房地產策劃**級建筑學**班第二組第一階段報告市場分析SWOT分析第二階段報告消費者調研與分析STP戰(zhàn)略分析第三階段報告建筑風格與戶型分析交通環(huán)境與景觀分析第四階段報告項目廣告策劃項目物業(yè)策劃目錄小

組

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工3成員分工工作細分調研方式***SWOT分析項目優(yōu)勢、劣勢、機遇與挑戰(zhàn)分析實地調研、圖書館查閱書籍及網上調研***地塊交通調查與分析，資料匯總整理到達各個車站、商業(yè)圈、公園的時間

實地調研、圖書館查閱書籍及及網上調研***市場調查與分析宏觀、中觀與微觀分析實地調研、圖書館查閱書籍及及網上調研***項目周邊配套調查與分析醫(yī)療、就學、娛樂休閑及購物實地調研、圖書館查閱書籍及及網上調研***項目地理環(huán)境與氣候環(huán)境調查與分析地形地貌及風向采光實地調研、圖書館查閱書籍及及網上調研第一階段報告房地產發(fā)展背景分析調研樓盤概況樓盤調研與分析調研項目概況

藍鼎海棠灣，項目位于高新區(qū)黃山路與科學大道交口西北角，規(guī)劃為70年居住用地。項目總占地面積約101畝，建總面積約28萬方。小區(qū)規(guī)劃有八棟高層住宅和一棟高檔社區(qū)綜合樓，容積率為3.0，綠化率超過40%，建筑密度僅21%。主要配套有商業(yè)、幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務站、物管中心、1000平米露天泳池、戶外運動場和器械。車位按1:1配比，實行人車分流，車行環(huán)道寬幅達6米。小區(qū)建筑設計采用ArtDeco風格，真石漆外立面配合深色調局部點綴，彰顯貴族氣質。項目分析海棠灣房地產市場發(fā)展分析宏觀分析中觀分析項目環(huán)境分析項目SWOT分析自然環(huán)境分析配套分析優(yōu)勢與劣勢機遇與威脅微觀分析

房地產市場發(fā)展分析——宏觀分析

房地產市場發(fā)展分析——宏觀分析通過上表我們可以看出，我國的城鎮(zhèn)化率從2000年開始每年都在上升。十六大以來，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，2002年至2011年，我國城鎮(zhèn)化率以平均每年1.35個百分點的速度發(fā)展，城鎮(zhèn)人口平均每年增長2096萬人。2011年，城鎮(zhèn)人口比重達到51.27%，比2002年上升了12.18個百分點，城鎮(zhèn)人口為69079萬人，比2002年增加了18867萬人;鄉(xiāng)村人口65656萬人，減少了12585萬人。今年的三中全會以后，可能更多的資金轉移到其他地方去了。中國城鎮(zhèn)化率要達到70%，意味著需要400億平方米建筑面積，而現(xiàn)在只有190億，市場需求仍然很大。即使是城鎮(zhèn)化基本完成了，每年樓房也有約5%的折舊，大概有20億平方米，我們每年竣工量也就十幾億平方米。房地產市場發(fā)展分析——中觀分析

地區(qū)人口數（人）比重（%）2000年2010年合肥市全市人口合計

5702466100100瑤海區(qū)90283010.0715.83其中：新站綜合開發(fā)實驗區(qū)2029091.423.56廬陽區(qū)6092398.210.68蜀山區(qū)10223219.8417.93其中：高新技術開發(fā)區(qū)1187230.652.08經濟技術開發(fā)區(qū)2558870.784.49包河區(qū)8176869.8114.34長豐區(qū)62953520.0211.04肥東縣86196021.7515.12肥西縣85889520.3115.06通過右圖，（1）可以看出合肥市的人口從2000年的4467384人增長到2010年的5702466人，十年共增加了1235082人，增長了27.65%，年平均增長2.47%。（2）通過比較2000年和2010年的各地區(qū)人口比重可以看出合肥市城鄉(xiāng)人口變化。2010年全國第六次人口普查，全市長居住人口

中，居住在城鎮(zhèn)的人口為3887257占68.17%，居住在鄉(xiāng)村的人口為1815209人，占31.83%。同2000年人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加192.39萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升24.21個百分點。

房地產市場發(fā)展分析——微觀分析

通過上表，可以看到高新技術開發(fā)區(qū)的人口比重從2000年的0.65%上升到2010年的2.08%。由此，可以看出高新區(qū)的人口數還有很大的增長空間。同時，高新區(qū)有許多的科技工廠，有許多的從業(yè)人員。

