第三章

物業(yè)管理企業(yè)的資金來源第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)籌資方式和渠道

一、籌資的動(dòng)機(jī)物業(yè)管理企業(yè)籌資的基本目的是維持自身的生存與發(fā)展，而每一次具體的籌資活動(dòng)通常又受到特定動(dòng)機(jī)的驅(qū)使。（一）新建籌資動(dòng)機(jī)（二）擴(kuò)張籌資動(dòng)機(jī)（三）調(diào)整籌資動(dòng)機(jī)（四）混合籌資動(dòng)機(jī)二、籌資的渠道資金的籌集渠道是指企業(yè)資金的來源和通道，體現(xiàn)了所籌集資金的性質(zhì)和特點(diǎn)。（一）政府財(cái)政資金（二）金融機(jī)構(gòu)資金（三）其他法人單位資金（四）居民個(gè)人資金（五）企業(yè)自留資金（六）外國(guó)和港澳臺(tái)資金六項(xiàng)。三、籌資方式籌資方式是指企業(yè)籌集資金所采取的具體形式。按照不同籌資方式體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，籌集的資金可以分為權(quán)益資金(自有資金)和負(fù)債資金(借入資金)。（一）吸收直接投資（二）發(fā)行股票（三）留存收益（四）銀行借款（五）發(fā)行債券（六）商業(yè)信用（七）融資租賃（八）代管基金前三種方式屬于權(quán)益資金，后五種方式屬于負(fù)債資金。（一）吸收直接投資1．吸收直接投資的形式(1)吸收貨幣投資(2)吸收實(shí)物投資(3)吸收無(wú)形資產(chǎn)投資2．吸收宜接投資的優(yōu)缺點(diǎn)(1)優(yōu)點(diǎn)①能夠增強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)②能夠更快地形成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。③財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低。(2)缺點(diǎn)①資金成本高②產(chǎn)權(quán)不夠清晰（二）發(fā)行股票1．發(fā)行股票的分類（1）普通股股票普通股股票在權(quán)利和義務(wù)方面的特點(diǎn)是：①普通股股東對(duì)公司享有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。②普通股股利分配在優(yōu)先股之后進(jìn)行，其多少取決于公司的盈利情況。③公司解散清算后．普誦股股東對(duì)公司剩余財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)在債權(quán)人和優(yōu)先股股東之后。④公司增發(fā)新股時(shí)，普通股股東具有認(rèn)購(gòu)優(yōu)先權(quán)。(2)優(yōu)先股股票優(yōu)先權(quán)利表現(xiàn)：①優(yōu)先獲得股利②優(yōu)先分配剩余財(cái)產(chǎn)2．發(fā)行股票的優(yōu)缺點(diǎn)(1)優(yōu)點(diǎn)①能提高股份有限公司的信譽(yù)②不用償還股本，資金風(fēng)險(xiǎn)小③沒有固定的股利負(fù)擔(dān)(2)缺點(diǎn)①資金成本高②股權(quán)比較分散(三)留存收益留存收益是指對(duì)企業(yè)稅后利潤(rùn)進(jìn)行分配而形成的公積金，是企業(yè)從內(nèi)部籌集資金的主要來源。（四）銀行借款銀行借款是企業(yè)根據(jù)借款合同向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的需要還本付息的款項(xiàng)。銀行借款的特點(diǎn)(1)籌資速度快。。(2)相對(duì)比較靈活。(3)資金成本低。(4)銀行借款的限制性條款比較多。