城市長(zhǎng)高,青房問鼎

—電梯公寓時(shí)代下，青房·羊西線項(xiàng)目定位研究

及物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議謹(jǐn)呈：成都青年房產(chǎn)有限責(zé)任公司成都尚瑞置業(yè)有限公司在過去的半個(gè)月里，項(xiàng)目專案組進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析項(xiàng)目周邊及地塊勘察成都宏觀經(jīng)濟(jì)情況成都城市發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)政策研究成都房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況項(xiàng)目和地區(qū)的背景分析目標(biāo)市場(chǎng)與客戶的集中分析規(guī)劃設(shè)計(jì)建議目標(biāo)消費(fèi)者（跟蹤）深度訪談地產(chǎn)專業(yè)人士訪談銷售人員訪談青房相關(guān)人員的訪談城西競(jìng)爭(zhēng)性樓盤在售（預(yù)售）項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析政策影響探討房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析電梯公寓購(gòu)房者置業(yè)特點(diǎn)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析消費(fèi)者價(jià)值取向和置業(yè)傾向分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略確定項(xiàng)目定位研究地形地貌狀況地塊資源狀況現(xiàn)有規(guī)劃資料物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議西南設(shè)計(jì)院專業(yè)人士交流地產(chǎn)專業(yè)人士訪談2Q1：項(xiàng)目分析必須明確的2個(gè)前提：本項(xiàng)目核心價(jià)值何在？5個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題：思考路徑：Q2：市場(chǎng)啟示本項(xiàng)目工作現(xiàn)狀：總平規(guī)劃方案基本定型本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群是誰(shuí)？本項(xiàng)目市場(chǎng)定位是什么？本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位如何？本項(xiàng)目形象定位是什么？并匹配哪種方向的案名？如何通過規(guī)劃優(yōu)化區(qū)配項(xiàng)目市場(chǎng)定位和形象定位？3本次匯報(bào)內(nèi)容項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與約束條件項(xiàng)目發(fā)展背景研究區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)展望目標(biāo)解析與問題的提出項(xiàng)目發(fā)展策略制定項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議4一、項(xiàng)目概況5A地塊B地塊項(xiàng)目區(qū)位6地塊四至及內(nèi)部環(huán)境三環(huán)路羊犀立交羊西線翡翠海灣本案A地塊Ｂ地塊地塊西面地塊北面地塊南面地塊東面增加羊西線一側(cè)圖片7項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):用地性質(zhì)：住宅用地占地面積：約７０畝容積率：3.63限高:150米Ｂ地塊用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：４５１４７.８㎡二.規(guī)劃總建筑面積：１８３５７１.８㎡（一)地上建筑面積：１６３７９１.８㎡（二）地下建筑面積：１９７８０㎡三.總戶數(shù)：１６３６戶四.容積率：３.６３五.建筑密度：１９.８％六.綠地率：＞３５％七.機(jī)動(dòng)停車數(shù)：９３５八.非機(jī)動(dòng)停車數(shù)：１６３６九.人均居住用地指標(biāo)：７.８８㎡／人8地塊資源綜合評(píng)價(jià)整體上看規(guī)模較大，A、B地塊形狀規(guī)整且相對(duì)獨(dú)立。適宜中高密度的中高品質(zhì)樓盤開發(fā)。地塊與羊西線相連，是成都大中型餐飲業(yè)發(fā)起和集散地，匯集餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)院等。臨近新興的成都第四商圈（金沙片區(qū)）。區(qū)域內(nèi)交通便利，羊西線與三環(huán)路縱橫交錯(cuò)，未來(lái)地鐵2號(hào)線的開通更將豐富區(qū)域內(nèi)出行方式，公交線路四通八達(dá)，有30、44、54、79、82、96、108、111、305、311、341、511等多條出行線路。地塊周邊生活配套相對(duì)落后，為傳統(tǒng)4S店集中帶，但隨著2000畝大盤中海國(guó)際社區(qū)的逐年開發(fā)，片區(qū)配套設(shè)施正在全面提升。比較規(guī)模優(yōu)勢(shì)城市資源地塊資源地塊平整。地塊南端為川西民居的經(jīng)濟(jì)適用房。屬于成都傳統(tǒng)的上風(fēng)上水區(qū)域。周邊分布大型生態(tài)公園：兩河城市森林公園、金沙遺址公園、摸底河公園。臨近立交橋，并缺乏直接的自然資源和人文資源，空氣質(zhì)量一般。自然資源9二、項(xiàng)目開發(fā)及約束條件10項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與約束條件項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目約束條件使本項(xiàng)目獲得較高的知名度，提升企業(yè)品牌，獲得市場(chǎng)認(rèn)可，贏得美譽(yù)度。打造成都的中高檔產(chǎn)品，高檔形象包裝。啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金回流，三年完成全部30萬(wàn)平米開發(fā)，一期（B地塊）均價(jià)實(shí)現(xiàn)5000-5200元/平米。項(xiàng)目A地塊由于土地原因，將滯后B地塊半年開發(fā)。較為嚴(yán)格地執(zhí)行“國(guó)六條”三七開政策。地塊位于立交橋旁，且受航空限高限制。總銷售周期兩年半，2007年下半年入市，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)一期（B地塊）銷售率40%（面市時(shí)間：2007年3月）。11三、項(xiàng)目發(fā)展背景研究12重點(diǎn)房產(chǎn)新政及相關(guān)政策對(duì)樓市的影響：政策影響及解讀：中央政策地方政策外埠政策專業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)及人士對(duì)政策的解析（1）從目前出臺(tái)的政策可以看出，政府對(duì)于目前市場(chǎng)調(diào)控的效果并不是十分滿意，為了進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，未來(lái)政府出臺(tái)相關(guān)政策的頻度將會(huì)進(jìn)一步加大，調(diào)控力度會(huì)有所加強(qiáng)。（2）雖然中央政府不斷出臺(tái)新的調(diào)控政策，但是地方政府為了穩(wěn)定市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面，與中央政府博弈的局面會(huì)持續(xù)下去。（3）成都市出臺(tái)三環(huán)內(nèi)不再審批多層建筑、鼓勵(lì)“向高向密”發(fā)展的政策將會(huì)使電梯公寓的供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，電梯物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。（4）90平方米戶型占項(xiàng)目總量70%的政策進(jìn)一步落實(shí)，中小面積產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸成為主流，產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，市場(chǎng)需要需求新的價(jià)值點(diǎn)。（5）未來(lái)開發(fā)商將進(jìn)一步分化洗牌，大型品牌開發(fā)商占有市場(chǎng)主要份額，對(duì)開發(fā)商實(shí)力有了更高的要求。（6）北京等地出臺(tái)未封頂不能放貸的政策，以及個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收增值稅的政策，將會(huì)影響到其他城市政策的制定，成都市出臺(tái)相關(guān)規(guī)定可能性很強(qiáng)，對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將會(huì)進(jìn)一步加大。（7）政策的頻繁出臺(tái)將會(huì)使購(gòu)房者繼續(xù)持觀望態(tài)度，購(gòu)房需求在一段時(shí)期內(nèi)得到抑制。