第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主客體及程序一、認識房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。(一)土地、建筑物和其他土地定著物的含義1.土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。在現(xiàn)實生活中，擁有一塊土地，并不是可以隨意開發(fā)利用的，其使用、支配要受到三方面制約：建筑技術、土地使用管制(法律法規(guī)、城市規(guī)劃)、土地權利設置及相鄰關系。2.建筑物的含義是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。3.其他土地定著物的含義也稱其他地上定著物，是建筑物以外的土地定著物，是指固定在土地或建筑物上。例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設在地下的管線、設施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產(chǎn)。說明：由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的構成或附屬部分，因此，通常把房地產(chǎn)簡化為包括土地和建筑物兩大部分。

(二)房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的含義1.房地產(chǎn)實物的含義是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。房地產(chǎn)實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體的組合完成的功能以及外觀等方面。2.房地產(chǎn)權益的含義是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和收益。房地產(chǎn)權益以房地產(chǎn)權利為基礎。例如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權等。3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。注：房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的主要是房產(chǎn)。

房地產(chǎn)權益集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)權上，房地產(chǎn)產(chǎn)權包括房地產(chǎn)所有權以及由所有權延伸出來的權利。但是，房地產(chǎn)權益交易必須符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定。二、房地產(chǎn)的特點房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。

1、不可移動性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般是以一個城市為一個市場)，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同。2、獨一無二性房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地形、地勢、周圍環(huán)境和景觀的不同，這兩宗房地產(chǎn)實質上也是不相同的。

3、壽命長久性（土地不滅性）但從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。對此點的認識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。4、供給有限性房地產(chǎn)供給有限性的本質，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對于人類的需要來說，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關鍵在于房地產(chǎn)的不可移動性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。說明：要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，例如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到基礎設施條件、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術等的制約。

5、價值高大性房地產(chǎn)的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值高（單價高），其價值大即總體價值大（總價大）。

6、用途多樣性用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因為改變的費用可能很高或受原有建筑結構的限制。多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途。在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式。說明：從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、森林、不毛荒地。

7、相互影響性相互影響性也就是經(jīng)濟學上所講的外部性或外部影響。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。

8、易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權來實現(xiàn)的：1）管制權。政府為增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。2）征收權。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學校等，可以強制取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。

3）征稅權。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的。4）充公權。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。說明：房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。

9、流動性差（也稱難以變現(xiàn)）房地產(chǎn)由于價值量大，加上不可移動性和獨一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。10、保值增值性房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，在某些情況下，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)長時期的連續(xù)下降也是可能的。說明：中國大陸的土地價格由于是有期限的土地使用權價格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年限的前若干年價格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢，但由于總有一天土地使用年限會降為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的；但如果預計可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者完成了續(xù)期，該房地產(chǎn)的價格又會高起來。

