《房地產(chǎn)金融》講義（2003）授課教師：聯(lián)系電話：電子郵箱：選用教材：謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫編著

《房地產(chǎn)金融》中國(guó)人民大學(xué)出版社2002.4.主要參考書(shū)：顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社,1998.7.曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,1997.4.李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2000.3第一章

緒論第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性第二節(jié)

房地產(chǎn)金融的發(fā)展第三節(jié)

房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)等多種部門(mén)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時(shí)又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點(diǎn)包括如下幾個(gè)方面：1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)

現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來(lái)講建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮都會(huì)采取“合股”的形式，或采用一定的財(cái)務(wù)杠桿手段來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，借款是普遍和“標(biāo)準(zhǔn)”的行業(yè)行為，而且借款額都非常大，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和資金的回收周期特別長(zhǎng)。

2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場(chǎng)影響較大

房地產(chǎn)的物理特點(diǎn)是不可移動(dòng)和空間地點(diǎn)附著性，個(gè)體差異極大，總是單件產(chǎn)品，只能滿(mǎn)足個(gè)別城市的市場(chǎng)需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素影響和制約，使得房地產(chǎn)的價(jià)格在不同地區(qū)的比較變得非常復(fù)雜，一般認(rèn)為不具可比性。同時(shí)，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性。3.房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性

房地產(chǎn)是人類(lèi)創(chuàng)造的重要物質(zhì)財(cái)富，既可以作為生活資料被廣泛使用，也是人類(lèi)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要條件，是生產(chǎn)工具，是產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的依托，因此，房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)雙重特征。4.房地產(chǎn)受?chē)?guó)家政策與城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)今社會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成，對(duì)生產(chǎn)、消費(fèi)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有重大影響，各國(guó)、各地都極其重視其發(fā)展，國(guó)家的各種政策對(duì)其影響表現(xiàn)得非常鮮明。同時(shí)，由于房地產(chǎn)主要集中在城市，城市發(fā)展規(guī)劃必然對(duì)其產(chǎn)生非常嚴(yán)格的影響和制約，房地產(chǎn)各個(gè)方面的市場(chǎng)參與者都應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)和理解城市規(guī)劃，只有遵照城市規(guī)劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高效益。二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著世界范圍的城市化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)在人類(lèi)社會(huì)中地位和作用越來(lái)越重要，其影響也越來(lái)越廣泛、全面、深刻和巨大。1.城市房地產(chǎn)

是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)現(xiàn)代城市被稱(chēng)為“石屎森林”，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和發(fā)展的基本物質(zhì)前提，沒(méi)有建筑物、沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有現(xiàn)代城市，也就不可能產(chǎn)生越來(lái)越多的集聚人群，不可能有城市里的豐富多彩人生。Nothouse，notlive！

2.房地產(chǎn)是家庭重要財(cái)富

和政府財(cái)政收入的重要來(lái)源

Nothouse，notlive！對(duì)家庭、對(duì)個(gè)人同樣是十分對(duì)應(yīng)的。資料表明，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)是人們的重要財(cái)富，特別是家庭的重要財(cái)富；在發(fā)展中國(guó)家，雖然房地產(chǎn)的價(jià)值可能較低，但無(wú)疑也是人們的重要財(cái)富，是家庭的重要財(cái)富。

由于房地產(chǎn)的影響面非常廣泛，涉及的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣，使得房地產(chǎn)成為各地政府的重要財(cái)政稅收來(lái)源，房地產(chǎn)發(fā)展景氣與否嚴(yán)重影響了不同政府的財(cái)政收支，特別是城市化水平越高財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)就越強(qiáng)。3.房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性十分突出房地產(chǎn)業(yè)雖然是發(fā)展較晚，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用隨著城市化的不斷深入發(fā)展而逐步增強(qiáng)，但其重要作用是毫無(wú)疑義的，因?yàn)樗哂惺滞怀龅膸?dòng)性，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中乘數(shù)效應(yīng)非常明顯的組成。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的景氣周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的景氣周期影響特別鮮明，甚至可以將其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的重要指示指標(biāo)。三、房地產(chǎn)金融的作用

由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)和重要作用，決定了房地產(chǎn)的發(fā)展必須與金融業(yè)緊密相連，必然要依托金融業(yè)才能健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是相輔相成的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要支柱。1.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都是大額交易，技術(shù)上需要金融服務(wù)的大力支持，沒(méi)有金融就不可能有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。更加重要的是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都需要大量融資，金融業(yè)的融資服務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展的保障，像所有的大額交易一樣，資金成為房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴(lài)。2.房地產(chǎn)金融政策

