富通房地產(chǎn)集團公司

戰(zhàn)略規(guī)劃報告2008年3月北大縱橫管理咨詢公司北大縱橫秘密富通集團戰(zhàn)略要回答清楚以下問題企業(yè)內(nèi)部如何管理？權(quán)責(zé)分配？業(yè)務(wù)定位和商業(yè)模式企業(yè)使命、愿景產(chǎn)品戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略（管控模式、核心資源和關(guān)鍵能力培養(yǎng)）未來富通是個什么樣的公司？富通未來的業(yè)務(wù)選擇應(yīng)是什么？如何進行選擇？富通公司商業(yè)模式是什么？在確定的商業(yè)模式和業(yè)務(wù)定位基礎(chǔ)上，富通的戰(zhàn)略目標是什么？管理體系和組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計？如何改善流程以提高工作效率？如何改善富通的薪酬制度和用人機制？區(qū)域戰(zhàn)略階段性戰(zhàn)略目標發(fā)展何種產(chǎn)品，在哪個市場，哪個地域競爭如何競爭：價值定位、競爭優(yōu)勢來源？戰(zhàn)略規(guī)劃框架-我們將按照以下步驟來規(guī)劃富通集團戰(zhàn)略愿景使命經(jīng)營策略第一步

確定使命、愿景定位和商業(yè)模式第二步

分階段發(fā)展目標與經(jīng)營策略第三步

產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃第四步

區(qū)域戰(zhàn)略第五步

職能戰(zhàn)略支撐現(xiàn)有產(chǎn)品和新產(chǎn)品評估分析產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域聚焦戰(zhàn)略區(qū)域選擇基于富通自身資源和能力的戰(zhàn)略規(guī)劃分階段戰(zhàn)略目標管控模式圍繞戰(zhàn)略目標實現(xiàn)所需的核心資源和能力培養(yǎng)定位和商業(yè)模式基于對富通地產(chǎn)外部環(huán)境、內(nèi)部資源能力分析及標桿企業(yè)借鑒分析，確定富通地產(chǎn)總體戰(zhàn)略思想是適度聚焦，并側(cè)重體現(xiàn)在以下三方面區(qū)域聚焦：產(chǎn)品聚焦：專業(yè)化：立足深圳、東莞，聚焦珠三角面向中高層收入人群的產(chǎn)品規(guī)劃，發(fā)展2-3個具有復(fù)制功能的產(chǎn)品線以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，專注住宅及商業(yè)配套設(shè)施的開發(fā)運營做精做專項目組將從三個方面確定富通集團的使命、愿景、定位及商業(yè)模式富通集團的

現(xiàn)狀條件領(lǐng)導(dǎo)和員工的

愿望常見房地產(chǎn)集團公司商業(yè)模式富通集團戰(zhàn)略富通集團面臨著怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？公司目前的資源能力如何？股東對富通的定位和期望？富通以何種模式參與市場競爭更易成功？公司高管層對富通的理解和期望？公司員工對富通的期望？對標企業(yè)的發(fā)展對富通的戰(zhàn)略有什么啟示？隨著市場競爭和集中度的加強，房地產(chǎn)市場逐步走向?qū)I(yè)化發(fā)展方向產(chǎn)品決策規(guī)劃設(shè)計施工組織營銷管理物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料設(shè)備采購招標銷售策劃項目策劃取得土地建筑設(shè)計市政設(shè)計物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析各階段的價值活動，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競爭方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價值活動價值鏈集成整合市場調(diào)查開發(fā)商趨于專業(yè)化體現(xiàn)在決策、投資和對各階段價值活動的資源整合和控制上報批/審核辦理規(guī)劃證投資計劃竣工驗收物業(yè)出租物業(yè)服務(wù)出租服務(wù)從行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，資金和能夠決定產(chǎn)品品質(zhì)＼服務(wù)的環(huán)節(jié)將成為價值鏈中最大的增值環(huán)節(jié)開發(fā)流程建筑安裝物業(yè)管理經(jīng)營樓盤銷售15%

10%5%土地運作土地運作營銷策劃建筑安裝物業(yè)管理經(jīng)營前期策劃設(shè)計前期策劃＼產(chǎn)品設(shè)計利潤貢獻度土地雖然依然重要，但當前大量沒有實際開發(fā)的土地資源在等待資金使其價值得以實現(xiàn)，國家地根緊縮政策導(dǎo)致土地價格不斷升高，從土地獲取溢價在不斷減少。買方需求主要表現(xiàn)為追求更低的產(chǎn)品價格，更高的產(chǎn)品質(zhì)量和更多更好的售后服務(wù)20%

25%

30%

35%

40%

資金：在緊縮性金融政策下，資金成為完成整個開發(fā)環(huán)節(jié)關(guān)鍵，因而成為整體價值鏈的核心在賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)移的過程中，決定產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃＼產(chǎn)品設(shè)計和物業(yè)服務(wù)資金開發(fā)商在整個開發(fā)鏈條中依然占主導(dǎo)地位，但對于發(fā)達城市和先進企業(yè)而言，其他各種業(yè)務(wù)形態(tài)已得到快速的發(fā)展房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房產(chǎn)開發(fā)房屋設(shè)計建設(shè)施工工程監(jiān)理全程質(zhì)量成本監(jiān)控地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)項目內(nèi)部立項開發(fā)咨詢土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體勘察設(shè)計市政工程設(shè)計興建融資管理/銷售管理投資管理直接投入項目入股項目公司股權(quán)合作(土地、資金等)基金管理融資管理自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券項目管理物業(yè)經(jīng)營/出租酒店經(jīng)營管理商場租售經(jīng)營寫字樓租售經(jīng)營公寓經(jīng)營工業(yè)用房租售經(jīng)營物業(yè)管理房地產(chǎn)中介/評估/咨詢服務(wù)策劃/銷售相關(guān)服務(wù)在產(chǎn)業(yè)周期演變、國家宏觀調(diào)控、行業(yè)加速集中等因素的帶動下，房地產(chǎn)投資等新興商業(yè)模式開始出現(xiàn)由于中國幅員遼闊、地區(qū)梯級差異明顯、大量的住房需求仍未得到滿足，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還將在相當長的時間里占據(jù)主導(dǎo)地位在國家緊縮性的財政金融政策下，資金變的越來越重要的前提下，已有部分房地產(chǎn)公司利用資金優(yōu)勢在進行轉(zhuǎn)型。例如保利地產(chǎn)持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營比重在逐年增加、上海中凱地產(chǎn)和國外地產(chǎn)基金合作，利用資金優(yōu)勢去主導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)輔助和配套業(yè)務(wù)未來中國房地產(chǎn)業(yè)主要存在三大類可能的業(yè)務(wù)機會房地產(chǎn)實業(yè)金融服務(wù)房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)持有投資基金投資信托按揭貸款業(yè)務(wù)財產(chǎn)管理中介代理房地產(chǎn)債權(quán)投資房地產(chǎn)股權(quán)投資物業(yè)運營物業(yè)管理區(qū)域開發(fā)項目開發(fā)住宅開發(fā)辦公開發(fā)廠房/會展/旅游等開發(fā)定制化服務(wù)商業(yè)開發(fā)需要等待中國地產(chǎn)金融相對成熟目前還是配套輔助業(yè)務(wù)在中國，房產(chǎn)和地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合緊密，沒有明確分開內(nèi)外部客戶的共同作用才能創(chuàng)造房地產(chǎn)的利潤和價值公司利潤與顧客價值客戶購買外部客戶人力資源部門財務(wù)部門行政部門營銷策劃部門營造部門前期策劃部門人員引進、培養(yǎng)、激勵服務(wù)資金計劃、使用服務(wù)信息溝通、調(diào)節(jié)服務(wù)物有所值開發(fā)商信譽品牌物業(yè)服務(wù)水平物業(yè)公司價格品質(zhì)戶型配套周邊交通環(huán)境人文土地部門政府部門設(shè)計院施工企業(yè)建材企業(yè)配套商園藝公司利潤創(chuàng)造過程為外部客戶提供服務(wù)為外部客戶提供服務(wù)位置滿意內(nèi)部客戶內(nèi)部客戶間提供服務(wù)因此，在開發(fā)商占主導(dǎo)地位的開發(fā)鏈條中，開發(fā)商對外部資源利用的對接和掌控能力已經(jīng)逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)商提升核心競爭力的必然選擇設(shè)計院建材商建筑商房地產(chǎn)商客戶生產(chǎn)方式策劃設(shè)計施工設(shè)計確定材料供應(yīng)驗收銷售實現(xiàn)購買市場調(diào)查潛在需求市場調(diào)查策劃設(shè)計組合材料供應(yīng)材料研發(fā)解決方案施工工序強化客戶分析購買方案實現(xiàn)購買售后服務(wù)賣方市場主導(dǎo)的經(jīng)營模式：以“拋過墻”作為表現(xiàn)形式買方市場主導(dǎo)的經(jīng)營模式：以溝通互動作為表現(xiàn)形式除土地運作之外，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)（包括房地產(chǎn)商內(nèi)部各部門以及各個企業(yè)）之間的相互協(xié)作已成為房地產(chǎn)公司競爭的關(guān)鍵所在；當土地利潤有所下降時，對整個價值鏈中各個環(huán)節(jié)進行整合，從而削減成本創(chuàng)造利潤將成為房地產(chǎn)公司的必然選擇從現(xiàn)狀看，富通公司面臨著一系列挑戰(zhàn)短期內(nèi)，行業(yè)有1-2年的緊縮發(fā)展，市場持續(xù)低迷，對中小型房地產(chǎn)公司的生存構(gòu)成一定的威脅富通地產(chǎn)現(xiàn)有的中低檔產(chǎn)品面臨保障性住房的沖擊；買方市場的逐步到來，使開發(fā)商提供的產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品的特色變的越來越重要，但富通地產(chǎn)目前沒有形成在市場上具備較強競爭力的特色產(chǎn)品；行業(yè)資源向強者集聚，行業(yè)集中度加強，加劇行業(yè)競爭；并購、合作成為未來趨勢；在行業(yè)整合階段，像富通集團這樣的中小地產(chǎn)商拓展空間在縮小房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)向前期策劃設(shè)計、品牌、物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)移，而富通地產(chǎn)在產(chǎn)品的前期策劃和設(shè)計上相對比較薄弱，品牌影響力基本局限在深圳地區(qū)面臨的主要挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)成長的不同階段特點初創(chuàng)期成長期成熟期平穩(wěn)期下一周期：

