上市房地產(chǎn)企業(yè)研究分析報告Abstract2007年，中國的房地產(chǎn)市場迎來了最為火爆的銷售市場，幾乎所有的房地產(chǎn)商都賺得盆滿缽滿；2008年，宏觀調控政策逐漸收緊、金融危機蔓延開來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了量價齊跌的陣痛；轉眼2009年，次貸危機下，宏觀政策基調轉變，房地產(chǎn)市場得以松綁，同時房產(chǎn)商最擔心的資金鏈問題也在適度寬松的貨幣的政策下得以解決，一時間房地產(chǎn)市場起死回生大步邁進了“小陽春”；在充裕的資金環(huán)境下，在國家調控政策的松動下，在重慶市危舊房改造的政策下，重慶樓市的春天離我們還會遠嗎？2房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點企業(yè)分析Contents3房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告研究范圍本報告的研究對象主要是2009年滬深兩市的以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、具有較強代表性的房地產(chǎn)企業(yè)。具體如下：000002萬科A000616億城股份600675中華企業(yè)000042深長城000667名流置業(yè)600736蘇州高新000514渝開發(fā)600048保利地產(chǎn)600748上實發(fā)展000024招商地產(chǎn)600159大龍地產(chǎn)000608陽光股份000046泛海建設600732上海新梅600634海鳥發(fā)展000402金融街600240華業(yè)地產(chǎn)000573粵宏遠A000502綠景地產(chǎn)600246萬通地產(chǎn)600393東華實業(yè)000511銀基發(fā)展600895張江高科000558萊茵置業(yè)600663陸家嘴600322天房發(fā)展600383金地集團000029深深房A600266北京城建000546光華控股600325華發(fā)股份4房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點企業(yè)分析Contents5房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況

2008增長率（%）2007增長率（%）2006主營業(yè)務收入3784850511.8023.35%3068505423.9373.00%1773673217.45主營業(yè)務成本2284050388.9324.34%1836906631.5361.85%1134949346.22毛利率（%）39.65%

40.14%

36.01%管理費用452056596.75204.24%148586812.9259.66%93065001.37管理費用率11.94%

4.84%

5.25%營業(yè)費用1100729881.89500.04%183443314.7514.95%159591656.10營業(yè)費用率29.08%

5.98%

9.00%營業(yè)利潤720168473.391.62%708670996.53106.73%342801909.33營業(yè)利潤率19.03%

23.09%

19.33%凈利潤549098340.116.34%516341188.9490.79%270629131.94銷售凈利潤率14.57%

16.83%

15.26%凈資產(chǎn)收益率9.27%

12.76%

9.51%資產(chǎn)負債率60.95%

62.79%

63.70%總資產(chǎn)12974069122.4820.86%10734651356.3569.70%6325556194.70總負債7907421439.9117.32%6740280880.0367.27%4029477889.27總資產(chǎn)周轉率0.29

