第3章房地產(chǎn)管理法

3.1房地產(chǎn)管理法概述3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地3.3房地產(chǎn)開發(fā)3.4房地產(chǎn)交易3.5房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理3.6房地產(chǎn)物業(yè)管理案例分析13.1房地產(chǎn)管理法概述

1房地產(chǎn)概念

2房地產(chǎn)管理法的概念

3房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象和適用范圍23.1房地產(chǎn)管理法概述

3.1.1房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)有廣義、狹義兩種。廣義上的房地產(chǎn)，包括一切作為不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，廣義上的房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)具有同一性。狹義上的房地產(chǎn)僅指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)。

3對(duì)房地產(chǎn)概念的理解不論是廣義上的還是狹義上的房地產(chǎn)，從財(cái)產(chǎn)的含義上講均為不動(dòng)產(chǎn)。首先，房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)，它可能是自然財(cái)富，如土地，也可能是人力創(chuàng)造的財(cái)富，如建筑物或構(gòu)筑物等。其次，這種財(cái)產(chǎn)的位置是不能移動(dòng)的。土地作為房地產(chǎn)的基礎(chǔ)總是固定于地球的某一位置，一旦移動(dòng)，就會(huì)引起該財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、形態(tài)、價(jià)值的改變。最后，房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在法律上是指房地產(chǎn)所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。房地產(chǎn)既包含可見的有體實(shí)體——房屋與土地，又包含寓于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種權(quán)利，如占有、使用、收益、出售、饋贈(zèng)、抵押、交換等處分的權(quán)利。43.1.2房地產(chǎn)管理法的概念房地產(chǎn)管理法有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法是指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和各種服務(wù)活動(dòng)中形成的一定社會(huì)關(guān)系的法律、法規(guī)、條例等的總稱。它包括憲法、民法、經(jīng)濟(jì)法中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章，如《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》等。狹義的房地產(chǎn)法是指國(guó)家立法機(jī)關(guān)，即全國(guó)人民代表大會(huì)制定的對(duì)城市房地產(chǎn)關(guān)系做統(tǒng)一調(diào)整的基本法律——《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

5與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)《城市規(guī)劃法》《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》《商品房銷售管理辦法》等63.1.3房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象和適用范圍1、房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象：人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)中所形成的一定的社會(huì)關(guān)系。

（1）房地產(chǎn)民事關(guān)系（2）房地產(chǎn)行政管理關(guān)系（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系7（1）房地產(chǎn)民事關(guān)系

平等主體之間依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系、房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系、房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)行政管理關(guān)系政府及其職能部門之間及其房地產(chǎn)開發(fā)主體之間，因行政管理依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如土地征用法律關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批法律關(guān)系。8（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系

國(guó)家行政機(jī)關(guān)與從事房地產(chǎn)活動(dòng)的法人、社會(huì)組織和公民之間因宏觀調(diào)控依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如：房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃和計(jì)劃法律關(guān)系、房地產(chǎn)價(jià)格管理法律關(guān)系。92、適用范圍：在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房屋開發(fā)、房地產(chǎn)交易及實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)遵守房地產(chǎn)管理法的規(guī)定。10

3.2建設(shè)用地制度與政策

3.2.1中國(guó)現(xiàn)行的土地制度概述3.2.2集體土地的征收3.2.3國(guó)有土地使用權(quán)出讓3.2.4國(guó)有土地使用權(quán)劃撥11什么是土地？12

“土地是一切生產(chǎn)和一切生活的源泉”?！恶R克思恩格斯全集》，第2卷，第109頁。

133.2.1現(xiàn)行土地制度概述1、土地的定義：廣義的土地，指由土壤、氣候、地貌、水文和生物等構(gòu)成的自然綜合體；狹義的土地，指地球的陸地表層，包括陸地、內(nèi)陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。

14辨析土地的定義1美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法將土地定義為上至地表的上層空間，下至地心。包括地球表層（土壤、砂石），土地中的礦物、石油和天然氣。

我國(guó)的法律對(duì)于土地的定義沒有明確的規(guī)定。

15辨析土地的定義2礦物、石油和天然氣：我國(guó)法律對(duì)土地內(nèi)容的界定中不包括土地中的礦物、石油和天然氣。礦物、石油和天然氣在我國(guó)屬于礦產(chǎn)資源，其所有權(quán)歸國(guó)家所有。土地使用權(quán)者僅擁有對(duì)土地使用權(quán)。

16辨析土地的定義3空間：空間包括地上空間和地下空間，為土地的一部分，地上地下空間應(yīng)屬于土地。目前的立法上還沒有正式的法律對(duì)空間權(quán)加以規(guī)定。高架鐵路、空中走廊、高壓電線、地下鐵路、地下停車場(chǎng)、地下給排水管線等就是充分利用空間的實(shí)例。172、現(xiàn)行土地管理制度（1）、土地公有制《土地管理法》第二條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制。（2）、公有制分全民所有制和集體所有制。18（3）國(guó)家實(shí)行土地用途管理制度我國(guó)《土地管理法》根據(jù)土地的用途將土地劃分為：農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地等；指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

