房地產(chǎn)策劃師

（國家職業(yè)資格二級）培訓(xùn)講義溫江柳岸策劃

陳良敏第一章房地產(chǎn)項目市場調(diào)查研究第一節(jié)組織市場調(diào)查第二節(jié)市場分析評價第三節(jié)商務(wù)環(huán)境分析第一節(jié)組織市場調(diào)查學(xué)習(xí)單元1選擇市場調(diào)查方法學(xué)習(xí)單元2組織市場調(diào)研活動學(xué)習(xí)單元3市場調(diào)查報告撰寫學(xué)習(xí)單元1選擇市場調(diào)查方法重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容和流程能夠理解：房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法一般了解：房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的和主題1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容(1)房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研(2)房地產(chǎn)市場需求調(diào)研(3)房地產(chǎn)市場供給調(diào)研(4)房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研(1)房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研政治法律環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研社會環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境調(diào)研(2)房地產(chǎn)市場需求調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研(3)房地產(chǎn)市場供給調(diào)研供給總量調(diào)研供給市場調(diào)研各類物業(yè)銷售情況調(diào)研其他調(diào)研(4)房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研房地產(chǎn)價格調(diào)研房地產(chǎn)促銷調(diào)研房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研2、房地產(chǎn)市場調(diào)查的流程（1）初步調(diào)查情況分析預(yù)備調(diào)查決定調(diào)查范圍（2）資料收集次級資料的來源原始資料的收集方法（3）設(shè)計調(diào)查表決定調(diào)查方式?jīng)Q定問題類型（4）選樣（5）資料整理與分析編輯、編號制表分析與解釋（6）調(diào)查報告的準(zhǔn)備與提交調(diào)查報告要求：客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果報告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出文字精練，用語中肯結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖報告完整，印刷清楚美觀學(xué)習(xí)單元2組織市場調(diào)研活動一、重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的基本素質(zhì)和房地產(chǎn)市場調(diào)查隊伍的組建形式二、能夠理解：房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容三、一般了解：選擇市場調(diào)研公司1、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的

基本素質(zhì)要具備良好的知識結(jié)構(gòu)要具備市場信息分析能力要具備較強(qiáng)的社交能力要具備敏銳的觀察力要具備語言技巧要具備努力上進(jìn)的精神要具備良好的心理素質(zhì)要具備外在的條件2、房地產(chǎn)市場調(diào)查隊伍的

組建形式組建專門的市場調(diào)查部臨時組建市場調(diào)查小組學(xué)習(xí)單元3市場調(diào)研報告撰寫（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的要求準(zhǔn)確性-----對于市場的調(diào)查必須堅持科學(xué)的態(tài)度、求實(shí)的精神，客觀地反映事實(shí)。要認(rèn)真鑒別信息的真實(shí)性和可信度，要求做到信息的根據(jù)充分、推理嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確可靠。及時性------任何市場信息、重要的情報，都有極為嚴(yán)格的時間規(guī)定性。針對性------根據(jù)目的的要求，有的放矢，以免勞民傷財，事倍功半。系統(tǒng)性------市場信息在時間上應(yīng)有連貫性，在空間上應(yīng)有關(guān)聯(lián)性，隨著時空的推移和改變，市場將發(fā)生日新月異的變化，信息也將不斷擴(kuò)充。規(guī)劃性------既要廣辟信息來源，又要分清主次、突出重點(diǎn)；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟(jì)效益；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟(jì)效益；既要充分利用各方面的力量，又要有專業(yè)化的組織和統(tǒng)一管理。預(yù)見性------市場信息的收集和整理，既要滿足當(dāng)前經(jīng)營決策的需要，又要分析變化的未來趨勢，預(yù)見今后的發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的要素研究目標(biāo)------主要是將研究項目要解決的問題、熱點(diǎn)以及管理層希望達(dá)到的日標(biāo)等，以簡明的語言表述出來。研究背景------包括委托方提出這一研究主題的原因；明確研究主題確定的基本過程，包括與委托方的討論、與行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士進(jìn)行討論、分析二手(次級)資料和定性調(diào)研的情況；說明指導(dǎo)調(diào)研的理論基礎(chǔ)、分析手段以及涉及的基本假設(shè)條件。研究設(shè)計方案------一般應(yīng)包括研究方案設(shè)計的主要思路、信息來源、對二手資料和原始資料收集的安排、問卷設(shè)計、抽樣技術(shù)、現(xiàn)場調(diào)研安排、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析的全過程。

研究方法------主要是說明最終選擇的研究方法、選擇的理由及操作的基本思路，其中對于選擇某種具體研究方法的理由的陳述是最重要的。研究結(jié)論和建議------通過次級(二手)資料、定性調(diào)研等得到了多種多樣的結(jié)論，對于由多方面來源形成的可以相互印證的結(jié)論，其可信度比較高，要在研究報告中全面顯現(xiàn)。還要向管理層提供一些建議局限性和應(yīng)用注意事項------研究者總是在這些限制下尋求一個合理的度，其結(jié)果是，調(diào)研結(jié)論的精確度始終是一個相對的概念，研究者和管理層不能也不應(yīng)該對此寄予過高的期望。反過來說，研究者在報告中就要將這些局限性交代清楚，明確研究足在何種限制條件下進(jìn)行的，結(jié)論和建議在何種假設(shè)前提下才能成立。

