楔子我們需要了解這個項目，了解并不是簡單的數(shù)據(jù)堆疊，而是核心價值點的梳理……壹·抽絲剝繭·項目分析／貳·箭射靶心·項目定位／叁·群體寫真·客戶畫像肆·有的放矢·營銷思路／伍·感染力量·企劃推廣／陸·販賣硬件·營銷策略關(guān)于產(chǎn)品理解即便有一些小小的瑕疵，也會是維納斯的臂膀，成為獨特的優(yōu)勢。我們認為，好的產(chǎn)品值得一再回味。

一般城市擴張模式村落城鎮(zhèn)單一中心城市多中心城市與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷改變與擴張同步，城市的面積不斷擴大。在城市擴大到周邊地區(qū)到中心交通成本過高或市中心生活成本過高的時候，會自然的在周邊形成城市副中心。城市副中心決不是單一功能的，而是以商業(yè)服務(wù)功能為核心，向其余功能擴展的綜合性區(qū)域。單一的城市中心無法滿足不斷擴張的城市需求。沈陽市如何向西發(fā)展我們認為沈陽市的發(fā)展由于人口的激增和經(jīng)濟的膨脹，明顯已經(jīng)開始需求更多的城市副中心，那么在城市的西向上會形成怎樣的發(fā)展模式呢？政府推動產(chǎn)業(yè)先行，帶動人口導(dǎo)入，形成新的城市副中心!價值角度價值潛質(zhì)城市地位1、城市內(nèi)真正的生態(tài)綠洲，市區(qū)內(nèi)不可多得的生態(tài)區(qū)域2、未來規(guī)劃的人文中心，五館一場的市政規(guī)劃區(qū)域性質(zhì)鐵西的生態(tài)、文化、娛樂中心輻射范圍鐵西、于洪、皇姑、和平交通擴散東西快速干道，地鐵一號線，二環(huán)線，道路四通八達區(qū)域價值對項目影響地理位置、交通潛力、政府規(guī)劃，深具發(fā)展?jié)摿?，區(qū)域價值的提升必然拉動本案的銷售與升值。西部目前基本情況雙城化：市區(qū)與西部相當(dāng)于兩座同時快速發(fā)展又互為依賴的城雙向化：從市區(qū)向西發(fā)展，從鐵西向西發(fā)展，快速發(fā)展互相碰撞這個區(qū)域處于兩個區(qū)域聯(lián)通的黃金走廊上的黃金分割點，同時受到兩個快速發(fā)展區(qū)域的積極影響。這條黃金分割帶會成為未來沈陽的西部城市副中心我們的區(qū)域特質(zhì)完美的生態(tài)·具有新時代氣息的人文市政規(guī)劃的寵兒·新城獨有的新鮮生活氣息我們的土地價值最大化原理生態(tài)人文優(yōu)勢非常明顯關(guān)鍵是通過人為的努力將土地價值進一步撥升充分利用“保利”品牌號召力，在這塊土地上做生態(tài)人文大盤我們的產(chǎn)品最優(yōu)化原理不足機會兵營式排列，不利于彰顯大盤優(yōu)勢無特色景觀與核心景觀區(qū)，不利于體現(xiàn)整體品質(zhì)兵營式排布雖不利于景觀打造，但老模式下居住的舒適度還是比較被認同的后期銷售推案產(chǎn)品單一化商業(yè)內(nèi)街形式老化，不利于經(jīng)營管理與拔高商業(yè)形象，有待改進如果能引進大型超市，形成區(qū)域集中商業(yè)，可提升本案價值從本案體量、容積率、戶型規(guī)劃、區(qū)域地段位置與發(fā)展?jié)摿砜矗景付ㄎ粦?yīng)向保利上林灣靠攏，略高于保利上林灣，走經(jīng)濟、舒適型路線。客源有部分經(jīng)濟實用舒適性需求；部分改善性需求。總體為剛性需求客源。對比體量容積率地理位置戶型規(guī)劃景觀區(qū)域現(xiàn)狀總結(jié)保利上林灣60萬2二環(huán)外，但緊鄰二環(huán)線一房17.4%二房47%三房35.6%丁香湖成熟度一般二個產(chǎn)品較具相似度。但本案位置、配套優(yōu)于保利上林灣本案68萬2二環(huán)外，但緊鄰二環(huán)線一房11.11%二房51.45%三房33%大戶型4.44%森林公園五館一場成熟度一般，但比保利上林灣相對成熟。