PAGE某廉租住房建設(shè)項目可行性研究報告建設(shè)單位：某開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司項目負(fù)責(zé)人：項目聯(lián)系人：聯(lián)系電話：某開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司某咨詢公司廉租住房建設(shè)項目可行性研究報告2011年10月電話：PAGE73目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目名稱及編制依據(jù) 11.2項目背景 31.3項目概況 41.4結(jié)論與建議 6第二章項目建設(shè)的必要性 82.1項目建設(shè)背景 82.2廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別 92.3項目建設(shè)必要性 10第三章項目社會環(huán)境分析 133.1宏觀環(huán)境分析 133.2中觀環(huán)境分析 173.3某市市中低收入家庭住房現(xiàn)狀及保障性住房需求分析 20第四章建設(shè)場址及建設(shè)條件 234.1項目建設(shè)地點 234.2區(qū)域環(huán)境 234.3項目建設(shè)條件 25第五章項目拆遷安置及土地成本核算 295.1項目主管部門及工作職責(zé) 295.2項目工作流程 305.3拆遷安置政策 345.4項目征地和拆遷安置 37第六章項目廉租住房建設(shè)方案 426.1總體指導(dǎo)思想 426.2住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃原則 426.3項目建設(shè)內(nèi)容 446.4建設(shè)方案 456.5其它設(shè)計 49第七章環(huán)境保護(hù) 537.1環(huán)境分析 537.2工程施工期環(huán)境影響分析 547.3工程運營期環(huán)境影響分析 557.4綠化 56第八章勞動安全衛(wèi)生與消防 578.1勞動安全衛(wèi)生 578.2消防措施 60第九章節(jié)能 649.1編制依據(jù) 649.2能源消耗分析 649.3節(jié)能措施 669.4成立節(jié)能機(jī)構(gòu) 70第十章項目組織與實施安排 7110.1項目組織實施 7110.2項目建設(shè)管理 7110.3項目經(jīng)營管理 7210.4工程實施 7310.5項目進(jìn)度安排 73第十一章項目招投標(biāo) 7411.1項目招投標(biāo)相關(guān)政策規(guī)定 7411.2項目招標(biāo)方案 76第十二章投資估算 8012.1投資估算編制依據(jù) 8012.2房地產(chǎn)開發(fā)投資估算 8012.3資金籌措計劃 82第十三章項目建設(shè)風(fēng)險分析 8313.1風(fēng)險因素識別 8313.2風(fēng)險程度分析 8413.3風(fēng)險對策 87第十四章社會效益分析 8914.1社會效益 8914.2互適性分析 89附圖：1.項目總平面布置示意圖附件：1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2.組織機(jī)構(gòu)代碼證3.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)4.建設(shè)用地規(guī)劃許可證廉租住房建設(shè)項目可行性研究報告第一章總論1.1項目名稱及編制依據(jù)1.1.1項目名稱某廉租住房建設(shè)項目1.1.2項目建設(shè)單位及簡介1.項目建設(shè)單位某開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司2.建設(shè)單位簡介某開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱某地產(chǎn)）是某市某集團(tuán)公司下屬的全資子公司，控股上市公司天地源股份公司。某地產(chǎn)成立于某年五月，注冊資金億元。歷經(jīng)近年，某地產(chǎn)累計完成某市某開發(fā)區(qū)集中新建區(qū)4平方公里的開發(fā)建設(shè)，商品房地產(chǎn)開發(fā)面積200多萬平米,積累了35億企業(yè)資產(chǎn)，成功塑造“某地產(chǎn)”企業(yè)形象和“某系列”產(chǎn)品品牌。所開發(fā)項目有：某系列、某系列、某系列、某系列、某系列、某系列等“某”系列以及系列品牌的高品質(zhì)項目。目前，公司在建項目主要有，代建項目極大的支持了某市市的城市建設(shè)改造工作。公司地址：某市市某開發(fā)區(qū)法定代表人：1.1.3可行性研究報告編制單位編制單位：某咨詢公司工程咨詢資格等級：甲級工程咨詢資格發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國發(fā)展和改革委員會工程咨詢資格證書編號：地址：1.1.4可行性研究報告編制依據(jù)1.相關(guān)政策依據(jù)（1）財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）（2）國家建設(shè)部等五部局下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（第120號令）（3）《某市市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》（4）《某市市城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》（市政發(fā)[2006]63號）（5）《某市市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（市政發(fā)[2010]36號）（6）某市市財政局、市房管局、市發(fā)改委、市建委、市規(guī)劃局、市國土局《關(guān)于加快推進(jìn)我市保障性住房工作實施意見》2.相關(guān)技術(shù)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范（1）《某省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（陜建發(fā)[2006]試行）（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180—93）（2002版）（3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009—2001）（4）《室外給水設(shè)計規(guī)范》(GB50013-2006)（5）《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-2006）3.其他依據(jù)（1）某開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)于委托某咨詢公司編制《某廉租住房建設(shè)項目可行性研究報告》的委托書（2）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）（3）建設(shè)單位提供的項目資料1.2項目背景“十一五”期間，是某市城市化進(jìn)程最快、城市空間擴(kuò)張速度最高、城市特色塑造最有成效、基礎(chǔ)設(shè)施水平提升力度最大的時期。某市某開發(fā)區(qū)作為某市城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，隨著“十二五規(guī)劃”框架的初步確定，某市某開發(fā)區(qū)將抓住發(fā)展契機(jī)，加快區(qū)域城市建設(shè)的步伐，全力踐行某市大都市建設(shè)的戰(zhàn)略部署。自2003年某市某開發(fā)區(qū)提出二次創(chuàng)業(yè)以來，區(qū)域發(fā)展成績顯著，隨著某開發(fā)區(qū)不斷向外擴(kuò)展，某開發(fā)區(qū)發(fā)展由東向西已經(jīng)觸及到灃河流域。為了改善區(qū)域城市面貌，決定由某開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司在該塊土地上進(jìn)行廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。2010年下半年以來，某開發(fā)區(qū)按照政府主導(dǎo)城中村改造的模式，通過掌握計劃申列、編制控制性規(guī)劃、制定拆遷安置方案和實施拆遷安置等城中村改造關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保改造工作的平穩(wěn)有序進(jìn)行。目前，經(jīng)過某開發(fā)區(qū)內(nèi)各部門的努力協(xié)作，現(xiàn)已完成了改造項目的土地前期勘察、拆遷安置對象調(diào)查摸底、拆遷安置方案初步制定、規(guī)劃設(shè)計方案初步形成等工作。經(jīng)政府、某開發(fā)區(qū)城中村改造辦公室和規(guī)劃建設(shè)部門多次溝通研究，決定由某地產(chǎn)進(jìn)行一期開發(fā)建設(shè)，項目名稱擬定為某廉租住房建設(shè)項目。1.3項目概況1.3.1項目地址該項目位于。1.3.2項目建設(shè)內(nèi)容某廉租住房建設(shè)項目，擬對以南約畝的地塊進(jìn)行拆遷安置后進(jìn)行廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房項目的開發(fā)。1.3.3拆遷安置為了確保項目的順利實施，項目實行“一次拆遷、統(tǒng)一安置”的原則。該項目涉及的拆遷安置自然村主要有某村和某村，總用地面積約畝，涉及到的拆遷戶約戶，拆遷人口約人，全部為農(nóng)業(yè)居民；項目總拆遷面積約萬平方米，其中一、二層建筑面積約萬平方米，三層及以上建筑面積約萬平方米。