投融資方案策劃2融資平臺(tái)的宏觀形勢(shì)

2011年6月28日審計(jì)署公告：2010年末地方政府性債務(wù)總規(guī)模達(dá)到10.72萬億元，加上國(guó)債的存量，2010年政府負(fù)債率和債務(wù)率（前者等于政府債務(wù)/GDP，后者等于政府債務(wù)/財(cái)政收入。）分別達(dá)到44％和146％，較09年（44.1%和173.2%）都有所下降，且仍保持在國(guó)際較低水平，即使將政策性銀行和鐵道部等政府隱性債務(wù)也算上，政府債務(wù)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)依然可控。地方政府債務(wù)目前面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是再融資風(fēng)險(xiǎn)，未來3年需支付的債務(wù)本息預(yù)計(jì)將達(dá)到萬億，2011年就需支付萬億，而銀監(jiān)會(huì)今年明確禁止借新還舊，使得融資平臺(tái)的短期債務(wù)展期出現(xiàn)困難。融資平臺(tái)的再融資壓力有多大，取決于銀監(jiān)會(huì)的四分類標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行起來有多嚴(yán)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，地方政府債務(wù)增長(zhǎng)在經(jīng)歷了高峰期后，一旦大幅收縮，違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)上升，而銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的惡化又會(huì)進(jìn)一步加劇再融資風(fēng)險(xiǎn)。投融資體系建設(shè)投融資渠道分析投融資平臺(tái)建設(shè)融資平臺(tái)政策解讀《地方融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于切實(shí)做好2011年地方政府平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管工作的通知》1.投融資渠道分析債權(quán)融資股權(quán)融資2.投融資平臺(tái)建設(shè)各開發(fā)區(qū)投融資體制案例投融資平臺(tái)搭建（一）投融資渠道企業(yè)融資債權(quán)融資股權(quán)融資融資：是指企業(yè)通過各種途徑籌措企業(yè)生存和發(fā)展所必需的資金?？煞譃閭鶛?quán)融資和股權(quán)融資兩種方式。融資與投資是資金活動(dòng)不可分割的兩個(gè)環(huán)節(jié)，融資是投資的前提，投資是融資的目的。投資和融資要在數(shù)量上達(dá)到平衡、時(shí)間上做到銜接。1.債權(quán)融資（1）銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動(dòng)資金貸款、固定資金貸款和專項(xiàng)貸款等。（一）投融資渠道優(yōu)點(diǎn)融資手續(xù)簡(jiǎn)單、速度快融資成本較低融資彈性好缺點(diǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大限制條款較多銀行審查借款申請(qǐng)企業(yè)提出貸款申請(qǐng)簽訂借款合同企業(yè)取得借款企業(yè)償還本息銀行貸款融資的流程（2）企業(yè)債券融資指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會(huì)審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬元以上）；經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利；最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均可分配利潤(rùn)（或凈利潤(rùn)）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40％。發(fā)行企業(yè)債券的條件發(fā)行方案設(shè)計(jì)需考慮的因素債券發(fā)行方案的設(shè)計(jì)要緊密圍繞債券的發(fā)行目標(biāo)，以保證債券順利發(fā)行，滿足發(fā)行人的資金需求為最基本前提，在此基礎(chǔ)上追求債券發(fā)行成本的最小化。債券方案設(shè)計(jì)時(shí)考慮的主要因素有：

公司自身的具體情況，包括凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤(rùn)、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)等，以判斷公司的債券發(fā)行規(guī)模和債券信用情況；公司的資金使用需求，從而考慮包括規(guī)模和期限等債券要素；

目前的債券市場(chǎng)環(huán)境，估算債券的需求和利率情況；

宏觀經(jīng)濟(jì)和利率趨勢(shì)判斷，設(shè)計(jì)對(duì)公司長(zhǎng)期有利的債券方案。

10影響企業(yè)債券發(fā)行利率的幾個(gè)因素以債券市場(chǎng)同期限產(chǎn)品收益率為基準(zhǔn)利率，在此基礎(chǔ)上綜合考慮發(fā)行人的信用利差、流動(dòng)性利差以及其他各類風(fēng)險(xiǎn)收益因素利差，得到企業(yè)債券的最終定價(jià)?；鶞?zhǔn)利率：主要是同期限央行票據(jù)和Shibor的水平。發(fā)行人信用即評(píng)級(jí)水平：財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)情況、流動(dòng)性指標(biāo)、信用歷史、融資能力、未來償債能力等因素會(huì)影響企業(yè)信用評(píng)級(jí)等級(jí)。流動(dòng)性差異：由于國(guó)債、央行票據(jù)等信用好、發(fā)行頻率高、規(guī)模大，在市場(chǎng)上有著良好的流動(dòng)性。債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模相對(duì)較小，其流動(dòng)性與國(guó)債和央票也存在著一定差異，因此，通常投資者也會(huì)要求收益補(bǔ)償，此利差隨市場(chǎng)情況確定。其他因素：有無擔(dān)保、投資者偏好、發(fā)行規(guī)模、發(fā)行頻率、期限結(jié)構(gòu)、贖回條款、目標(biāo)市場(chǎng)、發(fā)行方式、利息結(jié)構(gòu)等眾多因素。企業(yè)一般選擇一年一次付息，到期一次還本方式，主要基于以下理由：

貼現(xiàn)和一次性還本付息適合于短期品種，不適合中長(zhǎng)期品種；

一年一次付息，到期一次還本是目前市場(chǎng)內(nèi)中長(zhǎng)期品種普遍采用的方式，市場(chǎng)接受程度高；相比一年兩次付息，程序簡(jiǎn)便，不增加兌付工作量。還本付息方式還本付息方式適合品種貼現(xiàn)發(fā)行即利息預(yù)扣方式，目前多適合于短券等短期品種一次性還本付息即利隨本清方式，目前多適用于短期品種一年兩次付息，到期一次還本市場(chǎng)內(nèi)少部分中長(zhǎng)期債券采用，增加兌付工作量一年一次付息，到期一次還本市場(chǎng)內(nèi)中長(zhǎng)期品種普遍采用的模式企業(yè)債券發(fā)行工作結(jié)構(gòu)發(fā)行人發(fā)改委

主承銷商承銷團(tuán)主承銷商會(huì)計(jì)師擔(dān)保人；監(jiān)管人評(píng)級(jí)律師發(fā)行核準(zhǔn)

協(xié)助發(fā)行申請(qǐng)工作上市申請(qǐng)、后續(xù)服務(wù)審計(jì)擔(dān)保評(píng)級(jí)法律意見發(fā)行組建抵押資產(chǎn)監(jiān)管

保薦協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)工作評(píng)估師評(píng)估抵押模式下債權(quán)人債券代理人保護(hù)債權(quán)人權(quán)益關(guān)注發(fā)行人資信狀況等包銷附注:擔(dān)保不是必須的

中介機(jī)構(gòu)主要工作內(nèi)容

主承銷商

協(xié)調(diào)各中介機(jī)構(gòu)開展盡職調(diào)查

牽頭準(zhǔn)備發(fā)行申請(qǐng)文件

進(jìn)行債券市場(chǎng)調(diào)查，設(shè)計(jì)債券發(fā)行方案

負(fù)責(zé)債券申報(bào)工作

策劃債券宣傳方案，安排路演推介工作

組建承銷團(tuán)，領(lǐng)導(dǎo)承銷團(tuán)進(jìn)行債券銷售，并承擔(dān)余額包銷責(zé)任

負(fù)責(zé)債券發(fā)行后的上市申請(qǐng)工作，以及債券存續(xù)期間的相關(guān)后續(xù)服務(wù)

審計(jì)機(jī)構(gòu)

審計(jì)發(fā)行人最近三年財(cái)務(wù)報(bào)表，出具審計(jì)報(bào)告

完成發(fā)行人的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查

承銷商律師

為承銷團(tuán)提供法律咨詢

發(fā)行人律師

就債券的發(fā)行、上市出具法律意見書和律師工作報(bào)告

完成發(fā)行人的法律盡職調(diào)查

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)

出具債券評(píng)級(jí)報(bào)告

進(jìn)行債券存續(xù)期間的跟蹤評(píng)級(jí)

擔(dān)保機(jī)構(gòu)(若有)

出具擔(dān)保函，為債券的還本付息提供擔(dān)保

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

在抵押債券模式下，對(duì)相關(guān)抵押資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估企業(yè)債券中介機(jī)構(gòu)職責(zé)發(fā)行人

發(fā)行企業(yè)債券證券公司

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)向國(guó)家發(fā)改委報(bào)送材料，由國(guó)家發(fā)改委審批中央國(guó)債登記結(jié)算公司登記托管企業(yè)債券的發(fā)行流程一覽

擔(dān)保人（如需）

律師事務(wù)所承銷債券進(jìn)行資信評(píng)級(jí)為債券擔(dān)保出具法律意見書階段一：前期準(zhǔn)備工作（約1個(gè)月）階段二：債券發(fā)行申請(qǐng)（約2個(gè)月）階段三：債券發(fā)行（約半個(gè)月）主承銷商進(jìn)場(chǎng)，協(xié)助公司制定債券發(fā)行方案；發(fā)行人決策層對(duì)發(fā)債事項(xiàng)作出決議；主承銷商協(xié)助發(fā)行人選擇評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、律師等中介機(jī)構(gòu)；聯(lián)系擔(dān)保機(jī)構(gòu)，就擔(dān)保事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商（如需）；聯(lián)系選擇債券受托管理人；主承銷商配合發(fā)行人制作發(fā)行申請(qǐng)文件初稿。主承銷商對(duì)債券募集說明書內(nèi)容進(jìn)行盡職調(diào)查，由相關(guān)責(zé)任人簽字；出具推薦意見書，將全套申請(qǐng)文件定稿，上報(bào)發(fā)改委；收到申請(qǐng)文件后，發(fā)改委依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)文件規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并提出反饋意見。國(guó)家發(fā)改委自受理申請(qǐng)之日起3個(gè)月內(nèi)作出核準(zhǔn)或者不予核準(zhǔn)的決定；經(jīng)過人民銀行、證監(jiān)會(huì)的會(huì)簽，獲得發(fā)行批文。主承銷商配合發(fā)行人選擇發(fā)行時(shí)機(jī)；聯(lián)系機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)行宣傳推介；完成債券托管；債券正式發(fā)行；募集資金到位并驗(yàn)資；籌備債券上市事宜。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)公司貨幣及債券基金商業(yè)銀行債券發(fā)行方式：主要在銀行間市場(chǎng)面向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行，也可通過交易所網(wǎng)上發(fā)行社?；鹜顿Y者證監(jiān)會(huì)會(huì)簽人民銀行會(huì)簽承銷商銷售債券信用社個(gè)人投資者企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì)開辟融資新渠道傳統(tǒng)的銀行信貸市場(chǎng)外，開辟融資新渠道，滿足大規(guī)模、多層次的資金需求提高融資效率債券市場(chǎng)聚集了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)最主要的機(jī)構(gòu)投資者,資金規(guī)模大，足以支撐企業(yè)大規(guī)模融資提升融資主體知名度債券發(fā)行有利于加深機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)，起到提升融資主體知名度的廣告效應(yīng)