19土地用途管理制度的目的對(duì)農(nóng)用地，不能隨意改變用途，土地用途的變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。對(duì)建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，并嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。20基本農(nóng)三田保護(hù)三制度基本農(nóng)三田：應(yīng)占本三行政區(qū)三域內(nèi)耕三地的百三分之八三十以上三。其主要三有：①經(jīng)國(guó)三務(wù)院有三關(guān)主管三部門或三縣級(jí)以三上地方三人民政三府批準(zhǔn)三確定的三糧、棉三、油生三產(chǎn)基地三內(nèi)的耕三地。②有良三好的水三利與水三土保持三設(shè)施的三耕地，三正在實(shí)三施改造三計(jì)劃以三及可以三改造的三中、低三產(chǎn)田。③蔬菜三生產(chǎn)基三地。④農(nóng)業(yè)三科研、三教學(xué)試三驗(yàn)田。⑤國(guó)務(wù)三院規(guī)定三應(yīng)當(dāng)劃三入基本三農(nóng)田保三護(hù)區(qū)的三其他耕三地。列入基本農(nóng)三田保護(hù)區(qū)三的，要三嚴(yán)格管三理。21基本農(nóng)三田保護(hù)三制度1、非農(nóng)業(yè)三建設(shè)必三須節(jié)約三用地，可以利三用荒地三的，不三得占用三耕地；三可以利三用劣地三的，不三得占用三好地。禁止占三用耕地三建窯、三建墳或三者擅自三在耕地三上建房三、挖砂三、采石三、采礦三、取土三等、禁三止占用三基本農(nóng)三田發(fā)展三林果業(yè)三和挖塘三養(yǎng)魚。222、禁三止任何三單位和三個(gè)人閑三置、荒三蕪耕地三。國(guó)土資三源部199三9年4月26日發(fā)布三的《閑三置土地三處置辦三法》規(guī)三定：已三經(jīng)辦理三審批手三續(xù)的非農(nóng)業(yè)三建設(shè)占三用耕地，一年內(nèi)三不用而三又可以三耕種并三收獲的三，應(yīng)當(dāng)由三原耕種三該耕地三的集體三或者個(gè)三人恢復(fù)耕三種，也可三以由用三地單位三組織耕三種；一年以三上未動(dòng)三工建設(shè)三的，應(yīng)三當(dāng)按照三省、自三治區(qū)、三直轄市三的規(guī)定三繳納閑三置費(fèi)；連續(xù)兩三年未使三用的，經(jīng)原批三準(zhǔn)機(jī)關(guān)三批準(zhǔn)，三由縣級(jí)三以上人三民政府無償收三回用地三單位的三土地使三用權(quán)，該幅土三地原為三農(nóng)民集三體所有三的，應(yīng)三當(dāng)交由三原農(nóng)村三集體經(jīng)三濟(jì)組織三恢復(fù)耕三種。233、在房地三產(chǎn)開發(fā)三中閑置三、荒蕪三耕地的三處理。在城市三規(guī)劃區(qū)三內(nèi)，以出讓三方式取三得土地三使用權(quán)進(jìn)行房地三產(chǎn)開發(fā)三而閑置三土地，依《三房地產(chǎn)三法》規(guī)三定辦理三。即閑置一三年，處三以閑置三費(fèi)為出三讓金的三百分之三二十以三下；兩三年不用三的，國(guó)三家無償三收回土三地使用三權(quán)。24（4）三取得國(guó)三有土地三使用權(quán)三的途徑行政劃三撥（含三征收集三體土地三）；國(guó)家出三讓；房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓（三買賣、三贈(zèng)與）三；土地或三房地產(chǎn)三的租賃253.2三.2三集體土三地征收土地從三使用者三手里國(guó)家征收征用征用：三國(guó)家強(qiáng)三行改變?nèi)龂?guó)有土三地的使三用權(quán)時(shí)三采用、三或改變?nèi)w土三地使用三權(quán)，使用權(quán)三改變。征收：國(guó)家將三集體所三有的土三地變?yōu)槿龂?guó)有土三地，改變集三體土地三使用權(quán)三時(shí)采用，所有權(quán)三改變。兩者的三共同點(diǎn)三：具有三強(qiáng)制性三，用地三單位向三被征地三單位給三予補(bǔ)償三。另使用三者26一、征三收集體土三地應(yīng)遵三守的原三則土地征三收是國(guó)家三為了社三會(huì)公共三利益的三需要，將集體三所有土三地轉(zhuǎn)變?nèi)秊閲?guó)家三所有土三地的強(qiáng)制三行為。在征收三土地時(shí)三，要遵三守的原三則：珍惜耕三地，合三理利用三和保護(hù)三土地的三原則；保證國(guó)三家建設(shè)三用地的三原則；妥善安三置被征三地單位三和農(nóng)民三的原則三；有償使三用土地三的原則三。27二、征三收集體三土地的三政策規(guī)三定1、征三收土地三批準(zhǔn)權(quán)三限規(guī)定征收下三列土地三，由國(guó)務(wù)院三批準(zhǔn)：基本三農(nóng)田、三基本農(nóng)三田以外三的耕地三超過三三十五公三頃的、三其他土三地超過三七十公三頃的。上述以三外的土三地，由省、自三治區(qū)、三直轄市三人民政三府批準(zhǔn)，并報(bào)三國(guó)務(wù)院三備案。征用農(nóng)三田的，三先辦農(nóng)三用地轉(zhuǎn)三用審批三，并同三時(shí)辦理三征地審三批手續(xù)三，不再三另行辦三理征地三審批，超過征三地批準(zhǔn)三權(quán)限的三，另行三辦理征三地審批三。282、征三收土地三的幾種三情況對(duì)一個(gè)三建設(shè)項(xiàng)三目要征三收的土三地，要三根據(jù)總?cè)w設(shè)計(jì)三一次申三請(qǐng)批準(zhǔn)三；對(duì)分期三建設(shè)的三項(xiàng)目，三應(yīng)分期三征地；工程項(xiàng)三目施工三，確實(shí)三需要增三加臨時(shí)三用地的三，經(jīng)申三請(qǐng)、簽三訂臨時(shí)三用地協(xié)三議后征三用。用三地期限三不超過三2年。全民和三集體所三有制企三業(yè)同農(nóng)三村集體三經(jīng)濟(jì)組三織聯(lián)營(yíng)使三用集體三土地時(shí)，聯(lián)營(yíng)企三業(yè)須向三縣級(jí)以三上人民三政府土三地管理三部門提三出申請(qǐng)三、批準(zhǔn)三后可以三使用土三地。土三地可以三征收，三也可以三將土地三使用權(quán)三作為聯(lián)三營(yíng)條件三。293、對(duì)三被征地三的單位三和農(nóng)民三進(jìn)行安三置、補(bǔ)三償和補(bǔ)三助用地單三位要支三付土地三補(bǔ)償費(fèi)三、安置三補(bǔ)助費(fèi)三、地上三附著物三和青苗三補(bǔ)償費(fèi)三。30《土地三管理法三》規(guī)定三，征收三耕地的三補(bǔ)償：土地補(bǔ)三償費(fèi)、安置補(bǔ)三助費(fèi)地上附三著物和三青苗的三補(bǔ)償費(fèi)三、征三收、征三用集體三土地補(bǔ)三償?shù)娜度龂蜆?biāo)三準(zhǔn)31土地補(bǔ)三償費(fèi)土地補(bǔ)三償費(fèi)為該耕三地被征三收前3年平三均年產(chǎn)三值的6三至10三倍。征收其三他土地三的補(bǔ)償三標(biāo)準(zhǔn)由三省級(jí)政三府規(guī)定三。32安置補(bǔ)三助費(fèi)安置補(bǔ)三助費(fèi)以需要三安置的農(nóng)業(yè)人三口數(shù)計(jì)三算。需要三安置的三農(nóng)業(yè)人三口數(shù)，三按照被三征用的三耕地?cái)?shù)三量除以三征地前三被征用三單位平三均每人三占有耕三地的數(shù)三量計(jì)算三。每一個(gè)三需要安三置人口三的補(bǔ)助三標(biāo)準(zhǔn)，為該耕三地被征三用前3三年平均三年產(chǎn)值三的4至三6倍。但每公三頃被征三用耕地三的安置三補(bǔ)助費(fèi)三，最高三不超過三被征用三前3年三平均年三產(chǎn)值的15倍。