亮點描述健康生態(tài)、未來人文氣息濃郁、自身綠化較高戶型戶型配比合理，除部分產(chǎn)品近電梯外，其它產(chǎn)品戶型規(guī)劃較合理品牌保利品牌號召力淡點描述景觀園區(qū)景觀缺乏特色產(chǎn)品產(chǎn)品形式單一商業(yè)商業(yè)街規(guī)劃形式老化基本優(yōu)化方法優(yōu)者更優(yōu)強化亮點，不斷升華放大，使亮點成為焦點通過產(chǎn)品品牌的強度，提升產(chǎn)品力的最后支撐力度通過物業(yè)、綜合品質(zhì)的強化引導(dǎo)，以及營銷手段的創(chuàng)新，彌補不足轉(zhuǎn)化劣勢通過銷售策略改善產(chǎn)品與景觀單一的不利影響通過改進商業(yè)規(guī)劃，提升產(chǎn)品持續(xù)競爭力我們的產(chǎn)品與保利縱向之比——與保利各大品類比較保利系列產(chǎn)品總結(jié)純住宅系列保利心語花園保利花園保利百合花園保利上林灣保利香檳花園保利香檳花園保利西子灣保利今利園保利湘府文苑別墅系列保利十二橡樹莊園保利高爾夫花園保利閬峰云墅豪宅系列保利康橋保利東灣保利國賓上院寫字樓系列保利豐興廣場保利文化大廈綜合體系列保利五月花我們的產(chǎn)品與保利縱向之比——與保利各大品類比較從保利開發(fā)的全國戰(zhàn)略來講，在一線城市更注重別墅、豪宅、商業(yè)、綜合體的開發(fā)，在二線城市主要以開發(fā)住宅社區(qū)為主。保利心語系列在保利全國各大產(chǎn)品中屬于普通住宅類產(chǎn)品，客群定位以大眾鋼性需求為主，形象定位走溫馨舒適形路線。本案在各類品系中屬于中端項目，但由于特殊地域性的生態(tài)、人文氣息與保利品牌的印跡等因素，可以適當(dāng)拔高形象。我們的產(chǎn)品與保利橫向之比——與市場競品比較本案在區(qū)域市場產(chǎn)品性價比方面的競爭對手為第一城；價格方面的競爭對手為假日.普羅旺斯；位置相近、體量相仿并且在景觀方面的競爭對手為美好愿景；其它小型對手為獅城、凱榮，以及部分二環(huán)周邊沿線鐵西樓盤。總體來講，競爭具有一定壓力，但本案較比競品在品牌、內(nèi)外生態(tài)等方面較有優(yōu)勢，因此如果能夠打造處區(qū)域的商業(yè)中心，加上保利品牌的號召力，能增強自身抗競爭能力與后續(xù)價值的深入挖掘。品質(zhì)感公信力身份感消費者預(yù)期我們的產(chǎn)品價值構(gòu)成保利，中國地產(chǎn)界知名品牌。在中國，有多少人因為保利而對一個區(qū)域產(chǎn)生信心在沈陽，有多少人愿意選擇保利的產(chǎn)品保利的品牌，正是支撐本項目物業(yè)的第一大優(yōu)勢公信力保利，品質(zhì)的形象代言人。在中國，保利的產(chǎn)品營造的自然、和諧和舒適成為品質(zhì)的寫真在沈陽，沒有顧慮性地選擇保利就是收獲了保障保利的品質(zhì)，正是支撐本項目物業(yè)的第二大優(yōu)勢品質(zhì)感保利，身恭份與品味轎的象征。在中國供，居住錯在保利忙，成為達一種潮帽流，一蛋種品味在沈陽，藥政府要員串、國家干慰部、城市賽精英……求總是把入括住保利當(dāng)柳成榮耀保利的來高度，呆正是支越撐本項斤目物業(yè)歸的第三大扣優(yōu)勢身份感SWO喚T分析優(yōu)勢支撐點描述對置業(yè)者的意義1、品牌、品質(zhì)支撐“保利”品牌認可度在全國較高它是身份的彰顯，榮耀一生2、生態(tài)、健康支撐緊鄰森林公園，空氣清新，運動長伴百年健康，下一代茁壯成長3、位置不可復(fù)制性森林公園周邊土地有限，本案集綠肺、交通、品牌，升值空間大。市內(nèi)森林附近產(chǎn)品的稀缺必使其升值空間大于其它產(chǎn)品4、文化氛圍支撐“五館一場”，文化氣息日益濃厚利于自身和下一代的陶冶情操5、建筑質(zhì)量支撐保利的實力、信譽及16年的開發(fā)經(jīng)驗保證了建筑的質(zhì)量減少了許多置業(yè)后面臨的房屋質(zhì)量問題6、物業(yè)支撐保利自己的物業(yè)為購房者提供了最好的服務(wù)平臺便捷了日常生活；提高了居住的安全系數(shù)與小區(qū)環(huán)境指數(shù)劣勢全城對比描述對開發(fā)商的影響1、交通匱乏出行不便對于無車族來講，在地鐵未開通之前有所不便2、周邊配套匱乏現(xiàn)有配套還不足以滿足人們的日常生活需要區(qū)域成熟需要時間孕育，會影響本案吸納力3、園區(qū)景觀一般兵營式排列，景觀單一，沒有體現(xiàn)大盤的景觀特色。購房者置業(yè)要求日益提高，本案缺少供人休閑娛樂的廣場，不利于后期銷售時的品質(zhì)拔高4、商業(yè)規(guī)劃老化與新城氣質(zhì)不匹配不利于后期管理及形成區(qū)域中心商業(yè)街與高品質(zhì)形象的塑造5、部分戶型設(shè)計存在抗性部分一梯兩戶的設(shè)計會使公攤略微增大，同時其中一戶的客廳部分緊連電梯井，會增加噪音對于購房細節(jié)要求較高的置業(yè)者會對此類設(shè)計存在一定抗性。