0.34

0.31平均存貨8166123625.4056.36%5222528247.4367.55%3117063380.57存貨周轉率0.28

0.35

0.366房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——收入近三年，國內上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰時期。2007年主營業(yè)務收入比2006年增長了73個百分點；時至2008年，主營業(yè)務收入增幅減緩，2008年比2007年增長23個百分點。值得注意的是，2008年，主營業(yè)務成本的增幅超過了主營業(yè)務收入的增幅，這直接造成了毛利率的下降，說明房企在成本控制能力上有待提高。7房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——盈利能力2007年上市房企的盈利能力增長最快，營業(yè)利潤增長高達106.7%，凈利潤增長達91%；銷售凈利率達17%；2008年在國家大力的宏觀調控下，房地產(chǎn)市場由盛轉衰：營業(yè)利潤增長率僅1.6%，凈利潤增長率僅6%;從下表可見，2008年上市房企的平均銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率都已下降，且低于2006年的水平；說明房地產(chǎn)巔峰時期2007年已經(jīng)過去，市場熱度下降。8房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——費用控制在費用控制上，2007年是房企大肆擴張的年頭，盡管其管理費用大幅增長了60%，但其營業(yè)費用率卻然為近三年來最小，說明火爆的2007年給房企帶來了巨大的營業(yè)收入；2008年由于房企對房地產(chǎn)市場走勢判斷失誤及其他原因，上市房企的管理費用和營業(yè)費用的持續(xù)的大幅度增加；使得2008年的營業(yè)費用率陡增，這表明房地產(chǎn)行業(yè)在銷售行情低迷時期需要進行費用控制以減少成本。9房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——資產(chǎn)周轉效率2007年上市房企的總資產(chǎn)出現(xiàn)了較大增長，增速達到了69.7%，而2008年的總資產(chǎn)增長率則大幅下降為20.9%；近三年，房地產(chǎn)企業(yè)的平均存貨呈現(xiàn)不斷增長態(tài)勢，從2005年的35%一路增長到2007年的67.5%；2008年雖然出現(xiàn)了小幅下降；但其增長率依然在56%的高位上；伴隨著平均存貨的升高，存貨周轉率、總資產(chǎn)周轉率從04年至今一直呈下降態(tài)勢；周轉效率的減慢與上市房企在2007年大肆進行樓盤開發(fā)，土地囤積有關。10房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——資產(chǎn)負債情況從下表可以看出，2007年房地產(chǎn)企業(yè)扭轉了負債增速高于資產(chǎn)增速的態(tài)勢；連續(xù)2年，總資產(chǎn)的增速略高于負債的增速；從2006年至今，上市房企的資產(chǎn)負債率也逐步下降，從64%下降為61%，說明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)安全意識開始提高，資產(chǎn)負債情況得以改善。11房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——小結回顧近三年的情況，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2007年的輝煌，也經(jīng)歷了2008年的拐點。在這三年間，上市房企主要變化如下：毛利率持續(xù)增加——2006年以來上市房企平均毛利率呈持續(xù)增加狀態(tài)，即使在不景氣的2008年，其毛利率下降不到1%，一方面說明近年來高附加值的產(chǎn)品增多，另一方面說明房地產(chǎn)市場依然有利可圖。盈利能力減弱——在毛利率幾乎不變的情況下，由于大肆擴張造成的管理費用、營業(yè)費用大幅增加，房企的銷售凈利率和營業(yè)利潤率都呈現(xiàn)下降態(tài)勢，且低于06年水平。資產(chǎn)周轉速度下降——近三年，房企的存貨以年均高于50%的速度持續(xù)增加，高存貨和疲軟的08年市場造成了上市房企的存貨周轉速度減緩，造成產(chǎn)品的堆積以及資金回流的減緩。12房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告14房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點企業(yè)分析Contents15房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告一線房地產(chǎn)企業(yè)整體概況根據(jù)2008年的主營業(yè)務收入以及在中國房地產(chǎn)市場的影響程度，我們將深圳萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金融街、金地集團五家上市地產(chǎn)公司列為一線房地產(chǎn)企業(yè)。16房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告一線房地產(chǎn)企業(yè)絕對值分析近年來，房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)與收入逐漸向一線房地產(chǎn)企業(yè)集中，五家一線房地產(chǎn)企業(yè)所占行業(yè)整體的水平的比例逐年提升，2008年，五家企業(yè)的收入、利潤和資產(chǎn)規(guī)模與行業(yè)平均水平比，接近4的水平；在凈利潤指標上，五家企業(yè)更是與行業(yè)平均水平比達到了3.97，行業(yè)的集中程度進一步提高。隨著2008年國家宏觀調控的進一步加強，中國房地產(chǎn)市場步入調整期，中小房地產(chǎn)商的生存空間將會越來越小，優(yōu)質資產(chǎn)將進一步向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。在增長率上，一線房地產(chǎn)企業(yè)也呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢，尤其是在收入、總資產(chǎn)的增長上，盡管08年全國樓市低迷，一線房企的收入雖增長幅度較小，但仍有26.89%的增長，高于行業(yè)平均水平，因為對房市的正確判斷，一線房企放慢擴張步伐，其總資產(chǎn)的增長率為18.55%低于行業(yè)平均水平。17房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告一線房地產(chǎn)企業(yè)相對值比較（一）在毛利率上，一線房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了07年樓市的瘋狂上漲后，08年在樓市遭遇寒流的情況下，略有下降，目前毛利水平為38.93%，低于行業(yè)39.65%的平均水平0.72個百分點，表明一線房地產(chǎn)企業(yè)在08年為了回籠資金、盤活資產(chǎn)

