商業(yè)策劃提案報告項目認(rèn)知商業(yè)市場分析項目SWOT分析項目總體定位市場存在空間外部環(huán)境分析：·宏觀經(jīng)濟指標(biāo)分析發(fā)展規(guī)劃商業(yè)布局業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃及配比主題定位售價研判商戶\租戶訪談項目分析：地塊分析項目規(guī)劃剖析周邊商業(yè)市場分析：商業(yè)市場分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析競爭項目分析：供應(yīng)分析項目特性分析策豐招商團(tuán)隊意見業(yè)主及設(shè)計部門意見項目定位研究思路目錄Contents

■宏觀經(jīng)濟指標(biāo)分析■商業(yè)市場分析■項目分析■廠商訪談■定位研究■項目定位布局與分割建議■銷售方式與策略■銷售均價研判張家港市地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)三年增長超過18%，超越了全國平均增長率，是發(fā)展相當(dāng)迅猛的城市。576.27051250841.621050.02億元國內(nèi)生產(chǎn)總值19.4%17.8%18.5%19.1%19%地區(qū)生產(chǎn)總值張家港市社會零售品消費總額2008年約達(dá)到157億元，連續(xù)2年增長率超過18%，高增長說明了張家港市的市民消費需求強勁。億元82.0895.87112.2133.18約15716.7%16.8%17%18.7%22.518%社會零售品消費總額張家港市房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入高增長期,但開發(fā)施工面積在逐步放緩.房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）開發(fā)房屋施工面積（萬平方米）90343.4851.55893.1房地產(chǎn)開發(fā)投資張家港市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)24800元，在全國縣城經(jīng)濟百強縣（市）中列第三位，人均GDP達(dá)142000多元，反應(yīng)了居民非常的富裕了.人均可支配收入比較（元）21927210132200124800地區(qū)生產(chǎn)總值

社會零售品消費總額房地產(chǎn)開發(fā)投資人均可支配收入張家港市地區(qū)生產(chǎn)總值連年上升保持高增長率，代表張家港市的市場經(jīng)濟相當(dāng)活躍，正在大跨步的快速發(fā)展。張家港市社會零售品消費總額連年超過18%的增長，代表張家港市市民的購買力越來越強。張家港市的房地產(chǎn)市場由于眾多外來資本的投入，開發(fā)資金和開發(fā)面積都有大幅的上升，房地產(chǎn)市場非常火爆。張家港市人均可支配收入超過24000多元，代表張家港市民越來越富裕。四大宏觀經(jīng)濟指標(biāo)利好因素宏觀經(jīng)濟指標(biāo)分析市域總體規(guī)劃：1.市區(qū)規(guī)模：近期市區(qū)城市人口60萬，其中楊舍城區(qū)36萬人，金港城區(qū)24萬人；遠(yuǎn)期市區(qū)城市人口87萬，其中楊舍城區(qū)55萬人，金港城區(qū)32萬人。2.結(jié)構(gòu)布局：楊舍城區(qū)由城市核心組團(tuán)、城北組團(tuán)、城西組團(tuán)、城東組團(tuán)、暨陽湖組團(tuán)、省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北區(qū)和省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)，形成七組團(tuán)結(jié)構(gòu)。3.楊舍城區(qū)近期發(fā)展方向：是以現(xiàn)狀建成區(qū)為中心，主要向西、向南發(fā)展，適度向東發(fā)展。4.近期建設(shè)：楊舍城區(qū)近期建設(shè)重點：城市核心區(qū)以完善城市功能為主；城西組團(tuán)突出購物公園建設(shè)；城東組團(tuán)加快物流園區(qū)、專業(yè)市場、梁豐生態(tài)園和文化中心建設(shè)；暨陽湖建設(shè)全面展開；城北組團(tuán)嚴(yán)格控制。

■宏觀經(jīng)濟指標(biāo)分析■商業(yè)市場分析■項目分析■廠商訪談■定位研究■項目定位布局與分割建議■銷售方式與策略■銷售均價研判張家港市商業(yè)主要集中在沙洲路步行街，楊舍路。本案沙洲路楊舍西路楊舍東路大潤發(fā)蘇果超市華聯(lián)超市百信超市暨陽湖生態(tài)園張家港市商業(yè)概況商業(yè)步行街香港城（歐尚）張家港市在物流港口、道路交通、外資利用、制造以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)等方面都有非常大的優(yōu)勢，但商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀還比較滯后。目前，張家港市的商業(yè)圈就是以步行街為中心，老商業(yè)中心商業(yè)面積約20萬方，其中包括大約300家臨街商鋪，約80家休閑餐飲。另有六條相對專業(yè)經(jīng)營的商業(yè)街道。具體如下：

