成本法及其應(yīng)用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新購建成本與折舊，建筑物減價修正額的估算方法。本章內(nèi)容第一節(jié)

成本法的基本原理第二節(jié)

房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第三節(jié)

成本法的基本公式第四節(jié)

重新購建價格第五節(jié)

建筑物的折舊第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定第七節(jié)成本法應(yīng)用舉例第一節(jié)成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach）是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。因而成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方法。采用成本法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱為積算價格。第一節(jié)成本法的基本原理二、理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論—商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用而決定。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要花費的代價。一個是不低于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需要花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價。第一節(jié)成本法的基本原理三、適用的對象和條件適用于既無收益又很少交易的不動產(chǎn)估價（學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施）。單純的建筑物通常也采用成本法估價。獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的不動產(chǎn)。成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的不動產(chǎn)估價。需要注意的是，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。因此在估價中注意：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本，估價中應(yīng)采用客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。第一節(jié)成本法的基本原理四、操作步驟1.搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2.估算重置價格或重建價格；3.估算折舊；4.求取積算價格。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成是運用成本法估價的基礎(chǔ)工作。在運用成本法估價時，不論房地產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，首先是要調(diào)查了解從取得土地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對象實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成一、土地取得成本土地取得成本是指房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。一般由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費構(gòu)成。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為：1、通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。2、通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。3、通過市場“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成二、開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。理論上可將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，實際中主要包括：1、勘察設(shè)計和前期工程費。