是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得金融政策成為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，可以通過(guò)調(diào)控金融方面的一些控制變量如利率、保證金率等，來(lái)有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。3.房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)、促進(jìn)住房制度改革的有效途徑房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)住房制度改革的有效途徑，通過(guò)利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵(lì)居民自購(gòu)住房等措施，一方面可以滿(mǎn)足人民群眾的住房消費(fèi)需求，另一方面又可以推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)全面小康。四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)業(yè)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但二者的關(guān)系非常密切，相互作用、相互聯(lián)系、相互依賴(lài)特別突出。1.房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴(lài)性越強(qiáng)正如隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來(lái)越大，符號(hào)經(jīng)濟(jì)（象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)所有的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用越來(lái)越重要一樣，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，其與金融業(yè)的聯(lián)系也必定越來(lái)越密切，對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)性也越來(lái)越強(qiáng)。2.房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn)同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展也推進(jìn)了金融業(yè)的改革和發(fā)展，使其產(chǎn)品越來(lái)越多樣化，服務(wù)也越來(lái)越個(gè)性化，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)創(chuàng)造的機(jī)會(huì)和利潤(rùn)越來(lái)越多，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的景氣的依賴(lài)也越來(lái)越強(qiáng)，二者的相互作用、相互促進(jìn)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與符號(hào)經(jīng)濟(jì)相互作用、相互促進(jìn)的有力證明。3.房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對(duì)金融業(yè)的影響也是非常重大的：市場(chǎng)過(guò)熱，造成投資饑渴癥，需求過(guò)度，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)過(guò)冷，則造成需求減少，成交減少，價(jià)格下跌，形成實(shí)質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤(rùn)下降，同樣也會(huì)大量提高風(fēng)險(xiǎn)水平。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè)。第二節(jié)三房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展金融業(yè)的發(fā)展三歷史可三以追溯三到很久三遠(yuǎn)的年三代，但房地產(chǎn)三金融業(yè)的發(fā)展三歷史并三不長(zhǎng)，三它是與三房地產(chǎn)三業(yè)和金三融業(yè)的三發(fā)展緊三密相關(guān)三的，而房地產(chǎn)三業(yè)是城三市化的三產(chǎn)物，三其歷史三與工業(yè)三化同時(shí)。國(guó)外房三地產(chǎn)金三融的發(fā)三展我國(guó)房三地產(chǎn)金三融的發(fā)三展及存三在問(wèn)題一、國(guó)三外房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展一般認(rèn)三為，世三界房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展三經(jīng)歷了三三個(gè)主三要階段三，分述三如下：建筑業(yè)三協(xié)會(huì)土地開(kāi)三發(fā)銀行公積金三制度1.建三筑業(yè)協(xié)三會(huì)Bui三ldi三ng三Soc三iet三y建筑業(yè)三協(xié)會(huì)是房地三產(chǎn)金融三業(yè)最初三的專(zhuān)門(mén)三形態(tài)，三起源于三英國(guó)。三其實(shí)質(zhì)三是“互助”和“集資建三房”，將三參與者三的分散三資金集三中起來(lái)三形成能三夠規(guī)模三化經(jīng)營(yíng)三的資金三，由協(xié)三會(huì)建好三房屋后三通過(guò)各三種較為三公平的三辦法有三償分配三給協(xié)會(huì)三成員。建筑業(yè)三協(xié)會(huì)最初是三地方性三組織，其運(yùn)三轉(zhuǎn)運(yùn)作三流程如三圖1—三1。后三來(lái)逐漸發(fā)三展成為三全國(guó)性三組織，變成三具有銀三行儲(chǔ)蓄三、貸款三功能的三金融機(jī)三構(gòu)，其三運(yùn)作流三程也發(fā)三生了一三定的變?nèi)?，?jiàn)三圖1—三2。建筑業(yè)三協(xié)會(huì)的三運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)三作流程三（早期三）本地購(gòu)三房者協(xié)會(huì)房屋協(xié)會(huì)會(huì)三員資金流三動(dòng)分配權(quán)三益建筑業(yè)三協(xié)會(huì)的三運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)三作流程三（后期三）全國(guó)儲(chǔ)蓄戶(hù)協(xié)會(huì)房屋購(gòu)房者儲(chǔ)蓄購(gòu)地建三房抵押貸三款購(gòu)房住宅合三作社的規(guī)范定三義建筑業(yè)三協(xié)會(huì)在一些三國(guó)家又三稱(chēng)為“住宅合三作社”，2三00多三年來(lái)世三界各國(guó)三廣泛發(fā)三展，成三為房地三產(chǎn)融資三的重要三方式。三它有一三個(gè)普遍三的規(guī)范定義：住宅合三作社是三一種互三相幫助三、共同三建房的非營(yíng)利三性團(tuán)體，三屬集體合三作性質(zhì)。三它是以三建房資金融三通及儲(chǔ)蓄、三建設(shè)和三管理一體化解決住三房問(wèn)題的合作三社。2.土三地開(kāi)發(fā)三銀行Lan三dD三eve三lop三men三tB三ank與建筑三業(yè)協(xié)會(huì)三不同的三是，土三地開(kāi)發(fā)三銀行是三有重要三的政府三參與或三規(guī)制的三房地產(chǎn)三金融服三務(wù)，起三源于歐三洲大陸三，其發(fā)三展經(jīng)歷三了三個(gè)三階段：⑴早期三階段（三176三9-1三849三）土地開(kāi)三發(fā)銀行三的核心三是土地，最重三要的主體是三地主，政府強(qiáng)三制地主三加入，同時(shí)出資并三參與管三理、監(jiān)三督，地主三以其土三地作抵三押取得三貸款進(jìn)三行土地三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)，服三務(wù)于一三定地區(qū)三的民眾三。其運(yùn)三作流程三如圖1三—3。地主合作社社團(tuán)入社貸款劃款購(gòu)房⑵中期三階段（三185三0-1三873三）185三0年開(kāi)三始，土三地開(kāi)發(fā)三銀行取消了三原來(lái)只三有地主三才能參三加的限三制，并發(fā)展了三抵押土三地證券三化，經(jīng)營(yíng)三更進(jìn)一三步市場(chǎng)三化，但三還是主三要為本地三居民服三務(wù)。其運(yùn)三作流程三如圖1三—4。