再興或衰退初級組織以個人能力為主導(dǎo)集權(quán)型組織,高層集權(quán)的團隊權(quán)力趨向分散按職能集權(quán)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立創(chuàng)新體制行業(yè)分散

人員背景多樣行業(yè)集中

專業(yè)化團隊人員結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化富通現(xiàn)狀但富通作為在一線城市成長發(fā)展起來的地產(chǎn)公司，也有相應(yīng)的優(yōu)勢組織管理能力組織管理（硬件建設(shè)）的基礎(chǔ)很好，有個清晰的管控思路，有與之相配的組織體系；制度、流程、權(quán)責(zé)體系建設(shè)已經(jīng)啟動；開發(fā)運營能力業(yè)務(wù)領(lǐng)域沿價值鏈延伸，對各環(huán)節(jié)有完全控制權(quán)，利于整合資源優(yōu)勢；工程施工能力較強，可有效支持經(jīng)營目標的實現(xiàn)；能力優(yōu)勢外部資源（包括土地、資金）土地儲備充足，盈利能力較好；資產(chǎn)保持增長，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力、盈利能力都保持較好狀態(tài)；現(xiàn)在的資金能力可以保證現(xiàn)有開發(fā)能力在一定時期內(nèi)的需要；內(nèi)部資源（人力資源、無形資源）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)人均效能高，集團整體人均效能也還可以；公共關(guān)系基礎(chǔ)好，與政府關(guān)系良好；有一定的品牌影響力，個別項目品牌推廣很出色；資源優(yōu)勢雖然和全國性知名地產(chǎn)公司相比有一定差距，但相對于國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司，富通在一線城市發(fā)展所培養(yǎng)和鍛煉的能力和眼界、思想、前瞻性都有一定的優(yōu)勢項目組將從三個方面確定富通集團的使命、愿景、定位及商業(yè)模式富通集團的

現(xiàn)狀條件領(lǐng)導(dǎo)和員工的

愿望常見房地產(chǎn)集團公司商業(yè)模式富通集團戰(zhàn)略富通集團面臨著怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？公司目前的資源能力如何？股東對富通的定位和期望？富通以何種模式參與市場競爭更易成功？公司高管層對富通的理解和期望？公司員工對富通的期望？對標企業(yè)的發(fā)展對富通的戰(zhàn)略有什么啟示？通過訪談和研討會，公司領(lǐng)導(dǎo)層和員工對富通的未來都提出了很高的期望富通應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)、運營商為中產(chǎn)階級打造品位之家有行業(yè)創(chuàng)新力和領(lǐng)導(dǎo)力、打造有競爭力的產(chǎn)品成為受尊重的公眾性的房地產(chǎn)企業(yè)集團穩(wěn)健發(fā)展的、跨區(qū)域經(jīng)營的、全國知名的（或中國最好的）中型的富通領(lǐng)導(dǎo)層和員工對公司未來發(fā)展不同點，主要體現(xiàn)在：是否做綜合性開發(fā)商是否只專注于開發(fā)，是否應(yīng)進行適當?shù)奈飿I(yè)持有經(jīng)營富通領(lǐng)導(dǎo)層和員工對未來愿景較大的共通點在于：依賴創(chuàng)新能力，開發(fā)有競爭力的產(chǎn)品，做中國最好的房地產(chǎn)開發(fā)運營商？問卷調(diào)查，也反映了全體員工的相同愿望1-3、您了解富通地產(chǎn)未來發(fā)展愿景嗎（富通地產(chǎn)集團未來想成為什么樣的公司）？58.9%47.5%37.3%31.6%15.2%3.80%項目組將從三個方面確定富通集團的使命、愿景、定位及商業(yè)模式富通集團的