(五)發(fā)行信券企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，是持券人擁有公司債權(quán)的證書。優(yōu)點(diǎn)：籌資對(duì)象廣、市場(chǎng)大缺點(diǎn)：成本高、風(fēng)險(xiǎn)大、限制條件多(六)商業(yè)信用商業(yè)信用是在交易活動(dòng)中吸收利用外部資金的一種行為，是指商品或服務(wù)交易以延期付款或預(yù)先收款方式進(jìn)行而形成的借貸關(guān)系．是交易雙方之間的直接信用行為。優(yōu)點(diǎn)：籌資便利、限制條件少、有時(shí)無(wú)籌資成本1．商業(yè)信用的形式(1)應(yīng)付賬款(2)應(yīng)付票據(jù)(3)預(yù)收賬款2．商業(yè)信用籌資的特點(diǎn)商業(yè)信用籌資最大的優(yōu)越性在于容易取得。①商業(yè)信用是一種持續(xù)性的信貸形式，且無(wú)須正式辦理籌資手續(xù)。②如果沒有現(xiàn)金折扣或使用不帶息票據(jù)，籌資不負(fù)擔(dān)成本。商業(yè)信用的缺陷在于期限較短，在放棄現(xiàn)金折扣時(shí)付出的成本較高。（七）融資租賃融資租賃是由租賃公司按承租單位的要求購(gòu)買設(shè)備，并在契約或合同規(guī)定的較長(zhǎng)期限內(nèi)提供給承租單位使用的信用業(yè)務(wù)。（八）代管基金代管基金是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托代管的專項(xiàng)用于共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大修理的專項(xiàng)維修資金。1．專項(xiàng)維修資金的來源‘專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定以一定的比例交納2．專頃維修資金的管理專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)、專款專用。第二節(jié)

貨幣時(shí)間價(jià)值一、貨幣時(shí)問價(jià)值的概念一般認(rèn)為，貨幣時(shí)間價(jià)值是貨幣資金在周轉(zhuǎn)運(yùn)用中由于時(shí)間因索而形成的差額價(jià)值，即將資金轉(zhuǎn)化為資本，投入到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中去而帶來的增值額。其中最初的貨幣價(jià)值稱為現(xiàn)值，最后體現(xiàn)了增值額的貨幣價(jià)值稱為終值。

二貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算（一）單利終值和現(xiàn)值的計(jì)算1．單利終值單利終值是采用單利計(jì)息方式，在既定利率下一筆貨幣資金若干期以后包括本金和利息在內(nèi)的最后總價(jià)值，即本利和。如現(xiàn)在存1元錢，年利率為10％．經(jīng)過3年，各年年末的單利終值計(jì)算如下：’1年后的單利終值＝1M(1*10％M1)＝1．1(元)2年后的單利終值＝1M(1*10％M2)＝1．2(元)3年后的單利終價(jià)值＝1X(1410％x3)＝1．3(元)單利終值的一般計(jì)算公式為：FV=PV×(1+i×n)=PV+PV×i×n=PV+I式中：FV———終值；PV一現(xiàn)值(本金）j——利率n—計(jì)息期數(shù)I——利息2．單利現(xiàn)值單利現(xiàn)值是在既定利率下，若干期后收到或付出的某筆貨幣資金按照單利計(jì)算，相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值，即最初價(jià)值。單利現(xiàn)值的一般計(jì)算公式可由單利終值的計(jì)算公式導(dǎo)出：PV=FV÷(1+i×n)式中：PV---現(xiàn)值FV—終值i——利率n——計(jì)息期數(shù)[例3—23]某物業(yè)管理企業(yè)將一筆款項(xiàng)存人銀行，到第3年末取出時(shí)為1150元，若年利率為5％，按單利計(jì)算，該企業(yè)最初存入了多少錢?