稅務(wù)與期間費(fèi)用成本管理案例導(dǎo)言：下文對(duì)稅費(fèi)、期間費(fèi)用的控制進(jìn)行了一些梳理，部分案例取自其他房產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)，僅供大家參考。稅務(wù)支出管理稅務(wù)支出貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的一個(gè)重點(diǎn)。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要手段是稅收，稅務(wù)支出一般在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用中的比例會(huì)達(dá)到20%，甚至更高。從法律意義上說，稅收具有固定性、無償性和強(qiáng)制性的特點(diǎn)。稅制要素中的征稅對(duì)象、稅率、納稅期限、減免和加征等內(nèi)容都是由相關(guān)法律法規(guī)界定，不可隨意更改。為此，稅務(wù)支出管理的關(guān)鍵在于事前的籌劃。我們應(yīng)盡可能通過事前的測算，合理安排自己的稅收計(jì)劃，從而得到最大的稅收利益。一、正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)支出管理稅務(wù)支出管理的目標(biāo)是避免繳納不該繳納的稅金，降低稅收成本。但我們必須同時(shí)注意以下兩點(diǎn)：1、稅收具有強(qiáng)制性，如果偏離了稅務(wù)規(guī)范，企業(yè)將面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)，為此稅務(wù)支出管理應(yīng)符合稅收法律規(guī)范。2、應(yīng)具有全局意識(shí)，符合企業(yè)的整體利益。任何一項(xiàng)稅務(wù)支出管理方案都有其兩面性，企業(yè)在取得部分稅收利益的同時(shí)，必然會(huì)為實(shí)施該方案付出成本費(fèi)用。如果節(jié)稅額不能彌補(bǔ)這些成本費(fèi)用，那這種方案就是不可取的。以上有兩方面的含義，一方面稅務(wù)支出管理應(yīng)著眼于整體稅負(fù)的降低，既要考慮某一稅種的節(jié)稅利益，也要考慮多稅種之間的利益抵消因素。另一方面，稅務(wù)支出管理的最終目標(biāo)是企業(yè)整體利益最大，而不是稅負(fù)最輕。稅務(wù)支出管理應(yīng)綜合考慮各方面利益，全面權(quán)衡，不能為籌劃而籌劃，僅僅考慮稅收利益。二、掌握充分的信息一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)建設(shè)到銷售，涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅、印花稅等數(shù)個(gè)稅種，相對(duì)應(yīng)的為中央及地方發(fā)布的稅收法律、法規(guī)、規(guī)章等各種規(guī)范性文件。為此，必須在充分了解所在區(qū)域稅收政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。1、企業(yè)自身的情況是稅務(wù)支出管理的出發(fā)點(diǎn)，如果不掌握企業(yè)內(nèi)部信息，將無法制定合理有效的稅務(wù)支出管理方案。2、我國有多個(gè)層次上的稅收法律規(guī)范，這些規(guī)范經(jīng)常隨政治、經(jīng)濟(jì)形勢的變動(dòng)而修正，在進(jìn)行稅務(wù)支出管理時(shí)，必須對(duì)此加以注意并適時(shí)調(diào)整方案。3、稅收法律規(guī)范往往存在較多的模糊之處，在實(shí)踐中一般要通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定和判斷，而認(rèn)定和判斷又隨具體情況不同而不同。在運(yùn)用稅務(wù)支出管理時(shí)，必須了解主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)，進(jìn)行反復(fù)研討。運(yùn)用好稅務(wù)支出管理的基本方法1、臨界點(diǎn)管理。在我國的現(xiàn)行稅法體系下，稅率分級(jí)和稅收優(yōu)惠等都有臨界點(diǎn)。所謂臨界點(diǎn)，就是稅法中規(guī)定的一些數(shù)額或比例的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超過這些標(biāo)準(zhǔn)，稅負(fù)就會(huì)大幅度的上升。為此，我們在經(jīng)營中碰到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，可通過合理調(diào)節(jié)收支等方式，利用好臨界點(diǎn)、降低稅負(fù)。2、稅收優(yōu)惠政策管理。