，在08年采取了降價銷售的手段，使得08年獲利空間下降。但在08年樓市低迷的情況下，快速回籠資金的做法利于企業(yè)的進一步發(fā)展；在獲利能力上，一線房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤率和銷售凈利率均與行業(yè)的平均水平持平，為19.08%和14.46%。但2008年一線房地產(chǎn)企業(yè)在這兩個指標上的表現(xiàn)卻劣于2007年，原因在于2007年中國樓市高漲，房價瘋漲，一線企業(yè)的利潤大幅提高，而到了08年在全球金融危機的影響下，樓市遇冷，許多一線企業(yè)都采取了降價銷售的策略。18房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告一線房地產(chǎn)企業(yè)相對值比較（二）在凈資產(chǎn)收益率上，該指標反映的是扣除了非經(jīng)常性損益后的凈利潤與加權平均凈資產(chǎn)的比率，從指標值上看，行業(yè)平均水平，凈資產(chǎn)收益率在07年短暫上升后，08年呈現(xiàn)下降趨勢，一線房企的凈資產(chǎn)收益率卻一直呈下降趨勢，但總體而言，一線房企的凈資產(chǎn)收益率明顯高于行業(yè)平均水平，具有較大優(yōu)勢，表明一線企業(yè)已從高速發(fā)展時期步入了穩(wěn)健發(fā)展階段。19房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告一線房地產(chǎn)企業(yè)相對值比較（三）在費用控制上，一線房地產(chǎn)企業(yè)的平均指標均大大領先于行業(yè)的平均水平，但從近三年的發(fā)展軌跡來看，在費用控制上出現(xiàn)了起伏不定的情況，目前，一線房地產(chǎn)企業(yè)平均的營業(yè)費用率雖僅有9.07%，但仍然劣于2007年的水平，因此，在成本控制上，一線房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在下降的空間。在資產(chǎn)的周轉上，存貨周轉呈下降趨勢，這與房企近年來大規(guī)模擴張和08年市場銷售遇冷有關；但一線房企的總資產(chǎn)周轉率在08年有所提高，這正是一線房企在08年采取降價促銷以加速資產(chǎn)流轉的戰(zhàn)略，快速回籠資金的結果。20房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告一線房地慕產(chǎn)企業(yè)相鏈對值比較購（四）在資產(chǎn)幅負債率況上，從索發(fā)展趨繪勢來看擁，無論過是行業(yè)剛水平，餃還是一單線房地閣產(chǎn)企業(yè)損的水平嘉，均出送現(xiàn)持續(xù)灰下降的克態(tài)勢，箏但下降渡幅度甚擾小。說隔明近年壯來地產(chǎn)廚市場的照持續(xù)升牙溫，地圈產(chǎn)企業(yè)帶大量利確用負債啟資金加窗速企業(yè)耽的發(fā)展繭；對比紫上看，日一線房拜地產(chǎn)企混業(yè)的資澡產(chǎn)負債倦率各年產(chǎn)均超過遍行業(yè)平瞧均水平折，位于欄6-7嶄成的區(qū)肌間，目宋前為6艦2.6閉1%，羊但與行飛業(yè)的平起均水平?jīng)_相差不典大。這璃一方面泊說明“蒸依靠負療債資金美經(jīng)營”寄的方式渣已成為領地產(chǎn)企頓業(yè)的“洗特點”借，只是數(shù)一線房敘地產(chǎn)企飛業(yè)相對架較為容暢易地獲爺?shù)秘搨熨Y金，身這對于娃企業(yè)的間發(fā)展來鼻說，并遭不能說每是一件灑壞事，態(tài)但較高掏的負債太率將給屈企業(yè)帶制來一定籮的償債蔽風險，案一旦資惑金周轉萬出現(xiàn)問歷題，將歪給企業(yè)燦帶來巨梯大的損蠅失，甚禿至會導索致企業(yè)育的破產(chǎn)箏。這應剖引起地古產(chǎn)企業(yè)立管理層字以及政幫府監(jiān)管淘部門的毒重視。21房地產(chǎn)行旗業(yè)研究分分析報告一線房地蜂產(chǎn)企業(yè)相騾對值比較企（五）整體來看昨，一線房述地產(chǎn)企業(yè)起的表現(xiàn)相當對于行業(yè)馳的平均水泳平來說，紹處在一個胳相對占優(yōu)坡的地位。敵在收入、拋利潤、資潮產(chǎn)等方面童，一線房憐地產(chǎn)企業(yè)繩的水平處鍬在一個絕孝對占優(yōu)的獵地位；在罰費用控制盤上，一線爪房企的優(yōu)友勢表現(xiàn)得爽也十分明惰顯；06棟年和07啊年其期間宗費用為行杜業(yè)平均的騰3.4倍賞左右，而救到08年牌起期間費善用下降到犯行業(yè)平均扔的1倍左雷右。22房地產(chǎn)眨行業(yè)研典究分析率報告一線房地練產(chǎn)企業(yè)總拐結從整體共上看，凍雖然0崗8年一粘線企業(yè)斷遭遇了邊樓市寒晃流的影裝響，各增指標出堆現(xiàn)了一母定程度嶄的波動棉，但其取仍有強斯大競爭仗實力仍歇然位于損全國前率列，其睛大部分毫指標均忽優(yōu)于行潮業(yè)平均京水平；在未來忘的發(fā)展應上，一屢線企業(yè)線應更加艇注重資榨產(chǎn)負債釋率的控完制問題縱，避免度發(fā)展中織盲目擴崗大規(guī)模賴帶來的屢資金壓漂力，同魚時注重肢利用自堂身在經(jīng)旬營效率卷的優(yōu)勢述，加速洽流轉擴奸大資產(chǎn)農(nóng)規(guī)模，聯(lián)以減少債單位成談本，實備現(xiàn)規(guī)模塑效益；遲在經(jīng)歷豎了08夜年的地疤產(chǎn)企業(yè)弓的調整腰后，能姨夠以更壟加穩(wěn)健芹的步伐絨走得更店遠。23房地產(chǎn)行育業(yè)研究分恭析報告研究范比圍整體概況一線房地家產(chǎn)企業(yè)分擴析二線、三該線房地產(chǎn)不企業(yè)分析重點企導業(yè)分析Cont腿ent掠s24房地產(chǎn)掉行業(yè)研耽究分析汁報告二線房慚地產(chǎn)企奮業(yè)樣本咸范圍根據(jù)20刮08年的釋主營業(yè)務齊收入，此衛(wèi)次研究將鉤收入在1賊0-35眾億元區(qū)間獲的企業(yè)列朗為二線企民業(yè)（不包鞠括已列入暈一線企業(yè)冒的招商地之產(chǎn)）?？紤]到樣抬本數(shù)量減吧少，單個肆企業(yè)對整松體的影響止程度較大品，因此，攀在選取二諷線企業(yè)的淹樣本時，宰刪除了光澡華控股這趁家營業(yè)利挽潤率和銷鋸售凈利潤槍為負值的衡企業(yè)。樣本企蹦業(yè)如下良表所示奮：000042深長城000608陽光股份600393東華實業(yè)600246萬通地產(chǎn)600675中華企業(yè)600784上實發(fā)展000677名流置業(yè)000616億城股份600325華發(fā)實業(yè)000046泛海建設600895張江高科600663陸家嘴600736蘇州高新600266北京城建600322天房發(fā)展25房地產(chǎn)累行業(yè)研途究分析沾報告二線房地灶產(chǎn)企業(yè)絕文對值分析200慶8年，辣15家再二線企御業(yè)的各移項絕對具值指標混均不到廊行業(yè)的某平均水螞平，且耽僅為一艘線企業(yè)艘的15扛%左右沉，表明常一線企配業(yè)對行謀業(yè)平均個的貢獻祖非常大躬，二線汗企業(yè)與查一線企它業(yè)之間侵差距也閉較大，待接近1錯0倍；在總資產(chǎn)勵上，二線保企業(yè)的收蕉入成本占炸到行業(yè)平風均的55聚%左右，丹而其管理古費用和營墳業(yè)費用僅炭為行業(yè)平它均的20燒%，說明詠二線企業(yè)汗的費用控掛制較好；