機會點洞察描述對置業(yè)者的意義1、政府扶持政府對森林公園與“五館一場”的規(guī)劃提高區(qū)域品質(zhì)與人氣，區(qū)域升值2、各大開發(fā)商入駐開發(fā)商的入住雖然會加劇競爭，但可以提升整體區(qū)域，使本案順勢而為居住人群的增加，必然提升區(qū)域價值3、自身商業(yè)的拉動自身商業(yè)的升值必然拉動整個小區(qū)的價值方便的日常生活需要威脅預(yù)析描述對開發(fā)商的影響1、未來競爭壓力發(fā)展拉動了區(qū)域進程，也加劇了競爭對手的增加會使價格相互牽制，降低客戶吸納程度2、市場不確定因素未來城市發(fā)展與整體房地產(chǎn)市場發(fā)展健康與否成為影響銷售的不定性因素增加本案抗風(fēng)險能力，防御不定性因素的影響3、政府的政策把握政府的政策與規(guī)劃傾向直接影響區(qū)域的房地產(chǎn)走勢政策可扶持區(qū)域發(fā)展，也能抑制區(qū)域發(fā)展，要把握政策風(fēng)向，及時調(diào)整。關(guān)于項溫目定位從整個戰(zhàn)榴略層面上倒思考定位住，會使項目總的內(nèi)涵更撐飽滿，成映為我們的匪銷售利器泡。我們認為乎，1、政肉府繼續(xù)極宏觀調(diào)窗控，市躁場持續(xù)墳低迷2、客同戶置業(yè)飯欲望不形強，持酸幣觀望腳態(tài)度明你顯3、區(qū)折域市場袍集中放綱量，競軋爭壓力踩明顯4、項目因區(qū)域無明倡確板塊劃美分，市場憂認知度較連低市場是我尖們的第一腰導(dǎo)師跳出三界悼外，價值榴最大化這樣的市增場環(huán)境如何脫拌穎而出本案實現(xiàn)幣資金鏈，趣快速市場橋銷售模式吳選擇分析快速銷售模式條件與結(jié)果判斷項目目標(biāo)與條件低價沖擊市場模式成本利潤率低

獲得平均利潤顛覆現(xiàn)有價格體系競爭市場區(qū)位優(yōu)勢樹立品牌獨特資源降低風(fēng)險市場行為市場競爭環(huán)境區(qū)位劣勢不可復(fù)制核心競爭力（藍海戰(zhàn)略）模式樹立品牌

獨特地位和資源批量定制模式風(fēng)險較小，利潤低

開發(fā)商談判能力非市場行為團購市場產(chǎn)品創(chuàng)新、超值模式利潤較高

市場競爭環(huán)境新區(qū)項目樹立品牌兵謀而吊動，策距略為上競品研查判紅海共性市引場研判藍海差異市寺場研判附加競英爭價值競爭策略麗方向紅海策略（共性市咱場）優(yōu)勢正確定位污區(qū)域價值是拉升項目毒定位劣勢區(qū)域發(fā)皮展現(xiàn)狀忽與周邊喬環(huán)境項目位置中交通不便監(jiān)為客戶購湖買構(gòu)成抗幫性項目及名周邊原摘生態(tài)綠伐色環(huán)境保利品兔牌優(yōu)勢具有明顯撒的不可調(diào)棒節(jié)性，安斑全系數(shù)低安全系狀數(shù)低，竄通過營竄銷通路作和手段琴不能完族全解除寄威脅紅海策略壺推導(dǎo)—獎共性市欄場分析藍海策刮略產(chǎn)品取推導(dǎo)障—差可異性市卻場競爭工分析藍海策毅略（差異市紐奉場）優(yōu)勢尋求或增坑加附加價底值，成為惕核心競爭沃力的唯一獄性劣勢客觀增加洽了開發(fā)要古求以及物緩業(yè)標(biāo)準高附加值殊帶來的開年發(fā)成本增杜加保利的市極場認可度里及品牌價國值保利服務(wù)她與附加值掏的高端價糟值具有市缸場的唯一資性進行可行焦性研討并觀根據(jù)市場衰需要進行揭合理定位以項目定硬位及市場訪需求為基箭礎(chǔ)，形成勁差異競爭陣，在保證且開發(fā)難度聽與開發(fā)成直本不大幅頑增加基礎(chǔ)牢上形成項插目核心競窯爭力之一面臨項物目所處煤的區(qū)域嫩板塊，鞭單純的叨紅海策借略不足斤以形成爐優(yōu)勢，只有從盜區(qū)域價錄值上拉評升本項習(xí)目的定表位高度才能真正環(huán)跳出競爭妄。在這場掠戰(zhàn)爭中，截高度與裝宋備同樣重車要?！{海西策略是我皮們的不二蒸選擇一錘定音如何拔策高項目托區(qū)域價橡值成為我贏們首要帝解決的陜問題!區(qū)域如河何被認尸知動作一：蠶借勢政府沒：借用“值15公里澇濱海長廊資的國際招艦標(biāo)”活動救，項目趁量勢進行系遮列軟文炒詞作；動作二：覽重新定義紙片區(qū)：提么出“灣區(qū)胞”的概念癢，并抓住此深圳一直亮以來濱海短不看海的趕遺憾進行隆炒作，以躬國際化的茄濱海社區(qū)提進行類比水；動作三：押代表性的鑒片區(qū)命名栗：在系列支炒作中，史樹立了項詞目在紅樹什灣片區(qū)的錯主導(dǎo)地位陰，強化了溪“中信紅乒樹灣=紅旁樹灣”的危強烈印象棍；動作四：職明確區(qū)域桌價值>個吼盤價值。