在局限性和應(yīng)用注意事項的寫作中，要保持一種客觀理性的態(tài)度，提出應(yīng)用時的中肯意見。（3）三房地產(chǎn)三市場調(diào)三查報告三的規(guī)范三結(jié)構(gòu)封面和三扉頁目錄頁摘要正文附錄第二節(jié)三市場三分析評三價學(xué)習(xí)單三元1三房地三產(chǎn)市場三分析方三法學(xué)習(xí)單三元2三房地三產(chǎn)市場三預(yù)測學(xué)習(xí)單三元1三房地產(chǎn)三市場分三析方法重點(diǎn)掌三握：房三地產(chǎn)市三場分析三的思路三、內(nèi)三容和方法能夠理三解：房三地產(chǎn)市三場分析三的含義三、作用和類型1、房三地產(chǎn)市三場分析三的思路（1）三三個層次區(qū)域房三地產(chǎn)市三場分析專業(yè)房三地產(chǎn)市三場分析項目房三地產(chǎn)市三場分析（2）三兩個方三面供給需求（3）三三個時段過去現(xiàn)在將來（4）三五個基三本影響三因素經(jīng)濟(jì)人口區(qū)位地點(diǎn)心理房地產(chǎn)三市場分三析所需三的基本三信息2、房三地產(chǎn)市三場分析三的內(nèi)容（1）三地區(qū)經(jīng)三濟(jì)分析地區(qū)經(jīng)三濟(jì)的基三本趨勢三分析地區(qū)基三礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)三的發(fā)展三趨勢分三析（2）三區(qū)位分三析區(qū)位分三析是某三地點(diǎn)的三最佳用三途分析三，它是三進(jìn)行投三資決策三時的主三要分析三內(nèi)容。要對項三目地塊三所在的三區(qū)位與三類似的三區(qū)位進(jìn)三行比較三，發(fā)現(xiàn)三市場機(jī)三會；在三有兩個三或兩個三以上的三可選用三途時，三就要對三每一種三可能的三用途進(jìn)三行分析三比較。（3）三市場三概況分三析對地區(qū)三房地產(chǎn)三各類市三場總的三未來趨三勢分析三。把項目三及其所三在的專三業(yè)市場三放在整三個地區(qū)三經(jīng)濟(jì)中三，考察三它們的三地位和三狀況，三分析人三口、公三共政策三、經(jīng)濟(jì)三、法律三是否支三持該項三目。找出影三響計劃三項目成三功的關(guān)三鍵問題三，明確三下一步三分析的三方向和三側(cè)重點(diǎn)三。（4）三專業(yè)市三場供求三分析根據(jù)潛三在需求三的來源三地及競?cè)隣幬飿I(yè)三的所在三地，確三定市場三研究區(qū)三域。細(xì)分市三場，進(jìn)三行產(chǎn)品三細(xì)分及三消費(fèi)者三細(xì)分。三找出某三一消費(fèi)三群體所三對應(yīng)的三房地產(chǎn)三產(chǎn)品子三市場。分析各三子市場三的供需三關(guān)系，三求出各三子市場三的供需三缺口。將供需三缺口最三大的子三市場確三定為目三標(biāo)子市三場，具三體求出三目標(biāo)子三市場供三求缺口三量（5）三項目競?cè)隣幏治龇治瞿咳龢?biāo)物業(yè)三的法律三、經(jīng)濟(jì)三、地點(diǎn)三、及地三點(diǎn)的可三達(dá)性等三特征。根據(jù)目三標(biāo)物業(yè)三的特征三選擇、三調(diào)查競?cè)隣幬飿I(yè)三。進(jìn)行競?cè)隣幵u價三，確定三目標(biāo)物三業(yè)的競?cè)隣幪攸c(diǎn)三，預(yù)測三一定價三格和特三征下項三目的銷三售率及三市場占三有率（三市場份三額）。（6）三敏感性三分析測定關(guān)三鍵參數(shù)三的敏感三性。確定分三析結(jié)果三適用的三范圍，三反映市三場分析三面對的三不確定三定性。即測定三關(guān)鍵參三數(shù)變動三范圍，三對分析三中的關(guān)三鍵假設(shè)三，測定三它們在三確保項三目滿足三投資目三標(biāo)要求三的情況三下，允三許變動三的范圍三。3、房三地產(chǎn)市三場分析三的方法（1）房三地產(chǎn)政三策影響三分析方三法房地產(chǎn)三政策影三響分析三是一項三科學(xué)和三藝術(shù)共三融的市三場分析三工作。它的主三要難點(diǎn)三在于收三集足夠三的政策三信息；三對政策三未來作三用進(jìn)行三有效預(yù)三期。要三整理、三理解和三分析房三地產(chǎn)政三策，可三以從政三策目標(biāo)三的號召三力、影三響市場三行情的三程度、三可操作三的程度三、影響三的部位三、政策三部位、三政策效三果、政三策實(shí)施三主體、三政策決三策主題三等多方三面。分析的三基本思三路☆進(jìn)行三政策信三息的收三集。房三地產(chǎn)市三場的相三關(guān)政策三很多是三來自本三行業(yè)的三主管機(jī)三構(gòu)，也三有部分三來自上三級主管三機(jī)構(gòu)或三本行業(yè)三以外的三兄弟單三位。分三析師應(yīng)三該對這三些機(jī)構(gòu)三所發(fā)布三的政策三信息進(jìn)三行有效三的收集三。☆正確三理解房三地產(chǎn)政三策信息三的內(nèi)容三，分析三它的背三景、政三策目標(biāo)三以及潛三在的政三策目標(biāo)三。☆對政三策的影三響進(jìn)行三分析，三包括政三策影響三的市場三主體、三市場部三位，判三斷政策三影響程三度。（2）三城市規(guī)三劃影響三分析方三法城市規(guī)三劃對房三地產(chǎn)市三場的影三響☆城市三規(guī)劃對三房地產(chǎn)三開發(fā)的三規(guī)范和三限制作三用?！畛鞘腥?guī)劃對三房地產(chǎn)三的引導(dǎo)三和促進(jìn)三作用?！畛鞘腥?guī)劃對三房地產(chǎn)三開發(fā)效三益的影三響。城市規(guī)三劃影響三分析☆點(diǎn)狀三基礎(chǔ)設(shè)三施（主三要包括三大型公三共建筑三的建設(shè)三）對房三地產(chǎn)的三影響分三析?！罹€狀三基礎(chǔ)設(shè)三施（主三要有道三路的建三設(shè)和水三路的開三通）對三房地產(chǎn)三的影響三分析?！顮罨A(chǔ)設(shè)施三（主要三形式為三開發(fā)區(qū)三、高新三技術(shù)園三區(qū)等成三片建設(shè)三的基礎(chǔ)三設(shè)施）三對房地三產(chǎn)的影三響分析三。（3）三房地產(chǎn)三供需分三析方法供給分三析---三---三供給量三分析☆現(xiàn)有供三給量分三析。☆潛在供三給量分三析。---三---三供給結(jié)三構(gòu)分析☆區(qū)塊供三給量結(jié)三構(gòu)分析三?！罴?xì)分物三業(yè)供應(yīng)三量結(jié)構(gòu)三分析。需求分三析---三---三成交需三求分析---三---三未來需三求分析☆未來需三求潛力三分析☆未來需三求偏好三分析供需對三比分析☆與需求三量對比三分析☆供給結(jié)三構(gòu)特征三與需求三特征對三比分析（4）三房地產(chǎn)三項目市三場分析三方法法律特三性的分三析☆通過三分析項三目或競?cè)隣帉κ秩姆扇匦?，三可以知三道所有三者所擁三有物業(yè)三的產(chǎn)權(quán)三狀況三。經(jīng)濟(jì)特三性的分三析☆銷售三價格和三租金水三平；各三種價格三折扣：三促銷手三段中的三技巧；三付款方三式上的三某種特三殊設(shè)計三；采用三怎樣的三定價策三略。自然條三件的分三析☆地點(diǎn)三物理條三件☆地表三的自然三狀況☆配套三設(shè)施的三物理特三性☆便利三配套項目的三關(guān)聯(lián)性三分析☆關(guān)聯(lián)性三屬于項三目地點(diǎn)三的非自三然條件三，是指三項目在三社會交三流網(wǎng)絡(luò)三中所處三的相對三位置。三與社會三交流越三方便，三占用的三交通、三交流網(wǎng)三絡(luò)的數(shù)三量越多三，關(guān)聯(lián)三性就越三好?！铌P(guān)聯(lián)性三可分為三以下兩三個方面三：通達(dá)性三---三---三通達(dá)性三即來往三于項目三地點(diǎn)和三目的地三點(diǎn)的方三便程度可視性三---三---三可視性三也是關(guān)三聯(lián)性的三一個重三要方面三，表明三某項目三同周圍三環(huán)境相三比，吸三引力的三大小。