根據(jù)某市某開發(fā)區(qū)拆遷安置管理辦法，項目擬在“某項目”建設(shè)安置房，人均居住安置面積平方米，商業(yè)安置面積平方米，總安置面積約萬平方米。經(jīng)測算，該項目征地和拆遷安置補(bǔ)償費為萬元，可在項目一期建設(shè)中視為土地成本，項目一期廉租住房建設(shè)總用地約畝，項目每畝土地成本費用約萬元，土地成本總費用為萬元。1.3.4項目項目總投資為28956.61萬元。其中，項目開發(fā)建設(shè)成本費用為28458.41萬元，經(jīng)營成本費用為498.20萬元。本項目資金的籌措方案擬定為：申請銀行貸款22000.00萬元，占總投資的76.00%；建設(shè)單位資本金6956.61萬元，占總投資的24.00%；本項目建成后，經(jīng)有關(guān)主管部門的驗收合格，由政府以成本價統(tǒng)一收購，收購費用即可用來償還銀行貸款以及建設(shè)單位的資本金。本項目銀行貸款在項目建設(shè)后期分2期進(jìn)行償還。1.3.5項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項目用地約45畝，項目總建筑面積約99640萬平方米。項目具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：表1-1：項目綜合技術(shù)指標(biāo)一覽表序號技術(shù)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)數(shù)據(jù)1總用地面積m230000（約45畝）2建筑物占地面積m252003總建筑面積m2996404道路面積m2105005綠地面積m2114006容積率m23.37建筑密度17%8綠地率38%9總戶數(shù)戶17911.4結(jié)論與建議1.4.1結(jié)論某廉租住房建設(shè)項目，擬對某以東、某以北、規(guī)劃路以西、灃惠渠以南總面積約45畝的地塊進(jìn)行拆遷安置后進(jìn)行廉租住房項目開發(fā)，項目總建筑面積約99640平方米項目建成以后將有效緩解現(xiàn)階段城市低收入家庭住房困難的問題，對抑制某開發(fā)區(qū)內(nèi)房價偏高，緩解是城市低收入家庭住房緊張局面具有積極作用；項目的建設(shè)有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，有利于建設(shè)城市新社區(qū)，有利于培育新現(xiàn)代市民，有利于保障農(nóng)民新生活，有利于構(gòu)建管理新體制，有利于倡導(dǎo)社會新風(fēng)尚，有利于促進(jìn)某市某開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展；該項目的建設(shè)拓展了某市某開發(fā)區(qū)人居空間環(huán)境，同時能拉動城市骨架的不斷擴(kuò)張，有利于形成新的居住和商業(yè)區(qū)域。彌補(bǔ)某開發(fā)區(qū)居住和商業(yè)相對過密之不足，有利于某開發(fā)區(qū)向西延展中第二梯隊建設(shè)的快速實施，有利于推動某開發(fā)區(qū)整體格局和品質(zhì)的進(jìn)一步提升。1.4.2建議建議項目審批管理部門給予該項目有力的支持，盡快完成項目的批復(fù)、建設(shè)條件及城中村改造優(yōu)惠條件的落實等工作，保證項目的順利實施。建議項目實施單位在項目實施前應(yīng)做好改造宣傳等工作，以便項目的順利實施。建議項目實施單位做好村民現(xiàn)有建筑的復(fù)核工作，進(jìn)一步落實拆遷補(bǔ)償金和安置費用。第二章項目建設(shè)的必要性2.1項目建設(shè)背景廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。簡言之，廉租住房是解決低收入家庭住房問題的一種制度。早在1999年，建設(shè)部就出臺了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，然而一直以來，廉租住房政策推進(jìn)緩慢，其建設(shè)規(guī)模也大大滯后于城市發(fā)展。至2005年7月，以《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》為標(biāo)志，廉租住房始得以初步推進(jìn)。據(jù)估計，廉租住房除了滿足低收入人群的住房需求外，供給每增加5％，就會迫使房價下降3％—4％，而這一結(jié)果最大的受益者將是普通大眾。某市市為進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，解決低收入家庭住房問題，從1997年開始，某市市政府每年從財政中拿出250萬元，解決某市市貧困家庭缺房問題，這比1999年國家提出發(fā)展城鎮(zhèn)廉租住房要早2年多。增加廉租住房供應(yīng)成為解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房問題，緩和供求矛盾，構(gòu)建和諧社會的主要手段之一。在國家政策指導(dǎo)下，某市市對于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)制定了適合本市實際情況的相關(guān)政策。2006年8月31日，某市市人民政府發(fā)布了新的《某市市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》（市政發(fā)[2006]63號），對廉租住房的資金來源、實物配租的房源、管理處罰措施等都做出了調(diào)整，進(jìn)一步完善了某市市廉租住房制度。2006年11月7日，某市市按照國家建設(shè)部《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和《某市市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》精神，結(jié)合實際情況，制定了《某市市城鎮(zhèn)廉租住房管理實施細(xì)則》，自此，某市市廉租住房制度全面啟動。在這一大背景下，某市市廉租住房建設(shè)項目逐步發(fā)展起來。目前，某市市房地產(chǎn)建設(shè)正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，房價不斷攀高。2010年11月某市普通住宅類物業(yè)成交價格5760元/平方米，位于全國第50位。與高房價相對應(yīng)的是普通市民較低的購買能力，因此，對廉租住房的需求十分迫切。在某市某開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶，大批人才在區(qū)內(nèi)聚集，整體規(guī)模和實力不斷增大，與此同時，2011年初某開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)均價已達(dá)到7089元/平米，成為某市房價最高的地區(qū)之一。近年來，某開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)適用房項目投資額和新開工面積迅速增長，建成了“風(fēng)韻藍(lán)灣”、“鴻基新城”等有影響力的經(jīng)濟(jì)適用房項目，為部分低收入人群和家庭緩解了住房壓力。但是與低收入家庭的總量相比，目前僅經(jīng)濟(jì)適用房項目還遠(yuǎn)遠(yuǎn)能夠滿足這一需求。與經(jīng)濟(jì)適用房相比，廉租住房更能滿足城鎮(zhèn)低收入家庭的住房需求。某地產(chǎn)某城廉一期租住房建設(shè)項目坐落于某市某開發(fā)區(qū)西部發(fā)展前沿，地理位置優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿薮螅哂锌煽康氖袌鲂枨蟆?.2廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別1、針對人群不同按照政策設(shè)計的初衷，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房是分屬不同層次的，即廉租住房的保障對象是最低收入家庭，這也是比較特殊的群體，更是急切需要社會幫助的群體。而經(jīng)濟(jì)適用房的保障對象是中低收入家庭，他們自身也有一定的經(jīng)濟(jì)能力，只是暫時無法承擔(dān)高額的商品房價格。從本質(zhì)上來說這兩類人群是不能完全等同的。2、廉租住房的優(yōu)勢優(yōu)勢之一：相對經(jīng)濟(jì)適用房來說，廉租住房更適宜貧困人群。一般來說，經(jīng)濟(jì)適用房的價格雖然比市場上的房價低25％－30％，但對真正的窮困的人群來說仍然難以承受。優(yōu)勢之二：廉租住房可自然“拒絕”高收入者，使“審核難”問題迎刃而解。因為廉租住房各方面的條件和外部設(shè)施都相對簡陋，有錢人一般不愿意租住，這就避免了一些人從中牟利，可以更好的體現(xiàn)公平與公正性。優(yōu)勢之三：廉租住房的流轉(zhuǎn)性強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)適用房一旦售出就成了私人財產(chǎn)，即使房主的經(jīng)濟(jì)狀況得到了改善，仍能繼續(xù)享受政府的優(yōu)惠。而廉租住房的所有權(quán)永遠(yuǎn)屬于政府，低收入者致富后可以退租，從而讓更多的低收入者受惠，使有限的房源得到了充分的利用。優(yōu)勢之四：可以有效減少用地量。政府在不斷興建經(jīng)濟(jì)適用房的同時必然會消耗大量的土地，同時也面臨著巨大的壓力，而如果通過廉租住房來解決低收入者的住房問題，一次性使用一定數(shù)量的土地就足夠了，從長遠(yuǎn)看對城市規(guī)劃問題也起到了積極的作用。優(yōu)勢之五：廉租住房適用面較廣。對于房屋銷售價格和房屋租賃價格不斷攀升的某市市來說，房價和租金上漲的速度也比較快，僅靠租房補(bǔ)貼等方式將使政府處于被動地位。2.3項目建設(shè)必要性2.3.