重新定義濟南城市格局

一、背景回顧XX中國及XX地產(chǎn)的多輪溝通，雙方就項目需通過區(qū)域炒作帶動品牌提升、項目重新站位、客戶圈層擴大等達成一致?；诖?，XX地產(chǎn)提交此次提案，聚焦以上三大問題，提出切實可行的營銷動作，從而促成項目的絕對成功。

二、引言【濟南寫真】濟南是國務(wù)院規(guī)劃環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心城市之一，是北承渤海經(jīng)濟圈，南接大長三角經(jīng)濟圈功能的核心城市濟南之于環(huán)渤海經(jīng)濟圈是支點性城市和連接性城市，它南面緊接中國經(jīng)濟最發(fā)達的大長三角經(jīng)濟圈，是南北經(jīng)濟融通，東西經(jīng)濟接軌的核心城市。濟南北接京津唐，南接長三角，西連黃河中上游，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置；在全國來說是連接華東與華北的門戶，是連接華東、華北和中西部地區(qū)的重要樞紐，京滬鎖鑰；位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈，是黃河三角洲最大的中心城市濟南是山東省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，區(qū)域經(jīng)濟中心輻射能力和影響力都在大幅提升濟南市生產(chǎn)總值及固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例呈上升趨勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)健康，三產(chǎn)比重日益增強，為城市商務(wù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)居民收入和消費穩(wěn)定增長，為商業(yè)發(fā)展提供足夠支撐【濟南房地產(chǎn)格局】北部關(guān)鍵詞：住南不住北，住東不住西；南高北澇；工業(yè)及物流聚集區(qū)；臟亂差舊臭千佛山片區(qū)西部片區(qū)北部片區(qū)中心城片區(qū)東部片區(qū)西南群山片區(qū)東南部片區(qū)板塊格局北部片區(qū)【正在的崛起熱點區(qū)域】核心資源規(guī)劃、城市、平臺價格非低密度7000-8000元/㎡代表項目XX名家；尚品·清河中心城片區(qū)【傳統(tǒng)中心區(qū)】核心資源城市、文教平臺價格13000-16000元/㎡代表項目濟南萬達廣場；XX大名湖東部片區(qū)【城市新中心】核心資源規(guī)劃；產(chǎn)業(yè)平臺價格非低密度7000-9000元/㎡代表項目中齊未來城；海信慧園東南部片區(qū)【高端住宅區(qū)】核心資源景觀；政務(wù)；規(guī)劃利好平臺價格高層11000-16000元/㎡，別墅13000-40000元/㎡，代表項目中海奧龍觀?。缓朮X；千佛山片區(qū)【絕版豪宅地段】核心資源景觀、城市平臺價格高層9000元-15000/㎡；洋房總價300萬；獨棟1000萬以上，聯(lián)排300~500萬代表項目國華東方美郡西南群山片區(qū)【高端居住區(qū)】核心資源景觀平臺價格非低密度7000-9000元/㎡；低密度10000-16000元／㎡；代表項目魯能領(lǐng)秀城西部片區(qū)【城市老城區(qū)】核心資源規(guī)劃、城市平臺價格非低密度7500-10000元/㎡代表項目XX新里盧浮公館；路勁御景城大品牌、成熟產(chǎn)品線、成熟營銷模式，極大提升了濟南開發(fā)水平；XX必須在強大的競爭對手中突圍【豪強逐鹿】XX新里盧浮公館——上海XX集團山東置業(yè)有限公司位置：緯十二路與經(jīng)四路交匯處項目總建面：49萬平方米建筑年代：2010年建筑類型：16-33層高層XX大名湖——XX山東置業(yè)有限公司位置：歷下明湖東路北側(cè)項目總建面：23萬平方米建筑年代：2010年建筑類型：13層小高層香港南益地產(chǎn)——名士豪庭位置：歷下經(jīng)十東路與漿水泉路交匯處項目總建面：100萬平方米建筑年代：2010年建筑類型：18-30層高層全國品牌：已進入（恒大、XX、XX、XX、萬達、中海、華潤、XX）；即將進入（遠洋、XX、龍湖）本地品牌：魯商、魯能、XX、海信、海爾【主流大盤】濟南一線主流大盤占據(jù)了天時、地利、人和，與其相比，XX名家并不占優(yōu)勢項目名稱名士豪庭領(lǐng)秀城盧浮公館XX大名湖本項目規(guī)模100萬平米400萬平米49萬平米23萬平米70萬平米開發(fā)商南益地產(chǎn)魯能亙富XX地產(chǎn)XX置業(yè)XX戶型90平米兩居/110平米兩居/180平米四居90平米兩居、140平米三居98平米一居/150平米二居/175-223平米三居118平方米兩居、167、175平方米三居50一居、80兩居、90-140三居、180四居園林景觀歐式園林公園式園林歐式中央園林歐式風(fēng)格清河印象園林配套商業(yè)、小學(xué)、會所大型商業(yè)、小學(xué)、會所商業(yè)、會所城市中心配套資源會所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場項目賣點大盤社區(qū)、歐式風(fēng)格園林超大盤社區(qū)、完善配套、居住氛圍濃厚濟南商埠核心、產(chǎn)品品質(zhì)高檔、XX品牌城市核心區(qū)位、大明湖景區(qū)絕版地段、XX品牌大盤社區(qū)、城市央?yún)^(qū)、濱水、濱湖雙水岸物業(yè)、城市央心稀缺洋房、XX品牌、獨特開發(fā)模式名士豪庭XX大名湖XX盧浮公館魯能領(lǐng)秀城【XX在濟南】XX品牌在濟南已經(jīng)形成了中檔盤的市場印象，沒有進入一線品牌行列北京總部XX國際城市花園XX景園XX望江花園XX名家

XX城市之家XX碧水尚景XX國際城市花園XX名家XX名家/景園/國花/中央花園等【XX新區(qū)】隨著小清河的改造，XX新區(qū)雛形已現(xiàn)，但板塊價值尚未得到認可，對項目來說既是機會也是挑戰(zhàn)“十二五”期間XX新區(qū)發(fā)展規(guī)劃總體空間布局：“一心、一軸、四片”。其中:“一心”為北部城市副中心；“一軸”為小清河生態(tài)發(fā)展軸；“四片”為新東站片區(qū)、華山片區(qū)、濟濼路片區(qū)和美里湖片區(qū)。規(guī)劃思路：圍繞“拓展城市發(fā)展空間,打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”的總體要求。以“構(gòu)建發(fā)展新空間、創(chuàng)造宜居新生活、塑造泉城新景觀、實現(xiàn)風(fēng)貌新傳承、打造北跨橋頭堡”。產(chǎn)業(yè)定位：以商貿(mào)物流、休閑旅游、商務(wù)辦公、商業(yè)居住為主導(dǎo)XX新區(qū)目前處在房地產(chǎn)開發(fā)初期，未來將有大量項目入市，預(yù)計未來三年競爭項目約有150萬平米入市【XX新區(qū)—開發(fā)現(xiàn)狀】11XX徐李片區(qū)300萬㎡XX盛福莊項目57萬㎡XX項目待定XX翡翠清河20萬㎡XX華光日化地塊40萬㎡XX萬象新天600萬㎡杭州XX浪漫和山深圳香蜜湖完善配套歷史人文積淀生活模式優(yōu)質(zhì)資源產(chǎn)品驅(qū)動高端大盤核心驅(qū)動力上海XX杭州西湖8號公館運動元素生活示范—天泰奧林匹克花園生態(tài)休閑拉丁式小鎮(zhèn)—XX山莊XX十七英里XX東海岸XX城代表案例：杭州XX浪漫和山深圳XXXX十七英里XX東海岸天泰奧林匹克花園XX山莊上海XX杭州西湖8號公館……【一線高端大盤驅(qū)動因素】【新政下的濟南市場】2011年3月份（套數(shù)）：同比下降31.12%；2011年3月份（面積）：同比下降26.37%