地主合作社投資人土地抵三押抵押貸三款證券發(fā)三行購(gòu)買(mǎi)證三券⑶后期三階段（三187三4—）187三4年后三，中央銀三行的成立三和功能三的充分三發(fā)揮，三使得土三地開(kāi)發(fā)三銀行的融資范三圍可以三擴(kuò)大，地區(qū)三性的土三地開(kāi)發(fā)三銀行也三因中央銀三行中的三土地開(kāi)三發(fā)銀行三功能的體現(xiàn)三而得以三形成鏈條式三的結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)三規(guī)模和三周期都三有了長(zhǎng)三足的發(fā)三展。其三運(yùn)作流三程如圖三1—5三。地主區(qū)域土地銀三行中央土地銀三行投資者抵押貸款抵押貸款證券資金小結(jié)土地開(kāi)三發(fā)銀行在土地證三券化、三抵押貸三款方面的三發(fā)展為三現(xiàn)代房三地產(chǎn)金三融業(yè)的三發(fā)展奠三定了良三好基礎(chǔ)三，也是房地產(chǎn)三市場(chǎng)化三、金融三市場(chǎng)化三發(fā)展的三重要基三礎(chǔ)。3.公三積金制三度公積金制度最成功三的是新加坡三的中央三公積金三制度，它始三于19三55年三，是包三含醫(yī)療、三退休和三住房等各種三社會(huì)保三障功能三的制度三安排，三也是強(qiáng)三制性的三社會(huì)制三度。新三加坡的三公積金三制度具三有非常三嚴(yán)格的法律地三位，管理三也非常三嚴(yán)格、三專(zhuān)業(yè)，三是覆蓋面三極為廣三泛的社會(huì)三保障制三度，既三為政府三提供了三便利的三資金，三也極大三地保障三了所有三雇員的三利益，三對(duì)解決三住房問(wèn)三題更是三成就卓三著，成三為爭(zhēng)相三效仿的三榜樣。公積金三的特點(diǎn)是：普遍、三強(qiáng)制、三集中、三專(zhuān)業(yè)二、我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展三及存在三問(wèn)題我國(guó)的三房地產(chǎn)三和房地三產(chǎn)金融三是改革三開(kāi)放以三后的事三情，特三別是最三近幾年三發(fā)展更三加日新三月異。我國(guó)房三地產(chǎn)金三融發(fā)展三的幾個(gè)三階段成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)的主三要標(biāo)志我國(guó)房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三存在的三主要問(wèn)三題1.我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三發(fā)展的三幾個(gè)階三段建國(guó)以三來(lái)，我三國(guó)房地三產(chǎn)和房三地產(chǎn)金三融的發(fā)三展經(jīng)歷三了三個(gè)三特征非三常鮮明三的階段三：⑴住房三建設(shè)資三金管理三階段197三8年以三前，我三國(guó)實(shí)行三的是非三常正規(guī)三的計(jì)劃三經(jīng)濟(jì)，三國(guó)家的三基本政三策是高三積累低三消費(fèi)，三先生產(chǎn)三后生活三，住房三基本上三屬于被三遺忘的三事情。三住房分三配實(shí)行三福利住三房制度三，單位三分房是三諸多福三利中的三一種，三住房建三設(shè)投入三極其有三限，導(dǎo)三致住房三非常緊三張和短三缺。⑵房改三金融階三段⑶市場(chǎng)三化房地三產(chǎn)金融三階段⑵房改三金融階三段197三8年后三我國(guó)開(kāi)三始進(jìn)行三住房制三度改革三，經(jīng)歷三了前期三探索、三租金改三革、籌三資模式三改革和三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)化改三革等不三同改革三階段。前期探三索階段是指1三978三到19三87年三的10三年間以三“全價(jià)賣(mài)三房”為特三征的改三革，但三由于當(dāng)三時(shí)人民三群眾自三身資金三非常有三限，全三價(jià)賣(mài)房三根本就三賣(mài)不了三，不是三沒(méi)人想三買(mǎi)，而三是都買(mǎi)三不起。三同時(shí)，企業(yè)單三位和國(guó)三家、地三方政府三都不堪三重負(fù)，改革三成效非三常不滿(mǎn)三意。租金改三革階段，上世三紀(jì)80三年代中三期試行三“提租”改革三，企圖三通過(guò)提三高住房三租金來(lái)三彌補(bǔ)住三房建設(shè)三資金的三不足，三成效也三差強(qiáng)人三意，但三最終促三成了住三房制度三的全面三改革，使房地三產(chǎn)金融三進(jìn)入到三住房建三設(shè)、分三配、消三費(fèi)的各三個(gè)環(huán)節(jié)。這個(gè)時(shí)三期房地三產(chǎn)金融三主要以房改金三融為特點(diǎn)，一是三信貸規(guī)三模迅猛三擴(kuò)張，三二是通三過(guò)政策三性金融三措施推三進(jìn)房改三的深化三，三是三建立了三房地產(chǎn)三金融機(jī)三構(gòu)，初三步產(chǎn)生三了房地三產(chǎn)金融三產(chǎn)品，三為房地三產(chǎn)金融三的全面三市場(chǎng)化三創(chuàng)造了三條件。⑶市場(chǎng)三化房地三產(chǎn)金融三階段90年三代以后三，房地產(chǎn)三市場(chǎng)化逐漸成三形，房三地產(chǎn)的三大規(guī)模三發(fā)展有三力地促三進(jìn)了房地產(chǎn)三金融的三發(fā)展成三長(zhǎng)，使我三國(guó)的房地產(chǎn)三金融進(jìn)三入了市三場(chǎng)化階三段。但與三真正的三市場(chǎng)化三的房地三產(chǎn)金融三比較，三我國(guó)的三房地產(chǎn)三金融現(xiàn)三狀還有三很大差三距，還三有許多三工作要三做。2.成三熟的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的主要三標(biāo)志一般認(rèn)三為，成三熟的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三需要滿(mǎn)三足如下條件，或者三說(shuō)成熟三的房地三產(chǎn)市場(chǎng)三具有如三下特征：完善的三法律體三系完善的三市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)豐富的三市場(chǎng)產(chǎn)三品大規(guī)模三的交易高效的三市場(chǎng)效三率嚴(yán)格的三風(fēng)險(xiǎn)管三理⑴完善三的法律三體系房地產(chǎn)三經(jīng)營(yíng)雖三然是以三房地產(chǎn)三本身作三為實(shí)體三，但實(shí)三質(zhì)上它三又是一三種權(quán)益經(jīng)三濟(jì)，房地產(chǎn)三交易實(shí)三質(zhì)上是三權(quán)益性三交易，即房三地產(chǎn)所三包含的三權(quán)益的三交換，三所有交三易都應(yīng)三得到嚴(yán)三格的法三律保護(hù)三。因此三，完善的三法律體三系是房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的基本三保證，沒(méi)有三一定的三法律安三排，就三不可能三很好地三保護(hù)市三場(chǎng)參與三者的權(quán)三益，也三就不會(huì)三有規(guī)模三化的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的形成三和發(fā)展三。⑵完善三的市場(chǎng)三結(jié)構(gòu)完善的三市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)包括市場(chǎng)的三參與主體的三多樣化三、分散三化，市場(chǎng)產(chǎn)品的三多樣化三、標(biāo)準(zhǔn)三化、個(gè)三性化，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的三可預(yù)見(jiàn)三化、分三散化，特別三是要有三不同的三經(jīng)營(yíng)者三，要有三大量的三買(mǎi)者和三賣(mài)者，三離開(kāi)眾三多的大三規(guī)模的三市場(chǎng)參三與者就三不存在三成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)。⑶豐富三的市場(chǎng)三產(chǎn)品豐富的三產(chǎn)品是三市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)完善三的體現(xiàn)三，成熟三的房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)必三定是以按揭（mo三rtg三age三）為中心三的多產(chǎn)三品、多三服務(wù)市三場(chǎng)，融資渠三道、形三式都非三常多樣三，市場(chǎng)三細(xì)化也三比較明三顯，不同三風(fēng)險(xiǎn)愛(ài)三好者都三能夠得三到相應(yīng)三的滿(mǎn)足三。⑷大規(guī)三模的交三易成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)，其交易數(shù)三量也應(yīng)三該是規(guī)三模巨大，足以三支撐市三場(chǎng)逐利三者的交三易行為三。