媒快速傳播優(yōu)勢，借助媒體公眾賬號進(jìn)行轉(zhuǎn)發(fā)炒作，快速提升人氣；互動傳播：通過轉(zhuǎn)發(fā)、評論等方式與客戶互動，增強(qiáng)推廣效果。新興媒體互動第一百二十七頁，共一百四十四頁。推售策略項目體量較大，建議整體開發(fā)，分期銷售。因為超高層及地下室施工緩慢，建議在樓市傳統(tǒng)旺季2015年4月分推售一期①部分公寓及一期全部商業(yè)、2015年9月推售一期②部分公寓。一期三期二期②①開發(fā)期數(shù)時間推售套數(shù)面積一期2015年4月①43419,0362015年9月②43419,036二期----三期----第一百二十八頁，共一百四十四頁。PART4營銷推廣價格策略營銷策略推廣策略第一百二十九頁，共一百四十四頁。推廣策略整體安排營銷階段營銷中心內(nèi)部裝修完成，并開放樣板間內(nèi)外部硬裝修完成并開放展示節(jié)點主要活動媒體采風(fēng)活動2014年10月4月5月7月9月2015年10月營銷中心開放營銷節(jié)點二次認(rèn)籌樣板房開放認(rèn)籌啟動二次開盤首次開盤時間節(jié)點形象啟動戰(zhàn)市場爆破戰(zhàn)品牌鞏固戰(zhàn)市場蔓延戰(zhàn)市場殲滅戰(zhàn)