某市整體城鎮(zhèn)化、國際化發(fā)展步伐不斷加快，項目所在地某市某開發(fā)區(qū)，作為某市重要的經(jīng)濟(jì)增長極，經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)保持高速增長。區(qū)內(nèi)國際和國內(nèi)一流某技術(shù)企業(yè)云集，吸引了大批人才在此工作、生活。而某開發(fā)區(qū)內(nèi)土地資源相對稀缺，導(dǎo)致住房租售供求關(guān)系日益緊張、房價不斷上漲，成為某市市房價最高的地區(qū)之一。為了穩(wěn)定房價，某開發(fā)區(qū)加大了廉租住房項目的建設(shè)。該項目的建成后，政府將通過成本價回收住房，并將住房提供給符合申請條件的城鎮(zhèn)低收入家庭。項目建成以后將有效緩解現(xiàn)階段城市低收入家庭住房困難的問題，對抑制某開發(fā)區(qū)內(nèi)房價偏高、特別是保障性住房用房緊張局面等都具有積極作用。2.3此次項目涉及到的城中村主要為某村，由于歷史和管理體制等原因，該區(qū)域規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了顯示整體面貌。本項目中的“城中村”改造是改善當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境、提升城市品位、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的強(qiáng)力舉措。項目的建設(shè)有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，有利于建設(shè)城市新社區(qū)，有利于培育新現(xiàn)代市民，有利于保障農(nóng)民新生活，有利于構(gòu)建管理新體制，有利于倡導(dǎo)社會新風(fēng)尚，有利于促進(jìn)某市某開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展。2.3項目的建設(shè)將會促進(jìn)某市某開發(fā)區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的進(jìn)一步完善，有效提升某開發(fā)區(qū)投資環(huán)境和人居環(huán)境。該項目的建設(shè)拓展了某市某開發(fā)區(qū)人居空間環(huán)境，同時能拉動城市骨架的不斷擴(kuò)張，有利于形成新的居住和商業(yè)區(qū)域。彌補(bǔ)某開發(fā)區(qū)居住和商業(yè)相對過密之不足，有利于某開發(fā)區(qū)向西延展中第二梯隊建設(shè)的快速實施，有利于推動某開發(fā)區(qū)整體格局和品質(zhì)的進(jìn)一步提升，成為某開發(fā)區(qū)具有標(biāo)志性意義的建設(shè)項目。

第三章項目社會環(huán)境分析3.1宏觀環(huán)境分析3.1.1國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)分析近年來，中國經(jīng)濟(jì)保持快速平穩(wěn)的增長，國民生產(chǎn)總值（GDP）年增長率保持在8%以上，2007年增長率達(dá)到13%的歷史最高點，2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，直接影響到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國民生產(chǎn)總值（GDP）增長速度放緩，2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長為9.6%，2009年各地區(qū)、各部門積極采取有效措施應(yīng)對金融危機(jī)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)快速發(fā)展的勢頭，2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長為8.7%。特別是2010年，面對極為復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和極為嚴(yán)峻的各類自然災(zāi)害和各種重大挑戰(zhàn)，黨中央、國務(wù)院審時度勢，科學(xué)決策，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全國各族人民，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，發(fā)揮市場機(jī)制作用，有效鞏固和擴(kuò)大了應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊成果，國民經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢總體良好。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）397983億元，比上年增長10.3%。全年居民消費價格比上年上漲3.3%。其中，城市上漲3.2%，農(nóng)村上漲3.6%；全社會固定資產(chǎn)投資278140億元，比上年增長23.8%，增速比上年回落6.2個百分點?？鄢齼r格因素，實際增長19.5%；社會消費品零售總額154554億元，比上年增長18.4%。扣除價格因素，實際增長14.8%；城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，同比上漲11.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19109元，比上年增長11.3%，扣除價格因素，實際增長7.8%。3.1.2中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀分析2010年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，“國十一條”、“國十條”、“國五條”相繼發(fā)布，這一密集程度在房地產(chǎn)行業(yè)乃史上罕見。同時，調(diào)控政策涵蓋土地、借貸、稅收、保障房等于房地產(chǎn)相關(guān)的方方面面。最后，政府還拿出了“限購令”的行政手段。市場手段到行政手段的轉(zhuǎn)化，說明政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控到了無所不用其極的地步?？梢哉f，2010年對房地產(chǎn)行業(yè)是名副其實的調(diào)控年?？v觀全國房地產(chǎn)市場，由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀不一樣，在調(diào)控中的表現(xiàn)也不同，而某市房地產(chǎn)市場因發(fā)展落后，受到調(diào)控政策的影響較小，延續(xù)了2009年良好的發(fā)展勢頭。1.房地產(chǎn)投資完成情況2010年是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頻出的一年，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增長12.0%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。12月當(dāng)月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購置面積4889萬平方米，增長1.5%，土地購置費1061億元，增長5.8%。2.全國廉租住房建設(shè)情況按照住建部等三部委《2009年—2011年廉租住房保障規(guī)劃》，三年內(nèi)全國將新建廉租住房518萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼191萬戶，其中2009年要解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，包括新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼83萬戶；2010年還要解決245萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，其中新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼65萬戶；2011年要解決204萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，其中新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼43萬戶。2009年上半年，全國已開工建設(shè)廉租住房105萬套，占今年建設(shè)計劃的59%。計劃完成投資1048億元，已完成投資310億元，占30%。全國新增租賃住房補(bǔ)貼戶數(shù)53萬戶。2009年上半年，林區(qū)棚戶區(qū)改造項目已開工15萬套、750萬平方米，均占計劃的96%。計劃投資92.7億元，已完成投資12億元，占13%。墾區(qū)危舊房改造已開工12萬戶、859萬平方米，分別占計劃的47%和55%；計劃投資152.6億元，已完成投資43.9億元，占29%。煤礦棚戶區(qū)改造項目計劃總投資35.8億元，已完成投資17.3億元，占48%。3.商品房銷售情況2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個百分點。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%。12月全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長11.5%；全國商品房銷售額10201億元，同比增長21.9%。