研究我們國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,房地產(chǎn)論文內(nèi)容摘要：近年來我們國家房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也產(chǎn)生了一些值得高度關(guān)注的不良現(xiàn)象。及地方各級(jí)已經(jīng)意識(shí)到當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)中的不良行為將嚴(yán)重影響該行業(yè)平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。針對(duì)捂盤惜售、投機(jī)性炒房等不良現(xiàn)象,我們國家提出了宏觀調(diào)控政策,但是在該政策落實(shí)時(shí),仍然會(huì)面臨很多問題。本文針對(duì)我們國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的詳細(xì)落實(shí)情況進(jìn)行分析,為房地產(chǎn)事業(yè)的將來發(fā)展提供有效保障。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;政策措施;0.引言在當(dāng)下我們國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步成為我們國家增長的主要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)之一,同時(shí)也成為我們國家支柱型產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展經(jīng)過中,其興衰成敗不僅能夠?qū)裆町a(chǎn)生直接影響,還會(huì)威脅到我們國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。但是近年來在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)過中,逐步出現(xiàn)了一系列的捂盤惜售、投機(jī)性炒房等現(xiàn)象,這些不良行為不僅嚴(yán)重侵蝕中低收入家庭及改善型家庭的住房購買力,還對(duì)我們國家社會(huì)發(fā)展經(jīng)過中的和諧性和穩(wěn)定性造成嚴(yán)重威脅,制約我們國家經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的發(fā)展。因而,面對(duì)這些現(xiàn)象,國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了一系列有針對(duì)性的宏觀調(diào)控政策。但是由于我們國家房地產(chǎn)市場環(huán)境具有一定的復(fù)雜性,所以在宏觀調(diào)控政策落實(shí)時(shí),存在較大的困難。1.房地產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)在狀況房地產(chǎn)行業(yè)是我們國家在發(fā)展經(jīng)過中的基礎(chǔ)性型產(chǎn)業(yè),同時(shí)也是支柱型產(chǎn)業(yè)。很多城市在當(dāng)代規(guī)劃建設(shè)經(jīng)過中,都會(huì)將房地產(chǎn)行業(yè)作為主要的收入來源,其整個(gè)預(yù)算外財(cái)政收入與預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入相比,要超出很多。與此同時(shí),房地產(chǎn)本身具有非常高的關(guān)聯(lián)性,與其他一些產(chǎn)業(yè)之間具有密切聯(lián)絡(luò)。這些產(chǎn)業(yè)互相之間能夠?qū)崿F(xiàn)有效的協(xié)調(diào)運(yùn)作,在保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí),能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在我們國家每年的增長率當(dāng)中,由房地產(chǎn)直接或者間接帶動(dòng)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),已經(jīng)超過了2個(gè)百分點(diǎn)。我們國家現(xiàn)如今正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)時(shí)期,由于我們國家本身就是一個(gè)人口大國,而經(jīng)濟(jì)增長仍然處于粗放型的狀態(tài)。在一定的時(shí)期內(nèi),想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定并且快速增長,就需要將其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的帶動(dòng)作用充分發(fā)揮出來[1]。但是需要注意是,我們國家房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展經(jīng)過中過于追求發(fā)展,進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)發(fā)展相比照較盲目。這種情況下,很有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的將來發(fā)展造成一定威脅。(1)房價(jià)持續(xù)過快增長將導(dǎo)致市場消費(fèi)能力越來越低,且還會(huì)在無形當(dāng)中促使商務(wù)成本的提升,這樣就會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)或者是城市本身的經(jīng)濟(jì)競爭力越來越低。(2)房地產(chǎn)價(jià)格在過快增長后,大多數(shù)都會(huì)伴隨著持續(xù)低迷,進(jìn)而影響相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至金融市場。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格幅度呈現(xiàn)出下降的趨勢,那么相關(guān)聯(lián)產(chǎn)及金融市場也會(huì)遭到影響。房地產(chǎn)市場假如出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象,那么很有可能導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn),甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在現(xiàn)前階段,我們國家各城市的房價(jià)已經(jīng)處于高位,所以必需要對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控,同時(shí)提升政策方案質(zhì)量、強(qiáng)化政策執(zhí)行力度、完善政策監(jiān)督考核機(jī)制,進(jìn)而保證相關(guān)政策的有效落實(shí),提升公信力。2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施2.1貨幣政策根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)和資料信息的研究結(jié)果,在2021年年初的時(shí)候,一直到2021年上半年,央行已經(jīng)屢次提高存款準(zhǔn)備金率,處于歷史高位。僅僅只是在2021年上半年,就已經(jīng)根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)存貸款的基準(zhǔn)利率進(jìn)行了6次的調(diào)整,每一次調(diào)整時(shí),其幅度在0.5%左右。提高基準(zhǔn)利率,其根本目的是為了能夠?qū)νㄘ浥蛎浀痊F(xiàn)象起到良好的控制效果。假如從客觀角度出發(fā),能夠合理利用這種方式,對(duì)開發(fā)商的融資成本或者是購房者本身的貸款支出而言,能提供一定的便利性條件。