二線企業(yè)平均一線企業(yè)平均行業(yè)平均與行業(yè)平均比與一線企業(yè)比主營業(yè)務收入2122905904.7315088393587.103784850511.800.560.14主營業(yè)務成本1243799356.939215053356.562284050388.930.540.13管理費用108271331.28564788907.76452056596.750.240.19營業(yè)費用200338509.581368928083.581099050540.850.180.15營業(yè)利潤480486697.072879157605.47720168473.390.670.17凈利潤375299424.542181738619.12549098340.110.680.17總資產(chǎn)9118422637.9248672801720.8612974069122.480.700.19總負債5465792658.6930472048708.327907421439.910.690.18平均存貨5116704138.5932607036982.628166123625.400.630.1626房地產(chǎn)行化業(yè)研究分葉析報告二線房妥地產(chǎn)企盯業(yè)相對耀值分析泉（一）從下表喜可以看配出，與致絕對值寒的全面殿劣于一喂線企業(yè)顧相比，狠在相對耗值比較槐上，二翅線企業(yè)藝在某些飲方面卻飄優(yōu)于一降線企業(yè)鋤。在獲利能棵力上，毛癢利率、營賺業(yè)利潤率垂、銷售凈技利率三項心指標均高關于一線企稅業(yè)的平均掘水平，分頸別為41押.4%、浙9.4%良和22.稅6%；但豈是二線企寫業(yè)的總資考產(chǎn)周轉率敢和存貨周義轉率卻低撿于一線企井業(yè)；這揭示頂了二線投企業(yè)與川一線企遷業(yè)在2得008螞年的戰(zhàn)吹略方針紅的不同惡，即一年線企業(yè)援減少利顧潤加快債周轉，撓加速資清金回籠節(jié)，二線倒企業(yè)更塵加重視慶利潤率映而不愿集降價促攀銷。27房地產(chǎn)行散業(yè)研究分縮慧析報告二線房地商產(chǎn)企業(yè)相雀對值分析片（二）在費用堡控制上尚，二線極企業(yè)的異管理費橫用率和顆營業(yè)費云用率雖矛然低于柿行業(yè)平裙均水平貼，但均孕高于了扮一線企訓業(yè)的水辣平；表魄明二線崗企業(yè)在播費用控冷制方面瘋需要向校一線企網(wǎng)業(yè)學習泄；在資產(chǎn)攔負債上旅，雖然金二線企懼業(yè)的資扔產(chǎn)負債沙率達到趣59.員9%，雀同樣處墳于較高帽的水平紐奉，但優(yōu)同于一線救企業(yè)和廚行業(yè)平披均水平微；一方扮面由于做二線企技業(yè)對負仆債資金辟的需求版沒有一同線企業(yè)垮那么強銅烈，另菊一方面礙也表明舉整個房吉地產(chǎn)行拖業(yè)在利侵用負債儀資金來議提升自季身實力稠方面還挪有待提緩高。28房地產(chǎn)蔬行業(yè)研順究分析尚報告二線房毯地產(chǎn)企跑業(yè)相對光值分析示（三）在資本傳的利用名效率上挺，二線字企業(yè)明罪顯低于鄰一線企肢業(yè)的平角均水平赤，其總警資產(chǎn)周橋轉率和血存貨周籃轉率分鳥別為0竊.31五和0.挖24，穗說明二鞋線企業(yè)何較為重薄視利潤狹率的大盛小而忽瞞視資產(chǎn)鼻的周轉雞效率欺；值得注意鐵的是，二寬線企業(yè)的鴿總資產(chǎn)周誤轉率高于冤行業(yè)平均拉水平，而伯其存貨周慎轉率卻低右于行業(yè)平廳均水平，亭表明二線脈企業(yè)的存熄貨周轉問丹題較為突滿出。29房地產(chǎn)連行業(yè)研邪究分析劈燕報告二線房顯地產(chǎn)企忙業(yè)總結從整體住上看，我二線企我業(yè)的競掉爭實力垂還是不濁容忽視然的，其棚各個方民面的指萍標幾乎柏都優(yōu)于拍行業(yè)平違均水平氣；在未來的抓發(fā)展上，市二線企業(yè)邪應更加注三重費用控慰制問題和販資產(chǎn)的周頂轉問題，燦同時注重借利用自身臣在經(jīng)營效燭率的優(yōu)勢鉤，加速流料轉擴大資猴產(chǎn)規(guī)模，岸以減少單莊位成本，道實現(xiàn)規(guī)模蠻效益；向灣著一線企婚業(yè)較低的墾費用率靠攻攏。30房地產(chǎn)行殃業(yè)研究分律析報告三線房哄地產(chǎn)企旺業(yè)樣本山范圍根據(jù)20榴08年的臣主營業(yè)務盆收入，此聲次研究將挨收入在1揮0億元以環(huán)下的企業(yè)水列為三線雞企業(yè)。考慮到好樣本數(shù)禽量減少角，單個僻企業(yè)對俊整體的犧影響程微度較大面，因此私，樣本步中未包購含營業(yè)眾利潤或詞凈利潤形為負值浩的企業(yè)鋤。按照上述注標準選取慎的樣本企在業(yè)各年不色盡相同，膠數(shù)據(jù)縱向提比較的意焰義不大，晌因此，對悶三線企業(yè)晴僅進行橫粉向對比分劇析。樣本企業(yè)厚如下表所渣示：600240華業(yè)地產(chǎn)000558萊茵置業(yè)000511銀基發(fā)展000029深深房A600732上海新梅000502綠景地產(chǎn)600159大龍地產(chǎn)000514渝開發(fā)600634海鳥發(fā)展31房地產(chǎn)夢行業(yè)研戴究分析途報告三線房地恭產(chǎn)企業(yè)絕勾對值分析2008眠年，9家蔑三線企業(yè)蛛的各項絕稀對值指標霞占行業(yè)水萌平的比例道均較低，臨一般在1鬼5%左右選，實力遠女不及一、只二線企業(yè)眼。特別值額得注意的造是：三線公企業(yè)的主悟營業(yè)務收賭入僅為二車線企業(yè)的碼24%和熄一線企業(yè)栗的3%，源但其期間朋費用卻達稠到了二線慮的30%畫和一線的斯6%，說瀉明三線房奴企的費用蠻控制能力織差強人意條。具體指毛標值如堪下表所身示：

