/開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用評價相關問題的思考來源：湖南省土地學會

作者:謝建云童戀

發(fā)布時間：２0１1—4-1１5：51:07

閱讀:146次作者：謝建云(１980－），女，湖南長沙人，２003年畢業(yè)于湖南師范大學資源與環(huán)境科學學院,現(xiàn)碩士研究生在讀。工作單位：湖南友誼土地估價有限公司.作者：童戀作者單位:湖南友誼土地估價有限公司關鍵詞:工業(yè)用地，土地集約利用，指標，評價隨著城市化進程的加快和城市建成區(qū)規(guī)模的不斷擴大，工業(yè)用地在新增建設用地中扮演著極為重要的角色.工業(yè)用地的快速增長給城市帶來經濟效益增長的同時，也產生了諸多問題,諸如，工業(yè)用地布局混亂,影響城市景觀;工業(yè)用地產出效益低下；現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地資源低效利用、有部分土地閑置，不同開發(fā)區(qū)的土地利用效率和集約水平存在較大差異等。因此,探討和研究工業(yè)土地集約利用的相關問題和解決途徑，對推動城市的可持續(xù)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略和現(xiàn)實意義。本文是作者在參與完成西安市7個省級開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作的基礎上，對開發(fā)區(qū)土地集約利用評價的一些思考，以期能對開發(fā)區(qū)土地集約利用研究有所裨益.1、開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用的內涵《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程（試行）》對開發(fā)區(qū)土地集約利用的內涵界定為：開發(fā)區(qū)土地集約利用是以符合有關法規(guī)、政策、規(guī)劃等為導向，通過增加對土地的投入,改善經營管理，挖掘土地利用潛力，不斷提高開發(fā)區(qū)土地利用效率和經濟效益的一種開發(fā)經營模式。盡管對開發(fā)區(qū)土地集約利用的內涵作了界定，卻不夠全面。綜合眾多國內外學者對土地集約利用的研究以及工業(yè)用地的特殊內涵，本文認為,如果單純考慮工業(yè)用地的成效，工業(yè)用地集約利用應包括三個層面的涵義:一是土地布局和土地結構合理化;二是土地產出高效化；三是土地利用效益的綜合化。城市工業(yè)用地集約利用呈現(xiàn)以下特點,即工業(yè)用地集約利用的前提是土地的合理利用,即布局合理結構優(yōu)化;實現(xiàn)的途徑是通過增加單位面積投入改善經營管理，從而提高土地使用效率;主要目標是讓土地利用經濟、社會和環(huán)境效益得以充分實現(xiàn);工業(yè)用地集約利用的過程是動態(tài)的。因此，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用的內涵可以概括為：開發(fā)區(qū)在城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃及相關法律法規(guī)的指導下，通過增加區(qū)內工業(yè)用地的勞動力、資本和技術等要素的投入，以提高微觀經濟效益為出發(fā)點,以獲取更多的經濟效益、環(huán)境效益、社會效益等宏觀效益為最終目標的土地管理經營活動。２、選取指標評價體系構建一套科學合理、完整可行的評價指標體系，是城市工業(yè)用地集約利用評價工作的關鍵。在《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程（試行）》中對于產出效益的指標主要集中體現(xiàn)經濟效益，難以反映開發(fā)區(qū)的社會效益和生態(tài)效益.作者所建立的開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用評價指標體系是在參考國內外相關城市指標體系，遵循評價指標選取的原則基礎上構建的,在指標選取時，只選擇對工業(yè)用地現(xiàn)狀集約利用水平有重要影響的因素。因此，作者將工業(yè)用地集約利用的影響因素分為土地利用狀況、土地利用效益兩個方面,然后在每個因素下選取能突出反映工業(yè)用地特點的評價因子。(1）土地利用狀況。土地利用狀況是指開發(fā)區(qū)土地利用的現(xiàn)狀情況，它直接反映區(qū)域內土地利用結構和布局的合理程度，體現(xiàn)土地利用規(guī)劃用途的實現(xiàn)程度。