“唐朝大酒店”項(xiàng)目策略思考本次匯報(bào)是根據(jù)我司與貴司的反復(fù)溝通、結(jié)合對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目的思考，現(xiàn)就項(xiàng)目四個(gè)層面的操作問(wèn)題進(jìn)行探討！[前言]四個(gè)問(wèn)題與五星酒店的并存法則？

壹項(xiàng)目營(yíng)銷法則？

貳有效才是硬道理！[銷售刺激]

叁銷售節(jié)奏和周期如何把握？

肆與五星酒店的并存法則？

壹安亭鎮(zhèn)總體規(guī)劃“新都市主義”理念下的安亭新鎮(zhèn)城市功能分區(qū)明確有序。我們稱其為“城市功能群落化”。

與傳統(tǒng)城市功能的形成需要較長(zhǎng)時(shí)間的歷史沉淀不同，一個(gè)新興區(qū)域的發(fā)展和成熟，要從效率和功能的合理化角度考慮，通過(guò)“城市功能群落”的模式快速有效地發(fā)展。功能群落化生活功能產(chǎn)業(yè)功能商業(yè)功能功能群落功能群落化物業(yè)三物業(yè)二物業(yè)一物業(yè)一物業(yè)二物業(yè)三物業(yè)一物業(yè)二物業(yè)三本案作為復(fù)合型酒店物業(yè)可以構(gòu)成一個(gè)完整的功能群落！并存法則整體性法則？

壹差異性法則？

貳

五星酒店產(chǎn)權(quán)酒店功能補(bǔ)充價(jià)值提升共同成功整體性法則五星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)式生活酒店

小面積商務(wù)酒店

高檔商務(wù)高檔旅游高檔休閑團(tuán)體觀光短期租住中檔休閑汽車工業(yè)配套服務(wù)公司F1賽事相關(guān)服務(wù)公司旅游服務(wù)公司功能互動(dòng)群落化差異性法則功能定位

五星級(jí)酒店

本案高級(jí)酒店標(biāo)間、高級(jí)套房高級(jí)配套（大堂、會(huì)所、餐廳等）中檔標(biāo)間（三星級(jí)）為主；小面積商務(wù)寫字間。合理共享軟配套,嚴(yán)格區(qū)分硬配套。本案必須要有獨(dú)立的大堂等服務(wù)區(qū)域通過(guò)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流低商高住、垂直分割功能原則產(chǎn)權(quán)生活酒店：商務(wù)酒店

3：1

10—28層：產(chǎn)權(quán)式生活酒店，基本單位面積50㎡左右，約400套左右；4—9層：小戶型商務(wù)寫字間，按基本單位出售給小型服務(wù)公司，組合成50—100㎡彈性商務(wù)空間。功能配比項(xiàng)目營(yíng)銷法則？[操盤關(guān)鍵]

貳操盤的關(guān)鍵

借力生力

在營(yíng)銷推廣中，本案必須弱化“三星級(jí)”概念，模糊本案與五星級(jí)酒店的檔次差異印象，采用“借力生力”策略。提升本項(xiàng)目檔次感、價(jià)值感獨(dú)立的、全新的產(chǎn)品概念、形象、案名生力：完整而獨(dú)立的項(xiàng)目形象借力生力借力：小力：五星級(jí)酒店的高檔物業(yè)價(jià)值大力：嘉定地區(qū)的整體利好產(chǎn)品概念配套型、功能型假日酒店休閑配套會(huì)展配套企業(yè)配套商務(wù)配套案名：第六日有效才是硬道理！[銷售刺激]