稅收優(yōu)惠政策是國家為鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)、地區(qū)的發(fā)展，為達(dá)到從稅收方面對(duì)資源配置進(jìn)行調(diào)控的目的，而特別制定的一些優(yōu)惠條款。爭取、利用國家現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策是重要的稅務(wù)支出管理方法。如果我們運(yùn)用優(yōu)惠政策得當(dāng)，就會(huì)為企業(yè)帶來可觀的稅收利益。3、差異管理。由于我國國情復(fù)雜，稅制本身存在著某些制度性的差異，這種差異使得房地產(chǎn)企業(yè)可以用來做出減輕稅負(fù)的選擇。首先，我國幅員廣闊，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平不一，各地區(qū)對(duì)于相同的稅制要素往往會(huì)有不同的規(guī)定，這樣我們可以通過一定的方法將稅收活動(dòng)在區(qū)域間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，從而獲取稅收利益。其次，不同行業(yè)的稅收待遇也存在著較大的差異，當(dāng)納稅人處于兩種以上的行業(yè)之中時(shí)，就可以選擇有利于自己的稅收規(guī)定進(jìn)行納稅。四、稅務(wù)支出管理的要點(diǎn)蹦1損、在房地俱產(chǎn)項(xiàng)目可特行性研究盈階段，通竊過對(duì)相關(guān)查資料的分瘋析，預(yù)測衡企業(yè)的納父稅情況；江2攤、根據(jù)預(yù)梢測結(jié)果，予確定稅務(wù)辯支出籌劃盟的重點(diǎn)稅農(nóng)種、環(huán)節(jié)鬧和方法；鴨3怎、在資金貓來源、建南設(shè)方式、涉經(jīng)營模式府等方面，鍬從稅務(wù)支執(zhí)出角度進(jìn)磚行籌劃；征4膨、項(xiàng)目開栽工前，根益據(jù)整體開樹發(fā)計(jì)劃編梢制納稅測慮算報(bào)告；爸5幅、在項(xiàng)目扶進(jìn)行中，滅根據(jù)納稅問測算進(jìn)行絞及時(shí)的預(yù)董警和全面尺控制；照6慘、保持與賠稅務(wù)機(jī)關(guān)束的溝通，親隨時(shí)關(guān)注砍稅法相關(guān)絞規(guī)定的更但新，及時(shí)墳制定調(diào)整叢方案案例：筐1侍、盈虧合棕并末【拉事實(shí)描述燒】蝕某集團(tuán)在膊同一地區(qū)鉗有兩個(gè)全氏資公司，損其中一個(gè)沫公司是房瓦產(chǎn)公司，濤開發(fā)的是路利潤較好五的住宅項(xiàng)結(jié)目，預(yù)計(jì)零年盈利醬約妻200肚0烏萬元。而洗另一公司綢從事的酒占店旅游業(yè)劇，由于酒醉店各項(xiàng)開緊支較高，潛所處地區(qū)輪又非旅游妹旺地，客暗流量不大辯，預(yù)計(jì)出柏現(xiàn)年虧損雄約針100夫0藥萬元。該保房產(chǎn)集團(tuán)蕩的這兩個(gè)沿公司原先素各自為獨(dú)錢立法人，森企業(yè)所得搜稅屬同一蛇地區(qū)國稅腹局管轄，岸并分別繳旦納。雖然廳整體上盈會(huì)利不大，導(dǎo)但由于分駛別納稅，張所以從整憲體上看，抽企業(yè)所得別稅需繳遼納娛50厭0忘萬元（按蜻照竿25扯%焰企業(yè)所得態(tài)稅計(jì)算）召。該集團(tuán)賺通過分析廣，提出如踢下稅務(wù)支文出管理方脖案：咽1丑、將房產(chǎn)傍公司的經(jīng)超營范圍進(jìn)勇行更改，者增加酒店只經(jīng)營等內(nèi)爛容，并領(lǐng)魔取特種行仗業(yè)經(jīng)營許均可證（酒餓店經(jīng)營所羨需）。水2記、以其中止一個(gè)公司梨（房產(chǎn)公林司）為主握體，通過充增資的形弟式將另一府公司（酒習(xí)店公司）北進(jìn)行吸收昏合并。在禿合并過程淘中，遵循悔了財(cái)稅兔【健200瓜9拘】大5岔9荒號(hào)餓文的各項(xiàng)鳳規(guī)定，符蛙合特殊性珠稅務(wù)處理裁的要求。策酒店公司盯被吸收合府并后，作糊為房產(chǎn)公粒司下設(shè)的主一個(gè)分公柜司繼續(xù)經(jīng)木營。根據(jù)污財(cái)稅音【洽200陶8蒜】手17鞏5央號(hào)文，契升稅可免征剪；根據(jù)財(cái)欣稅遲【撿199孟5邪】依4耀8糧號(hào)文，胸在企業(yè)兼繞并中，對(duì)雙被兼并企社業(yè)將房地嬌產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到員兼并企業(yè)乞中的，暫狼免征收土均地增值稅泡。首通過以上協(xié)方案，合摘并后的房荷產(chǎn)公司年活企業(yè)所得止稅為塌（狼2000法-100勒0恥）庸×25%帽=25乘0慈萬元，降辯低稅務(wù)支歷出舌25總0塊萬元。崖【目案例應(yīng)分析】集本案例利早用組織變屠更，將兩真?zhèn)€獨(dú)立法粱人各自的喝盈虧變?yōu)橹\一個(gè)法人步內(nèi)部的盈吃虧，從而細(xì)可以用虧斑損彌補(bǔ)盈秧利，實(shí)現(xiàn)脹企業(yè)所得程稅的降低姿。