關(guān)鍵詞：博弈加劇觀望期縮短我行我素13成都電梯公寓市場(chǎng)經(jīng)過十余年的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期望江板塊、桐梓林板塊、神仙樹板塊、雙楠板塊、城南副中心光華板塊、金沙板塊二環(huán)、三環(huán)內(nèi)外、區(qū)域大盤東門、光華大道、華陽(yáng)等局部區(qū)域熱點(diǎn)城南高端電梯公寓：兩梯三戶、兩梯四戶為主，以舒適型三房、四房為主，主力戶型集中130—150平米之間中高端電梯公寓：二梯四戶為主，以舒適型三房、舒適型二房為主，主力戶型130-140平米之間中端電梯公寓：兩梯四戶為主，戶型面積段跨度較大，適應(yīng)不同層次客戶需求中端電梯公寓：兩梯四戶為主，戶型面積偏舒適，產(chǎn)品創(chuàng)新較為明顯城西城市環(huán)線其它位于城市地段，滿足城市財(cái)富階層炫耀心理，價(jià)格偏高，產(chǎn)品創(chuàng)新/城市配套/投資性好神仙樹大院、觀南上域、世紀(jì)城·天鵝湖花園、中海格林威治、嶙江峰閣位于城市地段，上風(fēng)上水，滿足城市品質(zhì)居家的中產(chǎn)階段，產(chǎn)品形式/配套/交通好，市場(chǎng)認(rèn)可度高優(yōu)品道、成都花園上城、凱旋城、花間集電梯公寓郊區(qū)化逐步形成，局部地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)產(chǎn)品形態(tài)逐步豐富，產(chǎn)品舒適/環(huán)境較好，高性價(jià)比及預(yù)期投資回報(bào)良好萬(wàn)科朗潤(rùn)園、宏信西花汀、仁和春天大道、宏信楠樾位于城市二、三環(huán)沿線內(nèi)外側(cè)，是電梯公寓供應(yīng)區(qū)域，滿足城市居家的城市新銳，產(chǎn)品形式/配套/環(huán)境/交通較好，因高性價(jià)比市場(chǎng)反應(yīng)良好二十四城、華僑城項(xiàng)目、萬(wàn)科魅力之城、中大君悅金沙、諾丁山、置信麗都花園城、藍(lán)谷地14政策及市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)“二八”定律是成都房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，但品牌開發(fā)商和中小開發(fā)商之間的博弈會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)并存，而市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作仍有待時(shí)日。成都進(jìn)入電梯公寓多元化時(shí)代。中高檔電梯公寓仍將向城南副中心、城西三環(huán)環(huán)域、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)擴(kuò)張，而主城區(qū)電梯公寓將向小戶型投資型公寓為主。3、項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)電梯公寓投放量將成倍激增，但成交量維持相對(duì)穩(wěn)定水平，市場(chǎng)供需平衡勢(shì)必打破，區(qū)域市場(chǎng)迅速進(jìn)入中、高強(qiáng)度的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。15四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研究1、區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研究2、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研究3、區(qū)域客戶需求研究16城西、二三環(huán)環(huán)域電梯公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)板塊分化的態(tài)勢(shì)，各板塊依據(jù)不同的發(fā)展基礎(chǔ)形成不同特征，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)即板塊的競(jìng)爭(zhēng)羊西線蓉城有名的餐飲一條街，配套設(shè)施完善，起步較早，近期開發(fā)量呈上升態(tài)勢(shì)金沙城西核心區(qū)，真正的上風(fēng)上水，區(qū)域規(guī)劃良好，交通便利，開發(fā)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)光華高品質(zhì)大盤聚集區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，蓉城最為成熟生活區(qū)之一交大主要以交大為核心分布，交通便利，配套完善，但是自然環(huán)境相對(duì)較差17光華大道板塊依托直達(dá)的快速交通、良好的區(qū)域認(rèn)知成為城市中高品質(zhì)純居住區(qū)，吸引了本地及外地的中產(chǎn)和養(yǎng)老客戶傳統(tǒng)片區(qū)認(rèn)知/上風(fēng)上水/居住品質(zhì)純粹/較為完備的基礎(chǔ)設(shè)施/便捷的交通依托資源產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式較為豐富，但中高檔電梯公寓逐步成為市場(chǎng)主流客戶/價(jià)格以城西客戶為主，城南城中客戶其次，外地來(lái)蓉置業(yè)者也占有一定比例，同類產(chǎn)品價(jià)格在4600-5800左右未來(lái)供應(yīng)區(qū)域內(nèi)土地出讓殆近，片區(qū)供應(yīng)將向外光華及武侯大道擴(kuò)散項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)均價(jià)（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型面（㎡）產(chǎn)品訴求點(diǎn)成都花園.上城高層540095-215120-140上選之地，榮耀之城天合凱旋城高層530087-202140-150光華區(qū)位、新風(fēng)系統(tǒng)TT尚品高層460050-19080-90光華區(qū)位碧華鄰高層470080－200123-133離自然更近的地方龍灣半島雙拼別墅、疊拼別墅、高層住宅6000（電梯）90-160（電梯）130-160（電梯）區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自然環(huán)境花間集多層、小高層、高層5100（電梯）70-190（電梯）130-150（電梯）區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自然環(huán)境優(yōu)品道小高層+高層清水5500、精裝6500142-281140-160區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配套齊全18金沙板塊依托直達(dá)的快速交通、良好的區(qū)域認(rèn)知成為城市中高品質(zhì)純居住區(qū)，以金沙人文資源及投資增長(zhǎng)性區(qū)隔光華板塊傳統(tǒng)片區(qū)認(rèn)知/金沙遺址人文/上風(fēng)上水/較為完備的基礎(chǔ)設(shè)施/便捷的交通依托資源產(chǎn)品形式早期開發(fā)項(xiàng)目以多層形態(tài)為主，目前開發(fā)項(xiàng)目以小高層和高層電梯產(chǎn)品為主客戶/價(jià)格以城西客戶為主，城南城中客戶其次，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，同類產(chǎn)品價(jià)格在4300-5400左右未來(lái)供應(yīng)區(qū)域內(nèi)側(cè)土地出讓殆近，但待開發(fā)土地較多，未來(lái)開發(fā)將集中在西單、清江路沿線、清波區(qū)域。項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)均價(jià)（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型面（㎡）產(chǎn)品訴求點(diǎn)金沙西園三期小高層5500-5600、小戶型4500左右87-180、39-65110-130、60-70故鄉(xiāng)的感覺，金沙遺址大陸.紫云金沙高層預(yù)計(jì)460086-13190-100人文圈，現(xiàn)代層金沙蘭亭小高層480085-125120-130城西區(qū)位，金沙遺址中大.君悅金沙小高層+高層490085-190120-140貴地、貴宅、貴人和諧、和睦、和樂米蘭香洲高層430080-147130左右金沙國(guó)際新區(qū)19交大板政塊依托主要言以交大、四會(huì)展為核康心分布，霉交通便利剝，配套完迎善，區(qū)域勤內(nèi)置業(yè)能傻力強(qiáng)交大/脾會(huì)展商清圈/市芽政配套促高度成晌熟/便叉捷的交全通/認(rèn)極知度高依托資源產(chǎn)品形式早期開觸發(fā)項(xiàng)目庭以多層漢形態(tài)為悔主；受剩校園經(jīng)鼻濟(jì)影響未，現(xiàn)區(qū)防域內(nèi)項(xiàng)唇目主要掉以中小欣面積戶咬型為主第，產(chǎn)品住品質(zhì)一京般客戶/價(jià)滴格區(qū)域內(nèi)捧客戶較著多，并憶輻身金蜻府、五累塊石及兄荷花池序一帶，灘經(jīng)濟(jì)實(shí)撿力強(qiáng)，猛同類產(chǎn)否品價(jià)格慣在45恨00-答520唉0左右未來(lái)供應(yīng)區(qū)域內(nèi)予側(cè)土地侮出讓殆顯近，未鞏來(lái)開發(fā)晚將向外惹拓張，佛以頂峰災(zāi)集團(tuán)、忙華橋城接為代表顧的大盤戀落戶茶堂店子、敞沙西線營(yíng)方向。項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)均價(jià)（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型面（㎡）產(chǎn)品訴求點(diǎn)萬(wàn)科加州灣高層520050-15080左右產(chǎn)品設(shè)計(jì)，品牌優(yōu)勢(shì)鉆石年代高層未定88-129未定地理位置，周邊配套幸福屋語(yǔ)小高層450040-13050-60地理位置，周邊配套加州國(guó)際高層預(yù)計(jì)5000以上40－150未定地理位置，周邊配套名人第四城高層未定25-9025-50精品小戶澳林春天高層預(yù)計(jì)5000以上80-12080-90產(chǎn)品設(shè)計(jì)20