高新區(qū)距肥西縣不遠，一些年輕人為了方便照顧到父母同時又不影響上班，選擇在高新區(qū)買房，上班和回家都和方便。

從長遠角度考慮，合肥市現(xiàn)在正在修建地鐵，本項目被地鐵2、3、6號線環(huán)繞。地鐵的開通將會使本項目的交通變得更加便利，同時，使本項目的房價有很大的上升空間。用地分析Copyright?2012AndyGuo.Allrightsreserved。海棠灣位于合肥市高新區(qū)黃山路與科學大道交口西北角，由于高新區(qū)是合肥科技園區(qū)，有許多知名企業(yè)和科技產業(yè)都建在這里。聚集著許多名盤名企和高端人群，區(qū)域內集中大批中央、部屬院校以及科研院所。人們需要一個高檔集住宅、商業(yè)、休閑娛樂、幼兒園、社區(qū)服務中心為一體的小區(qū)。宏觀分析備注：圖片來源說明中觀分析12交通條件周邊環(huán)境配套條件住宅區(qū)的外圍建造了一些裙房，作商業(yè)房，來滿足住戶的一些基本日常生活需求，周邊遍布沃爾瑪、合家福、樂購、蘇果、等大型商場。同時，它南望大蜀山、蜀峰灣，北觀天樂公園，毗鄰合肥植物園和政務區(qū)天鵝湖，可以滿足住戶的休閑鍛煉要求。該區(qū)東連老城區(qū)，西接大蜀山，北達長江西路商業(yè)中心，南為政務區(qū)，10分鐘直達合肥5大商業(yè)圈，地鐵2、3、6號線環(huán)繞其外，黃山路與科學大道，為合肥主干道，可直達蜀山區(qū)、廬陽區(qū)、政務區(qū)。有多路公交車可達，其中乘坐10路；20路;48路;118路;158路;652路可直達海棠灣。由于海棠灣南望大蜀山、蜀峰灣，北觀天樂公園，毗鄰合肥植物園和政務區(qū)天鵝湖，因此，景觀條件得天獨厚。同時，在科學大道上，有許多的名企和生產工廠，因此，科學大道上種植了許多樹木和花草，以改善環(huán)境。海棠灣的空氣質量比較好，在陽臺上就可看到大蜀山和科學大道上的綠化。地塊SWOT分析篇13SWOT優(yōu)勢機遇劣勢威脅優(yōu)勢與劣勢藍鼎海棠灣項目，具備三大主要優(yōu)勢。區(qū)位板塊極佳，景觀資源得天獨厚、交通便捷、商業(yè)發(fā)達。海棠灣南望大蜀山、蜀峰灣，北觀天樂公園，毗鄰合肥植物園和政務區(qū)天鵝湖；黃山路與科學大道，為合肥主干道，可直達蜀山區(qū)、廬陽區(qū)、政務區(qū)；周邊遍布沃爾瑪、合家福、樂購、蘇果、鼓樓、最高臺、俏江南、酒吧街等高檔商業(yè)配套。產品品質一流，智能化社區(qū)管理模式、人性化四明戶型設計，節(jié)能生態(tài)技術等高科技技術普遍運用于產品建筑之中。企業(yè)品牌保障，藍鼎投資集團，為中國百強地產企業(yè)，開發(fā)有包括觀湖苑等高端地產項目。14優(yōu)勢分析劣勢分析沒有小戶型居室，對于經濟能力不足的青年人群和一些購買能力有限的人群吸引力不足，應該增加一些50—80左右的小戶型，相信會受到歡迎。目前周邊商鋪暫時沒有店家入駐，略顯冷清。地鐵尚未開通，還需等待一段時間。優(yōu)勢與劣勢

藍鼎投資集團在繼續(xù)深耕合肥市場的同時，將積極拓展市場，走專業(yè)化、標準化、集約化的發(fā)展道路，積極躋身一線房地產開發(fā)企業(yè)陣營。海棠灣地理環(huán)境優(yōu)越，樓盤升值空間很大。15政府對于土地監(jiān)控力度加大，對于閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴厲，土地持有成本上升。周邊房地產競爭激烈，競爭手段花樣百出。機遇分析威脅分析競爭樓盤項目名稱項目位置均價（元/㎡）建筑類型主力戶型規(guī)劃面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率綠化率規(guī)劃戶數車位數物業(yè)費（元/㎡/月）百協(xié)大溪地懷寧路與黃山路交叉口西北角8300多層、小高層、高層2居室111㎡1居室90㎡4400008000001.8158%3751戶3751個0.8~1.2松芝萬象城長江西路478號8300高層1居室67㎡1居室44㎡338811840542.9930.7%429戶215個1.2公園道1號西二環(huán)與長江西路交叉口6500小高層、高層3居室116㎡2居室90㎡1328993614483.2040.4%3912戶3912個1.1中央美域青陽路與高劉路交匯處9500高層4居室145㎡4居室125㎡868792618732.542%2070戶2180個1.0漢嘉都市森林潛山路與貴池路交叉口7500多層、小高層、高層3居室135㎡3居室123㎡1429422200001.440.6%1700戶1700個1.25安糧城市廣場金寨路與東流路交叉口西7300高層4居室165㎡5居室173㎡1534108000004.845%6000戶6000個1.1~1.2華地公館望江西路與潛山路交匯處9000高層4居室160㎡3居室139㎡1400003392532.1240.15%190戶190個1.44萬科金域華府長江西路與合作化南路交叉口11000高層2居室125㎡2居室108㎡1156274833913.5642%434戶434個1.44博澳麗苑西二環(huán)與長江西路交叉口7300小高層、高層3居室112㎡2居室97㎡1600005500002.840%3000戶3000個1.2春天里長江西路與開福路交匯處5500高層1居室46㎡1居室54㎡7170001000001.7240%468戶393個1.8競爭樓盤分析目前合肥共有507個在售樓盤，其中蜀山區(qū)有57個在售樓盤。上表格是蜀山區(qū)57個在售樓盤中的一些。上表中的十個樓盤，不難看出這十個樓盤各有各費特色所在。通過對比，萬科金域華府及中央美域的房價都較高，它們都是精裝房所以房價較高，這也是它們的一個特色所在。同時，從上表中可以看出，這些樓盤中，房價較高的樓盤，它們的綠化率都偏高。所以，海棠灣要想在所有的競爭者中脫穎而出，就必須要作出更多的努力及創(chuàng)新，研發(fā)出差異性產品，來提高其競爭力。桂花園與海棠灣地理位置18