本案例翠在實(shí)施中乏需注意的香是，要關(guān)站注各公司末的股權(quán)比兆例關(guān)系，昨利用好財(cái)父稅宗【差200刃9叫】桿5籍9逢號(hào)影文，盡量露能使用特增殊性稅務(wù)朗處理。辯2葉、股權(quán)收矩購鑄【磨事實(shí)描述察】躬甲公司準(zhǔn)誦備館用笨800揀0子萬元現(xiàn)金成收購乙公去司眉80宴%戴股權(quán)，乙驗(yàn)公司全部悟股權(quán)都由溪丙公司持悅有。丙公譜司所持乙圣公灶司胃80蛋%峽股權(quán)的計(jì)養(yǎng)稅基礎(chǔ)束為杯400狀0源萬元。在綁上述交易板中，丙公雖司應(yīng)當(dāng)繳癥納企業(yè)所免得稅：獎(jiǎng)（購8000柔-400銳0貢）鑼×25%展=100香0律萬元。野如果甲公忙司采取符勒合財(cái)稅籠【翼200紫9伐】永5繁9儀號(hào)都文特殊性頁稅務(wù)處理榴的股權(quán)收來購方式，耐可以向粘乙公司的責(zé)股東支付殲本公富司緣20謊%還的股權(quán)（鍵公允價(jià)值意為溜700探0喚萬元）以絡(luò)及晉100突0防萬元現(xiàn)金潑。由于丙另公司轉(zhuǎn)讓特乙公司股澆權(quán)超控過濾75嫁%盈，并且股漏權(quán)支付額怒占交易總進(jìn)額比例也犬超過分了科85房%混（為漸：找7000遭/800校0=87詢.5立%近），因此炮可適用特勵(lì)殊性稅務(wù)暗處理的情翅況。浸乙公司的奸股東丙公僚司取贈(zèng)得倘100藍(lán)0外萬元非股策權(quán)支付額炊，非股權(quán)猶轉(zhuǎn)讓部分飛的所得為回：展（灣8000濁-400梢0紀(jì)）汗×100梳0/80稀00=卷50削0姥萬元。丙禮公司確認(rèn)慌所櫻得營50究0抖萬元，繳延納企業(yè)所破得攏稅冬500×眼25%=榮12雁5偽萬元。兩曬個(gè)方案比彎較，若丙尺公司采用此股權(quán)收購澇方式可以板減少企業(yè)僅所得坑稅勒87齊5酸萬元。陶【萍案例胡分析】撞本案例通筒過使用企具業(yè)所得稅衣的特殊性禁稅務(wù)處理范進(jìn)行稅收滑籌劃，但那需要注意沿，本例適屠用于股權(quán)押轉(zhuǎn)讓方接即受股權(quán)支增付的情況止。若丙公傾司需要現(xiàn)秀金，則本點(diǎn)案例所述飼方式則難取以運(yùn)用。呢此外，若取未來丙公員司轉(zhuǎn)讓甲感公司股權(quán)卸則仍需要召繳納企業(yè)攝所得稅，芹不過丙公卻司可以獲性得推遲繳熟納企業(yè)所炮得稅的時(shí)圾間。能3雙、直接銷天售還是轉(zhuǎn)絲讓股權(quán)氧【式事實(shí)描述夠】烘某集團(tuán)投燕資雞3300墾0搶萬元成立濾了一家房肌產(chǎn)項(xiàng)目公粱司，該項(xiàng)估目公司開烘發(fā)了一棟偵商場，想前將該商場聯(lián)出售給某波百貨公司假，雙方約冷定的售價(jià)僅為槍5000孤0謠萬元，該均商場房增洲開發(fā)成本享為遞3000翅0乞萬元（假死設(shè)全部為粘土地增值做稅的可扣坐除項(xiàng)目）枕，房地產(chǎn)壇開發(fā)費(fèi)用改為勻300頁0腐萬元（假燥設(shè)利息支韻出不能提狐供金融機(jī)均構(gòu)證明）怠。此外，擱城建稅賠為偵7漸%詳，教育費(fèi)毛附加翠為柳3真%沉，地方教順育費(fèi)附加提為耗2濃%椅。該房產(chǎn)塞公司繳納譯的稅收如拴下：匹1鏈、營業(yè)袋稅樓=500井00×5伍%=25怠0住0骨萬元。蘿2溉、城建稅握及教育費(fèi)島附盤加壞=250患0肆×火（掌7%+3銀%+2姥%希）磨=30叢0道萬元。傻3屈、印花雨稅片=500雄00×0辰.05%栽=2答5個(gè)萬元。快4衣、土地增幸值稅。假首設(shè)房增開敵發(fā)成召本逆3000殿0逃萬元都可毛以作為扣塌除項(xiàng)目，制作為房地勺產(chǎn)企業(yè)加崇計(jì)扣吊除瓜600姿0僵萬元諸（漸3000碼0×20艙%西），房地尼產(chǎn)開發(fā)費(fèi)殘用刃為開300盈0帥萬元逆（糾3000進(jìn)0×10證%普），可扣歇除稅穩(wěn)金西280艇0爬萬元嬌（慣2500暫+30連0匪）。增值帆額勿為丸820鴉0售萬元鑰（壞5000鍛0-30婚000-監(jiān)6000桶-300血0-28討0柏0輪），未超臂過冤50應(yīng)%梳，稅淡率賊30寸%宗。土地增開值稅齊為碗246惡0減萬元。葡5毛、企業(yè)所遲得宗稅腰=山（拼5000透0-30幫000-氣3000檔-280翻0-24墊60-2伙5泳）掀×25%鋒=292陡8.7阿5碎萬元。券相關(guān)稅負(fù)沒為芽8213導(dǎo).7志5姿萬元，項(xiàng)柱目公司凈騰利潤哨為答8786椒.2子5役萬元，這避也就是集掉團(tuán)從該項(xiàng)溉目可獲取竹的收益。召該集團(tuán)公城司設(shè)想了趴如下的操林作方案，櫻將出售商棵場變?yōu)槌龅问垌?xiàng)目公河司股權(quán)，疊股權(quán)轉(zhuǎn)讓尤價(jià)格雜為井5000歸0旺萬元。這僚樣，納稅懲方案如下仿：陣股權(quán)轉(zhuǎn)讓貨不需要繳兇納營業(yè)稅芒。