企業(yè)債券融資商業(yè)銀行貸款融資主動(dòng)權(quán)期限、利率、總量均由發(fā)行人控制期限、利率、總量均由銀行控制融資成本平均水平大約低于商業(yè)銀行貸款20％平均水平大約高于債券融資20％支付壓力按年支付利息，到期一次性還本付息按季度支付利息，現(xiàn)金壓力突出利率風(fēng)險(xiǎn)可以在利率低時(shí)鎖定融資成本銀行保有隨時(shí)浮動(dòng)的權(quán)利資金使用用途由發(fā)行人控制，相對(duì)比較靈活用途受到商業(yè)銀行的嚴(yán)格控制

相對(duì)于銀行貸款：企業(yè)債券的綜合融資成本低于同期銀行貸款成本企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì)企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì)企業(yè)債券融資短期融資券融資籌資成本企業(yè)債券的承銷費(fèi)率一般不超過2.5%；企業(yè)債券的存續(xù)期限長(zhǎng)（5～10年），而企業(yè)債券承銷費(fèi)是一次性收取的，按年分?jǐn)偟某袖N費(fèi)率平均不到0.5%短期融資券的承銷費(fèi)率一般為0.4%至0.6%；同時(shí)由于采用滾動(dòng)發(fā)行方式，短期融資券每次發(fā)行時(shí)均需聘請(qǐng)?jiān)u級(jí)、審計(jì)、律師等中介機(jī)構(gòu)，從而進(jìn)一步增加了發(fā)行人的融資費(fèi)用期限匹配企業(yè)債券使用期限靈活、發(fā)行規(guī)模大，既可滿足大型建設(shè)項(xiàng)目融資需要，又能滿足發(fā)行人日常資金需求，可用于償還銀行貸款以改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，甚至補(bǔ)充流動(dòng)資金等根據(jù)《銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)短期融資券業(yè)務(wù)指引》，短期融資券期限在一年以內(nèi)，主要用于補(bǔ)充流動(dòng)資金不足，降低短期債務(wù)的財(cái)務(wù)成本成本鎖定在目前的利率市場(chǎng)波動(dòng)較大的環(huán)境下，發(fā)行企業(yè)債券可以在較長(zhǎng)期限內(nèi)（5～10年）鎖定成本短期融資券發(fā)行利率受發(fā)行時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策調(diào)控等因素的影響，波動(dòng)性較大，利息支出變動(dòng)也較大，而且每年都會(huì)面臨發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)

相對(duì)于短期融資券17（3）短期融資券和中期票據(jù)融資短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的一般性債務(wù)，無需擔(dān)保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機(jī)構(gòu)注冊(cè)一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。必備條件：依法設(shè)立的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)；具有穩(wěn)定的償付資金來源；可以按照要求進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息披露；債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40%

（用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則報(bào)表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。目標(biāo)條件：信用資質(zhì)優(yōu)良；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形；具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā)行主體條件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級(jí)以上）發(fā)行市場(chǎng)銀行間市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)——注冊(cè)制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊(cè)期限注冊(cè)有效期為2年，按發(fā)行計(jì)劃可分期多次發(fā)行；注冊(cè)獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標(biāo)，市場(chǎng)化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式依靠發(fā)行人自身信用，無需擔(dān)保承銷機(jī)構(gòu)銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行要素與企業(yè)債發(fā)行條件的比較共同點(diǎn)：發(fā)行規(guī)模不超過凈資產(chǎn)的40%不同點(diǎn)：1.凈利潤(rùn)的要求

企業(yè)債券：三年平均凈利潤(rùn)足以支付一年的利息短融、中票：無明確要求2.募集資金用途的要求

企業(yè)債券：主要意義上的項(xiàng)目債，要求項(xiàng)目審批手續(xù)齊全，并符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策短融、中票：募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體用途未限制3.審批制度

企業(yè)債券：審批制——國(guó)家發(fā)改委審批短融、中票：注冊(cè)制——銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)（會(huì)費(fèi)10萬元/年）4.發(fā)行定價(jià)

企業(yè)債券：通過推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報(bào)批人民銀行，市場(chǎng)化程度較低短融、中票：市場(chǎng)化發(fā)行，公開招標(biāo)，簿記建檔中期：期植限為1年以上（炒以3-5年為主，腦無上限規(guī)塑定）。注冊(cè)制微：中期票據(jù)低作為企業(yè)活債務(wù)融資鉛工具，已殘經(jīng)人民銀懇行授權(quán)，戀由中國(guó)銀創(chuàng)行間市場(chǎng)賓交易商協(xié)眼會(huì)進(jìn)行自申律管理。菌發(fā)行人只尸需將相關(guān)瘡發(fā)行文件斗提交交易貌商協(xié)會(huì)注達(dá)冊(cè)后即可疾發(fā)行，手它續(xù)簡(jiǎn)便。無需擔(dān)保陰：企業(yè)只羨需符合發(fā)乖行標(biāo)準(zhǔn)、獄提交申請(qǐng)鴿材料并具伸備信用評(píng)焦級(jí)即可，摘無需為此毒尋求擔(dān)保聾。一次申銀請(qǐng)、分扮期發(fā)行驗(yàn)、余額滿管理：魔企業(yè)只售需一次吩性申請(qǐng)伴融資總災(zāi)額度，挨在規(guī)定紹的時(shí)間翅和額度俯內(nèi)（目懼前為兩謊年），傘根據(jù)自溪身資金扶需求靈烈活確定降融資期踢限，隨柄時(shí)分期后發(fā)行。短期融斗資券和雜中期票東據(jù)特點(diǎn)申請(qǐng)手續(xù)底簡(jiǎn)便融資成饅本低市場(chǎng)化拿定價(jià)，母信用評(píng)澤級(jí)較高族企業(yè)融砌資成本敢低于同賓期貸款巷利率。多種計(jì)望息方式蛾和結(jié)構(gòu)疲：固息忌、浮息引、可贖姜回、資呆產(chǎn)掛鉤咸、指數(shù)鄰掛鉤等俗，通過睛不同的侄結(jié)構(gòu)設(shè)腥計(jì)進(jìn)一家步增加漫靈活性遲和降低何成本。22發(fā)行流程胡圖律師事務(wù)所申請(qǐng)報(bào)告5．法律服務(wù)未通過1-2家主承銷商擬發(fā)行企業(yè)1．簽署合作協(xié)議2．發(fā)行輔導(dǎo)簽訂承銷協(xié)議募集說明書會(huì)計(jì)師事務(wù)所征信評(píng)級(jí)部門3．信用評(píng)級(jí)4．審計(jì)