羊西線板塊金沙板塊光華板塊交大板塊板塊屬性蓉城有名的餐飲一條街，配套設(shè)施完善，起步較早，近期開發(fā)量呈上升態(tài)勢(shì)城西核心區(qū)，真正的上風(fēng)上水，區(qū)域規(guī)劃良好，交通便利，開發(fā)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)高品質(zhì)大盤聚集區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，蓉城最為成熟生活區(qū)之一主要以交大、會(huì)展中心為核心分布，交通便利，配套完善，但是自然環(huán)境相對(duì)較差電梯產(chǎn)品特征三環(huán)內(nèi)：規(guī)模較小，中小面積戶型，高層電梯公寓三環(huán)外：產(chǎn)品物業(yè)類型較為豐富，戶型面積以舒適型為主早前產(chǎn)品以川西民居風(fēng)格為特色，近期現(xiàn)代風(fēng)格的電梯公寓為主流，產(chǎn)品兼顧各面積段高層電梯為主，沿清水河分布，戶型面積整體較大，產(chǎn)品品質(zhì)較高圍繞交大和會(huì)展中心分布，受校園經(jīng)濟(jì)影響，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要以中小面積戶型為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般主力戶型面積區(qū)間80-90、120-130120-130130-15080-90電梯產(chǎn)品價(jià)格平臺(tái)均價(jià)在4400元/平方米左右均價(jià)在4700元/平方米左右品質(zhì)大盤均價(jià)在5200元/平方米左右，部分中小項(xiàng)目均價(jià)在4600元/平方米左右片區(qū)整體均價(jià)在4600元/平方米左右客戶階層青羊區(qū)和金牛區(qū)客戶為主導(dǎo)，三環(huán)外側(cè)高新西區(qū)客戶也占有一定比例，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般主要為城西客戶，其次以城南和外地客戶居多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)同樣以城西客戶為主，城南城中客戶其次，外地來(lái)蓉置業(yè)者也占有一定比例區(qū)域內(nèi)客戶較多，并輻身金府、五塊石及荷花池一帶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)典型案例中海國(guó)際社區(qū)中大.君悅金沙天合凱旋城萬(wàn)科.加州灣區(qū)域輻射力一般較強(qiáng)很強(qiáng)較弱城西電疫梯公寓塊市場(chǎng)板自塊對(duì)比疊分析21四、區(qū)域洞競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)誤研究1、區(qū)域圍間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)濱勢(shì)研究2、區(qū)域諷內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)竭勢(shì)研究3、區(qū)域問客戶需求醬研究22板塊市孕場(chǎng)細(xì)化玩（五個(gè)樓區(qū)域）償及電梯鑒類物業(yè)吊市場(chǎng)特爽征：大盤主導(dǎo)市場(chǎng)，未來(lái)供應(yīng)平穩(wěn)新興熱點(diǎn)區(qū)域，供應(yīng)日漸增多土地日漸稀缺，供應(yīng)逐步減少土地集中放量，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，供應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)23羊西線三摧環(huán)內(nèi)側(cè):項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時(shí)間上層建筑高層電梯公寓78574.85平方米（808戶）70-13075-982007.01西城天下高層電梯公寓80000平方米（1000戶左右）預(yù)計(jì)80-130預(yù)計(jì)80-902007.02凱麗豪景高層電梯公寓105000平方米（1142戶）80-14090-1102007.01區(qū)域發(fā)段展較早夠\以餐功飲、娛晉樂業(yè)為結(jié)主\各讓項(xiàng)配套恒設(shè)施齊獵全\商風(fēng)業(yè)氛圍嶼濃厚區(qū)域市場(chǎng)臣特征價(jià)格走勢(shì)臨青羊大學(xué)道附近,倉(cāng)均價(jià)46螞00——砌4800俯元/平米落;臨三環(huán)園路附近,咸均價(jià)在3濫800—巖—410假0元/平笨米未來(lái)供年應(yīng)現(xiàn)階段區(qū)始域電梯產(chǎn)蘋品供應(yīng)量諒約700煙00方;仍區(qū)域內(nèi)可濟(jì)供開發(fā)的譜土地已經(jīng)股為數(shù)不多毅，所以目磚前開發(fā)項(xiàng)每目規(guī)模普萄遍偏小。產(chǎn)品形式以電梯剛公寓為蔬主,以鬼80—相—90弟平方米駝的中小槽戶型為輝主24羊西線三深環(huán)外側(cè):高新西胖區(qū)\三撇環(huán)路較逝大程度直阻隔城貓市配套形擴(kuò)張趨車勢(shì)\商紐奉業(yè)氛圍兇明顯不匯足區(qū)域市玩場(chǎng)特征價(jià)格走抬勢(shì)電梯公寓帶均價(jià)40憤00——兔4600轎元/平米役;因中海餅國(guó)際社區(qū)挑的標(biāo)桿效恥應(yīng)，市場(chǎng)見存在一定剖的上漲空香間未來(lái)供畜應(yīng)早期開紗發(fā)量較肅少，目律前存量楚土地較坑多，中留海國(guó)際信社區(qū)橙獨(dú)郡二、錘三期組延團(tuán)將整患體拉升梢片區(qū)未懇來(lái)電梯菌物業(yè)的兄供應(yīng)量塵。產(chǎn)品形宏式物業(yè)形撒態(tài)比較粘混雜,馬有高檔膏別墅\增電梯公踩寓\限濟(jì)價(jià)房\密經(jīng)濟(jì)適杯用房;庸電梯類炭物業(yè)以懲80-所90平炮方米的焦套二和斧120蘇-13藏0平方案米的套腔三為主項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)后期推出量面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時(shí)間中海國(guó)際社區(qū)橙郡一期2組團(tuán)、二、三期高層電梯公寓522934平方米（約3000戶）80-16080-90120-130后續(xù)產(chǎn)品持續(xù)推出成外雅庭2期高層電梯公寓51937平方米（約400戶）48-15480-90120-1302006.12翡翠海灣高層電梯公寓90806.28平方米（約684戶）60-220100-110、130-1402007.125項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時(shí)間中大君悅金沙2期高層+小高層電梯公寓231575平方米（約1476戶）80-190120-1402007.03大陸.紫云金沙高層電梯公寓60000平方米（619戶）86-13190-1002006.12鑄信境界高層電梯公寓178582.3平方米（1714戶）80-130110-1202007.03公共配裹套完善閑/商業(yè)蔽配套設(shè)描施成熟臭/自然羞風(fēng)景良燦好/交晚通便利探/近年梢開發(fā)量廉較大區(qū)域市場(chǎng)腰特征價(jià)格走勢(shì)電梯產(chǎn)品倍均價(jià)在4摟700元以/平方米擠左右，隨起著開發(fā)熱描點(diǎn)的不斷暮涌現(xiàn)，價(jià)梨格呈持續(xù)斥上升趨勢(shì)未來(lái)供應(yīng)現(xiàn)階段災(zāi)區(qū)域供碼應(yīng)量約正為19族385愁2平方用米，后李續(xù)將有久大量產(chǎn)坊品面世張，區(qū)域剩供應(yīng)量糞會(huì)有大告幅攀升產(chǎn)品形式主要以痕電梯公怕寓為主冷，戶型增面積大銳致是在規(guī)120擇平方米柏左右和雁部分小項(xiàng)戶型產(chǎn)咬品金沙板塊借（非控事規(guī)區(qū)）26項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時(shí)間藍(lán)光·米蘭香洲高層電梯公寓231575平方米（約1476戶）80-190120-1402007.03龍湖.翠微清波高層電梯公寓約31496.5平方米（約）——120—1402006.12雙水灣高層電梯公寓約80000平方米————2007.01西郊生態(tài)筑開敞區(qū)/施清水河生食態(tài)保護(hù)區(qū)袍/自然風(fēng)誰(shuí)景良好/奏近年開發(fā)躲量較大/偷配套不足區(qū)域市場(chǎng)豎特征價(jià)格走勢(shì)電梯產(chǎn)喉品均價(jià)集在43責(zé)00元弄/平方翠米左右真，隨著供開發(fā)熱惜點(diǎn)的不薦斷涌現(xiàn)線，價(jià)格盾呈持續(xù)徹上升趨皆勢(shì)未來(lái)供把應(yīng)該片區(qū)近抱期土地供遷應(yīng)量較大觸，藍(lán)光、念龍湖等品饑牌開發(fā)商覺的高調(diào)進(jìn)越入將帶動(dòng)靜整個(gè)區(qū)域游的發(fā)展產(chǎn)品形血式主要以電檢梯公寓為白主，主力忠戶型面積仆在130萍左右金沙板炕塊（啟清波板潑塊）27項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時(shí)間白鴿島項(xiàng)目高層電梯公寓180000平方米（約1500戶）70-140120左右2007.01愛美高項(xiàng)目高層電梯公寓約300000平方米（約3000戶）————2007.07中環(huán)項(xiàng)目高層電梯公寓約210000平方米（約2100戶）————2007.07西三環(huán)外牽，交通便搭利/自然必/環(huán)境良息好，離安塵不離城壩/新興的即高檔住宅趁區(qū)區(qū)域市匪場(chǎng)特征價(jià)格走勢(shì)從425撒萬(wàn)/畝、見615萬(wàn)宗/畝的地來(lái)價(jià)可以預(yù)醒測(cè)，隨著無(wú)開發(fā)熱點(diǎn)藥的不斷涌述現(xiàn)，價(jià)格超呈持續(xù)上評(píng)升趨勢(shì)未來(lái)供質(zhì)應(yīng)該片區(qū)辜土地供更應(yīng)量較方大，正水吸引實(shí)考力開發(fā)社商的進(jìn)搬駐，未網(wǎng)來(lái)區(qū)域兵會(huì)向高譽(yù)端發(fā)展產(chǎn)品形媽式主要以別拋墅、電梯裂公寓迎賓大道28區(qū)域內(nèi)競(jìng)遠(yuǎn)品分析：圾中檔電梯疑公寓產(chǎn)品量相對(duì)集中狹，有向中朵高檔產(chǎn)品奮升級(jí)的大蔬趨勢(shì)項(xiàng)目指標(biāo)中海國(guó)際社區(qū)·橙郡中大·君悅金沙翡翠海灣規(guī)模橙郡一期共24萬(wàn)平米一期6萬(wàn)平米約16萬(wàn)平米建筑形態(tài)及風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格板式圍合布局簡(jiǎn)約現(xiàn)代建筑風(fēng)格板式圍合布局簡(jiǎn)約現(xiàn)代建筑風(fēng)格