叁投資者產(chǎn)權(quán)酒店的主要客戶群最關(guān)心什么？前景預(yù)期投資回報(bào)銷售刺激關(guān)鍵汽車工疤業(yè)區(qū)的成熟F1賽夜事的舉食辦產(chǎn)業(yè)鏈的形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[旅游、商業(yè)]大量配套商家的產(chǎn)生及商務(wù)人士的聚合服務(wù)需求的增長(zhǎng)酒店需求[大趨勢(shì)、大環(huán)境、大需求]鼓吹前景強(qiáng)調(diào)投資把回報(bào)投資者環(huán)的價(jià)值這天平投入回報(bào)強(qiáng)調(diào)投資帽回報(bào)投資者的嚷價(jià)值天平投入回報(bào)回報(bào)模式陰的確定是舌吸引投資躍者的關(guān)鍵常見回鞠報(bào)促銷述模式保租：支付一部弦分首期，先委托發(fā)展屆商經(jīng)營(yíng)一潛定時(shí)期，租金士抵扣剩余壺首期款，謙期滿則交束還業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)沒(méi)。減免首跡期：首期分違期付款均。返租：物業(yè)回俱租發(fā)展略商經(jīng)營(yíng)遺，一定窗期限內(nèi)稈按約定先租金標(biāo)準(zhǔn)回遼報(bào)。保底分搞紅：與返租相滅似，約定觸最低回報(bào)捧租金，并鋒可享受一定經(jīng)營(yíng)榜利潤(rùn)的分狠紅。回購(gòu)：發(fā)展商對(duì)鋼業(yè)主的最豆大承諾，妄在一定期緒限內(nèi)若業(yè)主不滿與意可由發(fā)棟展商按原世價(jià)購(gòu)回物櫻業(yè)。哪種回報(bào)模式最有效？?jī)r(jià)格如何制定？第三個(gè)問(wèn)題保租減免首期返租保底分紅回購(gòu)降低投入門檻利益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化！投資回報(bào)模式返租保底分仰紅回購(gòu)零風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)三種模式僚如何組合掠設(shè)計(jì)?保障鐵趨三角返租回和報(bào)利潤(rùn)分全紅回購(gòu)承加諾退出機(jī)屆制利潤(rùn)保兆障擔(dān)保：發(fā)展商勤即管理書商，與漠發(fā)展商冷簽約無(wú)希后顧之翻憂。投資回島報(bào)方案分紅方法敞：參與酒店勝經(jīng)營(yíng)凈利亮潤(rùn)分紅，傭按業(yè)主3每0%、酒店70抄%比例進(jìn)蓋行?；刭?gòu)方法牢：酒店?duì)I業(yè)閃第11年銅開始，若混業(yè)主不滿踩意酒店盈喜利狀況學(xué)，則由農(nóng)發(fā)展商子按原價(jià)餓扣除未還吧本例購(gòu)逼回。方案一軟：10悲年保底姥6.5普%分紅趴，10坑年后承禁諾回購(gòu)方案二：愛5年8%瓣固定回在報(bào)；第6仙—10年臉開始5%泳保底分紅；開10年凱后承諾要回購(gòu)方案二退：5年狂8%其固定回訊報(bào)（一何次性返未還10早%）躍；第6—1濕0年開始畢5%保底這分紅；1束0年后承里諾回購(gòu)方案一方案二方案三購(gòu)房面積（m2）50

5050

購(gòu)房單價(jià)(元/m2)800080008000購(gòu)房總價(jià)（萬(wàn)元）404040首付款（萬(wàn)元）161614（16萬(wàn)回報(bào)扣抵一次性返還2萬(wàn)）每月按揭款（元）2697269726975年內(nèi)每月保底回報(bào)216726672333每月綜合稅（17.5%）3794674085年內(nèi)每月贏余-909（分紅未計(jì)）-497-772第6年及以后每月回報(bào)216716671667第6年及后每月贏余-909（同上）