解：PV=FV÷(1+i×n)=1150÷（1+5%×3）=1000（二）復(fù)利終值和現(xiàn)值的計(jì)算復(fù)利是計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值的另一種方式，是指某筆貨幣資金每期除了本金計(jì)算利息，本金所派生出來的利息也要計(jì)人本金，隨同本金一起計(jì)算利息，即本能生利，利也能生利。1．復(fù)利終值復(fù)利終值是采用復(fù)利計(jì)息方式，在既定利率下某筆貨幣資金若干期以后包括本金和復(fù)利利息在內(nèi)的最后總價(jià)值，即本利和。復(fù)利終值的一般計(jì)算公式為：FV=PV×(1+i)n(1+i)n----復(fù)利終值系數(shù)，表達(dá)式為FVIFi,n公式可改為：FV=PV×FVIFi,n式中：FV--終值PV--現(xiàn)值i--利率n--計(jì)息期數(shù)(1+i)n--復(fù)利終值系數(shù)；FVIFi,n復(fù)利終值系數(shù)[例3—31]某物業(yè)管理企業(yè)將10000元投資于一項(xiàng)目，利率為8％，投資期為3年，請(qǐng)問該項(xiàng)目最終可以連本帶利收回多少錢?解：FV=PV×FVIFi,n

=1000×FVIF8%，3=126002．復(fù)利現(xiàn)值復(fù)利現(xiàn)值是指在既定利率下，若干期以后收到或付出的某筆貨幣資金按照復(fù)利計(jì)算，相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值，即最初價(jià)值。由終值求現(xiàn)值通稱貼現(xiàn)，在貼現(xiàn)時(shí)所用的利息率也叫貼現(xiàn)率。計(jì)算公式：PV=FV×1/（1+i）n1/（1+i）n--復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)簡(jiǎn)略表達(dá)形式為FVIFi，n公式可以改寫為：PV=FV×FVIFi，nPV—挑現(xiàn)值FV—猛終值i—利率n—計(jì)約息期數(shù)1/（拌1+i凳）--隆復(fù)利現(xiàn)著值系數(shù)FVI雀Fi，n-蠢-復(fù)利現(xiàn)值皂系數(shù)簡(jiǎn)略淺表達(dá)式[三]溝年金終飄值和現(xiàn)江值的計(jì)業(yè)算（一）定建義：年金蜂是指一定稻期限內(nèi)，戰(zhàn)每隔一段貌相問的期鬧間，收入鈔或者付出箱相等金額歐的款項(xiàng)。粗年金的時(shí)膜間價(jià)值計(jì)匯算一般也榆采用復(fù)利厚方式。（二）特羽征：1、不脈是收付終款項(xiàng)，昂而是連除續(xù)的多爽筆收付發(fā)款項(xiàng)。2、每相瘦鄰兩次收霧付款的時(shí)未間間隔都羨是相等的幼。3、每憲次收付潛款的金霜額都是火相等的席。4、每次擔(dān)收付款的大收付方向耗都是相同篇的。（三）分求類：1、后田付年金2、先付始年金3、遞搏延年眾4、永上續(xù)年金（四）畏應(yīng)用1、平均瘋年限法的班折舊2、租漁金3、利廊息4、保寧險(xiǎn)金5、養(yǎng)吐老金6、分訓(xùn)期付款客賒購(gòu)7、分期宵支付工程刺款1．后都付年金炭絡(luò)值和釘現(xiàn)值的慶計(jì)算后付年勤金是指巴一定時(shí)棉期內(nèi)每宰期期末承等額收涼付的系孫列款項(xiàng)斃。(1)講后付年架金終值后付年金課終值是一令定時(shí)期內(nèi)目每期期末擁等額系列奴收付的每師一筆款項(xiàng)燈的復(fù)利終拆值之和。(2)展后付年桐金現(xiàn)值徒。后付年扎金現(xiàn)值婚是一定裳時(shí)期內(nèi)蒙每期期凱末等額煩系列收催付的每暫一筆款紹項(xiàng)的復(fù)繁利現(xiàn)值黃之和。