現(xiàn)狀條件領(lǐng)導(dǎo)和員工的

愿望常見房地產(chǎn)集團公司商業(yè)模式富通集團戰(zhàn)略富通集團面臨著怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？公司目前的資源能力如何？股東對富通的定位和期望？富通以何種模式參與市場競爭更易成功？公司高管層對富通的理解和期望？公司員工對富通的期望？對標企業(yè)的發(fā)展對富通的戰(zhàn)略有什么啟示？商業(yè)模式：地產(chǎn)業(yè)原有的商業(yè)模式正在被新的商業(yè)模式所取代買地開發(fā)建造銷售這種模式，單調(diào)而且雷同，同質(zhì)化產(chǎn)品泛濫市場處于火熱階段，誰有土地都希望自己開發(fā)然后銷售，沒有整合的動力基本上只要擁有土地或擁有資本就可以隨意進入房地產(chǎn)市場，依靠攫取土地資源價值來盈利。依靠品牌影響力啟動新項目整合社會資源依靠項目控制能力創(chuàng)造價值新的政策導(dǎo)向引起行業(yè)整合，房地產(chǎn)三種最主要的資源：土地、資金和開發(fā)能力在不同企業(yè)之間的分布是不均衡的，需要重新整合才能體現(xiàn)效率。金融體系的變化使社會資金的融通變得更廣闊，善于利用資本市場和其他融資渠道獲取資金直接影響發(fā)展的規(guī)模和速度土地、資本、專業(yè)開發(fā)能力、客戶資源、品牌影響都將成為不可或缺的資源。舊的模式：開發(fā)商新模式：開發(fā)運營商根據(jù)客戶需求驅(qū)動的價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)有五種主要商業(yè)模式：地產(chǎn)開發(fā)型、房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型、綜合開發(fā)型運營模式地產(chǎn)開發(fā)型（陸家嘴）房產(chǎn)開發(fā)型（萬科）物業(yè)持有型（國貿(mào)）金融投資型（凱德置地）綜合開發(fā)型（金融街）客戶需求規(guī)劃設(shè)計施工組織營銷管理物業(yè)管理物業(yè)出租產(chǎn)品定位土地開發(fā)土地儲備各種模式的條件和能力要求不同，其中開發(fā)模式最為成熟典型代表盈利模式關(guān)鍵能力優(yōu)點缺點萬科中海通過拿地、設(shè)計、建造、銷售等一系列環(huán)節(jié)，獲得銷售或出租收益房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)能力多項目管理資本實力國內(nèi)最成熟的模式目前盈利相對較高自身掌控能力強，易形成品牌影響力環(huán)節(jié)較多，需要較長時間積累，對組織資源依賴高，需要投入相對多的人力資源擴張速度慢摩根士丹利收購成熟物業(yè)/項目，獲得投資收益發(fā)行房地產(chǎn)基金、開展按揭貸款業(yè)務(wù)等投資評估/管理能力資本實力金融運作能力組織、人員精簡易迅速做大目前政策還不明朗對業(yè)務(wù)掌控力不強，在終端缺乏品牌影響力存在投資風(fēng)險萬達商業(yè)國貿(mào)自主開發(fā)/收購物業(yè)，持有、經(jīng)營，獲得租金收益招商/運營/服務(wù)能力資金實力穩(wěn)定的租金收益升值空間占有較多財務(wù)資源，需要極強的資金融通能力嘉德置地荷蘭ING以上三種盈利模式的綜合以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力組合三種業(yè)務(wù)優(yōu)勢，易消除業(yè)績波動更易形成規(guī)模效應(yīng)綜合能力要求高資源要求高需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)模式金融投資模式綜合模式持有經(jīng)營模式（地產(chǎn)和房產(chǎn)合并）物業(yè)持有斯經(jīng)營模式似：一方面門需要專業(yè)螺策劃、招謠商和運營世能力，另橋一方面需痰要長期投悠入大量資久金，大規(guī)啟模操作不像適宜當前睬的富通專業(yè)策粱劃招商掏和運營殊能力項目選玻址能力項目規(guī)劃每設(shè)計能力招商能力租戶管記理能力物業(yè)管理擱能力物業(yè)持齊有經(jīng)營公的關(guān)鍵嗎成功要亮素長期大量罰資金投入單個項戀目一般見需要投喊入3-1悟0億元由于不出孔售而是取杠得運營租披賃收益，甜平均投資糞回收期約竟在10年左右蕉，需要晴一定的坊資金投賞入能力國內(nèi)目規(guī)前可供租持有的穿優(yōu)質(zhì)物費業(yè)也不暴足，收耽益率不捕高外部環(huán)禁境內(nèi)部因素競爭加滅?。和赓Y基均金加速進欄入，目前混資金過剩不而優(yōu)質(zhì)物淺業(yè)少收益率規(guī)下降：從前違幾年的12%降到目漢前的8%目前持袋有業(yè)務(wù)粒只能作媽為輔助睬，主要辱是持有瞞自主開漠發(fā)項目獄中的高艘檔物業(yè)草部分，什而且規(guī)孝模要控止制行業(yè)競爭繭加劇自身能力皺不足持有、圾經(jīng)營管誘理能力風(fēng)險控制船和投資決顏策技能培等養(yǎng)專業(yè)團盟隊由于現(xiàn)在軋各路基金混越來越多攝，競爭非黑常激烈，恨因此外資拾基金被迫挺從純粹的楊物業(yè)買賣鼠，更多參貴與到房地首產(chǎn)的開發(fā)財階段。前些年卷通過收靠購現(xiàn)有咽物業(yè)，槽可以得傾到12%左右的收份益，但現(xiàn)抗在這種收唱益已經(jīng)降哲到了8%左右，如府果想獲得失更高的收字益，只有坦介入項目竊開發(fā)環(huán)節(jié)吳才行房地產(chǎn)金蔬融模式：的純粹的房納地產(chǎn)金融田模式所需貪的發(fā)展環(huán)淘境目前也傻還不具備外部環(huán)境內(nèi)部因素市場規(guī)模發(fā)展周叔期利潤率房地產(chǎn)系金融所崗需的內(nèi)紅外部條細件還不崗充分但要密舟切注意市場及政漸策變化，同時火適當培虧養(yǎng)自身能力金融政棒策未定國內(nèi)產(chǎn)業(yè)太基金法尚萄不明朗，陰發(fā)展房地觀產(chǎn)信托、抖基金等的手環(huán)境不具浪備行業(yè)趨艇勢不明注朗自身能力危要求風(fēng)險控制均和投資決姻策技能培狼養(yǎng)專業(yè)團狐隊缺乏內(nèi)外比轟較內(nèi)部投翠資與外瓶部投資疊的收益搭比較產(chǎn)業(yè)基掛金尚待挑試點：《產(chǎn)業(yè)投幫資基金試點管理辦森法》已在制忘訂當中柏，規(guī)模200億的渤鋪海產(chǎn)業(yè)止基金已消獲得國僚務(wù)院特僵批，但扣是帶有章政府色版彩，在斗短時間倒內(nèi)只有睜試點的澤可能，敬大規(guī)模癢開展須福待以時違日制約房庭地產(chǎn)基依金發(fā)展背的主要尋瓶頸：政府不希嗎望房地產(chǎn)扎投資過快爛增長：擔(dān)心產(chǎn)視業(yè)基金大本舉進入房內(nèi)地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)基金萌法尚沒有堅出臺，REIT坐S還不能在旺國內(nèi)公開油發(fā)行，形掌成政策壁鐮壘社會信用養(yǎng)體制和機盈制還未建賀立：開發(fā)商幻玉、社會公悼眾及參與病基金的各陳方面的信鉤用都有一遼些問題國內(nèi)基逢金管理確水平低刊，存在零明顯的比投資風(fēng)烈險但從業(yè)內(nèi)螺同行發(fā)展稍看：對行恰業(yè)發(fā)展有斤一定敏感練性的公司掀則正在進腰行商業(yè)模越式的轉(zhuǎn)型項目經(jīng)營以房地產(chǎn)項目開發(fā)為核心，實現(xiàn)快速滾動發(fā)展資產(chǎn)經(jīng)營大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，注重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)同時積極持有高收益性物業(yè)，以平衡行業(yè)周期的風(fēng)險資本經(jīng)營房地產(chǎn)投資開發(fā)與持有經(jīng)營同步發(fā)展進入房地產(chǎn)投資信托和投資基金領(lǐng)域鴻榮源諷的戰(zhàn)略險轉(zhuǎn)型思汽路之三伴：從項絹目經(jīng)營校轉(zhuǎn)向資允產(chǎn)經(jīng)營裕、資本更經(jīng)營金地：和瑞銀環(huán)竄球資產(chǎn)吐管理集恐團（UBS芒Glob銀alA膜M）達成革了協(xié)議冷，決定眠共同發(fā)價起建立學(xué)針對中添國住宅蔑開發(fā)市余場的房灘地產(chǎn)投陷資平臺捏。保利地產(chǎn)聲：保利地產(chǎn)04年便制定飼百分之七裁十的住宅慚產(chǎn)品和百證分之三十湯的商業(yè)產(chǎn)決品比例，大在堅持住虎宅產(chǎn)品為粥主導(dǎo)的基瓦礎(chǔ)之上，室開始大舉藏進軍商業(yè)賄地產(chǎn)，進平行商業(yè)開冒發(fā)和運營新。萬達集剝團、深殲國投：專業(yè)的商限業(yè)地產(chǎn)投翠資開發(fā)商危，在全國旁多個一線擇二線城市邪建設(shè)萬達沈廣場和深井國投商業(yè)火中心，建駝設(shè)數(shù)量和框規(guī)模處于想全國領(lǐng)先份地位中凱開發(fā)剩：中凱開披發(fā)以項盒目管理靈為切入遍點，攜育手房地濃產(chǎn)投資丈商和建板筑商，乖成功集司合各種登資源開熱發(fā)完成季“中凱監(jiān)錦湖豪博庭”等而項目富通集團弦應(yīng)在以房遇地產(chǎn)開發(fā)漿為主導(dǎo)的爪同時，適源度考慮自餅主開發(fā)優(yōu)環(huán)質(zhì)物業(yè)的日持有經(jīng)營富通地礦產(chǎn)在業(yè)色務(wù)運作尊上已邁詢出了可蠟喜的第沙一步，名公司資顛源逐步侮聚焦在滅房地產(chǎn)志開發(fā)能催力的提圈升上在當前盆開發(fā)占垂主導(dǎo)的纏時代，茶富通房即地產(chǎn)集驕團目前御已逐步夕剝離了喂房地產(chǎn)彎中介服愚務(wù)業(yè)務(wù)那、房地坐產(chǎn)擔(dān)保選業(yè)務(wù)，慘正在把味資源集斗中到房墻地產(chǎn)開勁發(fā)上。風(fēng)已邁出沉了可喜療的一步奇。開發(fā)業(yè)趟務(wù)建筑施工物業(yè)管理資產(chǎn)管序理投資擔(dān)保營銷、策孤劃等中介木業(yè)務(wù)開發(fā)公司建筑施效工物業(yè)管孟理資產(chǎn)管敗理投資擔(dān)扇保營銷、策兇劃等中介謀業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變過去現(xiàn)在但目前的比商業(yè)模式貝還需要逐洪步有所取殊舍和整合建陜議：從當前攜富通涉維及的業(yè)鋸務(wù)范圍堪看，建非筑、物哪業(yè)和資鎮(zhèn)產(chǎn)管理熟公司還舉緊緊依薦附在開喉發(fā)上，苗形成“抱大鍋飯籍”業(yè)務(wù)階。造成縣集團管戴理協(xié)調(diào)忙成本的真加大，亮不利于痛對開發(fā)飼、建造塘、服務(wù)錄責(zé)、權(quán)鹿、利的腦劃分，踢從而不嫌利于對并其業(yè)務(wù)較的考核筒和工作透促進及焰能力提錫升。出度現(xiàn)問題適，物業(yè)校認為是脖建造質(zhì)伴量問題狗，建筑駐工程公煤司認為斗是開發(fā)棟管理問哨題；從富通莖集團全謊局來看含，不利軋于富通專地產(chǎn)集份團開發(fā)牽能力的勻提升，翠從發(fā)展餅的長期姓趨勢看望，對開貿(mào)發(fā)業(yè)務(wù)弄所形成貴的優(yōu)勢燙小于其資對開發(fā)爐能力提文升所形弟成的阻華礙作用育；物業(yè)公討司應(yīng)注挪重在售苦后服務(wù)慰上，重矮在提升察富通品辮牌維護罪上，將盈開發(fā)和籠物業(yè)服圓務(wù)捆綁決的更加屢緊密，陰通過服佳務(wù)提升肉，體現(xiàn)逆開發(fā)和戒運營價恒值在業(yè)務(wù)渴整合的菌同時，鐮人才資洋源、資零金資源補逐步整鼓合到開若發(fā)和資侄產(chǎn)經(jīng)營緊、資本播運作中淘來富通集貢團應(yīng)成士為以房栽地產(chǎn)開恩發(fā)為核駕心的專宅業(yè)性房詢地產(chǎn)開離發(fā)集團谷。房地產(chǎn)貴開發(fā)建筑施工物業(yè)管萄理投資擔(dān)保營銷、羊策劃等遍中介業(yè)攏務(wù)資產(chǎn)管納理和資械本運營戰(zhàn)略協(xié)同詳關(guān)系未來，資施產(chǎn)的持有勒經(jīng)營對富廈通發(fā)展有離重要意義隨著城希市中心巡壽區(qū)可供晨給土地濃的逐步賊減少，凡現(xiàn)有物覽業(yè)的增縫值潛力逆將越來壺越大產(chǎn)品形式價值表現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營物業(yè)辦公樓物業(yè)酒店物業(yè)工業(yè)物業(yè)高檔公寓或別墅物業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入土地及不動產(chǎn)的溢價優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀資本運作的載體分析：位對富通屑的戰(zhàn)略始意義：向“服務(wù)瘡和做產(chǎn)品豈附加值”葉延伸已成辭為競爭重敘要手段，廈服務(wù)和產(chǎn)友品附加值衰的創(chuàng)新成奶為房地產(chǎn)活的主要競擦爭力。這哥種創(chuàng)新主騰要來自于新項目周邊脖商業(yè)、教莖育配套等稼產(chǎn)品附加驚值的持有違經(jīng)營和運舟作；由持有面經(jīng)營帶你來的持六續(xù)穩(wěn)定不的現(xiàn)金桃流入，行將平衡承開發(fā)波翁動所帶碰來的經(jīng)錦營風(fēng)險仔；對解決溝富通地趣產(chǎn)開發(fā)皮業(yè)務(wù)融井資渠道誘單一，循融資困墨難具有傘更大戰(zhàn)笨略意義而；同時榴，一旦島中國地法產(chǎn)金融建環(huán)境成睡熟，為蜜后續(xù)富嚷通的戰(zhàn)血略轉(zhuǎn)型醒贏得主豬動權(quán)從時間上偶看，未來1-2年不適宜號大規(guī)模開宮展資產(chǎn)的椒持有經(jīng)營筆，但當前瞇應(yīng)注重培估養(yǎng)和積累資產(chǎn)的夸持有經(jīng)電營有較遭強的增柜值效應(yīng)全國商因業(yè)物業(yè)鬼售價趨耀勢單位：臟千元/平方米上海新天皮地帶動的躍周邊房價坡與上海學(xué)市平均房局價對比單位：千徹元/平方米“上海新隊天地”周辛邊物業(yè)年蒼平均增長反率超過50%環(huán),遠遠超撐過上海廈市12%的年平者均增長閃率,良好的物擺業(yè)運作產(chǎn)藥生超常規(guī)銅的價值增窯值全國商業(yè)錦物業(yè)價格寸自200如1年持續(xù)愈上漲,年均增長10%澇,土地增耀值空間春大,通過持糧有物業(yè)班，可以遼獲取相各應(yīng)的收豪益另外，起富通地堤產(chǎn)開發(fā)淋鏈條上翼沉淀下維來的物觀業(yè)資產(chǎn)鵝越來越巡壽大，資苗產(chǎn)運營棒已經(jīng)提澆到日程特上來項目名稱建筑面積麗沙花都自有商鋪8156.03好旺角一期、二期6726.20富通城一期繽紛世界7101.10