板式+點(diǎn)式圍合布局景觀地中海風(fēng)情園林生態(tài)都市園林

產(chǎn)品形態(tài)小高層電梯小高層電梯小高層+高層電梯

主力戶型120-130㎡120-130㎡130-140㎡配套除享有國(guó)際社區(qū)大配套（國(guó)際學(xué)校、涉外醫(yī)院、金融、品牌商業(yè)、涉外星級(jí)酒店）外，還設(shè)置有小區(qū)會(huì)所、沿街商業(yè)、藝術(shù)中心等完善配套室內(nèi)恒溫游泳池、健身房、室外陽(yáng)光戲水池、多功能球場(chǎng)、SPA、西餐廳

游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、休閑會(huì)所、健身中心、老年人及兒童活動(dòng)區(qū)、地下車庫(kù)物業(yè)管理中海物業(yè)

戴德梁行產(chǎn)品訴求享受中?！o(wú)關(guān)階層金沙片區(qū)大型雙景電梯住區(qū)

超大景觀體量品質(zhì)大盤2980-瘋90平燦方米的違戶型是巡壽橙郡最圖為暢銷諷的戶型中海國(guó)窄際社區(qū)母橙郡一妻期各戶型生銷售情摟況面積段80-90100-110110-120120-130130-140140-160合計(jì)供應(yīng)套數(shù)352712445564491051戶型配比33.49%0.67%11.80%43.29%6.09%4.66%100.00%銷售套數(shù)2225752091017538銷售率(按套數(shù)）63.07%71.43%60.48%45.93%15.63%34.69%51.19%供應(yīng)面積31360.9731.2413810.8353912.538334.247699.73115849.5銷售面積19220.94522.668322.9625864.61302.22524.4957757.85銷售率(按面積）61.29%71.48%60.26%47.98%15.62%32.79%49.86%中海國(guó)彈際社區(qū)睬橙郡一臺(tái)期共推暗出11衰.6萬(wàn)速平方米鳳（10撿51套左）的住永宅，從潤(rùn)5月2村7日至聲今共銷蠻售了5拌.8萬(wàn)品平方米拼，計(jì)5舉38套單。分戶熔型來(lái)看暢，12撕0-1波30平怒方米、轎80-棍90平目方米兩買個(gè)面積蹦段是橙襯郡供應(yīng)紛的主力橫產(chǎn)品，裙分別在頑所推套藝數(shù)的4合3.2瓣9%和逗33.磨49%早，同時(shí)且也是最虧為暢銷斃的戶型披，分別銹銷售了拉209邀套和2絲式22套獎(jiǎng)。從市惰場(chǎng)檢驗(yàn)辛情況來(lái)省看，80-壇90平聰方米的格戶型是斧橙郡最朽為暢銷腹的戶型思。競(jìng)爭(zhēng)性關(guān)物業(yè)銷聯(lián)售情況珍對(duì)比：逗中海國(guó)帳際社區(qū)3090-離100丙平方米損、12算0-1蹤蝶40平影方米的背戶型是月中大君累悅金沙距的暢銷輔戶型，天即舒適清型兩房覽、舒適響型三房睜最為暢展銷中大君臂悅金沙霉各戶型紙銷售情莊況面積段80-9090-100110-120120-130130-140140合計(jì)供應(yīng)套數(shù)461086211812564523供應(yīng)比例8.80%20.65%11.85%22.56%23.90%12.24%100.00%銷售套數(shù)409154927527379銷售率（按套數(shù)）86.96%84.26%87.10%78%60%42.19%72.47%供應(yīng)面積4064.519989.187201.5614846.1716868.6610475.1263445.2銷售面積2549.968414.546268.1711587.8810178.414663.9343662.89銷售率（按面積）62.74%84.24%87.04%78.05%60.34%44.52%68.82%中大·君全悅金沙一皺期共推出各約6.3補(bǔ)萬(wàn)平方米襖（523銳套）的住剝宅，從開頑盤至今共慎銷售了約祝4.4萬(wàn)喉平方米，留計(jì)379幼套。分戶階型來(lái)看，盯君悅金沙懇的戶型面鉛積主要集設(shè)中在90語(yǔ)-100胞、120鋸-130威130騙-140移平方米三遵個(gè)面積段棕；銷售套倦數(shù)上90晴-100刺、120熄-130京平方米兩緊個(gè)面積段標(biāo)產(chǎn)品銷售盒套數(shù)最多腿。從市場(chǎng)小檢驗(yàn)情況今來(lái)看，9件0-10易0平方米落、120子-140腦平方米的捐戶型是中悠大君悅金迫沙的暢銷醫(yī)戶型，即舒適雖型兩房子、舒適致型三房醉最為暢位銷。競(jìng)爭(zhēng)性訂物業(yè)銷技售情況諸對(duì)比：孫中大·災(zāi)君悅金衛(wèi)沙31從市場(chǎng)檢歸驗(yàn)情況來(lái)覽看，80躍-90平錘方米、1蔽30-1節(jié)40平方襲米的戶型再是翡翠海夠?yàn)车臅充N暈戶型面積段60-8080-9090-100100-110120-130130-140140以上合計(jì)供應(yīng)套數(shù)5144412068431156991供應(yīng)比例0.50%14.53%4.14%20.79%0.81%43.49%15.74%100.00%銷售套數(shù)392317141083312銷售率（按套數(shù)）60.00%63.89%75.61%34.47%50.00%25.06%1.92%31.48%供應(yīng)面積342.3212831.843951.6121124.52963.8956978.1823663.72119856.1銷售面積202.158198.122994.777212.93481.9114206.37470.0833766.33銷售率（按面積）59.05%63.89%75.79%34.14%50.00%24.93%1.99%28.17%翡翠海灣吼共推出約錦12萬(wàn)平誼方米（9睡91套）蜘的住宅，班從開盤至紋今共銷售堅(jiān)了約3.底4萬(wàn)平方惰米，計(jì)3要12套。艙分戶型來(lái)甘看，翡翠拼海灣的戶賣型面積主斑要集中在職130-顫140、漢100-階110平徹方米兩個(gè)停面積段，庫(kù)140平倆方米以上暈的戶型也洪占了一定懼比例；銷看售套數(shù)上伯130-雙140、鑒80-9圓0、10表0-11抗0平方米叛三個(gè)面積罵段產(chǎn)品銷脂售套數(shù)最蛾多。從銷售率撥上看，9釀0-10膠0、80賀-90平宏方米兩個(gè)毯面積段銷稈售速度最煌快。競(jìng)爭(zhēng)性葉物業(yè)銷庸售情況絡(luò)對(duì)比：劇翡翠海垂灣32板塊市鋼場(chǎng)細(xì)化秧（五個(gè)瓣區(qū)域）些及電梯吧類物業(yè)條市場(chǎng)特拒征判斷位：1、以緩城市發(fā)盜展為導(dǎo)凡向，羊菊西線、占金沙板座塊及新紹興區(qū)域眨重新整頌合，形懼成真正落有引導(dǎo)猜力的新匆市場(chǎng)板栗塊，并姿與城市府電梯公扔寓形成晨百花齊經(jīng)放的市孝場(chǎng)格局謎。2、區(qū)門域內(nèi)產(chǎn)鋒品多元鈴化發(fā)展撫優(yōu)先于要產(chǎn)品同狹質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)他，主導(dǎo)滾市場(chǎng)的宜產(chǎn)品將瘡從早期亂的單一允項(xiàng)目向體多個(gè)項(xiàng)吳目發(fā)展備，多元尤化發(fā)展恨有利于御板塊成亂熟度的坐大幅提佳升。3、二山至三年柱內(nèi)，電管梯公寓鴿將逐步顫替代低奔密度產(chǎn)臘品，成鉤為市場(chǎng)隆主導(dǎo)產(chǎn)憲品，并還迅速細(xì)嘉分市場(chǎng)聲。而市侮場(chǎng)影響賊力仍舊酒低于城佳南板塊蜓。羊西國(guó)雙際新區(qū)33四、區(qū)域潛競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)菌研究1、區(qū)域詞間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勸勢(shì)研究2、區(qū)域絲式內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)慘勢(shì)研究3、區(qū)傘域客戶三需求研貧究34根據(jù)項(xiàng)目效的區(qū)位條傷件，項(xiàng)目絞可能的目本標(biāo)客戶來(lái)滾源包括以五下三個(gè)層克次：區(qū)域客歷戶：青尚羊區(qū)、膠金牛區(qū)兄、高新吵西區(qū)客嶄戶大區(qū)域夸客戶：淹城西、繼成都、載省內(nèi)客浸戶中高品柔質(zhì)樓盤方客戶35區(qū)域主監(jiān)要競(jìng)爭(zhēng)持樓盤客狀戶特征倚描述中海國(guó)際社區(qū)·橙郡中大·君悅金沙翡翠海灣區(qū)域特征城西區(qū)域占60%左右（金牛區(qū)、青羊區(qū)、高新西區(qū)），10%-20%左右為“中?！逼放频闹覍?shí)追隨者客戶60%—70%來(lái)自于成都市區(qū)，以青羊區(qū)、金牛區(qū)客戶為主項(xiàng)目周邊區(qū)域，主要為二三環(huán)之間的羊西線沿線及城西北其他區(qū)域置業(yè)目的二次置業(yè)為主，自住兼投資二次置業(yè)兼有一次置業(yè)，自住為主（90%以上）一次置業(yè)為主，自住為主經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般區(qū)域敏感磨點(diǎn)排序：1、區(qū)佩位姥2、郊環(huán)境后3、誤價(jià)格詠4、搶交通如5、吧配套36本項(xiàng)目目央標(biāo)客戶群汗由以下三幟類組成，經(jīng)典居撫家型：占4換0%左紗右。三鐘口之家她、年齡唐在30嬸歲左右暗，孩子畝在10急歲以下票，主要魯為孩子慨成長(zhǎng)著銹想，為常了給孩惠子預(yù)留段一部分傭教育資副金和提點(diǎn)供一個(gè)疫寬松的縫成長(zhǎng)環(huán)嘗境，經(jīng)劑濟(jì)型套聯(lián)三住房欺是他們戶的首要擴(kuò)選擇。城市新昏銳型：占3長(zhǎng)0%左揚(yáng)右。年鬼齡在2岡5-3夕0歲之瓦間，兩較口之家日，學(xué)歷莫較高，漿有成家碎立業(yè)需齡求，對(duì)擴(kuò)生活品雕質(zhì)有較喝高的要稍求，購(gòu)良房目的誼主要用化于結(jié)婚偵，舒適頁(yè)型套二隨是他們鬧的首要生選擇。舒適居家牧型：占3貴0%左葬右。年割齡偏大辟，在3瘋5-4奮8歲之峰間，子桶女在1權(quán)0歲以亡上，多煙為16孫歲以上橋，舒適擇型套三納的潛在宿購(gòu)買者促。塑造中高桑品質(zhì)樓盤漆是超越市酸場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的衛(wèi)最有效突壇破點(diǎn)和市收?qǐng)鲒厔?shì)37結(jié)合項(xiàng)蜘目特性個(gè)的差異葬化客戶濁定位敏感點(diǎn)外：品質(zhì)蠻---振品牌-帶--區(qū)悉位抗性：價(jià)居格---餃交通--猜-環(huán)境本項(xiàng)目境客戶需懼求敏感重點(diǎn)及抗肥性城市：輪寓意“牙城市之贈(zèng)主人”關(guān)，強(qiáng)調(diào)蠅大都市光情結(jié)。知產(chǎn)：知夾性、睿智動(dòng)，是城市創(chuàng)中具有較俱高文化修查養(yǎng)、具備疊一定經(jīng)濟(jì)啞實(shí)力、追講求生活品存質(zhì)的人群圈層：這類人異有“知路”產(chǎn)、需有理想流，需要尖時(shí)刻吸徑納潮流堵尖端訊判息，他同們有品掌位、有勞派頭，蓬擁有自昌己的擇領(lǐng)物標(biāo)準(zhǔn)己，懂得諒繁忙和否悠閑都揚(yáng)不失品盤位，崇柏尚上層釣氣度的曲自由生登活作派裁相對(duì)于六社會(huì)上炎對(duì)財(cái)富詞的直率通、張揚(yáng)晃,城市殲知產(chǎn)圈語(yǔ)層表現(xiàn)嶼更多的暮是一種醫(yī)含蓄和該內(nèi)斂。城市知荷產(chǎn)圈層38五、區(qū)扣域市場(chǎng)步展望39未來(lái)兩年晶內(nèi)電梯物糖業(yè)供應(yīng)趨陷勢(shì)分析

羊西線三環(huán)內(nèi)側(cè)羊西線三環(huán)外側(cè)金沙板塊外金沙板塊迎賓大道板塊未來(lái)供應(yīng)量265000平方米665677平方米470157平方米590000平方米710000平方米未來(lái)供應(yīng)套數(shù)約2950戶約4000戶約4000戶4800-6800戶5500-730040可預(yù)見的食本區(qū)域未貢來(lái)2年電寬梯公寓供息應(yīng)量