本用純粹富探人區(qū)概念斥主打華僑甩城和香蜜川湖，灣區(qū)替迅速占位欠一線豪宅小之列項目屬性約=區(qū)域?qū)倏s慧性項目命年名=區(qū)辛域命名成功成為自區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)嘆者中信紅樹攏灣背景深圳市摸紅樹林破填海區(qū)原“地王伶”拍賣蘋紅樹灣鄙片區(qū)第錯一個項停目占地面峽積：1626呀53平方私米容積率耍：3.苗18建筑面包積：650秩000罪平方米成功案例聾借鑒區(qū)域如何亂被認知動作一?。喉椖孔幸黄诩把甓诮y(tǒng)盜稱為“茫雙城”醋，把項港目的規(guī)盤模做大賀；動作二：轉(zhuǎn)利用片區(qū)納規(guī)劃，定幟義片區(qū)，靠提出“南冠硅谷”概杜念；動作三獸：與業(yè)悉主專家訴人士定擇名“南饞硅谷”哭；動作四艷：系列渾活動—次—招商惰陽光帶貸海濱城糖家庭日普、“南順硅谷”曠---戀領(lǐng)跑南即硅谷長易跑挑戰(zhàn)描賽；雙捎城藝術(shù)桂周等目紋標(biāo)客戶襲活動定義片述區(qū)，但租項目屬趨性與區(qū)歪域?qū)傩岳撾x招商南硅農(nóng)谷陽光帶種海濱城規(guī)劃滯后引，欠缺配扛套，南片網(wǎng)區(qū)以辦公劣為主占地面伴積：4239蠢3.8平楊方米容積率：竿3.4建筑面器積：175椒000焰平方米成功案例顏借鑒區(qū)域被氧認知的由規(guī)律規(guī)律一朗：項目語屬性=費區(qū)域?qū)傺硇砸?guī)律二：君領(lǐng)導(dǎo)并影濱響區(qū)域規(guī)律三：村全面整合組政府及社腸會資源由借鑒燃到應(yīng)用啟示一軋：新品夸類與新必板塊不鉤謀而合保利心貫語作為艘保利系掉列中的殲新品類伴，具備借一定的踐朝氣活損力，與交項目所耍處的新鬧興區(qū)域職氣質(zhì)不督謀而合啟示二已：做區(qū)隔域領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)者而非讀追隨者定義片區(qū)喉新概念，催以保利品昨牌的高度扁、項目的范綜合品質(zhì)溉占據(jù)強勢啟示三：斑整合各方約資源，炒罪作、提升眉高效化這還是臉一片未暴被標(biāo)明藍價值的孝板塊，尿但種種告跡象已徹經(jīng)指明平了它的慢未來高勸度。區(qū)軋域內(nèi)尚晌無品牌耐強勢，暑保利進研駐，既捷是劃定肚一個新蓬時代的雀開始，蘋又是引腦領(lǐng)生活刷方向的趕一次潮踩流遷移卸。既如桃此，板逗塊名稱坊應(yīng)該被冷正式寫估入沈陽數(shù)房地產(chǎn)證市場的劈燕發(fā)展史默冊中，粒定義，有這只是艦一個開值始……藝?！聵范＞影鍓K（怪暫定）新板塊、取新活力、澇新希望重心所喘在：定納義板塊鑰新概念區(qū)域軸猾心·榜過樣住宅目的性喊：由領(lǐng)井跑區(qū)域始，而領(lǐng)魂跑鐵西標(biāo)志性：辣在超越對禁手之后，院繼續(xù)超越憐自己在這個總新板塊州內(nèi)，保斯利心語亮的市場駝角色：從新區(qū)域農(nóng)到未來之萍心城市觀：分城市向西艱，聯(lián)結(jié)雙族核心企業(yè)觀：超運籌西部觸，締造沈汁西市心形象折射關(guān)于客戶普畫像人，從徒，眾，涓涓細市流匯集成形海，以不可復(fù)折制的情感赴和優(yōu)勢，紛培養(yǎng)客戶自對我們的問真愛！我們瞄律準的客帆戶究竟掙在哪里露？1、近郊撒房地產(chǎn)項吹目的客群衰一般主要溪來自其與土城市的同懸一個發(fā)展塘方向。本齊案的客群茂也符合這硬一特征。2、根據(jù)注本案所處價的區(qū)域，胃客群的主闖要來源地拿有鐵西區(qū)帥東部，皇撞姑區(qū)東南便部，以及豪和平、沈各河區(qū)一小百部。3、根據(jù)哭本案屬性置與競爭項汪目對不同廣區(qū)域吸納北力的對比俊，本案對案客群吸納霞力由強到港弱依次為乒鐵西、皇增姑和平、寇沈河。因此，爭我們判競斷，本支項目的絹成交客拉群仍主傅要為區(qū)歌域客源跌，即鐵幣西、皇拌姑客源遇，比例期在60?。ヒ陨蠀?。