海棠灣桂花園地塊競爭樓盤分析19序號角度具體內容添加a小區(qū)概況詳情請看下一張附pptb交通條件乘坐20路、118路及48路c就學條件桂花園學校、夢園學校等d配套設施蘇果超市、蜀山森林公園、蜀山區(qū)第一人民醫(yī)院等e房價走向如下表所示附表格競爭樓盤分析20

桂花園概況：桂花園位于黃山路與天柱路路交叉的東北角，綠城?桂花園位于合肥市高新區(qū)，與蜀峰灣公園及合肥市區(qū)惟一的山脈大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。綠城?桂花園由多層公寓、小高層公寓、中心會館、學校、幼兒園及各類現(xiàn)代化生活服務設施組成，總占地面積約480畝，總建筑面積約41萬平方米，地下車庫配比率為65%，容積率1.22，綠化率42.3％，是低密度、低容積率、高綠化率的大型高尚生活園區(qū)。綠城?桂花園采用圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內依園區(qū)豐富景觀，各組團高低錯落，形成靈活有序的空間形態(tài)。大規(guī)模的中心花園和組團、宅間綠地及蜿蜒曲折的水系，形成了層次豐富的生態(tài)視域。園區(qū)建筑依據景觀布置，多層建筑與小高層建筑錯落有致，充滿了意境之美和成熟之美。在園區(qū)的色彩調理上，綠城?桂花園以赭紅、淡黃、青灰為主色調，使其如同一個自然形成的江南聚落小鎮(zhèn)，整個園區(qū)清新典雅、溫馨秀麗。競爭樓三盤分析21桂花園e.房價走三向（如三下表所三示）房地產三策劃第三二階段三報告11級建筑三學三班三第二組小組成三員分工***：問卷三調查及三市場細三分***：問卷三調查及三目標市三場選擇***：問卷三調查及三產品定三位**：問卷三調查及三消費者三心理和三行為分三析***：問卷三調查、三問卷調三查表制三作及資三料匯總三（PPT制作）小組成三員：胡三飛、胡三小慧、三李康、三謝鵬宇三、歐向三東綜述合肥市三海棠灣三消費者三需求調三查合肥市三海棠灣三消費者三消費行三為與心三理分析合肥市三海棠灣STP戰(zhàn)略策三劃海棠灣三消費者三需求調三查調研方三式：問三卷調查三（表格三見附錄三）調研地三點：海三棠灣附三近調研人三員：全三組成員三（胡飛三、胡小三慧、李三康、謝三鵬宇、三歐向東三）調研時三間：201三3年11月30日9時——2三013年11月30日13時海棠灣三消費者三消費行三為與心三理分析消費行三為消費心三理影響消三費者的三因素消費行三為（購三買方式三）一次性三付款按揭貸三款住房公三積金貸三款銀行貸三款購買方三式柱狀三圖消費者三消費心三理追求產三品的實三用性追求產三品的美三觀性追求產三品周邊三的環(huán)境追求產三品周邊三的配套產品價三格合理個人的三情感滿三足盲目和三從眾影響消三費者消三費的因三素年齡和三教育水三平社會背三景性別及三家庭成三員跨位消三費（消三費者社三會階級三）政治及三政策海棠灣STP戰(zhàn)略策三劃S——Segmentation市場細分T——Targeting目標市場選擇P——Positioning市場定位市場細三分——胡飛目標市三場選擇——李康市場定三位——謝鵬宇市場細三分（Seg三men三tat三ion）市場細三分概念消費者三市場細三分的依三據細分消三費者市三場市場細三分——消費者三細分依三據地理變三量國家、三地區(qū)、三氣候、三人口密三度等。人口變三量年齡、三性別、三家庭人三口、收三入、教三育程度三、宗教三、國籍三、民族三等。市場細三分——消費者三細分依三據心理變三量生活質三量、個三性、社三會階級三等。行為變三量購買時三機、追三求的利三益、使三用者的三使用習三慣及其三對產品三的態(tài)度三等。市場細三分——細分市三場低端市三場中低端三市場中端市三場中高端三市場高端市三場目標市三場選擇三（Tar三get三ing）目標市三場的概三念評估細三分市場三，確定三目標市三場目標市三場的選三擇模式目標市三場營銷三策略（三個人看三法）確定目三標市場從成交三情況可三以看出三消費市三場的變三化，中三端和中三高端市三場更加三集中，三中端市三場比例三增長較三快；從三潛在消三費者需三求看，三中端市三場的需三求量最三大，其三次為中三低端和三低端市三場，說三明中端三和中低三端市場三大有可三為。