盡職調(diào)查報(bào)告董事會(huì)決議評(píng)級(jí)報(bào)告等三年審計(jì)報(bào)告法律意見書6．審查申請(qǐng)材料真實(shí)性償債計(jì)劃現(xiàn)金流分析交易商協(xié)會(huì)7．報(bào)送注冊(cè)申請(qǐng)材料通過注冊(cè)通知書8．發(fā)行公布募集說明書（中國(guó)貨幣網(wǎng)、中國(guó)債券信息網(wǎng)）9．報(bào)送發(fā)行情況23簡(jiǎn)單流敢程圖1.2.1.3.確定發(fā)行勿方案確定資金鈔用途1.4.制作有才關(guān)文件制作申請(qǐng)靈文件1.5.向交易忽商協(xié)會(huì)淋提交注裕冊(cè)材料1.6.注冊(cè)會(huì)議冤決定批準(zhǔn)票與否配合主未承開展熄盡職調(diào)跑查良好的課開局最潤(rùn)為重要根據(jù)企業(yè)兼資金安排膝和債券市鍬場(chǎng)情況，寺與主承銷雙商共同確然定發(fā)行方增案1.7.批準(zhǔn)后飾組織發(fā)估行由隨機(jī)抽艙取的5名注冊(cè)委下員會(huì)委員坊對(duì)是否接朽受企業(yè)發(fā)掃行注冊(cè)作很出獨(dú)立判炭斷。選擇主承濫銷商等中繩介機(jī)構(gòu).配合主承衣銷商開展皺盡職調(diào)查家工作主承銷商晉協(xié)助發(fā)行余人準(zhǔn)備相杠關(guān)注冊(cè)材渾料主承銷畢商組建視承銷團(tuán)切成員將注冊(cè)文愛件報(bào)送交鐮易商協(xié)會(huì)投注冊(cè)辦公翻室按照注玻冊(cè)辦公盾室要求溉解釋、僅補(bǔ)充注劍冊(cè)文件發(fā)行人與旱承銷商協(xié)毀商確定發(fā)勢(shì)行日期，顏并將相關(guān)排發(fā)行文件只上網(wǎng)公告歲，主承銷果商進(jìn)行簿孔記建檔工硬作1.（一）短歉期融資券珍和中期票觸據(jù)的注冊(cè)準(zhǔn)報(bào)告（附短公司章程奴規(guī)定的有瞎權(quán)機(jī)構(gòu)決留議）（二）主明承銷商推屯薦函和相蘿關(guān)中介機(jī)厘構(gòu)承諾書（三）造募集說導(dǎo)明書；（四）絲式信用評(píng)異級(jí)報(bào)告泡和跟蹤甜評(píng)級(jí)安割排；（五）兼法律意死見書；（六）企決業(yè)最近三遠(yuǎn)年經(jīng)審計(jì)療過的財(cái)務(wù)晴報(bào)告和最管近一期會(huì)線計(jì)報(bào)表。（七）鐵其他文漲件，包哈括承銷初協(xié)議、酷中介機(jī)壞構(gòu)業(yè)務(wù)荒資格證摸明等。申請(qǐng)主要需材料銀行間協(xié)會(huì)銀行投行評(píng)級(jí)公賤司審計(jì)律師發(fā)行人注冊(cè)審拳核承銷、舌報(bào)批信用評(píng)級(jí)三年經(jīng)過寨審計(jì)的報(bào)芬告律師意裙見函短期融道資券和輸中期票廁據(jù)發(fā)行鈴相關(guān)各牲方以上三返種債券渴融資方周式的比柜較優(yōu)點(diǎn)不足銀行貸款融資手續(xù)簡(jiǎn)單，速度快嚴(yán)格的利率管制，融資成本難以差異化。企業(yè)債券可以在較長(zhǎng)期限內(nèi)（5～10年）鎖定成本，降低利率風(fēng)險(xiǎn)。審批制度較為繁瑣，債券發(fā)行難度較大；資金用途只與確定項(xiàng)目相匹配。短期融資券中期票據(jù)申請(qǐng)程序簡(jiǎn)單，融資成本較低；募集資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，沒有固定的使用限制；一次注冊(cè)，分期發(fā)行，具有一定靈活性期限較短，利率風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大。影響債券康市場(chǎng)發(fā)行傻利率的幾輔個(gè)因素影響發(fā)挖行利率布的因素發(fā)行人裙資質(zhì)和陶信用狀欠況：資質(zhì)越好榨，信用評(píng)級(jí)越高，江利率水鴨平越低童。市場(chǎng)基卸準(zhǔn)利率古：市場(chǎng)基揪準(zhǔn)利率產(chǎn)（一般丘以同等唱期限的裂掉期利里率或國(guó)昌債收益森率為基蚊準(zhǔn)）越續(xù)高，發(fā)腎行利率吳越高。鏡預(yù)計(jì)中鴿期票據(jù)括發(fā)行利泥率與同姓期貸款幕利率相兆比存在1%-凍2%利差（狂視不同閃評(píng)級(jí)而航定），打有利于托發(fā)行人復(fù)節(jié)約融杰資成本禿。市場(chǎng)流動(dòng)跡性：發(fā)行時(shí)富市場(chǎng)資師金充裕犬，則發(fā)陸行利率掘較低。承銷商循的定價(jià)役能力：有經(jīng)驗(yàn)的鞏主承銷商帶定價(jià)能力燥較強(qiáng)，發(fā)幅行利率則柜較低。信用評(píng)級(jí)抄對(duì)發(fā)行成立本的影響主體級(jí)別發(fā)行期限利率區(qū)間(%)/年平均利率(%)/年貸款利率(%)/年成本節(jié)省(%)/年AAA32.05~4.453.285.42.1252.58~4.993.945.761.82AA+33.02~4.653.955.41.4553.25~5.404.455.761.31AA34.00~5.054.555.40.8554.28~5.324.785.760.98影響債券腫市場(chǎng)發(fā)行另成本的主今要因素包秤括主體信喊用等級(jí)及期限結(jié)構(gòu)。高信用決等級(jí)的鋪發(fā)行利奔率低于陽同期限促低信用此等級(jí)的隙發(fā)行利傻率；發(fā)漲行期限伏越長(zhǎng)，極發(fā)行利弄率水平帶越高。以200饞9年各級(jí)別枯不同發(fā)行鼠期限的中校期票據(jù)對(duì)李應(yīng)的發(fā)行孩利率為例水：同期限情勝?zèng)r下，主已體信用評(píng)哲級(jí)越低，膏發(fā)行利率映越高。1：有利銅于降低德發(fā)行人插的當(dāng)期監(jiān)融資成章本當(dāng)投資者暢對(duì)未來收斃益率的看羽漲預(yù)期逐扎漸形成時(shí)可，其對(duì)浮辯息債的需些求逐漸增腐加，浮息燦債發(fā)行利歐差減少，照因此可以雹為發(fā)行人鍵節(jié)約當(dāng)期昆財(cái)務(wù)成本丸。2：有利政于降低匯債券發(fā)農(nóng)行風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)通常醋偏好發(fā)行閣長(zhǎng)期限的府債券，因惑為要獲得亦長(zhǎng)時(shí)間的病資金使用義，但當(dāng)投羽資者預(yù)期牛未來利率丑上漲時(shí)，晴往往縮短膜債券持有憶期，兩者掩需求不一雁致，可能舟導(dǎo)致較高嬌的發(fā)行風(fēng)宗險(xiǎn)。3：有利革于豐富序債券市灰場(chǎng)產(chǎn)品團(tuán)結(jié)構(gòu)目前在我暖國(guó)債券市泳場(chǎng)，固息蜘債的規(guī)模誦遠(yuǎn)大于浮扯息債的規(guī)壤模，市場(chǎng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)洲比較單一訂。發(fā)行浮性息利率粒債券的值優(yōu)點(diǎn)（4）融資租喜賃又稱金融租視賃，是標(biāo)指出租棄人根據(jù)茅承租人卡對(duì)供貨劫人和租昨賃標(biāo)的愚物的選啟擇，由竿出租人集向供貨發(fā)人購(gòu)買陽租賃標(biāo)描的物，找然后租培給承租適人使用蔥。融資租櫻賃是以元融通資印金為目質(zhì)的的租抄賃。融食資租賃激可以分耕為直接租紀(jì)賃和售后回街租。新購(gòu)設(shè)備崇直接融資堆租賃目標(biāo)：邁設(shè)備更菜新，技單術(shù)升級(jí)廈，設(shè)備汗全額融鋪資；⑤交付設(shè)備及售后服務(wù)③融資租賃合同④定期支付租金①設(shè)備采購(gòu)合同承租人②支付設(shè)備購(gòu)置款設(shè)備廠商金融租賃公司金融租逼賃公司按照承誼租人的失要求與倡設(shè)備廠攤商直接榆簽訂設(shè)睛備采購(gòu)導(dǎo)協(xié)議；金融租覆賃公司直接向信設(shè)備廠養(yǎng)商支付遼設(shè)備購(gòu)癥置款；金融租吹賃公司與承租人頂簽訂融資哲租賃合同怪，將設(shè)備諒租給承租邀人使用；承租人蹈按照融瘦資租賃紋合同約談定向承示租人支斧付租金撓，同時(shí)偏承擔(dān)設(shè)定備的保第全、維烤護(hù)和修禿理等義遺務(wù)；承租人競(jìng)與設(shè)備衡廠商簽所訂售后岔服務(wù)協(xié)勞議，享印受設(shè)備厘購(gòu)置人它的售后往服務(wù)等恒權(quán)益；本結(jié)構(gòu)適清用于尚未跌啟動(dòng)采購(gòu)沖設(shè)備的情財(cái)形。交易要點(diǎn)陽描述：32①融資租賃合同天津城投③定期支付租金④租賃期滿設(shè)備回購(gòu)金融租賃公司承租人②支付設(shè)備購(gòu)置款交易要幸點(diǎn)描述閥：金融租事賃公司型與承租欲人針對(duì)此現(xiàn)有設(shè)稀備購(gòu)買曉合同中謹(jǐn)?shù)脑O(shè)備勺簽訂融澇資性售網(wǎng)后回租朋合同，羞承租人午承諾在譯設(shè)備交務(wù)付日將叮所有權(quán)哲出售給乎金融租畜賃公司芹同時(shí)向罷金融租西賃公司汽回租該欺設(shè)備，級(jí)并承諾期期末回奸購(gòu)；本結(jié)構(gòu)適溫用于已經(jīng)坡完成設(shè)備筒采購(gòu)的情刑形。目標(biāo)：資盤活存鬧量資產(chǎn)愿，充實(shí)所資本金隊(duì)；存量設(shè)貧備融資畫性售后啄回租33設(shè)備更新技術(shù)升級(jí)設(shè)備全額融資盤活存量資產(chǎn)降低資產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)租金安排靈活加速折舊遞延納稅融資租嘗賃滿足惕承租人厚多元化涌的融資角需求34業(yè)務(wù)流嫂程

落實(shí)前提條件（如需）8.簽約放款

7.租賃公司完成內(nèi)部審批流程6.盡職調(diào)查，收集所需全部資料5.召開股東大會(huì)（或董事會(huì)），同意并授權(quán)進(jìn)行租賃融資和擔(dān)保（如需要）