07年上半年07年下半年08年上半年08年下半年推出量1079058平方米1004547平方米703650平方米245425平方米套出約9000約10000戶約6000戶約2500戶主要在售項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)橙郡、翡翠海灣、中大君悅金沙、翠微清波、白鴿島項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)橙郡、中大君悅金沙、翠微清波、愛美高項(xiàng)目、中環(huán)項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)橙郡、中大君悅金沙、翠微清波、愛美高項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)橙郡、愛美高項(xiàng)目41市場(chǎng)啟華示：成都是西敘南中國(guó)區(qū)悔域中心城努市、城市劇經(jīng)濟(jì)發(fā)展吹快速、城趁市文化和遠(yuǎn)城市生活氧方式極具合居住魅力婚。成都房地乏產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)困展迅速健美康，呈現(xiàn)肌出供需兩煙旺的良好側(cè)態(tài)勢(shì)，其站中來(lái)自于欲成都以外微的外來(lái)置咽業(yè)者構(gòu)成妹對(duì)市場(chǎng)的死強(qiáng)有力支杏撐。該片區(qū)擁聚有優(yōu)良的辯區(qū)位條件污，基礎(chǔ)配鴿套不斷完酷善，本案舊特殊的地絕理位置、酸規(guī)模決定兩了它將面娃臨多方位牛的競(jìng)爭(zhēng)，職但同時(shí)也便帶來(lái)了更改多的市場(chǎng)贏機(jī)會(huì)，從貧調(diào)查的數(shù)鳳據(jù)顯示，缸未來(lái)兩年狠內(nèi)電梯公魄寓的市場(chǎng)善供應(yīng)量將陳會(huì)有較大挪的增長(zhǎng)，政并且價(jià)格疑將進(jìn)一步監(jiān)走高，市虧場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加赴大。大勢(shì)看臟好、競(jìng)抵爭(zhēng)激烈求、品質(zhì)奴升級(jí)42六、目懸標(biāo)解析厚及問題做的提出43客戶目標(biāo)其的現(xiàn)實(shí)意完義一期（歡B地塊丟均價(jià)實(shí)聾現(xiàn)50摩00-盜520稍0元/渴平米；200栗6年7瘡月入市供并實(shí)現(xiàn)香當(dāng)年銷斗售率4刑0%。目前項(xiàng)目無(wú)周邊可供貴參照的同饑類電梯公黨寓均價(jià)區(qū)奏間360偶0-46點(diǎn)00;大城西娛主要板泰塊的市充場(chǎng)整體較消化速呆度為20萬(wàn)平備米/月.客戶目丑標(biāo)市場(chǎng)事實(shí)品牌目標(biāo)唯突破中等規(guī)模趕中高品質(zhì)層樓盤，在幟成都非主饑流電梯公倒寓供應(yīng)市爽場(chǎng)，創(chuàng)造創(chuàng)青房企業(yè)蕩及電梯公騎寓的品牌艇標(biāo)桿。穩(wěn)健銷售非主流漫電梯公姨寓供應(yīng)款市場(chǎng)，脖未來(lái)2勿-3年韻內(nèi)本區(qū)謹(jǐn)域電梯奪公寓供岔應(yīng)量3哀00萬(wàn)冰方（不兆完全統(tǒng)仗計(jì)），腦實(shí)現(xiàn)銷由售約占浮市場(chǎng)總也量的1宋0%。價(jià)格上對(duì)實(shí)現(xiàn)突未破區(qū)域條件驗(yàn)優(yōu)勢(shì)不突蛙出、通達(dá)聾性不理想戲、通勤成匪本高、城浙市資源相截對(duì)滯后的仍本體條件替下，實(shí)現(xiàn)桐與具有規(guī)近劃好好、刪強(qiáng)勢(shì)人文丈資源的金四沙板塊相涉當(dāng)?shù)膬r(jià)格栗水平，并輔接近目前成光華板塊慶的價(jià)格水滴平。44在明確看了目標(biāo)泉的現(xiàn)實(shí)蓄意義以蠟后，讓遞我們重呆新審視僚項(xiàng)目自刻身的資糕源條件邁，尋找伴現(xiàn)實(shí)與惜理想之晨間的差注距規(guī)模資選源中大規(guī)模窗，較好的孕產(chǎn)生規(guī)模宿效應(yīng)城市資源品牌資源地塊比較買規(guī)整，易岸于開發(fā)高課品質(zhì)樓盤本項(xiàng)目：頭區(qū)域內(nèi)的腸規(guī)模優(yōu)勢(shì)廣比較明顯城西：上輔風(fēng)上水；銀羊西線國(guó)悠際新區(qū)。羊西線：曾成都中高筍檔餐飲、吵休閑發(fā)詳去地金沙板踐塊：成疾都第四艷商圈，南城市人軌文標(biāo)桿齡。本項(xiàng)目巾：最佳牢的城市蠻尺度，股近享城挑市繁華鬧。青房品牌遷，成都知仰名開發(fā)商涼，開發(fā)中圾檔樓盤為帥主，以穩(wěn)住健著稱。45結(jié)合項(xiàng)傘目本體包條件和蚊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)公境，為撥了實(shí)現(xiàn)盒品牌、脫價(jià)格和淚速度三虜項(xiàng)突破汽，項(xiàng)目落的定位光必須回謠答以下煙三個(gè)問睜題：項(xiàng)目的因核心競(jìng)竭爭(zhēng)力何雄在？區(qū)域認(rèn)知度高規(guī)模及城市資源優(yōu)勢(shì)比較明顯本體條熊件隨著供就需的變復(fù)化，板師塊內(nèi)競(jìng)怕爭(zhēng)逐步吊加劇。中高端較樓盤將仗逐步面幣臨板塊犯間競(jìng)爭(zhēng)印。產(chǎn)品同伶質(zhì)化競(jìng)地爭(zhēng)出現(xiàn)境，產(chǎn)品武素質(zhì)和隨營(yíng)銷突價(jià)破成為扮關(guān)鍵。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)勿境開發(fā)目標(biāo)品牌突破。價(jià)格突破。速度穩(wěn)健。定義什么育樣的市場(chǎng)氏占位？匹配什昆么樣的貪形象定表位？46七、項(xiàng)伙目定位軋策略的亂形成47核心價(jià)值周訴求：深煎度決定高糕度，尺度掠決定精準(zhǔn)翠度現(xiàn)實(shí)與理吹想意義結(jié)伙合：規(guī)模資源城市資邊源品牌資棗源黃金尺衫度，品紅質(zhì)大盤城市尺癥度：區(qū)陡位、地晉段、交那通、高忙規(guī)格建則筑群落空間尺度殿：規(guī)模、陷建筑風(fēng)格善、園林品質(zhì)尺設(shè)度：中括高檔、賺純居、鑰外立面品牌尺度制：青房品敗牌、穩(wěn)健錢、項(xiàng)目品時(shí)牌及營(yíng)銷側(cè)突破48領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷善價(jià)格—產(chǎn)品有旬不可重復(fù)靜性—過河蟲拆橋追隨者—搭便番車，借隱勢(shì)—以小博核大，殺傷石戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)受的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明富確，挖掘毀客戶—瞄準(zhǔn)獎(jiǎng)市場(chǎng)縫饑隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)央品和需求緣瑞點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變見游戲規(guī)苦則—強(qiáng)調(diào)劍新的評(píng)街估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)券品的特色屠和價(jià)值行業(yè)老倍大非行業(yè)老懶大，中大泡規(guī)模市場(chǎng)次/非紀(jì)主流市猶場(chǎng)敏銳的機(jī)客會(huì)主義者四種競(jìng)絕爭(zhēng)策略倘簡(jiǎn)析49補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挑戰(zhàn)者我們?cè)谑谐繄?chǎng)中的位天置：核心刃價(jià)值決定需競(jìng)爭(zhēng)占位黃金尺們度，品瞞質(zhì)大盤規(guī)模資源城市資憂源品牌資源我們是—挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者+50市場(chǎng)客戶產(chǎn)品123羊西國(guó)際粘新區(qū)、城挺市知產(chǎn)圈濃層、純美田寬景建筑靈群本項(xiàng)目市般場(chǎng)定位羊西國(guó)際筑新區(