頁股權(quán)轉(zhuǎn)讓勵(lì)不需要繳容納土地增猜值稅。蠶繳納印花慰稅冷=500炭00×0我.05%畜=2樣5濃萬元。圈繳納企業(yè)壇所得教稅胞=銀（權(quán)5000趴0-33惱000-當(dāng)2賠5慈）最×25%味=424砍3.7伶5散萬元竭婚豪集團(tuán)公司佩稅負(fù)摸為途4268美.7洞5崗萬元，通燙過上述籌杜劃，降低吳稅務(wù)支勞出賄394遮5維萬元。集竭團(tuán)公司從擠該項(xiàng)目獲霉取收益卸為敵1273母1.2繞5邪萬元參（象5000緞0-33指000-各4268孤.7榜5未），所增艱加收益正形是稅務(wù)支屋出的降低竿額。鬼【舉案例厲分析】寬無本案例通眨過銷售方鳥式的變換核，將稅種茶進(jìn)行了簡增化。但需惱注意，這問種籌劃方喝式并非所壽有銷售行火為都可以跨采用。它護(hù)適用于項(xiàng)愿目開發(fā)之涼前已確定旨購買者，但并且開發(fā)湖產(chǎn)品一般池不能為住衡宅，而應(yīng)熊該是商業(yè)絕地產(chǎn)（如鞋寫字樓、系商場、酒還店等），姨這種轉(zhuǎn)讓塊通常為整度棟產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)固讓。此外磨，項(xiàng)目公與司股權(quán)轉(zhuǎn)側(cè)讓之前應(yīng)兆清理有關(guān)趣資產(chǎn)、負(fù)墻債，以方憂便確定股灣權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)蓬格。花4雷、定價(jià)策予略弓【痰事實(shí)描述驗(yàn)】亦某房產(chǎn)公躍司開發(fā)了漲一個(gè)普通劍住宅項(xiàng)目蠟，銷售面稿積懂為藝2見萬平方米敏，假設(shè)房俘增開發(fā)成姓本說600超0歉萬元都可切以作為土脾地增值稅毒扣除項(xiàng)目霜，作為房森地產(chǎn)企業(yè)頓加計(jì)扣挑除軍120唉0扭萬元瞞（你6000豈×20俱%途），房地療產(chǎn)開發(fā)費(fèi)晉用圓為擔(dān)60榴0間萬元（假恨設(shè)計(jì)算土胃地增值稅沖時(shí)按照房涉增開發(fā)成蘭本飲10膨%壯計(jì)算，也亦為跌60拐0災(zāi)萬元）。船該公司通糠過市場分煩析，價(jià)格窄初步確定鴨為諒5000腎-550用0翼元孫/懶平方米，鳥企業(yè)考慮秩如下兩個(gè)丙定價(jià)方案尾：考1喊、銷售單概價(jià)為每平絮米上530灑0員元，銷售叨收入善為丟1060拘0栗萬元。營沸業(yè)稅及附壁加謙=106瑞00×5授%爽（晃1+7%絲+3%+希2鬼%航）攤=593林.獵6忽萬元。印聯(lián)花終稅循=106漂00×0毀.05%伴=5.匹3呢萬元。土歲地增值稅填的增值羊額評(píng)=106燭00-7奮800-俊593.減6=22籮06.塌4妄萬元，增商值率幟為窄26.2喂8斗%毅，土地增償值稅稅率給為余30哈%撞，土地增做值稅屯為遲661.充9顧2配萬元。企絡(luò)業(yè)所得申稅莊=揪（吸1060妻0-60食00-6消00-5著93.6袖-5.3抽-661捧.9洗2鞠）捐×25%哲=684圖.7巨9捉萬元，凈委利潤天為爸2054習(xí).38刊5日萬元。大2詠、銷售單間價(jià)為每平奶米固500開0呈元，銷售圍收入岔為息1000倒0淋萬元。營適業(yè)稅及附楚加輪=56泳0哈萬元，印無花騙稅黨=填5招萬元。土斷地增值稅炕的增值及額囑=100響00-7帶800-談560=超164御0匹萬元，增徑值童率蹦19.6骨%斜，未蓬到迷20妻%鞭起征點(diǎn)，椒不用繳納絞土地增值陪稅。企業(yè)倒所得征稅妙=工（侮1000頓0-60氏00-6芽00-5兩60-蘇5遲）耀×25%隙=708山.7薄5簽萬元，凈乖利潤李為尤2126港.2譯5醫(yī)萬元。兩從上述分膏析來看，走單價(jià)定的知高反而凈壟利潤要少瘋，這表明倉定價(jià)策略穩(wěn)中也需要這考慮到土法地巡增值稅等騙稅務(wù)支出眨的作用。倆【飽案例疑分析】青本案例從止定價(jià)策略萌上分析了炕土地增值貨稅等的影蟲響，從中礦可以看到遲，銷售單炭價(jià)的界定觀直接影響借到土地增旅值稅的計(jì)滲算。特別所是，當(dāng)增拆值額在起所征點(diǎn)附近寺時(shí)，我們滿需要格外曉注意價(jià)格要的確定，戒以免出現(xiàn)弦上例那樣促錯(cuò)誤定價(jià)陽的情況。波與此相類座似，諸如析在土地增臣值稅稅率死變化點(diǎn)附奉近的籌劃的也是很重待要的。擺5姜、賣房送緞契稅扭【額事實(shí)描述庸】逼某房產(chǎn)公飄司為進(jìn)行趣促銷，進(jìn)四行了如下腫營銷策劃至，準(zhǔn)備在繪各大媒體遵上進(jìn)行廣屑告宣傳，纖承諾在開替盤當(dāng)日對(duì)扛前夾3納0嫁名買房者放給予贈(zèng)送判契稅的優(yōu)咸惠，預(yù)計(jì)避該項(xiàng)支出詳為沿15緩0洽萬元。該里公司打算挪在為購房乒者代理辦回證時(shí)，由仿公司為購漁房者支付旗該款項(xiàng)，忠并隨后計(jì)記入了銷售耐費(fèi)用，并逃在企業(yè)所千得稅前進(jìn)伶行了列支安，抵減應(yīng)廚納稅所得溉額善15名0舅萬元，少摸繳納企業(yè)閱所得屋稅摔37.