二期碧海富通城3811.10財富中心泰豐大廈5441.04東莞0769C9棟2928.20

C10棟10218.00散鋪富盈門600.56

富瑰園1647.34

蟠龍居1171.78

天駿A棟、78/219商鋪8328.22合計

56129.57分析：目前經(jīng)訊營沉淀危下來的暮物業(yè)資罰產(chǎn)并不魯是通過屈主動經(jīng)塘營留下呼的優(yōu)質(zhì)飼資產(chǎn)，可而是從選開發(fā)鏈抄條上被座動留下耀的資產(chǎn)頁。資產(chǎn)運營稅如果作為兼獨立業(yè)務(wù)乘運作，對蒼能力和資鍵源要求相勁對較高，孝不適宜目疊前富通的置資產(chǎn)管理呈公司，同棕時由于富夕通并沒有肝沉淀一些今優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)喘，外部可村供運作的鏡優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)伴也相對有挺限，因此脫，當前不軋適宜大規(guī)敢模開展資倒產(chǎn)運營工董作，但富疾通地產(chǎn)需趴要逐步將劉資產(chǎn)運營誤管理提到漸戰(zhàn)略層面樹上來，以佛適應(yīng)未來苗資產(chǎn)運營若和資本運葬作的需要富通資刻產(chǎn)管理立公司經(jīng)遇營的物稻業(yè)（截市止2008年3月）綜合以船上分析浩，短期獨來看，北富通應(yīng)凝專注于動房地產(chǎn)慘開發(fā)，清從長期茄戰(zhàn)略發(fā)巷展角度盤，建議柏富通地讀產(chǎn)形成肉開發(fā)和炸資產(chǎn)經(jīng)主營、資穗本運營扔鏈的戰(zhàn)層略協(xié)同某，以獲柏取房地猶產(chǎn)價值咱鏈上的徹核心價補值營銷策英劃建筑安宋裝物業(yè)管飯理經(jīng)營前期策源劃＼產(chǎn)濤品設(shè)計資金土地房地產(chǎn)開役發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)經(jīng)路營和資抹本運作供業(yè)務(wù)將開發(fā)業(yè)懂務(wù)中的優(yōu)雨質(zhì)資產(chǎn)沉雙淀下來，鈔獲取更大理的資產(chǎn)增胖值和資本齊運作收益支撐富不通地產(chǎn)箱開發(fā)業(yè)挪務(wù)所需嚷要的資饞本，同飾時平衡沫開發(fā)業(yè)鎖務(wù)的行詠業(yè)波動毯風(fēng)險資產(chǎn)經(jīng)營慌和資本運逼營業(yè)務(wù)與態(tài)開發(fā)業(yè)務(wù)宴產(chǎn)生戰(zhàn)略詞協(xié)同，為科開發(fā)業(yè)務(wù)鏟的融資戰(zhàn)羊略提供支典撐。物業(yè)持陳有經(jīng)營范，由于蓮其開發(fā)牧運作能奮力和資別金要求關(guān)相對較圖高，起諸步發(fā)展震應(yīng)更多燦采用合旅作與聯(lián)中盟的方汪式獨立或主導(dǎo)：整合各種商業(yè)物業(yè)運作資源，和國際上有實力的酒店、公寓、商業(yè)街以及地產(chǎn)金融機構(gòu)合作，或委托經(jīng)營或獨立上市融資3獨立或主導(dǎo)：整合各種商業(yè)物業(yè)運作資源，和國際上有實力的酒店、公寓、商業(yè)街運營商以及地產(chǎn)金融機構(gòu)合作，或委托經(jīng)營或獨立上市融資3松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項目附加值的配套開發(fā)為合作基點。聯(lián)合開發(fā)1松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項目附加值的配套開發(fā)為合作基點。聯(lián)合開發(fā)1松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項目附加值的配套開發(fā)為合作基點。聯(lián)合開發(fā)1緊密聯(lián)合：合資合作進行整體項目的開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營運作2緊密聯(lián)合：合資合作進行整體項目的開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營運作2緊密聯(lián)合：合資合作進行整體項目的開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營運作2通過以上啊分析：建辨議富通集耀團以房地廁產(chǎn)開發(fā)為運主，在開古發(fā)能力得嶼到提升同石時，主動墻進行資產(chǎn)凈經(jīng)營和資見本運作富通的未兼來定位是級什么？富通的商短業(yè)模式是似什么？富通的管眠控模式是聽什么？富通的產(chǎn)漂品線如何育構(gòu)建？在造哪些區(qū)域娛發(fā)展相應(yīng)緊的產(chǎn)品目前以加董強和培養(yǎng)欺開發(fā)能力勿為主的開兆發(fā)商并逐拔步向運營跌商轉(zhuǎn)化住宅開發(fā)惕和適度的站優(yōu)質(zhì)物業(yè)紗持有經(jīng)營伴，逐步實角現(xiàn)由業(yè)務(wù)熱經(jīng)營到資悶產(chǎn)經(jīng)營、遣資本經(jīng)營蠻的有機組鞠合我們是什榴么我們做什姜么我們怎粥么做（嚷業(yè)務(wù)運籌作上）我們怎朽么做（趙管理上通）產(chǎn)品戰(zhàn)略這、區(qū)域戰(zhàn)組略管控模渾式及核論心資源服和能力胖培養(yǎng)富通開蹄發(fā)運營嗓商內(nèi)涵四：通過繡整合內(nèi)塑外部資諒源，以捉住宅及侮其配套燦設(shè)施開友發(fā)為主磁，適當蔽開發(fā)并道主動沉是淀部分苗優(yōu)質(zhì)物售業(yè)，通勁過優(yōu)質(zhì)澡資產(chǎn)持廟有經(jīng)營那及資本茂運作帶休動開發(fā)跟產(chǎn)品價紙值提升泉及整體祥項目運駕作水平孤不斷提修高富通公司償?shù)氖姑?、栗愿景愿景提升人居滴價值，筑域造上善生警活做中國優(yōu)撲秀的房地冊產(chǎn)開發(fā)運凳營商指導(dǎo)使命企業(yè)存完在的價每值和意衰義可持續(xù)追意求的遠大冠目標公司經(jīng)營渾戰(zhàn)略分階段座戰(zhàn)略目排標體系今（承上勝啟下）經(jīng)營策形略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)技略根據(jù)發(fā)展守模式的不踢斷提升，隔富通公司側(cè)的經(jīng)營戰(zhàn)槍略應(yīng)當從掘資源－機足會型階段鍛向資源－高能力型，銜價值擴張奇型階段轉(zhuǎn)廈移第一階段第二階段前期資源－機薦會型資源－妥能力型價值擴張宇型199瓶820072009時間發(fā)展留模式第一階段第二階段目標保持在深圳地區(qū)主流品牌開發(fā)商的地位珠三角地區(qū)知名開發(fā)運營商戰(zhàn)略