qū)：羊西線記上，毗屠鄰中海斃國(guó)際社尚區(qū)，是惱高新西撒區(qū)上國(guó)穴際化居套住標(biāo)準(zhǔn)悄的新興攀區(qū)域城市知產(chǎn)弦圈層：城市中折具有較蠅高文化紅修養(yǎng)、像具備一疼定經(jīng)濟(jì)肉實(shí)力、謎追求生動(dòng)活品質(zhì)音的人群純美寬景生建筑群：純住企宅，純倒居住，礎(chǔ)寬尺度岸景觀51成都都辨市休閑污主義原撤創(chuàng)社區(qū)原汁原駝味休閑瓣生活之惡松散城莫邦以全新視部角演繹成饅都城市本匙色生活本項(xiàng)目振形象定軌位：代拿言羊西觸國(guó)際新客區(qū)全新憶生活標(biāo)食準(zhǔn)黃金尺度喬·生活體治驗(yàn)場(chǎng)誘惑高貴迷人優(yōu)雅慵懶52案名建年議：案名釋義賠：青房：強(qiáng)線調(diào)青年房增產(chǎn)的品牌云：乃上飛層，高端插形象的象件征鼎：鼎立尊、顯赫、店尊貴的意戰(zhàn)思，同時(shí)錦契合產(chǎn)品隆設(shè)計(jì)形態(tài)云鼎：坡體現(xiàn)產(chǎn)村品的華潮貴、典他雅形象團(tuán)，表達(dá)底對(duì)生活杰高標(biāo)準(zhǔn)測(cè)的要求“青房·晴云鼎”與江“青房·金云上”轟東西輝映冒，形成系公列篇青房十倚八年用汗心專筑率——青房·珍云鼎會(huì)呼吸弓的智能翼住宅推薦原隔則：突截出產(chǎn)品囑價(jià)值主領(lǐng)張，“炎青房·宜云”系箱列品牌氧延續(xù)及按升級(jí)。生活，在伯高處！53案名建議庭：青房十八鍵年用心?；\筑——青房·皇圣西門羊西線都側(cè)市純居大浮盤推薦原站則：突季出區(qū)域謀價(jià)值主聯(lián)張。案名釋義擾：本案名暗含兩遠(yuǎn)重寓意變，一是排指本項(xiàng)壤目的地扯理位置朱，在城餅市之西濃，帶出斑項(xiàng)目的為地段優(yōu)炸勢(shì)（上腎風(fēng)上水盲）；二拾是暗示吩此地是巧人文歷父史與現(xiàn)濟(jì)代文明倘的精彩單匯聚，賄乃社會(huì)斗上層和隙都市精飯英的薈假萃之地吉。此案名悲朗朗上房誠(chéng)口，言請(qǐng)簡(jiǎn)意賅利，易于墓記憶并獨(dú)具原哀創(chuàng)價(jià)值，砌享有唯一集性、排它乘性，可謂弦意境深遠(yuǎn)54案名建議嫂：青房十八劉年用心專恨筑——青房·瞰妄都城市黃金純尺度品質(zhì)判大盤推薦原窗則：突毒出城市樂價(jià)值主虜張。案名釋義扔：“瞰”安，是本量案名的隙文眼和蹄核心，膽是“薄鳥瞰”狐與“展椅望”的敏意思，德寓意天唐高遼闊羞、心靈供舒適，罩象征心范情的自喘由飛翔此案名謹(jǐn)精煉、怒上口易殘記，給摔人以無(wú)薄限的遐吃想空間逗，傳遞耗一種積紐奉極、向遣上的樂無(wú)觀精神屆，且不瓶失高貴純品味俯瞰人生慮，天地自能我寬55案名建敗議：青房十隱八年用長(zhǎng)心專筑稱——青房·倉(cāng)榮域羊西線集上選純岸居大盤推薦原則跌：突出居掩住理念。案名釋拆義：青房：強(qiáng)踐調(diào)青年房抹產(chǎn)的品牌榮：尊榮堪、榮耀的墾意思，代讀表樓盤高族尚的居住迅品質(zhì)。域：領(lǐng)其地的意爛思。諧靈音“譽(yù)例”，是癥美譽(yù)、評(píng)榮譽(yù)的順象征，帝在此處具有延展蜜性有高度，道自然有眼牽光56八、項(xiàng)偶目方案危優(yōu)化建楊議57規(guī)劃方案葡優(yōu)化原則掌：原則一汪、滿足幕定位要庭求原則二籠、提升溜項(xiàng)目形團(tuán)象代言羊豈西國(guó)際慌新區(qū)全活新生活斜標(biāo)準(zhǔn)品牌尺蛇度城市尺度空間尺度品質(zhì)尺范度58現(xiàn)有規(guī)劃棵方案分析恢：藥規(guī)劃方案集與整體定報(bào)位基本吻撒合大圍合、浪點(diǎn)式布局古典主睜義建筑饑風(fēng)格√59優(yōu)化原伍則：打造中選高品質(zhì)肚、高性艇價(jià)比產(chǎn)選品產(chǎn)品策略配套策略分期策略1、在膠整體定礙位下，若現(xiàn)有規(guī)存劃方案降應(yīng)如何喂優(yōu)化？601、總平現(xiàn)有總平扔方案中地煎塊價(jià)值：從東向西鍵，地塊價(jià)竄值逐漸提氧升既要滿籃足用地格強(qiáng)度、螺做足容映積率，腳又要提牽高樓盤俊品質(zhì)，滿打造高純端形象優(yōu)化建防議：東側(cè)地塊脫價(jià)值最差哀，可考慮棟做提升容丙積率的產(chǎn)是品（二梯令七戶）西側(cè)地塊噴價(jià)值最大釣，應(yīng)最大職限度挖掘尤，做提升剖項(xiàng)目品質(zhì)扭的產(chǎn)品可考慮節(jié)增加部可分二梯府四戶612、戶型參配比現(xiàn)有方謊案戶型憤配比從暖市場(chǎng)需捐求和銷慢售策略菠上進(jìn)行拘考慮基欲本滿足懂項(xiàng)目定嬌位面積戶型類別戶型比例90㎡以下A（89.45㎡）C1（89.65㎡）D1（89.76㎡）D2（89.31㎡）兩室兩廳一衛(wèi)25%90㎡—100㎡A（90.60㎡）B1（90.03㎡）B2（90.65㎡）C（90.71㎡）兩室兩廳一衛(wèi)30%100㎡—110㎡C2（106.88㎡）C2′（107.20㎡）三室兩廳一衛(wèi)7%110㎡—130㎡E1（126.08㎡）E2（115.40㎡）H（124.64㎡）J1+J2（123.71㎡）三室兩廳兩衛(wèi)25%130㎡以上G+F（133.3㎡）L（130—140㎡）三室兩廳兩衛(wèi)13%戶型配俱比大原件則：以插90古㎡為界90㎡撤以下和9允0㎡以悶上比例：客5.5酸：4.機(jī)562優(yōu)化建議跑：一、滿足灑用地強(qiáng)度練、景觀優(yōu)溜先、朝向稍優(yōu)先原則二、以居猴家型三房買和多元化謠兩房互補(bǔ)三、戶數(shù)炎配比，三桂房占60卸%，兩房杏占40%四、以楚90酒㎡為界摸，現(xiàn)有首戶型配茄比中9透0㎡以價(jià)下戶型法（約占返55％括）進(jìn)一你步細(xì)分鞠為：a、8袋0㎡呢兩室兩錢廳一衛(wèi)黃（形22％資）b、9徒0㎡濕三扮室兩廳嗎一衛(wèi)覺（2的2％）c、9踏0㎡＋棄偷面積生三室兩廳余一衛(wèi)患（11％購(gòu)）五、基偵于以上劫面積的導(dǎo)調(diào)整，費(fèi)為保證矮容積率當(dāng)，90柱㎡以上豈戶型110碼㎡淡－13蔬0㎡封面積色配比適黑當(dāng)上調(diào)單，但總娛原則控春制在1性40算㎡以內(nèi)三。戶型配怎比優(yōu)化妨建議戶型配成比滿足諷定位要王求和市贈(zèng)場(chǎng)需求63戶型面積貧劃分根據(jù)景觀記優(yōu)先原則百，對(duì)戶型其資源進(jìn)行河五級(jí)劃分和，如上圖辨所示一級(jí)＞二謎級(jí)＞三級(jí)差＞四級(jí)＞找五級(jí)130—帆140㎡120—數(shù)130角㎡90—錘110攔㎡90—1巡壽10㎡80—9面0㎡643、標(biāo)商桿產(chǎn)品現(xiàn)有方涉案標(biāo)桿垃產(chǎn)品位輛于項(xiàng)目閱北側(cè)中蠅央，從歷地塊價(jià)片值上講萌并非最瘡佳位置政，從標(biāo)弓桿性上肯無(wú)明顯熟區(qū)分于拔其它樓焰棟，不刮足以支很撐標(biāo)桿小特性從營(yíng)銷館和產(chǎn)品混創(chuàng)新角廊度出發(fā)肥，在小擾區(qū)設(shè)置苗標(biāo)桿產(chǎn)敬品，有把利于建恰立社區(qū)牢形象、殿提升項(xiàng)繼目?jī)r(jià)值侵。65標(biāo)桿產(chǎn)品既優(yōu)化建議優(yōu)化建議亦：1、不覽考慮標(biāo)訓(xùn)桿產(chǎn)品2、如要傍樹立標(biāo)桿繞可考慮以秩下幾種方絲式案：a、現(xiàn)有尾戶數(shù)配比咽不變，L棵3做復(fù)式濁，L1、店L2改為優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)層b、現(xiàn)非有戶數(shù)匙配比不倘變，L雕3做復(fù)鳥式，L渣1改為抬小戶型c、將份二梯六胳戶改為輔一梯三晌戶，全桿復(fù)式3、現(xiàn)疤有方案站中小區(qū)個(gè)標(biāo)桿樓譜棟可適斃當(dāng)前移蒙，為彰鏈現(xiàn)標(biāo)桿駝產(chǎn)品價(jià)驕值，外立面辮應(yīng)區(qū)別狀于其它保樓棟L1L2L2L1L3L3戶型排糧布示意掩：66偷面積錯(cuò)位陽(yáng)盤臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)凸窗拆解結(jié)構(gòu)利監(jiān)用………銷…4、產(chǎn)品匠創(chuàng)新67梁凸窗窗臺(tái)凸窗窗臺(tái)客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積2m2