2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。3、房屋建筑安裝工程費。4、公共配套設(shè)施建設(shè)費。5、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成三、管理費用管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。一般按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例測算。四、投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。五、銷售費用銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。通常按售價的一定比例來測算。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成六、銷售稅費銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）繳納的稅費。1.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、和教育費附加（“兩稅一費”）。2.其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。銷售稅費通常是售價的一定比率。

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成七、開發(fā)利潤運用成本法估價需要先測算開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應(yīng)注意下述幾點：1.開發(fā)利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費2.開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，不是個別開發(fā)商獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。3.開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有：第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成1)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率，即直接成本利潤率＝開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)2)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率，即成本利潤率＝開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)3)計算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即銷售利潤率＝開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率相匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率；反之，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)。第三節(jié)成本法的基本公式一、最基本的公式 房地產(chǎn)價格＝重新購建價格－折舊 上述公式根據(jù)下列3類估價對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不存在這就問題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤第三節(jié)成本法的基本公式上述新開發(fā)土地的基本公式在具體情況下還會有具體形式。如成片開發(fā)完成后的熟地的分宗估價公式：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價＝(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)÷開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式1.在新建房地的情況下新建房地價格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤第三節(jié)成本法的基本公式2.在新建建筑物的情況下(新建房地價格公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤)，即新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式1.在舊房地的情況下舊房地價格＝房地的重新購建價格－建筑物的折舊＝土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊2.在舊建筑物的情況下舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊第四節(jié)重新購建價格一、重新購建價格的概念1.重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。(1)重新購建價格是估價時點的價格。(2)重新購建價格是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格,土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。第四節(jié)重新購建價格2.重置價格和重建價格建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格(成本)和重建價格(成本)。建筑物重置價格(replacementcostofbuilding)是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。建筑物重建價格(reproductioncostofbuilding)是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格(所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤)。第四節(jié)重新購建價格建筑物的重置價格,宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技術(shù)變遷,使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格,宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。

重置價格通常要比重建價格低。二、重新購建價格的求取思路求取房地的重新購建價格有兩大路徑:一是將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分,先求取土地的重新購建價格,再加上建筑物的重新購建價格。二是不將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分,而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程,在分析房地產(chǎn)價格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。第四節(jié)損重界新購建鏟價格三、重技新購建慶價格的姨求取方舟法建筑物的偵重置價格罷和重建價紡格，可采信用成本法丈、市場比蒼較法求取察，或通過給政府確定創(chuàng)公布的房本屋重置價哥格扣除可丹能包含的越土地價格貨后的比較遭修正來求殃取。具體方壩法有:1.單位比儀較法單位比較沙法(com殿para痛tive艦-uni雁tme默thod諷)是以估疏價對象毒建筑物穩(wěn)為整體,選取某種意與該建筑鼓物造價密送切相關(guān)的稈計量單位蔥為比較單榜位,通過調(diào)辯查了解宿估價時亞點類似雙建筑物棋的單位明造價,并對其作痛適當(dāng)?shù)男蘖钫齺砬笕】辰ㄖ镏嘏判沦徑▋r比格的方法姓。有單位棉面積法和潛單位體積北法。第四節(jié)來重新購紐奉建價格(1)單位面積職法單位面積理法(sq胳uar孝e-f掠oot襖me泛tho陶d)是根據(jù)秤當(dāng)?shù)亟榔诮ǔ蓤?zhí)的類似掌建筑物膀的單位意面積造煩價,對其作尸適當(dāng)?shù)亩ㄐ拚?、班調(diào)整,然后乘以謊估價對象煩建筑物的癥面積來估吩算建筑物裕的重新購廁建價格。寺主要適用瞧于造價與辰面積關(guān)系墓較大的房腫屋。(2)單位體券積法單位體積斑法(cub床ic-f冒oot留meth拜od)與單位插面積法努相似,是根據(jù)室當(dāng)?shù)亟A(yù)期建成臺的類似寬建筑物席的單位腦體積造餐價,對其作適包當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整,然后乘以澇估價對象渠建筑物的謀體積來估畢算建筑物茄的重新購坑建價格。畜主要適用嘴于造價與比體積關(guān)系宿較大的建路筑物。建筑物染基準(zhǔn)重切置價格話表基準(zhǔn)日倘期:年栽月逗日治價切格單位:元/M2鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)普通住宅高檔公寓別墅大型商場中小商店辦公樓星級賓館招待所標(biāo)準(zhǔn)廠房倉庫影劇院體育館加油站其他第四節(jié)粒重敗新購建抓價格2.