溯源之撫地分類標(biāo)準地源特征動線特征品牌特征總價特征客群劃分產(chǎn)業(yè)區(qū)(鐵西）客群動遷（沈河、和平）客群本地（鐵西、皇姑）改善型客群以鐵西為主要工作區(qū)域的客群主動郊區(qū)化客群（和平、沈河）保利品牌追隨者投資客群婚房需求客群客以群分客群特征墾描摹——以鐵西搖為主要耳工作地嗓之一的德客群李小姐年齡：3赤0歲從事職業(yè)伴：鐵西某忍企業(yè)中層魂主管薪資水平拼：年薪5各萬置業(yè)動礙因：父驕母及親情朋居住吳于市內(nèi)旁，希望匯兼顧照原顧父母投與工作戚方便。置業(yè)偏預(yù)好：追尸求生活等品質(zhì)與半居住空渣間的高徒效利用窄。畫像寫拜真客群特壘征描摹偉——婚房需求壯客群王小姐梯與張先架生年齡：父28歲從事職乖業(yè)：市旺內(nèi)某國細有企業(yè)讀員工薪資水萬平：王浴小姐年紐奉薪3萬揚，張先詠生年薪符5萬置業(yè)動凱因：計輪劃明年糠完婚，匙急需購禿買婚房湯。置業(yè)偏稠好：喜束歡個性盤新奇元紗素的設(shè)倍計。畫像寫之真客群特提征描摹歸——動遷客讓群劉先生一協(xié)家年齡：3鞋5歲從事職業(yè)因：市內(nèi)某生私營企業(yè)字部門負責(zé)姜人薪資水平飽：年薪8梁萬置業(yè)動雀因：現(xiàn)熊居住片同區(qū)面臨曠拆遷問夜題。置業(yè)偏里好：追青求居住減的舒適押度與周逆邊生活條配套的鄉(xiāng)豐完善，剛對房型序有一定瞇要求畫像寫真客群特征套描摹——保利追污隨者客戀群趙先生年齡：統(tǒng)40歲從事職彩業(yè)：私賣營企業(yè)疼經(jīng)理薪資水平幸：年薪2乏0萬置業(yè)動因愚：偏愛保狗利品牌，藏鐘愛其產(chǎn)泉品。置業(yè)偏好希：對居住邪的舒適度缺和私密性飯有較高要房誠求。要求路住宅面積碼較大。畫像寫析真我們未瞎來的業(yè)紡主從地緣上鞭分析，本邁項目的客叫群仍以區(qū)器域（鐵西撥、皇姑）蔬為主，兼稱顧于洪等驅(qū)區(qū)域。從成交比靠例上分析值，本地改奪善型和以英鐵西為主濱要工作地己之一的客害群是本項備目的主力三成交客群裳，其成交割比例為6鹽0％左右懇。由于本架項目的絲式最主要鉗賣點為拖保利的爽品牌效劃應(yīng)，所裝以最后家成交客抓戶中將慨有超過滋70％圓的客戶僑，認同憶這一賣鞋點并左友右了其懸決定。各戶型耐所對應(yīng)低的成交孤客群對怕本項目裂的目標(biāo)欄客群的稼涵蓋度微不同，孕但其大管致比例織與整體莖項目出播入不大判。關(guān)于營到銷目標(biāo)所有的住準備，票都在為吊一個最證終的目圈標(biāo)而努瞞力著我們相育信，達雀成它是凱一個快你速的行弦動！品牌目緊標(biāo)確立保飽利第一船集團軍的地脫位產(chǎn)品目聞標(biāo)樹立區(qū)鄭域和西駐門戶標(biāo)汪桿地位，哀形成品龍牌上升形象目標(biāo)樹立區(qū)域派中高端品鍬質(zhì)生活通過整氧盤的操悼作，將敘其打造駛成西部辮新興板瞇塊的標(biāo)明桿項目銷售目穴標(biāo)年底前完蝦成6-8弟萬平方米的消化歸量關(guān)于營銷俊思路突發(fā)事件常不是準備胸好的，有分準備的是渠執(zhí)行的實夜力與信心窯。另辟蹊徑常，非常手令段之見招組拆招！總結(jié)保盛利在沈都陽的成厭功營銷要策略，產(chǎn)對保利尸心語將癥有極高紫的借鑒進意義復(fù)合式娘營銷模裕式保利會會駝員制策略相關(guān)促銷老業(yè)主聞帶動營話銷全員參綁與策略公益力形瞇象策略服務(wù)品質(zhì)況策略產(chǎn)品包態(tài)裝策略親民價藏格策略品牌化策卡略通路客柜戶策略其他策嗓略√√√√熱銷保證海量蓄水?dāng)偂藲馑谋铩接绊懥q憐至沸點—凍—開盤引計爆一氣呵決成必殺笈之弊一：高智慧的擊最大應(yīng)用嬸——暴力齊營銷媒體鋪私面——劈燕全市卡雖位——椒客戶會恩——直金效營銷必殺笈咬之二：以一搏盛多的最劉大體現(xiàn)徐——通軌路營銷售樓處—銅—項目現(xiàn)宗場——樣類板房——伸現(xiàn)場接待撥——氣氛好營銷必殺笈廳之三：精神俘獲基的高端手鴉段——體響驗營銷以品牌及覽新興區(qū)域機為核心賣詢點進行宣浪傳，是本晉項目規(guī)避剝各種劣勢要的關(guān)鍵由于保利撥房地產(chǎn)在譽全國客戶沃心目中的心崇高地位西，本項目嫌在宣傳中客必須以保婦利的品牌側(cè)作為核心攻賣點，樹伸立新興區(qū)只域板塊，襪弱化交通柳、周邊配傳套等的負憂面影響。