街道名字

主營業(yè)態(tài)

街道名字

主營業(yè)態(tài)

楊舍西路

服裝鞋帽

楊舍東路

餐飲美食

沙洲中路

娛樂購物

南環(huán)路

文化電腦類

東環(huán)路

裝飾裝潢類

暨陽中路

五金類商業(yè)市場現(xiàn)狀分析：沙洲路步行街沙洲路是張家港市唯一的商業(yè)步行街，是當(dāng)?shù)厥忻褓徫锵M的主要場所。步行街沿街主要以品牌服飾專賣為主，結(jié)合餐飲娛樂的商家。整條商業(yè)街業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氣氛濃厚，經(jīng)過很長時間的發(fā)展，已經(jīng)培養(yǎng)了許多忠實的消費者。主要大型商業(yè)項目：國際購物中心商業(yè)大廈第一人民商場凱麗百貨步行街業(yè)態(tài)配比：服飾45%餐飲16%鞋帽11%娛樂5%沙洲路步行街以品牌服飾專賣為主，休閑購物占整條街的八成，餐飲占到16%。通訊數(shù)碼8%食品5%百貨8%金銀珠寶10%楊舍西路楊舍西路業(yè)態(tài)比較豐富，有小百貨、服飾、藥店、婚紗攝影、金銀首飾，眼鏡等。該路是作為步行街的一個商業(yè)補充，經(jīng)過改造后人氣和商業(yè)環(huán)境比較良好，形成了一條獨特的商業(yè)后街。楊舍西路商業(yè)街業(yè)態(tài)配比：楊舍西路沿街商鋪還是主要以服裝鞋帽為主，飾品、銀行配套及其他等所占比列相近，以及形成特色街區(qū)，人氣比較足。服飾50%鞋帽20%銀行等配套15%飾品10%其他5%楊舍東路楊舍東路是張家港市初具規(guī)模的特色餐飲街，經(jīng)過一段市場培育，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的特色街區(qū)，培育了一批忠實的消費群。整條街區(qū)的夜市商業(yè)氣氛濃厚，是張家港特色餐飲行業(yè)的代表。楊舍東路商業(yè)街業(yè)態(tài)配比：餐飲70%其他20%娛樂10%楊舍東路沿街商鋪餐飲商戶占到七成，是張家港初具規(guī)模的餐飲一條街。沙洲中路沙洲中路是步行街的一個延續(xù)，其業(yè)態(tài)也較豐富，其中以大中型餐飲和娛樂業(yè)最為集中。寶麗金、百樂門精英會所、金海華餐飲等具有代表性。沙洲路以西大多是商業(yè)配套的業(yè)態(tài)，相對家居布藝比較聚集。沙洲中三路業(yè)態(tài)三配比：家居10%餐飲25%其他20%娛樂45%沙洲中三路沿街三商鋪還三是主要三以餐飲三、娛樂三為主，三以西還三有一定比三例的布三藝家居三店，屬三于市區(qū)三的成熟三商業(yè)街三區(qū)。香港城規(guī)模：建筑面三積18萬平米整體定三位：國際三級全業(yè)三態(tài)一站三式商業(yè)三中心功能定三位：集購物三、餐飲三、休閑三、娛樂三、現(xiàn)代商三務(wù)、度三假為一三體位置：東二環(huán)三路與東三苑路口已開業(yè)三歐尚、三奧特萊三斯，同三時提出前三三年返三租7－8％，并三有統(tǒng)一三經(jīng)營管三理價格：三預(yù)售均三價為1.7－1.8萬/平米（三沿街）三、1.5－1.6萬（內(nèi)三街）實際實三現(xiàn)均價三：發(fā)展三商為提三升板塊三人氣、三提升物業(yè)價三格而投三入較大三招商力三度，由三于歐尚三租金相對低三廉，整三體實際三銷售價三格為1－1.2萬元三。歐尚超三市奧特萊三斯（一站三式綜合三性購物三商業(yè)城三）1.整體定三位：張家港三城西新三區(qū)的商三業(yè)中心2.項目功三能定位三：服務(wù)于三高速發(fā)三展的長三三角保三稅物流三經(jīng)濟與三產(chǎn)業(yè)、三是“張三家港未三來城市三生活的三最好描三繪”（三城市名三片）是三“長三三角首個三集購物三、餐飲三、娛樂三、休閑三為一體三的同核三上海的三新都市三生活引三導(dǎo)型購三物公園三”。3.占地面三積：21萬平米4.建筑面三積：15萬平米購物休三閑公園功能分三區(qū)和業(yè)三態(tài)規(guī)劃：1.水晶宮三購物中三心-以購物三為主體三功能：包括高三檔購物三中心、三特色超三市、大三型主題三店;2.太陽廣三場-以購物/文化休三閑/餐飲為三主體功三能：主要三由品牌三專賣店三構(gòu)成，三是一個三小型的Sho三ppi三ngm三all三;3.克拉水三岸-以餐飲/休閑為三主體功三能：引進(jìn)各三色美食三名吃以三及咖吧三、茶吧三、休閑三餐廳等;4.歐陸風(fēng)三情街-以娛樂/商務(wù)/社交為三主體功三能：由演三藝中心三、高檔三中餐館三、高檔三西餐館三、豪華KTV、高級三商務(wù)會三所及健三身館組三成;5.溫泉酒三店-以城市三度假為三主體功三能：由桑三拿、SPA組成。板塊功能主題地上建筑面積(m2)說明觀景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米歐陸風(fēng)情街商務(wù)消費區(qū)18000較原規(guī)劃總體量減少約3500平方米桑拿康體城康體桑拿/商務(wù)酒店12000由原規(guī)劃的4層加高為5層克拉水岸景觀餐飲/休閑19664保持原規(guī)劃總體量不變太陽廣場餐飲/精品專賣/文化娛樂28559保持原規(guī)劃總體量不變水晶宮百貨購物28000由原規(guī)劃的5層降至4層引進(jìn)品牌：巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國際國內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時引進(jìn)多家品牌KTV演義中心、美容SPA館、桑拿城等休閑娛樂設(shè)施綜上分析：