學(xué)習(xí)單三元2三房地三產(chǎn)市場三預(yù)測重點(diǎn)掌三握：房三地產(chǎn)市三場預(yù)測三的程序三、內(nèi)三容和方法能夠理三解：房三地產(chǎn)市三場預(yù)測三的含義三、原理和作用1、房三地產(chǎn)市三場預(yù)測三的程序（1）三確定預(yù)三測目標(biāo)確定預(yù)三測目標(biāo)三，就是三明確為三什么要三進(jìn)行市三場預(yù)測三，要解三決什么三問題。三只有明三確預(yù)測三目標(biāo)，三才能有三針對性三地選擇三預(yù)測對三象、內(nèi)三容和方三法，制三定預(yù)測三工作計三劃。（2）三收集分三析資料預(yù)測目三標(biāo)確定三后，預(yù)三測者就三要通過三市場調(diào)三查廣泛三、系統(tǒng)三地收集三資料。收集什三么資料三，是由三預(yù)測目三標(biāo)決定三的。收三集的資三料按時三間可以三分為歷三史資料三和現(xiàn)實(shí)三資料；三按空間三可以分三為企業(yè)三內(nèi)部資三料和企三業(yè)外部三資料。（3）三建立預(yù)三測模型三，選擇三預(yù)測方三法預(yù)測模三型也叫三數(shù)學(xué)模三型，是三用以描三述經(jīng)濟(jì)三現(xiàn)象之三間關(guān)系三的一個三或一組三數(shù)學(xué)方三程式。市場預(yù)三測模型三大致有三三類：一是表三示預(yù)測三對象與三時間之三間相互三關(guān)系的三時間關(guān)三系模型三；二是表三示預(yù)測三對象與三其影響三因素之三間相互三關(guān)系的三相關(guān)關(guān)三系模型三；三是表三示預(yù)測三對象與三其他預(yù)三測對象三之間相三互關(guān)系三的結(jié)構(gòu)三關(guān)系模三型。（4）三分析、三評價、三確定預(yù)三測值市場預(yù)三測只是三對未來三市場供三求狀況三及其變?nèi)厔萑囊环N三估計和三推測，三由于預(yù)三測模型三和預(yù)測三方法選三擇不當(dāng)三，歷史三統(tǒng)計資三料的不三完整或三虛假因三素，外三部政治三、經(jīng)濟(jì)三、技術(shù)三條件發(fā)三生了重三大變化三等原因三，導(dǎo)致三預(yù)測值三同未來三的實(shí)際三值總是三有差距三。分析預(yù)三測誤差三產(chǎn)生的三原因，三修改預(yù)三測模型三，在分三析評價三的基礎(chǔ)三上，修三正初步三預(yù)測值三；得到三最終的三預(yù)測結(jié)三果。（5）三提出預(yù)三測報告預(yù)測報三告要把三歷史和三現(xiàn)狀結(jié)三合起來三進(jìn)行比三較，既三要進(jìn)行三定性分三析，又三要進(jìn)行三定量計三算，盡三可能利三用統(tǒng)計三圖表和三數(shù)學(xué)方三法予以三精確描三述。要三做到數(shù)三據(jù)真實(shí)三準(zhǔn)確、三論證充三分可靠三、建議三切實(shí)可三行。還三要對預(yù)三測結(jié)果三進(jìn)行判三斷和評三價，重三點(diǎn)要進(jìn)三行預(yù)測三誤差分三析。預(yù)測報三告是對三預(yù)測工三作的總?cè)Y(jié)，用三以向預(yù)三測信息三的使用三者匯報三預(yù)測結(jié)三果。預(yù)三測報告三除了預(yù)三測結(jié)果三以外，三還應(yīng)包三括資料三收集與三處理的三過程，三選用的三預(yù)測技三術(shù)，建三立的預(yù)三測模型三以及對三預(yù)測模三型的評三價和檢三驗，對三未來條三件的分三析，對三預(yù)測結(jié)三果的分三析和評三價以及三其他要三說明的三問題。2、房三地產(chǎn)市三場預(yù)測三的內(nèi)容（1）三國民經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三趨勢預(yù)三測國民經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展，不三僅能擴(kuò)三大對房三地產(chǎn)的三需求，三還能從三資金、三物資和三技術(shù)上三為房地三產(chǎn)業(yè)的三發(fā)展創(chuàng)三造條件三，促進(jìn)三房地產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展；反三之，國三民經(jīng)濟(jì)三發(fā)展不三景氣，三會限制三和制約三房地產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展。房三地產(chǎn)企三業(yè)要對三國民經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三趨勢進(jìn)三行預(yù)測三，這是三房地產(chǎn)三市場預(yù)三測的首三要內(nèi)容三。國民經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三趨勢預(yù)三測包括三國民經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三狀況、三貨幣投三放狀況三、國民三收入狀三況、物三價變化三、市場三消費(fèi)結(jié)三構(gòu)及其三發(fā)展趨三勢等。（2）三國家方三針政策三預(yù)測房地產(chǎn)三投資大三、投資三回收期三長，一三旦投資三失誤，三會給企三業(yè)帶來三巨大的三損失。三房地產(chǎn)三企業(yè)不三僅要了三解國家三和地方三政府有三關(guān)房地三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展的方三針政策三，還要三預(yù)測其三發(fā)展變?nèi)o房三地產(chǎn)業(yè)三帶來的三影響，三使房地三產(chǎn)投資三符合國三家有關(guān)三方針政三策的要三求，盡三量將資三金投到三國家政三策扶持三的方向三。國家方三針政策三的預(yù)測三包括國三家有關(guān)三方針政三策的調(diào)三整及其三對房地三產(chǎn)業(yè)及三房地產(chǎn)三企業(yè)的三影響，三地方政三府的房三地產(chǎn)政三策及其三對房地三產(chǎn)業(yè)、三房地產(chǎn)三企業(yè)的三影響。（3）三房地產(chǎn)三市場需三求預(yù)測預(yù)測房三地產(chǎn)市三場的需三求量☆市場需三求量又三叫市場三容量，三是指一三定時期三內(nèi)，一三定地區(qū)三的購買三者，在三市場上三具有貨三幣支付三能力的三房地產(chǎn)三需求。三需求制三約生產(chǎn)三，所以三，市場三需求預(yù)三測是房三地產(chǎn)市三場預(yù)測三的核心三內(nèi)容。預(yù)測房三地產(chǎn)市三場需求三的變化☆一方面三，消費(fèi)三需求的三數(shù)量在三變化；三另一方三面，消三費(fèi)需求三的結(jié)構(gòu)三也在不三斷變化三，房地三產(chǎn)企業(yè)三對此要三做出正三確的預(yù)三測，適三時調(diào)整三產(chǎn)品結(jié)三構(gòu)，開三發(fā)適銷三對路的三房地產(chǎn)三。（4）三產(chǎn)品生三命周期三預(yù)測房地產(chǎn)三生命周三期是指三某種類三型的房三地產(chǎn)從三投放到三市場之三日起，三到被市三場淘汰三為止所三經(jīng)歷的三全部時三間。房三地產(chǎn)生三命周期三包括投三入期、三成長期三、成熟三期和衰三退期四三個階段三。任何一三種房地三產(chǎn)投放三到市場三后，經(jīng)三歷或長三或短的三時間，三終將被三市場所三淘汰。三房地產(chǎn)三企業(yè)通三過對產(chǎn)三品生命三周期的三預(yù)測，三可以及三時開發(fā)三新產(chǎn)品三、淘汰三老產(chǎn)品三，進(jìn)行三產(chǎn)品的三更新?lián)Q三代。（5）三市場占三有率預(yù)三測市場占三有率是三指在一三定的市三場范圍三內(nèi)，房三地產(chǎn)企三業(yè)生產(chǎn)三的某種三產(chǎn)品的三銷售量三(或銷三售額)三占同類三產(chǎn)品總?cè)N售量三(或總?cè)N售額三)的百三分比。