品牌核心除此，粒我們還炊有：定向爆破我們營銷續(xù)需要針對筆不同客群清進行有選究擇性的營挺銷推廣1、根據(jù)幫特定客群2、選聲擇特定刊通路3、進扯行針對趴宣傳4、謀求童高效成交資源整產(chǎn)合1、保利吧會，易居濃會等大型嫁客戶會的岸結(jié)合營銷2、沈陽洞易居各銷頓售案場的辭聯(lián)合營銷3、大遷客戶，總商會等前特定渠袋道營銷充分利躲用保利澡、易居腿兩大房夫地產(chǎn)領(lǐng)詳軍企業(yè)罷的資源肯優(yōu)勢進插行整合溉營銷雙盤聯(lián)動1、補漏拆因百合價召格未成交怒但又認定私保利品牌廚的客戶2、兩個醉案場的相煌互推薦充分利凍用保利榜百合和魔保利心悟語的價哭格差異貓，形成君客戶上渡的互通藥和互補品牌展筋示館1、保躍利全國箱項目、豈沈陽項爽目的展鄭示2、多盤罷聯(lián)動，保征利品牌基魄地3、保亮利實力擊和業(yè)績充的體現(xiàn)4、借吧助同區(qū)趴域之利腔對客群愿的引導(dǎo)在鐵西硬中心區(qū)塊設(shè)立品遭牌展示粗館，保城利品牌狂項目全額面亮相效率提雪升1、推棗盤思路愧清晰而沃合理2、蓄水怪策略安全撓且有效3、營銷寺推廣準確赤而深入4、案場伶管理高效檢且嚴格在營銷馳思路和絮銷售管毅理上以飾效率為勾第一準勺則關(guān)于企表劃推廣千及表現(xiàn)好的事物熔，要懂得狠恰到好處榮的去渲染航，包裝也厲是一種真厭心的傳情捎達意。西湖、吃西子；戚濃妝、繪淡抹地段指觀數(shù)現(xiàn)代生嗎態(tài)居住果區(qū)域規(guī)劃指清數(shù)園區(qū)規(guī)整放，設(shè)計合鼠理交通指數(shù)公交終吐點，地警鐵旁邊景觀指數(shù)原生樹激木，宜賣居大盤配套指數(shù)風(fēng)情商咐業(yè)，周塊邊配套置齊備健康指數(shù)城市綠肺憂，至上標(biāo)籍準品牌指數(shù)保利品牌撤深入人心文化指宣數(shù)文體中心六，“五館騎一場”私密指懷數(shù)都市精甜英，私為領(lǐng)空間安全指橋數(shù)放心居撕住，閑胳適生活服務(wù)指數(shù)至尊享受例，品牌保冶證價值指數(shù)高性價比捏尚品規(guī)模指數(shù)區(qū)域大盤脅，經(jīng)典園荒區(qū)潛力指叢數(shù)穩(wěn)步升泥值，前削景無限個性指數(shù)多層置電懇梯，更人脾性化設(shè)計戶型指數(shù)具有均好豆性層層抽絲上，蛹化成魚蝶——賣塘點精萃第一層宵：產(chǎn)品黎特色過哭濾我們產(chǎn)品儀特色是什蟻么？結(jié)合區(qū)域斬特征，它把是具備唯到一性的賣訴點、差異漂化附加值品牌（放案名）死、新板透塊領(lǐng)軍谷之作、騎生態(tài)景泳觀、個棉性化設(shè)扶計、服蝴務(wù)貼心瓜、潛力夫無限消費者在敘性價比為勇第一要素繡的基礎(chǔ)上午想要什么籍？良好的意居住環(huán)臣境、生廊活品質(zhì)松是日常練需要價格、獻品牌（押案名）占、身份跨、生態(tài)儲、交通早、升值第二層：恰客戶偏好里過濾我們的章競爭力派在哪里繪？整個房尾地產(chǎn)市帳場，相嫩對同類涉產(chǎn)品，局我們的薪獨有優(yōu)酬勢品牌（案編名）、新予板塊之首勾、高生態(tài)第三層：敗競爭要素脾過濾核心賣懇點：新板塊概腰念輔助賣點乏：品牌開發(fā)商楚；原生測態(tài)森氧虛社區(qū)，牢都市精稱英的私豈密空間蛙；心語別心愿的嫌浪漫感熔受品牌（索案名）忘——新授興板塊我——砌生態(tài)層層過濾柿，面紗漸聞漸揭開…牲…新板塊紫——新組活力的照誕生，倆充滿新懼意，流辜滿年輕帶的生命全力生態(tài)園區(qū)尚——讓我襖們想到—熔—呼吸、獸茁壯、綠奏色、陽光品牌（幟案名）盼——讓生我們想晶到——飼實力、舒品質(zhì)、熄貼心、飯和諧、誓浪漫與橋私密（梁案名）一宅清新串、一宅陽描光、城市煎精英、浪蜂漫之城新區(qū)·新板塊·新家·新形象·新感受店，一切液唯新可礎(chǔ)表關(guān)鍵詞產(chǎn)品標(biāo)簽一座會呼導(dǎo)吸的浪漫襖之城。生態(tài)—樸—森呼規(guī)吸，綠喘色案名（粒心語）桐、特色叢生活理織念——傍浪漫６８萬方制建面——獅一座城我們的識沫別標(biāo)簽，權(quán)顯在的個饞性表現(xiàn)以誠心啊主推SL固OGAN心所至淡愛有設(shè)家也許不是急新娘燕爾存，也許已彈牽手十年聚，愛情依祖舊鮮亮，宮家是心的嚼港灣，讓寺愛永遠都談是進行式旁。輔推S哪LOG云愛的進行抹式……未來之心·語漫之都保利的進匙駐重新介渾定板塊價律值，帶動虛區(qū)域發(fā)展倘，并當(dāng)之需無愧成為鄉(xiāng)豐此板塊未剪來的核心套，基礎(chǔ)條律件和產(chǎn)品較規(guī)劃決定勾了項目將姿是新婚夫放妻的首選料。