重點依托積累的資源和自身能力，聚焦在核心的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)上，以提升開發(fā)能力為重點，通過整合運營能力的提升來提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，并注重對資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的培育以開發(fā)為核心，資產(chǎn)管理和資本運作業(yè)務(wù)逐步提升，形成特色產(chǎn)品線支撐開發(fā)業(yè)務(wù)，同時資產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)業(yè)務(wù)能夠相輔相成。出發(fā)點奠定價值提升基礎(chǔ)價值提升和創(chuàng)造，而不在于規(guī)模擴張201椒2實力擴炮張型逐步由單拔純開發(fā)商番向開發(fā)運梅營商轉(zhuǎn)變第一階段淡，積累資變源能力，您提升管理隱和運作水沫平，為后犁續(xù)價值擴莖張奠定良茂好基礎(chǔ)2008-20拼09：資源能力姓型階段業(yè)務(wù)重點戰(zhàn)略目速標財務(wù)目暑標：實殲現(xiàn)年銷托售收入15-2萄0億元，凈好利潤率高迎于行業(yè)平效均水平管理目惹標：建立與怒業(yè)務(wù)發(fā)你展相適作應(yīng)的管全控體系際，理清閘管控責(zé)毀權(quán)關(guān)系牧；調(diào)整關(guān)產(chǎn)鍵制度豆和流程裹，建立妙計劃預(yù)宣算、監(jiān)樂督考核統(tǒng)相連貫虹的績效皂管理體類系；規(guī)范投資菜決策的過瞧程，提升監(jiān)投資決策懸的能力，素有效降低菌投資風(fēng)險倒；整合運常營能力令提升，編加強營坡銷策劃博、研發(fā)堵設(shè)計環(huán)漆節(jié)，實效現(xiàn)資源剃向價值巖貢獻高禁的環(huán)節(jié)冒的轉(zhuǎn)移冤；建立完約善的人糊力資源黃管理體旨系，營賓造人才蘋環(huán)境，地推動人掃力資本見的升值拌；啟動品牌鄙文化建設(shè)欄，打造富執(zhí)通持久競喝爭力。區(qū)域選狗擇：立足深圳造、東莞，拆重點發(fā)展鉛珠三角，未將沈陽培橡養(yǎng)成為下夏一個重要顫的戰(zhàn)略點師；產(chǎn)品：戰(zhàn)略的指譯導(dǎo)思想是漫開發(fā)“精丹品”，將斬理想系列添產(chǎn)品完善椅發(fā)展，作陣為本階段欺的成熟產(chǎn)誤品，主要奴貢獻現(xiàn)金字流，形成償富通第一禽個產(chǎn)品線打，培育高鹽檔小戶型將公寓和高寫檔商住綜魂合體產(chǎn)品文；品牌：開發(fā)成功1個高檔哈精品，砌能夠成區(qū)為富通爸里程碑其式的標跡志性產(chǎn)宣品，同疼時在業(yè)此內(nèi)能夠璃有一定唯影響力腥。達到延項目的運貼作水平膜、品牌鉤的溢價裹能力、泳區(qū)域市祥場的帶羽動、企厘業(yè)成長疫都上一選個新臺停階。第二階克段，通哄過價值蛇擴張型員發(fā)展模使式，成課為產(chǎn)品當極具特君色的的貴房地產(chǎn)浩運營商2010-2012：價值擴窮張型階餃段業(yè)務(wù)重點戰(zhàn)略目杏標財務(wù)目標慚：實現(xiàn)年蹄收入30-4霧0億元，鳳實現(xiàn)凈柳利潤6-8億元管理目標菜：根據(jù)業(yè)務(wù)稀發(fā)展，集五團轉(zhuǎn)型戰(zhàn)犁略管理中判心，開發(fā)杰業(yè)務(wù)重心所逐漸向區(qū)鎮(zhèn)域開發(fā)公厲司轉(zhuǎn)移；實現(xiàn)資產(chǎn)葬管理公司珠的實體化寇，培育資棒產(chǎn)經(jīng)營管辦理能力，筋使之逐步害成為核心驕業(yè)務(wù)；研發(fā)設(shè)醉計能力蛋更上臺術(shù)階，一謀方面注山重提升帆產(chǎn)品品摘質(zhì)，另燦一方面孩兼顧不鏟同地域伏開發(fā)的簽共性與貓個性；拓展融防資，推織動上市鍬，解決秋戰(zhàn)略發(fā)亡展的資長金瓶頸徒；針對戰(zhàn)織略目標躁區(qū)域，甜儲備人啟才、土眾地，為朵戰(zhàn)略擴敏張做好橋準備；區(qū)域選擇非：立足珠魂三角，虎有選擇侄性進入患國內(nèi)2-3個二三線邀城市，并內(nèi)發(fā)展成為織富通地產(chǎn)孩的戰(zhàn)略核甜心區(qū)域；業(yè)務(wù)：開發(fā)依陰然是富喜通地產(chǎn)絞的核心帶業(yè)務(wù)，租但資產(chǎn)長運營和診資本管炎理業(yè)務(wù)攤逐步得擇到提升遇和加強欺，為未雨來國家另地產(chǎn)金揭融政策紛變化做瓜好準備產(chǎn)品：繼續(xù)走例高品質(zhì)槳產(chǎn)品之眉路，以培住宅為素核心，阻發(fā)展成要熟理想悄系列和繡高檔小跟戶型公波寓系列淘兩條產(chǎn)焰品線，示積極發(fā)屈展商住冷綜合體都系列品牌：成為珠三雄角地區(qū)主枕流品牌開懂發(fā)商第三階跑段，2012年以后，囑富通公司蹈在適度聚能焦，奠定音發(fā)展實力森和品牌影析響力后，責(zé)在新臺階奪上重新開田始實力擴澇張2013年及以后：實力擴張型左階段業(yè)務(wù)重小點戰(zhàn)略目界標房地產(chǎn)開聰發(fā)、資產(chǎn)捧運營和資益本管理業(yè)早務(wù)發(fā)展壯客大，年開腦發(fā)面積達短到100萬平方米產(chǎn)品：以煤高檔小戶米型公寓、越商住綜合絮體為核心變，發(fā)展成鴨熟2-3條產(chǎn)品線戰(zhàn)略區(qū)域辜擴張到全厚國，成為依全國知名夢的開發(fā)運否營商財務(wù)目標舊：10年內(nèi)達繁到年銷珍售收入100億元，旱實現(xiàn)凈戀利潤10-攀15億元管理目攪標：隨著管控食模式的成悟熟完善，晃集團轉(zhuǎn)向陸服務(wù)型的石政策中心笑、投資中侍心，集團皺總部規(guī)模沾收縮；建立風(fēng)蠅險管理吸機制，甘引入全尸面風(fēng)險癢管理的鏡觀念，集提升風(fēng)婦險管理柴能力；公司經(jīng)營見戰(zhàn)略分階段薄戰(zhàn)略目稀標體系經(jīng)營策收略總體戰(zhàn)略留思路產(chǎn)品戰(zhàn)院略區(qū)域戰(zhàn)達略根據(jù)公司理所處的成顛長階段和邊未來市場溉機遇與挑坊戰(zhàn)，富通削公司目前鮮適宜先強踢后大，在騙產(chǎn)品和發(fā)旨展區(qū)域上備進行聚焦初創(chuàng)期成長期成熟期平穩(wěn)期下一周短期：銀再興或勉衰退富通現(xiàn)乎狀時間行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢富通的成彎長期行業(yè)成耗長期適度聚秧焦從發(fā)展揭規(guī)模上蜻看，富腥通是一隊家中型葡房地產(chǎn)目公司，挖異地項獎目管控都和運作耗能力還葵需要培就養(yǎng)和加盾強，盲睜目擴張則將會導(dǎo)掌致更大過的風(fēng)險從行業(yè)健長期趨零勢看，怖發(fā)展前命景良好談，但短蛾期存在章發(fā)展緊挪縮的的古趨勢由”開夠發(fā)速度+財務(wù)杠傲桿“到描”開發(fā)娃速度+財務(wù)杠燭桿+產(chǎn)品品服質(zhì)“，念并著重婚處理好敢產(chǎn)品品唯質(zhì)提升刪和速度群之間的夢平衡市場成煩熟度的急提升和晨客戶收春入水平斗的提高匆，要求參產(chǎn)品高詞質(zhì)量、輝高舒適賊度、環(huán)紡保和節(jié)糾能。過槽去以快棍速開發(fā)挺為先，賭甚至部弓分犧牲牢產(chǎn)品品注質(zhì)的做傘法將會此使富通講逐漸失耕去競爭離力。外圍資汽金的緊芝縮，產(chǎn)瘋品品質(zhì)靠要求的償提升，陷及結(jié)合師富通地痰產(chǎn)當前杰的規(guī)模野和市場疲地位，價未來的敏競爭力最體現(xiàn)在羨關(guān)注速測度、品嘆質(zhì)和資擊金三者格中找到也平衡。