本企業(yè)三某產(chǎn)品三的銷售三量（銷三售額）市場占三有率=三×10三0％市場上三同類產(chǎn)三品的總?cè)N售量三（或銷三售總量三）（6）三房地產(chǎn)三價格預(yù)三測房地產(chǎn)三價格的三高低，三影響到三市場需三求和企三業(yè)利潤三的多少三，涉及三到國家三、企業(yè)三、消費(fèi)三者等各三方面的三利益，三它反映三全社會三再生產(chǎn)三中各種三復(fù)雜的三經(jīng)濟(jì)關(guān)三系，對三市場有三著重要三的影響三，是市三場預(yù)測三的重要三內(nèi)容。房地產(chǎn)三價格預(yù)三測，主三要是從三形成和三影響價三格的各三種因素三人手，三預(yù)測各三種影響三因素的三變動，三如供求三關(guān)系的三變化，三勞動生三產(chǎn)率的三變化，三成本利三潤的變?nèi)?。三在對各三種影響三因素進(jìn)三行預(yù)測三的基礎(chǔ)三上，對三房地產(chǎn)三價格的三未來水三平及變?nèi)齽于厔萑M(jìn)行預(yù)三測。同三時，還三要說明三價格變?nèi)齽訉Ψ咳禺a(chǎn)市三場需求三的影響三程度。（7）三技術(shù)發(fā)三展預(yù)測技術(shù)發(fā)三展對房三地產(chǎn)的三發(fā)展有三著決定三性的影三響。建三筑和裝三修的新三材料、三新技術(shù)三、新工三藝及其三在房地三產(chǎn)業(yè)上三的應(yīng)用三，都會三改變用三戶對房三地產(chǎn)的三需求，三從而對三房地產(chǎn)三市場發(fā)三生重大三影響。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)要預(yù)三測技術(shù)三發(fā)展的三趨勢，三及時利三用新技三術(shù)、新三工藝、三新設(shè)備三和新材三料，適三時開發(fā)三新產(chǎn)品三，促進(jìn)三產(chǎn)品更三新?lián)Q代三，跟上三技術(shù)進(jìn)三步的步三伐，把三握技術(shù)三進(jìn)步提三供給企三業(yè)的機(jī)三遇。同三時，淘三汰舊技三術(shù)、舊三工藝和三舊產(chǎn)品三，避開三技術(shù)進(jìn)三步給企三業(yè)帶來三的威脅三。（8）三房地產(chǎn)三市場供三給預(yù)測市場供三給預(yù)測三是對進(jìn)三入房地三產(chǎn)市場三的房地三產(chǎn)商品三總量及三其構(gòu)成三和各種三具體房三地產(chǎn)商三品市場三可供量三的變化三趨勢進(jìn)三行的預(yù)三測。只三有將市三場供給三預(yù)測同三市場需三求預(yù)測三結(jié)合起三來，才三能預(yù)見三未來市三場供求三矛盾的三變化趨三勢。供給預(yù)三測，首三先要預(yù)三測整個三房地產(chǎn)三行業(yè)的三供給能三力，包三括從事三房地產(chǎn)三同類產(chǎn)三品生產(chǎn)三的企業(yè)三數(shù)量、三生產(chǎn)規(guī)三模、技三術(shù)狀況三、管理三水平、三成本和三銷售情三況；其三次，要三預(yù)測本三企業(yè)的三發(fā)展能三力，包三括企業(yè)三的生產(chǎn)三規(guī)模、三技術(shù)條三件、資三源及能三源供給三、運(yùn)輸三、人才三和資金三來源等三方面的三發(fā)展趨三勢；再三次，要三預(yù)測宏三觀決策三對未來三的供給三會發(fā)生三什么影三響。3、房三地產(chǎn)市三場預(yù)測三的方法（1）三定性預(yù)三測法定性預(yù)三測法又三叫經(jīng)驗三判斷法三，就是三根據(jù)預(yù)三測者的三知識、三經(jīng)驗和三分析判三斷能力三，對所三收集到三的資料三進(jìn)行綜三合分析三，對市三場未來三的發(fā)展三變化趨三勢做出三推測和三判斷。優(yōu)點(diǎn)是三有利于三發(fā)揮預(yù)三測者的三主觀能三動性，三有利于三對房地三產(chǎn)市場三的未來三做出深三入、細(xì)三致、具三體、符三合客觀三實(shí)際的三預(yù)測。三定性預(yù)三測法還三具有簡三便易行三、費(fèi)用三較低、三時間較三短、靈三活性強(qiáng)三的優(yōu)點(diǎn)三。缺點(diǎn)是三缺乏客三觀標(biāo)準(zhǔn)三，預(yù)測三受預(yù)測三者知識三經(jīng)驗和三分析判三斷能力三的局限三，帶有三一定的三主觀片三面性。定性預(yù)三測法種三類集合意三見法：☆集合三意見法三又叫集三體判斷三法，它三是利用三集體的三經(jīng)驗、三智慧，三通過思三考分析三、判斷三、綜合三，對房三地產(chǎn)市三場未來三的發(fā)展三趨勢進(jìn)三行估計三、推測三和判斷三?！罴先庖姺ㄈ鶕?jù)參三與預(yù)測三的人員三不同，三可以分三為經(jīng)理三人員集三合意見三法和銷三售人員三集合意三見法。經(jīng)理預(yù)三測表預(yù)測值三=6三60三0×0三.5十三68三00×三0.3三十6三500三×0.三2=6三640三m2專家意三見法：☆專家三意見法三又叫德三爾菲法三，就是三采用征三詢意見三表，利三用通信三方式，三向一個三專家小三組進(jìn)行三調(diào)查，三將專家三小組的三判斷預(yù)三測加以三集中，三利用集三體的智三慧對預(yù)三測的問三題做出三推斷?！畛绦蛉孩俅_三定預(yù)測三目標(biāo)三；②設(shè)三計調(diào)查三表；三③選聘三專家（三“三三三制”三原則）三；④反三復(fù)征詢?nèi)龑＜乙馊?；三⑤得出三預(yù)測結(jié)三論☆特點(diǎn)：①匿名三性--三---三-即專三家們以三“背靠三背”的三方式接三受調(diào)查三，在整三個預(yù)測三過程中三，專家三們互不三見面，三每位專三家只是三和預(yù)測三的組織三者保持三聯(lián)系，三這樣就三能使各三位專家三不受領(lǐng)三導(dǎo)、權(quán)三威的約三束和能三言善辯三者的影三響而暢三所欲言三，充分三發(fā)表個三人意見三。②反饋三性--三---三-德爾三菲法不三是經(jīng)過三一次征三詢就能三統(tǒng)一意三見的，三一般必三須經(jīng)過三幾輪反三復(fù)后才三行，因三為專家三們對預(yù)三測問題三的看法三不可能三一開始三就完全三一致。③收斂三性--三---三-采用三德爾菲三法進(jìn)行三預(yù)測，三一般經(jīng)三過幾輪三反饋后三，專家三們的意三見會趨三于一致三，論據(jù)三充分的三意見會三得到大三多數(shù)專三家的接三受，呈三現(xiàn)出收三斂的趨三勢。④統(tǒng)計三性--三---三-德爾三菲法不三是簡單三地收集三專家的三意見，三而是要三對專家三的意見三和預(yù)測三結(jié)果經(jīng)三過一系三列的統(tǒng)三計分析三和處理三，最后三得到定三量的預(yù)三測結(jié)果三。顧客意三見法：☆顧客三意見法三就是調(diào)三查顧客三的意見三，分析三顧客的三需求，三參照房三地產(chǎn)市三場的變?nèi)厔萑?，預(yù)測三房地產(chǎn)三在某一三時期的三銷售量三?！钫髑笕櫩鸵馊娪卸嗳N方式三，最原三始、最三可靠的三方法就三是編制三顧客名三單，用三發(fā)函或三直接詢?nèi)龁柕姆饺ǎ{(diào)三查他們?nèi)谖磥砣承l三件下，三可能購三買哪些三房地產(chǎn)三，買多三少，對三房地產(chǎn)三企業(yè)有三什么要三求等。三這種方三法雖然三比較理三想，但三實(shí)行起三來比較三困難，三可以采三用抽樣三調(diào)查方三式。此三外，還三可以通三過產(chǎn)品三展銷會三、訂貨三會、客三戶座談三會等進(jìn)三行預(yù)測三?！铑櫩腿庖姺ㄈ膬?yōu)點(diǎn)三是邊銷三售邊預(yù)三測，節(jié)三省調(diào)查三費(fèi)用，三調(diào)查結(jié)三果也比三較切合三實(shí)際。三但此法三能否獲三得成功三，主要三取決于三用戶的三合作。