前二項(xiàng)三的總和三，尚不三能使需三要安置三的農(nóng)民三保持原三有生活三水平的三，可以三增加，但土地三補(bǔ)償費(fèi)三和安置三補(bǔ)助費(fèi)三的總和三不超過三該耕地三被征用三前年產(chǎn)三值的30倍。33地上附三著物和三青苗補(bǔ)三償費(fèi)地上附三著物，三依附于三土地上三各類地三上、地三下建筑三物和構(gòu)三筑物，三如房屋三。地上附三著物和三青苗補(bǔ)三償費(fèi)的三補(bǔ)償標(biāo)三準(zhǔn)由省三級(jí)政府三規(guī)定。征用城三市郊區(qū)三菜地，三應(yīng)繳納三新菜地三開發(fā)建三設(shè)資金三。34實(shí)例353637案例：三200三6年，三某市經(jīng)三省政府三批準(zhǔn)，三征地3三00余三畝。在三經(jīng)批準(zhǔn)三的征地三方案中三，征地三補(bǔ)償費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)為三每畝3三萬元。三用地單三位按照三上述標(biāo)三準(zhǔn)，向三該市征三地部門三支付了三這筆資三金。隨三后，征三地部門三將該筆三資金轉(zhuǎn)三撥給區(qū)三政府，三用于實(shí)三施征地三補(bǔ)償。三區(qū)政府三接到這三筆資金三后，在三向鄉(xiāng)政三府撥付三征地補(bǔ)三償費(fèi)時(shí)三，將補(bǔ)三償費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)降至三每畝2三.5萬三元，鄉(xiāng)三鎮(zhèn)政府三在向村三集體支三付補(bǔ)償三費(fèi)時(shí)，三又把補(bǔ)三償標(biāo)準(zhǔn)三降至每三畝2萬三元。其三中的差三價(jià)，被三區(qū)和鄉(xiāng)三兩級(jí)政三府以征三地工作三經(jīng)費(fèi)為三由截留三。截留三的補(bǔ)償三費(fèi)，大三部分用三于購買三小轎車三等開支三。本案中三，區(qū)、三鄉(xiāng)兩級(jí)三政府，三以征地三工作經(jīng)三費(fèi)為由三，從征三地補(bǔ)償三費(fèi)中扣三留資金三，就是三巧立名三目挪用三專項(xiàng)資三金的違三法行為三。試分三析相關(guān)三法律責(zé)三任。383.2三.3三國(guó)有土三地使用三權(quán)出讓一、房三地產(chǎn)開三發(fā)用地三的類型房地產(chǎn)三開發(fā)用三地：依三法取得三土地使三用權(quán)進(jìn)三行投資三開發(fā)建三設(shè)基礎(chǔ)三設(shè)施和三房屋的三國(guó)有土三地。類型：三土地開三發(fā)用地三、房屋三開發(fā)用三地、綜三合開發(fā)三用地。39二、土地使三用權(quán)有三償出讓三制度1、土三地使用三權(quán)有償三出讓的三概念土地使三用權(quán)有三償出讓三，是指國(guó)家將國(guó)有土三地使用三權(quán)（以下三簡(jiǎn)稱土三地使用三權(quán)）在一定年三限內(nèi)出讓給土地使三用者，由土三地使用三者向國(guó)三家支付土地使三用權(quán)出三讓金的行為三。城市規(guī)三劃區(qū)內(nèi)三集體所三有的土三地，經(jīng)三依法征三收轉(zhuǎn)為三國(guó)有土三地后，三該幅國(guó)三有土地三的使用三權(quán)方可三有償出三讓。40土地使三用權(quán)的三出讓的三法律特三征：（1）三從主體三來看土地使三用權(quán)的三出讓方三是土地三所有者三——國(guó)三家，土地使三用權(quán)的三受讓方三是中華三人民共三和國(guó)境三內(nèi)外的三公司、三企業(yè)、三其他組三織和個(gè)三人，除三法律有三特別規(guī)三定者除三外?？梢姵鋈尫绞侨ㄒ坏娜?，為國(guó)三家壟斷三，受讓方三則范圍三廣大。但是國(guó)三家是一三個(gè)抽象三的主體三，在具三體行使三權(quán)利時(shí)三，一般三是由土地三所在地三方政府三及其所三屬國(guó)家三土地管三理機(jī)構(gòu)三作為代三表。41土地使三用權(quán)的三出讓的三法律特三征：（2）三從內(nèi)三容看由土地三出讓者三出讓土三地交給三受讓方三使用，三而受讓三方則需三支付相三應(yīng)土地三使用權(quán)三出讓金三。關(guān)于土三地使用三權(quán)的出三讓，一三般理解三為土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)讓的三一種特三定方式三。土地使三用權(quán)的三轉(zhuǎn)讓：則是指三受讓人三取得土三地使用三權(quán)后再三轉(zhuǎn)移給三新的受三讓人，轉(zhuǎn)讓雙三方的法三律地位三平等。42土地使三用權(quán)的三出讓的三法律特三征：國(guó)家〔三土地所三有者）地方政三府（代三表國(guó)家三）第二受三讓方受讓方三（第一三受讓方三）（三轉(zhuǎn)變?nèi)秊檗D(zhuǎn)讓三）一級(jí)市三場(chǎng)（出讓三）（政府三壟斷）二級(jí)市三場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓三）（平等三交換）43土地使三用權(quán)的三出讓的三法律特三征：（3）三從客體三來看土地使三用權(quán)出三讓的是國(guó)有土三地，主要三是指市三、縣、三建制鎮(zhèn)三、工礦三區(qū)范圍三內(nèi)屬于三全民所三有的土三地。對(duì)于集三體土地三，《中三華人民三共和國(guó)三城市房三地產(chǎn)管三理法》三第9條三作了明三確規(guī)定三：城市規(guī)三劃區(qū)內(nèi)三的集體三所有的三土地，三經(jīng)依法三征用轉(zhuǎn)三為國(guó)有三土地后三，該幅三國(guó)有土三地使用三權(quán)方可三有償出三讓。44二、土地使三用權(quán)有三償出讓三制度2、土三地使用三權(quán)有償三出讓的三雙方的三權(quán)利與三義務(wù)土地使三用權(quán)有三償出讓三，是一三種民事三法律行三為。受讓方三與出讓三方均應(yīng)三享有一三定的權(quán)三利并承三擔(dān)相應(yīng)三的義務(wù)三（如受讓三方可以三將土地三轉(zhuǎn)讓、三出租和三抵押）。45三、土三地使用三權(quán)出讓三的計(jì)劃三、方式三和年限1、計(jì)三劃每年出三讓的每三幅地塊三、面積三、年限三和其它三條件，三由市、三縣土地三管理部三門同規(guī)三劃、建三設(shè)、房三產(chǎn)管理三部門共三同擬定三。由市、三縣土地三管理部三門實(shí)施三出讓。三如青島三市國(guó)土三資源和三房屋管三理局。462、方三式土地使三用權(quán)出三讓，可三以采取拍賣、三招標(biāo)或三者雙方三協(xié)議或三掛牌出三讓的方三式。商業(yè)、三旅游、三娛樂和三商品住三宅用地三，必須三采取拍三賣或招三標(biāo)方式三。協(xié)議出三讓方式三適用于三公共福三利事業(yè)三、非贏三利性的三社會(huì)團(tuán)三體和機(jī)三關(guān)的用三地、某三些特殊三用地，三其土地三出讓金三不得低三于按國(guó)三家規(guī)定三所確定三的最低三價(jià)。47在規(guī)定三的期限三內(nèi)，由三符合規(guī)三定條件三的單位三和個(gè)人三，以書三面投標(biāo)三方式，三競(jìng)投某三一地塊三土地的三使用權(quán)三，由招三標(biāo)方擇三優(yōu)確定三土地使三用者的三出讓方三式。招標(biāo)人三在確定三中標(biāo)人三時(shí)，不三僅要考三慮投標(biāo)三報(bào)價(jià)，三還要參三考投標(biāo)三設(shè)計(jì)方三案、投三標(biāo)人的三業(yè)績(jī)等三，所以三中標(biāo)者三不一定三是投標(biāo)三報(bào)價(jià)最三高的。招標(biāo)程三序以公三開招標(biāo)三的程序三類似。適用于三開發(fā)性三用地或三有較高三技術(shù)要三求的建三設(shè)用地。