三、房地產(chǎn)分類

1、按用途劃分

2、按開發(fā)程度劃分

3、按實物形態(tài)劃分

4、按是否產(chǎn)生收益劃分

5、按經(jīng)營使用方式劃分1、按三用途劃三分1）居三住房地三產(chǎn)：包括普三通住宅三、高檔三公寓、三別墅等三。2）商三業(yè)房地三產(chǎn)：包括百三貨商場三、購物三中心、三商業(yè)店三鋪、超三級市場三、批發(fā)三市場等三。3）辦三公房地三產(chǎn)：包括寫三字樓、三政府辦三公樓等三。4）旅三館房地三產(chǎn)：包括飯三店、酒三店、賓三館、度三假村等三。5）餐三飲房地三產(chǎn)：包括酒三樓、美三食城、三餐館、三快餐店三等。6）娛三樂房地三產(chǎn)：包括娛三樂城、三康樂中三心、俱三樂部、三夜總會三、影劇三院、高三爾夫球三場等。7）工三業(yè)和倉三儲房地三產(chǎn)：包括工三業(yè)廠房三、倉庫三等。8）特三殊用途三房地產(chǎn)三：包括車三站、機三場、醫(yī)三院、學三校、教三堂、寺三廟、墓三地等。9）綜三合用途三房地產(chǎn)三：是指具三有兩種三或兩種三以上用三途的房三地產(chǎn)。三如商住三樓。2、按三開發(fā)程三度劃分1）生三地：是指不三具有城三市基礎三設施的三土地，三如荒地三、農(nóng)地三。2）毛三地：是指具三有一定三城市基三礎設施三，有待三拆遷房三屋的土三地，尚三未完成三房屋拆三遷補償三安置的三土地。3）熟三地：是指具三有完善三的城市三基礎設三施且土三地平整三，能直三接在其三上建造三建筑物三的土地三。4）在三建工程三：是指地三上建筑三物已開三始建造三但尚未三建成，三不具備三使用條三件的房三地產(chǎn)。三該房地三產(chǎn)不一三定正在三建設之三中，也三可能停三工了多三年。5）現(xiàn)三房(含三土地)三：是指地三上建筑三物已建三成，可三直接使三用的房三地產(chǎn)。三它可能三是新的三，也可三能是舊三的。3、按三是否產(chǎn)三生收益三劃分1)收益性三房地產(chǎn)三：是指能三直接產(chǎn)三生租賃三或其他三經(jīng)濟收三益的房三地產(chǎn)，三包括商三店、商三務辦公三樓、公三寓、旅三館、餐三館、影三劇院、三游樂場三、加油三站、廠三房、農(nóng)三地等。2)非收益三性房地三產(chǎn)：是指不三能直接三產(chǎn)生經(jīng)三濟收益三的房地三產(chǎn)。如三私人宅三邸、未三開發(fā)的三土地、三政府辦三公樓、三教堂、三寺廟等三。說明：收益性三房地產(chǎn)三與非收三益性房三地產(chǎn)的三劃分，三不是看三它們目三前是否三正在直三接產(chǎn)生三經(jīng)濟收三益，而三是看這三種類型三的房地三產(chǎn)在本三質上是三否具有三直接產(chǎn)三生經(jīng)濟三收益的三能力。4、按三經(jīng)營使三用方式三劃分1）出三售型房三地產(chǎn)。2）出三租型房三地產(chǎn)。3）營三業(yè)型房三地產(chǎn)。4）自三用型房三地產(chǎn)。說明：這種分三類對于三選用估三價方法三特別有三用，例三如：出三售型房三地產(chǎn)可三以采用三比較法三估價；三出租或三營業(yè)型三房地產(chǎn)三可以采三用收益三法估價三；自用三型房地三產(chǎn)可以三采用成三本法估三價。四、房地三產(chǎn)開發(fā)三的含義三、分類（一）三房地產(chǎn)三開發(fā)的三含義房地產(chǎn)三開發(fā)是三指具有三開發(fā)資三質的房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三依據(jù)相三關法律三法規(guī)或三政策，三根據(jù)城三市發(fā)展三和建設三的總體三規(guī)劃，三充分考三慮經(jīng)濟三效益、三社會發(fā)三展的要三求，對三獲取的三土地進三行投資三、建設三、管理三的行為三。（二）房地產(chǎn)三開發(fā)的三分類房地產(chǎn)三開發(fā)成片開三發(fā)單項開三發(fā)有計劃三的成片三舊城改三造成片的三新城區(qū)三開發(fā)農(nóng)業(yè)地三產(chǎn)的開三發(fā)旅游地三產(chǎn)的開三發(fā)土地開三發(fā)住宅項三目開發(fā)寫字樓三項目開三發(fā)工業(yè)項三目開發(fā)商業(yè)項三目開發(fā)房屋開三發(fā)五、房地三產(chǎn)經(jīng)營三的概念狹義的三房地產(chǎn)三經(jīng)營是三指房地三產(chǎn)經(jīng)營三者對房三屋和建三筑地塊三的銷售三、租賃三及售后三服務管三理等活三動。廣義的三房地產(chǎn)三經(jīng)營是三指房地三產(chǎn)經(jīng)營三者對房三屋的建三造、買三賣、信三托、交三換、維三修、裝三飾以及三土地使三用權的三出讓、三轉讓等三按價值三規(guī)律所三進行的三有目標三、有組三織的經(jīng)三濟活動三，活動三范圍貫三穿于房三地產(chǎn)產(chǎn)三品生產(chǎn)三、流通三、消費三的全部三過程。六、房三地產(chǎn)開三發(fā)與經(jīng)三營的基三本概念房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營是指三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)在城市規(guī)三劃區(qū)內國有建三設用地上進行三的基礎三設施、三房屋建三設，并三轉讓房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三或者銷三售、出三租商品三房的行三為。1.城市規(guī)三劃區(qū)：是指城三市市區(qū)三、近郊三區(qū)以及三城市行三政區(qū)域三內因城三市建設三和發(fā)展三需要實三行規(guī)劃三控制的三區(qū)域，三城市規(guī)三劃區(qū)的三具體范三圍，由三城市人三民政府三在編制三的城市三總體規(guī)三劃中劃三定。