三、解讀項目項目印象1——區(qū)域：位于小清河和歷山路交匯處，屬于城市中心蔓延區(qū)，未來規(guī)劃的XX新區(qū)城市副中心，區(qū)域價值明顯，發(fā)展空間巨大核心價值：XX新區(qū)：項目處于XX新區(qū)發(fā)展帶上，且屬第一批面市大盤，市場機會大。XX新區(qū)是濟南繼奧體中心、西客站之后又一個城市副中心級重點發(fā)展區(qū)域，未來價值不可限量。濟南城心：項目位于濟南城央邊緣，經(jīng)交通動脈西接火車站、汽車站交通樞紐，東接洪樓廣場、南抵家樂福、泉城廣場。項目印象2——交通：項目位于歷山路龍頭，北園大動脈，有BRT快速通道，交通四通八達項目印象3——景觀資源：項目周邊有小清河、北湖景觀資源，景觀價值極高項目印象4——產(chǎn)品：項目規(guī)劃為70萬平米大型組團社區(qū)、具有城央墅品洋房及緊湊產(chǎn)品、清河印象主題園林清河印象主題園林大組團、小鄰里規(guī)劃精英稀缺小戶型產(chǎn)品城央絕版墅品洋房項目印象5——配套：周邊外部配套較為欠缺購物：主要有濼口商圈、北園銀座商圈、家樂福商圈、洪樓商圈；醫(yī)療：北山大二院、中心醫(yī)院、胸科醫(yī)院、空軍醫(yī)院；教育：楊莊小學(xué)、北全福小學(xué)、北園街道中心小學(xué)；公園：北湖公園、小清河環(huán)河公園、板橋廣場、大明湖公園、百花公園。教育配套楊莊小學(xué)北全福小學(xué)北園街道中心小學(xué)購物配套濼口商圈北園銀座商圈洪樓商圈醫(yī)療配套山大二院胸科醫(yī)院中心醫(yī)院項目區(qū)域5公里內(nèi)主要城市配套家樂福商圈休閑配套項目印象7——項目2011年品牌目標&銷售目標保守“保15沖20”銷售目標：2011年銷售目標確保15億，力爭20億品牌目標：提升XX品牌，進入第一方陣【15億&20億的意筆義】解析2010年濟南扁房企銷闊售額20億俱樂部發(fā)展商2010年銷售情況2011年供應(yīng)量（萬平米）在售項目銷售面積（萬平米）銷售金額（億元）萬達1個（萬達廣場）21283XX2個（盧浮公館/泉景天元）32.2227.9623中海2個（紫御東郡/奧龍觀邸）24.0325.8460恒大2個（恒大綠洲/恒大名都）38.423.156XX1個（全運村）162137.815億：濟南市2011年單盤銷芽售額前10名20億：濟南市201簽1年單盤步銷售額威前3名,此外,20億意味著1、2010年濟南湖北部區(qū)棵域樓盤崖銷冠（辮尚品清牛河）9.3億，20億是其兩倍；2、單盤年銷桿售額占到賊濟南北部抹市場整體敏份額的50%以上；3、20億意味著蛛要跳出整棄個北部區(qū)熱域，與整個濟南母市的一線品牌開發(fā)帽商進行競爭信?！灸繕讼掳l(fā)的困局】四大困誓局困局2：XX新區(qū)在兔濟南市勝沒有形設(shè)成區(qū)域旱概念，伯區(qū)域價斤值沒得段到認同么，如何色重塑區(qū)評域價值辰？困局1：北部區(qū)域同市場主體漠平臺相對賴狹小，客弦群有限，塊相對于項挎目今年15—皮20億元的銷臥售目標，殊如何突破軌區(qū)域市場護的制約？困局3：XX品牌目前叔在濟南已息經(jīng)形成一趴個中檔形錘象，項目植定位于中潤高檔形象俊，如何重狠塑XX品牌？困局4：項目展示綁條件不支濟持項目較揪高的量價宵目標，如簡何突破？四、案例借鑒XX·圓方[案例借鑒]【項目開發(fā)門前期現(xiàn)狀】周邊環(huán)境毒欠佳——項目位賽于背街咳、舊改輩區(qū)域，助毗鄰的訂馬場路值正在整齡改施工乞，周邊監(jiān)環(huán)境破周舊，短庭期內(nèi)居乏住品質(zhì)蛾不高展地場唐家墩路香港路發(fā)道華馬新西路大路變電站產(chǎn)主要經(jīng)濟技術(shù)指標建筑面積 236066.72m占地面積 212022.24m住宅面積 235498m配套面積商業(yè)：113㎡容積率3.0以內(nèi)建筑密度不大于25%建筑高度60米以內(nèi)建筑形式高層其他其中套型建筑面積90平方米以下的住房建設(shè)面積不低于住房總建筑量的60%華路新漢口火車替站發(fā)展大監(jiān)道萬達綜合勤體青年路西北湖金傅融圈【區(qū)域未來日發(fā)展】未來區(qū)患域看好——漢口王字家墩CBD和西北湖似金融街輻威射區(qū)，毗征鄰菱角湖獄萬達綜合缸體、漢口食火車站，版發(fā)展前景同看好【高目標壓泛力】項目需算實現(xiàn)超裕越區(qū)域差的高價脖格——開盤前資夕，同做區(qū)域最單高價格怨僅為7000元/平米，項焰目仍承受勤較大的壓悔力周邊項頌?zāi)孔罡哐鮾H700轎0元/㎡,圓方必怖須賣到105死00元/㎡以上,同樣地段死（新華西而）、同樣右利好（萬縣達入駐）、抬更差環(huán)血境（背掩街、城飾中村、臺道路不經(jīng)通、變障電站等），XX圓方如何腸讓市場接妹受300滋0元/㎡以上的匹差價，并快速去把化？【思考】如何能夠快突破區(qū)域卵，打造項容目高形象脖，從而實頸現(xiàn)高溢價123區(qū)域價值跪重塑產(chǎn)品價值煌提升形象價揪值建立【動作】XX圓方價值嘴提升三大恭動作圓方亮相魔：XX金色家園販外展；軟文炒作信息傳播懂：西北湖、XX（圓方瀉）登場忘；線上傳播努：強調(diào)住XX；說辭強騙化：XX的、品織牌的、鍬有面子恰的、舒適的。金色外展ppt【動作一】品牌先行煌，言必稱XX項目定位舊：跳出唐勤家墩，定鞭位為漢口西北湖豪座宅區(qū)高端樓盤欺。圓方地址健：西北湖·馬場路136號。外地人、版臟、亂、而差···唐家墩西北湖印象中廣的西北陰湖：漢口富人派區(qū)、金融霸一條街、畢繁華的、禾時尚的、籍都市的···【動作二】跳出區(qū)辯域低端仁競爭，柜嫁接西封北湖城市3.0概念代表掃一個地區(qū)配發(fā)展的未并來，通過若概念的炒賣作并將城疫市3.0區(qū)域放大，成功愚將項目所犁在的唐家千墩片區(qū)引辛入城市未屢來發(fā)展軸躺線上。CBD、西北湖辦、新萬達商圈?人流、謙物流姜、資金嚷流、信息流成芳為引領(lǐng)迎經(jīng)濟新伶的流向中央商繡務(wù)區(qū)武漢城餡市1.0老租界商偉圈?以人流受密集為紙代表經(jīng)撕濟時代武漢廣艘場、漢正表街武漢城梅市2.0武廣、翅漢正街搬商圈?城市肌理定的老化催榮生現(xiàn)代規(guī)模商業(yè)永清商搭圈、葉西北湖取商圈武漢城段市3.0【動作三】引入城市3.0概念，成檢功實現(xiàn)區(qū)姓域價值重慌塑123區(qū)域價值倍重塑產(chǎn)品價聾值提升形象價取值建立【動作】XX圓方價份值提升兆三大動教作不極致紅、不登籌場，金邁色臨展奴也時尚起時尚與臺科技感濃盤厚的臨時外展，菠為項目高叨形象做了率先蓮鋪墊照。【動作一】極致的現(xiàn)延場展示，問給到訪的舍客戶更直耳觀的價值忘呈現(xiàn)【動作二】展示先行堅：項目臨婦街外立面拋、三進儀您門以及蒙劇特里安公已園提前展厭示，使客涉戶對項目胡的價值感鎖知更具體背，增強了妨客戶信心123區(qū)域價痛值重塑產(chǎn)品價夏值提升形象價立值建立【動作】XX圓方價值梯提升三大圍動作形象期齡：蓄客期：開盤前：西北湖，膝不止是一駐種風(fēng)范V24產(chǎn)品，唯上超配可匹子配首付10萬，住中心臥，住XX，住成陰品形象價值栽建立——從形象祝到產(chǎn)品音，再到脹營銷口湊號，高頑形象掩撐護下銷蜜售成功抹突圍。形象導(dǎo)入祝期（9月以前舞）：西北湖王，不止愧是一種您風(fēng)范鏈接富挖人區(qū)、脅建立項孕目區(qū)域塑豪宅氣候質(zhì)8月15日，合仟喝吉西餅、抗綠茵閣等西北湖知敬名商家舉例辦“尋FUN西北湖胖，分享3.0測”網(wǎng)絡(luò)秒指殺活動浸起勢。V24空間，鈴唯超配湊可匹配李！創(chuàng)新概痛念，高據(jù)端配置肝，高端為生活演階繹形象+認籌期（9月-10月）戶外報廣易拉寶首付10萬，住肥中心、忘住XX、住成品強調(diào)高性澇價比的價兄格預(yù)期，絮吸引自住數(shù)和投資客沿關(guān)注沖刺及開舟盤期（10月.9-1獲0月.17）1、品牌蘆先行借逝勢、區(qū)嬌域嫁接塊起勢、吉概念炒勞作立勢榮，將所在澆的唐家紹墩片區(qū)劫直接與砌西北湖彩等傳統(tǒng)科豪宅區(qū)莫片區(qū)價轟值掛鉤渾，成功的重霧塑了區(qū)域色價值。2、以市場懼和客戶為顧導(dǎo)向的產(chǎn)品定位惹和創(chuàng)新設(shè)曲計、產(chǎn)品昆的新概念沈包裝、高膽調(diào)亮相以記及極致的爹現(xiàn)場展示，持續(xù)的紀拔高客戶退心理預(yù)期滋，有效提積升了產(chǎn)品廳價值。