招標(biāo)的三方式48土地管三理部門三在指定三的時(shí)間三、地點(diǎn)三、利用三公開場(chǎng)三合，就三所出讓三土地使三用權(quán)的三地塊公三開叫價(jià)三競(jìng)投，三按“價(jià)三高者得三”的原三則，確三定土地三使用權(quán)三受讓者三的一種三方式。因每個(gè)三競(jìng)買人三可以多三次報(bào)價(jià)三。拍賣三方式的三競(jìng)爭(zhēng)性三激烈。適用于三商業(yè)用三地、娛三樂用地三或居住三用地。商業(yè)、三旅游、三娛樂和三商品住三宅用地三，必須三采取拍三賣或招三標(biāo)方式。拍賣的三程序：三出讓方三的拍賣三公告、三土地使三用權(quán)有三意受讓三人交驗(yàn)三證件后三進(jìn)場(chǎng)競(jìng)?cè)?、出三讓方與三應(yīng)價(jià)高三者簽定三土地使三用權(quán)出三讓合同三。拍賣的三方式49掛牌出三讓方式出讓人三發(fā)布掛三牌公告三，在土三地交易三場(chǎng)所掛三牌公布三擬出讓三宗地的三交易條三件。競(jìng)買人三報(bào)價(jià)，三更新掛三牌價(jià)格三，在掛三牌期限三截止時(shí)三的出價(jià)三結(jié)果或三現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)?cè)齼r(jià)結(jié)果三確定土三地使用三者。掛牌方三式允許三多次報(bào)三價(jià)，有三利于競(jìng)?cè)隣?zhēng)，操三作簡(jiǎn)便三。503、土三地使用三權(quán)的出三讓年限居住用三地70三年；工業(yè)用三地50三年；教育、三科技、三文化衛(wèi)三生、體三育用地三50年三；商業(yè)、三旅游、三娛樂用三地40三年；綜合或三其他用三地50三年。200三9年：三《土地三管理法三(修訂三草案征三求意見三稿)》三第10三3條披三露，“三住宅建三設(shè)用地三使用權(quán)三期限屆三滿的，三按照國(guó)三家有關(guān)三規(guī)定自三動(dòng)續(xù)期三?！睂?duì)三住宅土三地使用三權(quán)續(xù)期三問題仍三未給出三一個(gè)明三確的辦三法。514、土三地使用三權(quán)的收三回和續(xù)三期土地使三用權(quán)出三讓合同三約定的三使用年三限屆滿三后，土三地使用三者需要三繼續(xù)使三用土地三的，土三地使用三權(quán)可以三續(xù)期，三期滿前三1年提三出。重三新簽合三同、支三付土地三使用權(quán)三出讓金三，更換三土地使三用證。未續(xù)期三或續(xù)期三未獲批三準(zhǔn)，無三償收回三土地；在特殊三情況下三，根據(jù)三社會(huì)公三共利益三的需要三，國(guó)家三有權(quán)提三前收回三土地，三但要給三土地使三用者適三當(dāng)?shù)难a(bǔ)三償；523.2三.4三國(guó)三有土地三使用權(quán)三劃撥一、土三地使用三權(quán)劃撥三的概念1、土三地使用三權(quán)劃撥三：是指三縣級(jí)以三上人民三政府依三法批準(zhǔn)三，在土地三使用者三繳納補(bǔ)三償費(fèi)、三安置費(fèi)三等費(fèi)用三后，將三該幅土三地交付三其使用三，或者將三土地使三用權(quán)無三償交付三土地使三用者使三用的行三為。2、劃撥土三地一般三沒有使三用期限三的限制三，未經(jīng)三許可不三得進(jìn)行三轉(zhuǎn)讓、三出租和三抵押等三經(jīng)營(yíng)活三動(dòng)3、土三地使用三者因種三種原因三停止使三用土地三的，由三政府收三回土地三使用權(quán)三。53二、土三地使用三權(quán)劃撥三的范圍下列建三設(shè)用地三的土地三使用權(quán)三，可以三由縣級(jí)三以上人三民政府三依法批三準(zhǔn)劃撥三：(1)國(guó)家機(jī)三關(guān)用地三和軍事三用地；(2)城市基三礎(chǔ)設(shè)施三用地和三公益事三業(yè)用地三；(3)國(guó)家重三點(diǎn)扶持三的能源三、交通三、水利三等項(xiàng)目三用地；(4)法律、三行政法三規(guī)規(guī)定三的其他三用地。54三、劃三撥土地三的管理《房地三產(chǎn)管理三法》、三《城鎮(zhèn)三國(guó)有土三地出讓三和轉(zhuǎn)讓三暫行條三例》規(guī)三定：(1)劃撥土三地經(jīng)政三府批準(zhǔn)三可以轉(zhuǎn)三讓的，三受讓方三應(yīng)辦理三土地使三用權(quán)出三讓手續(xù)三并繳納三出讓金三?；蚴苋尫綄⑷恋厥杖嫔侠U三國(guó)家。(2)劃撥土三地用于三出租，三應(yīng)將租三金中土三地的收三益上繳三國(guó)家。(3)劃撥土三地抵押三時(shí)，抵三押的金三額不應(yīng)三包括土三地價(jià)格三。55在下列三幾種情三況下，三國(guó)家可三以收回三劃撥的三土地使三用權(quán)：通過劃三撥取得三土地使三用權(quán)的三土地使三用者因三遷移、三解散、三撤銷、三破產(chǎn)或三者其他三原因而三停止使三用土地三的，市三縣人民三政府應(yīng)三無償收三回土地三使用權(quán)三。根據(jù)城三市建設(shè)三發(fā)展需三要和城三市規(guī)劃三的要求三，市、三縣人民三政府可三以無償三收回劃三撥的土三地使用三權(quán)，但三給土地三使用者三一定的三補(bǔ)償。連續(xù)2三年未使三用；未三按批準(zhǔn)三用途使三用土地三的。561、土三地使用三權(quán)出讓三合同的三概念國(guó)家（三縣、市三土地管三理部門三）同土三地使用三者之間三簽訂土三地使用三權(quán)出讓三合同。2、類三型（三三類）A、宗三地出讓三合同B、成三片土地三使用權(quán)三出讓合三同C、劃三撥土地三使用權(quán)補(bǔ)辦的三土地使三用權(quán)出三讓合同三。3.2三.5三土三地使用三權(quán)出讓三合同573、土三地使用三權(quán)出讓三合同的三主要內(nèi)三容合同當(dāng)三事人的三名稱、三身份等三。標(biāo)的：三出讓土三地的位三置、四三鄰界至三、用途三和面積三。使用年三限開發(fā)期三限土地出三讓金數(shù)三額及支三付方式開發(fā)進(jìn)三度與分三期投資三額度擔(dān)保方三式土地使三用規(guī)則合同變?nèi)?、解三除及違三約責(zé)任583.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三制度與三政策3.3三.1三房地產(chǎn)三開發(fā)概三述3.3三.2三對(duì)房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三的管理3.3三.3三對(duì)房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三的管理593.3三.1房地產(chǎn)三開發(fā)概三述1、房三地產(chǎn)開三發(fā)的概三念房地產(chǎn)三開發(fā)：三在依法三取得國(guó)三有土地三使用權(quán)三的土地三上進(jìn)行三基礎(chǔ)設(shè)三施、房三屋建設(shè)三的行為三。包括土三地開發(fā)三和房屋三開發(fā)。土地開三發(fā)的形三式：新三城區(qū)土三地開發(fā)三、舊城三改造。房屋開三發(fā)的形三式：在三城市土三地開發(fā)三的基礎(chǔ)三上，進(jìn)三行的建三筑物與三構(gòu)筑物三的開發(fā)三。如住三宅、標(biāo)三準(zhǔn)廠房三、辦公三用房等三。602、房三地產(chǎn)開三發(fā)的特三點(diǎn)房地產(chǎn)三開發(fā)是三多部門三協(xié)作活三動(dòng)、綜三合性強(qiáng)房地產(chǎn)三開發(fā)投三資大、三風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)三開發(fā)周三期較長(zhǎng)政策性三強(qiáng)3、房三地產(chǎn)開三發(fā)的基三本程序61房地產(chǎn)三項(xiàng)目開三發(fā)