。凸窗剖面入戶花象園可變歌房實(shí)惠/偷莫面積68兩層高露像臺(tái)/送實(shí)懇惠增加入戶抄花園/提郊供一個(gè)半嫂戶外的活崗動(dòng)空間/勿送面積戶型增賽加附加蜘值和實(shí)花惠（贈(zèng)唐送）入戶花火園可變熄房變房后截帶有陽(yáng)快臺(tái)69優(yōu)化原則損：六大標(biāo)準(zhǔn)膛，體驗(yàn)黃西金尺度產(chǎn)品策落略配套策略分期策略1、在整夠體定位下購(gòu)，現(xiàn)有規(guī)轟劃方案應(yīng)已如何優(yōu)化或？70黃金尺極度·生帶活體驗(yàn)置之旅：品質(zhì)尺度守：高貴鄰里尺觸度：親堡善、和幕諧城市尺悅度：進(jìn)腫擁都市像繁華，袖退享優(yōu)闖雅生活空間尺度歌：上覽城宵市風(fēng)光，淘下閱寬幽憑美景視覺尺鄉(xiāng)豐度：一藥場(chǎng)符號(hào)儉化的視請(qǐng)覺盛宴品牌尺泄度：智涌能化71城市尺經(jīng)度進(jìn)則擁酸都市繁懇華72城市尺度退則享優(yōu)清雅生活73城市尺度刊體驗(yàn)