2.2土地政策國外在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方案的制定和詳細(xì)落實(shí)經(jīng)過中,將重點(diǎn)放在了貨幣政策上,但是我們國家實(shí)行二元土地制度,故能夠廣泛利用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。在土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)過中,大多數(shù)會(huì)依靠調(diào)節(jié)土地的供給總量、供給的構(gòu)造類型、供給的詳細(xì)方式以及部門提出的管理政策等四種渠道。供給總量的出現(xiàn),其實(shí)主要是通過對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品能夠產(chǎn)生影響的一些因素條件進(jìn)行綜合分析,這樣能夠?qū)┙o總量產(chǎn)生一定的影響,同時(shí)還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的作用。土地供給構(gòu)造在制定以及詳細(xì)落實(shí)經(jīng)過中,其主要是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的構(gòu)造或者是區(qū)位能夠產(chǎn)生一定的影響,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響[2]。根據(jù)這些指標(biāo)的詳細(xì)變化情況,能夠發(fā)現(xiàn)通過對(duì)土地市場科學(xué)合理的治理,其整個(gè)治理效果的有效性,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過熱、盲目的現(xiàn)象能夠起到良好的抑制效果。2.3財(cái)政政策房地產(chǎn)稅的征收在房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)中,屬于非常重要的政策之一。房地產(chǎn)稅的有效落實(shí),其實(shí)就表示清楚投機(jī)者本身持有的房產(chǎn),即便不施行買賣或者是交易,同樣也需要繳稅。這樣一來,投機(jī)性購房者所持有的房產(chǎn)不僅不能夠?qū)崿F(xiàn)高額利潤,反而會(huì)增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。當(dāng)前房地產(chǎn)稅面臨著兩種不同類型的選擇,要么是象征性的收取低額稅費(fèi),但是這種低額收取,很難與房地產(chǎn)升值之后帶來經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的抵消,進(jìn)而效果不明顯。要么向房屋持有者征收高額稅稅費(fèi),但是這樣的操作方式,很有可能會(huì)導(dǎo)致投機(jī)性購房者瘋狂拋售等一系列嚴(yán)重后果。所以,確定合理的房地產(chǎn)稅稅率將是今后財(cái)政調(diào)控政策的工作重點(diǎn)之一。2.4行政政策行政政策主要具體表現(xiàn)出在兩個(gè)方面,其一是限購限貸政策,其二則是行政問責(zé)制度。首先,限購限貸政策主要是指在一定的時(shí)期內(nèi),已經(jīng)擁有限定套數(shù)房產(chǎn)的個(gè)人或者家庭,不能再次購買房產(chǎn),也就是通過一系列強(qiáng)迫性的手段和措施,抑制住一些投機(jī)者對(duì)房產(chǎn)的需求。其次,行政問責(zé)制度其實(shí)主要是針對(duì)地方一些行政長官采取的有效措施。針對(duì)一些沒有落實(shí)到位或者是在詳細(xì)國家政策執(zhí)行經(jīng)過中,沒有執(zhí)行到位的地方負(fù)責(zé)人進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的行政問責(zé),根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)其進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的處理懲罰。3.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策施行3.1明確宏觀調(diào)控目的在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的詳細(xì)落實(shí)經(jīng)過中,要明確宏觀調(diào)控的目的。所有一系列的政策或活動(dòng)在施行時(shí),都需要根據(jù)宏觀調(diào)控的目的進(jìn)行,這樣不僅能夠從根本上促進(jìn)我們國家房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,還能夠保證宏觀調(diào)控政策在詳細(xì)施行經(jīng)過中的有效性。由于我們國家各城市房地產(chǎn)市場處于不同的發(fā)展階段,一線城市和二三線城市的房價(jià)影響因素差異較大,全國統(tǒng)一的調(diào)控政策很難知足不同城市穩(wěn)定房價(jià)和保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需求。就現(xiàn)前階段而言,我們國家房地產(chǎn)調(diào)控目的應(yīng)當(dāng)是一線城市重在抑制投機(jī)性需求,二三線城市重在增加保障性住房供應(yīng)[3]。3.2完善房地產(chǎn)調(diào)控政策房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)逐步成為我們國家房地產(chǎn)稅制改革當(dāng)中非常重要的一部分,也是針對(duì)投機(jī)者不良行為的有效控制手段。我們國家曾在上海以及重慶等一些地區(qū)施行房地產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)工作,通過施行效果能夠看出,該政策的施行已經(jīng)初步獲得了一定的成效。但是房地產(chǎn)調(diào)控政策以及相對(duì)應(yīng)的稅收制度,仍然存在很多問題,所以需要在實(shí)踐中,對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行不斷的完善和優(yōu)化。詳細(xì)到稅率的多少、房屋等級(jí)的界定措施和方式方法等方面。同時(shí),能夠借鑒一些國外發(fā)達(dá)國家的一些先進(jìn)經(jīng)歷體驗(yàn),促使相對(duì)應(yīng)的減免措施也能夠得到有效落實(shí)[4]。3.3強(qiáng)化需求管理為了保證房地產(chǎn)宏觀政策的有效落實(shí),需要強(qiáng)化需求管理,促使與地方互相之間的利益關(guān)系,具有一定的統(tǒng)一性。這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)利益主體互相之間的協(xié)調(diào)發(fā)展,而且還能夠推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。3.4調(diào)整并完善住房制度為了促使地方在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的詳細(xì)落實(shí)經(jīng)過中,具有一定的積極性,必需要采取有針對(duì)性的措施,弱化地方對(duì)地方政策的依靠。這樣不僅能夠?qū)ξ覀儑耶?dāng)下現(xiàn)有的住房制度起到良好的改善和優(yōu)化作用,而且還能夠?qū)崿F(xiàn)調(diào)控政策施行效果的最大化。4.結(jié)束語我們國家現(xiàn)前階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策提出以及落實(shí),已經(jīng)初步具有一定的成效,但是仍然有很多問題。在實(shí)踐中,結(jié)合實(shí)際情況,對(duì)這些問題進(jìn)行逐一分析,這樣才能夠保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效落實(shí)。以下為參考文獻(xiàn)