建三設(shè)程序62項(xiàng)目的三選址和三前期策三劃工程報(bào)三建可行性三研究與三可研報(bào)三告房地產(chǎn)三營(yíng)銷工程施三工物業(yè)管三理工作勘察設(shè)三計(jì)、規(guī)三劃審批三等633.3三.2對(duì)房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)的三管理1、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三設(shè)立的三條件(1)三有符合三公司法三人登記三的名稱三和組織三機(jī)構(gòu)；(2)三有適應(yīng)三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營(yíng)需要三的固定三的辦公三用房；(3)三符合規(guī)三定的注三冊(cè)資本三；(4)三有4名三以上持三有資格三證書的三房地產(chǎn)三專業(yè)、三建筑工三程專業(yè)三的專職三技術(shù)人三員，2三名以上三持有資三格證書三的專職三會(huì)計(jì)人三員；（三對(duì)專業(yè)三人員的三要求）(5)三法律、三法規(guī)規(guī)三定的其三他條件三。642、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三的資質(zhì)三等級(jí)《房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)資三質(zhì)管理三規(guī)定》房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的資三質(zhì)分為三一、二三、三、三四等級(jí)三。資質(zhì)等三級(jí)的劃三分和企業(yè)的三注冊(cè)資三本、從三事房產(chǎn)三開發(fā)的三時(shí)間、三近期工三作業(yè)績(jī)?nèi)蛯I(yè)三管理人三員的數(shù)三量有關(guān)三。65房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的資三質(zhì)等級(jí)三條件資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本（萬元）從事房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工（萬平方）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格達(dá)到100％上年房屋建筑施工面積（萬平方）專業(yè)管理人員其中中級(jí)以上職稱管理人員持有資格證書的專業(yè)會(huì)計(jì)人員一級(jí)≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二級(jí)≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三級(jí)≥800≥2≥52≥10≥5≥2四級(jí)≥100≥1≥5≥266先按《三公司法三》和《三城市房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營(yíng)三管理?xiàng)l三例》的三規(guī)定，到工商三管理部三門領(lǐng)取三營(yíng)業(yè)執(zhí)三照。在領(lǐng)取三營(yíng)業(yè)執(zhí)三照30三日內(nèi)，三到房地三產(chǎn)開發(fā)三主管部三門備案三。主管部三門在收三到備案三申請(qǐng)后三30日三內(nèi)，向三企業(yè)核三發(fā)《暫三定資質(zhì)三證書》三，有效三期1年3、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三的設(shè)立67A、管三理機(jī)關(guān)三—國(guó)務(wù)三院建設(shè)三行政主三管部門三、縣級(jí)三以上地三方政府三房產(chǎn)開三發(fā)主管三部門。B、資三質(zhì)的審三批：一三級(jí)資質(zhì)三由省級(jí)三建設(shè)行三政主管三部門初三審，報(bào)三建設(shè)廳三審批；三二級(jí)及三二級(jí)以三下的審三批辦法三由省級(jí)三建設(shè)行三政主管三部門制三定。C、已三獲得資三質(zhì)的開三發(fā)企業(yè)三，由原三資質(zhì)審三批部門三對(duì)其資三質(zhì)進(jìn)行三年檢。三（降級(jí)三、注銷三資質(zhì)證三書、直三至罰款三）4、對(duì)三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的資三質(zhì)管理683.3三.3三對(duì)房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目的三管理房地產(chǎn)三項(xiàng)目管三理：人三民政府三對(duì)房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目從三立項(xiàng)、三設(shè)計(jì)到三竣工驗(yàn)三收的全三程管理三。包括：三項(xiàng)目立三項(xiàng)的管三理；項(xiàng)三目勘察三、設(shè)計(jì)三的管理三；開發(fā)三項(xiàng)目施三工前的三其他管三理（房三屋拆遷三、工程三建設(shè)項(xiàng)三目報(bào)建三）；開三發(fā)項(xiàng)目三的施工三管理與三竣工驗(yàn)三收。691、房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三怎樣取三得土地三使用權(quán)三？《開發(fā)三經(jīng)營(yíng)條三例》規(guī)三定，房地產(chǎn)三開發(fā)用三地應(yīng)以三出讓方三式取得。但法三律和國(guó)三務(wù)院規(guī)三定可以三采用劃三撥方式三的除外三。199三8年《三國(guó)務(wù)院三關(guān)于進(jìn)三一步深三化城鎮(zhèn)三住房制三度改革三加快住三房建設(shè)三的通知三》中規(guī)三定：“三經(jīng)濟(jì)適三用房建三設(shè)應(yīng)符三合土地三利用總?cè)w規(guī)劃三和城市三總體規(guī)三劃，堅(jiān)三持合理三利用土三地、節(jié)三約用地三的原則三。經(jīng)濟(jì)適三用住房三建設(shè)用三地應(yīng)在建三設(shè)用地三年度計(jì)三劃劃中三統(tǒng)籌安三排，并采取行三政劃撥三方式供三應(yīng)”70案例：三趙某1三997三年購買三了一套三87平三方米的三商品房三，一直三沒有辦三理國(guó)有三土地使三用證。三200三7年，三趙某要三將此房三產(chǎn)出售三，到國(guó)三土資源三管理部三門補(bǔ)辦三手續(xù)，三發(fā)現(xiàn)自三己手中三的國(guó)有三土地使三用證上三標(biāo)注的三土地使三用權(quán)類三型是劃三撥，而三且沒有三年限限三制，而三一般商三品房的三國(guó)有土三地使用三證標(biāo)注三的土地三類型是三出讓，三有出讓三年限限三制。三疑惑：三1、商三品房建三設(shè)用地三的劃撥三和出讓三有什么三區(qū)別？三2、趙三某能夠三轉(zhuǎn)讓劃三撥土地三上的商三品房嗎三？712、房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三實(shí)行資三本金制三度A、項(xiàng)三目資本三金：指三在投資三項(xiàng)目總?cè)顿Y中三，由投資三者認(rèn)購三的出資三額，對(duì)投三資項(xiàng)目三來說是非債三務(wù)性資三金。對(duì)項(xiàng)目三法人：三不承擔(dān)三這部分三資金的三任何利三息和債三務(wù)；對(duì)投資三者：可三按其出三資的比三例依法三享有所三有者權(quán)三益，也三可轉(zhuǎn)讓三其出資三，但不三得以任三何方式三抽出。72B、項(xiàng)三目資本三金的出三資方式項(xiàng)目投三資資本三金可以三用貨幣出資；也可以三用實(shí)物、工業(yè)三產(chǎn)權(quán)、三非專利三技術(shù)、土地使三用權(quán)，必須三經(jīng)過有三資格的三資產(chǎn)評(píng)三估機(jī)構(gòu)三依照法三律、法三規(guī)評(píng)估作三價(jià)，不得三高估或三低估。以工業(yè)三產(chǎn)權(quán)、三非專利三技術(shù)作三價(jià)出資三的比例三不得超三過投資三項(xiàng)目資三本金總?cè)~的三20％三，國(guó)家三對(duì)采用三高新技三術(shù)成果三有特別三規(guī)定的三除外。73C、房三地產(chǎn)項(xiàng)三目資本三金98年三公布施三行的《三開發(fā)經(jīng)三營(yíng)條例三》規(guī)定三：“房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三應(yīng)當(dāng)建三立資本三金制度三，資本三金占項(xiàng)三目總投三資的比三例不得三低于2三0％”三。04年三《關(guān)于三調(diào)整部三分行業(yè)三固定資三產(chǎn)投資三項(xiàng)目資三本金比三例的通三知》，將房產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目（不三含經(jīng)濟(jì)三適用房三項(xiàng)目）三資本金三比例由三20％三提到3三5％。目的：三防止企三業(yè)的不三規(guī)范行三為，減三少房產(chǎn)三開發(fā)過三程中的三風(fēng)險(xiǎn)。743、對(duì)三開發(fā)項(xiàng)三目實(shí)行三質(zhì)量責(zé)三任制度A 、三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)必須三對(duì)其開三發(fā)的房三地產(chǎn)項(xiàng)三目承擔(dān)三質(zhì)量責(zé)三任.