依據(jù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地的特點，選擇了四個評價指標，一是工業(yè)用地率，是指開發(fā)區(qū)內工業(yè)用地總面積與總土地面積之比,反映開發(fā)區(qū)土地利用結構；二是建筑容積率，是指開發(fā)區(qū)內已建成工業(yè)企業(yè)用地的總建筑面積與工業(yè)企業(yè)用地面積之比，反映已建成工業(yè)企業(yè)用地的利用強度；三是建筑密度，是指已建成工業(yè)企業(yè)的建筑基底總面積與已建成工業(yè)企業(yè)用地面積之比，反映已建成工業(yè)企業(yè)的利用強度;四是生產性用地比率，是指工業(yè)企業(yè)生產性用地面積與工業(yè)企業(yè)用地總面積之比，能綜合地反映土地利用和閑置情況等。(2）土地利用效益情況,包括土地利用的經濟效益和生態(tài)效益。經濟效益通常用單位土地面積的投入強度、產出效率來表示.工業(yè)用地的投入強度是指開發(fā)區(qū)累計工業(yè)企業(yè)固定資產投資總額與已建成工業(yè)企業(yè)用地總面積之比,單位為萬元/公頃，反映開發(fā)區(qū)工業(yè)用地的投入強度;另一個反映工業(yè)用地經濟效益的指標是土地產出強度，它是開發(fā)區(qū)的工業(yè)企業(yè)總產值與工業(yè)企業(yè)用地總面積之比，單位為萬元/公頃,反映開發(fā)區(qū)工業(yè)用地的產出效益.一般而言，土地經濟效率越高,工業(yè)用地的集約利用程度也就越高。最后，將工業(yè)三廢排放達標率和萬元產值能耗設為環(huán)境效益的評價指標。工業(yè)三廢排放達標率是開發(fā)區(qū)土地利用環(huán)境約束指標，反映了開發(fā)區(qū)生態(tài)環(huán)境的質量，該指標值越低說明開發(fā)區(qū)的生態(tài)環(huán)境質量越差；而萬元產值能耗越高說明開發(fā)區(qū)的生態(tài)環(huán)境質量越差。根據(jù)上述分析,建立了一套完整的工業(yè)用地集約利用評價指標體系(如表1）。３、指標理想值確定評價指標理想值確定過程和結果是否合理,直接影響到開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀利用水平下土地集約程度的評價和潛力測算結果。在《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程（試行）》中,對理想值的確定方法主要有目標法、發(fā)展趨勢估計法、先進經驗逼近法、專家咨詢法，其中發(fā)展趨勢估計法和先進經驗逼近法的可操作性不強。通過幾個開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作實踐，作者認為評價指標理想值的確定應堅持以下原則:（1）以客觀實際為基礎。在對各開發(fā)區(qū)工業(yè)用地進行土地集約利用評價的過程中，理想值的選取主要以現(xiàn)狀值為基礎,并結合各開發(fā)區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展規(guī)劃綜合確定。（2)以規(guī)劃目標為標準，體現(xiàn)一定時期內國家及地方政對土地利用預期目標，充分體現(xiàn)土地利用的合法性，如工業(yè)用地率、工業(yè)三廢排放達標率等指標,在參考開發(fā)區(qū)所在區(qū)域國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃以及開發(fā)區(qū)用地布局規(guī)劃等相關規(guī)劃確定的目標值的基礎上綜合確定。（3)以相關法律、法規(guī)和行業(yè)標準和規(guī)范為依據(jù),針對固定資產投資、容積率、建筑密度等指標,根據(jù)國土資源部《工業(yè)項目建設用地控制指標》等的相關要求綜合確定。4、開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用水平劃分目前對開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用水平的劃分還沒有統(tǒng)一的標準,為了使不同區(qū)域、不同類型、不同規(guī)模的開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用評價的結果具有可比性，便于開發(fā)區(qū)在比較中找到自身所處的位置，作者認為可以根據(jù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用的概念、內涵,在結合開發(fā)區(qū)自身土地利用的特點、參考多個城市建設用地集約利用控制標準、開發(fā)區(qū)土地集約利用的劃分標準與土地集約利用相關的劃分標準資料基礎上確定出開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用水平的評價標準（如表2）.５、開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用水平主要影響因素（1）開發(fā)區(qū)的發(fā)展階段開發(fā)區(qū)所處發(fā)展階段是影響工業(yè)用地集約利用水平的重要因素。