雖然三因各種三因素的三作用，三在某些三特定時(shí)三期市場(chǎng)三的總體三交易量三變化可三能較大三，但在三一個(gè)較三長(zhǎng)時(shí)期三里，成三熟的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的交易三量一般三都可以三占到該三國(guó)或該三地區(qū)金三融產(chǎn)品三交易量三的很大三份額，商業(yè)銀三行的房三地產(chǎn)貸三款占其三信貸比三重一般三都在2三0%以三上。⑸高效三的市場(chǎng)三效率成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)的運(yùn)三行非常三高效，對(duì)資源三的優(yōu)化三配置、三對(duì)風(fēng)險(xiǎn)三的分散三和預(yù)防三、對(duì)國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三的促進(jìn)等，都三表現(xiàn)出三相當(dāng)?shù)娜?，三而且可三以作為三?guó)民經(jīng)三濟(jì)景氣三周期的三指標(biāo)性三先導(dǎo)信三號(hào)，為三決策者三提供宏三觀調(diào)控三的重要三依據(jù)。⑹嚴(yán)格三的風(fēng)險(xiǎn)三管理成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)都有三一套嚴(yán)三格的風(fēng)險(xiǎn)管三理和規(guī)三避制度，市場(chǎng)三交易的三各種參三與者和三市場(chǎng)管三理者都三不會(huì)對(duì)三明顯的三風(fēng)險(xiǎn)無(wú)三動(dòng)于衷三，都會(huì)三根據(jù)自三己的偏三好和能三力采取三一定的三保護(hù)措三施，非周期三性的系三統(tǒng)性風(fēng)三險(xiǎn)較難形三成。3.我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)存三在的主三要問(wèn)題對(duì)比成三熟的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的特點(diǎn)三，可以三看出，三目前我三國(guó)的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三是極為不規(guī)范三、不成三熟，存在三許多急三需改進(jìn)三的地方三。概括來(lái)三講有如三下幾個(gè)三方面：⑴房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)的三資金來(lái)三源單一目前，三我國(guó)房三地產(chǎn)融三資主要三還是銀行融三資，房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)的三資金來(lái)三源單一三，除住三房公積三金外，三就是銀三行吸納三的各種儲(chǔ)蓄存三款，債券三、保險(xiǎn)三基金、三按揭證三券等還三只停留三在討論三探索階三段。資金來(lái)三源單一三，必然三造成風(fēng)三險(xiǎn)單一三，非常三容易形三成非周三期性系三統(tǒng)性風(fēng)三險(xiǎn)。⑵房地三產(chǎn)貸款三品種可三選擇性三差我國(guó)的三房地產(chǎn)三貸款品三種單一三，主要三是擔(dān)保貸三款（包括質(zhì)押），世界三通行的三標(biāo)志性三產(chǎn)品—三—按揭貸三款在我國(guó)三才剛剛?cè)_(kāi)始，三市場(chǎng)發(fā)三展態(tài)勢(shì)三雖然很三好，但三規(guī)模還三不大，三法律體三系的支三撐還有三待改善三，按揭的三差異性三安排還需要三不斷的三發(fā)展和三完善。貸款三品種數(shù)三量太少三，市場(chǎng)三需求者三的選擇三極其有三限，表三明我國(guó)三的房地三產(chǎn)金融三還處在三非常初三步的階三段。⑶房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)的三法律體三系不完三善正如我三國(guó)的各三個(gè)方面三的法律三體系都三需要建三立和不三斷完善三一樣，三我國(guó)的房地產(chǎn)三、金融三、物權(quán)三、產(chǎn)權(quán)等整體三法律體三系建設(shè)三還非常三初步，三法律對(duì)三房地產(chǎn)三金融的三保障還三不夠有三力、全三面，還三有許多規(guī)則需要建三立完善三，房地產(chǎn)三和資金三的安全三性、流三動(dòng)性等三等都需三要全面三和嚴(yán)格三保護(hù)，各種市場(chǎng)行三為還需三要明確三的規(guī)范三指引。⑷房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)發(fā)三育滯后市場(chǎng)發(fā)三育滯后三的表現(xiàn)三是：產(chǎn)品少三、服務(wù)三水平低三、創(chuàng)新三性不強(qiáng)三、市場(chǎng)三參與者三數(shù)量少三、風(fēng)險(xiǎn)三和經(jīng)營(yíng)三意識(shí)差三、市場(chǎng)三的地區(qū)三分割明三顯而層三次分化三不突出。既滿(mǎn)三足不了三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)的需三要，也三滿(mǎn)足不三了房地三產(chǎn)消費(fèi)三者的需三求，更三滿(mǎn)足不三了資金三供給者三的要求三，又制三約了市三場(chǎng)經(jīng)營(yíng)三者的利三潤(rùn)創(chuàng)造三。⑸銀行三的經(jīng)營(yíng)三機(jī)制需三要改革房地產(chǎn)三金融最三基本和三主要的三經(jīng)營(yíng)主三體是各三種類(lèi)型三的商業(yè)銀三行，但目三前我國(guó)三銀行業(yè)三發(fā)展水三平低，三銀行數(shù)三量少，三壟斷現(xiàn)三象比較三突出，三競(jìng)爭(zhēng)極三不充分三，經(jīng)營(yíng)三能力不三強(qiáng)，抗三風(fēng)險(xiǎn)能三力極其三有限，三其最主三要的制三約因素三是銀行的三經(jīng)營(yíng)機(jī)三制陳舊三、管理三落后，需要三全面改三革，才三能應(yīng)對(duì)三市場(chǎng)變?nèi)?，形三成核心三?jìng)爭(zhēng)力三，創(chuàng)造三更多效三益。⑹房地三產(chǎn)金融三風(fēng)險(xiǎn)意三識(shí)有待三提高近些年三，我國(guó)三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)雖然三有了一三定發(fā)展三，市場(chǎng)三參與者三越來(lái)越三多，但三普遍存三在風(fēng)險(xiǎn)三意識(shí)不三強(qiáng)的問(wèn)三題，容三易形成跟風(fēng)、三過(guò)度炒三作等高風(fēng)險(xiǎn)三行為，市場(chǎng)三主體的誠(chéng)信水平也三參差不三齊，大大三提高了三市場(chǎng)產(chǎn)三生高的三系統(tǒng)性三風(fēng)險(xiǎn)的三可能性三。小結(jié)總之，三由于我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展三剛剛起三步，市三場(chǎng)不成三熟是必三然的，三存在各三種問(wèn)題三也是可三以理解三的。第三節(jié)三房三地產(chǎn)金三融的概三念和內(nèi)三容一、房三地產(chǎn)金三融的概三念二、房三地產(chǎn)金三融的主三要內(nèi)容三、本三課程的三設(shè)想和三安排一、房三地產(chǎn)金三融的概三念我們知三道，金融是指以三銀行為三中心的三各種形三式的信三用活動(dòng)三以及在三信用基三礎(chǔ)上組三織起來(lái)三的貨幣三流通。簡(jiǎn)單三來(lái)講，房地產(chǎn)三金融就三是與房三地產(chǎn)緊三密聯(lián)系三的金融三活動(dòng)，但其三概念需三要嚴(yán)格三的定義三。1.廣三義概念房地產(chǎn)三金融的廣義概三念是：指利用三各種可三能的方三法、工三具為房三地產(chǎn)業(yè)三各相關(guān)三部門(mén)籌三集、融三通、清三算資金三，提供三相應(yīng)服三務(wù)的所三有金融三活動(dòng)。2.狹三義概念房地產(chǎn)三金融的狹義概三念是：金融服三務(wù)于房三地產(chǎn)業(yè)三的行為。3.本三課程的三概念為了使三課程內(nèi)三容涵蓋三既廣，三又中心三突出，三我們這三里所講三的房地三產(chǎn)金融三是指不包含三清算部三分的廣三義房地三產(chǎn)金融三，特別三是與房三地產(chǎn)經(jīng)三營(yíng)有關(guān)三的金融三行為。二、房三地產(chǎn)金三融的主三要內(nèi)容房地產(chǎn)三金融的三內(nèi)容可三以根據(jù)三不同的三目的來(lái)三劃分，三如根據(jù)服務(wù)對(duì)三象和市三場(chǎng)主體，可以三劃分為三如下內(nèi)三容：1.開(kāi)三發(fā)性房三地產(chǎn)金三融服務(wù)開(kāi)發(fā)性三房地產(chǎn)三金融服三務(wù)，是三指為房地三產(chǎn)的開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三提供融三資、籌三資、結(jié)三算等服三務(wù)的金三融活動(dòng)，其服三務(wù)對(duì)象三是經(jīng)營(yíng)三者、建三設(shè)者2.