目標市場三的選擇三模式產品市三場集中三化產品專三業(yè)化市場專三業(yè)化選擇性三專業(yè)化全面涵三蓋20~三30歲30~三40歲40~三50歲一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳20~三30歲30~三40歲40~三50歲20~三30歲30~三40歲40~三50歲一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳20~三30歲30~三40歲40~三50歲一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳20~三30歲30~三40歲40~三50歲目標市三場營銷三策略低端市三場和中三低端市三場的供三給相對三空缺，三而需求三量較大三，市場三風險較三小，但三由于開三發(fā)成本三不能支三持，開三發(fā)利潤三難以滿三足開發(fā)三商要求三，且難三以建立三公司品三牌，因三此，不三宜選取三。高端市三場，雖三然供給三量不大三，但需三求相對三較小，三且該市三場對品三牌、資三金、運三作能力三、自然三環(huán)境要三求較高三。本項三目面積三較小，三但環(huán)境三、品牌三及資金三等皆可三基本達三到要求三，因此三可以選三取。中端、三中高端三市場未三來競爭三將越來三越激烈三，但中三端市場三消費者三基數大三于中端三市場。三而本項三目的直三接競爭三對手主三要選擇三了中端三市場，三按照差三異化競三爭策略三，我們三應該回三避短期三正面競三爭，選三擇中高三端市場三。因此，三我們應三該選擇三中高端三市場和三高端市三場。小組成三員分析產品定三位（Pos三iti三oni三ng）消費者三年齡消費者三受教育三程度消費者三家庭組三成消費者三性別消費者三年齡不同年三齡的消三費者對三產品有三不同的三要求（三如右圖三所示）三。從圖中三我們可三以看出三，年輕三的消費三者更看三重產品三的美觀三和品牌三；而年三長的消三費者更三看重產三品的實三用性和三價格。消費者三的受教三育三程度受教育三程度不三同的消三費者對三產品有三不同的三要求（三如右圖三所示）三。從圖中三我們可三以看出三受教育三程度低三的人更三看重產三品的實三用性和三價格；三受教育三程度高三的人更三看重產三品的美三觀和配三套。消費者三家庭組三成不同家三庭組成三的消費三者對產三品有不三同的要三求（如三右圖所三示）。從圖中三我們可三以看出，家庭三組成的三人數多三的人更三看重大三戶型；三家庭成三員數少三的人更三看重小三戶型。消費者三性別男性消三費者和三女性消三費在消三費觀和三消費形三為上有三些許不三同（如三右圖所三示）。從由圖三中我們三可以看三出，男三性消費三更注重三產品的三實用性三和升值三空間；三女性消三費者更三注重產三品的米三恩管和三環(huán)境條三件?？側Y通過以三上一系三列的圖三，我們三未出以三下結論三：1）由于三本項目三位于高三新區(qū)，三所以消三費者的三年齡階三段在20~三40歲之間三，所以三，我們三的產品三定位在三中高檔三或高檔三；2）由于三本項目三的面積三不大，三所以產三品應做三成高層三建筑，三應該注三重環(huán)境三的營造三。3）由于三消費者三的受教三育成度三普遍偏三高，他三們更注三重生活三的質量三和品質三，因此三，我們三的產品三定位在三中高檔三或高檔三；4）由于三本項目三的直接三競爭對三手主要三選擇了三中高檔三做產品三，按照三差異化三競爭策三略，我三們應該三回避短三期正面三競爭，三選擇做三高檔產三品。附三錄房地產三策劃第三三階段三報告11級建筑三學三班三第二組小組成三員分工小組成員總體工作工作細分***建筑風格分析1）項目周邊建筑環(huán)境分析；2）項目風格選擇分析。***戶型分析1）市場戶型分析；2）項目戶型選擇；3）戶型的不足及個人意見。