成立時間較早,基本建成并且發(fā)展較快的開發(fā)區(qū)，土地集約利用度綜合分值較高；反之，則較低。開發(fā)區(qū)應根據(jù)自身經濟發(fā)展的歷史階段,經過合理的論證與分析，在充分考慮開發(fā)區(qū)的產業(yè)結構、區(qū)位特點以及生態(tài)環(huán)境保護的基礎上，科學確定建設規(guī)模和發(fā)展速度，合理制定開發(fā)區(qū)規(guī)劃;其次，開發(fā)區(qū)應從自身的經濟、社會、資源環(huán)境等優(yōu)勢出發(fā)，明確未來發(fā)展目標和方向,充分發(fā)揮本開發(fā)區(qū)資源優(yōu)勢，突出獨具特色的產業(yè)。(２)土地利用結構土地利用結構是在整個土地面積中各類用地所占的比重。優(yōu)化土地利用結構，提高開發(fā)區(qū)土地利用強度,從而提升土地節(jié)約集約利用整體水平。開發(fā)區(qū)應從已利用建設用地中挖掘內部潛力,重視利用本區(qū)域的有利資源、交通等條件，合理配置土地資源；對于用地指標遠遠低于國家規(guī)劃指標標準下限的土地利用類型，如住宅用地、基礎設施用地等應在土地資源供應政策上予以傾斜，逐步提高此類用地在開發(fā)區(qū)土地資源配置中的比例.此外，由于地面資源越來越緊張，開發(fā)區(qū)的發(fā)展又不可能無限制的向外擴張，開發(fā)區(qū)的發(fā)展可以把視野轉向地下空間,既能擴大開發(fā)區(qū)的空間容量，保護耕地,提高土地資源集約化程度，又能解決環(huán)境質量惡化等問題。(3)供應市場化程度開發(fā)區(qū)土地市場機制的完善，市場化程度的提高都有利于提高開發(fā)區(qū)土地利用的集約水平。開發(fā)區(qū)應完善土地市場機制,發(fā)揮價格機制在土地資源配置的作用，從而使土地資源得到高效利用；控制土地供應總量，在存量土地未充分利用之前,不允許新征或新占土地；在引進工業(yè)投資項目時，應加強對用地項目的審批;在確定項目用地規(guī)模大小時，可以聘請相關專家，根據(jù)工業(yè)項目的性質、規(guī)模、項目固定資產投資額的大小及項目的產出率等多項指標，綜合確定出工業(yè)項目用地的規(guī)模；在工業(yè)企業(yè)用地項目選址時，應正確處理好項目用地需要與規(guī)劃總體控制指標的矛盾，在符合規(guī)劃總體指標控制要求的條件下,盡量滿足項目用地要求.此外，還可以根據(jù)現(xiàn)有數(shù)字化地籍資料建立一套完善的土地管理信息系統(tǒng)，推進開發(fā)區(qū)土地管理的信息化建設。（4)土地綜合效益由于開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用是以提高微觀經濟效益為出發(fā)點，以獲取更多的經濟效益、環(huán)境效益、社會效益等宏觀效益為最終目標的土地管理經營活動，因此，土地綜合效益是影響開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用水平的正相關因素,且效果顯著.對于已經建成的開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)應制定相應的政策,促進企業(yè)增加科技投入,通過技術、知識等的溢出效應提高開發(fā)區(qū)土地集約利用的總體水平；對于還未完成建設的開發(fā)區(qū)，在入?yún)^(qū)企業(yè)選擇時,在嚴格考察企業(yè)的經營規(guī)模、注冊資本、主導產品等信息的基礎上,應盡量選擇技術密集型企業(yè),也可根據(jù)企業(yè)的投資強度、產出規(guī)模，利稅總額和科技含量適當?shù)奶岣呋蚪档腿雲(yún)^(qū)門檻，從而更加有效地引導開發(fā)區(qū)土地利用由粗放化的模式向集約化的方向發(fā)展;開發(fā)區(qū)應引導企業(yè)之間形成低消耗、高產出、少排污、可循環(huán)的合作發(fā)展機制，大力提高資源綜合開發(fā)和回收利用，積極創(chuàng)建各類固體廢棄物分類回收和再資源化處理體系,從而提高“三廢”的處理率和綜合利用率。此外，各開發(fā)區(qū)工業(yè)主導行業(yè)及發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)位優(yōu)勢等也對綜合集約利用水平產生一定的影響，例如以航天、航空、新材料等高新技術產業(yè)、裝備制造業(yè)等為主導產業(yè)的開發(fā)區(qū),由于受到國家政策及省市政府的大力支持，開發(fā)區(qū)發(fā)展較快、工業(yè)用地固定資產投資強度和產出強度都較高，從而工業(yè)用地集約利用度綜合分值較高；反之,則較低。參考文獻:［1］

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