-1292（分紅未計(jì)）

-1292（分紅未計(jì)）

優(yōu)劣勢(shì)比較回報(bào)率較底，但回報(bào)周期長(zhǎng)，較穩(wěn)定。10年后回購(gòu)承諾保障投資者退出機(jī)制。前5年以高固定回報(bào)率保障投資利益。5年后酒店成熟降低固定回報(bào)率但能依靠分紅增加回報(bào)。與方案二相同，只是將一部分回報(bào)提前返還，降低首付，增加對(duì)投資者的吸引，降低銷售壓力。說(shuō)明:玩按4成像10年畏商業(yè)房煙地產(chǎn)貸騰款計(jì)算版。[方案叢二、三賴可由客燦戶自行還選擇。鐵]價(jià)格如何鳴制定定價(jià)原也則：合理的鼠利潤(rùn)率貼近市弊場(chǎng)承受擇力市場(chǎng)比較駕法or收益還創(chuàng)原法？?jī)r(jià)格如崖何制定嘉定中心借板塊金地格林春岸嘉豐佳園菊?qǐng)@新村新城楓景倉(cāng)海公寓復(fù)華城市花園嘉馨名園安亭新鎮(zhèn)泰辰舒庭安亭新苑博泰景苑協(xié)通公寓安亭板塊江橋板塊320頑0-5鐘000見元/㎡500評(píng)0元/千㎡以上320縱0-4昆000誦元/㎡4800朵元/㎡4200肯-440樂(lè)0元/㎡4800燦元/㎡4500普元/㎡5888木-888改8元/㎡350螞0元/投㎡3400鳥元/㎡起4500示-750假0元/㎡420白0元/寇㎡800發(fā)0-1礎(chǔ)000杏0元/搶㎡500參0元/斃㎡6000堡元/㎡同區(qū)域?qū)幫惍a(chǎn)蚊品極少良，因此霜可考慮被采用收宏益還原效法定價(jià)拐。500善0元/法㎡金地格林春曉嘉城漪園F區(qū)漪園E區(qū)同盛公寓翔封花苑富友小區(qū)加州花園別墅豐盛雅苑匯豐嘉苑逸香園3800餃-437恐0元/㎡南翔板塊收益還原桃法定價(jià)模暢型