分部分其項法分部分走項法(uni瞎t-in檔-pla恭cem謹(jǐn)etho銳d)是先假設(shè)奮將估價對恒象建筑物蟲分解為各迅個獨立的未構(gòu)件或分植部分項工鬼程,然后測乖算各個券獨立構(gòu)喚件或分古部分項違工程的牧數(shù)量,再調(diào)查了鎮(zhèn)解估價時薯點各個獨宅立構(gòu)件或娘分部分項摔工程的單吸位價格或舞成本,最后將悟各個獨餅立構(gòu)件抖或分部珍分項工幣程的數(shù)鞠量乘以紀(jì)相應(yīng)的繞單位價疑格或成礎(chǔ)本后相著加,來估算佳建筑物銹重新購香建價格帥的方法拜。需注意:(1)應(yīng)結(jié)合色各個構(gòu)瞞件或分或部分項休工程的態(tài)特點使喘用計量礙單位;(2)既不要漏曾項也不要倒重復(fù)計算診。分部分紅項法項目數(shù)量單位成本金額（元）基礎(chǔ)工程150m3200元／m330000墻體工程160m2400元／m264000樓地面工程150m2200元／m230000屋面工程150m2300元／m245000給排水工程25000供暖工程15000電氣工程20000直接費合計229000承包商間接費、利潤和稅金8%18320工程承發(fā)包價格247320開發(fā)商管理費、利息和稅費20%49464建筑物重新購建價格296784第四節(jié)嗚重巧新購建送價格3.工料測量龍法工料測量蛇法(qu否ant擠ity猾su脫rve護ym恐eth喜od)是先假豎設(shè)將估陽價對象福建筑物巨分解還書原為建嬸筑材料黎、建筑丙構(gòu)配件滴和建筑巡壽設(shè)備,然后測駱?biāo)阒匦聲辰ㄔ煸摯ńㄖ镧P所需要藍(lán)的建筑窯材料、越建筑構(gòu)聽配件、酸建筑設(shè)救備種類件、數(shù)量傲和人工短時數(shù),再調(diào)查了偉解估價時圖點相應(yīng)建井筑材料、放建筑構(gòu)配桑件和建筑雜設(shè)備的數(shù)你量和人工登時數(shù),最后將證各種建片筑材料自、建筑家構(gòu)配件吹和建筑餡設(shè)備的溪數(shù)量和性人工時熱數(shù)乘以末相應(yīng)的母單價和汗人工費旨標(biāo)準(zhǔn)后紗相加,來估算建徑筑物重新巡壽購建價格艱的方法。工料測量臥法主要用殖于具有歷卡史價值的渠建筑物重哪建價格的差求取。工料測臨量法項目數(shù)量單價成本（元）現(xiàn)場準(zhǔn)備3000水泥6500沙石5000磚塊12000木材7000瓦面3000鐵釘200人工15000稅費1000其他5000重新購建價格57700第四節(jié)痕重新購切建價格4.指數(shù)調(diào)蝕整法指數(shù)調(diào)整完法(ind險exm材etho懶d,co倦st-i類ndex拖tre里ndin苦g)是利用有仍關(guān)價格指紀(jì)數(shù)或變動工率,將估價對棋象建筑物氧的原始價謀值調(diào)整到旅估價時點那的價值來刃求取建筑血物重新購奴建價格的猾方法。主英要用于檢池驗其它方外法的測算穿結(jié)果。將估價對橡象建筑物名的原始價寇值調(diào)整到欠估價時點代的價值的險具體方法,與市場比股較法中交授易日期調(diào)旅整的方法談相同。第五節(jié)難建筑物唇的折舊一、建筑宣物折舊的法概念和原舉因1.含義：估疊價上的建查筑物折舊蠢是指由于療各種原因盟而造成的鉛建筑物價椅值損失，辯其數(shù)額為梨建筑物在塊估價時點識時的市場獸價值與重仍新購建價賴格的差額吸，即建筑肝物折舊＝柿建筑物重殃新購建價耀格－建筑窗物市場價臣值2.建筑物折熟舊的原因?qū)O：根據(jù)造沿成建筑物撲折舊的原擇因，分為撲物質(zhì)折舊票、功能折爽舊和經(jīng)濟兔折舊。(1)物質(zhì)折舊(phy仿sica懶l(wèi)de渠prec染iati晌on，phys央ical堂det薄erio獸rati競on)是建筑物親在物質(zhì)實乎體方面的轉(zhuǎn)磨損所造好成的建筑出物價值的督損失。第五節(jié)叨建親筑物的誰折舊物質(zhì)折舊厲由以下方餃面引起：壓自然經(jīng)過尋的老化；虹正常使用撐的磨損；梨意外的破恭壞損毀；炕延遲維修許的損壞殘昆存。(2)功能折廣舊(fun聚ctio廣nal團depr披ecia警tion，func鋼tion瘡alo需bsol區(qū)esce陡nce罪)是指建筑陽物在功能禮上的相對宰缺乏、落春后或過剩尼所造成的護建筑物價恰值的損失野。功能缺乏法是指建筑膛物沒有其厭應(yīng)該有的革某些部件沾、設(shè)備、框設(shè)施或系鬼統(tǒng)等。如兔住宅沒有女衛(wèi)生間、顛暖氣等。功能落淺后是指參建筑物候已有部身件、設(shè)芳備、設(shè)麗施或系則統(tǒng)等的有標(biāo)準(zhǔn)低勻于正常懇標(biāo)準(zhǔn)或品有缺陷估而阻礙覽其他部雕件、設(shè)煮備、設(shè)在施或系地統(tǒng)等的王正常運壘營。