（2）三定量預(yù)三測法定量預(yù)三測法是三預(yù)測者三在掌握三充足的三統(tǒng)計資三料的基三礎(chǔ)上，三應(yīng)用數(shù)三學(xué)方法三，建立三數(shù)學(xué)模三型，對三預(yù)測對三象的發(fā)三展變化三趨勢進(jìn)三行預(yù)測三的方法三。應(yīng)用定三量方法三進(jìn)行預(yù)三測，要三求具有三完整的三歷史統(tǒng)三計資料三。在預(yù)三測對象三的發(fā)展三變化比三較穩(wěn)定三、偶發(fā)三性因素三影響較三小的情三況下，三可以得三到較為三準(zhǔn)確的三預(yù)測結(jié)三果。但三實(shí)際上三，影響三預(yù)測對三象的因三素很多三，不可三能把所三有的因三素都考三慮進(jìn)去三，因此三，定量三預(yù)測的三結(jié)果出三現(xiàn)誤差三在所難三免。定量預(yù)三測法種三類時間序三列預(yù)測三法：☆時間三序列預(yù)三測法就三是將歷三史資料三和數(shù)據(jù)三，按照三時間順三序排成三一個系三列，根三據(jù)時間三序列所三反映的三經(jīng)濟(jì)現(xiàn)三象的發(fā)三展過程三和發(fā)展三趨勢，三將時間三序列外三推或延三伸，以三預(yù)測經(jīng)三濟(jì)現(xiàn)象三未來可三能達(dá)到三的水平三?！顣r間三序列也三叫動態(tài)三數(shù)列，三就是將三過去的三歷史資三料和數(shù)三據(jù)，按三時間順三序加以三排列所三形成的三數(shù)字系三列，時三間可以三是年、三季度、三月、周三等。☆事物三的發(fā)展三變化具三有連續(xù)三性，通三過對時三間序列三的數(shù)據(jù)三進(jìn)行分三析，可三以找出三某些經(jīng)三濟(jì)變量三或市場三需求的三變化規(guī)三律，我三們就可三以利用三這些規(guī)三律進(jìn)行三預(yù)測，三即時間三序列預(yù)三測法。①簡單三平均法簡單平三均法也三叫算術(shù)三平均法三，是把三過去時三期的時三間序列三數(shù)據(jù)全三部相加三，再除三以資料三的期數(shù)三，求得三平均值三，把這三個平均三值作為三下一期三的預(yù)測三值。②移動三平均法移動平三均法是三在簡單三平均法三的基礎(chǔ)三上發(fā)展三起來的三一種預(yù)三測方法三。移動三平均法三就是對三歷史數(shù)三據(jù)按順三序逐點(diǎn)三分段移三動，以三反映出三預(yù)測對三象的長三期發(fā)展三趨勢。移動平三均法分三為一次三移動平三均法和三二次移三動平均三法?；貧w分三析法：☆回歸三分析法三是利用三事物發(fā)三展變化三的因果三關(guān)系進(jìn)三行預(yù)測三的一種三方法。三它是通三過對預(yù)三測結(jié)果三有重要三影響的三因素進(jìn)三行分析三，找到三預(yù)測量三和影響三因素之三間的因三果關(guān)系三，從而三推測預(yù)三測對象三隨影響三因素的三變化而三變化的三狀況，三回歸分三析法因三此又叫三因果分三析法。☆回歸三分析是三對具有三因果關(guān)三系的現(xiàn)三象，根三據(jù)數(shù)據(jù)三資料，三用數(shù)理三統(tǒng)計的三方法，三建立數(shù)三學(xué)模型三，近似三地表達(dá)三變量之三間的變?nèi)P(guān)系三?！钤诨厝龤w分析三中，引三起預(yù)測三對象變?nèi)脑蚪凶匀兞?，三預(yù)測對三象為因三變量。三因變量三受一個三自變量三或多個三白變量三的影響三。回歸三分析反三映了事三物發(fā)展三變化中三一個因三變量對三一個或三多個自三變量的三關(guān)系，三它分為三一元回三歸分析三和多元三回歸分三析、線三性回歸三分析和三非線性三回歸分三析。一元線三性回歸三分析法三：一元線三性回歸三分析法三是回歸三分析中三最簡單三、應(yīng)用三較廣的三一種方三法，是三處理一三個自變?nèi)縓與三因變量三Y之間三線性關(guān)三系的預(yù)三測方法三。其預(yù)測三模型是三：y三=a三+三bxi式中：三y—三—因變?nèi)縜，b三——三回歸系三數(shù)xi——自三變量第三節(jié)三商務(wù)三環(huán)境分三析學(xué)習(xí)單三元1三房地三產(chǎn)市場三社會與三經(jīng)濟(jì)環(huán)三境分析學(xué)習(xí)單三元2三房地三產(chǎn)市場三政策與三法律環(huán)三境分析學(xué)習(xí)單三元1三房地三產(chǎn)市場三社會三與三經(jīng)濟(jì)環(huán)三境分析重點(diǎn)掌三握：房三地產(chǎn)市三場社會三環(huán)境狀三況分析三和經(jīng)濟(jì)環(huán)三境狀況三分析能夠理三解：房三地產(chǎn)市三場社會三環(huán)境和三經(jīng)濟(jì)環(huán)三境的內(nèi)容1、房三地產(chǎn)市三場社會三環(huán)境的三內(nèi)容（1）三人口要三素地理分三布人口的三地理分三布是指三人口在三不同地三區(qū)的密三集程度三。年齡結(jié)三構(gòu)人口的三年齡結(jié)三構(gòu)是指三一定時三期內(nèi)人三口的年三齡構(gòu)成三。家庭數(shù)三量與結(jié)三構(gòu)家庭數(shù)三量的多三少直接三影響對三住宅商三品的需三求，而三家庭規(guī)三模的縮三小就意三味著家三庭數(shù)量三的增多三；不同三的家庭三規(guī)模與三結(jié)構(gòu)，三將從住三宅的套三型與結(jié)三構(gòu)等方三面影響三對房地三產(chǎn)的需三求。（2）三文化要三素文化是三反映某三一社會三集團(tuán)成三員學(xué)習(xí)三和行為三模式的三綜合體三系，其三內(nèi)涵十三分豐富三?！钌鐣M織制三度三社會三組織制三度是指三各種社三會組織三機(jī)構(gòu)，三如政治三結(jié)構(gòu)、三教育體三系等?！蠲缹W(xué)三觀念三美三學(xué)觀念三影響著三消費(fèi)者三對產(chǎn)品三的美學(xué)三判斷和三接受程三度。☆語言三語言歷三來被稱三為“文三化的鏡三子”，三它可以三用來交三流人類三的思想三?！顏單娜魑娜窃谌摰貐^(qū)三占主導(dǎo)三地位的三文化；三亞文化三是指非三主流的三、易變?nèi)奈幕?，一般三受外來三影響較三大。2、房三地產(chǎn)市三場經(jīng)濟(jì)三環(huán)境的三內(nèi)容（1）三國民經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三速度國內(nèi)生三產(chǎn)總值三(GD三P)的三增長速三度，是三衡量一三個國家三或地區(qū)三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展的重三要指標(biāo)三。其增三長速度三的高低三，從兩三個方面三影響房三地產(chǎn)市三場。一方面三，國民三經(jīng)濟(jì)的三發(fā)展在三很大程三度上取三決于房三地產(chǎn)投三資和消三費(fèi)的增三長速度三。在國三民經(jīng)濟(jì)三增長速三度減緩三的時候三，房地三產(chǎn)投資三和消費(fèi)三的增長三率也就三降低，三反之亦三然。另一方三面，國三民經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三狀況既三從對房三地產(chǎn)供三給的資三金投入三方面影三響房地三產(chǎn)市場三的供給三，又通三過就業(yè)三、居民三收入、三物價等三方面影三響房地三產(chǎn)商品三的需求三和實(shí)際三消費(fèi)能三力。（2）三通貨膨三脹速度由于通三貨膨脹三的影響三，房地三產(chǎn)商品三的價格三也隨著三成本的三上升而三提高。三房地產(chǎn)三商品的三價格往三往在物三價快速三上漲時三期以大三大高于三通貨膨三脹率的三速度上三升。物價的三上漲往三往是伴三隨經(jīng)濟(jì)三的高速三增長而三出現(xiàn)，三物價的三快速增三長在很三大程度三上抵消三了消費(fèi)三者實(shí)際三收入的三上升，三從而影三響消費(fèi)三者的實(shí)三際購買三力。通貨膨三脹對社三會財富三的重新三分配也三會產(chǎn)生三影響。三對儲蓄三存款等三金額固三定的財三產(chǎn)。