***小區(qū)內外交通分析1）小區(qū)外部交通分析；2）小區(qū)內部交通分析***項目景觀分析1）小區(qū)景觀設計要求；2）小區(qū)景觀設計分析；3）小區(qū)景觀的不足及個人建議***SU制作及資料整合概述合肥市三海棠灣三建筑風三格合肥市三海棠灣三戶型分三析合肥市三海棠灣三交通道三路分析合肥市三海棠灣三景觀設三計分析項目建三筑分析項目建三筑顏色三選擇分三析項目建三筑層數三選擇分三析項目建三筑風格三分析項目周三邊建筑三環(huán)境項目周邊建筑中國移動大廈國土管理廳省林業(yè)辦公樓外商國際俱樂部桂花園高新大廈建筑色彩藍灰色土黃色淡黃色白色赭紅、淡黃灰色、白色建筑層高高層多層多層多層多層+高層多層+高層建筑材料玻璃+金屬板石材涂料涂料石材玻璃+涂料建筑用途辦公建筑辦公建筑辦公建筑商業(yè)建筑商業(yè)+住宅建筑辦公+商業(yè)建筑建筑風格現(xiàn)代風格古典風格歐式風格歐式風格東南亞風格現(xiàn)代風格項目周三邊建筑三環(huán)境分三析a.項目的三產品應三與周圍三環(huán)境相三融合由于周三圍建筑三多為黃三色，所三以海棠三灣的建三筑用赭三黃色，三低調高三貴，提三高住宅三檔次;b.產品應三在所處三的環(huán)境三中突出為了能三使海棠三灣在眾三多建筑三中凸顯三出，將三海棠灣三建成高三層住宅三，平均三層數為36層，同三時，建三筑風格三為Art三Dec三o風格。三與眾不三同的建三筑風格三和建筑三高度是三海棠灣三格外的三引人注三目。項目建三筑風格三分析小區(qū)建三筑設計三采用新古典三主義風格，新古典三主義的三設計風三格其實三是經過三改良的三古典主三義風格三。海棠灣從簡單三到繁雜三、從整三體到局三部，精三雕細琢三，鑲花三刻金給三人一絲三不茍的三印象。三一方面三保留了三材質、三色彩的三大致風三格，仍三然可以三很強烈三地感受三傳統(tǒng)的三歷史痕三跡與渾三厚的文三化底蘊三，同時三又摒棄三了過于三復雜的三肌理和三裝飾，三簡化了三線條。小區(qū)橙三黃色真三石漆外三立面，三配合深三灰色調三局部點三綴，彰三顯王室三高貴典三范，勾三勒出令三人賞心三悅目、三富有韻三律的城三市輪廓三。戶型分三析市場戶三型分析項目戶三型選擇項目戶三型不足三及個人三建議市場戶三型分析產品市三場集中三化產品專三業(yè)化市場專三業(yè)化選擇性三專業(yè)化全面涵三蓋20~三30歲30~三40歲40~三50歲一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳20~三30歲30~三40歲40~三50歲20~三30歲30~三40歲40~三50歲一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳20~三30歲30~三40歲40~三50歲一室兩三廳兩室兩三廳三室兩三廳20~三30歲30~三40歲40~三50歲二、戶三型分析右圖為三海棠灣三推出的三戶型圖三。A、B和C戶型是三海棠灣三主打戶三型通過右三圖，可三以看出三海棠灣三的戶型三中，每三個戶型三的客廳三和主臥三都朝南三，有很三明確的三動靜分三區(qū)，潔三污分區(qū)三和主次三分區(qū)。戶型分三析戶型戶型構成戶型面積戶型套內面積戶型陽臺面積戶型優(yōu)點戶型缺點適合人群A戶型三房二廳二衛(wèi)+雙陽臺138M295.5M215.4M2270度全明通透觀景+南北雙通大陽臺30~40歲，中等收入，小子女家庭B戶型三房二廳一衛(wèi)+一陽臺115M292.7M212.8M2南向方正戶型+舒適三房，合理布局衛(wèi)生間數量過少+餐廳無自然采光30~40歲，中等偏下收入，小子女家庭C戶型三房二廳二衛(wèi)+三陽臺135M294.6M217.4M2方正戶型使用舒適+南北全明通透陽臺30~40歲，中等收入，小子女家庭D戶型三房二廳二衛(wèi)+二陽臺166M2137.4M214.6M2大開間方正空間+主臥獨立衛(wèi)生間餐廳無自然采光40~50歲，中等偏上收入，小子女家庭E戶型四房二廳二衛(wèi)+三陽臺204M2176.3M220.1M2全明大開間通透戶型+三戶型生活陽臺客臥形狀不規(guī)整，面積浪費40~50歲，中等偏上收入，大子女家庭F戶型四房二廳雙套房+三陽臺224M2193.8M219.7M2南北臥室觀景飄窗+尊貴主臥套間設計餐廳無自然采光40~50歲，高收入，大子女家庭項目戶三型的不三足及個三人建議海棠灣三戶型中三雖然有三很多優(yōu)三點，但三同時也三存在一三些不足三之處，三例如在三戶型B和D中餐廳三的沒有三自然采三光；B戶型中三，只有三一個衛(wèi)三生間，三數目過三少，使三用不方三便等。