第五節(jié)孫建促筑物的方折舊功能過餃?zhǔn)Ｊ侵缚唤ㄖ锛耙延胁抗ぜ?、設(shè)逗備、設(shè)之施或系紡統(tǒng)等的峽標(biāo)準(zhǔn)超杰過市場纏要求的慰標(biāo)準(zhǔn)而旗對房地宰產(chǎn)價值綱的貢獻鵲小于其修成本。(3)經(jīng)濟折偽舊（eco妙nom醒ic洋dep博rec珍iat挎ion，econ茶omic倒obs杠oles粉cenc運e）,又稱外部咸性折舊（ext士ern托al具obs伴ole坦sce傲nce）,是指建縣筑物本擺身以外田的各種查不利因設(shè)素所造鐵成的建召筑物價潑值的損稼失。不勞利因素俊可能是貫經(jīng)濟因披素(如供給過頃量或需求藍(lán)不足)、區(qū)位怨因素(如環(huán)境提改變)，也可能飲是其他因鈔素(如政策宣變化)。第五節(jié)筋建筑物嘆的折舊（二）虜折舊的骨求取方削法1.年限法(1)年限法和狂有關(guān)年限巷的概念年限法啞是根據(jù)粱建筑物杯的經(jīng)濟謀壽命、亂有效經(jīng)以過年數(shù)譽或剩余軍經(jīng)濟壽承命來求毒取建筑餡物折舊宵的方法雅。建筑物首的壽命臺分為自蟻然壽命宋和經(jīng)濟蠟壽命。自然壽恨命(phy破sica篇lli檔fe)是從建唉筑物竣努工之日謙開始到佛建筑物逮主要結(jié)御構(gòu)構(gòu)件尸和設(shè)備厘的自然樂老化或熔損壞而汪不能繼或續(xù)保證悅建筑物爸安全使翠用為止須的時間互。經(jīng)濟壽您命(ec譯ono斃m(xù)ic蘇li鏡fe)是從建祝筑物竣帳工之日規(guī)開始到鬼建筑物潮對房地陣產(chǎn)價值載不再有世貢獻為攤止的時盟間。如年收益性映建筑物制的經(jīng)濟盞壽命就辨是從建包筑物竣償工之日脊開始在怪正常市坦場和運鞏營狀態(tài)買下產(chǎn)生端的收益痛大于運曲營費用貼的持續(xù)啟時間。第五節(jié)至建勻筑物的兄折舊建筑物的浩經(jīng)過年數(shù)歡分為實際啞經(jīng)過年數(shù)井和有效經(jīng)獸過年數(shù)。亦實際經(jīng)過通年數(shù)(ac根tua腳la竭ge)是指從建餡筑物竣工云之日開始匠到估價時凝點為止的謀日歷年數(shù)概。有效經(jīng)鋤過年數(shù)(eff備ecti鏟vea械ge)是指估價遇時點時的沉建筑物狀茂況和效用柳所顯示的感經(jīng)過年數(shù)游。建筑物的紡剩余壽命(rem方aini臥ngl紛ife)是其壽命紀(jì)減去經(jīng)過舌年數(shù)之后嶼的壽命，朽分為剩余獲自然壽命素和剩余經(jīng)頁濟壽命?？际Ｓ嘧匀恢秹勖?rem棚aini梅ngp森h(huán)ysi考cal恰life炕)是其自然越壽命減去葛實際經(jīng)過恒年數(shù)之后欠的壽命。捧剩余經(jīng)濟雅壽命(rem遠(yuǎn)aini尖nge掌cono霧mic肯life露)是其經(jīng)濟爬壽命減去電有效經(jīng)過旨年數(shù)之后麥的壽命。第五節(jié)斗建攤筑物的礎(chǔ)折舊利用年限欠法求取建謙筑物折舊料時，建筑謙物的壽命凍應(yīng)為經(jīng)濟傍壽命，經(jīng)換過年數(shù)應(yīng)憶為有效經(jīng)呢過年數(shù)，命剩余壽命酷應(yīng)為剩余冷經(jīng)濟壽命鹽。(2)直線法直線法(str展aigh主t-li盒nem排etho逢d)假設(shè)在甲建筑物鐵的經(jīng)濟項壽命期農(nóng)間每年偵的折舊鑒額相等幕。年折越舊額計渴算公式脊為：式中Di－第i年的折飾舊額；C－建筑物葵的重新建憶造成本；S－預(yù)計的短建筑物的辛凈殘值；N－建筑扒物的經(jīng)問濟壽命液；R－建筑物吳的殘值率第五節(jié)陰建橋筑物的桑折舊年折舊馳率為：t年末的累眠計的折舊礦額為：建筑物晉的估價垮時點價勉值為：第五節(jié)牙建砌筑物的偶折舊(3)成新折扣閑法根據(jù)建內(nèi)筑物的顫建成年籌代、新割舊程度毅或完損詠程度等突，判定滋出建筑疾物的成班新率，扭或者用初建筑物英的壽命跑、經(jīng)過胃年數(shù)計織算出建昆筑物的艦成新率慮，然后冠將建筑叉物的重群新購建經(jīng)價格乘爪以該成僻新率來綁直接求版取建筑務(wù)物的現(xiàn)顧值。[例]某10年前建成婆交付使用敢的建筑物,估價人員那實地觀察待判定其剩犬余經(jīng)濟壽長命為30年,殘值率為衡零。用直蠻線法計算憂該建筑物預(yù)的成新率謙。該建筑物賠的成新率單＝30÷(暈10+3座0)=7斧5%第五節(jié)賓建筑物雀的折舊2.市場提取禍法市場提取忍法(mar傭ket石extr伙acti飛onm側(cè)etho緩d)是利用與稠估價對象腹建筑物具岡有類似折蹤蝶舊程度的灣可比實例壁來求取估碧價對象建贏筑物折舊箏的方法。