開發(fā)商三是項(xiàng)目三開發(fā)的三組織者三，其他三有關(guān)參三與企業(yè)三（設(shè)計(jì)三、施工三等）是三開發(fā)商三經(jīng)選擇三的，合三同關(guān)系三。消費(fèi)者三從開發(fā)三商那里三購房。75B 、三開發(fā)企三業(yè)建設(shè)三的房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目，三必須符三合的質(zhì)三量標(biāo)準(zhǔn)三?；疽螅河腥P(guān)法律三、法規(guī)三的規(guī)定三和建筑三工程質(zhì)三量、安三全標(biāo)準(zhǔn)三、建筑三工程勘三察、設(shè)三計(jì)、施三工的技三術(shù)規(guī)范三。以及合三同的約三定。76C、對(duì)三質(zhì)量不三合格的三房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三處理方三式商品房交付使三用后（三在合理三使用年三限內(nèi)）．購買人三認(rèn)為主三體結(jié)構(gòu)三質(zhì)量不三合格的三，可以三向工程質(zhì)三量監(jiān)督三單位申請(qǐng)重三新核驗(yàn)三。經(jīng)核驗(yàn)三，確屬三主體結(jié)三構(gòu)質(zhì)量三不合格三的。購買人三有權(quán)退三房（也三可協(xié)商三換房）三，給購買三人造成損失（三直接損三失）的。房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三應(yīng)當(dāng)依三法承擔(dān)三賠償責(zé)三任。77質(zhì)量不三合格之三房屋交三付——三房屋三主體質(zhì)三量不合三格與房三屋質(zhì)量三瑕疵房屋買三賣合同三簽訂后三，賣方三應(yīng)按國(guó)三家法律三規(guī)定的三房屋質(zhì)三量標(biāo)準(zhǔn)三及雙方三約定標(biāo)三準(zhǔn)交付三房屋。三《最高三人民法三院關(guān)于三審理商三品房買三賣合同三糾紛案三件適用三法律若三干問題三的解釋三》第12條規(guī)定三：因房屋三主體結(jié)三構(gòu)質(zhì)量三不合格三不能交三付使用三，或者三房屋交三付使用三后，房屋主三體結(jié)構(gòu)三質(zhì)量經(jīng)三核驗(yàn)確三屬不合三格，買三受人可三以請(qǐng)求三解除合三同和賠三償損失三。第13條規(guī)定三：“因三房屋質(zhì)三量問題三嚴(yán)重影三響正常三居住使三用，買三受人可三以請(qǐng)求三解除合三同和賠三償損失三。交付三使用的三房屋存三在質(zhì)量三問題，三在保修三期內(nèi)，三出賣人三應(yīng)當(dāng)承三擔(dān)修復(fù)三責(zé)任；三出賣人三拒絕修三復(fù)或者三在合理三期限內(nèi)三拖延修三復(fù)的，買受人三可以自三行或者三委托他三人修復(fù)三。修復(fù)三費(fèi)用及三修復(fù)期三間造成三的其他三損失由三出賣人三承擔(dān)。三”78案例背景：三某房地三產(chǎn)開發(fā)三公司按三期對(duì)房三屋驗(yàn)收三交付給三業(yè)主入三住一年三后，業(yè)三主發(fā)現(xiàn)三一棟樓三外墻開三裂、女三兒墻倒三塌、屋三內(nèi)滲水三、屋頂三遮陽板三嚴(yán)重破三損，門三立柱走三形等，三遂向開三發(fā)商反三映，開三發(fā)商根三據(jù)業(yè)主三的反映三對(duì)屋頂三遮陽板三進(jìn)行了三更換，三對(duì)墻體三開裂，三認(rèn)為是三墻體的三伸縮縫三沒有按三規(guī)范處三理，但三不影響三住宅的三使用。三至于門三立柱的三走形則三是地基三正常沉三降所引三起的。但業(yè)主三普遍認(rèn)三為房屋三質(zhì)量存三在重大三隱患，三不能滿三足結(jié)構(gòu)三安全要三求。因三此，要三求開發(fā)三商給予三退房，三為此，三雙方發(fā)三生爭(zhēng)議三，業(yè)主三訴至法三院。該三如何審三理？79案例法院對(duì)三房屋質(zhì)三量委托三有關(guān)部三門進(jìn)行三鑒定。三鑒定結(jié)三論為：三房屋存三在嚴(yán)重三的質(zhì)量三缺陷，三已經(jīng)嚴(yán)三重影響三到房屋三的結(jié)構(gòu)三安全和三使用安三全，需三要通過三加固補(bǔ)三強(qiáng)的方三式解決三。開發(fā)商三提出追三加建筑三工程公三司為第三三人。法院認(rèn)三為：開三發(fā)商交三付給業(yè)三主的房三屋存在三質(zhì)量問三題，應(yīng)三負(fù)完全三責(zé)任。第三人三在工程三施工中三偷工減三料、以三次充好三是導(dǎo)致三房屋質(zhì)三量缺陷三的根本三原因，建筑工三程公司三應(yīng)當(dāng)承三擔(dān)相應(yīng)三的法律三責(zé)任。法院判三決，建筑工三程公司三在原設(shè)三計(jì)單位三提出加三固方案三后，進(jìn)三行補(bǔ)強(qiáng)三施工，三承擔(dān)全三部施工三費(fèi)用。80案例1評(píng)析該房屋三經(jīng)有關(guān)三部門的三鑒定屬三于房屋三存在嚴(yán)三重的質(zhì)三量缺陷三，已經(jīng)三嚴(yán)重影三響到房三屋的結(jié)三構(gòu)安全三和使用三安全的三。即使三加固補(bǔ)三強(qiáng)，對(duì)三房屋價(jià)三值的嚴(yán)三重影響三是不言三而喻的三。因此，三業(yè)主提三出解除三合同、三賠償損三失應(yīng)得三到支持三。814、開三發(fā)項(xiàng)目三施工前三的其他三管理開發(fā)項(xiàng)三目施工三前的其三他管理三：房屋拆三遷、勘三察設(shè)計(jì)三管理、三招標(biāo)投三標(biāo)、施三工圖審三查、質(zhì)三量監(jiān)督三登記、三安全監(jiān)三督登記三、工程三承發(fā)包三合同備三案等。82（1）三有關(guān)城三市房屋三拆遷工三作的常三識(shí)城市房三屋拆遷三是房地三產(chǎn)開發(fā)三和建設(shè)三的前提三工作。開發(fā)公三司在取三得《國(guó)三有土地三使用權(quán)三批準(zhǔn)文三件》后三，辦理三《拆遷三許可證三》后，三方可進(jìn)三行拆遷三。開發(fā)公三司可自三行拆遷三，也可委三托拆遷三公司拆三遷。在與三95％三的被拆三遷人達(dá)三成《拆三遷協(xié)議三》后，三拆遷實(shí)三施。拆遷協(xié)三議主要三涉及：三補(bǔ)償方三式，補(bǔ)三償金額三，安置三房的面三積和位三置，搬三遷過渡三期限和三方式，三搬遷期三限等。如雙方三未達(dá)成三協(xié)議，三可采取三裁決、三仲裁、三依法起三訴的方三式解決三。這項(xiàng)工三作涉及三面廣，三政策性三強(qiáng)。需三熟練掌三握《城三市房屋三拆遷管三理?xiàng)l例三》。83（2）三城市房三屋拆遷三的管理三體制國(guó)家城三市房屋三拆遷管三理部門三——國(guó)務(wù)院三建設(shè)行三政主管三部門，其管三理職責(zé)三是負(fù)責(zé)三全國(guó)城三市房屋三拆遷工三作的監(jiān)三督管理三。地方房三屋拆遷三管理部三門——三縣級(jí)以三上地方三人民政三府負(fù)責(zé)管三理房屋三拆遷工三作的部三門，其管三理職責(zé)三是對(duì)本三行政區(qū)三域內(nèi)的三城市房三屋拆遷三廠作實(shí)三施監(jiān)督三管理?？h級(jí)以三上地方三人民政三府有關(guān)三部門，三如工商三、公安三、文化三、環(huán)境三等是拆三遷的協(xié)三管部門三，其各三自的職三責(zé)按《三拆遷條三例》的三規(guī)定，三配合拆三遷管理三工作。84（3）三．城市三房屋拆三遷工作三程序拆遷單三位提出三申請(qǐng)項(xiàng)目批三文、建三設(shè)用地三規(guī)劃許三可證、三土地轉(zhuǎn)三讓合同三或土地三劃撥決三定書、三拆遷計(jì)三劃和方三案、拆三遷補(bǔ)償三安置的三資金證三明拆遷管三理部門三審批、三發(fā)《房三屋拆遷三許可證三》、發(fā)三布房屋三拆遷公三告85拆遷單三位和被三拆遷人三協(xié)商，三簽訂補(bǔ)三償安置三協(xié)議協(xié)議是三拆遷雙三方民事三權(quán)利義三務(wù)關(guān)系三的合同三，內(nèi)容三主要為三補(bǔ)償方三式和金三額，過三渡問題三，搬遷三期限，違約責(zé)三任和解三決爭(zhēng)議三的辦法實(shí)施拆三遷，房三屋拆除三后30三日內(nèi)到三房產(chǎn)行三政主管三部門辦三理產(chǎn)權(quán)三注銷登三記手續(xù)三，繳銷三原房屋三權(quán)屬證三書86拆遷的三方式拆遷人三自行拆三遷委托拆三遷公司拆遷公三司應(yīng)取三得拆遷資三格拆遷人三應(yīng)具備拆遷資三格拆遷案三例視頻873.4三房地三產(chǎn)交易三制度與三政策3.4三.1三房地產(chǎn)三交易概三述3.4三.2三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3.4三.3三商品三房銷售883.4三房地三產(chǎn)交易三管理概三述3.4三.1三房地產(chǎn)三交易的三概念1、房三地產(chǎn)交三易的概三念：：當(dāng)事人三之間進(jìn)三行的房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓、房三地產(chǎn)抵三押和房三屋租賃三的活動(dòng)三，均屬三房地產(chǎn)三交易活三動(dòng)管理三的范圍三，其交三易活動(dòng)三應(yīng)通過交易所進(jìn)行。892、城三市房地三產(chǎn)交易三形式：三《城市三房地產(chǎn)三管理法三》規(guī)定三，房地三產(chǎn)交易三包括三三種形式三。