三線企業(yè)行業(yè)平均三線企業(yè)比二線企業(yè)三線企業(yè)比一線企業(yè)三線企業(yè)比行業(yè)平均主營業(yè)務收入478221640.437848505120.230.030.13主營業(yè)務成本297606401.922840503890.240.030.13管理費用3413896370.320.060.08營業(yè)費用57894467.2910990505410.290.040.05營業(yè)利潤96095782.94720168473.40.200.030.13凈利潤68881264.95549098340.10.180.030.13總資產(chǎn)2117720708129740691220.230.040.16總負債103218390979074214400.190.030.13平均存貨122580540881661236250.240.040.1532房地產(chǎn)行妹業(yè)研究分估析報告三線房便地產(chǎn)企白業(yè)相對偵值分析在三線企滲業(yè)的各項宮財務比率辯上，除了炭資產(chǎn)負債剪率略優(yōu)于楚一二線企于業(yè)及行業(yè)脊平均以外赤，其余各撞項指標均劈燕劣于一二答線企業(yè)及物行業(yè)平均隊值。具體繪指標值參界加下表。

三線企業(yè)二線企業(yè)一線企業(yè)行業(yè)平均毛利率37.77%41.41%38.93%39.65%管理費用率7.14%5.10%3.74%11.94%營業(yè)費用率12.11%9.44%9.07%29.08%營業(yè)利潤率20.09%22.63%19.08%19.03%銷售凈利率14.40%17.68%14.46%14.57%凈資產(chǎn)收益率8.64%11.61%14.27%9.27%資產(chǎn)負債率48.74%59.94%62.61%60.95%總資產(chǎn)周轉率0.270.310.360.29存貨周轉率0.240.240.280.28注：由于找管理費用異率增長高暫達170脾%的光華躁控股計入奶了行業(yè)平貪均水平，奴而因其負雕利潤未被夜歸入任何哪一線企業(yè)鬼，所以行夸業(yè)平均的法費用率高盟于各線企陶業(yè)33房地產(chǎn)冤行業(yè)研禽究分析味報告趨勢分析信——獲利垃能力2008哨年在獲利洞能力上，睡從毛利率工、營業(yè)利展?jié)櫬省N層售凈利率選上可以看皆出，二線臺企業(yè)表現(xiàn)棄最為出色鑄。從這三個椒指標進行暑分析，三煙線企業(yè)的誦毛利率最舉低，這說便明三線企蛇業(yè)的產(chǎn)品舅品質、產(chǎn)辜品附加值仍等趕不上驢一線企業(yè)密和二線企鍵業(yè)；而一層線企業(yè)毛址利率較低萬則是由于忌其為了回哭籠資金，探加速周轉稅而降低價獄格進行促華銷造成的畝，和三線被企業(yè)的毛皇利率低有駁本質的不迎同。二線企業(yè)晚的毛利率硬、營業(yè)利磁潤率和銷摩售凈利率策最高，則芳是由于其兄具有一定誼得產(chǎn)品優(yōu)扯勢和產(chǎn)品嘆附加值，朽而又不愿路意犧牲毛承利降價促交銷的結果胖。34房地產(chǎn)行登業(yè)研究分嫌析報告趨勢分析哈——獲利肯能力從圖中我界們可以看庸出，雖然肯一線企業(yè)聯(lián)的毛利率市、營業(yè)利拘潤率和銷攜售凈利率消不敵二線浙企業(yè)，但架凈資產(chǎn)收盲益率卻是蜘最高的。凈資產(chǎn)收削益率是反漠映企業(yè)盈班利能力最斥重要的指粒標，它反距映了公司級對其自有循資產(chǎn)的利犬用效率。凈資產(chǎn)擦收益率殿較高則沃反映了軍單位資扁本的獲黑利能力薪較強，過那么一那線企業(yè)賓雖然毛臂利率等寬由于戰(zhàn)韻略決策追原因低居于二線躁企業(yè)，蓋但是其娘較高的車凈資產(chǎn)提收益率譽則充分律說明一拆線房企際的獲利特能力實針質上是汽最高的隊。35房地產(chǎn)袍行業(yè)研龍究分析暈報告趨勢分析偏——期間杰費用從費用輪控制上嗚來看，勤從三線麗企業(yè)到選一線企銳業(yè)呈現(xiàn)喜持續(xù)下俗降的態(tài)輸勢。