隨購物公園全新體念式商業(yè)消費模式的出現(xiàn)，提供與大城市中心區(qū)相似品質(zhì)的生活方式，本地中高端的消費群體及周邊城市的中高端消費群體在購物、消費中享受生活，特別是在夜間的休閑娛樂方面。由于項目體現(xiàn)了“同核上?！钡睦砟?，能充分滿足高收入人群的物質(zhì)生活和精神生活。從而改變部分消費人群的消費習(xí)慣。通過此項目的商業(yè)，為張家港客群營造與上海同等的生活方式、同等的生活品質(zhì)，使張家港成為上海國際大都市的同核城市

。區(qū)位

樓層

商家

租金(元)步行街1F三福百貨161F安踏201F上海城隍珠寶22楊舍西路1F

哥弟161F天瀾百貨13沙洲中路1F

喜視眼鏡51F

戴夢得珠寶

13步行街沿街一樓的租金范圍在16--22

元/平米/天楊舍西路沿街一樓的租金范圍在13--16

元/平米/天沙洲中路沿街一樓的租金范圍在5--13

元/平米/天區(qū)域租三金分析：張家港市商業(yè)中心的格局雖然成熟，但不完善，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，停車等配套設(shè)施欠缺；此外，從經(jīng)營的業(yè)態(tài)來看，基本定位在中低檔次，沒有拉開品牌，錯位經(jīng)營，不能滿足多層次的消費需求。發(fā)展空間：身處長三角商業(yè)競爭力強勢地帶，有著雄厚的經(jīng)濟實力，商業(yè)相對滯后但潛在強大需求空間，同時在政府大力支持的發(fā)展機遇下，張家港市的城市商業(yè)競爭力有著強大的后續(xù)爆發(fā)力，必將創(chuàng)造出較高的商業(yè)價值，獲得較大的盈利空間。

從以上競爭項目我們分析出以下結(jié)論：12家居市場現(xiàn)狀家居專賣分布比較分散，且檔次不高。

品牌不夠豐富，供消費者的選擇空間比較小。張家港市需要一個精品家居的聚集地，提供更多的選擇給各中高端的消費人群。該項目正是切合這一契機，打造平臺，部分規(guī)劃精品家居展示店。張家港市的消費需求迅猛，精品家居對喬遷新居或結(jié)婚用家居需求越來越大。張家港市家居市場分析休閑運動品牌專賣市場分析：休閑運動品牌市場現(xiàn)狀現(xiàn)在張家港市場上的休閑運動品牌專賣較多，都集中在步行街。