某從長遠環(huán)發(fā)展看舌，是產(chǎn)陪品品質(zhì)刑的追求征與開發(fā)映速度均碗衡發(fā)展黑，開發(fā)泳速度的爺提升主港要在于紛內(nèi)部管俱理效率刃的提升榆和決策貧執(zhí)行流橫程的簡翻潔、暢腳通、高喊效快遞滾動開發(fā)財務(wù)杠桿產(chǎn)品品質(zhì)快遞滾私動開發(fā)財務(wù)杠鍋桿產(chǎn)品品坑質(zhì)客戶對刑品質(zhì)的襯要求轉(zhuǎn)變富通地妹產(chǎn)戰(zhàn)略尺核心體井現(xiàn)的是壤專業(yè)化怕和差異鼻化，重橡在通過殺產(chǎn)品和琴服務(wù)支惜持富通鎖地產(chǎn)在膊業(yè)內(nèi)的捉品牌提是升專業(yè)化戰(zhàn)友略專注于口住宅開酬發(fā)和與屆住宅相箭配套的塞少量商顏業(yè)物業(yè)差異化戰(zhàn)最略集中于高梳檔住宅細堂分市場，乒追求卓越素的產(chǎn)品功峰能、產(chǎn)品善質(zhì)量和物互業(yè)服務(wù)區(qū)域化戰(zhàn)罷略憑借本葵地區(qū)的辱發(fā)展機叔會積累撐資源能戒力目的：集中力腫量創(chuàng)造育專業(yè)化缺的品牌僅形象目的：通過高遲品質(zhì)和碌優(yōu)質(zhì)服河務(wù)，建朵立產(chǎn)品吵自身的呆競爭優(yōu)蔥勢目的：通過核心最戰(zhàn)略城市瓦的發(fā)展機備會培育相禍關(guān)能力，粒在積累實冠力的基礎(chǔ)鍛之上，向繼周邊地區(qū)屬延伸專業(yè)化：敢建議以住塞宅開發(fā)及茄配套商業(yè)醒服務(wù)設(shè)施旁為主，其絡(luò)它物業(yè)形廣態(tài)為輔住宅占房昆地產(chǎn)業(yè)務(wù)接的80%以上，發(fā)馬展前景最詢好；因此建議重核點開發(fā)疼中高檔不住宅業(yè)姨務(wù)，并扭根據(jù)項董目需要貸開發(fā)配殲套商業(yè)寄樓及其撞他服務(wù)懶設(shè)施商業(yè)用膠房市場杰近期有靠所萎縮岔，同時炎開發(fā)難挽度大，安對資金售和開發(fā)槳能力要萄求高，賭不宜介冊入小小大開發(fā)難度商品住宅辦公樓商業(yè)用房配套商業(yè)樓市場吸引塑力大辦公寫字怨樓市場供卻給量大，圖投資收益清處于下降莖趨勢，回釋收周期過咐長，只有況高等級的澇寫字樓有至相對較好效的前景，匹因此建議涂慎重開發(fā)從房地產(chǎn)信百強企業(yè)格的產(chǎn)品結(jié)惡構(gòu)看，大頂規(guī)模開發(fā)啄中高檔產(chǎn)掠品為主的精企業(yè)仍占拼據(jù)行業(yè)領(lǐng)坐先地位專業(yè)性體助現(xiàn)在業(yè)務(wù)婆上專注于吳開發(fā)，開手發(fā)方向上載以住宅為膝重點根據(jù)細肝分市場燭需求和參企業(yè)已聽建立的飾競爭優(yōu)并勢，住幼宅開發(fā)齡定位于浙所在區(qū)艘域的中洽高端市慣場，走碼高品質(zhì)客產(chǎn)品發(fā)驚展之路客戶購恒買力不啦斷提高為，對產(chǎn)看品品質(zhì)淺要求也票不斷提汽升，因裝此建議重似點開發(fā)爸所在區(qū)敞域市場乒上購買猜力較強鄉(xiāng)豐的中高茅檔普通凳住宅保障性住爽房市場需近求大，政碧策支持性恒強，但是繩壟斷程度在高，進入處壁壘高，半保障性住針房的價值層在于提升食企業(yè)規(guī)模經(jīng)，其對于綢富通價值烈提升作用最較小別墅市場權(quán)購買群體復(fù)小，對經(jīng)燭營運作能社力要求很秀高，政策蓋限制型強,開發(fā)風(fēng)險卵大，目前憤不宜進入公寓受特亦定區(qū)域市云場的功能挑發(fā)展限制解，土地獲讓取難度大姻，市場定盈位較難，祖只有在更小細分化的提特定客戶袖群中尋找燃機會，在殿特定市場馬可選擇謹揪慎進入小小大普通住宅別墅市場吸差引力大保障性住亮房公寓消費者訓(xùn)需求：個性化適中價位品牌從東莞0769項目模歲式的成竹功經(jīng)驗狀來看，拐住宅業(yè)饅務(wù)應(yīng)定位于降區(qū)域市猛場的高鋸收入、東高地位用階層建設(shè)大超型社區(qū)現(xiàn)，注重社環(huán)境、腹交通、雷商業(yè)金歉融、醫(yī)淺療服務(wù)犯、學(xué)校囑等配套執(zhí)設(shè)施以顏及物業(yè)盆管理，滿足客準戶對住宅慌的功能、道質(zhì)量、安億全、文化寺的全面要霜求；具有較飯高性價歲比的產(chǎn)躬品；以規(guī)模經(jīng)漫濟保持成笑本優(yōu)勢，慚并確保住補宅具有較名高的品質(zhì)觀與服務(wù)，弓借此打造均“富通”油的中高檔賭品牌形象開發(fā)難逐度差異化的茅核心是資揪源整合和侍項目開發(fā)希的組織管掘理，做好院產(chǎn)品差異可化和服務(wù)上差異化富通房弱地產(chǎn)的噴差異化爪戰(zhàn)略主燃要體現(xiàn)辦在出色的故產(chǎn)品和項卓越的賓服務(wù)：產(chǎn)品差份異化：在設(shè)敬計方面院，提供歷優(yōu)異的袖質(zhì)量—價格—功能組昆合，滿薪足中高的端客戶驅(qū)需求；痰在技術(shù)抬方面，喝實現(xiàn)建營材科技闊化和裝蝕修裝飾群標準化略；產(chǎn)品的酒核心差固異點在死戶型和桿高檔次服務(wù)差面異化：開發(fā)差孕異化服裁務(wù)產(chǎn)品抽，滿足女客戶合肌理需求，體現(xiàn)妖專業(yè)服慌務(wù)精神石；在品傳牌形象攀方面，療體現(xiàn)責(zé)借任、創(chuàng)騰新、誠鳴信的文魔化內(nèi)涵尸。實現(xiàn)差燭別化戰(zhàn)艙略的關(guān)鍵環(huán)鴿節(jié)是前內(nèi)期策劃凈與物業(yè)表管理。在前期嚷策劃環(huán)捧節(jié)，應(yīng)柜注重市摟場調(diào)查物和客戶啄消費行謙為分析暢，充分群了解客槳戶需求箭，并根借據(jù)項目盼環(huán)境，痛對項目此進行精壺確定位賠，明確看規(guī)劃設(shè)習(xí)計的主槐要參數(shù)牢；在物業(yè)管訂理環(huán)節(jié)，圓注重業(yè)主杰的職業(yè)、妹年齡、家叨庭構(gòu)成、宰消費偏好潔信息調(diào)查子和客戶關(guān)歷系管理，魚有針對性峰開發(fā)差異?；?wù)和泛體現(xiàn)服務(wù)希的專業(yè)性超。物業(yè)管理市場營銷工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計土地獲和取市場策劃房地產(chǎn)專哄業(yè)策劃顧顧問公司相關(guān)單位專業(yè)規(guī)劃烘設(shè)計機構(gòu)專業(yè)研去究機構(gòu)工程建設(shè)墳公司工程監(jiān)精理公司建材設(shè)備棗商專業(yè)廣告敢公司銷售代借理公司專業(yè)物業(yè)怕管理顧問圍公司作為開發(fā)但商，富通嬌房地產(chǎn)的戒定位是做樂好資源整紛合與項目梢開發(fā)的組拜織管理工頁作區(qū)域化豈：聚焦狹珠三角山，建議證以經(jīng)濟慘較發(fā)達掀的有一令定產(chǎn)業(yè)三發(fā)展支努持的中猴等城市抱為重點S優(yōu)勢O機會富通地服產(chǎn)有一喊定的資舅金實力遙，但相盟對大城枯市項目蘇，資金伴實力無搬法支撐誦較大規(guī)刺模、較商長開發(fā)疏期的項租目富通地產(chǎn)溉已擁有在攝一線城市個開發(fā)經(jīng)驗混，將此經(jīng)俯驗推廣到鼻中小城市距，有較大窮優(yōu)勢富通現(xiàn)有掉的理想系問列產(chǎn)品已久具備在中他等城市發(fā)瓜展立足的片要素，綜值合性價比質(zhì)相對高相對于顏大城市反，中等洞城市商再品住宅叫市場較禮大城市憶具有起藍步晚、異起點低檢等特點隨著近年怒中等城市威經(jīng)濟的不跳斷發(fā)展、微中高收入恢家庭不斷原增多以及借舊城區(qū)改濤造進程的斬加快，使釋中等城市霞居民改善青居住條件周的要求也柜愈加強烈大城市由怨于存在大經(jīng)量的投資隱型購房者杜，對房屋睬保值增值錯及投機的勁要求較高物，對房價遮的敏感度允較高。因堆此，目前噸較適中的賄價格水平鳥和以自住梢型為絕對夫主流的旺饒盛購房需按求使中等涌城市的房爬價上升潛務(wù)力相對較眾大珠三角地穩(wěn)區(qū)因經(jīng)濟答起飛較早最，過去主萍要以加工障貿(mào)易生產(chǎn)幕為主，目取前正在從憲低端制造部業(yè)向高端棄制造業(yè)、趨服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)愚移，主要汽吸引高技顏術(shù)行業(yè)進朵入珠三角因此，富員通房地產(chǎn)渴在珠三角閉地區(qū)獨特杜產(chǎn)業(yè)型城售市面臨著為較多的機蘇遇：有產(chǎn)業(yè)赤發(fā)展支碰持的城漁市，造著就了較扮高的就傘業(yè)率、司人均可據(jù)支配收證入及居鍋民儲蓄務(wù)，產(chǎn)業(yè)津升級帶朱來更多村高端客章戶群;擁有產(chǎn)業(yè)缸支持型城攏市，吸引求外來人口疊就業(yè)和創(chuàng)羽業(yè)，城市碌化發(fā)展要什求迫切，禁對富通發(fā)揮展理想系折列產(chǎn)品提庫供了發(fā)展凳機會區(qū)域發(fā)展俊路徑：一四旦選定一打個核心區(qū)嗚域，適宜地在此區(qū)域駛進行深耕銹細作，采喬取相對穩(wěn)杰健的區(qū)域傍延伸策略面向區(qū)怪域經(jīng)濟損增長較等快的中因心城市褲，由點橫帶面發(fā)渠展戰(zhàn)略發(fā)展舒區(qū)域運行吃軌跡深圳東莞沈陽某戰(zhàn)略繞城市深圳某戰(zhàn)略垃城市沈陽東莞從富通革地產(chǎn)現(xiàn)巨有的資鞭金和項態(tài)目運作啦管理能薦力看，渴不適宜辟多點同朝時推進協(xié)發(fā)展，售管控風(fēng)倚險相對部較大發(fā)展策略?。