殊再假設(shè)建艇筑物殘值跑率為零的城情況下，武該方法求困取折舊的痰步驟為：(1)搜集交砍易實例;(2)從交易實罰例中選取3個以上與雙估價對象直建筑物具粗有類似折徹舊程度的張可比實例;(3)對可比影實例成群交價格為進行付哭款方式洋、交易乒情況等冤修正;(4)求取可比儉實例在其困成交日期澇時的土地猾價值,將可比舍實例的濤成交價信格減去眉該土地粒價值得蹦出建筑雅物的折圍舊后價裳值;第五節(jié)廳建筑物渡的折舊(5)求取可界比實例唐在其成稼交日期班時的建拜筑物重茂新購建勸價格,將該建銜筑物重俱新購建商價格減萄去建筑他物的折膝舊后價早值得出般建筑物捎折舊;(6)將可比兄實例的沖建筑物魯折舊除鉗以建筑擋物重新買購建價前格轉(zhuǎn)換蝕為折舊時率,把各可比攤實例折舊猾率調(diào)整為滋適合估價裕對象的折喬舊率;或?qū)⒏髫斂杀葘嵉乩恼奂磁f率除慌以其經(jīng)盾過年數(shù)于轉(zhuǎn)換為終年折舊緒率,再將各可逐比實例年啊折舊率調(diào)怒整為適合瞧估價對象貿(mào)的年折舊瞇率；(7)將估價對尤象建筑物猛的重新購組建價格乘智以折舊率,或者乘芝以年折測舊率再平乘以其師經(jīng)過年株數(shù)，便矩可求出亮估價對漏象建筑伐物的折軌舊。第五節(jié)扎建筑物斤的折舊3.分解法分解法(br失eak怕dow物nm個eth疫od)是對建筑高物各種類閱型的折舊差分別予以歐分析和測蜓定,然后加總掛來求取建犬筑物折舊塵的方法。分解法雨認(rèn)為各貧種類型彼的物質(zhì)阻折舊、乒功能折韻舊和經(jīng)顯濟折舊,應(yīng)根據(jù)駁各自的進具體情便況分別纖采用適廈當(dāng)?shù)姆綄臃▉砉理標(biāo)?。步客驟:(1)將物質(zhì)燦折舊分染解為各疤個項目,分別采用繼適當(dāng)?shù)姆酱胺ㄇ笕≌廴概f后相加鈴得到物質(zhì)經(jīng)折舊;(2濁)將功能折僚舊分解為倆各個項目,分別采弟用適當(dāng)耍的方法申求取折能舊后相市加得到邪功能折則舊;(3碗)將經(jīng)濟折木舊分為不絲式同情況,分別采用岔適當(dāng)?shù)姆街撤ㄇ笕≌蹥W舊后相加加得到經(jīng)濟叮折舊;(4)將上述求敘取的所有怕折舊額相特加得到建尊筑物的折丙舊總額。分解法求鄙取建筑物刊折舊的途微徑建筑物君折舊可修復(fù)物質(zhì)折追舊功能折舊經(jīng)濟折況舊不可修復(fù)可修復(fù)長壽命不可修復(fù)可修復(fù)短壽命不可修舊復(fù)可修復(fù)不可修房誠復(fù)可修復(fù)不可修復(fù)暫時性永久性功能缺乏功能落后功能過皺剩第五節(jié)載建客筑物的射折舊(1)物質(zhì)折閃舊的求傭取1)將物質(zhì)傷折舊項巴目分為節(jié)可修復(fù)醫(yī)項目和虹不可修情復(fù)項目完。修復(fù)所需唯的費用小設(shè)于或等于搖修復(fù)后房余地產(chǎn)價值滔的增加額幻玉的,為可修復(fù)腎部分;反之為不疼可修復(fù)部題分。對于巷可修復(fù)部酬分,可直接估尊算其修復(fù)妥所需的費猶用作為折勤舊額。2)對于不可茂修復(fù)的項嶺目,根據(jù)估價富時點時的欲剩余使用殿壽命是否楚短于整體缸建筑物的侍剩余經(jīng)濟堆壽命,將其分為利短壽命項貼目和長壽投命項目。短壽命項庸目分別根矮據(jù)各自的蔬重新購建兄價格、壽包命、經(jīng)過嗚年數(shù)或剩囑余使用壽理命,采用年階限法計使算折舊抓額。第五節(jié)配建臭筑物的傍折舊長壽命猛項目是來根據(jù)建尿筑物重馳新購建協(xié)價格減藥去可修葵復(fù)項目呀的修復(fù)撒費用和將各短壽龜命項目瓦的重新勞構(gòu)建價遍格后的哈余額、欠建筑物警的經(jīng)濟再壽命、扔有效經(jīng)妹過年數(shù)畢或剩余溝經(jīng)濟壽繼命，采掛用年限懶法計算信折舊額碗。3)將可修龜復(fù)項目遲的修復(fù)喘費用、耀短壽命給項目的繞折舊額弊、長壽伸命項目己的折舊促額相加扒，即為畏建筑物馬的物質(zhì)村折舊額蠅。[例]某建筑物趨重置價格匪為180萬元,經(jīng)濟壽命猛為50年,有效經(jīng)過猾年數(shù)為10年.其中門窗高等損壞的充修復(fù)費用幟為2萬元;裝修的享重置價倘格為30萬元,平均壽洗命為5年,經(jīng)過年數(shù)塔為3年;設(shè)備的它重置價虧格為60萬元,平均壽命合為15年,經(jīng)過年搬數(shù)為10年.計算建筑拔物的物質(zhì)禮折舊額.假設(shè)殘販值率均繳為零.第五節(jié)高建諸筑物的音折舊(2)功能折剖舊的求凱取1)將功能折引舊分為功給能缺乏、選功能落后遵和功能過憲剩，并進花一步分為喊可修復(fù)的標(biāo)和不可修橡復(fù)的。2)對于可修移復(fù)的功能撓缺乏引起礙的折舊:估算在估玻價對象建孕筑物上增崗加該功能聰所必需的溪費用;估算該疏功能如我果在建農(nóng)筑物建愿造時就懇具有所趟必需的換費用;將在估悟價對象杠建筑物否上增加秩該功能轉(zhuǎn)所必需店的費用缸減去該羞功能如幣果在建之筑物建夠造時就引具有所谷必需的嚷費用,即增加灶該功能郊所超額晃的費用勾作為折夢舊額。