4.雙方商討確定租賃結(jié)構(gòu)、利率和期限以及主要合同條款核實(shí)擔(dān)保能力

3.提交方案建議書及合同樣本提供公司基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況2.提供公司基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況或項(xiàng)目情況以及租賃設(shè)備清單等資料1.介紹租賃產(chǎn)品擔(dān)保人（如有）承租人出租人金融租門賃案例案例一：逃武漢地鐵20億元2008年11月24日，武漢隙地鐵集團(tuán)骨與工銀金晶融租賃公恨司簽訂融鳥資協(xié)議。袖根據(jù)雙方西協(xié)議，采屯取的“融轎資租賃”花方式既包林括“直租穗”，也包落括“售后跳回租”。1.“售后嶺回租”框方式：監(jiān)武漢地寄鐵集團(tuán)弓將武漢狠地鐵一隸號(hào)線核糠心運(yùn)營(yíng)煩設(shè)備（備包括機(jī)謹(jǐn)車等）茄的所有澆權(quán)，以20億元人民幣編的價(jià)格往，暫時(shí)軌（初定15年）讓寶渡給工菊銀金融巨租賃公謀司。在愁此期間鴨，武漢臘地鐵集屯團(tuán)仍然芹保留經(jīng)梨營(yíng)、使賠用權(quán)，蔑但需向傍金融租閃賃公司狀支付租掌金，到最期后可植按殘值銷回購(gòu)所伍有權(quán)。2.未來采巷購(gòu)的新乎設(shè)備將烏隨著地軋鐵2號(hào)線和4號(hào)線的禽建設(shè)進(jìn)艙度,采取“直厚租”方式裙。金融租賃沿案例案例二議：沈各陽機(jī)床2億沈陽機(jī)床搖成立于1993年5月，主舞要經(jīng)營(yíng)姻機(jī)械設(shè)米備制造絕、機(jī)床獸制造、紋機(jī)械加勿工等業(yè)牌務(wù)。沈陽機(jī)衰床于200悟9年1月23日與交婦銀租賃裝公司簽置署《融資租賃咽合同》，采用甲“售后幟回租”掀方式。即將原值2.50億元、賬穗面凈值2.24東14億元的數(shù)傘控機(jī)床生寺產(chǎn)設(shè)備以2億元出售給交省銀租賃，端同時(shí)再與役交銀租賃短簽訂租賃糠合同，合踏同期內(nèi)公摟司按約定蛛向交銀租魯賃分期支談付租金，元租賃期限懂為4年16期，租叔金的具遍體支付沿方式為進(jìn)等額租穴金后付梯法。賬面凈獎(jiǎng)值2.2命414億元與租入倍資產(chǎn)入賬寫價(jià)值2億元之間浸的差額2414萬元作螺為未確搶認(rèn)融資凳費(fèi)用，聰在4年內(nèi)均攤。此外，沈墨陽機(jī)床還暮需支付400萬元的土租賃服放務(wù)費(fèi)和140計(jì)0萬元的租呼賃保證金般。案例-鳴融資成廟本分析不考慮交碗易后各年搜利潤(rùn)變化仍對(duì)所得稅股影響的情遲況下，沈蒙陽機(jī)床支烈付的融資使成本可以救約等于交蹈銀租賃的樓內(nèi)部收益蠅率。交銀租賃公司交易現(xiàn)金流情況表（萬元）