房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)三抵押房屋租三賃901、房三地產(chǎn)交三易中房隨地三走或地三隨房走的權(quán)屬三不可分三離原則房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓、三抵押時(shí)三，房屋三的所有三權(quán)和該三房屋占三用范圍三內(nèi)的土三地使用三權(quán)同時(shí)三轉(zhuǎn)讓、三抵押。2、三房地產(chǎn)三交易中三的基本三制度912、房三地產(chǎn)價(jià)三格評(píng)估三的原則國(guó)家實(shí)三行房地三產(chǎn)價(jià)格三評(píng)估制三度。它是房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓、抵三押、租三賃等交三易行為三過程中三的一項(xiàng)三必不可三少的基三礎(chǔ)性工三作。房地產(chǎn)三價(jià)格評(píng)三估，應(yīng)三當(dāng)遵循三公正、三公平、三公開的三原則，三按照國(guó)三家規(guī)定三的技術(shù)三標(biāo)準(zhǔn)和三評(píng)估程三序，以基準(zhǔn)地三價(jià)、標(biāo)定地三價(jià)和各類三房屋的重置價(jià)三格為基礎(chǔ)三，參照三當(dāng)?shù)氐娜袌?chǎng)價(jià)三格進(jìn)行三評(píng)估。92房地產(chǎn)三價(jià)格的三評(píng)估：三是指房三地產(chǎn)專三業(yè)估價(jià)三人員根三據(jù)估價(jià)三目的，三遵循估三價(jià)原則三，按照三估價(jià)程三序，采三用科學(xué)三的估價(jià)三方法，三并結(jié)合三估價(jià)經(jīng)三驗(yàn)與影三響房地三產(chǎn)價(jià)格三因素的三分析對(duì)房地產(chǎn)三最可能三實(shí)現(xiàn)的三合理價(jià)三格作出三的推測(cè)三與判斷三。基準(zhǔn)地三價(jià)：按不同三的土地三級(jí)別、三區(qū)域分三別評(píng)估三和測(cè)算三的商業(yè)三、工業(yè)三、住宅三等各類三用地的三平均價(jià)三格。93標(biāo)定地三價(jià)：在基準(zhǔn)三地價(jià)的三基礎(chǔ)上三，按土三地使用三年限、三地塊大三小、形三狀、容三積率、三微觀區(qū)三位、市三場(chǎng)行情三條件，估算出三的具體三地塊在三某一時(shí)三期的價(jià)三格。房屋的三重置價(jià)三格：按三照當(dāng)前三的建筑三技術(shù)和三工藝水三平、建三筑材料三價(jià)格、三人工和三運(yùn)輸費(fèi)三用條件三下，重新建三造同類三結(jié)構(gòu)、三式樣、三質(zhì)量標(biāo)三準(zhǔn)的房三屋標(biāo)準(zhǔn)三價(jià)?；鶞?zhǔn)地三價(jià)、標(biāo)三定地價(jià)三和各類三房屋的三重置價(jià)三格由政三府定期三確定并三公布。943、房三地產(chǎn)成三交價(jià)格三申報(bào)的三原則《城市三房地產(chǎn)三管理法三》中：房地產(chǎn)三權(quán)利人三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)，三應(yīng)當(dāng)向三縣級(jí)以三上地方三人民政三府規(guī)定三的部門三如實(shí)申三報(bào)成交三價(jià)，不得瞞三報(bào)或者三作不實(shí)三的申報(bào)三?！冻鞘腥康禺a(chǎn)三轉(zhuǎn)讓管三理規(guī)定三》中：三“房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三當(dāng)事人三在房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三合同簽三訂后9三0日內(nèi)三持房地三產(chǎn)權(quán)屬三證書、三當(dāng)事人三的合法三證明、三轉(zhuǎn)讓合三同等有三關(guān)文件三向房地產(chǎn)三所在地三的房地產(chǎn)三管理部三門提出三申請(qǐng)，三并申報(bào)三成交價(jià)三格。95房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓應(yīng)三當(dāng)以申三報(bào)的房三地產(chǎn)成三交價(jià)格三作為繳三納稅費(fèi)三的依據(jù)。成交價(jià)三格明顯三低于正三常市場(chǎng)三價(jià)格的三，以評(píng)三估價(jià)格三作為繳三納稅費(fèi)三的依據(jù)。964、房三地產(chǎn)交三易行為三要式性三的原則房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓、三抵押應(yīng)當(dāng)依三法辦理三權(quán)屬登三記，否則三其轉(zhuǎn)讓三、抵押三行為無三效。971、房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓的概三念《城市三房地產(chǎn)三管理法三》規(guī)定三：房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓，三是指房三地產(chǎn)權(quán)三利人通三過買賣三、贈(zèng)與三或者其三他合法三方式將三其房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)移給三他人的三行為。7.4三.2三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓98其他合三法的轉(zhuǎn)三讓方式三：(1)三、以房三地產(chǎn)作三價(jià)入股三、與他三人成立三法人企三業(yè)，房三地產(chǎn)權(quán)三屬發(fā)生三變更的三；(2)三、一方三提供土三地使用三權(quán)，另三一方或三多方提三供資金三，合資三、合作三開發(fā)經(jīng)三營(yíng)房地三產(chǎn)，而三使房地三產(chǎn)權(quán)屬三發(fā)生變?nèi)模?3)三、因企三業(yè)被收三購、兼三并或合三并，房三地產(chǎn)權(quán)三屬隨之三轉(zhuǎn)移的三；(4)三、以房三地產(chǎn)抵三債的；(5)三、法律三、法規(guī)三規(guī)定的三其他情三形。99以出讓三方式取三得土地三使用權(quán)三的房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三，應(yīng)當(dāng)三符合的三條件：（1)按照出三讓合同三約定已三經(jīng)支付三全部土三地使用三權(quán)出讓三金，并三取得土三地使用三權(quán)證書三；（2)按照出三讓合同三約定進(jìn)三行投資三開發(fā)，三屬于房三屋建設(shè)三工程的三，完成開三發(fā)投資三總額的三百分之三二十五三以上；屬于成三片開發(fā)三土地的三，形成三工業(yè)用三地或者三其他建三設(shè)用地三條件。（3）三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)時(shí)三房屋己三經(jīng)建成三的，還三應(yīng)當(dāng)持三有房屋三所有權(quán)三證書。2房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓的條三件100以劃撥三方式取三得土地三使用權(quán)三的房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三，應(yīng)當(dāng)三符合的三條件：（1）三按照國(guó)三務(wù)院規(guī)三定，報(bào)有批三準(zhǔn)權(quán)的三人民政三府審批三。（2）三有批準(zhǔn)三權(quán)的人三民政府三準(zhǔn)予轉(zhuǎn)三讓的，三應(yīng)當(dāng)由三受讓方三辦理土三地使用三權(quán)出讓三手續(xù)，三并依照三國(guó)家有三關(guān)規(guī)定三繳納土三地使用三權(quán)出讓三金。1013房三地產(chǎn)不三得轉(zhuǎn)讓三的情形(1)以出讓三方式取三得土地三使用權(quán)三的，不三符合《三中華人三民共和三國(guó)城市三房地產(chǎn)三管理法三》第38條規(guī)定三的條件三的；（2）司法三機(jī)關(guān)和三行政機(jī)三關(guān)依法三裁定、三決定查三封或者三以其他三形式限三制房地三產(chǎn)權(quán)利三的；（3)依法收三回土地三使用權(quán)三的；(4）共有三房地產(chǎn)三，未經(jīng)三其他共三有人書三面同意三的；(5)權(quán)屬有三爭(zhēng)議的三；(6)未依法三登記領(lǐng)三取權(quán)屬三證書的三；(7)法律、三行政法三規(guī)規(guī)定三禁止轉(zhuǎn)三讓的其三他情形三。1024房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓的三程序當(dāng)事人三簽訂書三面轉(zhuǎn)讓三合同雙方在三合同簽三訂90三日內(nèi)，三持產(chǎn)權(quán)三證、雙三方的合三法證明三、轉(zhuǎn)讓三合同等文件三申請(qǐng)轉(zhuǎn)三讓，并三申報(bào)成三交價(jià)格房地產(chǎn)三管理部三門核實(shí)三成交價(jià)三，必要三時(shí)現(xiàn)場(chǎng)三查勘和三評(píng)估當(dāng)事人三繳納有三關(guān)稅費(fèi)房產(chǎn)管三理部門三辦理房三屋權(quán)屬三登記手三續(xù)，核三發(fā)權(quán)屬三證書1035房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓時(shí)三土地使三用權(quán)的三轉(zhuǎn)讓問三題以出讓三方式取三得土地三使用權(quán)三的房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三時(shí)，受三讓人所三取得的三土地使三用權(quán)的三權(quán)利、三義務(wù)范三圍應(yīng)當(dāng)三與轉(zhuǎn)讓三人所原三有的權(quán)三利和承三擔(dān)的義三務(wù)范圍三相一致三。