劃定城三市規(guī)劃三區(qū)的主三要目的三：在于從三城市遠三景發(fā)展三的需要三出發(fā)，三控制城三市建設三用地的三使用，三以保證三城市總三體規(guī)劃三的逐步三實現(xiàn)。2.國三有建設三用地：我國實三行土地三社會主三義公有三制，即三全民所三有制和三勞動群三眾集體三所有制三。國有建三設用地是指建三造建筑三物和構三筑物的三土地，三包括城三鄉(xiāng)住宅三和公共三設施用三地、工三礦用地三、交通三水利設三施用地三、旅游三用地和三軍事設三施用地三等所有三權為國三家的土三地。3.城市基三礎設施三：是城市三生存和三發(fā)展所三必須具三備的工三程性基三礎設施三和社會三性基礎三設施的三總稱。工程性三基礎設三施一般指三能源系三統(tǒng)、給三排水系三統(tǒng)、交三通系統(tǒng)三、通信三系統(tǒng)、三環(huán)境系三統(tǒng)、防三災系統(tǒng)三等工程三設施。社會性三基礎設三施則指行三政管理三、文化三教育、三醫(yī)療衛(wèi)三生、商三業(yè)服務三、金融三保險、三社會福三利等設三施。我三國一般三講城市三基礎設三施多指三工程性三基礎設三施。房地產(chǎn)三開發(fā)與三房地產(chǎn)三經(jīng)營的三關系1．廣三義的角三度理解三，兩者三本質上三一致，三側重點三不同2．狹三義的角三度理解三，兩者三相對獨三立3．房三地產(chǎn)開三發(fā)以房三地產(chǎn)經(jīng)三營為核三心4．房三地產(chǎn)經(jīng)三營以房三地產(chǎn)開三發(fā)為基三礎七、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)是指三按照城三市房地三產(chǎn)管理三法的規(guī)三定，是三以營利三為目的三，從事三房地產(chǎn)三開發(fā)和三經(jīng)營的三企業(yè)。(一)三公司制三的房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)類三型公司是三指一般三依法設三立的，三全部資三本由股三東出資三，以營三利為目三的的法三人企業(yè)三。其兩種三主要形三式為有三限責任三公司和三股份有三限公司三。1.房三地產(chǎn)有三限責任三公司:有限責三任公司三由50三個以下三股東出三資設立三，股東三以其認三繳的出三資額為三限對公三司承擔三責任，三股東會三會議由三股東按三照出資三比例行三使表決三權。2.房三地產(chǎn)股三份有限三公司:指公司三資本為三股份所三組成的三公司，三股東以三其認購三的股份三為限對三公司承三擔責任三的企業(yè)三法人。三設立股三份有限三公司，三應當有三2人以三上20三0以下三為發(fā)起三人，注三冊資本三的最低三限額為三人民幣三500三萬元。3.房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資質等三級類型三：為了加三強對房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三管理，三規(guī)范房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三行為，三建設部三于20三00年三3月發(fā)三布了《三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)資質三管理規(guī)三定〉。三規(guī)定顯三示，房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三應當按三照本規(guī)三定申請三核定房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資質等三級。規(guī)定顯三示，房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資質等三級分為三一級、三二級、三三級、三四級四三個資質三等級。三一級資三質房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)承三擔房地三產(chǎn)開發(fā)三項目的三建設規(guī)三模不受三限制。三二級資三質及二三級資質三以下的三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)可以三承擔建三筑面積三30萬三平方米三以下的三開發(fā)建三設項目三。一級資三質1.注冊資三本不低三于50三00萬三元；2.從事房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三5年以三上；3.近3年三房屋建三筑面積三累計竣三工30三萬平方三米以上三，或者三累計完三成與此三相當?shù)娜康禺a(chǎn)三開發(fā)投三資額；4.連續(xù)5三年建筑三工程質三量合格三率達1三00%三；5.上一年三房屋建三筑施工三面積1三5萬平三方米以三上，或三者完成三與此相三當?shù)姆咳禺a(chǎn)開三發(fā)投資三額；6.有職稱三的建筑三、結構三、財務三、房地三產(chǎn)及有三關經(jīng)濟三類的專三業(yè)管理三人員不三少于4三0人，三其中具三有中級三以上職三稱的管三理人員三不少于三20人三，持有三資格證三書的專三職會計三人員不三少于4三人；7.工程技三術、財三務、統(tǒng)三計等業(yè)三務負責三人具有三相應專三業(yè)中級三以上職三稱；8.具有完三善的質三量保證三體系，三商品住三宅銷售三中實行三了《住三宅質量三保證書三》和《三住宅使三用說明三書》制三度；9.未發(fā)生三過重大三工程質三量事故三。二級資三質1.注冊資三本不低三于20三00萬三元；2.從事房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三3年以三上；3.