01—1516現(xiàn)金流入180014121412現(xiàn)金流出2000001400凈現(xiàn)金期凈現(xiàn)值-182001412*（P/A,i，15）12*（P/F,i，15）凈現(xiàn)值（NPV）NPV=-18200+1412*（P/A,i，15+12*（P/F,i，15）案例-券融資成令本分析當(dāng)凈現(xiàn)腰值（NPV）為零時(shí)介，上表中相的折現(xiàn)率i即為交銀枕租賃所獲喂得的內(nèi)部齒收益率。予經(jīng)計(jì)算，i取值1.96嫌%，即交晝銀租賃悉季度內(nèi)黑部收益壩率為1.9柏6%。由于銀行貸款為單抓利計(jì)息，倚因此，按擦單利將季膽度收益率只折合為年煩度收益率旁為7.8稼4%。2009年初三坑至五年狗期的銀洲行人民梅幣貸款委年利率5.7余6%，很顯像然，要屬比本案鐘例中的起融資成破本低將汪近2個(gè)百分點(diǎn)瓜。案例-只選擇售長(zhǎng)后回租復(fù)的適當(dāng)價(jià)性分析沈陽機(jī)床2008年財(cái)務(wù)負(fù)竿擔(dān)重，償闖債能力較鋼差，獲得寸貸款的可初能性較低莖。2008年末，沈役陽機(jī)床的董資產(chǎn)負(fù)債側(cè)率高達(dá)85.湖15%，流動(dòng)負(fù)那債在所有撒債務(wù)中的丙比例高達(dá)99.4耗7％，短檔期償債醫(yī)壓力巨刊大。流蜜動(dòng)比率擁只有0.91劍56，速動(dòng)比界率僅剩0.53妄46，利息錯(cuò)保障倍價(jià)數(shù)（息榨稅前利代潤(rùn)/利息支出仍）只有1.3霜6倍。因此，釘以沈陽各機(jī)床的石償債能經(jīng)力從銀菌行獲取適貸款的仍可能性轎不大，閃應(yīng)更多暖地通過饞其他信斧用門檻匙較低的杏渠道進(jìn)盼行融資。案例-寬選擇售僑后回租隸的適當(dāng)驅(qū)性分析售后回峰租具有匆信用門掩檻低、魚優(yōu)化資剪產(chǎn)結(jié)構(gòu)外、節(jié)稅眉等效應(yīng)廁。本案掉例中，棋操作上析非常靈粘活的售泊后回租旁以其方疑便、快籌捷的特款點(diǎn)幫助纖企業(yè)邁嗽過較低耳的信用月門檻，矩緩解流心動(dòng)資金租壓力。招同時(shí)，順沈陽機(jī)是床2008年末流驢動(dòng)負(fù)債尾在所有碼債務(wù)中看的比例毒高達(dá)99.4搭7％，本洞次為期4年的融肌資有助膏于優(yōu)化拴公司負(fù)各債結(jié)構(gòu)殲。售后回絨租合同耗主要內(nèi)握容安徽金寨添流波水力枯發(fā)電有限葵公司1、租賃物鬧：水輪發(fā)競(jìng)電機(jī)及其卻附屬設(shè)備2、融資金額：3500萬元。3、租賃深方式：裝采取售后回租方式，凳即流波份公司將就上述租吧賃物件根轉(zhuǎn)讓給灑華融租李賃公司，同捐時(shí)再與華曠融租賃公膚司就該租貞賃物件簽者訂融資租往賃合同，均租賃合同普期內(nèi)流波公司按照光租賃合同雞的約定向拆華融租賃侮公司分期咽支付租金敞。4、租賃期限：5年共計(jì)20期。5、租賃擔(dān)保：安徽座水利開腥發(fā)股份漫有限公極司提供樸連帶責(zé)殺任保證癢擔(dān)保。6、租賃保證媽金及服務(wù)突費(fèi)：租賃盼保證金455萬元，租獵賃服務(wù)費(fèi)175萬元。7、租金觀及支付方式：等額美租金后擇付法，礦租金每你三個(gè)月狹支付一嬸期，按刻月息5.1輕833‰計(jì)算命。8、租賃設(shè)備所有足權(quán)：在租瀉賃期間虜設(shè)備所細(xì)有權(quán)歸危華融租單賃公司槽所有；玩自租賃秀合同履行完鄙畢之日脫起，流勝波公司映按名義冷貨價(jià)支詞付款項(xiàng)嗚后，租也賃設(shè)備燙所有權(quán)掛歸還流狂波公司畫。9、名義劇貨價(jià)：52.翅50萬元，如怎流波公司井按時(shí)足額班支付租金烈，則名義摔貨價(jià)優(yōu)惠欄至1元。10、起租日宣：華融租雹賃公司租嘆賃物購(gòu)置芝款項(xiàng)支付妻之日。11、此項(xiàng)交嫂易自流波滑公司與華毯融租賃公鼓司簽署協(xié)醫(yī)議之日起潛生效。售后回寸租模式午對(duì)融資屬平臺(tái)公妥司的適么用性銀行貸款俱的額度限刃制；國(guó)家緊劫縮信貸創(chuàng)政策，膠準(zhǔn)備金賊率屢次等上調(diào)，年貸款難孫度逐漸迅加大；企業(yè)債艘、票據(jù)脫的發(fā)行境受凈資套產(chǎn)額度巖的限制放；融資平巷臺(tái)公司夜近期對(duì)臭資金需耍求較大脹，優(yōu)質(zhì)餃資產(chǎn)較鵲多，變秒現(xiàn)相對(duì)膛容易；公司的蓋資產(chǎn)增棍值可以局重新評(píng)走估，市密場(chǎng)價(jià)值償可以從墓出售中岸得以體起現(xiàn)。（5）夾層埋投資融達(dá)資的定徑義夾層融資(Me黑zza爐nin猜eF誰ina拿nce的)是指在緩風(fēng)險(xiǎn)和彩回報(bào)方惕面介于銜優(yōu)先債鴿務(wù)和股尾本融資撤之間的陸一種融鈔資形式參。是一種無謀擔(dān)保的長(zhǎng)疼期債務(wù)，邊這種債務(wù)孤附帶有投內(nèi)資者對(duì)融厲資者的權(quán)瓶益認(rèn)購(gòu)權(quán)認(rèn)。夾層融示資的利消率水平初一般在10%～15%之間,投資者的運(yùn)目標(biāo)回報(bào)鑄率是20%～30%之間。從資金勸費(fèi)用角昏度來分黃析夾層融間資成本業(yè)低于股吩權(quán)融資害，如可惜以采取腳債權(quán)的欲固定利燒率方式怪，對(duì)股雞權(quán)人體蹦現(xiàn)出債益權(quán)的優(yōu)釀點(diǎn)。從權(quán)益腥角度來航分析夾層融資辮權(quán)益低于御優(yōu)先債權(quán)怠，所以對(duì)練于債權(quán)人他來講，體芝現(xiàn)出股權(quán)俱的優(yōu)點(diǎn)。夾層融陰資的特施點(diǎn)這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元融資結(jié)構(gòu)中增加了一層—夾層融資。我國(guó)資本市場(chǎng)中出現(xiàn)的可轉(zhuǎn)換公司債券屬于夾層融資范疇。國(guó)開金墓融公司祝夾層模點(diǎn)式國(guó)開金查融公司踐的夾層餡融資模拖式：國(guó)促開金融網(wǎng)公司以宿自有資楊金入股須融資方是，持有儉一定比待例（不死控股）傘的股權(quán)群，雙方脖約定投矮資期及務(wù)回報(bào)率棉，融資木方承諾飼到期回舉購(gòu)國(guó)開月金融公抹司持有榆的股權(quán)域。1、保底合收益：嶺雙方約約定的收征益率，怒房地產(chǎn)劃行業(yè)約15～20%。2、投資程期：可夫長(zhǎng)可短鏟，協(xié)商航確定。3、擔(dān)保茄：要求膨融資方鏡對(duì)其還均本付息孟義務(wù)提竿供一定徑擔(dān)保。4、退出三渠道：真融資方氏到期回聞購(gòu)國(guó)開金融公湖司持有的究股權(quán)。上海國(guó)際汪信托夾層菊融資案例名稱：2006年“畜麗水馨遲庭房產(chǎn)尋信托投經(jīng)資計(jì)劃淡”發(fā)行人：回上海國(guó)際懸信托投資涼有限責(zé)任堆公司規(guī)模：5.2億元時(shí)間：23個(gè)月收益率：惠年化5.5%。信托方式猴：信托募擊集資金用沾于受讓上顏海陽龍投美資咨詢公工司持有的吹上海新弘辮大置業(yè)有魄限公司85%的股權(quán)，交上海陽龍迎到期溢價(jià)辭回購(gòu)。擔(dān)保：上答海沿海集裝團(tuán)對(duì)股權(quán)刊溢價(jià)回購(gòu)釋事宜承擔(dān)縮慧連帶擔(dān)保介責(zé)任。（6）其他谷信托和攔資產(chǎn)證捎券化產(chǎn)益品信托是指委株托人基寺于對(duì)受騙托人的偵信任，肉將其財(cái)泄產(chǎn)權(quán)委割托給受偽托人，隆由受托罰人按委揭托人的先意愿以度自己的面名義，雙為受益針人的利畝益或者譯特定目掉的進(jìn)行紀(jì)管理或偶者處分卵的行為望。信托融資枝是以企業(yè)的信托財(cái)手產(chǎn)為載體擇，通過信托公司發(fā)行集合陵的或單一屠的信托計(jì)葡劃來募集露所需資金杏。信托融投資計(jì)劃雜及其他蕩資產(chǎn)證宜券化產(chǎn)恢品可以商以存量壞資產(chǎn)的拒收益權(quán)名為載體瞧，也可統(tǒng)以針對(duì)境新建項(xiàng)奏目的收惕益權(quán)設(shè)決立，單票一項(xiàng)目醒或者整靠體打包拉，操作鉗方式較里為靈活倦。（一）投攪融資渠道2：股權(quán)事融資（１）企新業(yè)內(nèi)源融遺資（留存督收益融資鈔）將自身盛的留存襪收益和燃折舊轉(zhuǎn)頭化為投角資（２）忘吸引直售接投資袍，或引里進(jìn)股權(quán)燦投資基泊金（３）份發(fā)行股鬧票（４）股勵(lì)權(quán)類的REIT析s（房地產(chǎn)牌投資信托失）項(xiàng)目融爐資是以特定藏項(xiàng)目的資高產(chǎn)、預(yù)期糠收益或權(quán)勻益作為抵騙押而取得樣的一種無孩追索權(quán)或瓦有限追索掉權(quán)的融資井或貸款。罩該融資方缺式一般應(yīng)封用于現(xiàn)金住流量穩(wěn)定肯的發(fā)電、滿道路、鐵鉤路、機(jī)場(chǎng)剖、橋梁等目大型基建涌項(xiàng)目。項(xiàng)目在融魄資過程中低的作用1、項(xiàng)目導(dǎo)向2、有限追索或無追索3、項(xiàng)目需要具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流4、籌資額度大5、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)6、融資成本高7、表外融資項(xiàng)目融資的特點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)革起人擁有項(xiàng)茶目公司飄的全部蠟或部分艱股權(quán)，壤除提供海部分股虜本資金面外，還連需要以草直接或乏間接擔(dān)忌保的形略式為項(xiàng)圖目公司稿提供一筑定的信姓用支持凡。項(xiàng)目公萌司是直接訂參與項(xiàng)娃目建設(shè)能和管理寫，并承付擔(dān)債務(wù)凱責(zé)任的揪法律實(shí)燭體。也捎是組織投和協(xié)調(diào)靠整個(gè)項(xiàng)便目開發(fā)蘆建設(shè)的奸核心。金融機(jī)番構(gòu)是項(xiàng)目體融資資蔑金來源刪的主要聞提供者噴，可以么是一兩隊(duì)家銀行撫，也可扭以是由踢十幾家革銀行組村成的銀膽團(tuán)。專業(yè)融毒資顧問在項(xiàng)目融事資中發(fā)揮頌重要的作搜用，在一絹定程度上遵影響到項(xiàng)禍目融資的暑成敗。融及資顧問通混常由投資茄銀行、財(cái)音務(wù)公司或氧商業(yè)銀行注融資部門狗來擔(dān)任。項(xiàng)目產(chǎn)齡品的購(gòu)貪買者在項(xiàng)目取融資中欄發(fā)揮著驚重要的押作用。響項(xiàng)目的沫產(chǎn)品銷箏售一般扔是通過唇事先與告購(gòu)買者姻簽訂的填長(zhǎng)期銷侵售協(xié)議氣來實(shí)現(xiàn)慢。而這許種長(zhǎng)期劍銷售協(xié)有議形成姑的未來松穩(wěn)定現(xiàn)作金流構(gòu)妹成項(xiàng)目編融資的矛信用基紫礎(chǔ)。項(xiàng)目融資舅的參與者項(xiàng)目融武資的主稻要結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)信用保證結(jié)構(gòu)單一項(xiàng)良目子公版司非限制松性子公乖司代理公司公司型合才資結(jié)構(gòu)合伙制繁或者有彎限合伙毫制結(jié)構(gòu)非公司途型合資忽結(jié)構(gòu)等填。項(xiàng)目的融余資結(jié)構(gòu)是磁項(xiàng)目融資裂的核心，巷通常采用沸的項(xiàng)目融倆資模式有嗎：產(chǎn)品支暮付融資、貪杠桿租賃遺融資、BOT融資、TOT融資、ABS融資等多攝種模式。項(xiàng)目的資擠金結(jié)構(gòu)主鈔要是決定子在項(xiàng)目中略股本資金和債務(wù)脅資金的草形式、理相互之荒間的比體例關(guān)系手以及相叔應(yīng)的來妙源等。項(xiàng)目融閥資中通茅常使用哲的資金暑有：股僵本和準(zhǔn)帖股本、依商業(yè)銀撞行貸款喪、國(guó)際辭銀行貸非款、國(guó)張際債券匹、租賃麥融資等遞。項(xiàng)目的怠信用擔(dān)告保結(jié)構(gòu)筑是至關(guān)印重要的虹因素。項(xiàng)目融商資中的系主要擔(dān)仰保形式屬有：項(xiàng)缸目完工叼擔(dān)保、冬資金缺熔額擔(dān)保釀、長(zhǎng)期秩購(gòu)買項(xiàng)減目產(chǎn)品票協(xié)議、伸長(zhǎng)期供悅貨協(xié)議平為基礎(chǔ)炸的項(xiàng)目詞擔(dān)保等汽。項(xiàng)目融躬資的類購(gòu)型1.項(xiàng)目貸苗款2.融資租還賃融資租賃循是一種特麗殊的債務(wù)畜融資方式豪，即項(xiàng)目際建設(shè)中如銜需要資金崖購(gòu)買某設(shè)蜻備，可以疤向某金融度機(jī)構(gòu)申請(qǐng)般融資租賃武。由該金秩融機(jī)構(gòu)購(gòu)床入此設(shè)備擇，租借給惰項(xiàng)目建設(shè)率單位，建庭設(shè)單位分定期付給金廉融機(jī)構(gòu)租攔借該設(shè)備剃的租金。3.特許經(jīng)營(yíng)稅，如BOT方式對(duì)于部勻分大型戶的營(yíng)利陣性基礎(chǔ)凳設(shè)施項(xiàng)淹目，如巖電廠、對(duì)高速公需路、污滋水處理病廠等，恩可由政勇府與私放人投資好者簽訂慘特許協(xié)戰(zhàn)議，由事私人投贊資者組軌建項(xiàng)目甘公司，菊實(shí)施項(xiàng)繩目建設(shè)遷，并在報(bào)運(yùn)營(yíng)一牌定期限抬之后再默移交政朽府的方征式，稱鄉(xiāng)豐為BOT感(bu咱ild—ope件rat士e—tra睬nsf胳er)模式。BOT項(xiàng)目融梁資的基眾本操作磨流程一漫般包括真以下三叮個(gè)階段旺：（1）B——建設(shè)階女段。一般情頭況下，投籃資者根據(jù)堆東道國(guó)政（2）O——運(yùn)營(yíng)階段。在BOT中，運(yùn)營(yíng)即企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)、操作以及管理。在具體的運(yùn)營(yíng)方式中可以選擇獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、參與經(jīng)營(yíng)以及其他經(jīng)營(yíng)方式。（3）T——轉(zhuǎn)讓階段。在特許權(quán)期滿后，項(xiàng)目公司將一個(gè)運(yùn)行良好的項(xiàng)目移交給項(xiàng)目所在國(guó)政府或者政府所屬機(jī)構(gòu)。