3、推廣主斧題從形象到產(chǎn)懂品再到口漏號式強銷濁信息，在高端腸形象穩(wěn)步先建立的同厭時，也步甩步為贏，輕拔升了客花戶心理預(yù)伙期，有效表實用。成功經(jīng)攏驗總結(jié)五、營扎銷解決之道當(dāng)區(qū)域市啄場容量有貧限，無法哪承載我們楊的目標時盼，讓XX名家跳紋出北部碰區(qū)域，稻直指城吐市一線唇主流大柱盤競爭閃！搶奪差市場份草額！重新站砍位：濟漆南的名病家，中銜國的名曲家因市而變角！【重新構(gòu)建孕項目比價罷體系】名士豪制庭魯能領(lǐng)煎秀城XX盧浮公館XX大明湖將濟南分虧為東部、汗南部、西云部和中部唇區(qū)域，按益照每個區(qū)蛇域各選一澡個與本案總定位相近鑰且質(zhì)素相何當(dāng)且處于南同期的城延市中高端佛的主流大司盤項目，攔構(gòu)成本案清比價體系康的參照項戀目。分別為——東部——名士豪姥庭南部——魯能領(lǐng)秀兩城西部——XX盧浮公館中部——X卡X大明湖本案應(yīng)跳動出區(qū)域低畜層次競爭巨，放眼全媽市一線競毛爭格局【比價競獎爭項目親選擇】項目名稱名士豪庭魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館XX大明湖本項目地理位置燕山立交橋東500米舜耕路延長線南端緯十二路與經(jīng)四路交匯處明湖東路以北歷山路以西、清河以南項目資源奧體片區(qū)成熟配套，內(nèi)部商業(yè)、教育配套、經(jīng)十路黃金要道項目內(nèi)部成熟完善的教育，商業(yè)等配套西市場成熟商業(yè)，緯十二路便捷交通大明湖景觀資源，市中心成熟配套歷山路黃金大動脈，小清河、北湖公園雙水岸景觀、市中心成熟配套價值、項目賣點大盤社區(qū)、歐式風(fēng)格園林超大盤社區(qū)、完善配套、居住氛圍濃厚濟南商埠核心、產(chǎn)品品質(zhì)高檔、XX品牌城市核心區(qū)位、大明湖景區(qū)絕版地段、XX品牌大盤社區(qū)、城市央?yún)^(qū)、濱水、濱湖雙水岸物業(yè)、城市央心稀缺洋房、XX品牌、獨特開發(fā)模式XX大明湖——市中心湖繁區(qū)物業(yè)名士豪扇庭——經(jīng)十東路充歐式風(fēng)格隙園林大盤本項目區(qū)襯域無明顯即優(yōu)勢，資矛源和賣點參也無明顯題優(yōu)勢，但奧項目距離怠城市中心駛較近，且續(xù)有XX新區(qū)規(guī)劃佳及小清河讓景觀資源斑，發(fā)展?jié)摼劻^大核心賣點【比地段、餐比資源】項目名稱名士豪庭魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館XX大明湖本項目規(guī)模100萬平米400萬平米49萬平米23萬平米70萬平米產(chǎn)品高層、公寓多層、高層、別墅高層小高層高層、洋房戶型面積80-180平米90-200平米90-140平米118-175平米55-170平米園林景觀歐式園林現(xiàn)代風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格主題式園林內(nèi)部配套商業(yè)、小學(xué)、會所大型商業(yè)、小學(xué)、會所商業(yè)、會所城市中心城市配套資源會所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場盧浮公館94平米，2室2廳名士豪庭91平米，2室2廳產(chǎn)品方廉面：項盤目90㎡根—12妻0㎡的中大賤戶型與亭競爭對虎手重合宅，55-8蹈9㎡的功能小爺戶是項目錦的競爭優(yōu)屯勢產(chǎn)品，皆對于這兩戰(zhàn)種產(chǎn)品要茅重新進行綁概念包裝維，以與競碰爭對手形繭成區(qū)隔規(guī)模大搞盤，居益住氛圍芳濃厚舒適戶葉型產(chǎn)品魄、特色虜園林完善、對成熟的扮內(nèi)部配好套【比產(chǎn)品換面積區(qū)于間】項目名稱名士豪庭魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館XX大明湖本項目開發(fā)商名稱和性質(zhì)香港南益集團。源自香港，服務(wù)濟南魯能集團子公司山東魯能亙富開發(fā)有限公司，本地企業(yè)上海XX集團山東置業(yè)有限公司，全國級地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品享譽濟南國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首XX房地產(chǎn)（集團）股份有限公司旗下XX山東置業(yè)有限公司XX（中國）置業(yè)/山東XX置業(yè)有限公司實操項目介紹經(jīng)十東路歐式風(fēng)格園林大盤：名士豪庭；政府聯(lián)合搬遷社區(qū)：名泉春曉400萬平集商業(yè)，高層，別墅為一體的大型綜合社區(qū)：魯能領(lǐng)秀城綜合社區(qū)：XX國際花都、XX新里盧浮公館，商住項目：XX普利中心5星耀泉城：XX海德公館、XX大名湖、XX芙蓉、XX花園XX碧水尚景、XX城市之家、XX國際城市花園、XX名家。已經(jīng)奠定中檔盤的市場印象品牌影響力本項目品徑牌相對于旋濟南的主墻流大盤開置發(fā)品牌，好認可度和這影響力不慕高，品牌佛無優(yōu)勢品牌優(yōu)勢寶不足【比品牌】工薪階層中產(chǎn)階島級財富頂姿層富裕階賽層剛性需藝求的客甲戶；流動人緊口、居鬼民剛性需求+改善型徑需求的究客戶產(chǎn)于業(yè)人群瓦、商務(wù)友人群、垮居民以尚品清溉河、XX翡翠郡至為代表改善型、嗚享受型客無戶公務(wù)人搏群、商務(wù)俗人群和以覺及私營業(yè)厚主名士豪午庭、盧戒浮公館痰、領(lǐng)秀提城和XX大明湖純享受嫌型需求州的客戶物；以海爾XX、奧龍詳觀邸為藝代表項目的燈客戶應(yīng)謊定位于拒整個濟浮南市，暑以二次按改善性泰客戶和婦多次置鈴業(yè)客戶尋為主，僅輔以部顏分首次跳置業(yè)客闊戶本案客戶昂定位【比客戶】大名湖、頃名士豪庭富裕階層鋼、財富頂皇層盧浮公館中產(chǎn)階湊級、富仇裕階層魯能領(lǐng)秀辛城工薪階男層、中想產(chǎn)階級肯、富裕階護層項目外圍檢展示不足叛，模型、攤樣板間包走裝、園林托示范區(qū)檔中次較低，烤形象展示冠細節(jié)方面夸有待提升【比體驗】VS【營銷突朽破】體驗突破品牌突破客戶產(chǎn)品突破區(qū)域突破要重新宮建立比咱價體系吃，擴容謹客戶，晚必須進觸行區(qū)域嫂、品牌答、產(chǎn)品離、體驗璃四大突角破客戶三下大維度導(dǎo)：1、第一證維度：困核心客頭群以地緣性欣客戶為主鄰，主要分猾布在北園棄商圈、黃底臺商圈、礎(chǔ)歷山路附諒近、濼口首商圈2、第二我維度：預(yù)重要客蹦群主要分布功在濟南市羨其他重點辰區(qū)域3、第三維踢度：次要形客群回鄉(xiāng)置丘業(yè)客戶濟南城青市居住款吸引力蠻輻射范河圍，主要分收為三個緯私度：【我們希望猾吸引的客歇群】全國其他省份濟南市客群區(qū)域地緣性客戶第三維度第二維度第二維度【突破的芬概念方痕向】產(chǎn)品突破速：XX中國高裙端升級似作品品牌突破愿：全球視野割，服務(wù)濟她南區(qū)域突破拍：XX崛起，重午新定義濟臭南格局—繁華之霜后的寧儲靜體驗突通破：三分鐘抵感動客榴戶區(qū)位突破品牌突破產(chǎn)品突閘破四大突破駝極致創(chuàng)新奴引領(lǐng)濟南體驗突破【區(qū)位突破】扛起濟桌南XX新區(qū)大旗協(xié)，重新定傳義項目區(qū)療域區(qū)位突破稍營銷主題剝：XX崛起，重伸新定義濟思南城市格均局【區(qū)位突追破/重磅出褲擊】聯(lián)合政府孝及區(qū)域開因發(fā)商舉辦“XX新區(qū)區(qū)域復(fù)發(fā)展高峰拿論壇”，擎起區(qū)寒域崛起大秘旗活動目距的：邀請?zhí)煳臉騾^(qū)政眉府、小淚清河開勒發(fā)指揮耳部、國排內(nèi)知名辜學(xué)者及膨區(qū)域地雄產(chǎn)開發(fā)顛企業(yè)代頓表XX、XX等參與靜，共謀堡區(qū)域發(fā)裂展之路穿，借助政何府及專犁家權(quán)威澡，制造兇城市話要題，確森立XX板塊的板女塊價值形戀象?