物價的三高速上三漲對消三費(fèi)者的三收人心三理預(yù)期三、社會三安定的三心理預(yù)三期也有三不良影三響，這三也會影三響房地三產(chǎn)市場三的營銷三。（3）三居民收三入水平居民收三入水平三是影響三房地產(chǎn)三市場的三直接因三素。居三民收入三越高，三說明其三對房地三產(chǎn)商品三的支付三能力越三強(qiáng)。至三于居民三收入水三平對房三地產(chǎn)市三場的影三響，可三以運(yùn)用三恩格爾三系數(shù)來三說明。恩格爾三系數(shù)，三一般將三其理解三為食品三消費(fèi)支三出在家三庭總支三出中的三比重。含義：三即一個三家庭收三入越少三，家庭三收入或三家庭總?cè)С鲋腥糜谫徣I食物三和用于三居住的三支出所三占的比三例就越三大；一三個國家三或地區(qū)三越窮，三每個國三民的平三均收入三或平均三支出中三用來購三買食物三或用于三居住的三費(fèi)用就三越大。三隨著家三庭收入三的增加三，家庭三收入或三家庭支三出中用三于購買三食物或三居住支三出的比三例將會三下降。聯(lián)合國三糧農(nóng)組三織根據(jù)三恩格爾三定律，三提出了三依據(jù)恩三格爾系三數(shù)劃分三貧困與三富裕的三標(biāo)準(zhǔn)，三即恩格三爾系數(shù)三在60三％以上三為貧困三，50三％～5三9％為三勉強(qiáng)度三日，4三0％～三49％三為小康三，30三％～3三9％為三富裕，三30％三以下則三為最富三裕，如三下表：恩格爾三系數(shù)與三住房消三費(fèi)支出三的關(guān)系三（％）（4）三就業(yè)狀三況房地產(chǎn)三商品的三價值量三大，大三部分家三庭需要三借助于三金融機(jī)三構(gòu)的力三量進(jìn)行三信用消三費(fèi)，而三信用消三費(fèi)的狀三況不僅三取決于三居民的三即期收三入，也三取決于三居民的三預(yù)期收三入。無三論是居三民家庭三的當(dāng)前三收入，三還是居三民家庭三的預(yù)期三收入，三都受到三就業(yè)狀三況的影三響。（5）三國際收三支狀況所謂“三國際收三支”，三是指貨三幣在國三際間的三流通，三它是由三國際貿(mào)三易和國三際借貸三關(guān)系引三起的。三其中，三商品的三進(jìn)出口三和資本三的流人三、流出三是影響三國際收三支的主三要因素三。這從三供給和三需求兩三個方面三反映出三來，國三際收入三導(dǎo)致貨三幣的流三人，對三經(jīng)濟(jì)有三擴(kuò)張作三用；國三際支出三導(dǎo)致貨三幣的流三出，對三經(jīng)濟(jì)有三收縮作三用。國三際收支三對房地三產(chǎn)市場三的影響三在國際三收支的三不同狀三態(tài)下也三有差別三。3、房三地產(chǎn)市三場社會三環(huán)境分三析（1）三人口因三素對房三地產(chǎn)市三場的影三響房地產(chǎn)三商品中三的住宅三是以家三庭為消三費(fèi)單位三的。因三此，對三于住宅三來說，三對房地三產(chǎn)市場三環(huán)境中三人口因三素的分三析，主三要是對三家庭這三一要素三的研究三。人口因三素的靜三態(tài)分析人口因三素的靜三態(tài)分析三，也就三是在一三定時點(diǎn)三上對某三一地區(qū)三的人口三進(jìn)行分三析。在三這里，三主要從三家庭數(shù)三量和家三庭結(jié)構(gòu)三兩個方三面進(jìn)行三分析?！罴彝トY(jié)構(gòu)不同的三家庭結(jié)三構(gòu)對房三地產(chǎn)商三品的要三求也各三不相同三，在確三定目標(biāo)三市場時三，房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)必三須對城三市家庭三結(jié)構(gòu)進(jìn)三行分析三。家庭三結(jié)構(gòu)可三以按照三不同的三標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)三行相應(yīng)三的劃分三?！罴彝ト龜?shù)量目前，三世界各三地的家三庭規(guī)模三普遍呈三縮小的三趨勢，三而隨著三家庭規(guī)三模的縮三小，家三庭數(shù)量三則隨之三增加。三根據(jù)人三口統(tǒng)計三的數(shù)據(jù)三，我國三家庭的三規(guī)模也三呈現(xiàn)出三普遍縮三小的趨三勢。①按年三齡層次三，有老三年家庭三、中年三家庭和三青年家三庭之分三。②按收三入層次三，有高三收入、三中收入三和低收三人家庭三之分三。③按家三庭特征三，有單三身、單三親與雙三親家庭三之分。人口因三素的動三態(tài)分析☆家庭三生命歷三程的變?nèi)魏我蝗齻€家庭三，都會三經(jīng)歷從三產(chǎn)生到三結(jié)束這三樣一個三時間跨三度。一三般從建三立新家三庭開始三，經(jīng)過三中間的三擴(kuò)展和三收縮階三段，直三到夫妻三雙方死三亡為止三。而在三家庭生三命歷程三的不同三階段，三有其不三同的消三費(fèi)特征三，對居三住環(huán)境三的要求三也各不三相同。新家庭三的建立三首先需三要解決三的問題三是住房三。在孩子三出生以三后的家三庭擴(kuò)展三和繼續(xù)三撫育階三段，在三購、租三房時，三對房型三和面積三的要求三較高。從孩子三結(jié)婚離三開父母三家庭、三建立自三己的新三家庭開三始，原三來的家三庭就進(jìn)三入了空三巢和消三亡階段三，對老三年公寓三提出了三要求?！畛鞘腥丝诶先g化的三發(fā)展隨著醫(yī)三療科學(xué)三技術(shù)的三發(fā)展、三人們生三活水平三的提高三以及思三想觀念三的變化三，人類三的平均三壽命正三在逐步三延長，三人口出三生率也三在降低三，從而三使人口三老齡化三成為社三會發(fā)展三的必然三趨勢。預(yù)計到三201三0年，三我國6三0歲以三上的老三齡人口三占總?cè)巳诘谋热龑⑦_(dá)三到12三．70三％，人三口將近三1．3三億人，三老年家三庭數(shù)將三達(dá)到9三00三0萬戶三以上，三從而使三老年人三成為一三種特殊三的消費(fèi)三者群體三。從養(yǎng)老三模式上三來說，三社會養(yǎng)三老是社三會發(fā)展三的必然三趨勢。三老年公三寓開發(fā)三的市場三潛力相三當(dāng)大，三這對房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三來說，三不能不三引起重三視。☆城市三化進(jìn)程三的加快城市化三進(jìn)程的三加快對三房地產(chǎn)三市場供三求的影三響，主三要通過三兩個方三面進(jìn)行三：①城市三數(shù)量的三增加城市的三建立與三擴(kuò)展，三是以房三地產(chǎn)業(yè)三的發(fā)展三特別是三住宅的三建設(shè)為三前提的三。②城市三人口的三增加從城市三人口的三變化看三，我國三城市化三的比例三也在逐三步提高三。19三52年三，城鎮(zhèn)三總?cè)丝谌嫉娜壤秊槿?2．三46％三，19三97年三提高為三29．三92％三。如果三將流動三人口統(tǒng)三計在內(nèi)三，則我三國人口三城市化三的比例三遠(yuǎn)遠(yuǎn)高三于這一三數(shù)據(jù)。☆人口三遷移的三數(shù)量和三質(zhì)量分三析人口的三遷移和三流動，三必然帶三來消費(fèi)三的流動三，當(dāng)大三量的人三口流向三某一地三區(qū)或某三一城市三時，首三先需要三解決的三是居住三問題。三因此，三對于房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三來說，三不僅要三掌握現(xiàn)三階段該三城市人三口和家三庭的數(shù)三量與結(jié)三構(gòu)，更三要把握三該城市三人口發(fā)三展的方三向和趨三勢。人口遷三移除了三對一個三城市住三宅商品三的總需三求量產(chǎn)三生影響三外，更三重要的三是由于三人口的三遷移而三使一個三城市的三人口組三合或家三庭結(jié)構(gòu)三發(fā)生變?nèi)?，從三而對該三城市住三宅商品三的需求三結(jié)構(gòu)產(chǎn)三生影響三。目前，三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)應(yīng)該三引起注三意的一三個現(xiàn)象三，是由三于大量三民工的三涌人而三對民工三公寓的三需求，三以及隨三著教育三體制的三改革和三求學(xué)人三數(shù)的增三加而對三學(xué)生公三寓的需三求。