BOT的基本操傷作流程4.公私合蜓營(yíng)，如PPP模式由政府陡與私人鹿企業(yè)共板同投資洽建設(shè)，包或私人邪投資，童政府提障供配套賴條件的綁建設(shè)模蛋式，稱帖為PPP模式(pub承l(wèi)ic—pri倒vat竟e—par糠tne抬rin晌g)。這類方式眨也能有效熱地減輕政眠府部門的科資金壓力養(yǎng)。5.施工承包暫商墊資，所并交付履掉約保證金由承包映商預(yù)先胸墊付資貪金，并梅交付履擴(kuò)約保證東金，也歌是一種尊減輕資后金壓力破的方法投融資平逝臺(tái)建設(shè)（一）顫投融資振平臺(tái)建將設(shè)案例天津泰達(dá)控股蘇州工業(yè)園區(qū)上海浦發(fā)集團(tuán)滇公路天津泰膛達(dá)投資尋控股有限公抽司是天津射經(jīng)濟(jì)技刮術(shù)開發(fā)譽(yù)區(qū)的投臺(tái)資開發(fā)婆主體。公司基疫本情況2001年天津開威發(fā)區(qū)改制澇開發(fā)區(qū)總五公司，重斑組泰達(dá)集混團(tuán)、建設(shè)坦集團(tuán)成立勤泰達(dá)控股唇。截止到2010年三季誦度，總瘡資產(chǎn)為1587條.55億元，凈資縫產(chǎn)為272.上21億元。擁有泰解達(dá)集團(tuán)還、泰達(dá)母建設(shè)集礙團(tuán)等15家全資妹子公司胳；泰達(dá)股份說、津?yàn)I發(fā)憂展、濱海拘能源等5家上市公鍬司；濱海快速布、天津鋼掠管集團(tuán)等30余家控委股公司等；渤海銀行強(qiáng)、渤海財(cái)碼產(chǎn)保險(xiǎn)、情恒安標(biāo)準(zhǔn)羽人壽等40余家主嘉要參控和股子公墊司。發(fā)展路徑公司遵循纖的是“做妖大——做強(qiáng)——做實(shí)”的字發(fā)展道路河。成立后的啟成效在成立盡后的5年內(nèi)泰求達(dá)控股搶融通了師超過800億以上的資說金，在開戀發(fā)區(qū)擴(kuò)張摟發(fā)展期極筒大地促進(jìn)賊了區(qū)域建和設(shè)和區(qū)內(nèi)恰產(chǎn)業(yè)企業(yè)代發(fā)展。天津經(jīng)援濟(jì)技術(shù)帶開發(fā)區(qū)天津經(jīng)濟(jì)腔技術(shù)開發(fā)稈區(qū)泰達(dá)控跪股公用事業(yè)專營(yíng)領(lǐng)域200億元水電氣泛熱軌道交徐通道路橋梁垃圾發(fā)電答、污水處括理、海水惑淡化城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)業(yè)投資金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)460億元開發(fā)配套臘，泰達(dá)集莊團(tuán)等390億元天津鋼管輪、航母游飛樂場(chǎng)等40億元渤海銀行估、證券信伴托等酒店、攔會(huì)館、宗足球場(chǎng)奪等區(qū)域開發(fā)圍海造跨地、收府購(gòu)海岸質(zhì)線、灘角涂進(jìn)行中臨海新堵城、旅靈游區(qū)開盼發(fā)天津開發(fā)飾區(qū)投融資曲平臺(tái)三階良段資金大楊循環(huán)：財(cái)政資金扎、土地出卡讓金、銀煎行貸款捆勵(lì)綁，用于奪建設(shè)和還樣本付息資源大循競(jìng)環(huán)：1、以上市公描司為平臺(tái)牙進(jìn)行資源逃重組，通劣過注入優(yōu)噴質(zhì)資產(chǎn)、墳資產(chǎn)置換炒等方式推邀動(dòng)上市，朋發(fā)揮資本禍放大效應(yīng)2、通過上拌市融通資吹金，用資厚金去獲取皇更多的資濤源，開發(fā)調(diào)建設(shè)進(jìn)行融培育3、培育趴?jī)?yōu)質(zhì)資芹產(chǎn)再裝蔽入上市醫(yī)公司獲匙取新一套輪的發(fā)菜展資金盜，以此韻實(shí)現(xiàn)資駁源循環(huán)資本大斜循環(huán)：1、組合騙政府、告企業(yè)、只社會(huì)資共源壯大蜓融資平遭臺(tái)2、拓寬融紹資渠道，同擴(kuò)大直接歲融資，撬纖動(dòng)間接融書資，實(shí)現(xiàn)藍(lán)資本循環(huán)123（1）園區(qū)開筆發(fā)的“雙主體劉模式”：政府期組織推責(zé)動(dòng)+主力銀豪行金融掠支持政府出預(yù)函指定(特許)地塊的土青地開發(fā)權(quán)找、土地出赴讓收益權(quán)接授予開發(fā)捷公司；開發(fā)公司纏將獲得的濫土地出讓牛收益權(quán)質(zhì)企押，獲取蠶貸款。園區(qū)承堡諾給予繁開行對(duì)遠(yuǎn)園區(qū)未水來5年內(nèi)政承府計(jì)劃園或規(guī)劃戀的項(xiàng)目引優(yōu)先提寫供貸款允的權(quán)利鄰，以及強(qiáng)對(duì)后續(xù)復(fù)融資服班務(wù)（債寫券承銷甜、財(cái)務(wù)遙顧問）旋享有優(yōu)遼先權(quán)。蘇州工業(yè)龜園區(qū)蘇州工業(yè)佛園以中新蘇崗州工業(yè)屑園區(qū)開挽發(fā)公司為主導(dǎo)巖進(jìn)行園伏區(qū)開發(fā)要和招商林引資，遭管委會(huì)像負(fù)責(zé)政冠府行政耳和社會(huì)盒管理職耀能。（2）園區(qū)引導(dǎo)音基金200竄6年3月22日，國(guó)內(nèi)羽第一只創(chuàng)玩業(yè)投資引虎導(dǎo)基金——“蘇州工購(gòu)業(yè)園區(qū)創(chuàng)輪業(yè)投資引陶導(dǎo)基金”側(cè)在蘇州工損業(yè)園區(qū)成乳立。（3）債權(quán)融鍬資方式200念3年11月蘇州蒼工業(yè)園毅區(qū)地產(chǎn)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管猶理公司糊發(fā)行10億元的勝企業(yè)債鞏券。200雀8年4月蘇州企工業(yè)園洲國(guó)有資練產(chǎn)控股傍有限公胞司發(fā)行10億元的印短期融也資券。2009年蘇州工蓬業(yè)園創(chuàng)業(yè)腿投資有限央公司發(fā)行5億元公司盯債券。（4）中小企業(yè)沙“統(tǒng)貸平圾臺(tái)”園區(qū)財(cái)所政撥付200壟0萬元委托俘定向投資冷成立“融慘風(fēng)管理”絨，以“統(tǒng)驢貸平臺(tái)”串的形式向眉國(guó)開行申祖請(qǐng)了首期3000萬元的5年期貸宵款。政府提供蜻一定的貼與息和風(fēng)險(xiǎn)驕補(bǔ)償政策探，融創(chuàng)擔(dān)谷保公司負(fù)躬責(zé)“融風(fēng)批管理”的畫日常經(jīng)營(yíng)。資金通過石融創(chuàng)擔(dān)保寫專業(yè)的評(píng)濁審及管理羽手段，以擁委托貸款死的方式，割用于對(duì)集隸成電路設(shè)指計(jì)、通信孝、生物醫(yī)合藥、光電粥、軟件、百動(dòng)漫等高館新技術(shù)企恥業(yè)在啟動(dòng)譜階段的的緩?fù)度?。已有多家裙企業(yè)在“哄統(tǒng)貸平臺(tái)再”的資金鬼支持下取淘得長(zhǎng)足進(jìn)清步，并獲悠得了VC的資金投董入。蘇州工瘦業(yè)園區(qū)蘇州工拘業(yè)園區(qū)老撾萬飄象特殊心經(jīng)濟(jì)區(qū)巷項(xiàng)目，漫首次把蔥開發(fā)區(qū)慢建設(shè)經(jīng)比驗(yàn)“打轟包”輸液送海外丑，國(guó)家慣開發(fā)銀馬行提供尿中方建框設(shè)老撾200猜9年東南達(dá)亞運(yùn)動(dòng)晃會(huì)場(chǎng)館餡并開發(fā)雞萬象市籠周邊10平方公里春土地的資減金支持。免費(fèi)建購(gòu)設(shè)萬象鑒體育場(chǎng)10平方公里度萬象新城騙的開發(fā)權(quán)云南建亮工蘇州工件業(yè)園國(guó)家開劫發(fā)銀行廣州老撾中國(guó)園區(qū)開由發(fā)、騰摔籠換鳥制造業(yè)歉外移資金資金免費(fèi)建設(shè)戰(zhàn)略聯(lián)盟炮開發(fā)協(xié)議騰籠換鳥伏后土地轉(zhuǎn)凳讓收入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)含移后土害地轉(zhuǎn)讓姑收入一、二級(jí)臟土地開發(fā)生收入上海浦到東（發(fā)例展）集糾團(tuán)有限牧公司（耍簡(jiǎn)稱“州浦發(fā)集師團(tuán)”）成立于199防7年，以國(guó)腳有資產(chǎn)為引紐帶，通徐過控股、喂參股等方村式，吸納7家子公溪司和80家有關(guān)瘡企業(yè)組儲(chǔ)建的國(guó)甩有獨(dú)資劫公司；截至2010年三季章度，公稼司總資產(chǎn)735.節(jié)83億元，所淋有者權(quán)益338.晚31億元。浦東城縫投、浦晃建集團(tuán)肥等全資鞠子公司8家浦房集遵團(tuán)、浦查東建設(shè)奏、浦城胸?zé)狳c(diǎn)能著源等控竿股子公濫司11家上海浦東頂路橋建設(shè)喘股份有限虹公司為控友股上市公帶司定位浦東新區(qū)窯政府賦予固其重點(diǎn)工醬程和重大親項(xiàng)目投融資與資產(chǎn)經(jīng)見營(yíng)兩大功瓦能定位覺。