酒店客房?jī)r(jià)值測(cè)算

酒店經(jīng)營(yíng)價(jià)值測(cè)算

酒店現(xiàn)時(shí)總價(jià)值

酒店客房單價(jià)=酒店總價(jià)值/總面積

銷售單價(jià)市場(chǎng)因素鑄修正酒店客房隸價(jià)值測(cè)算1凈收益救=客房助總收入賢（平均遞日租金淺×不同崖年限入住率）碗—客房奧總成本鹽（約為辦收入的減40%森）2資本化率互r的確定３客房?jī)r(jià)值P=a1刷/(1+幅r)+a螺2/r/諒(1+r墓)/[1剝-1/(渠1+r)n－１］a1：告第一年克凈收益嫌a2圣：第二少年及以制后凈收殺益n：列收益年限佳，即本酒線店土地剩系余使用年駝限酒店經(jīng)營(yíng)懇價(jià)值測(cè)算方法與趁客房?jī)r(jià)父值測(cè)算位同。根膀據(jù)行業(yè)霸基本規(guī)映律，其王他經(jīng)營(yíng)永收入約虛為客房語(yǔ)收入的雕20%量，運(yùn)營(yíng)繳成本為晨經(jīng)營(yíng)收雜入的6鍛0%。說(shuō)明價(jià)格的制墳定以及回刷報(bào)率的制炸定，需要川對(duì)本區(qū)域管的酒店行嘩業(yè)價(jià)格水嶄平、入住鉤率、資本帝化率進(jìn)行園詳細(xì)嚴(yán)密且的調(diào)研，縮慧并在充分廉了解本項(xiàng)們目的細(xì)節(jié)成（如裝修挽標(biāo)準(zhǔn)、其資他成本投銷入等）的弟基礎(chǔ)上制鋪定，因此壓我們只是穴對(duì)價(jià)格及架回報(bào)率形盯成的過(guò)程賤和方法進(jìn)忙行說(shuō)明，釘具體的價(jià)排格制定須碰在大量調(diào)枯研論證工運(yùn)作后進(jìn)行煩。銷售節(jié)奏和周期如何把握？第四個(gè)問(wèn)題建設(shè)工鋒期：6.2就8開工05年3經(jīng)月底主體細(xì)完工05年9腔月底裝修盤完工9個(gè)月6個(gè)月營(yíng)銷周期：根據(jù)本耐案的體判量及工握程進(jìn)度筋預(yù)估，稠本案營(yíng)獲銷周期魔在12茶個(gè)月左科右。營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)要把握漏住“滾兩點(diǎn)一希線”04F1賽事9.2605F1賽事9.26F1上驢海賽事叛首次開寶賽，本鞠區(qū)域關(guān)采注度提乖升；到再次開千賽，本嬌區(qū)域的因地位將悼初步形悲成，同引時(shí)隨著各項(xiàng)配魄套建設(shè)的夕落實(shí)，本煮區(qū)域價(jià)值積不斷提升竄！本案營(yíng)怎銷推廣負(fù)總原則外——緊挪隨大勢(shì)廢，不斷問(wèn)加強(qiáng)！項(xiàng)目亮雖相成功銷越售營(yíng)銷階譯段銷售推廣7月底—9月底10—12月底05年1月—05年6月05年6月—05年9月準(zhǔn)備期各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，銷售人員進(jìn)場(chǎng)及工程進(jìn)度確認(rèn)。培育各項(xiàng)推廣計(jì)劃及要素的準(zhǔn)備。蓄勢(shì)期各階段營(yíng)銷準(zhǔn)備工作，開始積累客戶，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。亮相結(jié)合F1進(jìn)行形象推廣，以知名度擴(kuò)張為目的。公開強(qiáng)銷期開始公開強(qiáng)銷，加大銷售力度，并進(jìn)行有計(jì)劃控盤，完成預(yù)期目標(biāo)。強(qiáng)勢(shì)結(jié)合各類NP、PR、DS推廣手段，以“強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)地位”與“客戶利益”為重點(diǎn)訴求全方位豐富項(xiàng)目品牌形象，促進(jìn)銷售。尾盤持銷期進(jìn)入尾盤階段，進(jìn)行相關(guān)促銷手段去化剩余單位。成熟項(xiàng)目形象已經(jīng)形成，不需要投入過(guò)多硬性推廣。銷售完成中原的支坑持成功案例上海奧林闊匹克花園——真正的領(lǐng)顆跑者。匯峰·磨衡園-骨---打破傳統(tǒng)診，創(chuàng)佳績(jī)含。智薈苑倒---滬上第一郊個(gè)學(xué)習(xí)型困教育型社姜區(qū)。大寧家充園--大寧綠地肺內(nèi)的雙生涌態(tài)家園。華麗家園—合力營(yíng)塵銷，一猴舉定乾牢坤。天鼎花靈園--營(yíng)銷是一蘿門藝術(shù)。匯龍新傲城--用實(shí)力打獄天下。世茂濱紫江花園汽--問(wèn)鼎國(guó)朋際市場(chǎng)鑄。開元·吃名都--五星級(jí)酒貍店、五星厚級(jí)的家。華地新城蘇州美希麗新世稈界……成功案例上海中原現(xiàn)時(shí)中喬原在運(yùn)比用地產(chǎn)懲資訊科艦技的地脫位已在錢市場(chǎng)上哈獲得認(rèn)譜可，中兇原網(wǎng)頁(yè)案平均每岸天瀏覽托頁(yè)數(shù)達(dá)10萬(wàn)頁(yè)，并臟于199衣8年獲微碼軟（Mi眾cros刻oft）縫公司邀請(qǐng)醒作為網(wǎng)絡(luò)蛙伙伴。中原集團(tuán)神網(wǎng)頁(yè)資源康利用上海中質(zhì)原在2絕004嫌年底設(shè)講立70家三級(jí)概市場(chǎng)分富行。謝款謝！我想和大壟家交換資種料，加我溜QQ：8058霧3110燃6,我有最怒新的世聯(lián)生，偉業(yè)，壓中原，王愚志綱，合濱富輝煌，化易居中國(guó)企，達(dá)觀機(jī)愚構(gòu)，戴梁甲，亞豪，熊阿特金斯鑰，凌竣，歸同致行，陣美聯(lián)，中吃廣信,德肺思勤，華貿(mào)高萊斯，擔(dān)協(xié)成行,心思源,金遞網(wǎng)絡(luò)，中久地行,紅樂(lè)鶴，攬勝裕，世紀(jì)瑞素博，達(dá)奇寒，龐博國(guó)蓋際，博思墨堂，省廣頭，朗力，樂(lè)東方博文送，仁光坤者德，浩文限世紀(jì)，洋波正，黑弧讀奧美，典材晶，眾智柔集成,萬(wàn)