；顒訒r間都：2011年4月活動內(nèi)容弦：1、邀請?zhí)爝@橋區(qū)政府報、小清河浴開發(fā)指揮固部分別從跳不同角度遣做關(guān)于區(qū)于域發(fā)展之砍路的專題劍演講；2、邀請區(qū)窩域開發(fā)商傳代表參與急互動訪談奸類活動；3、聯(lián)合報抖紙媒體，虎會前會后議集中報道產(chǎn)，炒作XX片區(qū)和XX企業(yè)的影口響力。【區(qū)位突檔破/引爆全飄城】XX崛起，朝重新定捎義濟南新城市格蹦局——XX新區(qū)發(fā)展喘?？l(fā)布XX新區(qū)---城市未昌來居住繼新方向活動目的：重新定義怨區(qū)域價值梢，展示區(qū)謝域升值潛驕力活動時間灰及主題：201挪1年4月&XX崛起，重憐新定義濟嘗南城市格史局活動內(nèi)容獨：1、區(qū)域規(guī)廟劃展示；2、政府和據(jù)專家權(quán)威憐講話語錄斤；3、記者實順名采訪報卸道；4、市民勁心聲；5、開發(fā)建商采訪色，對區(qū)浙域未來犬的投資稈開發(fā)的夢計劃和龜安排?！酒放仆黄破娌呗浴恐攸c渲染扒首家在美稼上市的優(yōu)舌勢，躋身鳴第一陣營品牌突嬌破營銷童主題：全球視家野，服掀務(wù)濟南面向全國壩招募，XX全國銷丙售展示洲中心均電可接受濕報名；邀請李餡冰冰（描環(huán)保大矮使）擔(dān)究任選拔困儀式的壞評委之絕一；持續(xù)引爆購，轟動全哈城，打造腸泉城綠色漁新時尚的介風(fēng)向標。清河環(huán)保步大使是整瞎個品牌線味的造勢軸熟線，大會水的選撥儀扯式要與項謹目的正式府認籌活動舟相結(jié)合，歲并配合后隸期推售活疫動不斷制短造引爆點【品牌突破】責(zé)任地產(chǎn)—清河環(huán)保庸大使選拔巖活動活動目的：通過深組織本地媒鋒體、業(yè)鹿主到XX企業(yè)以廉及經(jīng)典辱項目考士察參觀滿的活動，對XX企業(yè)的品響牌及開發(fā)濱模式進行渠全方位解島讀，提升涌企業(yè)在本般地的市場鞏影響力。活動時源間：201壤1年5月活動內(nèi)容：1、邀請主撥流媒體到XX企業(yè)總部裂和XX開發(fā)的經(jīng)執(zhí)典項目參臺觀訪問；2、聯(lián)合報終紙媒體，桑持續(xù)跟蹤網(wǎng)報道，解研讀企業(yè)，亭提升XX企業(yè)的市益場影響力度。全球化視再野、全國拴化布局、儀成熟模式【品牌突棕破】體驗XX品牌之遇路XX——城市美好鑄生活締造愛者創(chuàng)造經(jīng)典爛、止于至濕善《中國房企50強/首家美國混上市名企——XX（中國膝）置業(yè)如感恩泉郵城》《XX中國，恢我弘再獻——歷山路·清河畔·70萬平城緞央巨筑》系列專題鋼報道、軟米文：《成長為中箏國房地產(chǎn)蹄有價值和倉影響力的千公眾公司——我們在迎路上》XX品牌深壤度解析【品牌突破】專題報貞道——品味XX品牌內(nèi)巾涵【產(chǎn)品突破】產(chǎn)品突搶破營銷計主題：XX中國高爐端升級穿作品活動目判的：釋放產(chǎn)塊品價值巡壽點，詮?fù)嗅岉椖績|五大體暴系（園失林、地謝段、戶緊型、配層套、服握務(wù)）升棵級內(nèi)涵活動時間：201教1年6月活動內(nèi)容：1、從開卷發(fā)企業(yè)勸、城市觀規(guī)劃、延項目規(guī)面劃和產(chǎn)廳品設(shè)計頃、物業(yè)羨管理四龍個方面不邀請權(quán)扁威專家搭現(xiàn)場講卵解說明環(huán)；2、邀請政癢府權(quán)威，貢現(xiàn)場助陣央，講解開由發(fā)商政府艇背景，宣居傳其市場治信任度；【產(chǎn)品突破】XX中國高端喂升級作品死濟南首發(fā)傍產(chǎn)品發(fā)布硬會活動目案的：通過物吧料發(fā)布慌強化對度客戶對夸產(chǎn)品的基理解和最傳播活動時間：2011年6月活動內(nèi)伍容：1、升級避手冊發(fā)土布儀式惕；2、XX新區(qū)展；3、跟客雄戶的互晉動【產(chǎn)品突破】XX名家產(chǎn)棉品升級趣手冊，章全面解壤讀5大升級傾系統(tǒng)【體驗突與破】城市高斯檔大盤里體驗標缺桿體驗突局破營銷猶主題：三分鐘感靠動客戶【體驗認知】三分鐘桃感動客穿戶作為XX的高端大斃盤，項目退必須以極件致的體驗懶來突破區(qū)邪域競爭，服達成躋身敢一線品牌夕行列的站竄位目標【體驗突破信策略】打造三惱分鐘體擾驗體系1、小清河伯景觀體疾驗動線布置針充分利用內(nèi)小清河沿稼河景觀帶2、外部導(dǎo)視系統(tǒng)項目地鈔塊周邊憲環(huán)境的旦營造3、看樓通略道看樓通道各的包裝、VI視覺展示釣系統(tǒng)的打陷造4、清河特注色園林最示范區(qū)突出水景織資源、增賊加親水設(shè)填施5、接待案場蜻全精裝項目特色其風(fēng)情元素皆的融入，論提供五星驢酒店的服少務(wù)標準6、洋房實景霜樣板間對示范樓梯座的立面妨、庭院、疊樣板間等授進行全方緒位精裝接待中心小清河體羨驗區(qū)外部導(dǎo)視湖系統(tǒng)項目入洋口洋房展示巧、園林示鑄范區(qū)歷山路入棚口工地包裝【體驗突喬破策略】體驗動刮線2、入口泊涌車，服務(wù)墓人員引導(dǎo)3、接待中角心洗腦6、看房叛通道5、項目棉主入口1、歷山浴路、清腔河南路授項目外看圍展示7、洋房痕體驗區(qū)體驗流替程4、清河體們驗帶8、園林穗示范區(qū)小清河劈燕體驗示孩意積極引輛導(dǎo)客戶宇體驗小熱清河風(fēng)稅情帶，釋放項跪目價值扣點。表現(xiàn)手墳法：駁岸、游款船、垂釣軍區(qū)、河岸條霓紅燈等才并配合項擊目圍擋、光道旗和燈息箱進行展示族。小清河風(fēng)登情帶入口體升驗示意建議項目北部單獨閉分割出一刮個看房通芬道入口，與施工風(fēng)入口隔開墾，弱化施救工對環(huán)境什的影響。進行看房輝通道外圍午包裝和VI視覺系蓮統(tǒng)展示逃，提高教項目形擇象。園林示范紋區(qū)體驗示廚意洋房展示撤和園林示遍范區(qū)對示范顛樓座樓沉體和周躍圍環(huán)境村進行包疫裝和展無示，提庸升形象蟲。洋房內(nèi)貴部進行翻全方位榆裝修，策向客戶他展示未烤來居住引環(huán)境。園林示譯范凸顯伏項目水箭景園林插特色形倡象，加任入水景妖元素。[名家價望格策略]XX名家產(chǎn)蝕品就產(chǎn)蓄品類型泳本身而照言，與裝濟南市器場全市租的主流塑大盤產(chǎn)攔品類似天。但由僚于產(chǎn)品沿在項目丘周期、鋒整體敵策略等短較多方可面存在錫差異。鏈因此，阻若按傳陷統(tǒng)的市幣場比較快法，僅用通過同餐區(qū)域類日似產(chǎn)品嘴的多因斑素打分碰、比較少、修正旬的方法海較難準適確地推倆導(dǎo)出本卻項目高砌層產(chǎn)品去和花園甘洋房產(chǎn)茅品的價串格。定價方法寇的確定XX觀點：1）市場比使較法比準肆均價；2）尋找溢君價空間，掙得出溢價額；3）由市場桌比準均價滾與溢價最編終合成平營面產(chǎn)品核邪心均價區(qū)羅間?！緝r格策略】升值潛捕力規(guī)劃布局產(chǎn)品稀伶缺市場關(guān)注襖度片區(qū)形塞象價值16標準：交通、僚位置、把配套、炒規(guī)模、懸建筑密臉度、自戶然環(huán)境饒、停車榜、噪音匙、視野蹦、戶型些特色、媽建筑外辱型、內(nèi)蟲裝修、程物業(yè)管量理、發(fā)納展商品半牌、工傭程進度農(nóng)、營銷身策劃周凝密性;戶型設(shè)計靜態(tài)核心幸均價的推杰導(dǎo)【定價策堂略】重要原孩則：相許互代替吊原則考慮因素區(qū)域（食濟南以各區(qū)域律代表性奮主流大府盤）品質(zhì)（評建筑形鄉(xiāng)豐式、戶盛型范圍脖、品質(zhì)螺檔次、陜實用率背）客戶（客祖戶提及頻衛(wèi)次、價格襖區(qū)間）選用市場哀比較法來酷推算項目管的市場可庸接受價格誤。將需定價遷的對象與患類似房地挺產(chǎn)進行比秧較，對這巖些類似房洋地產(chǎn)的價員格做適當(dāng)榆的修正，顯以此確定荒客觀價格桐的方法。實施步驟咬為：搜集噸比較對象愛，建立價濤格可比基倦礎(chǔ)，修正平房地產(chǎn)狀妨況。市場比米較法東部參考主樓盤有：南益·名士豪庭西部參考派樓盤有：XX·盧浮公館南部參梳考樓盤鍛有：魯能·領(lǐng)秀城中部參它考樓盤貍有：XX·大名湖因此本項吉目選定這比幾個樓盤屈通過“市東場比較法妻”進行靜躬態(tài)比準；靜態(tài)核芳心均價裝的推導(dǎo)本次選椅取比較曠打分項鍛目為產(chǎn)摸品定位主要選擇云市場各區(qū)建域代表性據(jù)大盤項目【高層定價堂策略】分項內(nèi)容打分主流大盤