上海浦發(fā)鹿集團(tuán)資產(chǎn)整櫻合，公掩司資產(chǎn)疼在200足8年迅速擴(kuò)烏張：200妖8年6月，浦東掠新區(qū)國(guó)資刊委下發(fā)《關(guān)于將頁政府財(cái)射力投資賠項(xiàng)目資樂產(chǎn)注入媽浦發(fā)集妥團(tuán)的通映知》，將83.燭68億元的政府投鬧資項(xiàng)目資炎產(chǎn)注入公換司資本公公積；2008年8月，浦設(shè)東新區(qū)蠶國(guó)資委述下發(fā)《關(guān)于將50億元資本歷金注入浦此發(fā)集團(tuán)的側(cè)通知》，將上西海政府摸撥付世貪博會(huì)配潮套道路短項(xiàng)目的沫建設(shè)資損金50億元，作為項(xiàng)栗目資本金押注入公司顛資本公積耗。200爺9年，浦國(guó)嗎資委將上鮮海浦東新舊區(qū)公共交花通有限公璃司100%股權(quán)、上赤海浦東商侵業(yè)發(fā)展有洪限公司100擾%股權(quán)和公竊交車輛更來新資本金平、公交停敘車場(chǎng)等股承權(quán)資產(chǎn)無姿償環(huán)轉(zhuǎn)至雖公司，增寨加公司資憤本公積11.9壞6億元。上海浦東膨新區(qū)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)殖貼土地儲(chǔ)備，政府是俊投資主體秘，委托浦酒發(fā)集團(tuán)進(jìn)輛行一級(jí)開舅發(fā)，完成紗后政府回購(gòu)進(jìn)行出焦讓；路橋、管醫(yī)網(wǎng)、綠化蒙、污水處廳理等建設(shè)蝦資金作詞為注冊(cè)資本段金注入浦發(fā)總集團(tuán)，公令司代為投團(tuán)資建設(shè)，閥并與政贈(zèng)府簽訂維護(hù)管理贊協(xié)議；水、電、炕氣、熱廠浸站和能源舒、公交項(xiàng)刻目，政府建料立補(bǔ)貼機(jī)制，榆由浦發(fā)別集團(tuán)作永為投資飼主體負(fù)兼責(zé)投融臥資、建或設(shè)和經(jīng)朽營(yíng)折舊補(bǔ)貼——保持損怨益表的銷微利利潤(rùn)補(bǔ)線貼——凈資產(chǎn)6%的回報(bào)率投資方式量化補(bǔ)叛貼機(jī)制公用事業(yè)上海浦東冬新區(qū)2011年4月間，麗云南省奮公路開或發(fā)投資索有限公叮司（下莖稱滇公米路）向屑債權(quán)銀過行發(fā)函牽，表示改“即日起，輛只付息不糖還本”。該公斷司在各家午銀行的貸擦款余額約900多億元疾，另有聰幾十億咐元的融范資租賃停。其中微，國(guó)開渠行以200億元左獅右的貸橫款成為絲式最大貸臉款行，呀建行和寒工行貸摟款余額辟也分別建都超過100億元，建個(gè)行還為該朝公司發(fā)行尤了40億元左右綁的理財(cái)產(chǎn)蹈品。經(jīng)過連日違磋商和談罵判，云南藍(lán)省政府要僵求滇公路撫撤回上述喚公函，并近做出增資望、墊款、裳補(bǔ)貼等承司諾，以幫罰助該公司職暫渡難關(guān)，其中包括憐每年增加桑云南省公殺路開發(fā)投禾資公司3億元資本拿金；同意湊省財(cái)政向丘該公司借膏款20億元用于振資金周轉(zhuǎn)流等。滇公路酒（融資銅平臺(tái)暴體露的問劇題）200裙5年，云南掏省政府決雁定成立滇狂公路，將妙省屬收費(fèi)公路沾資產(chǎn)及相釣關(guān)資產(chǎn)、育債務(wù)和部折分人員劃拴歸其所有，目標(biāo)是奇“積極開姨展資本運(yùn)列作，加強(qiáng)例國(guó)際合作引，盤活存肚量資產(chǎn)，樹構(gòu)建融資銀平臺(tái)，多強(qiáng)渠道籌資叮融資”。200墳6年5月28日滇公鐮路成立劇，是云膀南省政東府的獨(dú)嚴(yán)資企業(yè)享，注冊(cè)淚資本50億元。莊截至201歡0年上半年傍，該公司擇資產(chǎn)總額梁為131歡4億元，負(fù)巷債101護(hù)5億元，串資產(chǎn)負(fù)棒債率達(dá)落到了77.運(yùn)24%，并呈上揉升趨勢(shì)。云南公診路整體屬線路長(zhǎng)拾、成本職高、投什資回收卷期長(zhǎng)、閱交通流淘量小、鎖收費(fèi)相舟對(duì)低。鐮國(guó)家對(duì)紡西部地筍區(qū)修建扇高速公海路雖然尾給予15%的資金支朋持，但云馳南省修建1公里高速挺公路的平丙均建設(shè)成政本為5000余萬元唯，而東皆部或中廉原地區(qū)完卻只需輔要2000余萬元擦。交通和曾鐵路一悉直是爭(zhēng)艦搶的貸澤款大戶矛。有未郵來的收間費(fèi)權(quán)做育質(zhì)押，歐有政府將和鐵道狐部的信主譽(yù)做擔(dān)蜜保，交座通運(yùn)輸覺廳和鐵氧道部一竟直被視馬為優(yōu)質(zhì)利客戶，娛不但貸歲款容易惡，而且誰較基準(zhǔn)碧利率均曬有下浮挑，很多藝執(zhí)行的汪都是固待定利率膛貸款。滇公路公拴司背景滇公路總令經(jīng)理姜志胖剛在一個(gè)可內(nèi)部會(huì)議執(zhí)上透露，錦該公司下會(huì)半年需要量籌措資金193.爺8億元，其脫中支付到柱期貸款、劣融資租賃虛本息和貸涂款利息95.3億元，已沸通車12條公路建醒設(shè)項(xiàng)目下慨半年資金窩需求為24.5億元，8條在建模公路需清資金約查為66億元，各沒種管養(yǎng)費(fèi)本用8億元。而駁“目前落膀?qū)嵉轿毁Y嘉金僅59.影54億元，資騰金缺口134.校26億元，騰資金籌縮慧措十分隔困難。更關(guān)鍵只的是，節(jié)今年6月30日前，按彩照計(jì)劃，杏滇公路在跌建52條、484心4公里二級(jí)秧公路建設(shè)已完成，系這意味萄著有關(guān)怒貸款將桃正式進(jìn)近入還本宗付息期壯。滇公路汁公司現(xiàn)串狀此前，200壯9年5月，該公帆司通過固古定資產(chǎn)售杯后回租模襲式，將該部省收益最屈好的昆明提至石林高則速公路37.4它8億元的固躲定資產(chǎn)解亡出質(zhì)押后恒，轉(zhuǎn)讓給扶國(guó)開行下衛(wèi)屬的子公壇司國(guó)銀金喂融租賃公紋司，再由退公司在5年內(nèi)以同融期銀行利踢率加上租意賃費(fèi)逐年等等額回購(gòu)幫。這筆37.桶48億元的聲融資，鼻是迄今行為止國(guó)披內(nèi)最大極的一筆模固定資寇產(chǎn)融資祝業(yè)務(wù)，葡也是云湖南省近暢年來交全通基礎(chǔ)板設(shè)施第你一筆獲雹得除銀亮行貸款頁以外的尼融資。安此后又后陸續(xù)與邊國(guó)營(yíng)金壯融租賃榜公司開擺展三四舒單此類距業(yè)務(wù)，筍融資額殖達(dá)50億元。該公司碰在今年4月宣稱，虛將繼續(xù)做茶好發(fā)行30億元企業(yè)警債的前期啟準(zhǔn)備工作褲，爭(zhēng)取年漸內(nèi)實(shí)現(xiàn)發(fā)模債。但滇公步路并沒巨有赴債島券市場(chǎng)饅融資的仿起碼財(cái)核務(wù)條件抖。銀行貸款炕是該公司積唯一的資朗金來源。遙“短期融極資券、中鉗期票據(jù)、洪資產(chǎn)證券朵化、債券暴等都對(duì)盈含利有剛性戶要求，導(dǎo)買致公司很咳難開辟新蛙的融資渠信道?！钡嵝涔房偨?jīng)拜理姜志剛洋在一個(gè)內(nèi)耀部會(huì)議上眉直言。省政府晶還有意撲幫企業(yè)痕落實(shí)現(xiàn)籠金流全曠覆蓋的餡相關(guān)條出件，使啊企業(yè)后哨續(xù)資金緩來源可戲以得到哨保證。滇公路融叢資平臺(tái)及隊(duì)渠道的拓挽展根據(jù)該勢(shì)公司網(wǎng)屆站披露哀的基本賊信息，杏公司的傭注冊(cè)資牢本依然旺是成立潛之初的50億元，從未按需照相關(guān)俊約定進(jìn)埋行增資李。省政府還尊在想方設(shè)售法，讓公毀司實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目自身崇現(xiàn)金流可符完全覆蓋戚本息還款”，由樣此可將秧融資平很臺(tái)貸款以轉(zhuǎn)為一矮般公司梨貸款，昂就可以策持續(xù)不扇斷地獲少得銀行捏的資金滲支持。層項(xiàng)目自慢身現(xiàn)金盜流何來星？有銀沸行人士雜表示質(zhì)捧疑：根兼據(jù)該公犧司規(guī)劃志，到“映十二五群”末期護(hù)，也僅財(cái)能“實(shí)息現(xiàn)利潤(rùn)搏（含績(jī)圍效兌現(xiàn)閃總額）10億元，夫?qū)崿F(xiàn)沿嚇線經(jīng)營(yíng)飄收入3.7億元以徒上”，恰何來還于本付息熊的能力笛？但2010年下半開傘始，監(jiān)管記當(dāng)局對(duì)地跌方融資平輪臺(tái)的全國(guó)辦性整頓，粥首先將二級(jí)融資松平臺(tái)的組建之吼路堵死。盡管監(jiān)管疤部門已出至臺(tái)多項(xiàng)措頃施，推動(dòng)詞地方政府補(bǔ)充抵配押物做日實(shí)地方分融資平楚臺(tái)。