銷售的只是休閑服裝品牌，關(guān)于休閑運動用品現(xiàn)市場上還處于空缺。張家港需要一個休閑運動系列用品專賣的銷售場所，新興品牌的進(jìn)入成為新的市場增長點。該項目有發(fā)展這一市場的先天條件，來彌補步行街業(yè)態(tài)的不完善。市場分析帶來的啟發(fā)：商業(yè)市場有空間精品家居市場市場品牌層次較低張家港市的商業(yè)市場處于不完全競爭狀態(tài)，市場有較大空間精品家居需求強勁增長，也是張家港市市民消費的趨勢，本項目應(yīng)重點細(xì)分市場，補充商業(yè)街與城東商業(yè)不足的經(jīng)營業(yè)態(tài)。張家港市商業(yè)市場缺乏專業(yè)品牌，市場有巨大發(fā)展空間，但須市場培育期?！龊暧^經(jīng)三濟指標(biāo)三分析■商業(yè)市三場分析■項目三分析■廠商訪三談■定位研三究■項目定三位布局三與分割三建議■銷售方三式與策三略■銷售均三價研判本項目三位置：本案北臨沙洲中路，東臨東環(huán)路，南臨南環(huán)路，西臨步行街。本案東南3號地塊詳細(xì)規(guī)劃圖本案可以看出本案東南區(qū)域規(guī)劃重點以居住區(qū)為主，底樓配置少量商業(yè)，未來可為本案提供強有力的人口支持。區(qū)域三大利好因素：區(qū)域三大利好因素聚首張家港核心地段，巨大的地段優(yōu)越價值。緊鄰商業(yè)步行街，巨大的人流，車流交通四通八達(dá)，可依托得天獨厚的優(yōu)勢，吸引有效人流。隨著項目周邊環(huán)境改造，政府大力提倡，政策多面支持，商業(yè)服務(wù)業(yè)拓展時間好。SWOTStrength-優(yōu)勢Weakness-劣勢Opportunity-機會Threat-威脅

本項目位置優(yōu)越，緊鄰步行街，是市區(qū)唯一的一塊未開發(fā)的大幅土地。四面臨街，交通可及性高環(huán)境優(yōu)雅，周邊商業(yè)氣氛高。-項目在交通快速主干道，很難留住有效消費人流。體量不大，不易形成規(guī)模的商業(yè)市場。且商鋪較分散，大業(yè)態(tài)不能引進(jìn)；樓上是住宅，商鋪內(nèi)的有效使用面積會減小。-張家港市整體發(fā)展趨勢良好，居民消費力不斷增強。周邊商業(yè)氣氛濃厚，隨沙洲中路及南環(huán)路的環(huán)境改善，均會帶動本項目的發(fā)展。

本項目大部分商鋪出售，商業(yè)業(yè)態(tài)不能統(tǒng)一，且無專業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，未來可能會存在一定隱患。SWOT分析■宏觀經(jīng)三濟指標(biāo)三分析■商業(yè)市三場分析■項目分三析■廠商訪三談■定位研三究■項目定三位布局三與分割三建議■銷售方三式與策三略■銷售均三價研判

業(yè)態(tài)

數(shù)量

品牌

品牌

品牌

運動城6

銳奇運動城

迪卡儂

百麗

運動100

名品運動城

綠螞蟻

5

宏圖三包

蘇寧電器

頤高數(shù)碼

國美電器

五星電器連鎖賣場9

家得利

聯(lián)華

蘇果

頂頂鮮

人人樂

可的

華聯(lián)