南益名士豪庭XX大名湖魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館Q1、位置區(qū)域所處城市級別1—55545

繁華程度1—32323

社會認可度1—55542

熱點地段0—22222Q2、環(huán)境自然景觀0—1078108

城市景觀1—55544

小區(qū)氛圍1—54254

人文因素1—54432Q3、建筑風(fēng)格創(chuàng)新1—55554

建筑密度1—53533

人性尺度1—54554

環(huán)境協(xié)調(diào)1—55554Q4、配套生活基本配套1—33323

教育1—33332

醫(yī)療1—22222

娛樂休閑1—22222Q5、使用安全性1—55355

便利性1—77757

舒適度1—76777

使用成本1—33333Q6、品牌產(chǎn)品品質(zhì)0—22222

售后保障0—22222

物業(yè)服務(wù)1—32223

市場形象1—55345總計

93939188高層靜啦態(tài)價格P高層=849位9.07元/㎡高層價格毒：Pn＝8500元/㎡因素南益名士豪庭XX大名湖魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館質(zhì)素評判系數(shù)0.930.930.910.88交易情況修正10.950.921交易節(jié)點修正0.930.980.920.95權(quán)重35%25%20%10%市場比較項目價格110001400090009000修正價格（首層）3329.8653030.4051386.4032752.4確定價格8499.0732各項修正價格求和【高層靜態(tài)濃核心價格貫推導(dǎo)】溢價空間盯的推導(dǎo)通過與桐市場高撥層產(chǎn)品慨在時間蒜（自然暫升值）疲、銷售池速度修被正的因夏素進行須價格修映正，最劈燕終得出呈高層產(chǎn)仗品的價列格區(qū)間市場溢價Pt=靜態(tài)基準毯價格×速度修正額系數(shù)×?xí)r間修正駐系數(shù)即Pt=（Pn）×速度修柿正系數(shù)蝦（R1）×?xí)r間修正曾系數(shù)（R2）【高層價懼格策略】溢價空顛間的推薦導(dǎo)通過市貢場競爭好項目推侍貨數(shù)量零、周期購、認籌欠情況和榮開盤情女況，以內(nèi)及XX名家高層愿推貨策略蝕，得出XX名家銷售精速度與各富項目銷售旅速度比值，得出R1修正系數(shù)南益名士豪庭XX大名湖魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館速度修正系數(shù)1.030.921.161.01權(quán)重35%25%20%10%R10.924備注速度修正中項目銷售快時修正系數(shù)大，反之修正系數(shù)小正負不超過10%【高層價礙格策略】溢價空間吵的推導(dǎo)通過北豎部市場執(zhí)上高層網(wǎng)產(chǎn)品月包均價1年來環(huán)庸比增長鏡情況，淘得出R2月份1002100310041005100610071008均價5307546454665518560467346734環(huán)比增長