備選S粘LOG書AN推廣策蔬略給人時尚，浪漫，溫馨，小資的情節(jié)群，體現(xiàn)個性，營造私密性空間…跨…產(chǎn)品重企在“妝”。妝——味包裝□本案的要推廣重心惰在于“包緣瑞裝取勝”狗，通過浪漫的包裝情調(diào)腸、小資主題和視覺感隨染，營造僻一種濃濃攤的溫馨、寇浪漫的時悟尚生活理念和小資生活狀態(tài)。檔使目標(biāo)遭客戶深啦受感染禽進而產(chǎn)棚生向往酷，形成般購買欲垮望?！跽w推未廣主線皆及圍繞“浪漫·鮮真情”進行譜展開，揮廣告調(diào)脊性、道遼具制作刊、SP垃活動，銹渲染出鉛濃厚的建“心語杏”特色傍，使體戚驗營銷勇貫穿全莫程，發(fā)箱揮得淋臨漓盡致天?！醺行糟U、體驗踢、打動舉，三步折策略制轟敵必勝析。關(guān)于平頃面表現(xiàn)親身體置驗,是己最真實顯的感受嶺。恰當(dāng)?shù)募尚揎椊^歲對不是場虛偽，雖它只是立與我們旋的受眾暑產(chǎn)生共罵鳴的不堵謀而合LOG污O設(shè)計刺（一）清新、浪魯漫、優(yōu)雅情調(diào)滿忍溢心形花慚葉筑家一異生LOGO委設(shè)計（二缸）港灣，休福憩的幸福活田園生命的力遍量生命的活股力、生活的路真諦NP（蜂一）愛的回歸NP（二呆）希望進松行中出行記NP（三之）NP（刪四）浪漫空盒間好去處他們和虜它們NP（及五-六詢）NP（匆七-八到）原生和愛逝情空間說你看，縫你看，潮我們的輛愛情天涂堂我們的路我們的媽街我們的明小站520“敘我愛你”混浪漫置業(yè)豬計劃關(guān)于銷壩售管理把最簡單料的事做好績做到極點恢，不僅是欺能力所在禍，更會快自速販賣我連們的思想型和品質(zhì)！專業(yè)、敬炒業(yè)；精于乞業(yè)、勤于挎業(yè)一場“跟短、平苗、快”斃的戰(zhàn)役歉，在愛象的溫存走中，爆程發(fā)！低開高漫走，快姨速販賣推案策略以親民甘價格、刊高性價駝比產(chǎn)品撓，感性抓住客群女，把產(chǎn)品閑火爆推向市銹場快速占嫁有市場豎后，提謝升價格舞，達向院目標(biāo)均漲價低門檻斗價格造氏勢——嬸實現(xiàn)海樂量蓄水掀起購毅買狂潮夠——實揉現(xiàn)高人糟氣洼地價格順襲勢走高攻——實剩現(xiàn)目標(biāo)寇價值1.不僅霸是銷售代光表的形象奶道具，也時是項目氣糖質(zhì)的標(biāo)簽剖。2.在趙得體的公基礎(chǔ)上嶄，度身錄訂制符派合自身需項目調(diào)折性的服濕裝。3.選材月高檔、量后體裁衣并化用色彩區(qū)嗽分職位，療如銷售代描表、客戶躲服務(wù)、專渾案經(jīng)理等獄。4.款式襯建議選擇晴比較具有丟親和力及臣信任感的埋風(fēng)格。５、銷售虎代表在帶潤領(lǐng)客戶沿趟路線參觀濫時，必須暢表現(xiàn)出專物業(yè)、有禮仰的貴賓級葬服務(wù)水準我們始終兩注重形象苦，皆因它求是項目的配門面和精犧神！現(xiàn)場管理銷售案場狀共分為行銷組糾和簽約沉客服組二個功能給團隊。1、其中抬行銷組專逗門負責(zé)來仆電的接聽不、記錄、讀主動的客死戶電話邀權(quán)約和負責(zé)2、簽約客服組是專門負責(zé)成交客戶的合同簽約、貸款資料收集和客戶后期服務(wù)等相關(guān)工作。

二個功能團隊相對既獨立又相互支持合作，既可以發(fā)揮團隊成員的個人專長，又可以提高工作操作的專業(yè)化程度，降低出錯率。有利于提高整個銷售團隊的工作效率和管理組織效率高效，并杏持之以恒現(xiàn)場管理FAST疫SAL鉛E激勵系擾統(tǒng)：FAS桌TS俱ALE茂是易居峽傳統(tǒng)的督激勵系皇統(tǒng)，期鄉(xiāng)豐最大的制特色是晝整個銷王售團隊東的高指赤標(biāo)與指而標(biāo)前后仗獎金比策例的巨培大落差乓；銷售靠員的快獎速、高鋪比例結(jié)違傭以及辭高速淘漲汰更新流機制。蕩讓整個論團隊保淡持年輕小、新鮮轎、高壓冷力、高妖戰(zhàn)斗力紗的最佳單狀態(tài)。高速運作樓，激勵滌尊蕩量化標(biāo)勻準服務(wù)畢考核系積統(tǒng)：根據(jù)標(biāo)琴準接待丙流程制缺定的偏銹差考核婆，目的羞是幫助氣業(yè)務(wù)員順使用最墳標(biāo)準的熱統(tǒng)一動莊作，對健外建立膏更強化箱的開發(fā)歲商服務(wù)拴品牌與溝標(biāo)準?，F(xiàn)場管理是與沈留陽各項剖目互動討的交流構(gòu)平臺。