消三費(fèi)性房三地產(chǎn)金三融服務(wù)消費(fèi)性三房地產(chǎn)三金融服三務(wù)，是三指為房地三產(chǎn)的消三費(fèi)者提三供各種三金融服三務(wù)的金三融活動(dòng)，其服三務(wù)對(duì)主三要是消三費(fèi)者、三房地產(chǎn)三的購(gòu)買(mǎi)三者等，三最基本三的產(chǎn)品三就是按揭和保險(xiǎn)。3.市三場(chǎng)化房三地產(chǎn)金三融服務(wù)市場(chǎng)化三房地產(chǎn)三金融服三務(wù)，是三指圍繞著三房地產(chǎn)三市場(chǎng)、三為廣大三的金融三市場(chǎng)參三與者提三供全方三位金融三服務(wù)的三金融活三動(dòng)，其服三務(wù)對(duì)象三是形形三色色的三市場(chǎng)參三與者，三提供的產(chǎn)品是三各式各三樣的標(biāo)三準(zhǔn)化和三差異化三服務(wù)，但這三些產(chǎn)品三又都是三與房地三產(chǎn)緊密三聯(lián)系在三一起的三、是以房地三產(chǎn)為標(biāo)三的或以三房地產(chǎn)三為媒介三的金融三服務(wù)。三、本三課程的三設(shè)想和三安排《房地三產(chǎn)金融三》是房地產(chǎn)三專(zhuān)業(yè)非三常重要三的專(zhuān)業(yè)課三程，內(nèi)容廣三泛，離三日常生三活距離三較大，各種服務(wù)、三產(chǎn)品、三基本原三理、計(jì)三算等都不容易三理解，相對(duì)三其他基三礎(chǔ)課來(lái)三講是屬三于比較三深的課三程。為三了減輕三負(fù)擔(dān)，三學(xué)以致三用，我三們的講三授安排三如下：有關(guān)安三排1.有三關(guān)金融三的基本三知識(shí)即教材三的第二三章，內(nèi)三容較深三，計(jì)劃三講二個(gè)三單位時(shí)三間，8三課時(shí)。2.消三費(fèi)性房三地產(chǎn)金三融消費(fèi)性三房地產(chǎn)三金融是三本教材三的重點(diǎn)三，包括三第三章三、第四三章、第三七章、三和第八三章的部三分內(nèi)容三，既有三銀行業(yè)三務(wù)又有三保險(xiǎn)業(yè)三務(wù)，我三們將花三最多的三時(shí)間來(lái)三完成，三大體一三半左右三吧。3.開(kāi)三發(fā)性房三地產(chǎn)金三融開(kāi)發(fā)性三房地產(chǎn)三金融是三房地產(chǎn)三從業(yè)人三員最需三要學(xué)習(xí)三的內(nèi)容三，我們?nèi)脖M可三能講得三細(xì)一些三，包括三第五章三、第六三章，大三體用三三周的時(shí)三間來(lái)完三成。4.市三場(chǎng)化的三房地產(chǎn)三金融市場(chǎng)化三的房地三產(chǎn)金融三是我們?nèi)枰魅欢巳獾膬?nèi)三容，包三括第九三章和第三八章的三部分內(nèi)三容，我三們?cè)诖笕艺J(rèn)為三有必要三的時(shí)候三講得深三入些，三一般情三況下我三們就講三簡(jiǎn)單點(diǎn)三。第二章三房地產(chǎn)三金融基三本知識(shí)引言：三貨幣、三信用、三金融房地產(chǎn)三金融中三的資金三流及資三本來(lái)源影響房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的社會(huì)三經(jīng)濟(jì)因三素利率、三貼現(xiàn)率三和現(xiàn)值資產(chǎn)收三益率信貸、三擔(dān)保貸三款和抵三押貸款引言：三貨幣、三信用、三金融什么是三貨幣什么是三信用什么是三金融一、什三么是貨三幣？所謂貨幣，就是三固定地三充當(dāng)商三品交換三中的一般等三價(jià)物的特殊三商品。三現(xiàn)代貨三幣有5三項(xiàng)基本職三能：價(jià)值尺三度、流三通手段三、貯藏三手段、三支付手三段、世三界貨幣；而價(jià)值尺三度和流三通手段三是其最三基本的三職能，三二者的三統(tǒng)一就三是貨幣。現(xiàn)代貨三幣最主要三的是由三國(guó)家發(fā)三行并強(qiáng)三制流通三的符號(hào)三式象征三物——紙幣。因此三，國(guó)家三的權(quán)威三是現(xiàn)代三貨幣的三重要基三礎(chǔ)?，F(xiàn)三代社會(huì)三，貨幣三是分層三次的，三如在我三國(guó)，貨三幣有4三個(gè)層三次：M0=現(xiàn)金M1=M0+企業(yè)三、單位三支票存三款+基三本建設(shè)三存款M2=M1+儲(chǔ)蓄三存款+三企業(yè)、三單位定三期存款三+財(cái)政三金庫(kù)存三款M3=M2+商業(yè)三票據(jù)+三短期融三資債券其中M1是通常三所說(shuō)的狹義貨三幣供應(yīng)三量，M2是廣義貨三幣供應(yīng)三量二、什三么是信三用？信用是現(xiàn)代三經(jīng)濟(jì)的三重要基三礎(chǔ)，體三現(xiàn)了權(quán)三益與貨三幣交換三的一種三關(guān)系：借款方三將某種三權(quán)益—三—若干三時(shí)間后三歸還借三款的承三諾——三給予貸三款方，三貸款方三將一定三的貨幣三的使用三權(quán)給予三借款人三。因此，信用體三現(xiàn)了借三貸和權(quán)三益的雙三向運(yùn)動(dòng)。事實(shí)三上，信用就三是債權(quán)三債務(wù)的三法律關(guān)三系通過(guò)貨幣來(lái)體現(xiàn)三或?qū)崿F(xiàn)。“信用三”圖式貸款人借款人資金（三現(xiàn)金或三支票）權(quán)益三、什三么是金三融？金融是提供三信用服三務(wù)的專(zhuān)三門(mén)領(lǐng)域三。市場(chǎng)三經(jīng)濟(jì)條三件下，資金盈三余者與資金短三缺者之間的債權(quán)債三務(wù)關(guān)系三，是通三過(guò)金融三市場(chǎng)和三金融機(jī)三構(gòu)來(lái)確三立的。在一個(gè)三發(fā)達(dá)的三信用經(jīng)三濟(jì)體系三中，中央銀三行、商業(yè)銀三行和非銀行三金融機(jī)三構(gòu)組成了三完整的金融機(jī)三構(gòu)體系。隨著三社會(huì)經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展，金三融涉及三的經(jīng)濟(jì)三活動(dòng)范三圍越來(lái)三越廣闊三，金融服三務(wù)的種三類(lèi)（所謂金融產(chǎn)三品）越來(lái)越三多，金融（所謂符號(hào)經(jīng)三濟(jì)或象征經(jīng)三濟(jì)）對(duì)實(shí)體經(jīng)三濟(jì)（生三產(chǎn)和消三費(fèi)）的影響三越來(lái)越三大、越三來(lái)越密三切、越三來(lái)越不三可捉摸三。第一節(jié)房地產(chǎn)三金融中三的三資金流三及資本三來(lái)源房地產(chǎn)三金融中三的資本三流資金來(lái)三源中國(guó)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)資金三來(lái)源及三其運(yùn)作一、房三地產(chǎn)金三融中的三資本流隨著社三會(huì)經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三，房地三產(chǎn)交易三也由簡(jiǎn)三單變得三比較復(fù)三雜，形三成了有多種主三體參與的三交易體三系和過(guò)三程，特三別是形三成了復(fù)雜的三資本流——現(xiàn)金與三信貸的三轉(zhuǎn)移過(guò)三程。（如三圖2—三1）三在三現(xiàn)代房三地產(chǎn)交三易中，三資本流三通包括三了3個(gè)三方面的三參與者三：A.資本的三使用者：開(kāi)發(fā)三商、房三屋預(yù)購(gòu)三者B.資本的三供應(yīng)者：家庭三、銀行三、保險(xiǎn)三公司、三政府C.服務(wù)中三介組織：銀行三、經(jīng)紀(jì)三、信托三公司房地產(chǎn)三金融中三的資本三流商業(yè)銀三行保險(xiǎn)公三司養(yǎng)老金房地產(chǎn)三投資信三托政府家庭外國(guó)投三資者投資銀三行抵押貸三款銀行房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)人資本—三債務(wù)開(kāi)發(fā)商家庭商業(yè)資三本家土地所三有者資本供三應(yīng)者服務(wù)機(jī)三構(gòu)資本使三用者權(quán)益資金權(quán)益資金二、資三金來(lái)源資金來(lái)三源渠道三的多樣三化是建三立完善三和穩(wěn)定三的房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)的三關(guān)鍵。三目前世三界各國(guó)三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)的資三金來(lái)源三有各自三不同的三特點(diǎn)，三一般主三要有如三下來(lái)源三：保險(xiǎn)公三司商業(yè)銀三行儲(chǔ)蓄貸三款銀行互助儲(chǔ)三蓄銀行抵押銀三行房地產(chǎn)三投資信三托公司三、我三國(guó)房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三資金來(lái)三源及其三運(yùn)作目前，三我國(guó)金三融業(yè)管三制比較三嚴(yán)格，三籌資、三融資都三有相應(yīng)三的法規(guī)三規(guī)管，三但渠道三在不斷三變化和三擴(kuò)大。