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%；利用外資796億元，增長66.0%；自籌資金26705億元，增長48.8%；其他資金32454億元，增長15.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長17.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。5.70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點；環(huán)比上漲0.3%。12月份，新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個百分點。其中，商品住宅銷售價格上漲8.5%，其中普通住宅銷售價格上漲7.2%，高檔住宅銷售價格上漲12.8%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲0.1%。12月份，二手住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比11月份縮小0.6個百分點；環(huán)比上漲0.5%，比11月份擴(kuò)大0.2個百分點。以下為我國房地產(chǎn)市場2009年至2010年的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡稱國房景氣指數(shù)）圖。國房景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)市場變化趨勢和程度的綜合指數(shù)，國房景氣指數(shù)是以100為臨界值，指數(shù)高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。從下圖中能夠看出目前我國房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展的健康通道之內(nèi)。圖3-1：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖3.2中觀環(huán)境分析3.2.1某市市經(jīng)濟(jì)分析2010年以來，某市市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，運行狀況總體良好，生產(chǎn)運行節(jié)奏平穩(wěn)，內(nèi)需依然保持旺盛，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和效益有所提高。初步測算，2010年全市生產(chǎn)總值（GDP）為3241.49億元，按可比價格計算，比上年增長14.5%，增速與上年持平，高于全國4.2個百分點，與全省持平。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值140.06億元，同比增長6.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1409.53億元，同比增長18.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1691.90億元，同比增長12.5%。2010年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值865.09億元，同比增長19.7%。其中，規(guī)模以上重工業(yè)完成增加值659.65億元，同比增長21.9%；輕工業(yè)完成增加值205.44億元，增長13.2%。2010年，某市市固定資產(chǎn)投資在上年高增長的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)高位運行、逐月穩(wěn)增的態(tài)勢，全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)3250.56億元，同比增長30.0%，扣除物價因素實際增長25.2%。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資842.34億元，同比增長21.0%，增速較上年回落7.9個百分點；商品房銷售面積1587.81萬平方米，同比增長26.4%，增速較上年回落36.6個百分點。2010年全市社會消費品零售總額達(dá)1611.04億元，同比增長18.9%，較上年提高1.5個百分點，扣除物價因素，實際增長15.8%。2010年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22244元，農(nóng)民人均純收入達(dá)7750元，較上年增長23.5%，扣除物價因素實際增長18%。3.2.2某市市房地產(chǎn)業(yè)分析1.商品房市場2010年的某市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步呈現(xiàn)縱深化發(fā)展趨勢，無論是貫穿全年的政策調(diào)控、抑或是中央為抑制通脹而采取的兩次加息等，房地產(chǎn)業(yè)整體運行環(huán)境持續(xù)收緊，但某市樓市運行整體平穩(wěn)，市場供應(yīng)與銷售再創(chuàng)新高。2010年商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積1634.86萬平方米，同比增長21.73%，其中商品住宅1328.81萬平方米，同比增長19.13%。商品房銷售備案面積1428.75萬平方米，同比增長9.30%，其中商品住宅1271.11萬平方米，同比增長4.40%。2010年某市市普通住宅類物業(yè)(不含別墅)新批預(yù)售面積為1306.47萬平方米，同比上年增長18.7%;銷售面積1246.98萬平方米，同比上年上漲2.39%，銷售金額為747.21億元，同比上漲30.53%;普通住宅銷售面積在商品房中所占比例為87.28%，該比例較上年下滑了3.81個個百分點。2010年土地市場成交面積合計379.69萬平方米，同比下降21.62%，商業(yè)用地成交162.48萬平方米，同比上漲156.72%，占土地成交總面積的30%，成交價為39.885億元。可見在政策對住宅市場的抵制下，商業(yè)地產(chǎn)已成樓市新寵。2.廉租住房保障基本狀況某市市于2006年底正式啟動廉租住房保障工作。2007年，全市13個區(qū)縣全部成立了區(qū)（縣）廉租住房領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立了廉租住房保障制度。某市市廉租住房保障以租金補(bǔ)貼為主，實物配租為輔。為了加大廉租住房保障力度，某市市于2008年4月和2009年2月，分別放寬了廉租住房租金補(bǔ)貼和實物配租的申請條件。目前，某市市廉租住房項目詳見表3-1表3-1：某市市廉租住房項目建設(shè)進(jìn)展情況序號項目名稱建設(shè)面積（㎡）套數(shù)（套）備注合計13178002358315270010222530001092312600250456001405960019262200044071200001840812000018409120000184010120000184011120000184012260000520113153003061496001921539007816960019217390078182600005200某市市自2006年11月正式啟動城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)工作，2006年，新增租金補(bǔ)貼1327戶，當(dāng)年補(bǔ)貼金額34.146萬元；實物配租28戶。2007年租金補(bǔ)貼戶累計達(dá)到5220戶，當(dāng)年補(bǔ)貼金額207.95萬元，實物配租68戶。2008年租金補(bǔ)貼戶累計達(dá)到12028戶，當(dāng)年補(bǔ)貼金額854.81萬元，2008年沒有新增實物配租保障戶。2009年租金補(bǔ)貼戶累計達(dá)到16338戶，當(dāng)年補(bǔ)貼金額1288萬元；實物配租新增保障戶494戶。預(yù)計2010年，租金補(bǔ)貼戶累計達(dá)到18390戶，補(bǔ)貼金額2545萬元，新增實物配租保障戶1092戶。在籌集廉租住房的房源方面，2006至2009年共計籌集廉租住房106萬平方米，18479套；2010年計劃新建廉租住房5200套，26萬平方米。到“十一五”期末，某市市累計籌集和新建廉租住房132萬平方米，23679套。加上租金補(bǔ)貼保障戶數(shù)，某市市廉租住房保障覆蓋能力達(dá)到42069戶。3.3某市市中低收入家庭住房現(xiàn)狀及保障性住房需求分析3.3.1某市市中低收入家庭住房現(xiàn)狀據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：某市市全市十三個區(qū)（縣）中符合廉租住房申請條件的某市市城鎮(zhèn)低收入及最低收入家庭約有22萬戶。22萬戶低收入家庭中約有60%的家庭住房困難，為13.2萬戶。其中無住房家庭（包括承租他人住房、借住親戚或朋友、居無定所）約7.05萬戶，約占需求總量的53.4%。有住房（包括私房、租住公房、無產(chǎn)權(quán)房）但還存在人均建筑面積不足等住房條件困難的家庭約6.15萬戶，約占需求總量的46.6%。新城區(qū)、蓮湖區(qū)、碑林區(qū)及長安區(qū)無住房家庭分別超過了無住房家庭總量的10%，共占到無住房家庭總量的58.7%。隨著某市市住房保障事業(yè)的發(fā)展，到2010年底，廉租住房保障覆蓋能力達(dá)到4.2萬戶，其中實物配租23679戶，租金補(bǔ)貼18390戶，未來還有9萬戶的保障需求。3.3.2某市市廉租住房保障對象廉租住房的保障對象應(yīng)具備：1.具有某市市新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋區(qū)非農(nóng)業(yè)常住戶口；2.城鎮(zhèn)低收入家庭；3.住房情況符合市人民政府規(guī)定的城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)低收入家庭人均廉租住房面積保障標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府定期公布3.3.3廉租住房需求量分析按照某省統(tǒng)計局2009年2月公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，及《某市市城鎮(zhèn)低收入家庭申請廉租住房調(diào)查報告》表明，某市市需要廉租住房保障的家庭（無房或人均住房建筑面積低于13平方米），約為13.2萬戶，某市市廉租住房保障覆蓋能力在2010年底能夠達(dá)到4.2萬戶，則未來還有9萬戶的保障需求。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果，某市市十三區(qū)縣廉租住房需求量如下表所示：表3-2：某市市廉租住房各區(qū)（縣）需求量表區(qū)（縣）名稱戶數(shù)（戶）13122140401288853467290639011853百分比14.58%15.60%14.32%5.94%8.10%7.10%13.17%區(qū)（縣）名稱合計戶數(shù)（戶）26643123389732402889325890000百分比2.96%3.47%4.33%3.60%3.21%3.62%100%