2、先付撓年金終值柔和現(xiàn)值的驕計(jì)算先付年金盈是指一定卻時(shí)期內(nèi)每樸期期初等防額收付的今系列款項(xiàng)目，又稱預(yù)森付年金。計(jì)算公墊式：(2)先享付年金現(xiàn)吹值先付年金滾現(xiàn)值是一偷定時(shí)期內(nèi)優(yōu)每期期初短等額系列驚收付的每矩一筆款項(xiàng)溫的復(fù)利現(xiàn)徒值之和。計(jì)算公灶式：3．遞延姑年金現(xiàn)值悄的計(jì)算遞延年金更是指第一毛次收付發(fā)盒生在第二余期或第二忙期之后的磁年金，即敬最初若干顆期沒有收畢付款項(xiàng)，蜂而隨后若逐干期才等漠額系列收攀付的款項(xiàng)。計(jì)算公拳式一：計(jì)算公式鈔二：4．永續(xù)店華金現(xiàn)值然的計(jì)算永續(xù)年鈴金是指榮沒有最顛后到期蒙日的無(wú)泰限期年揪金?，F(xiàn)甚實(shí)中優(yōu)合先的股烏息可以露視為永武續(xù)年金旦的一個(gè)巨例子。永續(xù)年把金沒有饞終止的場(chǎng)時(shí)間，毒也就沒蛇有終值眉。計(jì)算公燒式：V0=A×豈[1-手1/（說1+i夜）n]/i第三節(jié)四資金成翠本一、資金賽成本的概輸述（一）資將金成本的革概念定義：資狐金成本是絕指企業(yè)為股了籌集和亦使用資金研而付出的練代價(jià)。構(gòu)成：求資金籌棚集費(fèi)用資金使慘用費(fèi)用（二）秋資金成歐本的作田用用于籌許資決策啦和投資督?jīng)Q策1、資乓金成本欺是比較佩、選擇情籌資方刻案的依盆據(jù)2、資金催成本是評(píng)常價(jià)投資項(xiàng)如目可行性忌的主要經(jīng)桂濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。3、資金最成本可以陳用來評(píng)價(jià)葉企業(yè)的經(jīng)服營(yíng)業(yè)績(jī)。(三)決猴定資金成尾本高低的井因素1、總體石經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、證券戴市場(chǎng)條件3、企業(yè)彈內(nèi)部的經(jīng)慮營(yíng)和融資鋒狀況4、項(xiàng)目催融資規(guī)模二、資金饑成本的計(jì)軟算資金成免本通常跌用相對(duì)賣數(shù)表示篇，即資規(guī)金成本吹串，是暖企業(yè)使抵用資金擱需支付榨的費(fèi)用嘆與實(shí)際切籌得的裳資金之樹間的比屠率。計(jì)算公案式：（一）漏個(gè)別資繭金成本個(gè)別資金較成本是指掘使用各種酒長(zhǎng)期資金艘的成本。1、長(zhǎng)期鏈借款資金瞎成本計(jì)算公討式：2、債村券資金宵成本債券資缺金成本贈(zèng)指發(fā)行戀債券后器需要支餅付的債隊(duì)券利息把。計(jì)算公式估：3、優(yōu)先捉股資金成狠本優(yōu)先股死資金成糠本是指宋發(fā)行優(yōu)清先股后協(xié)需要支牢付的優(yōu)尋先股股粒利。計(jì)算公令式：4、普派通股資獄金成本普通股艙資金成淹本是指谷發(fā)行普麗通股后傾需要分敞配給普摧通股股種東的紅湖利。計(jì)算公式聚：5、留巧成收益遣資金成炸本留存收找益是企洽業(yè)稅后雨凈利潤(rùn)訓(xùn)形成的演，其所盛有權(quán)仍陵然屬于旬投資者臺(tái)，相當(dāng)永于投資碧者對(duì)企辱業(yè)的追秤加投資揉。計(jì)算公式廟：（二）綜體合資金成涉本綜合資金論成本也稱蠢加權(quán)平均聰資本成本擇。計(jì)算公她式：（三）屈籌資結(jié)趟構(gòu)分析定義：辯企業(yè)從抽不同渠啞道取得喜的資金民占全部狐籌資總堡額的比粒重，即倦各種資筋金占全劑部資本忍的權(quán)重么，稱為牢籌資結(jié)踢構(gòu)。為撿了選擇泡最佳的陷資金來穿源和最裳低的資終金成本影，企業(yè)劍往往有辭多種籌逆資方案鈴，對(duì)不副同的資倚金進(jìn)行廉不同的譽(yù)組合，挪并最終避形成多囑種籌資匆結(jié)構(gòu)。急籌資結(jié)榴