但地龜方財(cái)政系收入捉便襟見肘扛，普遍擴(kuò)采用的餡土地抵草押方式碑存在很艘多方面膛的問題盒，一是掙債券違判約時(shí)能臺(tái)否真正鹽執(zhí)行抵謹(jǐn)押土地勝存在較達(dá)大不確奔定性；鄭二是即衛(wèi)使能夠透進(jìn)入拍屢賣程序臭，變現(xiàn)妄也具有努相當(dāng)難練度；三以是目前需抵押土喊地的評(píng)頌估價(jià)值腫可信度名較低。滇公路慚融資平準(zhǔn)臺(tái)搭建（二）餡投融資屢平臺(tái)搭寧建1.理順投融資體制；2.加強(qiáng)政府政策支持；3.盤活固定資產(chǎn)及國(guó)有股權(quán)，以開發(fā)主體為基礎(chǔ)重組資源資產(chǎn)；4.增強(qiáng)平臺(tái)融資功能，建立多方位融資體系。1.理順投融端資體制（1）建立和加完善投融資間緣瑞接調(diào)控體莊系。加快現(xiàn)有職融資機(jī)構(gòu)偉的轉(zhuǎn)制步列伐，適當(dāng)朽鼓勵(lì)創(chuàng)新無型融資機(jī)勸構(gòu)，為資貞產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與副資本重組努提供良好絮的融資環(huán)韻境。（2）建立相語對(duì)規(guī)范的投融資決洽策主體體謀系。協(xié)調(diào)好各彩級(jí)部門間怎的相互關(guān)徹系，明確愚投融資決阿策主體。慶建立投融刃資決策的茶責(zé)任追究案制度，加晶強(qiáng)對(duì)投融塑資決策的只監(jiān)督。（3）加快占投融資管理機(jī)制斤的創(chuàng)新。改進(jìn)投漸資管理丹方式，包構(gòu)建比中較完善狹的投資舌宏觀調(diào)宅控體系暴。協(xié)調(diào)奶好各調(diào)搞控主體芒的行為狹，提高其管理效截率，減輕輕企業(yè)怕負(fù)擔(dān)。蓋加強(qiáng)投廣資項(xiàng)目圓管理力灘度，形亭成比較溉完善的志風(fēng)險(xiǎn)約宣束制度毫。產(chǎn)業(yè)發(fā)稼展非競(jìng)爭(zhēng)祥性領(lǐng)域社會(huì)公益淺事業(yè)科研文教市政公嘆用事業(yè)體育衛(wèi)瞧生路橋、管博網(wǎng)、綠化讓、污水、質(zhì)公用場(chǎng)所水電氣熱富、能源公際交建設(shè)資金縣作為注冊(cè)環(huán)資本金，公司代投代建，顯項(xiàng)目完輕成后簽詠訂代管協(xié)議政府所和有、委盾托經(jīng)營(yíng)俱、契約集約束一級(jí)土祖地開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)浸域非競(jìng)爭(zhēng)反性領(lǐng)域社會(huì)公住益事業(yè)科研文教體育衛(wèi)生公司融資呼投資、建鼠設(shè)經(jīng)營(yíng)靈，初始階光段政府設(shè)曲立補(bǔ)貼機(jī)制政府所軌有、委于托經(jīng)營(yíng)繩、契約牙約束一級(jí)土盈地開發(fā)財(cái)政資金攤作為注冊(cè)信資本金，委托公傅司作為實(shí)李施主體代公開發(fā)1.理順投劃融資體粗制REI視Ts房地產(chǎn)評(píng)投資信托基起金〓房地產(chǎn)校信托投淋資基金REIT落S（Rea昌lE欣sta勉te衣Inv源est勤men厭tT烘rus肚t）誕生索于20世紀(jì)60年代的美脂國(guó)，目前粗已經(jīng)是國(guó)赤際上重要端的房地產(chǎn)拜投融資方雹式。它通撞過發(fā)行受梳益憑證匯乞集眾多投柄資者的資罪金，由專陸門機(jī)構(gòu)經(jīng)揚(yáng)營(yíng)管理，癥主要投資數(shù)于能產(chǎn)生技穩(wěn)定現(xiàn)金蹤蝶流的房地企產(chǎn)，在有模效降低風(fēng)濁險(xiǎn)的同時(shí)體通過將出嗚租不動(dòng)產(chǎn)呼所產(chǎn)生的溝收入以派稠息的方式零分配給投胞資人，從降而使投資語人獲取長(zhǎng)奴期穩(wěn)定的糊投資收益些；REI憐TS是一種具忽有高收益棚率的防御豪性投資產(chǎn)間品，風(fēng)險(xiǎn)渴和收益介讓于股票和乓債券之間項(xiàng)；REI卷TS通常采取案公司制或遮者契約制殲的形式，脅通過證券糾化的形式音，將不可滔實(shí)時(shí)交易洲的大宗的驕房地產(chǎn)資口產(chǎn)，轉(zhuǎn)化雨為小份額鋸的可實(shí)時(shí)求交易的REIT份額，提專高了房地及產(chǎn)資產(chǎn)的侄變現(xiàn)能力憐和資金利京用效率。REIT包S（房地犬產(chǎn)投資隨信托）和私募票宗據(jù)(中建地產(chǎn)按致力于中拘國(guó)最大的雕保障性住圖宅供應(yīng)商哥之一）75以資產(chǎn)葉為支持難的類債務(wù)融優(yōu)資：銀行間坊產(chǎn)品本質(zhì)住為基于企怒業(yè)信用和適資產(chǎn)信用寬的類債權(quán)六融資產(chǎn)品跨，理論上近其利率應(yīng)船低于資產(chǎn)謊持有人發(fā)抱行的普通斧公司債券束；可保留對(duì)基礎(chǔ)幻玉資產(chǎn)的所有權(quán)和唇管理權(quán)：在銀啞行間REIT匯S存續(xù)期益間，資役產(chǎn)持有也人可以柿服務(wù)性銹機(jī)構(gòu)的睬身份繼屈續(xù)參與星對(duì)資產(chǎn)助日常運(yùn)糞營(yíng)的管終理，在REIT叫S終止后，眉資產(chǎn)持有懲人可對(duì)資憲產(chǎn)進(jìn)行回浸購(gòu)；門檻相對(duì)俗較低且審詳核時(shí)間較碎短：產(chǎn)品準(zhǔn)允備及發(fā)行振流程相比些交易所市牢場(chǎng)更簡(jiǎn)單管，所需時(shí)活間較短。銀行間REIT湖S的特點(diǎn)市場(chǎng)參與者比較單一：投資人衫是以基金授、信托和勺銀行為主影的機(jī)構(gòu)投拖資者，屬段于大宗交炒易市場(chǎng)，追廣大中小容投資者無規(guī)法參與；價(jià)格表現(xiàn)不活躍：銀行獄間產(chǎn)品禁主要為沾債券類匹固定收險(xiǎn)益產(chǎn)品伯，較難臣實(shí)現(xiàn)類女似股票角發(fā)行市籮場(chǎng)的大刮幅溢價(jià)洋和靈敏內(nèi)的二級(jí)晃市場(chǎng)價(jià)她格波動(dòng)檢；需要資產(chǎn)回穴購(gòu)及擔(dān)砍保安排：針對(duì)葡不同的當(dāng)評(píng)級(jí)結(jié)味果，銀費(fèi)行間產(chǎn)的品需要說提供相技應(yīng)的擔(dān)寺保措施蠅，以保主證委托援人在銀送行間REI描TS終止時(shí)射履行回驗(yàn)購(gòu)義務(wù)忍。銀行間REIT扶S存在的厘難點(diǎn)資產(chǎn)持有僑人對(duì)資產(chǎn)型所有權(quán)和嘆管理權(quán)有妄強(qiáng)烈要求箱：在銀行停間REI炕TS終止后瓣，資產(chǎn)棄持有人互將對(duì)物辱業(yè)資產(chǎn)大進(jìn)行回舞購(gòu)并獲章得資產(chǎn)即的所有窮權(quán)；在果銀行間REIT弄S存續(xù)期間輔，資產(chǎn)持頸有人將繼吼續(xù)保持對(duì)嚷物業(yè)的管碼理權(quán)；資產(chǎn)所產(chǎn)隱生的現(xiàn)金流較津?yàn)榉€(wěn)定：適宜租落期較長(zhǎng)，所且租戶結(jié)撿構(gòu)和租金駱收入均較末為穩(wěn)定的呼資產(chǎn)。適合參與訓(xùn)銀行間市獄場(chǎng)的資產(chǎn)國(guó)內(nèi)分為銀行間REI冤TS（債務(wù)類琴）和交易所REI互TS（股權(quán)類薦）兩種。銀行間REI鼠TS的特點(diǎn)：資產(chǎn)規(guī)模鏡相對(duì)較大染：交易所REIT艙S對(duì)物業(yè)傍資產(chǎn)的慘規(guī)模將優(yōu)有明確做規(guī)定，暫考慮市院場(chǎng)的流才動(dòng)性，榨建議資承產(chǎn)最小艙規(guī)模以20-蛛30億為宜信；資產(chǎn)權(quán)屬辛清晰且租金收益灣率較高：資產(chǎn)的陪權(quán)屬清晰菠明確，同你時(shí)租金收哨益率需達(dá)善到特定水飼平，且具惕備市場(chǎng)競(jìng)某爭(zhēng)力；資產(chǎn)成長(zhǎng)性浸較強(qiáng)：適合笑商場(chǎng)、良寫字樓笛等商業(yè)叨化程度除較強(qiáng)，久管理公貧司經(jīng)營(yíng)菠模式的嚷管理能蜘力可提倘升物業(yè)搶的的價(jià)茫值，實(shí)培現(xiàn)資產(chǎn)唇在日常春運(yùn)營(yíng)階巧段的溢蘆價(jià)。門檻相對(duì)曉較高：對(duì)于資辰產(chǎn)質(zhì)量、狐產(chǎn)品方案襯、物業(yè)持古有人背景尖以及發(fā)行隱模式等有竄非常嚴(yán)格捉的要求和原規(guī)定；所需時(shí)道間較長(zhǎng)塘：證監(jiān)逃會(huì)的股耍權(quán)類