個人建三議：海三棠灣有三著優(yōu)越三的地理三優(yōu)勢，三許多上三班族的三絕佳選三擇，同三時，有三一部分三人不是三要自住三而是進三行房地三產投資三。但由三于海棠三灣的戶三型都是100㎡以上三的戶型三，并不三適合單三身的上三班族和三投資者三購買。三因此，三海棠灣三沒辦法三去抓住三這部分三消費人三群。所三以，我三建議海三棠灣應三該增加三一些小三面積戶三型，來三留住更三多的消三費者。內外交三通道路三分析小區(qū)外三部交通三分析小區(qū)內三部交通三分析項目對三外交通交通工具合肥火車站合肥火車西站南門汽車站旅游汽車站新橋機場蜀山大商業(yè)圈三里庵大商業(yè)圈七里塘大商業(yè)全中心大商業(yè)圈蜀山森林公園公交車坐10路轉11路，約1小時約20分鐘坐118路，約40分鐘坐10路，約50分鐘約1小時30分鐘約10分鐘約29分鐘約35分鐘約45分鐘約5分鐘駕車或打的約20分鐘約5分鐘約16分鐘約20分鐘約37分鐘約5分鐘約5分鐘約10分鐘約10分鐘約5分鐘地鐵（個人預測）約15分鐘約5分鐘約10分鐘約15分鐘約20分鐘約5分鐘10分鐘約10分鐘約15分鐘5分鐘以內通過上三表可以三看出，三海棠灣三的外部三交通是三非常便三利的。三無論從三海棠灣三到達火三車站、三汽車站、三各大商三業(yè)圈，三還是從三它到達三機場，三時間都三是在一三個半小三時以內三。優(yōu)越三的外部三交通條件三，給這三里的住三戶無論三是上班三，還是三外出出三差、旅三行都帶三來了方三便。小區(qū)外三部交通小區(qū)的三地理位三置：如圖所三示，海棠灣三位于科三學大道三和黃山三路交接的西南三方向，三科學大三道和黃三山路皆是合肥三城市主三干道。小區(qū)外三部交通三分析：如右圖所示，三海棠灣三有多路三公交車三可到達三，同時，三開車十三分鐘就三可到達三合肥各大商圈三。因此三，海棠三灣外部三交通是非常便三利的。中心大三商圈三里庵三大商圈七里塘三大商圈蜀山大三商圈海棠灣小區(qū)內三部交通小區(qū)出三入口小區(qū)內三部交通三分析小區(qū)出三入口圖62主入口主入口次入口幼兒園三入口商業(yè)入三口小區(qū)出三入口：由于海三棠灣的三三面都三是城市三道路，三所以，三海棠灣三需要設三置多個三出入口三。同時三，根據三國家一三些規(guī)劃三設計的三相關規(guī)三范，小三區(qū)需要三設置2個以上三的出入三口。因三此，海三棠灣設三置了兩個主三入口、一個次三入口、三一個商三業(yè)入口及可直接三到達幼三兒園的三幼兒園三入口。同時三，還設三置了三個地三下停車三場入口，住戶三可以直三接從地三下室乘三電梯進三入住宅三，為住三戶提供三方便。地下停三車室入三口地下停三車室入三口地下停三車室入三口小區(qū)內三部交通三分布目前，三越來越三多的購三房者注三重小區(qū)三內部的三交通，三這樣致三使開發(fā)三商們在三對土地三開發(fā)的三同時也三要注重三對小區(qū)三內部的三交通安三排。針對這三樣消費三者需求三，海棠三灣的交三通系統(tǒng)三安排是三：如右三圖所示三，項目三有三個三地下停三車場入三口。圖三中黃線三表示小三區(qū)主要三人流交三通流線三。圖中三青線表三示觀景三人流流三線。圖三中紅三線表示三小區(qū)車三流交通三流線。三圖中紫三色的箭三頭表示三各個樓三層入口三。地下停三車場入三口地下停三車場入三口地下停三車場入三口人流交三通流線車流交三通流線觀景人三流流線小區(qū)內三部交通三系統(tǒng)小區(qū)行三車方式三分析：小區(qū)將三車流和三人流交三通很明三確地分三開，這三樣讓車三流和人三流不會三造成干三擾，減三少事故三的發(fā)生三。同時三，將車三流道路三及地下三停車場三入口安三排在外三圍，可三以車流三產生的三噪音和三污染對三住宅區(qū)三的干擾三。小區(qū)人三行方式三分析：小區(qū)人三行道可三以通過三多個入三口進入三小區(qū)內三部，可三以很快三的進入三住宅樓三，且其三內部交三通較為三明了和三清晰。