以出讓三方式取三得土地三使用權(quán)三，可以三在不同三土地使三用者之三間多次三轉(zhuǎn)讓，三但土地三使用權(quán)三出讓合三同約定三的使用三年限不三變。（三到期了三怎么辦三？）（三doc三）根據(jù)《三土地管三理法》三和《城三鎮(zhèn)國(guó)有三土地使三用權(quán)出三讓和轉(zhuǎn)三讓暫行三條例》三的規(guī)定三，如果三土地使三用者需三要繼續(xù)三使用，三可以在三期滿前三向土地三使用權(quán)三證發(fā)證三機(jī)關(guān)申三請(qǐng)續(xù)期三，重新三簽訂土三地使用三權(quán)出讓三合同，三交納土三地使用三權(quán)出讓三金，并三辦理登三記。104以出讓三方式取三得土地三使用權(quán)三的，轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)后，受讓人改三變?cè)寥厥褂萌龣?quán)出讓三合同約三定的土三地用途三的，必三須取得三原土地三出讓方三和市、三縣人民三政府城三市規(guī)劃三行政主三管部門三的同意三，簽訂三土地使三用權(quán)出三讓合同三變更協(xié)三議或者三重新簽三訂土地三使用權(quán)三出讓合三同,相應(yīng)三調(diào)整土三地使用三權(quán)出讓三金.105對(duì)劃撥三土地的三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓，三經(jīng)有關(guān)三政府批三準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓三后，對(duì)三土地辦三理出讓三手續(xù)，變更土三地性質(zhì)三，受讓三方繳納三土地出三讓金。1061、三商品房三預(yù)售（1）三、商品三房預(yù)售三的概念三：商品房三預(yù)售指三房地產(chǎn)三開發(fā)公三司與購三房者約三定，由三購房者三交付定三金或預(yù)三付款，三而在未三來一定三日期擁三有現(xiàn)房三的房產(chǎn)三交易行三為。3.4三.3商品房三銷售管三理107商品房三預(yù)售，三應(yīng)當(dāng)符三合下列三條件：(1)三已交三付全部三土地使三用權(quán)出三讓金，三取得土三地使用三權(quán)證書三；(2)三持有三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三和施工三許可證三；(3)三按提三供預(yù)售三的商品三房計(jì)算三，投入開三發(fā)建設(shè)三的資金三達(dá)到工三程建設(shè)三總投資三的百分三之二十三五以上三（多層主三體封頂），并三已經(jīng)確三定施工三進(jìn)度和三竣工交三付日期三；(4)三向縣三級(jí)以上三人民政三府房產(chǎn)三管理部三門辦理三預(yù)售登三記，取三得《商三品房預(yù)三售許可三證》。2、商品房三預(yù)售的三條件1083、商品房三預(yù)售合三同登記三備案與三交付商品房三銷售人三應(yīng)在簽三約之日三起30三日內(nèi)，三持預(yù)售三合同到三房產(chǎn)管三理部門三和土地三管理部三門辦理三登記備三案手續(xù)三。預(yù)售的三商品房三交付使三用之日三起90三日內(nèi)，三承購人三持合同三等到房三產(chǎn)管理三部門辦三理權(quán)屬三登記手三續(xù)禁止商三品房預(yù)三購人將三購買的三未竣工三的預(yù)售三商品房三再轉(zhuǎn)讓三。視頻：三一房?jī)扇鳎咳a(chǎn)究竟三歸誰？109建榮（三福建）三房地產(chǎn)三有限公三司與福三建省工三藝品進(jìn)三出口公三司預(yù)售三商品房三合同糾三紛案199三5年8月1日，福三建省工三藝品進(jìn)三出口公三司（以三下簡(jiǎn)稱三工藝品三公司）三與建榮三（福建三）房地三產(chǎn)有限三公司（三以下簡(jiǎn)三稱建榮三公司）三簽訂《三房屋買三賣合同三》。約定工三藝品公三司購建三榮公司三寫字樓5～14層及地三下層車三位20個(gè)，總?cè)齼r(jià)款306三0萬元，三并約定三了付款三期限及三違約責(zé)三任。同日，三雙方又三簽訂《三補(bǔ)充合三同》約三定建榮三公司確三認(rèn)工藝三品公司199三4年2月至4月期間三提供給三建榮公三司的“三暫借款三”人民三幣150三0萬元為三上述《三房屋買三賣合同三》項(xiàng)下三的購房三款。后雙三方發(fā)生三糾紛訴三至法院三。110法院經(jīng)三審查：三建榮公三司在簽三訂合同三時(shí)已取三國(guó)有土三地使用三權(quán)證和三建設(shè)用三地許可三證，但未取三得建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證及商三品房預(yù)三售許可三證，該工程三也未開三工建設(shè)三。故雙三方當(dāng)事三人簽訂三的《房屋三買賣合三同）因違反三《中華三人民共三和國(guó)城三市房地三產(chǎn)管理三法》的三規(guī)定而無效。對(duì)無三效合同三雙方當(dāng)三事人均三有責(zé)任三。工藝品三公司負(fù)三次要責(zé)三任，建三榮公司三負(fù)主要三責(zé)任。三建榮公三司應(yīng)返三還工藝三品公司三150三0萬元三，并按三銀行同三期資款三利率計(jì)三算利息三。111（1）三《商品三房銷售三管理辦三法》規(guī)三定商品三房現(xiàn)售三，必須三符合以三下條件三：(1)三出售商三品房的三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)應(yīng)當(dāng)三具有企三業(yè)法人三營(yíng)業(yè)執(zhí)三照和房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資質(zhì)證三書；(2)三取得土三地使用三權(quán)證書三或使用三土地的三批準(zhǔn)文三件；(3)三持有建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證和三施工許三可證；(4)三已通過三竣工驗(yàn)三收；(5)三拆遷安三置已經(jīng)三落實(shí)；(6)三供水、三供電、三供熱、三燃?xì)狻⑷ㄓ嵉热涮自O(shè)三施設(shè)備三交付使三用條件三，其他配三套基礎(chǔ)三設(shè)施和三公共設(shè)三備具備三交付使三用條件三或已確三定施工三進(jìn)度和三交付日三期；(7)三物業(yè)管三理方案三已經(jīng)落三實(shí)。2、商品房三現(xiàn)房銷三售112（2）商品房三銷售代三理房地產(chǎn)三銷售代三理：開三發(fā)企業(yè)三或其他三房地產(chǎn)三擁有者三將物業(yè)三銷售業(yè)三務(wù)委托三專門的三房地產(chǎn)三中介服三務(wù)機(jī)構(gòu)三代為銷三售的一三種經(jīng)營(yíng)三方式。銷售代三理要：三簽訂書三面委托三合同，三并收取三委托方三的傭金三。113（3）商品房三銷售中三禁止的三行為開發(fā)企三業(yè)不得三在未解三除商品三房買賣三合同前三，將作三為合同三標(biāo)的物三的商品三房再銷三售給他三人。開發(fā)企三業(yè)不得三采取返三本銷售三或變相三返本銷三售的方三式銷售三。不符合三商品房三銷售條三件的，三開發(fā)企三業(yè)不得三銷售商三品房，三不得收三取任何三預(yù)定款三性質(zhì)的三費(fèi)用。商品住三宅按套三銷售，三不得分三割拆零三銷售。((學(xué)區(qū)三房案例三do三c))114（4）商品房三買賣合三同與價(jià)三格合同主三要內(nèi)容三見《商三品房買三賣合同三示范文三本》。商品房三銷售的三計(jì)價(jià)方三式：按套（三單元）三計(jì)價(jià)，三按套內(nèi)三建筑面三積計(jì)價(jià)三，按建三筑面積三計(jì)價(jià)。現(xiàn)行主三要的計(jì)三價(jià)方式三：按建筑三面積計(jì)三價(jià)。建三筑面積三：套內(nèi)三建筑面三積+分三攤面積三。115對(duì)商品三房面積三誤差的三處理合同雙三方應(yīng)在三《商品三房銷售三合同》三中載明三合同約三定面積三與產(chǎn)權(quán)三登記面三積發(fā)生三誤差的三處理方三式。如雙方三無約定三，按國(guó)三家規(guī)定三處理。三計(jì)算面三積誤差三比，具三體為：116面積誤三差比的三計(jì)算公三式為：面積誤三差比＝╳100三%產(chǎn)權(quán)登三記面積三--合三同約定三面積合同約三定面積117《最高三人民法三院關(guān)于三審理商三品房買三賣合同三糾紛案三件適用三法律若三干問題三的解釋三》第14條以及三建設(shè)部三《商品三房銷售三管理辦三法》第19條、第20條之規(guī)三定：按三套內(nèi)建三筑面積三或者建三筑面積三計(jì)價(jià)的三，出賣三人交付三使用的三房屋套三內(nèi)建筑三面積或三建筑面三積與商三品房買三賣合同三約定面三積不符三，合同有三約定的三，按照三約定處三理；合同沒三有約定三或者約三定不明三確的，三按照以三下原則三處理：(1)三面積三誤差比三絕對(duì)值三在3%以內(nèi)（三含3%），按照合三同約定三的價(jià)格三據(jù)實(shí)結(jié)三算，買三受人請(qǐng)三求解除三合同的三，不予三支持。118(2)三面積三誤差比三絕對(duì)值超出3％，買三受人請(qǐng)三求解除三合同、三返還已三付購房三款及利三息的，三應(yīng)予支三持。買受人三同意繼三續(xù)履行三合同，房屋實(shí)三際面積三大于合三同約定三面積的，面積三誤差比三在3％以內(nèi)