三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)資三金的來(lái)三源和運(yùn)三作的基三本模式三可以圖三2—2三來(lái)作簡(jiǎn)三單描述三。房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)資三金的來(lái)三源和運(yùn)三作的基三本模式資金來(lái)三源政府撥三款銀行貸三款抵押貸三款金融市三場(chǎng)企業(yè)自三籌（資三本金）集體集三資預(yù)收款國(guó)營(yíng)公三司各類(lèi)公三司證券股票股份公三司各類(lèi)公三司各類(lèi)公三司用戶(hù)住房公三積金住宅合三作社特定城三市政府三與居民第二節(jié)三影響房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的三社會(huì)三經(jīng)濟(jì)因三素資金的三融通是房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三與交易三最基本三的金融三保證，房地產(chǎn)三金融活三動(dòng)對(duì)房地三產(chǎn)市場(chǎng)三的活躍三起著至三關(guān)重要三的作用，影響三房地產(chǎn)三金融的三社會(huì)經(jīng)三濟(jì)因素三必然影三響房地三產(chǎn)本身三。一、通三貨膨脹三的變化在市場(chǎng)三經(jīng)濟(jì)條三件下，三所謂通貨膨三脹是指社三會(huì)整體三物價(jià)水三平持續(xù)上漲的過(guò)程，而通貨緊三縮則是指三社會(huì)整三體物價(jià)三水平持三續(xù)下降的過(guò)程。社會(huì)三整體物三價(jià)水平三的變化三必然會(huì)三影響到三房地產(chǎn)三價(jià)格的三變化，三但一般三而言，房地產(chǎn)三的價(jià)格三水平與三社會(huì)整三體物價(jià)三水平的三運(yùn)行周三期可能三是不同三步的，二者三的關(guān)系三非常復(fù)三雜。描述房地產(chǎn)三周期的指示三性指標(biāo)除房地產(chǎn)三平均價(jià)三格（一般三為指數(shù)三指標(biāo)）三外，還三有房屋空三置率——空置房三屋占房三屋總量三的比重。我國(guó)三還有“房地產(chǎn)三景氣指三數(shù)”。二、銀三行利率三的變化利率是現(xiàn)代三經(jīng)濟(jì)體三系中進(jìn)三行宏觀三調(diào)控最三主要的三控制變?nèi)浚首內(nèi)瘜?duì)房三地產(chǎn)的三影響一三般是反方向作用：即銀行利三率下降三，有利三于房地三產(chǎn)發(fā)展三；銀行三利率上三升，不三利于房三地產(chǎn)發(fā)三展。三、所三得稅法三的變化在成熟三的市場(chǎng)三體系中三，稅法和三稅率的三變化對(duì)經(jīng)濟(jì)三的影響三是十分三明顯的三。在市三場(chǎng)經(jīng)濟(jì)三國(guó)家，房地產(chǎn)三投資是三最重要三的減稅手三段和避三稅工具，稅法稅三率的變?nèi)厝蝗龑?duì)其產(chǎn)三生突出三影響。一般而三言，在三房地產(chǎn)三交易方三面減稅三，降低三了交易三成本，三有利于三活躍市三場(chǎng)交易三，有利三于投資三，有利三于房地三產(chǎn)發(fā)展三；加稅三則加重三了交易三成本，三不利于三市場(chǎng)交三易的增三加，不三利于投三資，不三利于房三地產(chǎn)發(fā)三展。四、貨三幣匯率三的變化匯率就是一三國(guó)貨幣三對(duì)別國(guó)三貨幣的三匯兌比三率。匯率變?nèi)倪\(yùn)三行機(jī)制三非常復(fù)三雜，匯三率的變?nèi)齽?dòng)對(duì)實(shí)三體經(jīng)濟(jì)三的影響三也非常三復(fù)雜。一般而三言，匯率對(duì)三房地產(chǎn)三的影響三主要體三現(xiàn)為在三一個(gè)較三長(zhǎng)的穩(wěn)三定變動(dòng)三趨勢(shì)中三，匯率三上升產(chǎn)三生資本三流出，三使國(guó)內(nèi)三的房地三產(chǎn)價(jià)格三下降；三匯率下三降產(chǎn)生三資本流三入，使三本國(guó)房三地產(chǎn)價(jià)三格上升。之所三以會(huì)形三成這樣三的規(guī)律三，最主三要的原因在于房三地產(chǎn)是三不動(dòng)產(chǎn)三，其流三動(dòng)性較三差，變?nèi)F(xiàn)比較三困難，當(dāng)資三金流向三發(fā)生變?nèi)瘯r(shí)，三價(jià)格的三變化幅三度會(huì)很三大，造三成的后三果也令三人難于三接受，三甚至“崩盤(pán)三”。五、日三用品價(jià)三格的變?nèi)沼闷啡齼r(jià)格的三變化對(duì)三房地產(chǎn)三價(jià)格的三變化影三響相對(duì)三較小，三只有形三成長(zhǎng)期穩(wěn)三定的變?nèi)厔?shì)時(shí)，特三別是與消費(fèi)結(jié)三構(gòu)的變化三整合起三來(lái)時(shí)，日用三品價(jià)格三變化對(duì)三房地產(chǎn)三的影響三才會(huì)顯三現(xiàn)出來(lái)三。六、房三地產(chǎn)證三券和其三他投資三工具三回三報(bào)率的三變化當(dāng)房地三產(chǎn)成為三投資工三具時(shí)，三其回報(bào)率與其他三各種投三資工具三回報(bào)率三之間的三比較是三影響房三地產(chǎn)價(jià)三格的重三要因素。流動(dòng)性較差的三特點(diǎn)，三使得房三地產(chǎn)投三資的回三報(bào)率應(yīng)三該比其三他投資三工具更三有吸引三力時(shí)，三才會(huì)被三更多的三投資者三選擇。七、金三融政策國(guó)家的金融政三策是宏觀三調(diào)控的三重要政三策措施三，必然三對(duì)房地三產(chǎn)發(fā)展三形成重三大影響三，而房地產(chǎn)三市場(chǎng)融三資量巨三大的特三性，更三進(jìn)一步三強(qiáng)化了三金融政三策的影三響效應(yīng)三，使得三房地產(chǎn)三對(duì)金融三政策的三變動(dòng)特三別敏感。如銀根的三松緊、三利率降三升、貨三幣供應(yīng)三的增減三、貸款三審查的三寬嚴(yán)等，都三對(duì)房地三產(chǎn)的發(fā)三展形成三巨大影三響，甚三至有時(shí)三會(huì)使房三地產(chǎn)也三成為所三謂的“政策市”。隨三著金融三市場(chǎng)化三的不斷三發(fā)展，三國(guó)家對(duì)三金融的三管制逐三漸放松三，直接三的政策三影響也三會(huì)逐步三下降，三但其間接作三用（特三別是心理影三響）仍然三是重要三的、不三可忽視三的。八、社三會(huì)福利三制度社會(huì)福三利制度對(duì)房地三產(chǎn)的影三響是：三福利條三件越好三，個(gè)人三買(mǎi)房越三不踴躍三，人均三擁有自三主房屋三的比率三越低；三福利條三件越差三，個(gè)人三買(mǎi)房就三越踴躍三，在同三等社會(huì)三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展水平三條件下三人均擁三有的自三主房屋三比率越三高。我國(guó)福三利制度三的改革三，正是三最近1三0多年三我國(guó)房三地產(chǎn)業(yè)三迅猛發(fā)三展的重三要原因三之一。第三節(jié)利率、三貼現(xiàn)率三和現(xiàn)值金融市三場(chǎng)是對(duì)資金的三使用和各種權(quán)三益的調(diào)配三進(jìn)行交三易，資金使三用的價(jià)格如何，三是人們?nèi)铌P(guān)心三的問(wèn)題三之一。利息對(duì)借款三人來(lái)說(shuō)三就是資金占三用的成三本，而對(duì)三放款人三來(lái)講就三是借出資三金獲得三的補(bǔ)償三即收益；利率就是資三金占用三的單位三成本即三價(jià)格。利息三或利率三與占用三資金的三時(shí)間長(zhǎng)三短關(guān)系三非常密三切。一、利三率1.名三義利率三和現(xiàn)值名義利三率：名義三利率也三就是票面利三率，即借貸雙三方在訂三立合同三時(shí)共同三約定的三利率。從借三出資金三一方而三言，利三率反映三了資金三的時(shí)間三價(jià)值，實(shí)際上三利率就三是到期三收益率。例如：甲向三乙借款三100三萬(wàn)，約三定一年三為期，三到期一三次性還三本金1三00三萬(wàn)并付三利息1三0萬(wàn)，三則在這三個(gè)合同三中的名三義利率三就是：利率i三=利息三/本金三=10三%/年貼現(xiàn)率：由于資金具三有時(shí)間價(jià)三值，一筆三資金若三干時(shí)間三之后的三價(jià)值（三購(gòu)買(mǎi)力三）與現(xiàn)三在的價(jià)三值（購(gòu)三買(mǎi)力）三是不同三的，二者的三比值就三是貼現(xiàn)率?，F(xiàn)值：資金的未來(lái)收三益通過(guò)貼現(xiàn)的辦法三換算成三現(xiàn)在的三價(jià)值量三就是其三現(xiàn)值，即時(shí)間為三零時(shí)的三價(jià)值量。2.利三率集所謂利率集就是名義利三率的組三成，即在名義三利率中三到底包三含了哪三些利率，從放三款人的三角度來(lái)三說(shuō)，也三就是資三金收益三到底由三哪些部三分組成三；而從三借款人三的角度三，則是三其借款三成本到三底包含三哪些。三所以，利率集三事實(shí)上三就是資三金使用三的成本三來(lái)源。一般三來(lái)講包三括：⑴無(wú)風(fēng)三險(xiǎn)短期三實(shí)際利三率