從三線記企業(yè)到敘二線企掏業(yè)，管印理費用針率和營套業(yè)費用塊率的下橫降十分活明顯，跨證明房貢企擴大孕規(guī)模而孩帶來的施邊際效目用此時到是遞增覆的；而埋在二線乖企業(yè)的廣資產(chǎn)規(guī)嫌模上出落現(xiàn)了明椅顯的轉熄折，此閘時再擴景大房企斧規(guī)模的避邊際效憤用出現(xiàn)躬了遞減灑，但是身還沒有叫為負，后說明大萍型房企穿的成本撞費用和蓬企業(yè)規(guī)碧模進行配了較好冶的匹配嘴，費用碧控制能瞞力有所助提高；單看營業(yè)既費用率，孤發(fā)現(xiàn)在房賤企由二線覽擴大到一裁線時，營嚇業(yè)費用率罵下降的幅腐度低于管叢理費用率紐奉下降的幅叢度，那么雅說明房企墻在擴張的釋過程中，身逐漸增強隨了對債務盒資金的依虹賴，其財寶務費用率騾增大；同泛時為了擴晨大品牌與秀知名度，揀在房企擴鞠張中，銷算售費用率系也相應增布加。36房地產(chǎn)敢行業(yè)研毅究分析狹報告趨勢分策析——何資產(chǎn)負寒債從資產(chǎn)負洗債率上來拳看，目前置，無論是掏一線企業(yè)午，還是二瘦線、三線醫(yī)企業(yè)，其左資產(chǎn)負債展率均在6量0%左右鉛；從三線血企業(yè)上畝升到二布線企業(yè)鉤的過程摟中，企芬業(yè)對資剃金的需型求較大右，隨著曾資產(chǎn)規(guī)形模的擴仁大，企衫業(yè)的負金債上升軌得較快擇；結合期懷間費用拐率來看蹤蝶，在從況三線上邊升到二陶線的過治程中，峽負債增刮加使得恥企業(yè)迅務速擴大史規(guī)模、碼單位資廟產(chǎn)上的謠成本顯寶著降低屠，故其獵期間費經(jīng)用率快遍速降低蘇；但當體房企從哀二線邁患向一線傍時，即值使負債藥小幅上征升，也童會給企壇業(yè)帶來形沉重的名負擔，僻同時營凱業(yè)費用提率的減嘉幅也迅諸速趨緩曬。但由半于此時感的邊際沿效用仍并然為正斃，所以掏理智的葵房企應貓該逐步憂邁向一松線房企榨的規(guī)模急，以實瓜現(xiàn)更大醫(yī)的規(guī)模剝經(jīng)濟。37房地產(chǎn)行溝業(yè)研究分滾析報告趨勢分套析——趙資產(chǎn)利葵用效率從資產(chǎn)更利用效帳率來看卻，總資家產(chǎn)周轉志率和存鏈貨周轉善率呈現(xiàn)百出了遞口增的趨偷勢，表黎明隨著宣資產(chǎn)規(guī)院模的增氣加，企肉業(yè)的運周營效率呼會提高蒼，呈現(xiàn)匯逐步實且現(xiàn)規(guī)模曾經(jīng)濟。從存貨創(chuàng)周轉的章情況來敢看，三膝線企業(yè)陡和二線厲企業(yè)的瓣存貨周柏轉情況聯(lián)不佳，畏二者存惜貨周轉墻率幾乎紙?zhí)幱谕鸵凰奖?，但二遇線企業(yè)違的總資獄產(chǎn)周轉巷率卻高白于三線磚企業(yè)，挽說明二逝線企業(yè)筑的經(jīng)營祖能力方域面高于居三線企浪業(yè)。二線企業(yè)是向一線企霜業(yè)邁進的雄階段，存掀貨周轉率打大幅提高屢，說明企耍業(yè)在邁向車了更高的妙水平后更種加注重商移品銷售的量節(jié)奏和現(xiàn)浩金流回流掛的節(jié)奏。38房地產(chǎn)行職業(yè)研究分育析報告研究范圍整體概況一線房賊地產(chǎn)企安業(yè)分析二線、城三線房計地產(chǎn)企寧業(yè)分析重點企業(yè)單分析Conte坦nts39房地產(chǎn)行稈業(yè)研究分托析報告重點企業(yè)議——萬科酬A萬科企扒業(yè)作為褲中國地神產(chǎn)行業(yè)君的領軍貪企業(yè)，均近幾年蠟的表現(xiàn)踏可謂可絮圈可點娃，下表耀全面反誘映了近暫三年萬騎科的發(fā)督展狀況繳。40房地產(chǎn)甲行業(yè)研棚究分析盲報告一線企穴業(yè)——設萬科A2008抹年，金融星危機席卷溝全球，中桐國樓市在閘經(jīng)歷了2存007年震的瘋狂高損漲后，2棵008年蒼遭遇了前目所未有的梢金融寒流薪。銀行銀世根緊縮、販樓市成交悄量一落千伍丈、購房普者持幣觀養(yǎng)望，開發(fā)翅商資金緊衛(wèi)張，四面門楚歌。2008狠年萬科提貧出中國樓能市的“拐遼點論”，海率先在全壺國降價銷望售商品房庸以快速回眉籠資金。切作為上市牧房地產(chǎn)企替業(yè)的“老守大”，雖肺然200育8年萬科蠻的成績并吼不輝煌，挑但其20首08年取室得的成績番仍然保持渴在行業(yè)領擁先的水平胖。公司全己年實現(xiàn)銷都售面積557治.0戚萬平方霉米，銷射售金額臺478倡.7億疑元，同市比分別希減少9侮.2%著和8.梢6%；匙結算項掃目面積朽451抹.4萬壞平方米茂，同比種增長1礦4.6凝%，結炮算收入骨404禾.9味億元，赤同比增副長15妄.1%煮；完成叉新開工極面積5喝23.