百信

物美3C數(shù)碼連三鎖客戶訪三談名單三：保留意三見55%意向強20%意向弱25%被訪談三的20家品牌三商戶中三，有20%的商家三表示有三明確意三向，25%的商家表示明三確意向三弱，55%的商家三保留意三見，表三示需待三實地考三察后再三談?，F(xiàn)招商三的重點三是與意三向強的三客戶談三判，爭三取早日三簽約。三同時預(yù)三備談保三留意見的三客戶商家進(jìn)三駐意向三分析：■宏觀經(jīng)三濟指標(biāo)三分析■商業(yè)市三場分析■項目分三析■廠商訪三談■定位研三究■項目定三位布局三與分割三建議■銷售方三式與策三略■銷售均三價研判目標(biāo)消三費客群張家港三本地中三高端收三入人群三及家庭三型消費三；新區(qū)及三全市居三民改善三居住環(huán)三境、結(jié)三婚類客三戶群；本市電三腦數(shù)碼三消費群三體?？腿憾ㄈ唬涸谥黝}三定位上三，重點三考慮主三力消費三客群思三維意識以其社三會影響三力和帶三動性，三引發(fā)更三多的關(guān)三注在商業(yè)三規(guī)劃上三，重點三考慮主三力客群三消費需三求挖掘其三購買力三為租戶三經(jīng)營的三成功奠三定基礎(chǔ)皇家·首座集休閑三購物、三精品家三居為一三體的商三業(yè)項目定位方三案：業(yè)態(tài)定三位打造張三家港商三業(yè)新地三標(biāo)，引三領(lǐng)張家三港商業(yè)三新消費推廣語■宏觀經(jīng)三濟指標(biāo)三分析■商業(yè)市三場分析■項目分三析■廠商訪三談■定位研三究■項目定三位布局三與分割三建議■銷售方三式與策三略■銷售均三價研判業(yè)態(tài)布局方案一：精品家居旗艦店精品百貨店銀行社區(qū)超市婚慶主題家居購物街家居品牌展示廳高級會所運動匯社區(qū)超市3C數(shù)碼城（生活配套店）+電腦數(shù)碼街精品家居精品家居旗艦店高級會所業(yè)態(tài)布局方案二：方案一方案二-銷售部三分模擬三定位，三讓投資三者對項三目未來三發(fā)展更三看好。引進(jìn)兩三至三家三品牌店三，可以三增加投三資者的三投資信三心。剩余塊三狀面積三，開發(fā)三商持有三，全部三定向招三商，引三進(jìn)主力店可以三帶動整三個商業(yè)三項目的三商業(yè)氣三氛，創(chuàng)三造價值三最大化-打造張三家港市三婚慶主三題街，三可以最三大的提三升本項三目的認(rèn)知度，三且容易三被年輕三消費者三接受，三帶動商三業(yè)人氣三。彌補張家港三市場的三商業(yè)空三缺。盡三可能提三升商鋪三價值。業(yè)態(tài)布三局方案三分析：店面規(guī)三模副省級三以上城三市直轄三市、省三會城市三、副省三級城市三核心商三圈500三0平米以三上區(qū)域商三圈400三0平米以三上大型社三區(qū)300三0平米以三上地級城三市市區(qū)三人口50萬以上三，具有三一定的三購買能三力商業(yè)三中心300三0平米以三上縣級市三場江蘇三、浙江三、廣東三等地的三縣級市內(nèi)陸省三份發(fā)展三較快的三縣級市三（百強三縣優(yōu)先三）副省級三以上城三市的較三發(fā)達(dá)的三郊區(qū)縣三核心商三圈核心三位置300三0平米以三上產(chǎn)權(quán)：獨立、三清晰的三產(chǎn)權(quán)區(qū)位：位于城三市或某三區(qū)域的三商業(yè)中三心，人三流量大三，交通三便利面積：300三0平方米三以上樓層：從一樓三開始，三地級市三場樓層三不超過三四樓，三縣級市三場樓層三不超過三三樓廣場：物業(yè)距三街道的三距離在6米以上三，有開三闊的停三車場地三和門前三廣場設(shè)施：合格并三正常使三用的消三防系統(tǒng)三、合格三并正常三使用的三供水供三電系統(tǒng)三，空調(diào)系三統(tǒng)、扶三梯和貨三梯（兩三層以上三）五星電三器選址三要求家居旗三艦店大三體分為三：商業(yè)三街店、三特定市三場店、三高檔社三區(qū)店和三交通樞三紐店等幾三種，根三據(jù)市場三容量，三家具店三店面的三使用面三積在150三0～300三0平方米左右；三在適當(dāng)三的城市三，將開三設(shè)概念三店或飾三品店，三店面的三使用面三積在150～500平方米三左右。三旗艦店三的地理三位置選三擇多為三高檔商三圈或高三檔商圈外三側(cè)的臨三街商鋪三，或位三于高檔三建材、三家居、三家具或三高端產(chǎn)三品銷售三區(qū)域（高檔三汽車）三專業(yè)市三場或附三近的臨三街商鋪三，或位三于機場三等交通三樞紐處三且已經(jīng)形成三一定規(guī)三模的商三圈或高三檔社區(qū)三的群體三等；附三近或地三下有足三夠的停三車場所。店三面必須三面向主三干道或三重要街三道且有三獨立的三入口及三門面，三可以修三建或改建成三標(biāo)準(zhǔn)門三頭，門三店上方三應(yīng)具有三供門店三使用的三招牌匾三位、廣三告位，三或在建筑物三上或建三筑地界三可以架三設(shè)廣告三牌等。三店三面選址三的物業(yè)三以長方三型為佳三，門面三寬度最三低不得三低于20米，內(nèi)三部縱深應(yīng)不小三于20米；物三業(yè)主朝三向和開三門方向三應(yīng)面向三具有商三氣和客三流的重三要商業(yè)街面；三對于店三面展示三面積最三佳在一三樓和二三樓體現(xiàn)三，一樓三最小的三使用面三積為不得小三于400平方米三，其他三面積可三以在二三樓甚至三或三樓三體現(xiàn)，三但必須三保證內(nèi)部有三專用的三樓梯、三自動扶三梯或直三梯；物三業(yè)前部三交通方三便，以三車可以三直接到門面三為佳；三店面周三圍以高三檔休閑三餐廳、三咖啡廳三或高檔三酒店、三高檔消三費品的商場三或?qū)Ｙu三店為最三佳。家居旗三艦店選三址要求迪卡儂三商場根三據(jù)多項三標(biāo)準(zhǔn)來三進(jìn)行選三址，以三便于來三自商場三周圍生三活圈的三各個區(qū)三域的顧三客都能三輕松、三舒適、快捷三地進(jìn)入三商場購三物。1．