是保利生掌活觀念的廟倡導(dǎo)者和續(xù)傳播者。覆蓋全東國的保系利客戶殊平臺—重—保利浙會易居中國擋龐大的客階戶組織—公—易居會通過對許全國各注個地區(qū)禽大型項毅目的操捉盤和易膽居中國該的成功乳上市，柄易居會痛更吸納些儲備了翁大量的相高端客功戶數(shù)據(jù)額。易居會懼對客戶兆類別進栗行的專伯業(yè)化管況理,每糖年舉行師全國性泳的物業(yè)幼推薦聯(lián)恨合會,盒為中高影檔公寓笛、辦公亮、商業(yè)靠、酒店介式公寓產(chǎn)等各類是投資型雁物業(yè)創(chuàng)紹造數(shù)百懂個成功涼營銷的石經(jīng)典神跌話，提繳供了強男大的客塵源支持炒,積累責(zé)了豐富詢的操作李案例。強強聯(lián)合泊——河流遇匯成大?，F(xiàn)場管理客戶資源整合標(biāo)準化朱流程管僑理，提拍高下定榴速度，內(nèi)形成熱料銷局面中，促成筋客戶快繳速下定零，對短舒期高成薯交的銷園售形勢亮尤其有薯效。（餅本系統(tǒng)嗓每天可友至少下蒙定200閱0套）無紙化辦箱公——S巷CS電子澆銷控平臺刪的應(yīng)用現(xiàn)場管理CRIC捧系統(tǒng)于2獲007年疑9月18假日在上?；糜裾桨l(fā)布拴，上海地重產(chǎn)界掀起功高潮，并膠迅速席卷本全國上海克而簡瑞信息技獲術(shù)有限公行司作為易堆居中國旗鞠下咨詢板替塊的代表乞企業(yè)，與芹上海易居塘房地產(chǎn)研制究院，集蛙結(jié)了30禮0多名專感業(yè)研發(fā)隊站伍，歷經(jīng)5透年時間孫研制出蜓CRI該C20升07系杯統(tǒng)。截至20刑07年6箱月底，C呀RIC已插覆蓋華東恩、華北、猶華中、華貧南、西部敗5大區(qū)域皂，23個撕重點城市組，200鐘7年底將庭覆蓋中國陰30個重竿要城市，肺2008富年將覆蓋嘉40個重磁要城市。以CR所IC中喇國房地陜產(chǎn)決策罩咨詢系逢統(tǒng)為平覽臺，以厘客戶需腔求為導(dǎo)濱向，提項供全面、精屯準、快速沈的房地產(chǎn)耐信息綜合新服務(wù)。市場決策解指南針—譜—克而瑞處咨詢系統(tǒng)現(xiàn)場管理關(guān)于銷售齒價格我們一直圾堅持它的低價值最大傻化，我們貨創(chuàng)造也相核信！沽值精深算，成糟竹在胸有千金一墊論1.以腎市場價淹格為基撞礎(chǔ)，結(jié)邀合項目錦實際現(xiàn)植狀，在紋保證去持化速度計的情況凝下，爭叢取項目右利潤最瘦大化為子原則；2.以產(chǎn)綿品的景觀靜、戶型、鏡噪音、采熟光等幾個由方面為因油素作為樓偉盤內(nèi)部價蝕格劃分的廟基本原則械以市場價應(yīng)格為導(dǎo)向貪；3.以蠅組團的害工程情燦況、市筑場的競職爭情況宣、銷售剩難易情以況等因竊素作為管樓盤各亦組團內(nèi)寨部價格雕劃分的帖基本原滴則。一桿秤：茄定價原則低開上猾揚低開高耍走，低鋤價打響寧市場，傭短期內(nèi)糧迅速形亦成熱銷虜氛圍，里項目整櫻體利潤映的實現(xiàn)耍應(yīng)在整凱盤，在藍熱銷的配基礎(chǔ)上傾提價，蘭更能凸翅顯項目棍價值。價格互補利用低亡開高走渾的策略隨，和保薄利百合澡花園形么成價格魔上的差危異和互塞補，利樹于客戶俊的互動廚，推動臥雙盤的瘋勻速去確化靜態(tài)價格墾設(shè)定：市猴場比較表項目名稱參考條件本項目假日.普羅旺斯第一城美好愿景均價（元/㎡）PxPa=3550Pb=4680Pc=4500位置交通107.58.5108周邊環(huán)境88777.5商服配套8677.56教育配套644.554規(guī)模1099109景觀9778.58戶型結(jié)構(gòu)121110.510.511內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施109899發(fā)展商榮譽66565工程進度86.566.56.5交樓標(biāo)準54.544.54.5物業(yè)管理87.577.57合計100QX=86QA=83.5Qb=92Qc=85.5靜態(tài)價粘格設(shè)定愧：市場止比較表修正后奔各相關(guān)鉤樓盤價扶格Pi曲’Pi’=谷（Qx/率Qi）=月Pi黑注：硬Pi為均杏價Pa’說=（Q刊x/Q鍋a）×犬Pa=躁（86矩/83響.5）陪×35位50=伙365胞6Pb’悼=（Q戰(zhàn)x/Q勝b）×再Pb=股（86惱/92亂）×4樣680偶=43區(qū)74Pc’揭=（Q丈x/Q史c）×災(zāi)Pc=胃