—陪—關(guān)鍵點(diǎn)搶1：入口那廣場(chǎng)入口廣攤場(chǎng)要完?duì)蕹缮鐓^(qū)賣與城市遭的自然賄過渡入口廣頃場(chǎng)與小區(qū)內(nèi)部費(fèi)建筑風(fēng)肆格要統(tǒng)償一入口廣場(chǎng)濃要顯示社較區(qū)的品躺質(zhì)，聚削集人氣突出建酬筑的吸玩引力與皺親和力廣場(chǎng)可設(shè)獄置項(xiàng)目形僵象標(biāo)志開放式體雖驗(yàn)74城市尺久度體驗(yàn)懇——瞇關(guān)鍵點(diǎn)瀉2：交魔通動(dòng)線人車分流薯，保證居瓦住的品質(zhì)辱，在項(xiàng)目殲西北面設(shè)初置主入口待，東面臨丟三環(huán)路上取設(shè)置次入鼠口，車行粗沿小區(qū)外真圍環(huán)繞，掘?qū)崿F(xiàn)人、饑車流線分騙離。車行出入賊口要結(jié)合群A地塊一械起考慮車行道諒路兩側(cè)漢應(yīng)加大膀景觀打衣造力度蕉，形成鋤沿途風(fēng)蜂景，營(yíng)痛造歸家舒濫適氛圍地下車庫(kù)頸可考慮局廈部采光75城市尺度照體驗(yàn)

—伙—關(guān)鍵點(diǎn)裳3：道路道路情景倘營(yíng)造76城市尺度哪體驗(yàn)

關(guān)欣鍵點(diǎn)4：承地下室陽(yáng)光天井地下人行入口地下車庫(kù)入口方式三地下車庫(kù)入口方式二地下車庫(kù)入口方式一地下采光77黃金尺度現(xiàn)·生活體今驗(yàn)之旅：品質(zhì)尺塊度：鄰里尺度兄：城市尺執(zhí)度：進(jìn)剛擁都市咬繁華，丙退享優(yōu)聽雅生活空間尺度橋：上覽城捐市風(fēng)光，炭下收寬幽匠美景視覺尺度憲：一場(chǎng)符揀號(hào)化的視架覺盛宴品牌尺度懼：78空間體驗(yàn)上則覽城市風(fēng)口光79空間尺止度體驗(yàn)下則收寬幽址美景230米80空間尺度給體驗(yàn)

—檢—關(guān)鍵點(diǎn)購(gòu)1：中庭次水景下沉式飽水景水景棧道81空間尺康度體驗(yàn)臘——隊(duì)關(guān)鍵點(diǎn)隔2：園眾林景觀梯級(jí)層寸次人造坡等地大面積綠限化景觀層禍次組團(tuán)命名景觀組團(tuán)命名祖景觀82黃金尺度昆·生活體橋驗(yàn)之旅：品質(zhì)尺飄度：鄰里尺度甲：城市尺般度：進(jìn)塔擁都市切繁華，戲退享優(yōu)師雅生活空間尺度極：上覽城神市風(fēng)光，館下閱寬幽柳美景視覺尺度跑：一場(chǎng)符砌號(hào)化的視湖覺盛宴品牌尺度姑：83康體中心健身中心室內(nèi)羽毛球樓頂網(wǎng)球場(chǎng)室內(nèi)壁球健身器械室室內(nèi)臺(tái)球休閑中心娛樂中心品質(zhì)尺特度體驗(yàn)?zāi)А雨P(guān)鍵點(diǎn)址1：會(huì)棋所84品質(zhì)尺帝度體驗(yàn)突——月關(guān)鍵點(diǎn)娛2：細(xì)殘部處理泳池細(xì)部門廳小品風(fēng)格泳池細(xì)部處理雕塑基座85黃金尺雁度·生攪活體驗(yàn)牙之旅：品質(zhì)尺度暢：鄰里尺盤度：城市尺度餓：進(jìn)擁都記市繁華，鐵退享優(yōu)雅瘡生活空間尺踏度：上補(bǔ)覽城市委風(fēng)光，習(xí)下閱寬們幽美景視覺尺凍度：一鑼場(chǎng)符號(hào)正化的視躍覺盛宴品牌尺國(guó)度：86生活在這就里，人與找人之間不你再隔閡和諧是聽社區(qū)的幅另一代惡名詞…遼…鄰里尺桐度87鄰里尺晝度體驗(yàn)駝——托關(guān)鍵點(diǎn)上1：泛喂會(huì)所入戶大狗廳兒童樂園休憩區(qū)鄰里會(huì)客喪廳入戶門禁架空綠額化88黃金尺度置·生活體麗驗(yàn)之旅：品質(zhì)尺逮度：鄰里尺消度