⑵三通漲溢三價(jià)

⑶三期限溢三價(jià)

⑷三差價(jià)3.實(shí)三際利率⑴定義實(shí)際利三率是名義三利率經(jīng)三實(shí)際或三預(yù)測(cè)的三貨幣購(gòu)三買(mǎi)力變?nèi)Ｕ蟮睦?，是借三款人所三付利息三率減去三通貨膨三脹后的三利息水三平，即三貸款人三所取得三的利息三（或利三潤(rùn)）減三去通貨三膨脹后三的利息三率水平三。⑵物價(jià)三指數(shù)校三正90年三代前期三，我國(guó)的保值定三期儲(chǔ)蓄的保值利三率就是三經(jīng)通貨三膨脹校三正之后三的利率，即所三謂的保值率三就是通三漲溢價(jià)。在個(gè)別三的借貸三合同中三如何確三定雙方三都認(rèn)同三的校正三水平，三通常需三要較多三的談判三，達(dá)成三協(xié)議也三需要雙三方較多三的理性三判斷。4.利三率的期三限結(jié)構(gòu)貸款期三限不同三，利率三水平當(dāng)三然就不三同，這三種因期限三差異造三成的利三率差異三，可以三叫做期限結(jié)三構(gòu)溢價(jià)。期限結(jié)三構(gòu)的成因三有以下三解釋?zhuān)孩牌谙拊饺L(zhǎng)，貸三款人失三去的其三他投資三機(jī)會(huì)可三能越多三，為了三彌補(bǔ)未三來(lái)更高三收益投三資機(jī)會(huì)的三損失，貸款三人會(huì)提三高長(zhǎng)期三貸款利三率；⑵借款人三為了保三證自己三在較長(zhǎng)三期限內(nèi)三穩(wěn)定地三使用資三金，愿三意付出三較高的三成本；⑶期限越三長(zhǎng)，貸三款人承三擔(dān)的風(fēng)三險(xiǎn)和心三理壓力三越大，三要求更三高的利三率水平三是一種三適當(dāng)?shù)娜a(bǔ)償；⑷期限越三長(zhǎng)，借三款人越三有機(jī)會(huì)三在放款三人不愿三意的時(shí)三候還款三，從而三對(duì)放款三人不利三，這種三損失需三要借款三人作出三適當(dāng)?shù)娜a(bǔ)償—三—期權(quán)溢三價(jià)。5.利三率和可三貸資金商品的市場(chǎng)價(jià)三格是由三商品的三供給和三需求共三同決定三的，金融市三場(chǎng)上資三金的供三給與需三求相互三作用就三決定了三借貸交三易的價(jià)三格——三利率。因此，三在平衡三的金融三市場(chǎng)中三，一定的三利率水三平與一三定的資三金供給三和資金三需求緊三密聯(lián)系?？梢匀ㄟ^(guò)圖三2—3三來(lái)解釋三。利率與三可貸資三金數(shù)量三關(guān)系利率可貸資三金數(shù)量0I2I1F1F2D資金需三求曲線S2S1資金供三給曲線6.利三率同風(fēng)三險(xiǎn)溢價(jià)本論題三是利率風(fēng)三險(xiǎn)的概率解三釋?zhuān)婕叭捷^多三的數(shù)學(xué)三知識(shí)，三實(shí)踐上三對(duì)金融三產(chǎn)品的三設(shè)計(jì)意三義較重三大，此三處從略三。二、未三來(lái)值未來(lái)值就是存三款經(jīng)過(guò)三一段時(shí)三間后的三價(jià)值，三包括本金和利息。利息計(jì)三算通常三有兩種三方法：?jiǎn)卫蛷?fù)利。1.單三利的計(jì)三算單利是指僅計(jì)算三本金的三生息或三時(shí)間價(jià)三值。例如：某筆三貸款本三金為1三00萬(wàn)三，期限三為2年三，年利三率為1三0%,三以單利三計(jì)息，三到期一三次還本三付息，三則其計(jì)三算如下三：本金=10三0萬(wàn)，利息=10三0*1三0%*三2=2三0萬(wàn)，到期借三款人應(yīng)還本付三息共1三20萬(wàn)。2.復(fù)三利的計(jì)三算復(fù)利則是根據(jù)利息計(jì)三算周期，將每三個(gè)周期三的利息三都作為三下一期三的本金三的組成三來(lái)計(jì)算三下一個(gè)三生息周三期的利三息。例如：某筆三貸款本三金為1三00萬(wàn)三，期限三為2年三，年利三率為1三0%，以復(fù)利三計(jì)息，到期三一次還三本付息三，則其三計(jì)算如三下：本金=10三0萬(wàn)，第一年三的利息為10三0*1三0%=三10萬(wàn)三，第二年三的利息為（1三00+三10）三*10三%=1三1萬(wàn)，到期應(yīng)三還本金三為10三0萬(wàn)，三付利息三為21三萬(wàn)，共還本付三息12三1萬(wàn)。3.不三同計(jì)息三周期的三復(fù)利計(jì)三算一般地三，某筆三貸款的年利率是i，本金是PV0，計(jì)息三周期為三每年計(jì)三息一次三，則其三各年的三未來(lái)值三的計(jì)算三公式為三：FVn=P三V0（1+三i）n在現(xiàn)實(shí)三生活中三，貸款三的計(jì)息周三期經(jīng)?？扇杂胁蝗陌踩?，如年、半三年、季三度、月三、日（三即連續(xù)三計(jì)息）等，三其未來(lái)三值的計(jì)三算也有三不同的三公式。⑴粗算三模型（三簡(jiǎn)化計(jì)三算）若貸款三的年利率三為i，一年按三m個(gè)周三期計(jì)算三復(fù)利，則n年后其三未來(lái)值三為：FVmn=P三V0（1+三i/m三）mn表2—三3是不同三復(fù)利計(jì)三算周期三下，同三樣數(shù)量三的貸款三未來(lái)值三比較。不同復(fù)三利周期三同樣數(shù)三量（1三00元三）的貸三款未來(lái)三值比較計(jì)算方法未來(lái)值及其比較1年10年未來(lái)值比一年復(fù)利多%未來(lái)值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80⑵精算三模型（三復(fù)雜計(jì)三算）粗算模三型簡(jiǎn)單三地把年利三率分解三成為更三小復(fù)利三周期利三率，影響三了同樣三一筆貸三款在不三同復(fù)利三計(jì)算周三期下的等效性，在借三款期限三較長(zhǎng)的三情況下三嚴(yán)重影三響借款三人利益三。因此三，實(shí)際三上在安三排還貸三計(jì)劃時(shí)三，人們?nèi)话悴扇镁阈腿絹?lái)計(jì)算三。其最三基本的三思想是利率等三效性—三—同樣三的貸款三不會(huì)因三復(fù)利計(jì)三算周期三的不同三而影響三其未來(lái)三值。這樣，三在計(jì)算三時(shí)就要三先算出三不同復(fù)三利周期三的等效利三率，公式三為：（1+三ia）=（三1+isa）2=（1三+iq）4=（1三+imo）12=（1三+id）360這里，i為年三利率，三isa為半年三利率，三iq為季度三利率，三imo為月利三率，id為連續(xù)三（日）三利率，這些三利率相三互之間三都是等三效利率三。三、未三來(lái)收益三的貼現(xiàn)未來(lái)值是資金三未來(lái)價(jià)三值的計(jì)三算，同三樣地，三我們也三可以計(jì)三算未來(lái)某三個(gè)時(shí)候三的收益三的貼現(xiàn)三，也就三是將未三來(lái)的收三益價(jià)值三轉(zhuǎn)變?yōu)槿F(xiàn)在的三價(jià)值，這種三計(jì)算稱(chēng)三為未來(lái)收三益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參三數(shù)是貼現(xiàn)率。1.一三年未來(lái)三收益的三貼現(xiàn)一年期三的未來(lái)三收益的貼現(xiàn)公三式為：PV0=FV1/(1三+i)這里i是貼三現(xiàn)率，1/(三1+i三)是貼現(xiàn)因三子。事實(shí)上三是現(xiàn)值三的一年三未來(lái)值三的逆運(yùn)算三。2.多三年未來(lái)三收益的三貼現(xiàn)如果一三筆收益三是在第n三年實(shí)現(xiàn)的，那三么其貼現(xiàn)值三的計(jì)算就是：PV0=FVn/(1三+i)n如果不同年三份都有三不同的三收益C三F1，CF2，CF3，CF4，CF5……C三Fn，則這些收三益的總?cè)馁N現(xiàn)三值就是：PV0=CF1/（1三+i）三+CF2/(1三+i)2+CF3/(1三+i)3+CF4/(1三+i)4+CF5/(1三+i)5……C三Fn/(1三+i)n這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（三1+i三）n或（1+三i）-n為各年三的貼現(xiàn)因三子。3.通三過(guò)未來(lái)收三益的貼三現(xiàn)值與投資初三值的比較三判斷房三地產(chǎn)的三投資價(jià)三值未來(lái)收三益的貼三現(xiàn)計(jì)算三為我們?nèi)龑?duì)房地三產(chǎn)投資三的決策三提供了三便利的三分析工三具，通三過(guò)比較在一定三的貼現(xiàn)三水平基三礎(chǔ)上未三來(lái)收益三的貼現(xiàn)三值與初三始投資三的大小，我們?nèi)湍苓M(jìn)三行簡(jiǎn)單三的價(jià)值三判斷，三從而得三到某項(xiàng)三投資是三否合理三的結(jié)論三。各期未三來(lái)收益三貼現(xiàn)值三總和與三初始投三資的差三，稱(chēng)為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)三值為正三，就是三未來(lái)收三益的貼三現(xiàn)大于三初始投三資額，三這項(xiàng)投三資是可三行的；三若凈現(xiàn)三值為負(fù)三數(shù)，則三可以斷三定該項(xiàng)三投資無(wú)三利可圖三，是不三可行的三；若凈三現(xiàn)值為三零，說(shuō)三明該項(xiàng)三投資在三不考慮三風(fēng)險(xiǎn)因三素時(shí)，三還是基三本可行三的。例子在計(jì)算三未來(lái)收三益的貼三現(xiàn)時(shí)，三我們有三個(gè)計(jì)算參三數(shù)——貼現(xiàn)率，不同三的貼現(xiàn)三率對(duì)計(jì)三算結(jié)果三影響很三大，因三此，參三數(shù)的選三取在很三大程度三上決定三了我們?nèi)呐袛嗳?。例如：三有所房三子第一三年?三萬(wàn)元收三益，第三二年有三2萬(wàn)元三收益，三第三年三有2萬(wàn)三元收益三，第四三年有2三萬(wàn)元收三益，第三四年還三可以按三12萬(wàn)三元賣(mài)出三，而現(xiàn)三在需要三10萬(wàn)三元買(mǎi)這三所房子三。問(wèn)現(xiàn)三在買(mǎi)下三房子合三不合算三？在什三么樣的三貼現(xiàn)率三下才合三算？這個(gè)問(wèn)三題實(shí)際三上就是三比較在什么三樣的貼三現(xiàn)水平三上，未三來(lái)收益三的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計(jì)算三過(guò)程是三這樣的三：因?yàn)楝F(xiàn)三值計(jì)算三公式涉三及到指數(shù)運(yùn)三算，求得三貼現(xiàn)率三的運(yùn)算三相對(duì)較三復(fù)雜，三我們不三妨先假三設(shè)幾個(gè)三貼現(xiàn)率三水平來(lái)三計(jì)算，三如5%三,10三%,1三5%，三20%三，則計(jì)三算結(jié)果三如下：三（表2三—4）表2-三4三不同貼三現(xiàn)率水三平下的三貼現(xiàn)值三比較年份收益貼現(xiàn)因子1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬(wàn)元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計(jì)16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317結(jié)論計(jì)算結(jié)三果表明三，在貼現(xiàn)率三為20三%水平，三該項(xiàng)投三資仍然三是合理三的。由三此可見(jiàn)三，可行的三貼現(xiàn)水三平事實(shí)三上就是三可行的三內(nèi)部收三益率。第四節(jié)三資三產(chǎn)收益三率資產(chǎn)收三益率是任何三經(jīng)濟(jì)實(shí)三體進(jìn)行三經(jīng)營(yíng)過(guò)三程中必三須十分三注重的三財(cái)務(wù)指三標(biāo)之一三，而以三房地產(chǎn)三經(jīng)營(yíng)為三最?？既龖]到某三項(xiàng)資產(chǎn)三中經(jīng)營(yíng)三者自身三所占權(quán)三益比重三的差異三，在會(huì)三計(jì)報(bào)表三中，資產(chǎn)收三益率有三不同的三概念和三計(jì)算方三法。一、資三產(chǎn)收益三率資產(chǎn)收三益率是指該項(xiàng)資三產(chǎn)所有三凈營(yíng)業(yè)三收益總?cè)~與該三項(xiàng)資產(chǎn)三價(jià)值總?cè)~的比三值，說(shuō)明三整個(gè)資三產(chǎn)的收三益水平三。其計(jì)算三公式為三：資產(chǎn)收三益率=三凈營(yíng)業(yè)三收益/三資產(chǎn)價(jià)三值=（營(yíng)三業(yè)收益三-經(jīng)營(yíng)三費(fèi)用）三/資產(chǎn)三購(gòu)買(mǎi)價(jià)三格二、權(quán)三益收益三率權(quán)益收三益率是股東所三占權(quán)益三對(duì)應(yīng)的三收益水三平，在房地三產(chǎn)中是三專(zhuān)指按三揭貸款三借款人三所擁有三的權(quán)益三（自有三資金）三的收益三水平，其數(shù)三值為稅三前收益三與自有三資金的三比值，三即：權(quán)益收三益率=三稅前收三益/自三有資金=（凈三營(yíng)業(yè)收三入-年三還款額三）/自三有資金這里必須注三意的是：權(quán)益收三益率是三逐年變?nèi)模饕虿皇侨惽笆杖氲淖內(nèi)?，而三是按揭三?gòu)房者三在所購(gòu)三房屋中三占有的三權(quán)益是三逐年變?nèi)?。三?dāng)他還三清了貸三款，房三屋的全三部權(quán)益三就屬于三購(gòu)房者三了，這三時(shí)，房三屋的權(quán)三益收益三率與資三產(chǎn)收益三率就相三同了。簡(jiǎn)單結(jié)三論由此可三見(jiàn)，資產(chǎn)收三益率的三變化主三要取決三于資產(chǎn)三（房地三產(chǎn)）的三收益水三平變化；而權(quán)益收三益率的三變化既三取決于三資產(chǎn)（三房地產(chǎn)三）的收三益水平三，也取三決于資三產(chǎn)（房三地產(chǎn)）三中按揭三購(gòu)房者三的權(quán)益三比例—三—首次三付款比三重與已三償還貸三款比重三之和。三、有三效收益三率有效收三益率是指能三使房屋三的未來(lái)三收益與三其終值三（即房三屋的處三置價(jià)）三之和的三貼現(xiàn)值三等于現(xiàn)三值的貼三現(xiàn)率。三其嚴(yán)格三的定義三如下：若房屋未三來(lái)價(jià)值三的貼現(xiàn)三值I1/（1三+IR三R）1+I2/（1三+IR三R）2+…+三IN/（1三+IR三R）N+IN‘/（1三+IR三R）N與房屋三初始購(gòu)三買(mǎi)價(jià)相三等，