除5叢萬元。隨戰(zhàn)后，經(jīng)過淡咨詢稅務(wù)巴機(jī)關(guān)人員割，被告知皇此贈(zèng)送并棒非符合稅戒法規(guī)定的暑公益性捐批贈(zèng)，不能灰進(jìn)行稅前盟列支。狗【規(guī)案例虛分析】織源各采用贈(zèng)送遲客戶契稅浪、物品等冠方式進(jìn)行在營銷，從例稅務(wù)的角餐度上看，避其實(shí)并不劣劃算。從葬本案例可婚見，贈(zèng)送犁客戶契稅最不能作為泛公益性捐顧贈(zèng)，從而允不能在所籌得稅前進(jìn)黃行扣除。艙同樣，如英果贈(zèng)送客驚戶物品，飽則往往容刺易被稅務(wù)享機(jī)關(guān)認(rèn)為針是業(yè)務(wù)招燭待費(fèi)，也搜同樣面臨賽納稅調(diào)整前。為此，千在不考慮汁其他因素艦的條件下腐，進(jìn)行促堂銷的較好扭方式是直蓬接進(jìn)行價(jià)垃格折扣。乏以本案例薯為例，如莖果丘將黨15舌0株萬元作為凡商業(yè)折扣補(bǔ)進(jìn)行處理銹，從總房拜價(jià)款中進(jìn)冤行扣除（令開具發(fā)票柱的金額應(yīng)流為折扣后添金額）。圖那么不僅哨可以減少廢應(yīng)納稅所傷得糖額破15頭0晚萬元，還書可以節(jié)省框營業(yè)稅及譯附呢加喜8.勺4哨萬元（城葬建稅位為竹7奔%奮，教育費(fèi)物附加票為尚3輩%追，地方教佩育費(fèi)附加屢為窯2虹%寸），減少永土地增值妖稅耐3店萬元（熊以妙2干%鞏預(yù)征率計(jì)雖算）。草6眉、分立后絲轉(zhuǎn)讓袋【象事實(shí)描述盞】批某房產(chǎn)公翼司下屬有勵(lì)一分公司岡，該分公忽司負(fù)責(zé)開爸發(fā)一個(gè)寫魂字樓項(xiàng)目諸（該項(xiàng)目折已經(jīng)一定奪程度開發(fā)斧，符合轉(zhuǎn)洽讓的法律劣條件），陵現(xiàn)在該房座產(chǎn)公司準(zhǔn)振備將該項(xiàng)感目出售給種另一家商紹業(yè)公司使夾用。該項(xiàng)食目經(jīng)過評(píng)源估，資產(chǎn)肆的轉(zhuǎn)讓價(jià)均格片為率800累0哀萬元（假凈設(shè)該價(jià)格顏也是稅務(wù)客認(rèn)可的）概，其原拌始成本酬為孝500疊0歉萬元。該役公司若將皂該項(xiàng)目作份為資產(chǎn)轉(zhuǎn)辛讓進(jìn)行操略作，那么敢相關(guān)稅務(wù)隙支出為（續(xù)因印花稅時(shí)金額較小筍，本例不化考慮印花休稅）：爆1憲、營業(yè)稅戲。路（英8000涼-500押0續(xù)）?！?%=根15卻0帳萬元痕2慚、城建稅油及教育費(fèi)響附加雅。假150祖×龜（制7%+3育%+2揪%脫）尖=1戲8攤?cè)f元瓣3吩、土地增漢值稅暫臨按隙3境%針預(yù)征率計(jì)培算蒙。糕8000萬×3%=頃24招0讀萬元潔4祥、企業(yè)所您得稅。鑒（漿8000候-500浮0-15蛇0-18厘-16呼0畢）寒×25%茄=66返8臥萬元標(biāo)相關(guān)稅負(fù)約為飲150+臺(tái)18+2補(bǔ)40+6局68=1錯(cuò)07勞6撞萬元，房創(chuàng)產(chǎn)公司從匠該項(xiàng)目轉(zhuǎn)繪讓中獲取異的收益炮為萬8000贊-500格0-10夕76=1笑92漢4經(jīng)萬元。脅現(xiàn)在該房希產(chǎn)公司提剖出如下方查案：擔(dān)1攪、將分公蟻司通過分餅立變?yōu)楠?dú)宅立的公司萬，房產(chǎn)公庫司股東取列得該公竟司杯100習(xí)%讀股權(quán)，符斥合特殊性塌稅務(wù)處理清的相關(guān)規(guī)蝦定。這樣盤，房產(chǎn)公刃司取得該至項(xiàng)目公司永的股權(quán)按季照原計(jì)稅脖基礎(chǔ)計(jì)算屑，不需繳踢納企業(yè)所龜?shù)枚悺６?帶、營業(yè)稅然、城建稅喉及教育費(fèi)直附加。根鄉(xiāng)據(jù)玩財(cái)臭稅輪[200研2]19贊1滅號(hào)磚和有關(guān)規(guī)拾定，謊不征收營喪業(yè)稅。工3魔、土地增肯值稅。根豎據(jù)很《土地增這值稅暫行鬼?xiàng)l例實(shí)施烤細(xì)則》第架二條規(guī)定梳，轉(zhuǎn)讓國味有土地使巨用權(quán)、地沿上的建筑煌物及其附貴著物并取逮得收入，如是指以出低售或者其幟他方式有拖償轉(zhuǎn)讓房償?shù)禺a(chǎn)的行雹為。私本例中為繭企業(yè)分立觀，不涉及按有償轉(zhuǎn)讓成，為此土慘地增值稅聲不需要繳網(wǎng)納。棍最后，在碰滿足特殊估性稅務(wù)處主理對(duì)年限湊等規(guī)定后嫩，攤將員100熱%柴股權(quán)轉(zhuǎn)讓譯給商業(yè)公印司。在轉(zhuǎn)最讓中，不變繳納營業(yè)貫稅及附加穿，需繳納怠企業(yè)所得居稅四=冬（潤8000國-500逐0池）陸×25%列=75鑒0席萬元。對(duì)臉比前面方快案，稅負(fù)見減及少童32紙6辣萬元。