擁三有免費三的快速三公路或三主干道三路網(wǎng)絡(luò)三（臨街三一線位三，良好三可視性三）2．

位三于人們?nèi)獬龆热俚谋厝?jīng)之路三上3．

周三邊地區(qū)三擁有質(zhì)三量較高三的住宅三社區(qū)4．

周三邊地區(qū)三有質(zhì)量三較高的三商業(yè)環(huán)三境（臨三近著名三大型賣三場）5．

進(jìn)三入商場/停車場三交通便三捷暢通6．

擁三有良好三的公共三交通網(wǎng)三絡(luò)抵達(dá)三商場（三公交站三，地鐵三等）7．

商三場前設(shè)三置大型三停車場三，并擁三有一定三的綠化三基本三參數(shù)：1．組成部三分：商場、三停車場三、運動三場2．經(jīng)營面三積：400三0m2、800三0m2，120三00m三2三種三（三目前開三發(fā)重點三為400三0m2）3．建筑形三式：單層三單體商三業(yè)建筑三（自建三或租賃三），商三業(yè)建筑三首層物三業(yè)（租三賃）4．用地面三積：150三00-三20三00m三2

5．建筑層三高：6.5三m（可根三據(jù)實際三情況適三度調(diào)整三）6．柱間距：10.三0m（可根三據(jù)實際三情況適三度調(diào)整三）7．地面荷三載：活荷三載800三kg/三m2三8．停車位：1個/20三m2經(jīng)營面三積9．

順三暢的交三通組織三（客流三、物流三）10．良好三的可視三性（戶三外廣告三位等）三合作三形式：1．

購三買商業(yè)三用途土三地，自三行設(shè)計三建設(shè)三用地需三求：150三00-三200三00m三2

2．

租三賃商業(yè)三物業(yè)（三由發(fā)展三商按照三迪卡儂三的標(biāo)準(zhǔn)三建設(shè)，三迪卡儂三長期租三賃）迪卡儂三標(biāo)準(zhǔn)店三選址要三求■宏觀經(jīng)三濟指標(biāo)三分析■商業(yè)市三場分析■項目分三析■廠商訪三談■定位研三究■項目定三位布局三與分割三建議■銷售方三式與策三略■銷售均三價研判銷售方三式：采三取直接三銷售，三帶租約三但不返三租。銷售方式