第五節(jié)牛建筑物摩的折舊對于不可游修復(fù)的功垃能缺乏引島起的折舊:采用“租金損揮失資本瞇化法”求取缺乏慘該功能導(dǎo)誕致的未來仍每年損失噴租金的現(xiàn)押值之和;估算該召功能如圾果在建琴筑物建洗造時就出具有所疊必需的柴費用;將未來每航年損失租腔金的現(xiàn)值只之和減去待該功能如叮果在建筑連物建造時棉就具有所功必需的費塞用,作為折鳳舊額。3)對于可毫修復(fù)的填功能落坡后引起降的折舊,以空調(diào)系鼓統(tǒng)為例,其折舊額援為該功能瞞落后系統(tǒng)翻的重新購趙建價格,減去該功之能落后系超統(tǒng)已提折顯舊,加上拆除頁該功能落閑后系統(tǒng)所棄必需的費包用,減去該功路能落后系河統(tǒng)可回收撐的殘值(以上是落胡后功能的勝服務(wù)期未陷滿而提前納報廢的損撤失),加上安遭裝新的臉功能先杯進系統(tǒng)畝所必需傾的費用,減去該柏新的功止能先進骨系統(tǒng)如葡果在建毫筑物建撕造時就友安裝所幅必需的占費用。第五節(jié)昏建筑物語的折舊對于不可母修復(fù)的功芹能落后引擇起的折舊,以空調(diào)片系統(tǒng)為類例,其折舊矮額是在途上述可午修復(fù)的兇功能落繭后引起義的折舊鑄額計算階中,將安裝說新的功魂能先進禍系統(tǒng)所炭必需的泰費用,替換為采跌用“租金損命失資本漢化法”求取的傻功能落棵后系統(tǒng)銹導(dǎo)致的紙未來每釘年損失病租金的航現(xiàn)值之前和。4)功能過壤剩一般處是不可蹤蝶修復(fù)的鉗。功能策過剩引劈燕起的折的舊包括旁功能過絹剩造成工的無效還成本和背超額持獵有成本蹤蝶。無效標(biāo)成本可獸以通過蝦使用重青置成本論而自動憲得到消盼除,如果使香用重建督成本則竄不能消南除。超航額持有綱成本可攀采用“超額運脂營費用與資本化嘉法”—功能過敲剩導(dǎo)致京的未來廚每年超勾額運營層費用的諸現(xiàn)值之制和來求浩取。第五節(jié)腿建炊筑物的肚折舊在使用重除置成本下?lián)Q，扣除功恩能過剩引中起的折舊凝后的成本澡＝重置成棉本－超額瀉持有成本;在使用煩重建成友本下，飄扣除功扭能過剩打引起的焦折舊后蜘的成本哄＝重建舍成本－支無效成狹本－超元額持有業(yè)成本5)將功能缺頸乏引起的箏折舊額、祝功能落后槍引起的折沖舊額、功樣能過剩引會起的折舊患額相加,即為功能片折舊額。(2)經(jīng)濟折舊易的求取經(jīng)濟折謊舊在估興價時點聾時通常綱是不可賄修復(fù)的,首先應(yīng)肥分清它旱是暫時案性的還遣是永久諷性的,然后可際以根據(jù)峰租金損餡失的期召限不同,采用租金瓶損失資本臉化法求取倦未來每年丑所損失租具金的現(xiàn)值孤之和作為承折舊額。第五節(jié)巴建筑物吊的折舊三、求泉取建筑則物折舊敗應(yīng)注意玩的問題1.估價上小的折舊拔與會計非上的折巨舊的區(qū)紹別估價上的惱折舊注重灑的是市場樸價值的真僑實減損,科學(xué)地欄說不是“折舊”,而是“減價調(diào)整”;會計上的寶折舊注重零的是原始亮價值的分盛攤、補償燒或回收。2.土地使用妄年限對建愁筑物經(jīng)濟福壽命的影廁響估價中確惑定建筑物經(jīng)濟壽江命與折舊仁，遇有澡下列情世況時的色處理應(yīng)辜為：(1)建筑物獻的建設(shè)償期不計屋入耐用米年限，證即建筑波物的經(jīng)濟壽宣命應(yīng)從建堵筑物竣腹工驗收背合格之您日起計置；第五節(jié)歉建天筑物的裹折舊(2)建筑物經(jīng)濟壽命短于土獅地使用森權(quán)年限極時，應(yīng)錄按建筑昆物經(jīng)濟壽命冰計算折舊；(3)建筑物經(jīng)濟壽命長于土地篇使用權(quán)年邁限時，應(yīng)位按土地使抖用權(quán)年限螺計算折舊偽；(4)建筑物出城現(xiàn)于補辦逆土地使用悲權(quán)出讓手居續(xù)之前，揪其經(jīng)濟壽否命早于土凍地使用頸權(quán)年限索而結(jié)束炒時，應(yīng)纖按建筑應(yīng)物經(jīng)濟壽綢命計算折舊紀(jì)；(5)建筑物曲出現(xiàn)于及補辦土袍地使用僻權(quán)出讓遲手續(xù)之壩前，其經(jīng)濟壽命晚于土缸地使用配權(quán)年限平而結(jié)束男時，應(yīng)假按建筑赴物已使格用年限桐加上地傘使用權(quán)匠剩余年劉限計算材折舊。第六節(jié)石成本法應(yīng)牙用中涉及極的有關(guān)規(guī)攝定一、商杠品住宅暮和經(jīng)濟怕適用住轎房價格典構(gòu)成的園有關(guān)規(guī)樓定1.商品住她宅價格象構(gòu)成的啞有關(guān)規(guī)會定《商品住遠(yuǎn)宅價格溉管理暫核行辦法》規(guī)定:商品住村宅價格至應(yīng)以合泥理成本巖為依據(jù),有適當(dāng)煎利潤,結(jié)合供求刑狀況和國寫家政策要貞求制定,并根據(jù)國樓層、堵朝向和翻所處地胡段等因瞧素,實行差別園價格。商水品住宅價揚格有下列底項目構(gòu)成否：(1)成本。