第四章建設(shè)場址及建設(shè)條件4.1項目建設(shè)地點某·某城項目一期廉租住房建設(shè)項目位于某市市某開發(fā)區(qū)，該項目位于某以東、某以北、規(guī)劃路以西、以南區(qū)域，屬于某區(qū)某寨街道辦管轄范圍內(nèi)。某寨街道辦事處地處某市市西郊，是某區(qū)的大西門，轄區(qū)20各行政村，駐地單位30個，城鄉(xiāng)人口四萬余人，總面積23平方公里。東距市中心僅7公里，位于某市市某開發(fā)區(qū)西部，管轄某村等20個行政村。4.2區(qū)域環(huán)境項目所在地某市某開發(fā)區(qū)，位于某市市南郊著名的科教文化區(qū)，現(xiàn)完成開發(fā)配套面積35平方公里。距離市中心7公里，距火車站11公里，距飛機(jī)場35公里。1.商務(wù)辦公環(huán)境某市某開發(fā)區(qū)有多棟5A級智能辦公寫字樓，商務(wù)辦公環(huán)境一流。及一批企業(yè)廠房等建筑群已成為某開發(fā)區(qū)、某市市乃至西部地區(qū)的標(biāo)志性建筑和城市建設(shè)的新亮點。某開發(fā)區(qū)數(shù)字園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利，已經(jīng)運行的“協(xié)同辦公系統(tǒng)”、“對外門戶”、“檔案管理系統(tǒng)”、“數(shù)據(jù)中心”等項目，可通過方便高效的數(shù)字化服務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)信息資源的高效利用和優(yōu)化。2.基礎(chǔ)教育環(huán)境某市某開發(fā)區(qū)有國內(nèi)一流的基礎(chǔ)教育環(huán)境，“某教育”已成為聞名遐邇的知名品牌，成為某開發(fā)區(qū)聚集人氣、吸引投資的重要因素之一。目前已建成幼兒園多所、小學(xué)4所、完全中學(xué)三所(某一中、某三中、中學(xué))和九年一貫制學(xué)校2所(其中一所為國際學(xué)校)。某一中已擁有5個分部;按歐美教育標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的某國際學(xué)校，是西部地區(qū)規(guī)模最大的一所國際學(xué)校。同時，為滿足區(qū)內(nèi)學(xué)齡人口就學(xué)的需要，某市某開發(fā)區(qū)還將規(guī)劃建成小學(xué)8所、中學(xué)3所(含職業(yè)高中)、幼兒園多所，形成了民辦、公辦兩翼并舉，以民辦為特色的某教育發(fā)展模式。3.居住環(huán)境某市某開發(fā)區(qū)內(nèi)有近8萬常住居民，有多個國家康居示范小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū)，有某系列等成熟的高、中檔社區(qū)及等高檔住宅項目，居住環(huán)境居某市市前列。4.休閑、娛樂、購物、醫(yī)療設(shè)施某市某開發(fā)區(qū)建設(shè)有與國際標(biāo)準(zhǔn)接近的商務(wù)娛樂、文化設(shè)施，是某市市民最向往的居住休閑之地。等購物中心，使某開發(fā)區(qū)人在工作之余生活豐富多彩。目前，某市某開發(fā)區(qū)已經(jīng)有某醫(yī)院、天健醫(yī)院、長太醫(yī)院等三家市級民營醫(yī)院，并規(guī)劃修建2所區(qū)級醫(yī)院、1所市級醫(yī)院。4.3項目建設(shè)條件4.3.1自然條件1.地理位置某市某開發(fā)區(qū)位于某市科教文化區(qū)內(nèi)，東臨占地10平方公里的新的大學(xué)城，西傍20平方公里的草堂生態(tài)旅游區(qū)，距草木蔥蘢的自然風(fēng)景區(qū)8公里。區(qū)內(nèi)有3.7公里長、115米寬的遺址公園、綠化帶和6個大型主題公園，如占地110畝的新紀(jì)元公園、占地260畝的永陽公園、以運動為主題的運動公園等。2.氣候特征某市某開發(fā)區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，四季冷暖干濕分明。冬夏較長，春秋季節(jié)氣溫升降急驟。風(fēng)向以東北風(fēng)為主。最多風(fēng)雨及頻率(%)七月C25NEl7，一月C34NE11。夏季平均風(fēng)速2.1m/s，冬季平均風(fēng)速1.7m/s。一日最大降雨量75.2mm，一次最大降雨量94.8mm，平均年總降水量555.8mm，最大積雪深度17cm，最大凍土深度23cm。年均氣溫13.6℃，最冷月平均氣溫-0.8℃，最熱月平均氣溫27.3℃，極端最高氣溫42.2該項目建設(shè)地址處氣候條件良好，基本上全年均可施工，對工程實施無明顯制約。本地區(qū)地震烈度為8度區(qū)。4.3.2社會條件1.城市規(guī)劃要求按照某市市城市總體規(guī)劃要求，不宜在項目所在地區(qū)域內(nèi)建設(shè)大型工業(yè)企業(yè)，特別是污染環(huán)境較重的工業(yè)企業(yè)。適宜作為商貿(mào)、居住、教育、文化、體育等社會公益性項目建設(shè)選址。2.交通、郵電、通訊（1）交通狀況某市是中國西北地區(qū)的交通樞紐，航空、鐵路、公路和城市路網(wǎng)四通八達(dá)，其中城市道路長近1000公里，以汽車、電車為主，出租車和中巴車相結(jié)合，多元化的城市公交客運體系已經(jīng)形成。以某市為中心的“米”字型高速公路建設(shè)加快，2007年、2009年將開通高速公路2000公里、3000公里，2012年將達(dá)到3800公里，建成國家高速公路網(wǎng)在某的全部路段。（2）郵電、通訊狀況某市地區(qū)郵電通訊發(fā)達(dá)，是中國六大微波通訊中心之一，擁有國際一流的技術(shù)和設(shè)備。數(shù)字微波、光纖、光纜、衛(wèi)星和計算機(jī)處理等交換和傳輸手段等基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)實力雄厚，發(fā)展穩(wěn)健。有線和無線電話覆蓋面廣，目前可與境外200多個國家地區(qū)、國內(nèi)2000多個市縣直接撥號通話。郵政業(yè)務(wù)已擴(kuò)大到204個國家和地區(qū)，國內(nèi)通達(dá)市縣達(dá)2000多個。某市是我國六大通訊樞紐之一，目前連接北京、上海、廣州等城市的出口帶寬達(dá)到5000兆。3.公共設(shè)施條件某市是一座水源充沛，電力、天然氣供應(yīng)充足的城市。某市某開發(fā)區(qū)作為某市市重點建設(shè)區(qū)域，水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施配套起點高、供應(yīng)充沛。（1）電力供應(yīng)某市電力供應(yīng)能力充分，供電能力約為400萬KVA，而最高供電負(fù)荷270萬KVA，無停電之虞。某市某開發(fā)區(qū)在某市電網(wǎng)的地理位置十分優(yōu)越，有8座變電站向某開發(fā)區(qū)提供供電電源，完全能夠滿足某開發(fā)區(qū)各類用戶用電量、用電可靠性的需求。（2）取暖、空調(diào)系統(tǒng)條件某市實行城市集中供熱與分散供熱相結(jié)合的供熱模式，城區(qū)內(nèi)禁止使用燃煤鍋爐。2009年，某市市完成供熱量518萬吉焦。某市城區(qū)集中供熱面積已達(dá)3916萬平方米。熱力公司鍋爐總臺數(shù)達(dá)到55臺，供熱能力達(dá)到2891兆瓦（4125噸/小時），供熱主管網(wǎng)108公里。充足的熱力資源完全能夠滿足該項目的需要。（3）供、排水該項目用水將取自某市市城市供水管網(wǎng)，給水管網(wǎng)采用環(huán)狀管網(wǎng)供水。某市市某河水利樞紐主體工程建成后，每年向某市供水4億立方米，形成日供水能力120萬噸，加上地下水資源，市區(qū)日供水能力已達(dá)172萬噸，供水能力基本上能滿足城市生產(chǎn)與居民生活需求。該項目用水主要為生活、綠化、消防、車輛等用水。城市的供水能力完全能夠滿足該項目用水的需要。另外，某市市的大規(guī)模排水網(wǎng)絡(luò)已基本形成，10個污水處理廠建成通水，6個污水處理廠正在加緊建設(shè)，污水處理6593萬立方米，基本滿足城市排水需要。該項目的污水排水管接至城市污水管網(wǎng)。第五章項目拆遷安置及土地成本核算為了確保項目的順利實施，項目實行“一次拆遷、統(tǒng)一安置”的原則。5.1項目主管部門及工作職責(zé)按照《某市市城中村改造管理辦法》（市政發(fā)〔2007〕129號），結(jié)合某開發(fā)區(qū)實際，某開發(fā)區(qū)主導(dǎo)城中村改造工作主要體現(xiàn)在以下方面：1.