特點

優(yōu)點

缺點項目目標(biāo)策略選取

直接銷售帶租約銷售返租銷售開發(fā)商三把商鋪三直接銷三售給業(yè)三主開發(fā)商三回款快三、流程簡三單、操作方便銷售實三現(xiàn)難度三大開發(fā)商三找到商三鋪租戶并帶此三租約與三商鋪業(yè)主簽定三買賣合三約提高商三鋪對業(yè)主的吸三引力，相對減三低業(yè)主的風(fēng)險操作較三繁瑣投資者三在與發(fā)三展商簽三訂商鋪銷三售合同三后發(fā)展三商許諾在三未來的三三到五三年內(nèi)每年三給與投三資者一三定的租金三回報將業(yè)主三風(fēng)險減到最低三，對商鋪銷售三有一定幫助操作、三手續(xù)最為繁三瑣保證三銷三售價三值√××三種銷三售方式三是開發(fā)三商與投三資者風(fēng)三險搏弈三，而目三前憑著三開發(fā)商三的本地三規(guī)模和三品牌實三力，關(guān)注價三值實現(xiàn)三，在策三略選擇三上偏向三提升投三資者信三心，保三證銷售三價值。銷售方三式與策三略■宏觀經(jīng)三濟指標(biāo)三分析■商業(yè)市三場分析■項目分三析■廠商訪三談■定位研三究■項目定三位布局三與分割三建議■銷售方三式與策三略■銷售均三價研判項目商三鋪價格三的制定三基于目三前和對三未來利三好的最三大可能三挖掘楊舍東三路項目三的品質(zhì)和性質(zhì)三都與項三目類似三所以對于三項目具三有較高三參考價值香港城三購物廣三場作為項目三片區(qū)內(nèi)三最大體三量的一站三式商業(yè)三中心其三商業(yè)開發(fā)三市場對三于項目三具有一定三參考價三值以市場三比較法三量化各三種價值三指標(biāo)權(quán)重排三序為：三步行街>楊舍東三路商業(yè)三項目>香港城三購物廣三場比較因素人流量商業(yè)氛圍交通條件升值潛力主力店產(chǎn)權(quán)狀況合計權(quán)重202015151515100比較項目楊舍東路1618121110976香港城10131010141269步行街20201314141394沙洲路臨街16171312101179園林路1415111111971河西路1516111312976南環(huán)路1214101110966均價14.2515.711.211.710.79.573.05銷售均三價研判本項三目“權(quán)重比三例”是三項目權(quán)重值比三參考案三例權(quán)重值結(jié)果三?！八既龣?quán)重”三是參考三案例對于三項目參三考價值的評估三值?！皺?quán)重三均價”三是”銷三售均價”三、“權(quán)三重比例三”、“所占三權(quán)重”三的乘積結(jié)果通過權(quán)三重與市三場價格三之間測三算，三可以推三算出本三項目均三價如下：合計權(quán)重值銷售均價權(quán)重比例所占權(quán)重權(quán)重均價楊舍東路762.5萬0.9690%2.16香港城691.6萬1.0610%0.17步行街94--------------沙洲路臨街792.52園林路712.27河西路762.43南環(huán)路中段662.11均價73.05------2.33本項三目本案各三區(qū)位商三鋪均價：沙洲路三臨街商三鋪銷售三均價在=2.5三2萬元/㎡園林路三臨街商三鋪銷售三均價在=2.2三7萬元/㎡河西路三臨街商三鋪銷售三均價在=2.4三3萬元/㎡南環(huán)路三中段商三鋪銷售三均價在=2.1三1萬元/㎡本案總?cè)N售均三價在：=2.3三3萬元/㎡各個鋪三位的價三格結(jié)合三分區(qū)均三價進(jìn)行三推算，三目前等三待提供三具體的三鋪位面三積等基三本指標(biāo)三，各個商三鋪通過三打分（三類似住三宅）進(jìn)三行得到三銷售價三格是否具三有唯一三性？是三否具有三可實現(xiàn)三行？引發(fā)品三牌匯聚三功效，三產(chǎn)生功三能聚集三，形成三市場戰(zhàn)三略高點三，商家三不得不三爭。戴姆勒三—奔馳三與克萊三斯勒的三合并就三是始于三故事的三開始；先優(yōu)惠三引入知三名大商三家，誘三引中等三商家付三出較高三代價進(jìn)三入，小三商家高三價瘋搶三；定位是三根本主題先三行講故事以商帶三商招商思三路：招商策三略：先外地三后本地三；先知三名特色三，后普三通商家商家的三引入，三要跳出三張家港三的限制三，把一三些新商三家、新三元素、三新面孔引入張三家港，三從而形三成我們?nèi)椖康娜毺貍€三性與形三象。同類型三商家限三制數(shù)量（每一三種類型三、風(fēng)格三、業(yè)態(tài)三、行業(yè)三都有名三額限制三。這是三為了保三證）一是萬三紫千紅三，各種三元素并三存；二是不三產(chǎn)生惡三性競爭三，共生三共存、三相輝映三；三是、三形成招三商熱潮三搶購；四是、三吸引不三同取向三的客戶三群體，三形成熱三鬧的商三業(yè)聚集三地。市場空三白原則可行性三原則可操作三性原則成本導(dǎo)三向原則1234不僅要三立足在三張家港，而三且要立三足于長三角三區(qū)域，三至少要在蘇三南地區(qū)三尋找到市場三的空白三點，規(guī)避與三成熟的三大規(guī)模專業(yè)三市場形三成同質(zhì)競爭招商定三位方向必須具三有可行性，可三操作性要強產(chǎn)品的三定位必須滿足三易招商三、易成市三、易產(chǎn)生人流三、物流三、現(xiàn)金流三的條件必須解三決經(jīng)營三商家拿貨三的成本三問題，這三樣才能三讓商業(yè)真三正興旺三起來招商原三則：招商手三冊、招三商海報現(xiàn)場VI物料POP物料招商合三同文本《招商細(xì)三則》、招商三流程、三租賃協(xié)三議等商場平三面分割三圖（規(guī)三劃效果三圖）招商物三料：介于本三案臨街三商鋪全三部出售三，且不三返租，三臨沙洲三路商業(yè)三出租為三主，純?nèi)兆饨鹑虼巳槐爻扇⑸虡I(yè)三經(jīng)營管三理公司三，只需三物業(yè)公三司來簡三單管理三物業(yè)即三可；若沙洲三路商業(yè)三合作不三是純收三租金，三而是聯(lián)三營，那三就建議三成立專三業(yè)的經(jīng)三營管理三公司對三其商用三物業(yè)進(jìn)三行統(tǒng)一三管理。商業(yè)經(jīng)三營管理三建議：商業(yè)經(jīng)營管理商業(yè)經(jīng)營管理除了單純的物業(yè)日常管理外，還包括不動產(chǎn)的保值、增值方面的管理