寺包括：1)征地費及限拆遷安置煌補償費；2)勘察設(shè)充計及前兇期工程盆費；3)住宅建筑會、安裝工濱程費；4)住宅小公區(qū)基礎(chǔ)機設(shè)施和篇住宅小麗區(qū)級非租營業(yè)性租配套公海共建筑撒的建設(shè)哪費；5)管理費:以上述1)至4)項之和為俯基數(shù)的1％～3％計算；6)貸款利息冤。第六節(jié)舊成本抗法應(yīng)用認(rèn)中涉及膨的有關(guān)亞規(guī)定(2)利潤:以上述成仗本中1)至4)項之和姨為基數(shù)港核定(3)稅金(4)地段差價不計入商屈品住宅的貿(mào)費用：非瘋住宅小區(qū)霧級的公共紋建筑的建殿設(shè)費用；側(cè)住宅小區(qū)圣內(nèi)的營業(yè)蛇性用房和拔設(shè)施的建煩設(shè)費用。2.經(jīng)濟適用嗽住房價格詢構(gòu)成的有跨關(guān)規(guī)定《經(jīng)濟適股用住房閃價格管和理暫行軟辦法》規(guī)定:經(jīng)濟適雨用住房朱價格實雄行政府刃指導(dǎo)價女。制定塔經(jīng)濟適蹲用住房齡價格，他應(yīng)當(dāng)與援城鎮(zhèn)中佛低收入哲家庭經(jīng)唉濟承受眼能力相煉適應(yīng)，凍以保本擴微利為星原則，貧與同一躺區(qū)域內(nèi)繼的普通寶商品住姐房價格態(tài)保持合宰理差價鍬，體現(xiàn)預(yù)政府優(yōu)犁惠政策竹。第六節(jié)質(zhì)成本傾法應(yīng)用欣中涉及鐵的有關(guān)渡規(guī)定經(jīng)濟適償用住房厚價格由隙開發(fā)成寄本、稅忍金和利葵潤構(gòu)成川：(1)成本。琴包括：1)征地費醋及拆遷涼安置補坑償費；2)勘察設(shè)計秤及前期工畫程費；3)住宅建筑中、安裝工推程費；4)住宅小區(qū)南基礎(chǔ)設(shè)施尖和非營業(yè)兇性公共配序套設(shè)施建農(nóng)設(shè)費；5)管理費以巧不超過上輪述1)至4)項之和僚的2％計算；6)貸款利箱息。(2)稅金(3)利潤按抬不超過具開發(fā)成撲本中1)至4)項之和的3％計算二、房厲屋折舊姜的有關(guān)惹規(guī)定1.各種結(jié)構(gòu)腸房屋的經(jīng)下濟耐用年偷限的參考拼值一般為鋼結(jié)構(gòu):生產(chǎn)用房70年,受腐蝕的秤生產(chǎn)用房50年,非生產(chǎn)靜用房80年;第六節(jié)紙成本法應(yīng)羞用中涉及火的有關(guān)規(guī)像定鋼筋混赤凝土結(jié)尿構(gòu):生產(chǎn)用房50年,受腐蝕的融生產(chǎn)用房35年,非生產(chǎn)響用房60年；磚混結(jié)構(gòu)閥一等：生秧產(chǎn)用房40年,受腐蝕的喊生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)用敵房50年；磚混結(jié)構(gòu)還二等：生嘆產(chǎn)用房40年,受腐蝕的薦生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)更用房50年；磚木結(jié)構(gòu)榨一等：生續(xù)產(chǎn)用房30年,受腐蝕的揚生產(chǎn)用房20年,非生產(chǎn)超用房40年；磚木結(jié)構(gòu)壓二等：生咬產(chǎn)用房30年,受腐蝕酬的生產(chǎn)屆用房20年,非生產(chǎn)聲用房40年；磚木結(jié)構(gòu)濤三等：生頸產(chǎn)用房30年,受腐蝕的出生產(chǎn)用房20年,非生產(chǎn)用宏房40年；簡易結(jié)襲構(gòu)：10年。第六節(jié)旅成本法應(yīng)騙用中涉及憐的有關(guān)規(guī)沸定2.建筑物駐的殘值刃率因不閱同建筑舌結(jié)構(gòu)而析不同，硬其參考屢值一般楚為：鋼筋混角凝土結(jié)平構(gòu)：0磚混結(jié)構(gòu)扶一等：2％磚混結(jié)飼構(gòu)二等壺：2％磚木結(jié)論構(gòu)一等輩：6％磚木結(jié)刪構(gòu)二等箱：4％磚木結(jié)母構(gòu)三等醉：3％簡易結(jié)構(gòu)舞：03.房屋新喬舊程度川的判定完好房:十、九許、八成基本完好眠房:七、六成一般損州壞房：悔五、四配成嚴(yán)重?fù)p床壞房及僻危房：昂三成以取下第七節(jié)劫成本茶法應(yīng)用穴舉例[例1]某宗房地瀉產(chǎn)的土地爸總面積為1000綁m2，是10年前通呼過征收園農(nóng)地取僑得的，偶當(dāng)時取談得的費僅用為18萬/畝，現(xiàn)時釋重新取得養(yǎng)該類土地曠需要的費丸用為620元/m2；地上曉建筑物做總建筑顏面積200刊0m2，是8年前建段成交付清使用的算，當(dāng)時頃的建筑責(zé)造價為趙每平方奮米建筑參面積600元，現(xiàn)涉時建造生類似建麗筑物的炸建筑造物價為每紛平方米探建筑面同積1200元，估漁計該建末筑物有觀八成新臘。試選瞎用所給艙資料測