喊l(fā)展“鑄精品工程片”，在中汁高檔住宅最細分市場嗓，現(xiàn)階段誕以積累開懸發(fā)能力、童鍛煉人才山隊伍為主飽，同時達幻玉到提升富爺通市場影撕響力和打飼造企業(yè)品牛牌的目的功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量工程質(zhì)量售中服務(wù)質(zhì)量售后服務(wù)質(zhì)量深入了解客戶需求完善項目的前期策劃工作創(chuàng)造新概念、引領(lǐng)新風(fēng)格適當采用新技術(shù)、新材料完善工程管理與采購管理，建立國際通用的質(zhì)量管理體系作為置業(yè)顧問向客戶提供技術(shù)與置業(yè)咨詢，同客戶建立互信互利關(guān)系完善物業(yè)管理解決客戶的后顧之憂以專業(yè)人才為主體的人力資源隊伍以人為本、以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，提倡人人對富通的品質(zhì)負責(zé)，通過管理、產(chǎn)品創(chuàng)新繼續(xù)推行“精品富通”文化系統(tǒng)、規(guī)范的管理模式做好產(chǎn)品標準化的積累和推廣工作，現(xiàn)代建筑、建材的研發(fā)成果跟蹤和應(yīng)用措施基礎(chǔ)工蜓作物業(yè)管快理市場營郊銷工程建尋設(shè)規(guī)劃設(shè)飯計土地獲取市場策計劃根本做精品悅項目創(chuàng)項目品蒼牌借助項目糠品牌在區(qū)域市蓄場樹立企耗業(yè)品牌依托品握牌在區(qū)域市場付的影響力跨區(qū)域虧滲透提升品牌亮的溢價能李力，為價臣值擴張打捎開局面，品為富通的趙可持續(xù)發(fā)蕩展提供保易障融資模爛式：多楊種融資流渠道的期組合，占搭建融鋒資平臺融否資謎平圣臺自有資穿本銀行貸詞款股市融碎資債券金融工具肥創(chuàng)新買殼借殼為上市開發(fā)貸繡款個人貸礦款結(jié)算資罰金IPO上市資本市值場－資暈本運營現(xiàn)金市浮場－資濱金融通產(chǎn)業(yè)投資給基金地產(chǎn)信托內(nèi)部積紅累吸收權(quán)益售性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房調(diào)款融資平臺老項目新項目儲備項表目資金資金資金培育融資平臺味的搭建：加強資咳金融通差能力，鳥通過銀驚行貸款照以及利睡用結(jié)算月資金保哲證開發(fā)妖資金需店求密切關(guān)猛注房地伯產(chǎn)金融藍工具創(chuàng)甘新、債夾券、股治市融資刃的發(fā)展汗狀況，斷努力實饞現(xiàn)融資急多元化融資平臣臺的利闖用：提高土地抖資源開發(fā)勸能力通過合理曾安排，分拼期滾動開戚發(fā)，實現(xiàn)畏短、中、疑長項目的雕協(xié)調(diào)發(fā)展配合適當為穩(wěn)健的財親務(wù)戰(zhàn)略，替各種融資縣策略在不扛同發(fā)展階稈段組合使朱用第一階段第二階段第三階段主要融資策略銀行信貸配合融資戰(zhàn)略開展資產(chǎn)運營與資本運作配合融資戰(zhàn)略開展資產(chǎn)運營與資本運作以項目合作融資模式為主要手段以項目合作融資模式為主要手段以項目合作融資模式為主要手段爭取項目快速回籠資金引入戰(zhàn)略合作伙伴銀行信貸信托產(chǎn)品融資考慮上市融資：外部監(jiān)管體系的壓力將迫使公司實施相對規(guī)范化運作，有利于公司長期融資基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展資本市場股票、債券融資爭取項目快速回籠資金做信托產(chǎn)品銀行信貸公司經(jīng)營店戰(zhàn)略分階段戰(zhàn)泄略目標體準系經(jīng)營策略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)揭略產(chǎn)品戰(zhàn)略打主要解決趟以下問題我們當襪前的產(chǎn)電品結(jié)構(gòu)撿是否合妹理？我們應(yīng)該戴側(cè)重于哪怎些產(chǎn)品？我們是否夸應(yīng)該開發(fā)抗新的產(chǎn)品芒/服務(wù)？我們業(yè)猜務(wù)的地跌域分布芳是否合偵理？我們今盈后發(fā)展坊的重點蝕應(yīng)該在型哪里？產(chǎn)品地域示意價值選犧擇價值定浴位通過對客錫戶群的梳舍理，我們照定位富通干地產(chǎn)未來貴發(fā)展產(chǎn)品支拌付慣能潮力生框命吹周期年老等年輕低安高借鑒普神爾特客劫戶分類稱方法，伙將我國施房地產(chǎn)聚市場中四的客戶戶劃分為關(guān)八類首次置業(yè)常年工作流動人士（高級商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅣⅢⅠⅡ各個不同郊細分市場慈，二、四階象限客戶免需求市場慈規(guī)模相對喇較小，在組產(chǎn)品同質(zhì)曾化時代，睜還沒有得鞭到充分重腳視產(chǎn)品位筍于城市畫中心外覆圍或城用郊，多貫為大戶梁型，適掌于家庭辜居住。市場代痕表作品隙：各種為文化或煌主題的刑中高檔扔普通住英宅首次置業(yè)常年工作流動人士（高級商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅠⅡⅣⅢⅠⅡ產(chǎn)品多薄為小戶描型，位晉于城市凱中心、夜產(chǎn)品品杯質(zhì)高檔猴，高科繞技、高舅智能，秤周圍配猴套環(huán)境乓要求高樂、居住招人群素棗質(zhì)高，綁物業(yè)服駝務(wù)要求傻高。市場代表欲產(chǎn)品：小煮戶型公寓徐、酒店式女公寓、螞謙蟻工房產(chǎn)品多為摩大戶型，話位于遠郊悅或獨特風(fēng)變景區(qū)、產(chǎn)稍品品質(zhì)高己檔，居住暖人群素質(zhì)斑高，物業(yè)辱服務(wù)要求貌高。市場代差表產(chǎn)品欄：山、壘水、海識景別墅盾、山莊紙或城市安繁華商膽業(yè)中心端高檔公酸寓社區(qū)周圍配套腫要求高：市場代表輪產(chǎn)品：有紅部分老年附公寓，但目基本空缺大部分房政地產(chǎn)公司粱提供的產(chǎn)中品主要服圖務(wù)于一、豪三象限客籃戶，同質(zhì)雙化時代，巷產(chǎn)品多以漿仿制為主幕，產(chǎn)品創(chuàng)忠新將為公鹽司贏得巨鼠大的競爭金實力以萬科為刃例：針對客跳戶需求犯重構(gòu)一坐個以客防戶為中暫心的產(chǎn)檢品體系耍。由于帖其有“己萬創(chuàng)產(chǎn)笑品研發(fā)影中心”委的支撐景，萬科象的產(chǎn)品棋“設(shè)計題含量”加高，兵就是這票一點點甘之差，富成就了斑萬科在起房地產(chǎn)緊界的龍俯頭企業(yè)摘的地位從富通內(nèi)葛部能力提題升、價值辜擴張的發(fā)是展模式出封發(fā)，結(jié)合頌外部市場約規(guī)模及成柿長性等因綁素考慮，外三、四象居限客戶群巡壽所需求的傳產(chǎn)品較適仙宜富通這是一個炮目前正在腎不斷高速黨增長的客尾戶群，市緞場規(guī)模大肌，客戶需垂求剛性增渾長首次置業(yè)常年工作流動人士（高級商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅠⅡⅣⅢⅠⅡ人群購買挖力水平高噸，價值提科升空間大縣，市場規(guī)推模相對較長小，市場鳥成長性也魂較好，同幕時產(chǎn)品體何量不大，困對資金總別量的要求慌不高，但倘對產(chǎn)品品貓質(zhì)和服務(wù)勻的要求相予對較高人群購范買力水深平高，鑄但需求純?nèi)巳合嗑τ邢薰?，市場而?guī)模相予對較小徒，同時伏國家政掛策控制律比較嚴廉，尤其碼是土地藏供給方犯面已停謎止審批形，而且飲產(chǎn)品開脅發(fā)規(guī)模端、產(chǎn)品著設(shè)計要居求非常鳴高，對疤企業(yè)資巡壽源和能煩力的要釀求高，白難以和等富通相刷匹配市場規(guī)模梁小，中國救老齡化趨墳勢明顯，腎但到203喝0年左右中握國才出現(xiàn)院人口老齡濟化高峰期勇，目前考闊慮開發(fā)這虜部分客戶閥需求產(chǎn)品淡為時尚早我國居民貫已從單純?nèi)南M變只成消費和盾投資并存乘，投資已粒正逐步變顛成居民的押常態(tài)。在故這一過程勾中，投資打的保值增說值要求高貪，選擇的低物業(yè)需要尾具備地段條（區(qū)位）鏈、業(yè)態(tài)、置客戶群、極回報預(yù)期揚等比較優(yōu)另勢，這些咽優(yōu)勢兼?zhèn)浒舻膶ο蠡瘫炬i定在壯“高端物喝業(yè)”，其方中的的酒物店服務(wù)式懂公寓因穩(wěn)頓定的投資海回報和良傍好的進出車機制成為歉重點關(guān)注柄對象。并包且在環(huán)境哪、景觀和秒物業(yè)服務(wù)忘上可以提糊供更高的低附加值。綜合各類劫客戶群的肅需求特點辰和發(fā)展時協(xié)機，第三蠟象限和第蛇四象限客虛戶群需求謙產(chǎn)品較適揮宜富通資料來煌源：國殲家統(tǒng)計欄年鑒尤其是面麻向第四象娛限客戶群適需求的高喚端小戶型純公寓對富所通有一定悠的吸引力根據(jù)經(jīng)濟的兄發(fā)展，龍帶動更脆多的商潛務(wù)活動肌，高級題商務(wù)人袋士階層批不斷壯膛大，這各一階層翁擁有非伐?？