三小區(qū)中三還設有三多條觀三景人行三道，這三些道路三布置在三各景觀三之間，三是住戶三可以更三方便的三到達各三個景點三。小區(qū)景三觀分析小區(qū)景三觀設計三要求小區(qū)景三觀設計三分析小區(qū)景三觀的不三足及個三人建議小區(qū)景三觀設計三要求現(xiàn)在，三消費者三越來越三重視小三區(qū)的景三觀設計三，以此三，許多三的現(xiàn)代三住宅小三區(qū)開發(fā)三商越來三越注重三景觀設三計來提三升住宅三小區(qū)的三品質和三檔次。由于海三棠灣的三產品定三位在高三檔的位三置，所三以對海三棠灣的三景觀設三計檔次三，提出三了高要三求。要三求景觀三不但要三在山水三園林上三做文章三，創(chuàng)出三具有特三色的景三觀環(huán)境三，而且三還要注三重營造三有助于三人際交三往和居三民間交三流的景三觀環(huán)境三。小區(qū)景三觀設計三分析地塊條三件：海棠灣三距大蜀三山不遠三，它的三地勢大體上較為平三坦，地塊三上也沒三有水灣三，但地塊上三有一些三低矮的三山丘。景觀設三計條件三：由于海三棠灣地三塊地質三地勢條三件，所三以小區(qū)三的景觀三采取利三用地塊三現(xiàn)有條三件對地三塊進行三景觀改三造的來三改變地三塊現(xiàn)狀三，營造三小區(qū)環(huán)三境氛圍三。由于海三棠灣中三有一個三“灣”三字，所三以，在三造景中三，需要三人工挖三池。為三了與小三區(qū)的建三筑風格三相適應三，小區(qū)三景觀設三計風格三為英倫風格。三取海棠三灣中“三海棠”三二字，三小區(qū)中三應種植三大量的三海棠，三來與其三名相呼三應。小區(qū)景三觀分布小區(qū)綠化步行環(huán)境鋪地環(huán)境水體環(huán)境戶外設施環(huán)境綠地環(huán)境所在位置小區(qū)車行道、人行道及林間觀景小道主入口廣場、商業(yè)廣場、幼兒園前活動場及小區(qū)內居民活動場所售樓部后方、幼兒園后方及8棟入口處地塊中心區(qū)域除住宅區(qū)域級其他環(huán)境區(qū)域之外的區(qū)域面積大小2740.5M2915.9M21638.3M2693.5M25211.8M2所占比率大小24.5%8.2%14.6%6.2%46.5%分屬類別硬質景觀硬質景觀軟質景觀硬質景觀軟質景觀如上表三，小區(qū)三的綠地三環(huán)境面三積在整三個環(huán)境三中占較三大大的三比例，三從而可三以說明三海棠灣的綠三化景觀三投入很三大遵循三現(xiàn)代“三以人為三本”的三小區(qū)規(guī)三劃設計三理念。三同時，三通過比三較不難看出三小區(qū)的三戶外設三施的環(huán)三境面積三不是很三大，需三要加強三。小區(qū)景三觀分析分析：如上表三及圖一三所示小三區(qū)景觀三組團，三小區(qū)中三有九個三景觀組三團，通三過圖一三可以看三出，海三棠灣有三許多山三體，園三林景觀三將地塊三本身的三地形地三勢合理三的利用三，從而三使小區(qū)三景觀形三成六個三以山體三為中心三的景觀三組團。三為了與三項目名三稱相適三應，小三區(qū)景觀三挖了多三個人工三湖，美三化改善三小區(qū)環(huán)三境。海棠灣三將景觀三、風水三、地形三地貌很三好地結三合起來三。中國三人對住三宅講求三坐北朝三南，依三山傍水三。在本三項目中三幾乎每三棟住宅三的前后三都有山三有水。三同時，三海棠灣三的山很三好的呼三應了據三其不遠三的大蜀三山。海三棠灣的三景觀是三采用新三古典園三林風格三，如圖三二、三三所示。三小區(qū)中三種植大三量樹木三，改善三美化環(huán)三境的同三時居住三在這里三的人們三可以放三松身心三，悠然三望蜀。圖一圖二圖三小區(qū)景三觀不足三與建議不足：海棠灣三中人行三道路有三些錯綜三復雜，三景觀園三林設計三沒有將三景觀與三道路標三示很好三地結合三起來。三同時，三景觀無三太明顯三的主次三之分。三無運動三設施場三地安排三。建議：彌補三海棠灣三景觀中三存在的三不足之三處?？扇扇∫匀乱恍┤胧?、在道三路旁加三設路標三；2、將各三個不同三景觀組三團采用三不同的三景觀風三格，以三示區(qū)別三；3、為了三增加小三區(qū)居民三間的溝三通，小三區(qū)中加三設一些三運動設三施。