吹【洽案例個(gè)分析】淺本案例通貌過分立，敬將資產(chǎn)獨(dú)虹立后進(jìn)行甜轉(zhuǎn)讓，從垮而規(guī)避了銀相關(guān)稅收毫。但必須獎(jiǎng)注意，在覺使用特殊盞性稅務(wù)處藥理時(shí)，需敞嚴(yán)格遵循公財(cái)稅襯【妄200粥9宏】篇5胖9勾號(hào)文的要醬求，避免濃因有關(guān)操低作細(xì)節(jié)不慚符合規(guī)定耍而出現(xiàn)爭仿議。斤另外，根溜據(jù)有關(guān)規(guī)塘定，企業(yè)旬分立后的掌派生方、仔新設(shè)方承伸受原企業(yè)滋土地、房耕屋權(quán)屬，粉不征收契捎稅，為此欲分立也不膜會(huì)新增契羽稅。燦7餓、租金的雁合理分配養(yǎng)【通事實(shí)描述炊】施某房地產(chǎn)畫企業(yè)將投洲資即8騎億元開發(fā)年的大型商披業(yè)物業(yè)孤（場2新0偏萬平方米炎）進(jìn)行出汁租，在招滅商前對(duì)租始金收取進(jìn)鎖行了籌劃賺，主要解著決房產(chǎn)稅透過高以及掀所得稅問京題。該企賓業(yè)預(yù)計(jì)將雪取得年租硬金收惡入倚500婦0您萬元，僅辰房產(chǎn)稅就莫要繳編納鑰60鈴0哈萬元（租龜金慣的盤12濃%喉）?；I劃香人員認(rèn)真里分析了該尿公司的情帽況，提出雞了以下籌掀劃方案：蛾1結(jié)、專門成群立一個(gè)市此場管理公鉗司來管理糧該大型物翠業(yè)。經(jīng)營尺范圍包括買：市場管泰理、物業(yè)府管理、咨戒詢服務(wù)等訪。該公司性應(yīng)具有物困業(yè)管理資黃質(zhì)。呼2吧、在市場冶管理公司搞要行使部分分政府管備理職能（稀政府招商故，稅務(wù)、瞎工商、計(jì)塔劃生育等級(jí)一站式服爬務(wù)，這些異主要是為抵了便于后榴面的收費(fèi)積價(jià)格審批加）。也3倡、對(duì)市場接內(nèi)商家實(shí)煩行迎“超會(huì)員制疫”擦管理，為沃會(huì)員提供猴各項(xiàng)優(yōu)惠咸服務(wù)（諸今如：租金鑒優(yōu)惠、法榆律會(huì)計(jì)等瀉中介服務(wù)籠優(yōu)惠、免竿費(fèi)進(jìn)行工戲商登記、春免費(fèi)進(jìn)行晨消防培訓(xùn)邪等等）。麥這樣，對(duì)援所有進(jìn)入徐該市場的牢商家實(shí)行臨會(huì)員制后誰，收取約察為租淋金茄25垃%柿左右的會(huì)逃員費(fèi)塑、值10難%擴(kuò)左右的物戲業(yè)管理費(fèi)士（房管局足、物價(jià)局畜備案）；家在租金收媽取上，對(duì)偉會(huì)員一律旬實(shí)橋行謀6.否5料折優(yōu)惠斤。縱拌譽(yù)經(jīng)過上述廣籌劃后，未年度營業(yè)警總收入基貪本不變約墾為窮500燦0趕萬元，其眼構(gòu)成為租尾金籃325虧0柔萬元、物加管殖費(fèi)牙50緊0畜萬元、會(huì)揀員懶費(fèi)什125決0蛛萬元。可謙以節(jié)約房笨產(chǎn)稅蘿：猴175稿0私萬嬌元備×12飼%等＝礦21貍0斃萬元。館【鋒案例守分析】嫩按照房產(chǎn)撕稅的相關(guān)易規(guī)定，需鑰按照租金備收入裂的駛12搏%誼計(jì)算繳納貴房產(chǎn)稅。誓本例通過狹利用不同掌稅種的差達(dá)異，將租合金收入分鹿為租金、瑞物管費(fèi)、茂會(huì)員費(fèi)，塵從需繳納濁房產(chǎn)稅的難租金變?yōu)榭夭恍枥U納編房產(chǎn)的物白管費(fèi)、會(huì)定員費(fèi)，從程而實(shí)現(xiàn)了棚稅務(wù)支出跡的節(jié)省。鋤當(dāng)然，本沖納稅籌劃負(fù)需要注意辨的是，收醒費(fèi)方案需骨要得到相愛關(guān)行政管頸理機(jī)構(gòu)的翠認(rèn)可，避卸免因收費(fèi)缺方案得不提到確認(rèn)而域出現(xiàn)納稅旗爭議鳴。扣撫8栽、出租與坦承包的選踐擇重【估事實(shí)描述牌】飛某房地產(chǎn)陶企業(yè)持有界某原少值寺500捐0找萬元的房蛾產(chǎn)，所在漸地區(qū)房產(chǎn)塞稅的房產(chǎn)痕原值可減鼻除比例話為爆30另%醉。該企業(yè)劍將房產(chǎn)出梳租出去，功每年獲取厚租萍金怎100破0弄萬元，其病應(yīng)繳納房床產(chǎn)航稅嗎12但0陶萬元。該龜企業(yè)通過離考慮，提狗出如下納質(zhì)稅籌劃方式案：回1騙、將該房皮產(chǎn)作為其伙下屬的一間個(gè)營業(yè)部顧，并與承躁租人簽訂馳勞動(dòng)合同狂，將其招絲聘為營業(yè)宗部經(jīng)理。知2殿、與該承砌租人簽訂蝴承包合同鞏，每年固沿定上附交縱100蝕0信萬元承包搖費(fèi)，承租穴人以自己草名義對(duì)外尚營業(yè)。浴這樣，該相企業(yè)通過韻籌劃將出佛租房產(chǎn)變危為自營房盤產(chǎn)，只需賊要按照房右產(chǎn)原值減暢除一定比擱例繳納房災(zāi)產(chǎn)稅，不費(fèi)用按照租桐金計(jì)算繳舊納。應(yīng)納妙房產(chǎn)稅為港：幅5000固×脈（看1-30噴%奇）凍×1.2哄%=4遭2豬（萬元）啊?？梢詼p休少稅務(wù)支文出旗7金8膜萬元。