（2）三文化因三素對房三地產(chǎn)市三場的影三響社會角三色對房三地產(chǎn)市三場的影三響☆每個三人都按三其在社三會上所三扮演的三角色規(guī)三范行事三，一個三人的地三位、學(xué)三識、收三入、相三貌等特三征，影三響了一三個人的三社會角三色。☆不三同的角三色有著三不同的三文化價三值觀，三每一類三社會群三體和社三會階層三都有自三己獨(dú)特三的生活三方式，三這些方三式是世三代相傳三的。這三就使每三一個、三每一類三人都有三自己的三思維方三式、行三為準(zhǔn)則三和地域三觀念等三，這些三特點(diǎn)對三房地產(chǎn)三市場營三銷有著三較大的三影響。☆一三種房地三產(chǎn)產(chǎn)品三在某一三文化群三體中有三很大市三場時，三也許在三另一個三文化群三體中會三遭到冷三落。相關(guān)群三體對房三地產(chǎn)市三場的影三響☆相關(guān)群三體是指三學(xué)校、三親友、三同學(xué)等三各種社三會關(guān)系三所形成三的一定三社會交三往圈子三。也就三是說，三一個人三總是生三活在一三定的社三會關(guān)系三中，總?cè)菍儆谌骋粋€三“生活三圈子”三。這個三“圈子三”對于三房地產(chǎn)三市場的三影響主三要通過三一種“三示范效三應(yīng)”、三“攀比三效應(yīng)”三進(jìn)行?！罾纾橙齻€特定三的消費(fèi)三者需要三買什么三樣的住三宅，總?cè)鞘茏匀旱摹叭钊θ印背扇龁T的購三買和消三費(fèi)行為三的影響三，以他三人為參三照系。三一般而三言，在三企業(yè)和三商界從三事工作三的人，三比在事三業(yè)機(jī)關(guān)三的人更三傾向于三擁有自三己的住三宅；知三識文化三界人士三在購房三時，則三更多地三考慮住三宅小區(qū)三的文化三品位與三環(huán)境的三幽靜；三收入較三高的人三在追求三別墅或三住宅小三區(qū)的名三牌與檔三次上則三情有獨(dú)三鐘。☆我三國各地三區(qū)的經(jīng)三濟(jì)、文三化發(fā)展三并不一三致，存三在許多三相關(guān)群三體，對三于住宅三的檔次三、價位三、區(qū)位三、結(jié)構(gòu)三和套型三等，都三有不同三的要求三，這就三給房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)帶三來了巨三大的挑三戰(zhàn)。主文化三、亞文三化對房三地產(chǎn)市三場的影三響☆我三國地域三遼闊，三擁有5三6個民三族，3三5個省三、自治三區(qū)、直三轄市，三有著許三多的亞三文化、三次文化三群體。三如積谷三防饑、三養(yǎng)兒防三老的觀三念在我三國根深三蒂固，三即使在三今天，三這一觀三念在廣三大內(nèi)陸三地區(qū)和三農(nóng)村仍三比較流三行。☆在三沿海地三帶和城三市，這三種觀念三已逐漸三被信用三消費(fèi)和三社會養(yǎng)三老所替三代。在三內(nèi)陸地三區(qū)，在三房型的三選擇和三設(shè)計上三，需要三考慮家三庭養(yǎng)老三的因素三；而在三沿海地三區(qū)，養(yǎng)三老模式三正在向三社會化三方向發(fā)三展，老三年公寓三方興未三艾。4、房三地產(chǎn)市三場經(jīng)濟(jì)三環(huán)境分三析（1）三中國國三內(nèi)生產(chǎn)三總值(三GDP三)的增三長速度自新中三國成立三特別是三197三8年以三來，中三國經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三取得了三巨大的三成就。三與任何三一個國三家經(jīng)濟(jì)三發(fā)展的三過程一三樣，中三國經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三也是早三階段性三的。所三不同的三是，中三國經(jīng)濟(jì)三的波動三幅度較三大。197三8~2三002三年中國三國內(nèi)生三產(chǎn)總值三(GD三P)比三上年的三增長率三（%）如果按三照綜合三標(biāo)準(zhǔn)，三即將經(jīng)三濟(jì)出現(xiàn)三負(fù)增長三、經(jīng)濟(jì)三增長率三下降和三上升幅三度過大三(如超三過10三個百分三點(diǎn))作三為經(jīng)濟(jì)三波動周三期的劃三分標(biāo)準(zhǔn)三的話，三中國經(jīng)三濟(jì)的波三動可以三劃分為三6個周三期。中國經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三的波動三周期（三％）中國經(jīng)三濟(jì)波動三具有三三個特點(diǎn)☆頻率三高，強(qiáng)三度大，三發(fā)生時三機(jī)不規(guī)三則。新三中國成三立以來三，中國三經(jīng)濟(jì)波三動的周三期長度三平均為三8年，三最大的三經(jīng)濟(jì)波三動幅度三曾高達(dá)三51.三7個百三分點(diǎn)，三每次經(jīng)三濟(jì)波動三的發(fā)生三往往與三某一重三大的政三治事件三相關(guān)?！钪袊?jīng)濟(jì)波三動從起三因看，三主要屬三于資源三約束型三周期?！钪袊诿恳蝗谓?jīng)濟(jì)三波動時三，物價三、就業(yè)三、居民三收入等三波動幅三度都不三大，并三相對獨(dú)三立于世三界經(jīng)濟(jì)三周期的三變化?！钜环饺?，經(jīng)三濟(jì)的高三速發(fā)展三為房地三產(chǎn)的開三發(fā)和建三設(shè)提供三了巨大三的財力三；另一三方面，三中國經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三的波動三也使房三地產(chǎn)業(yè)三的發(fā)展三和房地三產(chǎn)市場三的運(yùn)行三呈現(xiàn)出三階段性三的特征三。房地產(chǎn)三市場戰(zhàn)三略的制三定，必三須以對三宏觀經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展現(xiàn)狀三和趨勢三進(jìn)行正三確的判三斷為基三礎(chǔ)。（2）三人均收三入的增三長情況中國經(jīng)三濟(jì)體制三改革2三0多年三來，居三民收入三一直保三持了持三續(xù)的高三速增長三。19三79～三199三8年的三20年三間，農(nóng)三村人均三收入年三均遞增三7．9三％，城三市人均三可支配三收入年三均遞增三6．1三％，兩三者綜合三年均遞三增7．三8％。中國城三鎮(zhèn)居民三人均收三入的增三長速度三（％）（3）三消費(fèi)結(jié)三構(gòu)及恩三格爾系三數(shù)的變?nèi)齽右远鞲袢隣栂禂?shù)三來衡量三，20三01年三年底，三中國城三鄉(xiāng)居民三的恩格三爾系數(shù)三已經(jīng)下三降到了三50％三以下，三總體上三已經(jīng)達(dá)三到了小三康水平三。其中三，城鎮(zhèn)三居民用三于食品三方面的三支出由三199三5年的三49.三9％下三降到2三001三年的3三7.9三％，已三經(jīng)進(jìn)入三小康階三段；農(nóng)三村居民三則由5三8.6三％下降三到47三.7％三，正在三由溫飽三向小康三過渡，中國城三鄉(xiāng)居民三消費(fèi)結(jié)三構(gòu)表（三％）學(xué)習(xí)單三元2三房地三產(chǎn)市場三政策三與三法律環(huán)三境分析重點(diǎn)掌三握：房三地產(chǎn)市三場政策三環(huán)境分三析和法律環(huán)三境分析能夠理三解：房三地產(chǎn)市三場政策三環(huán)境和三法律環(huán)境的三內(nèi)容1、房三地產(chǎn)市三場政策三環(huán)境（1）三房地產(chǎn)三市場政三策環(huán)境三的構(gòu)成三要素政策目三標(biāo)政策目三標(biāo)是政三策的出三發(fā)點(diǎn)和三歸宿，三也是政三策手段三所要達(dá)三到的目三的，它三制約著三政策從三制定到三實(shí)施的三全過程三。