近3年三房屋建三筑面積三累計竣三工15三萬平方三米以上三，或者三累計完三成與此三相當?shù)娜康禺a(chǎn)三開發(fā)投三資額；4.連續(xù)3三年建筑三工程質三量合格三率達1三00%三；5.上一年三房屋建三筑施工三面積1三0萬平三方米以三上，或三者完成三與此相三當?shù)姆咳禺a(chǎn)開三發(fā)投資三額；6.有職稱三的建筑三、結構三、財務三、房地三產(chǎn)及有三關經(jīng)濟三類的專三業(yè)管理三人員不三少于2三0人，三其中具三有中級三以上職三稱的管三理人員三不少于三10人三，持有三資格證三書的專三職會計三人員不三少于3三人；7.工程技三術、財三務、統(tǒng)三計等業(yè)三務負責三人具有三相應專三業(yè)中級三以上職三稱；8.具有完三善的質三量保證三體系，三商品住三宅銷售三中實行三了《住三宅質量三保證書三》和《三住宅使三用說明三書》制三度；9.未發(fā)生三過重大三工程質三量事故三。三級資三質1.注冊資三本不低三于80三0萬元三；2.從事房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三2年以三上；3.房屋建三筑面積三累計竣三工5萬三平方米三以上，三或者累三計完成三與此相三當?shù)姆咳禺a(chǎn)開三發(fā)投資三額；4.連續(xù)2三年建筑三工程質三量合格三率達1三00%三；5.有職稱三的建筑三、結構三、財務三、房地三產(chǎn)及有三關經(jīng)濟三類的專三業(yè)管理三人員不三少于1三0人，三其中具三有中級三以上職三稱的管三理人員三不少于三5人，三持有資三格證書三的專職三會計人三員不少三于2人三；6.工程技三術、財三務等業(yè)三務負責三人具有三相應專三業(yè)中級三以上職三稱，統(tǒng)三計等其三他業(yè)務三負責人三具有相三應專業(yè)三初級以三上職稱三；7.具有完三善的質三量保證三體系，三商品住三宅銷售三中實行三了《住三宅質量三保證書三》和《三住宅使三用說明三書》制三度；8.未發(fā)生三過重大三工程質三量事故三。四級資三質1.注冊資三本不低三于10三0萬元三；2.從事房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三1年以三上；3.已竣工三的建筑三工程質三量合格三率達1三00%三；4.有職稱三的建筑三、結構三、財務三、房地三產(chǎn)及有三關經(jīng)濟三類的專三業(yè)管理三人員不三少于5三人，持三有資格三證書的三專職會三計人員三不少于三2人；5.工程技三術負責三人具有三相應專三業(yè)中級三以上職三稱，財三務負責三人具有三相應專三業(yè)初級三以上職三稱，配三有專業(yè)三統(tǒng)計人三員；6.商品住三宅銷售三中實行三了《住三宅質量三保證書三》和《三住宅使三用說明三書》制三度；7.未發(fā)生三過重大三工程質三量事故三。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)資質三等級實三行分級三審批。三一級資三質由省三、自治三區(qū)、直三轄市人三民政府三建設行三政主管三部門初三審，報三國務院三建設行三政主管三部門審三批。二三級資質三及二級三資質以三下企業(yè)三的審批三辦法由三省、自三治區(qū)、三直轄市三人民政三府建設三行政主三管部門三制定。三經(jīng)資質三審查合三格的企三業(yè)，由三資質審三批部門三發(fā)給相三應等級三的資質三證書。4.申三請核定三資質等三級時應三提交的三證明文三件a.企業(yè)資三質等級三申報表三;b.房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)資質三證書(三正、副三本);c.企業(yè)資三產(chǎn)負債三表和驗三資報告三;d.企業(yè)法三定代表三人和經(jīng)三濟、技三術、財三務負責三人的職三稱證件三;e.已開發(fā)三經(jīng)營項三目的有三關證明三材料;f.房地產(chǎn)三開發(fā)項三目手冊三及《住三宅質量三保證書三》、《三住宅使三用說明三書》執(zhí)三行情況三報告;g.其他有三關文件三、證明三。八、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三的設立1.設三立房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)應三具備的三條件：設立房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)設立有三限責任三公司設立股三份有限三公司2.房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三的設立三登記應當向三縣級以三上人民三政府工三商行政三管理部三門申請三登記。三工商行三政管理三部門對三符合條三件的，三應當自三收到申三請之日三起30三日內予三以登記三；對不三符合條三件不予三登記的三，應當三說明理三由。工商行三政管理三部門在三對設立三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)申請三登記進三行審查三時，應三當聽取三同級房三地產(chǎn)開三發(fā)主管三部門的三意見。3.新三設立房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三的備案新設立三的房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)應三當自領三取營業(yè)三執(zhí)照之三日起30日內，三持下列三文件到三房地產(chǎn)三開發(fā)主三管部門三備案：1、營三業(yè)執(zhí)照三復印件三；2、三企業(yè)章三程；3三、驗資三證明；4、企三業(yè)法定三代表人三的身份三證明；5、專三業(yè)技術三人員的三資格證三書和勞三動合同三；6、房三地產(chǎn)開三發(fā)主管三部門認三為需要三出示的三其他文三件