功【愉案例圖分析】恥本案例通鐵過轉(zhuǎn)換收高入形式來傲轉(zhuǎn)換稅制拆要素，將肺租金收入浩轉(zhuǎn)換為承宋包費(fèi)，從圓按照租金趣繳納變?yōu)槲拱凑赵祵＠U納房產(chǎn)眼稅，進(jìn)而獨(dú)進(jìn)行節(jié)稅童。但是，衡需注意的奏是將承租詳人轉(zhuǎn)為企呀業(yè)員工，影這也就是尼納稅籌劃頃中的代價(jià)找。含另外，由黑于承租者啊以自己名悅義對(duì)外營芽業(yè)，根據(jù)顆營業(yè)稅的框相關(guān)規(guī)定牧，強(qiáng)出包者向縮承包方收青取的承包孕費(fèi)仰按焰“到服務(wù)偏業(yè)藥”曲稅目征收赴營業(yè)稅澇，承包費(fèi)參的營業(yè)稅萌及其附加奧不能減除恥。當(dāng)然，浩若能符合勇一定條件錫，這部分眉的稅費(fèi)也凝能規(guī)避。姥最后，本阿籌劃的要振點(diǎn)在于稅回率差蛙（咐12使%飲與御1.2川%刻），當(dāng)租棋金與房產(chǎn)榆原值扣除敗一定比例炎后的余額西越接近，堤則效果越罷明顯，否細(xì)則本籌劃天的意義就斤不大了。拐9輔、售后返延租的變化敵【減事實(shí)描述請(qǐng)】瘋某房產(chǎn)公水司開發(fā)了察一個(gè)產(chǎn)權(quán)民式酒店，者由業(yè)主購辭買后返租犁給該公司信統(tǒng)一經(jīng)營日，房產(chǎn)公胞司總銷售降收入駱為扶2000他0木萬元，并精承諾按照蔑其購房價(jià)直格即8輕%撕給予業(yè)主翅回報(bào)（回培報(bào)金額室為勺160脂0肢萬元），錄該公司實(shí)弓際對(duì)外出蹄租年收攀入若200鎮(zhèn)0懂萬元。扁如不進(jìn)行塔任何籌劃雙，則存在獅兩次出租本。第一次燭是業(yè)主將鴨房屋出租滿給房產(chǎn)公勁司，第二侵次是房產(chǎn)啄公司再將餃房屋出租寨給使用者賤。房產(chǎn)公塞司需按照郊租金收婚入瘋200啄0臉萬元繳納沫營業(yè)牧稅蓄10嘆0昂萬元凝（面5體%到營業(yè)稅率淋，不考慮微城建稅及盲附加）。警因房產(chǎn)公承司不是產(chǎn)硬權(quán)所有者洞，不需繳淺納房產(chǎn)稅貫。歡該房產(chǎn)公途司考慮如譜下籌劃方矩案：脆1山、房產(chǎn)公通司從出租三變?yōu)榇砥?，即代理批業(yè)主對(duì)房啦屋進(jìn)行出震租。通過元簡化出租頌關(guān)系，變塵為業(yè)主將斗房屋通過爪房產(chǎn)公司殺的代理，擾出租給了輕使用者。州2究、房產(chǎn)公規(guī)司對(duì)租金申收棕入聚200釋0叢萬元與給扎業(yè)主回絮報(bào)靜160答0悟萬元之間草的差春額脹40菜0思萬元，作炭為代理費(fèi)忌收入。小這樣，房吳產(chǎn)公司的成稅負(fù)降低為為營業(yè)滑稅本2拐0脹萬元論（旺40蟻0且萬供元簡×5政%盜）。箏【辣案例厘分析】縫本案例通租過簡化出讓租關(guān)系，黨將房產(chǎn)公蒙司承擔(dān)的觸轉(zhuǎn)租關(guān)系番轉(zhuǎn)化為代受理關(guān)系，堆從而降低困了營業(yè)稅姑。本稅務(wù)紫支出管理再方案的注膜意點(diǎn)在于恩要事先與評(píng)業(yè)主達(dá)成嚇代理協(xié)議蘆，從相關(guān)狹合同要素緒上規(guī)避法牙律風(fēng)險(xiǎn)。愉1重0龜、房產(chǎn)出何租改為代叮銷踢【劈事實(shí)描述廣】立某市的甲穴公司將一稠處商場出晝租給乙公融司用于其留銷售自產(chǎn)棄產(chǎn)品，每努年收取租廊金還20泉0鞋萬元，該嫁房產(chǎn)的計(jì)者稅原值國為油100命0曠萬元，當(dāng)材地規(guī)定房繭產(chǎn)原值扣脹除比例左為墨30刻%志。甲公司屋和乙公司畏均為增值業(yè)稅一般納粗稅人。甲擾公司取得劫的租賃收弦益應(yīng)繳納伶的相關(guān)稅皇收情況如團(tuán)下（假設(shè)拆僅考慮營疊業(yè)稅和房莫產(chǎn)稅）：友營業(yè)勤稅煩=200袍×5%=郊1老0閉萬元繭房產(chǎn)隸稅紋=200墓×12%鵲=2昂4達(dá)萬元俘甲公司經(jīng)陰過考慮，嶄提出如下望籌劃方案給：既1毫、甲公司耽利用商場渴為乙公司抬代銷產(chǎn)品級(jí)，代銷產(chǎn)劈品的價(jià)格塌等全部由彎乙公司確弱定，甲公熱司只收取裙手續(xù)費(fèi)。噴假設(shè)甲公紹司每年收界取的代銷蹈手續(xù)費(fèi)仍蜻然紙為烈20魯0摩萬元?；j2剖、上述方儀案下，甲退公司應(yīng)負(fù)米擔(dān)的稅收幸為：貪營業(yè)虎稅低=200廉×5%=您1擺0紡萬元廁房產(chǎn)汗稅棒=100良0李×屈（肌1-30球%映）程×1.2逗%=8.凍4軌萬元離通過籌劃離，甲公司橫可減少房耍產(chǎn)厭稅塞24-8材.4=1郵5.茶6柏萬元冷【投案例反分析】夏根據(jù)增值冠稅有關(guān)規(guī)座定，將貨促物交付他駐人代銷以舅及銷售代權(quán)銷貨物都糠應(yīng)當(dāng)視同鑰銷售繳納鉆增值稅。蓬當(dāng)貨物在戰(zhàn)一般納稅君人之間銷群售時(shí)，若趨不存在其腹他稅收優(yōu)他惠，增值場稅的稅率絡(luò)一致，總源體增值稅忠的稅負(fù)不度會(huì)因?yàn)樵鲂蛹{稅環(huán)營節(jié)而增加移。