捎^降的收入策水平和拍商務(wù)消倦費能力咐，同時日也具有話較高的引生活品捉位和快澆節(jié)奏的腐生活方絞式，出蝕于維護吳公司和壓自身形大象的需薄要，這護些高級奶商務(wù)人統(tǒng)士都希偶望擁有裁或租用狐的物業(yè)礦具有高弄水平的們環(huán)境設(shè)匠施以及垮相適應(yīng)棚的專業(yè)嘗服務(wù)，恨高端公桐寓成為傳他們的泄最佳選潛擇；貧富差距首拉大，適暴用購買高礦檔公寓的浩成熟富足岡家庭、成跑熟家庭和越單身貴族南、高級商牧務(wù)人士的天財富發(fā)展別速度更快鞭；收入水平禮提高促進融投資需求清上升，高鎮(zhèn)檔公寓抗約跌性、保著值增值效誤應(yīng)吸引更撫多的投資鹿者，其中濾小型公寓餐總價相對痰低，因此怕能吸引更如多的投資蛛者；國內(nèi)旅游汽和假日旅些游快速發(fā)飛展，帶動帳更多的人劑外出短期叢旅游，需奴要租住服鳥務(wù)和設(shè)施逝相對完善刺的高檔公霸寓；小型公寓蜻的每平方肺米售價一鑼般都會高售于普通公修寓。64136722000年2006年年均復(fù)合增長率34%滿足高祝階層人器群需求愈的別墅鍵、公寓牙銷售面出積（萬雞平方米吳）12169484142000年2006年年均復(fù)合增長率26%滿足一掉般人群變住宅銷范售面積內(nèi)（萬平泊方米）* 按1撒-10分澡排序，1青0分為最遷重要富通發(fā)展促此產(chǎn)品差筆異化方向狼體現(xiàn)在戶送型更小，文品質(zhì)更高直，應(yīng)著重庫提高配套艱服務(wù)和硬懲件設(shè)施水叢平戶型趨向淹小型化，浸總價位控州制在50-1鏡00萬之內(nèi)高質(zhì)量亂的配套貍設(shè)施和浪服務(wù)水懶平是項目挎整體品瞇質(zhì)的突謝出表現(xiàn)高智能建、高科各技、環(huán)蕉保和安頌全設(shè)施區(qū)位優(yōu)勢畫明顯，位用于商務(wù)中仍心區(qū)富通所規(guī)漆劃的小戶多型高端公肌寓產(chǎn)品核潔心要素關(guān)鍵購豬買因素1.努區(qū)位2. 公朱寓硬件設(shè)甲施3.喉公寓配陣套服務(wù)4. 產(chǎn)暗品品質(zhì)5. 周祝圍居住人貼群的檔次6. 品茄牌7.掃價格重要性排籍序*高級商補務(wù)旅行可人士單身貴場族中產(chǎn)上飲層投資刊客富通所規(guī)沙劃的公寓狂產(chǎn)品面向嚼的客戶群第三象五限客戶賴群目前字依然是逢中國地巡壽產(chǎn)市場肆的主流暢，為此岔我們側(cè)棟重分析討了富通奴現(xiàn)有產(chǎn)鼻品理想系列產(chǎn)品核心累要素：郊焦區(qū)、大盤踏、中高檔激住宅產(chǎn)品以富通莖城和理映想0769為代表料：是當帶前公司侮最重要掃的收入使來源，扮同時也遣是公司圈現(xiàn)在的斷支柱產(chǎn)鍛品。在概長期的腐發(fā)展過領(lǐng)程中雖名然積累辨了一定修經(jīng)驗，帝但是卻濾沒有沉藝淀出自矛己的特閘色產(chǎn)品幅，未來也還需要顫通過項犯目來培悠養(yǎng)產(chǎn)品集特色和妥發(fā)展實伸力另外，很從富通擾已開發(fā)追產(chǎn)品的賄核心要泥素看，奧以前開才發(fā)的產(chǎn)僑品均屬松于這一魔系列其他系列看：公司隨機便發(fā)展的項齒目，將不蚊作為戰(zhàn)略棕產(chǎn)品進行江發(fā)展，例聰如龍崗工獲業(yè)地產(chǎn)項去目和部分廈酒店別墅磨項目。商住綜漁合系列職（即將摘開發(fā)）產(chǎn)品核卡心要素蹈：位于沙城市中夢心區(qū)、峰集高檔呼商業(yè)物臭業(yè)和高海檔住宅紗于一體處在公成司培養(yǎng)耽發(fā)展階休段的產(chǎn)尿品，但銅是近期鞭將不會順給公司咳帶來很勾大的業(yè)圾務(wù)收益全。該產(chǎn)啊品未來會擁有廣董闊的市輔場，考耍慮到富謎通目前縣的資源桶能力，蕩將是今測后發(fā)展驗的重點教，是公鼠司未來疤的核心朋產(chǎn)品之橡一以規(guī)劃脆中的圍侵仔項目營為代表富通現(xiàn)有贊主要產(chǎn)品蒙分析經(jīng)過近十踢年的發(fā)展幸，富通主若要形成以妻下三類產(chǎn)它品通過產(chǎn)登品要素笑比對分慚析，富缺通理想拿系列產(chǎn)示品可歸拼屬于中煮高檔產(chǎn)淡品，比牲較適于稀第三象麻限客戶既群，這辰一客戶猛群數(shù)量狀龐大，絡(luò)隨著經(jīng)燈濟的發(fā)丟展，其傅購買力乏正在逐懸步增強首次置業(yè)常年工作流動人士（高級商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅣⅢⅠⅡ?qū)Ρ纫蛩刂懈邫n高檔價格（元/平方米）（以東莞為例）5000-8000市場普通標準萬元以上（市場最高標準主要設(shè)計參數(shù)容積率4.0綠化率40%容積率3.0，綠化率50%裝修程度毛坯精裝項目位置城郊結(jié)合部城市中心區(qū)物業(yè)服務(wù)開發(fā)商自行管理國際性物業(yè)管理公司如第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行等并且，末富通在異此產(chǎn)品計上具有被一定的喇競爭實餓力和發(fā)蠻展機會S優(yōu)勢長期資源崖和經(jīng)驗有肯積累，自禾富通地產(chǎn)秧開發(fā)第一垮個項目富捕通苑開始酷直至最近郵的富通城音和理想0769，其產(chǎn)品眼在不斷改蓮進和積累關(guān)，目前已迅接近成熟伸產(chǎn)品項目品牌慈認可，尤惕其是東莞悉理想0769產(chǎn)品在當產(chǎn)地擁有較水高知名度公司在項淘目營銷和耐策劃上通水過合作積崗累了一定虜大規(guī)模合跑作開發(fā)的扯能力和經(jīng)返驗這一產(chǎn)缸品價格鍬相對偏奪低，綜少合性價就比有一物定的優(yōu)儉勢劣勢個性化淺不足產(chǎn)品開發(fā)推、建設(shè)品承質(zhì)還需要蹄提升產(chǎn)品的惑后續(xù)服盲務(wù)還需春要加強WT威脅政府保竹障性住費房政策果對此類高產(chǎn)品有脈一定的或影響，竟部分中殺等偏下材收入的繞客戶將蔥更會被斬保障性伐住房所郵吸引理想系列剪面臨的客癢戶群主要色是中青年冷、中等收謊入家庭，夕首次置業(yè)慈人群，這眉一群體需浙求巨大，埋同時這一殺群體在不泄斷擴展，術(shù)購買力在偵不斷增強戒，未來市浸場依然看鹿好對于首扛次置業(yè)福人群，番存在較炸大比例府的“暫御時過度域性購房改“，因卸首次夠坡買力相如對較低伯，比較竄傾向于方城郊結(jié)炸合部的餅住房O機會長期資源堡和經(jīng)驗有形積累，自優(yōu)富通地產(chǎn)澇開發(fā)第一滿個項目富既通苑開始陪直至最近周的富通城霉和理想0769，其產(chǎn)品葡在不斷改炕進和積累疲，目前已認接近成熟吃產(chǎn)品項目品決牌認可編，尤其蔽是東莞洞理想0769產(chǎn)品在當捎地擁有較尺高知名度公司在比項目營引銷和策筑劃上通歲過合作亡積累了疾一定大或規(guī)模合建作開發(fā)飯的能力忙和經(jīng)驗這一產(chǎn)品墳價格相對喚偏低，綜季合性價比鞏有一定的見優(yōu)勢012345678910建議富刊通延續(xù)酷現(xiàn)有理昨想系列宏產(chǎn)品所弦體現(xiàn)的悟優(yōu)勢，送以此為雹基礎(chǔ)進判行產(chǎn)品島改進，銳重點在謎于提高痛產(chǎn)品品鈴質(zhì)提高產(chǎn)品戀質(zhì)量提升產(chǎn)乘品附加忍值（配威套、景閃觀、服繁務(wù)等方灰面）對產(chǎn)品假標準化沸設(shè)計及寄管理進扎行提升富通需鎖要采取瓦的改善摧措施關(guān)鍵購卡買因素1.判價格2.綱產(chǎn)品附削加值3. 區(qū)乏位4.番交通5.庭戶型6. 服族務(wù)重要性排咸序富通的忍表現(xiàn)114997665針對后續(xù)妖發(fā)展階段墊資產(chǎn)經(jīng)營憑和資本運價營對富通桶從開發(fā)商躍向開發(fā)運慣營商轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)所體現(xiàn)的辣戰(zhàn)略意義井，項目組憂還分析了窄商業(yè)地產(chǎn)課細分市場政產(chǎn)品說明：商終業(yè)細分市反場產(chǎn)品分科析見后附施件二單純商藏業(yè)地產(chǎn)憲產(chǎn)品不促宜進入單體商厘業(yè)地產(chǎn)苗產(chǎn)品在奴市場上凍沒有競躍爭力，填配套在怕綜合區(qū)斤域發(fā)展拌規(guī)劃內(nèi)罩的商業(yè)肚項目獲率取難度伶大，同渠時資金敵需求量湊大獨立商業(yè)獄地產(chǎn)項目悄側(cè)重的是政整體開發(fā)真、商業(yè)運方營環(huán)境的梅成熟和營鐘造，商業(yè)泄項目后續(xù)巧運營管理括難度非常厚大商業(yè)地和產(chǎn)產(chǎn)品乘對中小即型地產(chǎn)繡商來說菌，開發(fā)暮風(fēng)險大噸，沒有騰較高的餃承受風(fēng)日險能力套將帶來鄙致命的別后果相對于愈富通，死單純商巷業(yè)地產(chǎn)轎開發(fā)不腥是明智比選擇…商住綜洲合體發(fā)廚展的必姻要性和輕可能性浙：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)咬優(yōu)化組合刊的適