1.0295971.0003941.0094471.0155981.2015741月份1009101010111012110111021103均價6897695870886449658378368100環(huán)比增長1.0241251.0087361.0185590.9098091.0206941.190321.033654月均增長率1.034R2（7-12月）R2=(1.034)6=1.222【高層價婆格策略】溢價空間監(jiān)的推導(dǎo)高層溢軋價價格:Pt=P0×R1侄×R2=85換00×蓋0.9貴24×吉1.2閑22=9600元/平米高層指導(dǎo)烏價格為：Pn—Pt即：8500—960抽0元/平米【高層價格凈策略】依照高層竿的價格操趣作策略，耐同理得出宇，花園洋胸房的指導(dǎo)膀價格為1.1抵—1.辮35萬/平米【洋房價格音策略】【價格梯度】第一批高開平走箱達到價格昨線8500元/平米分階段誤逐步提牧升項目恭價格：第1批達到平麥臺價格，榴第2、3批突破，典第4、5、6批實現(xiàn)肚高溢價900際0元/平米靜態(tài)價瞧格線回款線9500元/平米高開平僵走實現(xiàn)灰高溢價第二批第四批最高溢價擦線110強00元/平米平價高壯走入市第三批9100元/平米9300元/平米9600元/平米1250敘0元/平米1350價0元/平米花園洋房高層【價格走勢蔑圖】基于整個效城市主流初大盤的價斜格體系，奇本案高層醫(yī)產(chǎn)品市場喉均價應(yīng)為900寇0元/平米，洋怪房市場均誕價應(yīng)為120唇00元/平米第五批第六批[名家推未售策略]85項目是歷害山路最后怪一座市區(qū)賢大盤，總?cè)越妫罚皠?wù)萬平米，鄭產(chǎn)品涵蓋蒼城市高層因、稀缺花夢園洋房和柏公寓項目基礎(chǔ)信息建筑形式高層、花園洋房建筑風(fēng)格現(xiàn)代沉穩(wěn)占地面積約26萬㎡建筑面積約70萬㎡容積率2.6綠化率35%戶型面積48—139平方米停車率80%戶數(shù)住宅4783戶、公寓235戶項目配套幼兒園、會所、農(nóng)貿(mào)市場屬性關(guān)鍵承詞：優(yōu)越歇地段、釘大盤、執(zhí)主流產(chǎn)研品【產(chǎn)品分嘗析】86地塊一：荷公寓總建筑面仆積：2081疼0㎡公寓建悲筑面積慎：142紹21㎡總戶數(shù)：235戶地塊二：蔑住宅總建筑那面積：615幸781含㎡住宅建筑崇面積：4587轎30㎡總戶數(shù)：478歪3戶地塊三芽：回購吳房總建筑面嗽積：6271多0㎡辦公建筑矩面積：327泡51㎡商業(yè)建栽筑面積森：136羞26㎡項目分隔為三個國地塊，蘋地塊二雨為住宅卡，含高貪層和花惜園洋房綱；地塊拔一為公淘寓；地委塊三為婚回購房【產(chǎn)品分范析】87地塊二（歡住宅）分枕為5個小地塊桐，其中地爐塊Ⅱ-1、2、4為高層，燙地塊Ⅱ-5、6為洋房地塊Ⅱ-1總建筑面積：177200㎡地上建筑面積：130768㎡總戶數(shù)：1424戶地塊Ⅱ-5總建筑面積：95861㎡地上建筑面積：72246㎡總戶數(shù)：571戶地塊Ⅱ-2住宅建筑面積：162638㎡總戶數(shù)：1871戶地塊Ⅱ-4住宅建筑面積：68567㎡總戶數(shù)：780戶地塊Ⅱ-6住宅建筑面積：37485㎡總戶數(shù)：248戶【產(chǎn)品分江析】88戶型以似中小面樹積的剛正性需求利為主，光戶型設(shè)覽計緊湊足合理，殺且有部價分贈送代面積建筑類型層數(shù)戶型面積區(qū)間套數(shù)占比產(chǎn)品分類高層25一居5511284.9%現(xiàn)金牛33經(jīng)濟兩居8030.0%現(xiàn)金牛小高層18緊湊三居94301626.2%現(xiàn)金牛經(jīng)濟三居11027317.7%現(xiàn)金牛洋房8舒適三居14068017.4%明星享受四居1703.8%明星屬性關(guān)鍵必詞：緊湊辯、合理、采經(jīng)濟【戶型分析】89原則一：已現(xiàn)金流原刪則原則二卡：價值字實現(xiàn)原動則指導(dǎo)原脖則：現(xiàn)義金流原纖則和價庭值實現(xiàn)纏原則物業(yè)類型產(chǎn)品類型戰(zhàn)略選擇高層現(xiàn)金牛貢獻現(xiàn)金流洋房明星類樹立標桿形象提升整體價值公寓新秀類區(qū)域創(chuàng)新產(chǎn)品提高市場占有率高市少場價值實捷現(xiàn)市場消昆化速度保：快高層洋房公寓三類產(chǎn)碼品的價連值實現(xiàn)屢：洋房〉高層〉公寓三類產(chǎn)品挎的消化速碑度：高層〉洋房〉公寓鑒于年度炎目標及分危期指導(dǎo)原遠則，建議201昨1年推售突以高層訴和洋房智為主，高層作為眾現(xiàn)金牛產(chǎn)賤品主要保斷證銷售目壞標，洋房謎作為明星鹿產(chǎn)品提升茂項目形象鏈，實現(xiàn)高季價值。項目分期司的指導(dǎo)性途原則：洋房高層公寓【分期策略】90豪無疑菌問，我貨們的核絲式心價值趙產(chǎn)品為市區(qū)罕有此墅品洋房，同是它音也是品牌俊向精品驅(qū)扔動型轉(zhuǎn)型備的核心驅(qū)縮慧動力，它的出鏈現(xiàn)將會極運大的提升整盤形躲象及市場驅(qū)對本案彩的價格預(yù)滅期。按照最今佳推售思打維，其應(yīng)漏為首批入驢市產(chǎn)品。但我們?nèi)霰仨氉鹧┲厍捌诳粻I銷成舉果，同回時為客段戶負責(zé)宴，因此敲我們首鋒推仍然勿為即定全的地塊四高層搭辛售部分洋竄房。在二困批次推牽售時立韻即轉(zhuǎn)向洋房，樹立精仔品、高胡端的市閉場形象電，然后產(chǎn)通過高裝價格預(yù)恩期下市圍場對性喝價比的舍認同，白帶動整悉盤熱銷枕。【推售思蒸想】91推貨原因墊：尊重前期溪蓄客成果捏，因前期既已對外公賤布首批推倚售房源，筆因此不宜丑再做變動驕。價格變蟲化：根據(jù)定價集法確定首污推房源高雀層以850卸0元/平、洋房110亂00元/平面市慨。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標6月19日高層2#3#5#6#8500685677805828195007666295007億洋房26/30#/31#1100016710118183810000目標效果透：快速銷棕售回現(xiàn)名，取得圍開門紅?！疽黄谕乒帐邸縓X名家一期唱推售戶型糕面積表92推貨原凡因：以洋房過樹立項奸目形象慰，搭售步部分高己層去化氧；保留懇部分洋父房以持惑續(xù)發(fā)力念。價格變化哲：高層7#樓XX，較一眨次推售萌加價500元，洋房渾位置景觀勉較一次推注售良，加則價1500元。目標效襖果：樹立品質(zhì)打形象，提井升價值。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標8月6日洋房32-34#1250013674901709250003633090002.8億高層7#900021376256192384000【二期推搜售】XX名家二枯期推售遣戶型面弟積表93推貨原因粗：持續(xù)以洋鏟房為突破雖點，樹立項項目產(chǎn)品抹形象，持絕續(xù)發(fā)力，冰搭售部分鞋高層并帶住動后期高絕層價值。定價原啄因：高層9#12扭#為沿街位冷置差，價娛格8800元/平，8#樓稍佳騙但次于7#樓，考慮嬸價格上行穿，定價900父0元/平、洋房顆最后一批急優(yōu)質(zhì)135覺00元/平面市。目標效果耍：樹立品質(zhì)斥形象，持忍續(xù)發(fā)力。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標9月17日洋房27－29#13500710142958635004191111003.3億8#9000795099715500009#12#880028602329251697600【三期推售】XX名家三適期推售英戶型面稈積表94推貨原因授：XX一線10#樓搭售內(nèi)傍部樓棟11#樓，按次嫁序逐步推標售。定價原鮮因：10#樓較7#樓推售閑時漲價400元/平，11#號略遜朵于10#樓，定挖價930膊0元/平。目標效果：逐步提臘價，保持雞銷售速度著。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標10月22日高層11#9300180951971682835003944851003.1億高層10#940024064256226201600【四期推閑售】XX名家四夸期推售偷戶型面診積表95推貨原隸因：按次序逐搞步推售，XX一線13#搭售內(nèi)部15#樓。定價原因術(shù)：13#較10#樓推售企時漲價100元/平，15#樓產(chǎn)品更暴純粹，建航議較11#漲價200元/平。目標效削果：利潤最蜜大化，吃量價齊憐收。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標11月26日高層13#9500213762562030720003114100002.2億高層15#950011404131108338000【五期推售】XX名家五清期推售購戶型面棚積表96推貨原因腳：梯次推南售，本域年度本疊地段剩稿余可推世產(chǎn)品僅14#1若6#。定價原因因：14#較15#推售時漲廟價100元/平，16#雙臨街，驗價值底，餃比12#樓推售笛時漲價500元/平即可。目標效評果：利潤確最大化背，量價眠齊收。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標12月25日高層14#9600819599786720002332008001.6億高層16#930016616248154528800【六期推堵售】XX名家六沫期推售社戶型面薪積表2011年推售安笛排:

開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標二季度6月19日主推：高層2#3#5#6#8500685677805828195007666295007億輔推：洋房26/30#/31#1100016710118183810000三季度8月6日主推：洋房32-34#1250013674901709250003633090002.8億輔推：高層7#9000213762561923840009月17日主推：洋房27－29#13500710142958635004191111003.3億輔推：8#900079509971550000輔推：9#12#880028602329251697600四季度10月22日高層11#9300180951971682835003944851003.1億高層10#94002406425622620160011月26日高層13#9500213762562030720003114100002.2億高層15#95001140413110833800012月25日高層14#9600819599786720002332008001.6億高層16#930016616248154528800合計

263730290124。88億24。88億20億六、策捏略執(zhí)行5月2011年4月6月7月8月9月10月11月12月銷售節(jié)憲點媒體配啟合營銷階段區(qū)域戰(zhàn)品牌戰(zhàn)產(chǎn)品戰(zhàn)服務(wù)展挎示及配陵套升級槍戰(zhàn)重要活動首次開驅(qū)盤配合活動罵熱炒區(qū)域曾，品牌、產(chǎn)咱品，立體式、抗全方位澡轟炸重磅出擊煮，解讀XX名家產(chǎn)品鼻五大升級重點圍繞雄園林示范員區(qū)開放及它墅品洋房填開放所帶兩來的震撼滿和影響做濾報道結(jié)合幼豆兒園簽姻約，商鞏業(yè)資源兩進駐等浴炒作項致目配套顧價值升娃級XX新區(qū)區(qū)域督發(fā)展論壇小清河遠環(huán)保形兩象大使寨選拔賽區(qū)域媒體薄樓書發(fā)布品牌巡浴展活動XX中國高端想升級作品莖濟南首發(fā)抱產(chǎn)品發(fā)布芽會XX名家產(chǎn)品泥升級手冊油發(fā)布幼兒園蜜簽約儀援式情景洋完房實景量體驗開可放2011年XX名家年度對營銷總控冊圖銷售目搖標7億2.怖8億三次開盤二次開側(cè)盤四次開盤五次開盤六次開尸盤3.陡3億3.擱1億2.平2億1.崗6億產(chǎn)品解讀啊戰(zhàn)+體驗戰(zhàn)100營銷目標香：首先進凈行區(qū)域貝和品牌序的導(dǎo)入初，然后秩進行開只盤前的隱產(chǎn)品面潮市推廣猶，保障農(nóng)開盤熱伙銷，打猛開局面憲。第一階段恢：項目面距市期（4月24日－6月19日，共8周）銷售目標社：7億元區(qū)域推廣普主題：XX崛起，攤重新定蓬義濟南曾城市格陽局品牌推萌廣主題獅：全球視弱野，服郵務(wù)濟南產(chǎn)品推男廣主題悅：XX中國高廊端升級側(cè)作品第一階段項目面市第二階段產(chǎn)品升級及情景體驗戰(zhàn)第三階段服務(wù)展示及配套升級戰(zhàn)關(guān)鍵舉措供：區(qū)域引糊爆：以XX發(fā)展高峰論骨壇為引奏，以XX名家產(chǎn)墓品升級川手冊為因平臺全竹面展示慈項目價殊值；產(chǎn)品發(fā)羨力：通過產(chǎn)特品的宣壇傳推廣叢，為開或盤熱銷建打下基掃礎(chǔ)；事件活動油：舉辦與XX發(fā)展論壇、彎小清河疫環(huán)保大足使選拔樸等大事避件活動讓造勢，德提升影歡響力。線上類別媒介頻次/數(shù)量主線報紙晚報為主、周周整版；媒體樓書一次輔線戶外重點區(qū)域5塊：歷山路、北園路、經(jīng)十路、經(jīng)一路、緯十二路網(wǎng)絡(luò)搜房、焦點、新浪通欄及專題廣播88.7頻道、103.1頻道持續(xù)發(fā)布分眾精選樓宇100塊屏投放道旗歷山路道旗短信每周30萬條，重點節(jié)點50萬條雜志新航空、精品首開當(dāng)月發(fā)布一次

線下類別內(nèi)容地點渠道巡展家樂福商超派單周邊掃街CALL客怡高會資源活動XX新區(qū)發(fā)展論壇小清河規(guī)劃館小清河環(huán)保大使選拔大賽售樓處XX品牌體驗之旅全國XX重點城市產(chǎn)品發(fā)布會貴和酒店開盤活動售樓處營銷動作時間媒體規(guī)格內(nèi)容費用4.24－5.21戶外廣告五塊高炮/8周前4周：產(chǎn)品、后4周：開盤亮相304.24-5.21電臺廣播88.7、103.1頻道/8周前4周：形象+認籌、后4周：產(chǎn)品+開盤404.24-5.21歷山路道旗500組/8周前4周：形象+認籌、后4周：產(chǎn)品+開盤304.24-5.21分眾傳媒150屏/8周前4周：形象+認籌、后4周：產(chǎn)品+開盤154.24-4.30網(wǎng)絡(luò)媒體搜房焦點新浪通欄/1周硬廣：論壇信息+形象+認籌6搜房焦點新浪專題/1周專題：XX新區(qū)發(fā)展論壇04.27紙媒齊魯晚報整版論壇造勢：XX崛起，重新定義濟南格局64.28短信30萬條認籌+形象（即將認籌）1.54.29節(jié)點活動

XX新區(qū)發(fā)展論壇105.1-5.7網(wǎng)絡(luò)媒體搜房焦點新浪通欄/1周硬廣：認籌+產(chǎn)品信息6搜房焦點新浪專題/1周專題：項目產(chǎn)品信息+認籌05.1節(jié)點活動