董3萬平瓣方米，增同比減濤少32崇.6%沉，竣工憑面積達往529殲.4各萬平方附米，比積200魂7年翠增加1側8.9蒜%。0騎8年，級公司實轟現(xiàn)主營惹業(yè)務收秧入40盆9.9逮2億流元，同爪比增長璃15.崇38%炎；凈利赤潤46移.4億肺元，同錯比減少值12.右74%射。年末電公司還幣有有3叫46.材4萬平辨方米已齒銷售資尖源未竣她工結算董，合同慚金額合鹿計27虎3.4寸億元找，公司貼仍然具梢備較強業(yè)的發(fā)展察后勁。200寸8年，發(fā)雖公司嫂資增速克緩慢，欺但主營甚業(yè)務收妨入到達410掙.1億拖元，占限行業(yè)2印5.1遼％，仍為行業(yè)社生產(chǎn)經(jīng)謠營規(guī)模仇支柱公滔司；從生各項經(jīng)陽濟評價殊指標來抽看，萬絹科的總弊資產(chǎn)周癥轉率和君存貨周武轉率遠毒高于行華業(yè)平均啟水平，治也高于幫一線房墾企的平度均水平戴，這與習08年印萬科降宿價促銷趴、加快局資產(chǎn)流吸轉的戰(zhàn)伏略有關在，同時擴此戰(zhàn)略飲導致萬繭科的盈某利能力綢下降，近低于一省線企業(yè)圍平均水占平；在你費用控牌制上，愛萬科的菜營業(yè)費麻用率與岸一線企慚業(yè)行業(yè)丟平均持易平，這于是由財董務費用懇的上漲燙造成的研，單就蔑管理費蠶用看，碼萬科的飄管理費騰用控制歲能力較慘強，同杯比下降獻了13餡個百分索點。200塌8年輕公司計膛劃開工帥面積約衣400患萬平方勇米，竣雞工面積櫻約61末8萬平侍方米，剖進一步議增加1法000費萬平商方米左風右的項承目資源釀，可以販預見，爪200冶9年萬寄科將繼稿續(xù)引跑界中國地赴產(chǎn)界。41房地產(chǎn)行籍業(yè)研究分尼析報告二線企獸業(yè)——惱東華實抄業(yè)東華實業(yè)叨作為二線扮企業(yè)的代變表之一，日近幾年發(fā)飽展勢頭強趴勁，主營奴業(yè)務收入莊僅用了兩庭年的時間活（200我6-20戒07年）璃就完成了導從3億到膝10億的參跨越。2兩006-根2008編的公司的母經(jīng)營狀況這如下表所鹿示。42房地產(chǎn)騰行業(yè)研信究分析默報告二線企業(yè)展——東華屠實業(yè)東華實業(yè)評是一家以摘北京為主包要業(yè)務開胳展地的房餐地產(chǎn)開發(fā)鄰企業(yè)，目具前僅在北籠京和廣東蠻兩個城市德發(fā)展，從懂2005蓋年開始東誦華實業(yè)東島華實業(yè)主奸攻北京市桐場，將北臺京作為其慘主要的發(fā)麗展城市。惰2008朋年，北京臣的主營業(yè)腿務占到公即司整體的私90%以歌上。目前倚，東華實握業(yè)逐步向墨河南等二冊、三線城御市拓展，層以最終實袖現(xiàn)成為由校一線城市架區(qū)域發(fā)展松向全國包自括二三線稍城市拓展攔房地產(chǎn)的犁經(jīng)營目標維，增強公災司的持續(xù)福經(jīng)營能力頭，為今后遇的發(fā)展奠便定良好的沖基礎。從發(fā)展鏟軌跡來棒看，東變華實業(yè)興自19蛇98年侵成立于匹廣州，筑一直在吵以廣州音為主要荒發(fā)展城零市，是銜典型的椅單城市或房地產(chǎn)狠企業(yè)，福由于地車處中國慚的經(jīng)濟譯中心，倒其發(fā)展經(jīng)速度一釘直較快鉗。20鏈03年凝公司開焦始進駐侮北京發(fā)辣展，到感了20朵05年交起，東晃華實業(yè)急開始全屑面主攻放北京市甚場，實拆現(xiàn)了從排單城市角房地產(chǎn)零企業(yè)到智區(qū)域性短房地產(chǎn)辰企業(yè)的忌轉變。移但東華喚實業(yè)主呈攻北京鴿市場后留，將主盤要的資捷源全部纖投向北筒京市場鄰，公司指業(yè)績的述增長，計主要也有主要依恐托北京蜘地區(qū)的寧項目。東華實業(yè)霸2007環(huán)年的業(yè)績鋤大幅上漲拉，凈利潤豈達到97妄50萬元鴉，同比上匙漲137息.8%。2008民年，公司艦的主營業(yè)賽務收入較形2007吵年微漲，恰同比僅上閘漲8.9評1%。但康在凈資產(chǎn)榜收益率上留，東華企腦業(yè)卻又遙例遙領先于甘行業(yè)、二童線企業(yè)，取甚至超過閱了一線企蹤蝶業(yè)的全國凱平均水平詢，08年膽比07年漢略有下降谷，目前為善18.2啞4%，超襖過了行業(yè)煎9個百分恒點，二線宵企業(yè)7個潑百分點，島和一線企切業(yè)4個百顏分點。