某開發(fā)區(qū)管委會重點抓好計劃申報、控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案編制、招商引資、舊村拆除和安置樓建設(shè)等重要環(huán)節(jié)，牢牢掌握工作主動權(quán)。2.管委會城中村改造辦公室為全區(qū)城中村改造工作的主管部門，對全區(qū)城中村改造工作負(fù)總責(zé)。負(fù)責(zé)制定全區(qū)城中村改造工作中長期規(guī)劃及年度工作計劃；負(fù)責(zé)城中村改造工作招商引資及改造資金籌集、管理和使用；負(fù)責(zé)辦理城中村改造各項手續(xù)和村民安置樓建設(shè)的監(jiān)管工作。管委會城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位按照各自工作職責(zé)，負(fù)責(zé)完成本單位承擔(dān)的城中村改造工作任務(wù)。3.加強(qiáng)政府主導(dǎo)，加快城中村改造工作在具體工作中要做到“四個統(tǒng)一”。第一，確定改造村的標(biāo)準(zhǔn)。涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點項目建設(shè)、土地儲備、消除重大安全隱患、提升城市主要干道兩側(cè)和城市重要節(jié)點環(huán)境面貌的城中村，經(jīng)某市市城中村改造辦公室同意，統(tǒng)一啟動城中村改造工作。其他改造村以規(guī)范改造行為和完善前期手續(xù)為主，因地制宜適時啟動改造工作。第二，統(tǒng)一拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)。按照《某市市城中村改造管理辦法》（市政發(fā)〔2007〕129號）文件精神，結(jié)合某開發(fā)區(qū)實際，制定全區(qū)統(tǒng)一的城中村改造拆遷安置實施方案，將拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)确矫娴恼咭?guī)范化、制度化、程序化、透明化，避免因政策不統(tǒng)一引發(fā)的諸多問題。第三，統(tǒng)一無形改造。對已經(jīng)啟動城中村改造或已完成有形改造的村，統(tǒng)一開展農(nóng)轉(zhuǎn)居、經(jīng)濟(jì)體制改革和撤村建社區(qū)工作。以上工作完成后，由區(qū)城中村改造辦公室按照有關(guān)程序辦理土地轉(zhuǎn)性等相關(guān)手續(xù)。第四，統(tǒng)一招商引資。政府主導(dǎo)招商引資工作全過程。凡新列入改造計劃的村，由區(qū)城中村改造辦公室編制并辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)后，面向社會統(tǒng)一進(jìn)行招商，嚴(yán)格按照準(zhǔn)入機(jī)制進(jìn)行審查和監(jiān)督。經(jīng)某開發(fā)區(qū)管委會相關(guān)部門研究決定，該項目用地拆遷安置及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)委托與某開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司實施。5.2項目工作流程該項目工作涉及面廣，關(guān)乎群眾的切身利益，必須全面做好調(diào)查摸底、計劃申報、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、改造工作方案編制、招商引資、拆遷、安置回遷、無形改造等各環(huán)節(jié)工作。具體工作內(nèi)容和程序如下：5.2由管委會城改辦和相關(guān)街道共同負(fù)責(zé)，區(qū)級相關(guān)部門參與，按照改造標(biāo)準(zhǔn)和工作實際，對擬確定改造村的基本情況進(jìn)行調(diào)查摸底。調(diào)查摸底的基本內(nèi)容：(1)村莊基本情況；(2)城中村改造初步設(shè)想；(3)村莊現(xiàn)狀平面圖；(4)村民房屋及其它需拆遷面積測量表；(5)村集體資產(chǎn)和小組集體資產(chǎn)的情況；(6)現(xiàn)有戶籍人口情況分類登記；(7)村莊現(xiàn)有土地和使用情況調(diào)查核對；(8)在冊戶籍勞動力及社保人員的登記、統(tǒng)計；(9)詳細(xì)掌握戶籍人口中符合救助條件的貧困戶的戶數(shù)及人數(shù)；(10)商業(yè)、餐飲、企業(yè)等行業(yè)的登記統(tǒng)計工作；(11)文化娛樂行業(yè)的登記統(tǒng)計工作；（11）矛盾糾紛排查和化解工作。5.1.由所在街道向管委會城改辦提出列入計劃的申請，并提交調(diào)查摸底資料。管委會城改辦對上報資料和村組實際情況調(diào)查后，提出初步意見。2.管委會城改辦根據(jù)各街道申報情況和全區(qū)工作實際，確定年度改造計劃，報區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查確定。3.經(jīng)管委會城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查確定的改造村，由管委會城改辦上報市城中村改造辦公室審批列入市改造計劃。4.對列入市改造計劃的村，各街道要組織召開村內(nèi)會議，做好城改政策的宣傳解釋、村情調(diào)查摸底等前期準(zhǔn)備工作。5.21.各街道負(fù)責(zé)向管委會城改辦提供經(jīng)公安、國土部門確認(rèn)的改造村人口、土地等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。2.管委會城改辦負(fù)責(zé)對街道提供的人口、土地等基本數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核，報管委會城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查通過后，向市城中村改造辦公室申請編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，各街道予以配合。5.21.管委會城改辦和各街道根據(jù)全區(qū)統(tǒng)一安置辦法，結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)指標(biāo)和村莊實際，制訂改造村具體的拆遷安置辦法。2.改造村具體的拆遷安置辦法確定后，由管委會城改辦編制改造工作方案。改造工作方案包括以下基本內(nèi)容：(1)無形改造方面：①農(nóng)轉(zhuǎn)居工作方案；②清產(chǎn)核資、經(jīng)濟(jì)體制改革組織機(jī)構(gòu)及工作步驟；③清產(chǎn)核資、經(jīng)濟(jì)體制改革工作方案；④土地轉(zhuǎn)性工作方案；⑤撤村建社區(qū)工作方案。(2)有形改造方面：①城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃；②依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的新村建設(shè)規(guī)劃和土地利用方案；③依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的拆遷安置辦法；④城中村改造建設(shè)方案、改造模式及實施計劃；⑤城中村改造經(jīng)濟(jì)效益和社會效益分析；⑥改造綜合用地之外土地的儲備及征地補(bǔ)償協(xié)議。3.改造工作方案編制完成后，各街道負(fù)責(zé)組織村內(nèi)會議討論通過，并形成決議報管委會城改辦。4.管委會城改辦對改造工作方案進(jìn)行復(fù)核后，提請區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。通過后，由管委會城改辦上報市城中村改造辦公室審批。5.2管委會城改辦負(fù)責(zé)辦理拆遷許可等相關(guān)手續(xù)。各街道負(fù)責(zé)開展宣傳動員、動遷拆遷和維護(hù)穩(wěn)定有關(guān)工作，城改、建設(shè)、執(zhí)法、規(guī)劃、國土以及公、檢、法、司等區(qū)及有關(guān)職能部門，要抽調(diào)專人組成聯(lián)合工作組，現(xiàn)場辦公，協(xié)調(diào)解決各類問題，配合街辦展開舊村拆除工作。5.2經(jīng)市、管委會城改辦批準(zhǔn)實施的城中村改造項目，在舊村整村完成拆除，其人員依照法定程序轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民戶口，村委會轉(zhuǎn)為居委會(社區(qū))，集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)為股份公司，并足額繳納社保資金，由所在街道辦事處會同區(qū)城中村改造辦公室審核，報區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，方可申清辦理土地確權(quán)手續(xù)。申請土地確權(quán)應(yīng)提交下列資料：（1）所在街道辦事處和管委會城改辦同意上報土地確權(quán)手續(xù)的相關(guān)材料；（2）土地確權(quán)申請書；（3）申請人身份證材料；（4）管委會城改辦對該城中村改造項目改造方案的批準(zhǔn)文件；（5）區(qū)政府關(guān)于完成無形改造工作的確認(rèn)文件；（6）公安機(jī)關(guān)關(guān)于完成農(nóng)轉(zhuǎn)居工作的確認(rèn)文件；（7）股東(居民)大會關(guān)于同意辦理土地確權(quán)和申請用地的決議；（8）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（9）規(guī)劃定點圖及勘測成果表；（10）超過城中村改造用地標(biāo)準(zhǔn)的，附與市土地儲備交易中心簽訂的剩余土地收購儲備協(xié)議；（11）地上附著物權(quán)屬證明；（12）集體土地所有權(quán)證書和集體土地使用權(quán)證書；（13）建社區(qū)批準(zhǔn)文件、社保文件等其他有關(guān)文件。