認籌啟動+環(huán)保大使選拔活動啟動儀式25.1－6.31巡展

家樂福商超展示55.5媒體樓書齊魯晚報12版媒體樓書：XX崛起硬廣：形象+品牌+產(chǎn)品+認籌305.8－5.14網(wǎng)絡(luò)媒體搜房焦點新浪通欄/1周硬廣：區(qū)域+認籌6搜房焦點新浪專題/1周專題：品牌行活動05.11紙媒齊魯晚報整版產(chǎn)品形象65.12短信30萬條產(chǎn)品形象1.55.13－5.15節(jié)點活動

品牌體驗之旅155.15－5.21網(wǎng)絡(luò)媒體搜房焦點新浪通欄/1周產(chǎn)品（歷山路）65.18紙媒齊魯晚報整版產(chǎn)品（歷山路）65.19短信30萬條產(chǎn)品（歷山路）1.55.21節(jié)點活動

清河環(huán)保大使海選0時間媒體規(guī)格內(nèi)容費用5.22－5.28網(wǎng)絡(luò)媒體搜房焦點新浪通欄/1周產(chǎn)品（一河兩湖）65.25紙媒齊魯晚報整版產(chǎn)品（一河兩湖）65.26短信30萬條產(chǎn)品（一河兩湖）1.55.29－6.4網(wǎng)絡(luò)媒體搜房焦點新浪通欄/1周產(chǎn)品（園林）66.4節(jié)點活動

清河環(huán)保大使半決賽06.1－6.30雜志精品、旅伴、新航空/1月產(chǎn)品形象+開盤96.1紙媒齊魯晚報整版產(chǎn)品（園林）66.2短信30萬條產(chǎn)品（園林）1.56.5－6.11網(wǎng)絡(luò)媒體搜房焦點新浪通欄/1周產(chǎn)品（戶型）66.8紙媒齊魯晚報整版產(chǎn)品（戶型）66.9短信30萬條產(chǎn)品（戶型）1.56.11節(jié)點活動

產(chǎn)品發(fā)布會156.12－6.18網(wǎng)絡(luò)媒體搜房焦點新浪通欄/1周產(chǎn)品（配套）+開盤66.15紙媒齊魯晚報整版產(chǎn)品（配套）+開盤66.15直投20萬份產(chǎn)品+開盤56.16紙媒山東商報整版產(chǎn)品+開盤56.17紙媒濟南時報整版產(chǎn)品+開盤66.17短信商業(yè)短信周邊50萬條產(chǎn)品（配套）+開盤2.56.19節(jié)點活動

清河環(huán)保大使決賽206.19節(jié)點活動

開盤慶典活動5合計

343.5110營銷目血標：通過濟跌南央心啞稀缺墅卷品洋房瘦的推售兔，拉升訊項目市名場形象衰，提升糞市場對俯本項目賠的價值坦認同。第二階段塘：洋房加皮推及形象閑推廣期（6月20日－9月17日，共13周）銷售目標通：6.1億元第一階段項目面市第二階段產(chǎn)品升級及情景體驗戰(zhàn)第三階段服務(wù)展示及配套升級戰(zhàn)關(guān)鍵舉咐措：體驗營銷皺：通過五大裂產(chǎn)品解讀舒系列、墅司品洋房及柜清河印象上系列園林邪的開放體瓦驗活動，斯讓消費者吊體驗感知駱洋房的價著值與稀缺乎性，從而鐵達成良好團的營銷成燙果。解讀產(chǎn)朵品主題示：解讀XX名家五大蓮產(chǎn)品升級旺銷熱猶炒主題適：開盤爆研棚，解谷碼濟南輛樓市新豪奇跡情景體座驗主題怪：清河印象濟園林示范艷區(qū)盛情開晝放，誠邀撤全城共賞營銷動拴作線上類別媒介頻次/數(shù)量費用主線報紙晚報為主、周周整版78時報、商報節(jié)點性投放各2期22輔線戶外3塊：歷山路、北園路、經(jīng)十路54網(wǎng)絡(luò)搜房、焦點、新浪通欄及專題78廣播88.7頻道持續(xù)發(fā)布38分眾精選樓宇100塊屏投放23直投2周一次，每次20萬30短信每周30萬條，重點節(jié)點50萬條22合計

345線下類別內(nèi)容地點費用渠道巡展洪樓大潤發(fā)6派單周邊掃街3活動情景樣板間開放售樓處5每周暖場活動售樓處26合計

40114營銷目瞧標：通過業(yè)掌主角度轟主打生富活感受阿，并結(jié)翅合高層答一月一似次的持剃續(xù)加推下，不斷驗釋放名稻家的配鳴套及服符務(wù)升級侄，持續(xù)近制造熱真點，不但斷引爆殖。第三階嗽段：高享層加推季及持續(xù)假銷售期?。?月18日－12月25日，共13周）銷售目標盼：6.9億元第一階段項目面市第二階段產(chǎn)品解讀及情景體驗戰(zhàn)第三階段服務(wù)展示及配套升級戰(zhàn)關(guān)鍵舉扭措：配套資才源升級連：開始引進派項目配套縣資源，包曬括幼兒園驚的簽約及疑商業(yè)資源掛的引進。配套升級字主題：幸福簽圈約，伊固頓雙語傘幼兒園欠牽手XX名家配套升級奮主題：銀座進到駐XX名家，左幸福生尸活起航體驗幸馳福主題浪：體驗XX名家，票體驗完餐美生活營銷動貓作線上類別媒介頻次/數(shù)量費用主線報紙晚報為主、周周整版78時報、商報節(jié)點性投放各2期22輔線戶外3塊：歷山路、北園路、經(jīng)十路54網(wǎng)絡(luò)搜房、焦點、新浪通欄及專題78廣播88.7頻道持續(xù)發(fā)布38分眾精選樓宇100塊屏投放23直投2周一次，每次20萬30短信每周30萬條，重點節(jié)點50萬條22合計

345線下類別內(nèi)容地點費用渠道巡展洪樓大潤發(fā)6派單周邊掃街13活動幼兒園簽約儀式售樓處5每周暖場活動售樓處26合計

50費用合滑計類別媒介費用（萬）比例主線晚報22820.3%時報商報554.9%輔線戶外13812.3%網(wǎng)絡(luò)20418.2%廣播11610.3%道旗302.7%分眾615.4%直投655.8%短信55.54.9%雜志90.8%渠道巡展171.5%派單161.4%活動大型活動776.9%暖場活動524.6%合計

1123.5100%七、營銷保障[名家渠岔道保障]濼口片區(qū)全福立交釘周邊北園大均街沿線項目周片邊片區(qū)內(nèi)重點單位事業(yè)單位濟南市公交分局第六派出所、天橋區(qū)糧食局、濟南市鐵路運輸檢察院、濟南市天橋區(qū)物價局、北園法庭法律服務(wù)、濟南市公安局天橋分局治安警察大隊二隊、公安局汽車運輸總公司東大院治安警衛(wèi)大隊企業(yè)單位金陵金箔貼金工藝廠/魯源電力廣告公司印刷廠/宇浩裝飾鋁塑鐵藝門窗廠、濟南市酒精專用換熱設(shè)備廠、濟南市全福東華除垢劑場、大都企業(yè)集團天橋外貿(mào)包裝廠、山東交運集團、城建二分公司專業(yè)市場歷山北路沿線：紅星美凱龍、山東汽車城、濟南建華五金機電、黃臺衛(wèi)浴廣場、濟南廣源五金機電、齊魯汽貿(mào)市場、廣源家具批發(fā)市場、銀座購物廣場等；北園高架沿線：三孔橋紡織市場、嘉匯廣場、濟南燈具批發(fā)市場、富雅家居、銀座購物廣場等；濼口片區(qū)：口服裝大廈、洛口服裝名牌批發(fā)城、洛口鞋城、區(qū)、濟南鞋城、濟南窗簾城、齊魯鞋城、中恒燈具批發(fā)市場花園路沿襪線泉城路沿躬線Acti占on1：【派單】——鎖定重點酷區(qū)域全面艇派單針對第一虎、二維度問的市內(nèi)客譜戶122形式：在項目周邊尊重點專業(yè)襪市場、高濱檔寫字樓剖的公共大賠廳，