主妻要原因在歪于北京、想廣東的房沃價雖在0痰8年樓市埋低迷的環(huán)在境下有所適下降，但適在一線房棋地產(chǎn)城市塌中，其價摟格仍處于膀高位；并穿且其在北貴京的項目泡有的位于吹城市商業(yè)雹中心，有摘的是別墅諒、花園洋吵房等高檔光住宅，因毅此售價仍燙位于城市灶中的較高顆水平。43房地產(chǎn)鴉行業(yè)研神究分析摔報告二線企精業(yè)——墻東華實頭業(yè)在費用勁控制上頭，東華歷實業(yè)的規(guī)表現(xiàn)就深超過行持業(yè)、二噸線、甚繳至一線棟房地產(chǎn)些企業(yè)的擦平均水料平，期往間費用置率僅為椅6.5跳7%；能從縱向影比較來瘡看，2逢008食年，在梯公司的脅主營業(yè)缺務收入欣有所上品升的情吃況下，肢期間費蜂用率出肅現(xiàn)了下百降。正毅是由于采在收入兄和費用研控制嚴蕩格，才敏使得公蠅司在樓優(yōu)市低迷夢的20算08年吩其營業(yè)鍋利潤和碰凈利潤古出現(xiàn)了窩40%你的大幅群上升。200膠8年，系在資產(chǎn)刪的利用陶效率上功，東華筑實業(yè)的榆表現(xiàn)也保較為出尚色，總汁資產(chǎn)周襖轉率和渴存貨周饑轉率兩嶄項指標摔均大幅瞇領先于悄行業(yè)、紹二線企脾業(yè)甚至滔一線的叉平均水持平，兩戴項指標質為0.邪53和天0.5擱1。從三年愈的分析蜻來看，漏絕大部怠分指標暑在20雞08年否均優(yōu)于慮200追6年的運水平，瞇可見，露從單城悔市房地攪產(chǎn)企業(yè)丹向區(qū)域編性房地企產(chǎn)企業(yè)肝發(fā)展的梨過程中窄，合理胃的戰(zhàn)略神布局、芳較高的您管理水堅平，科府學的擴甘張給企謊業(yè)帶來粒有利的牌影響。因此，未味來公司的閱經(jīng)營應在全面考慮甘，通盤操撥作的基礎粗上，繼續(xù)之保證收入領、成本、儀費用、效暴率等方面搖的全面提夸升，使企沃業(yè)在健康史的快車道推上保持持繭續(xù)的發(fā)展擺。44房地產(chǎn)漸行業(yè)研岔究分析牲報告三線企稈業(yè)——喂綠景地余產(chǎn)綠景地產(chǎn)慘位于廣東苗，其主要尚業(yè)務覆蓋外區(qū)域也主屠要在廣州金、佛山。障作為三線探企業(yè)的代勝表，近幾堤年的發(fā)展珍出現(xiàn)了較店大的波動懇，200杜6-20爪08的公赤司的經(jīng)營缸狀況如下顛表所示。45房地產(chǎn)行途業(yè)研究分石析報告三線企業(yè)規(guī)——綠景打地產(chǎn)綠景地航產(chǎn)自1視988遇年成立萌以來，棄一直在倚廣州本火土以及蛋佛山等扔地發(fā)展麗，直到罰200姻6年，衫廣州天倦譽地產(chǎn)乘入主綠游景地產(chǎn)絹，成為堂其最大佳的股東標后，支面持綠景籌地產(chǎn)鞏亂固和擴炕大在廣戚州地區(qū)從的開發(fā)云優(yōu)勢，吊并借助勾上市公困司的資餓本平臺塌，適時要支持綠適景地產(chǎn)倚將其核槽心業(yè)務等——普稀通住宅伯類房地蠟產(chǎn)開發(fā)秒延伸到航廣州地山區(qū)之外著，力爭熟成為全畏國性的慨有競爭報力的房倚地產(chǎn)商芹。但由于公裹司實力平旋平、項目酷單一，盈卸利狀況一躍直未有較偷大改觀。岔年報顯示舉，08年賣，在面對心比07年華更為嚴峻屑的經(jīng)濟和吼行業(yè)形勢腿時，公司婦通過合作訪等方式積潛極開拓外沃地市場，目通過收購行廣西天譽降房地產(chǎn)開害發(fā)有限公踏司股權一量方面增加謹了公司土搖地儲備，谷拓展了省想外市場；注同時，公飛司還積極鴨開展土地黑一級開發(fā)竭，拓展公佩司的業(yè)務繪區(qū)域。報死告期內，馬公司新增悶了南寧市塞亭洪路1美9號江南嚼花園項目補及廣西桂花林市永福急縣福龍工懇業(yè)園B區(qū)席和獅子口捷水庫地塊小項目。在實際運蹦作經(jīng)營中門，部分歷糕史遺留債贏權、債務費問題依然連是制約公概司發(fā)展的寇風險之一在。同時，蔽受國家宏期觀調控政茫策影響，鍋公司房地效產(chǎn)業(yè)務在狼土地等環(huán)販節(jié)受到不齊同程度的候影響，資座金面依然坐偏緊。公司0奧8年度盛實現(xiàn)凈掉利潤5柏635刻萬元，升接近三情線企業(yè)鏡的平均額水平。偶主營業(yè)刪務收入粘呈逐年旱上升態(tài)滲勢，目喝前已達掛4.7姓億元，拌雖然遠鏈低于行訊業(yè)37