5.2拆遷工作開展的同時，啟動村民安置樓建設(shè)。l.村民安置樓施工單位確定要嚴(yán)格按照《招投標(biāo)法》的要求及其程序進(jìn)行。投標(biāo)單位需經(jīng)過區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核。2.管委會城改辦、相關(guān)街道和村組要組成督導(dǎo)組，深入施工現(xiàn)場進(jìn)行全程監(jiān)督，重點檢查建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量和施工安全，確保村民安置樓按規(guī)劃計劃如期建成。3.安置樓建設(shè)完畢后，要嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量驗收。驗收通過后，由相關(guān)街道負(fù)責(zé)組織村民回遷。5.2管委會城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位要按照確定的工作任務(wù)，積極開展農(nóng)轉(zhuǎn)居、經(jīng)濟(jì)體制改革、撤村建社區(qū)以及村民社會保障工作。1.管委會城改辦負(fù)責(zé)在實施整村拆除前啟動清產(chǎn)核資、股份量化和經(jīng)濟(jì)體制改革工作。2.農(nóng)轉(zhuǎn)居和經(jīng)濟(jì)體制改革工作完成后，區(qū)民政局和各街道按照有關(guān)程序及時啟動撤村建社區(qū)工作。3.區(qū)勞動和社會保障局按照區(qū)城中村改造工作統(tǒng)一安排開展拆遷村民社會保障工作。4.管委會城改辦和國土某分局根據(jù)改造工作進(jìn)程，完成土地轉(zhuǎn)性手續(xù)的上報。5.3拆遷安置政策為保障某村和某村改造拆遷建設(shè)工作地順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《某市市城中村改造管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，參照《某市市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)、《某市市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)等法規(guī)文件，結(jié)合某開發(fā)區(qū)實際情況，制定本辦法。1.拆遷人是經(jīng)某市市城中村改造辦公室審核、批準(zhǔn)的某市市某開發(fā)區(qū)城中村改造辦公室；被拆遷人是在拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋及其附屬物的所有人。2.拆遷安置按照以人為本、統(tǒng)籌兼顧、童叟無欺、男女平等、公開、公平、公正合理的原則進(jìn)行。3.拆遷計戶以某市市某區(qū)人民政府頒發(fā)的《集體土地使用證》為產(chǎn)權(quán)計戶單位，即“一宅一證”。4.拆遷安置范圍內(nèi)的任何單位和個人必須服從拆遷需要，保證按期搬遷，不得以任何理由干擾、阻礙拆遷安置工作的順利進(jìn)行。5.國土、建設(shè)、公安、工商、稅務(wù)等部門、村委會應(yīng)密切配合，大力支持，做好宣傳、教育工作，妥善處理拆遷、安置、補(bǔ)償事宜，確保拆遷安置工作的順利進(jìn)行。6.自拆遷通告發(fā)布之日起，各有關(guān)單位應(yīng)依法停止辦理工商登記、稅務(wù)登記、建審手續(xù)、土地審批。戶口由公安部門凍結(jié)。5.3該項目補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一個《集體土地使用證》的使用權(quán)人或被拆遷人只能選擇同一種安置補(bǔ)償方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換：農(nóng)業(yè)人口按人均安置建筑面積不少于65平方米，外加15平方米經(jīng)營用房。非農(nóng)業(yè)人口一二層房屋面積部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不享受65/15安置。過渡時間為30個月，從簽訂協(xié)議并騰空移交房屋起至回遷安置止。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的支付過渡費，貨幣補(bǔ)償?shù)臒o需支付過渡費。以拆遷的一、二層房屋面積計算過渡費，其中30平方米的每月每平方米6元，超過30平方米的部分為每月每平方米4元。過渡逾期的過渡費若逾期六個月按兩倍發(fā)放過渡費，若逾期七個月后按三倍發(fā)放過渡費。5.3主要為搬遷獎勵，該區(qū)域村民若按規(guī)定期內(nèi)搬遷，每戶獎勵搬家費1000元，每戶發(fā)放騰房獎勵2000~5000元。5.3安置房建設(shè)工程的招投標(biāo)工作面向社會公開、公平、公正的進(jìn)行，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，確定施工單位。安置回遷后，公共設(shè)施及全部配套設(shè)施建設(shè)完工后，由建筑工程質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督站驗收合格后，拆遷人向被拆遷村莊的村委會移交全部手續(xù)一套，該村的拆遷安置工作就此結(jié)束。5.31.被拆遷人拒不配合拆遷工作，影響國家正常建設(shè)的，由拆遷人依據(jù)新區(qū)建設(shè)需要可采取多種合法措施，保證國家建設(shè)正常進(jìn)行。2.拆遷安置工作完成后，原被拆遷村莊土地依法征為國有，用于道路、公共配套、入?yún)^(qū)項目等建設(shè)。3.安置小區(qū)的物業(yè)管理工作由被拆遷村莊村委會負(fù)責(zé)。5.31.房屋拆遷工作人員，必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)、政策和本方案規(guī)定，接受人大代表、政協(xié)委員、紀(jì)檢部門、檢察機(jī)關(guān)和群眾的監(jiān)督，對玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機(jī)關(guān)給與行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。2.對圍攻、辱罵、毆打拆遷工作人員，阻礙拆遷工作人員執(zhí)行公務(wù)及搶占房屋，影響正常拆遷及安置工作秩序的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。5.4項目征地和拆遷安置5.4.1項目拆遷安置區(qū)基本情況該項目涉及的拆遷安置自然村主要有某村和某村，其基本情況如下所示：某村位于某以東、某寨村以南區(qū)域，項目建設(shè)用地約135畝，項目用地范圍內(nèi)村落宅基地約33畝，水澆地約102畝，項目涉及到的拆遷戶約150戶，拆遷人口約600人。某村總拆遷面積約5.40萬平方米，其中一、二層建筑面積3.60萬平方米，三層及以上建筑面積約1.80萬平方米。某村位于某以東、某路以北區(qū)域，項目建設(shè)用地約263.143畝，其中凈用地約241.751畝，代征綠帶21.392畝。項目用地范圍內(nèi)村落宅基地約169.245畝，水澆地約93.898畝，項目涉及到的拆遷戶約200戶，拆遷人口約800人。某村總拆遷面積約7.20萬平方米，其中一、二層建筑面積4.80萬平方米，三層及以上建筑面積約2.40萬平方米。5.4.2項目拆遷安置方案該項目涉及的拆遷安置自然村主要有某村和某村，總用地面積約398.143畝，涉及到的拆遷戶約350戶，拆遷人口約1400人，全部為農(nóng)業(yè)居民；項目總拆遷面積約12.60萬平方米，其中一、二層建筑面積約8.40萬平方米，三層及以上建筑面積約4.20萬平方米。根據(jù)某市某開發(fā)區(qū)拆遷安置管理辦法，項目擬在二期工程建設(shè)安置房，人均居住安置面積65平方米，商業(yè)安置面積15平方米，總安置面積約11.20萬平方米。對于個別被拆遷農(nóng)業(yè)人口原一、二層產(chǎn)權(quán)面積人均不足65平方米按人均65平方米根據(jù)自愿補(bǔ)差安置；對于個別被拆遷農(nóng)業(yè)人口原一、二層產(chǎn)權(quán)面積人均大于65平方米按人均65平方米安置，其余面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償；被拆遷農(nóng)民三層及以上建筑面積部分以原房屋重置新價予以補(bǔ)償。村民安置過渡期為30個月，過渡費以拆遷的一二層房屋面積計算，其中30平方米的每月每平方米6元，超過30平方米的部分為每月每平方米4元，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的支付過渡費，貨幣補(bǔ)償?shù)臒o需支付過渡費；村民在規(guī)定期內(nèi)搬遷每戶發(fā)放搬家費1000元，每戶發(fā)放騰房獎勵2000~5000元。5.4.3項目征地和拆遷安置補(bǔ)償費估算該項目為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目，根據(jù)國家政策文件，項目土地以行政劃撥的方式取得，土地費用主要由項目前期費用、征地拆遷費用、安置費用、征地管理費用、其他費用和不可預(yù)見費用組成。具體費用計算如下所示：1.項目前期費用（1）工程前期咨詢費：主要為可行性研究費，依據(jù)國家計委計價格[1999]1283號文件的規(guī)定計取。