房地產三策劃第三四階段三報告11級建筑三學三班三第二組小組成三員分工小組成員成員工作工作細分***廣告策劃（1）大量營銷階段廣告；（2）產品差異營銷階段廣告；（3）目標市場營銷階段廣告***營銷策劃及資料整合營銷價格策劃***物業(yè)發(fā)展***營銷策劃營銷促銷策劃***營銷策劃市場營銷渠道策劃營銷策三劃價格策三劃促銷策三劃營銷渠三道策劃價格策三劃通過右三圖，可三以看出三合肥市三的房價三分布。三其中廬三陽區(qū)和三蜀山區(qū)三的房價三較高；三包河區(qū)三的房價680三0~7三200元/㎡之間三；瑤海三區(qū)的房三價在640三0~6三800元/㎡之間三；肥東三縣的房三價590三0~6三400元/㎡之間三；肥西三縣和長三豐縣房三價較低三。本項目三在蜀山三區(qū)，所三以平均三房價可三基本定三位在750三0元/㎡左右三。價格策三劃地區(qū)均價比（元/㎡）租價（元/月）二手房價（元/㎡）瑤海區(qū)6667500以下5621廬陽區(qū)7421600~7005792蜀山區(qū)7359600~7006383包河區(qū)7352750~8606474長豐縣4400550~6003560肥東縣5096520~5803836肥西縣5025500~5703765政務區(qū)81541000以上7683高新區(qū)6795800~9505382經開區(qū)6656870~9805366濱湖新區(qū)7797780~8506738新站區(qū)7110870~9605926巢湖市5000500以下3749廬江區(qū)5350500~6003975右圖為三合肥各三個地區(qū)三的房均三價、租三價和二三手房價三，通過三比較可三以看出三，合肥三政務區(qū)三和濱湖三新區(qū)的三房價、三租價及三二手房三價普遍三偏高。三同時，三可以看三出合肥三高新區(qū)三的房價三處在中三等位置三，其均三價為679三5元/㎡，租三價和二三手房的三價格也三不是很三高。藍鼎海三棠灣位三于高新三區(qū)，但三是它有三優(yōu)越的三地理位三置、便三捷的交三通條件三及優(yōu)美三的環(huán)境三條件等三。利用三其種種三優(yōu)勢，三及其潛三在的發(fā)三展空間三，可將海三棠灣的三平均房三價定位三在750三0元/㎡左右三。促銷策三劃我們是11月23號到海三棠灣調三研，海三棠灣在11月24號推出三新品開三盤。所三以，在11月24號這一三天是屬三于海棠灣三的促銷三期間，這一天三海棠灣三的最低三價是664三0元/㎡，只比三合肥的三均價高125元/㎡，比三高新區(qū)三的均價三低155元/㎡。促銷策三劃右圖為三藍鼎海三棠灣的三宣傳冊三上的部三分內容三。其中三，一次三性付款三和按揭三付款的三購買者三都會享三有不同三程度的三優(yōu)惠。其中，三一次性三付款的三消費者三可享有9.2折的優(yōu)三惠，按三揭付款三的消費三者可享三有9.8折的優(yōu)三惠。其促銷三力度很三大，但三是與其三促銷相三對的宣三傳力度三不夠到三位，不三能讓大三多數人三都知道三。市場營三銷渠道三策劃背三景項目主要內容合肥藍鼎·海棠灣（1）位置：高新區(qū)黃山路與科學大道交口西北角；（2）面積：總占地面積約101畝，建總面積約28萬方；（3）70年居住建筑。海棠灣SWOT分析（1）優(yōu)勢：1.交通便捷；2.靠近大蜀山，環(huán)境優(yōu)美；3.周邊配套齊全（2）劣勢：1.地塊面積較??；2.戶型面積較大，抓不住一些潛在消費者（3）機遇：1.品牌效應；2.地理位置優(yōu)越，樓盤升值空間大（4）挑戰(zhàn)：1.政府對土地管控力度加大；2.周邊競爭房地產越來越多合肥房地產市場分析目前合肥的房地產市場是求大于供的，并且合肥人對現(xiàn)在小區(qū)的環(huán)境要求越來越高，為了適應市場需求，海棠灣的產品應朝著高要求、高檔次、高品質的方向建設。藍鼎企業(yè)分析（1）始創(chuàng)于2006年；（2）產業(yè)多元化投資控股企業(yè)；（3）總資產120億元海棠灣STP戰(zhàn)略（1）市場細分：低端市場、中低端市場、中端市場、中高端市場、高端市場；（2）目標市場的選擇：根據消費者需求；（3）市場定位：中高端市場海棠灣產品