則稱(chēng)IR三R為有三效收益三率。這里，IN為房屋三第N年三的收益三，IN‘為房屋三的終值。有效收三益率是三購(gòu)房者三實(shí)際能三取得的三收益率三，所有三又稱(chēng)為內(nèi)部收三益率。

當(dāng)三上式的三年收益三為稅后三收益時(shí)三，則內(nèi)三部收益三率就是稅后內(nèi)三部收益三率。第五節(jié)三信貸、三擔(dān)保貸三款和抵三押貸款信貸、三擔(dān)保貸三款和抵押貸三款是房地三產(chǎn)金融三最主要三的基本三業(yè)務(wù)內(nèi)三容，涉三及的主三體包括貸款者——商三業(yè)銀行三，即資三金的借三出方；借款人——房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)商和三購(gòu)房者三，即資三金的借三入方；第三方——擔(dān)三保人或三保證人三，即借三款人的三關(guān)系人三，即為三借款人三提供償三還貸款三保證的三責(zé)任方三，對(duì)貸三款負(fù)有三連帶責(zé)三任。一、信三貸和擔(dān)三保貸款三的定義三與區(qū)別1.信三貸信貸就是借三款人由三于自己三的良好三市場(chǎng)信三譽(yù)，在三沒(méi)有任三何其他三承諾僅三以借款三合同的三約定就三獲得銀三行一定三數(shù)量的三貸款的三融資活三動(dòng)。是三借款人三與銀行三之間發(fā)三生的“三純信用三”關(guān)系三。2.擔(dān)三保貸款擔(dān)保貸三款是銀行三為了保三證自己三的資金三的安全三，在貸三款時(shí)除三借款人三的還款三承諾之三外附帶三更加嚴(yán)三格的條三件的借三貸活動(dòng)三。是借三款人與三銀行之三間發(fā)生三的“泛三信用”三關(guān)系。三在實(shí)三踐中，三擔(dān)保貸三款有4三種基本三形式：擔(dān)保貸三款的4三種基本三形式⑴保證貸三款（狹義三的擔(dān)保三貸款）——在三借款人三出現(xiàn)違三約時(shí)，三由第三三人（擔(dān)三保方）三提供保三證和代三償?shù)馁J三款方式三；⑵質(zhì)押貸三款——是三指借款三人或第三三方將三等價(jià)的三各種權(quán)三益憑證三交給貸三款銀行三作為貸三款還款三的保證三而產(chǎn)生三的借貸三關(guān)系；⑶抵押貸三款——抵三押貸款三是指房三屋所有三人或購(gòu)三買(mǎi)人將三房屋或三預(yù)售房三屋作為三自己償三還貸款三或履行三合同的三擔(dān)保而三進(jìn)行的三借貸關(guān)三系，是三擔(dān)保貸三款的特三殊方式三之一。一般地三，以完全三權(quán)益的三房屋作三抵押的三稱(chēng)為“三抵押貸三款”，三以非完三全權(quán)益三的房屋三作抵押三的稱(chēng)為三“按揭三貸款”三（mo三rtg三age三）。⑷質(zhì)押（三或抵押三）+保三證貸款——指三質(zhì)押貸三款或抵三押貸款三與保證三貸款的三結(jié)合。3.信三貸與抵三押貸款三的關(guān)系信貸與三抵押貸三款都是三借貸關(guān)三系，但三二者有三著重要三的區(qū)別三：⑴信貸三以借款三人的信三譽(yù)和經(jīng)三濟(jì)實(shí)力三為還款三保證，三抵押貸三款以借三款人的三物業(yè)價(jià)三值為還三款保證三；⑵抵押三貸款的