（2）委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用：2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了79H79H79H《城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。（3）招標(biāo)代理費、招標(biāo)服務(wù)費：原國家計委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知，計價格[2002]1980號文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。2.征地、拆遷費用：征地補(bǔ)償費包括土地補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費和其他土地附著物補(bǔ)償費。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括臨建，道路，水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及其他經(jīng)濟(jì)作物等。拆遷補(bǔ)償費用依據(jù)《某市市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》并結(jié)合本項目實際情況進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費計算。詳細(xì)計算數(shù)據(jù)如下：（1）征地補(bǔ)償費：本項目開發(fā)占用土地面積為398.143畝，其中202.245畝為宅基地，置換為二期工程安置用地，不予補(bǔ)償，剩余195.898畝為耕地，予以補(bǔ)償，補(bǔ)償費用按照20.00萬元/畝估算。（2）青苗補(bǔ)償費用：本項目所占用土地均為耕地，青苗補(bǔ)償費用按照5.00萬元/畝估算。（3）地上附著物拆遷補(bǔ)償費用：其他地上附著物包括臨建、道路、水渠、自備井、樹林等建筑物、構(gòu)筑物以及其他經(jīng)濟(jì)作物等，按照3.00萬元/畝計算。（4）新增建設(shè)用土有償使用費：按照64元/平方米估算。（5）耕地占用稅：按照34元/平方米估算。（6）耕地開墾費：按照18.50元/平方米估算。（7）新菜田開發(fā)建設(shè)基金：按照1.00萬元/畝估算。（8）測量、登記、評估費：測量、登記、評估費用按照上述（1）～（7）項成本總和的3%估算。3.征地管理費征地管理費系指縣以上人民政府土地管理部門（簡稱土地管理部門）接受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項目征用土地的有關(guān)事宜，由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用。按照征地、拆遷費用的4%估算。4.安置費用（1）安置工程建設(shè)費：根據(jù)某市某開發(fā)區(qū)拆遷安置管理辦法，項目擬在二期工程建設(shè)安置房，人均居住安置面積65平方米，商業(yè)安置面積15平方米，總安置面積約11.20萬平方米，根據(jù)某市市同類建筑工程造價計算。（2）過渡費：過渡費以拆遷的1-2層房屋面積計算，其中30平方米的每月每平方米6元，超過30平方米的部分為每月每平方米4元，該項目1-2層面積約8.40萬平方米，按照4元/平方米月計算。（3）搬家費：搬家費為1000元/戶計算，共有350戶。（4）獎勵：騰房獎勵按照5000元/戶計算，共計350戶。5.其他費用（1）農(nóng)民社保及生活補(bǔ)助：按照15000.00元/人年，1400人，2.5年計算；（2）就業(yè)培訓(xùn)基金：按照2000.00元/人年計算。6.不可預(yù)見費不可預(yù)見費按照前1～5項之和的10%計算。經(jīng)計算，該項目征地和拆遷安置補(bǔ)償費共約41479.72萬元，其中前期費用約195.58萬元，征地、拆遷費用8043.51萬元，征地管理費321.74萬元，安置費用23618.00萬元，其他費用5530.00萬元，不可預(yù)見費用3770.88萬元。具體計算見表5-1。表5-1：項目征地和拆遷安置補(bǔ)償費估算表單位：萬元編碼項目名稱費用百分比(%)一項目前期費用195.580.47%1.1工程前期咨詢費65.001.2規(guī)劃設(shè)計費92.891.3招標(biāo)代理服務(wù)費37.69二征地、拆遷費用8043.5119.39%2.1征地補(bǔ)償費3917.962.2青苗補(bǔ)償費979.492.3拆遷補(bǔ)償費1194.432.4新增建設(shè)用土有償使用費835.822.5耕地占用稅444.032.6耕地開墾費241.612.7新菜田開發(fā)建設(shè)基金195.902.8測量、登記、評估費234.28三征地管理費321.740.78%四安置費用23618.0056.94%4.1安置工程建設(shè)費22400.004.2過渡費1008.004.3搬家費35.004.4獎勵資金175.00五其他費用5530.0013.33%5.1社保與生活補(bǔ)助5250.005.2就業(yè)培訓(xùn)基金280.00六不可預(yù)見費3770.889.09%征地和拆遷安置補(bǔ)償費41479.72100.00%該項目征地和拆遷安置補(bǔ)償費為41479.72萬元，可在某某城項目一期建設(shè)中視為土地成本，項目一期總用地約398.143畝，項目廉租住房項目建設(shè)用地約45畝。項目每畝土地成本費用約104.183萬元，土地成本總費用為4688.235萬元。

第六章項目廉租住房建設(shè)方案6.1總體指導(dǎo)思想1.以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展；堅持合理布局、集約發(fā)展；完善城市功能；加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)；傳承城市文脈，彰顯地域特色。2.遵循與某市市城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)的原則，突出本項目的建設(shè)特質(zhì)，規(guī)劃建設(shè)、物業(yè)管理、配套服務(wù)應(yīng)，充分體現(xiàn)社區(qū)建設(shè)、規(guī)劃和服務(wù)水平。3.以“實用、適用”為主，在滿足低收入家庭的住房需求。以小戶型為主。充分考慮居民收入水平，以解決某市市低收入家庭住房問題。4.規(guī)劃設(shè)計中注重提高生活質(zhì)量，處理好建筑及綠化、道路的關(guān)系，合理組織室外步行和活動場地，提高室外公共設(shè)施水平。6.2住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃原則6.2.11.適應(yīng)居民生活水平和社會經(jīng)濟(jì)增長的要求，滿足居民居住生活要求。2.符合城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，綜合考慮自然、社會、人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使之相互協(xié)調(diào)。3.充分考慮所在城市的性質(zhì)與區(qū)域發(fā)展特點、建筑氣候區(qū)劃、地形地貌、周邊環(huán)境等特點，力求各具特色、突出個性。4.綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)、綠化及有利管理等要求，創(chuàng)造方便舒適、安全、優(yōu)美的居住與生活環(huán)境。5.綜合考慮社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益、經(jīng)濟(jì)合理、有效地利用城市土地和空間，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，有利于提高本項目的檔次。6.2.21.住宅間距應(yīng)綜合考慮通風(fēng)、采光、日照、隔熱、避免視線干擾、消防、抗震以及管線埋設(shè)等因素后確定。2.朝向宜采用南北向布置，建筑的每套住宅至少應(yīng)有一間臥室朝南、高層建筑的每套住宅應(yīng)盡量將臥室朝南布置。3.住宅布置應(yīng)使室內(nèi)穿堂風(fēng)、夏委主導(dǎo)風(fēng)入射角大于15°。6.2.31.小區(qū)綠地規(guī)劃，應(yīng)根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型、不同的布局方式、環(huán)境特點及用地條件，采用集中與分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。合理保留和利用規(guī)劃或改造范圍內(nèi)的已有樹木和綠地。2.綠化應(yīng)分層次，巧妙搭配花卉、樹木、草地。精心設(shè)置小品，豐富和美化環(huán)境。3.小區(qū)內(nèi)的公共綠地，應(yīng)根據(jù)小區(qū)不同的規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型，相應(yīng)設(shè)置小游園、組團(tuán)級綠地、以及其他的塊狀、帶狀公共綠地等。4.小區(qū)公共綠地的位置和規(guī)模，應(yīng)根據(jù)小區(qū)周圍的城市級公共和居住區(qū)公共綠地的布局綜合確定。6.2.41.小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)規(guī)劃，其路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、道路分級、廣場和停車場的設(shè)置等，應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。2.應(yīng)根據(jù)地形、氣候、用地規(guī)模和用地周圍的環(huán)境條件及居民出行方式和出行