經(jīng)濟(jì)政三策目標(biāo)三主要包三括以下三五個方三面：資三源的有三效配置三、經(jīng)濟(jì)三的增長三與穩(wěn)定三、公平三的分配三比例、三社會資三本的擴(kuò)三大以及三國際經(jīng)三濟(jì)關(guān)系三的協(xié)調(diào)三。而這三五個方三面又集三中體現(xiàn)三在效率三、穩(wěn)定三與公平三上。政策手三段經(jīng)濟(jì)政三策手段三，也就三是經(jīng)濟(jì)三政策工三具，是三指為達(dá)三到某種三政策目三標(biāo)所使三用的具三體政策三措施。三在任何三一個國三家，經(jīng)三濟(jì)政策三的手段三一般有三財政政三策、金三融政策三、直接三控制和三制度約三束四類三。政策三手段也三就是具三體影響三房地產(chǎn)三市場營三銷政策三環(huán)境的三構(gòu)成要三素。政策主三體經(jīng)濟(jì)政三策的決三策是由三經(jīng)濟(jì)政三策主體三在一定三的社會三制度下三做出的三。在任三何一個三社會中三，經(jīng)濟(jì)三政策的三決策主三體都是三政府。（2）三房地產(chǎn)三市場政三策環(huán)境三的內(nèi)容財政政三策財政政三策是通三過改變?nèi)杖?，進(jìn)三而實(shí)現(xiàn)三經(jīng)濟(jì)政三策目標(biāo)三的手段三。政府三收支的三改變主三要包括三政府支三出和政三府稅收三兩個方三面。政府支三出又由三政府投三資、政三府消費(fèi)三和轉(zhuǎn)移三支付三三個方面三構(gòu)成。三稅收包三括直接三稅和間三接稅兩三種。財政政三策中對三房地產(chǎn)三市場產(chǎn)三生影響三的，主三要是政三府直接三投資房三地產(chǎn)所三形成的三非市場三性供給三、轉(zhuǎn)移三支付中三對于中三低收人三家庭的三住房補(bǔ)三貼以及三與房地三產(chǎn)市場三運(yùn)行有三關(guān)的稅三收政策三。金融政三策金融政三策又稱三貨幣政三策，它三是借助三于利率三和貨幣三量的變?nèi)齽觼韺?shí)三現(xiàn)某種三政策目三標(biāo)的政三策工具三。我國三房地產(chǎn)三市場的三運(yùn)行中三，金融三政策是三直接通三過信貸三規(guī)模和三利率的三變動實(shí)三現(xiàn)有關(guān)三政策目三標(biāo)的。房地產(chǎn)三商品的三特點(diǎn)決三定了無三論是房三地產(chǎn)的三開發(fā)建三設(shè)，還三是房地三產(chǎn)的流三通、消三費(fèi)，不三借助金三融業(yè)的三支持是三無法進(jìn)三行的。三房地產(chǎn)三業(yè)也稱三為資金三密集型三行業(yè)。在房地三產(chǎn)市場三中，金三融政策三的變化三對房地三產(chǎn)的供三給和需三求都會三產(chǎn)生直三接而巨三大的影三響。直接控三制直接控三制即管三制，是三以行政三或立法三的方式三對經(jīng)濟(jì)三活動進(jìn)三行直接三干預(yù)，三主要有三價格管三制、非三價格管三制、投三資約束三、進(jìn)出三口限制三等?！顑r格三管制是三政府對三商品或三生產(chǎn)要三素價格三的直接三控制。①規(guī)定三最高價三格的限三價政策三，這種三政策運(yùn)三用得最三廣。②政府三規(guī)定基三準(zhǔn)價和三價格浮三動幅度三的指導(dǎo)三價格政三策，一般只用三于居住三用地的三轉(zhuǎn)讓市三場。③規(guī)定三最低價三格的價三格支持三政策，三主要也三用于房三地產(chǎn)一級市場三，如土三地使用三權(quán)出讓三的拍賣三市場?！罘莾r格三管制主三要是指三配給制三，即采三用行政三方式對三商品或三資源進(jìn)三行分配三。目前三，對于三某些房三地產(chǎn)建三設(shè)中用三地的無三償劃撥三，也是三一種利三用非價三格管制三對資源三進(jìn)行配三置的方三式。☆投三資約束三就是人三為地對三投資活三動規(guī)定三某些附三加條款三。例如三，對高三檔公寓三、別墅三的開發(fā)三建設(shè)和三消費(fèi)高三額征稅三?！钪比涌刂迫M管奏三效快，三能在短三期內(nèi)實(shí)三現(xiàn)某種三政策目三標(biāo)，是三一種較三為有效三的應(yīng)付三緊急事三態(tài)的工三具，但三是，從三長期看三，這種三行政的三直接管三制破壞三了市場三機(jī)制調(diào)三節(jié)資源三配置的三正常作三用，會三引起資三源配置三的失誤三。對于政三府來說三，應(yīng)該三謹(jǐn)慎使三用。但三是，對三于房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)來三說，一三方面，三直接控三制手段三的應(yīng)用三難以預(yù)三測，事三先不能三采取相三應(yīng)的措三施進(jìn)行三控制；三另一方三面，直三接控制三對房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)的三影響直三接而又三巨大，三有時甚三至是致三命性的三。制度約三束制度約三束是指三通過立三法形式三所確定三的經(jīng)濟(jì)三制度對三經(jīng)濟(jì)行三為進(jìn)行三制約。市場經(jīng)三濟(jì)是法三制經(jīng)濟(jì)三，一切三經(jīng)濟(jì)行三為都要三受到制三度的約三束。而三且，有三許多制三度本身三就是一三種政策三工具，三是為了三達(dá)到一三定的政三策目標(biāo)三而制定三的。例如，三《土地三法》是三為了保三護(hù)土地三資源，三提高土三地資源三的利用三率。也三有一些三制度雖三然本身三不是政三策手段三，不能三直接達(dá)三到某種三政策目三標(biāo)，但三卻是政三策手段三發(fā)生作三用的前三提。例如，三金融制三度本身三不是政三策手段三，但金三融政策三的應(yīng)用三卻離不三開金融三制度。2、房三地產(chǎn)市三場法律三環(huán)境（1）三房地產(chǎn)三市場法三律環(huán)境三的調(diào)整三內(nèi)容與房地三產(chǎn)市場三相關(guān)的三法律環(huán)三境，是三指所有三調(diào)整房三地產(chǎn)關(guān)三系法律三規(guī)范的三總稱。三它通過三對房地三產(chǎn)關(guān)系三的調(diào)整三，把與三房地產(chǎn)三關(guān)系相三關(guān)的主三體的行三為限制三在符合三國家和三社會需三要的秩三序范圍三內(nèi)。從本質(zhì)三上說，三房產(chǎn)、三地產(chǎn)等三財產(chǎn)從三表面上三看是物三，實(shí)際三上隱含三著人與三人之間三的關(guān)系三，即房三地產(chǎn)關(guān)三系。房地產(chǎn)三關(guān)系的三內(nèi)容，三涉及土三地使用三權(quán)的有三償出讓三與土地三的開發(fā)三、房屋三的建設(shè)三、房地三產(chǎn)的交三易、抵三押、典三當(dāng)以及三消費(fèi)等三活動。三在這一三系列活三動中，三將會形三成多種三關(guān)系?！罘康厝a(chǎn)商品三所有權(quán)三人之間三的關(guān)系這是指三某人或三某個法三人擁有三多少房三地產(chǎn)商三品以及三他們之三間進(jìn)行三交易、三交換、三繼承、三贈與等三活動時三所形成三的關(guān)系三。☆房地三產(chǎn)商品三所有權(quán)三人與使三用權(quán)人三之間的三關(guān)系在房地三產(chǎn)市場三上，所三有權(quán)人三與使用三權(quán)人之三間的關(guān)三系主要三表現(xiàn)為三兩種方三式。一三是土地三所有者三即國家三與土地三使用者三之間的三關(guān)系。三這一關(guān)三系是通三過土地三使用權(quán)三的有償三出讓形三成的，三其中，三土地使三用者雖三然最初三表現(xiàn)為三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)，但三實(shí)際上三是房地三產(chǎn)商品三的消費(fèi)三者。所有權(quán)三人與使三用權(quán)人三之間的三第二層三關(guān)系表三現(xiàn)為房三地產(chǎn)商三品的所三有者與三租賃者三之間的三關(guān)系，三這是通三過房地三產(chǎn)商品三的租賃三形成的三?！钏腥?/p>