內(nèi)容項目市場定位，經(jīng)營管理建議項目經(jīng)營狀況管理、跟蹤分析、計劃、實施、監(jiān)控、調(diào)整項目營銷管理，包括項目整體CI策劃、品牌營造與推廣等項目資產(chǎn)運營管理，包括項目成本控制、財務(wù)分析、工程的建立

商業(yè)經(jīng)三營管理三模式：本項目三物業(yè)管三理介入三期的選三擇介入內(nèi)容介入方式經(jīng)營管理介入建議一：物業(yè)管理在項目進(jìn)行銷售與招商前早期介入對項目的物業(yè)管理委托專門的商業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行經(jīng)營管理輸入。建議二：以綜合體為股本投入方式聯(lián)合商業(yè)經(jīng)營管理公司，共同成立商業(yè)合作公司，對項目進(jìn)行整體經(jīng)營管理。建議三：自行成立物業(yè)管理公司進(jìn)行簡單經(jīng)營管理。張家港三新城置三業(yè)有限三公司投資客三與經(jīng)營三商戶管三理新城經(jīng)三營管理三公司物業(yè)主三管部門管理處房屋本三體管理公用設(shè)三施管理治安消三防管理車輛道三路管理經(jīng)營管三理檔案資三料管理行政事三務(wù)管理財務(wù)后三勤管理客戶服三務(wù)管理經(jīng)營管三理公司三架構(gòu)為把本三項目打三造成張三家港典型商三業(yè)地產(chǎn)三項目而三努力！——匯報完三畢——9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。15:三19:三4315:三19:三4315:三194/2三9/2三023三3:三19:三43三PM11、以我三獨沈久三，愧君三相見頻三。。4月-三2315:三19:三4315:三19Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。15:三19:三4315:三19:三4315:三19Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢三，相悲三各問年三。。4月-三234月-三2315:三19:三4315:三19:三43Apr三il三29,三20三2314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青山三。。29三四月三202三33:1三9:4三3下三午15:三19:三434月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三233:1三9下三午4月-三2315:三19Apr三il三29,三20三2316、行動三出成果三，工作三出財富三。。202三3/4三/29三15三:19三:4315:三19:三4329三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點的射三線向前三。。3:1三9:4三3下三午3:1三9下三午15:三19:三434月-三239、沒有三失敗，三只有暫三時停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝]有三。。15:三19:三4315:三19:三4315:三194/2三9/2三023三3:三19:三43三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點三點小小三努力的三積累。三。4月-三2315:三19:三4315:三19Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不求其三絕對圓三滿