如果甲西公司是小拐規(guī)模納稅青人或非增聰值稅納稅軋人，則應(yīng)恭當(dāng)重新測似算上述籌允劃方案。謙1萬1倒、改出租那為轉(zhuǎn)租殘【奇事實(shí)描述伏】神甲公司持腐有一棟寫序字樓對(duì)外賀進(jìn)行出租序，因設(shè)施血不齊全，管每年只能丙收取租心金攻60副0駝萬元?，F(xiàn)汗在該公司囑準(zhǔn)備根花薪500妙0破萬元對(duì)該澡房屋進(jìn)行武裝修改造凍，預(yù)計(jì)裝情修改造后誘，每年可猾收取租慎金杏200語0梨萬元。在腦裝修前后隆，與租賃添收入相關(guān)拒的稅負(fù)如酬下：客1轟、裝修前飄：營業(yè)徑稅廚=600絨×5%=輛3迷0餃萬元；城組建稅及教這育費(fèi)附肢加捎=30鄙×襲（廳7%+5拒%系）希=3.傻6槽萬元；房鈴產(chǎn)壁稅煎=600墊×12%攪=7贊2立萬元。合欲計(jì)另105.什6局萬元?？s2擊、裝修后瞧：營業(yè)房稅閘=200防0×5%鹽=10鉛0王萬元；城延建稅及教巖育費(fèi)附油加搞=100釘×橡（濤7%+5黑%兆）徹=1仗2巷萬元；房懷產(chǎn)急稅筑=200顫0×12紅%=24碑0糧萬元。合島計(jì)贈(zèng)35觀2秩萬元。便裝修后的件稅負(fù)增加規(guī)：士352-牢105.掏6=24松6.末4席萬元。鄙甲公司考隆慮如下籌蛾劃方案：匹1沃、甲公司啊先將裝修炮前房產(chǎn)出咐租給下屬乎企業(yè)乙公漿司，并簽煩訂一個(gè)期貿(mào)限較長的咬租賃合同魄（假藝設(shè)篩2奮0揮年），每裝年收取租壺金帽60課0抱萬元。然扇后由乙公瞞司出幣資吼500灰0矩萬元進(jìn)行副裝修改造姓，再對(duì)外灰進(jìn)行轉(zhuǎn)租謊，轉(zhuǎn)租租濁金仍然傭?yàn)槊?00糕0臂萬元。匆2冤、甲公司處承擔(dān)的稅程負(fù)仍鏡為暮105.端6貓萬元；乙劉公司應(yīng)承手擔(dān)：營業(yè)鍬稅謎=200烤0×5%賄=10協(xié)0啊萬元；城賞建稅及教鋼育費(fèi)附時(shí)加氏=100直×育（舟7%+5拳%承）裹=1尾2萍萬元；因秒不是產(chǎn)權(quán)覆所有者，析不需繳納槍房產(chǎn)稅。部合叫計(jì)魄11嚇2噸萬元。甲座公司和乙騙公司稅負(fù)容合碌計(jì)漆217.曲6愛萬元。屑籌劃后稅蘆負(fù)減少被：晌352-部217.紡6=13爭4.富4褲萬元。咸【乳案例禁分析】砌本例通過才設(shè)置轉(zhuǎn)租回一個(gè)環(huán)節(jié)爭，將房產(chǎn)撲稅的計(jì)稅進(jìn)基礎(chǔ)進(jìn)行看了減少。陸雖然增加修了營業(yè)稅誘及附加，秩但是房產(chǎn)瞎稅得到了貧減少，總蛋體上稅負(fù)維得到減輕策。但需要君注意的是怖，甲公司催與乙公司毒為關(guān)聯(lián)方者，甲公司之向乙公司剖收取的租謝金應(yīng)當(dāng)公帖允，不能該明顯偏低奧而且沒有唉正當(dāng)理由淘。愉這里需要善注意，門房產(chǎn)稅由維產(chǎn)權(quán)所有醉人繳納淺，轉(zhuǎn)租人斯并非房產(chǎn)浴的產(chǎn)權(quán)所枯有人是不糊需要繳納秩房產(chǎn)稅的復(fù)，但是由對(duì)于各地執(zhí)場行政策情織況不一樣熱，具體還覺需要和當(dāng)醬地稅務(wù)機(jī)默關(guān)進(jìn)行及迫時(shí)溝通。吵1第2謙、轉(zhuǎn)出減纏值資產(chǎn)擋【篇事實(shí)描述滋】匯甲公司擁牌有一棟商卵場，賬面降原值師為須600夕0糟萬元，因秩地段等原晨因，實(shí)際閱上公允價(jià)何值下降濁為嬌100偽0拍萬元。甲價(jià)公司每年阻應(yīng)繳納房亂產(chǎn)稅（按兄照房產(chǎn)原逆值減裙除儀30粉%刺后計(jì)算繳愈納）為站：準(zhǔn)6000舍×假（睡1-30蹲%歪）縮×1.2晝%=50疲.菠4池萬元。該賢公司考慮造如下籌劃邊方案：議將上述房刺產(chǎn)對(duì)外投濱資到下屬閘企業(yè)乙公斥司中（非帆房產(chǎn)企業(yè)澡），按規(guī)滅定投資者科投入的固蝴定資產(chǎn)按幣照投資各矮方確認(rèn)的壺價(jià)值，作溝為入賬價(jià)稼值。則乙鄙公司接受霧甲公司房憐產(chǎn)投資的訴入賬價(jià)值至為公允價(jià)桶值蓋100卵0供萬元。乙慕公司每年梁應(yīng)繳納房達(dá)產(chǎn)艙稅忽1000訓(xùn)×合（到1-30歡%潑）瓣×1.2星%=8.供4五萬元。繳氏納契稅（味假設(shè)契稅匹稅率慕為刑3漁%哨）僑1200題×3%=希3羽6揮萬元。營牢業(yè)稅和土遙地增值稅蝴按照有關(guān)凳規(guī)定，不尊需繳納。臣經(jīng)過籌劃恐，減少稅認(rèn)負(fù)關(guān)50.4偏-8.4鉛-36=粒6視萬元。腦此外，以膏非貨幣性覽資產(chǎn)對(duì)外餃投資需按浮照公允價(jià)蹈值計(jì)算損旁益進(jìn)行企表業(yè)所得稅秧繳納，因扶此甲公司忍還需確認(rèn)坦損渴失啄6000饒-100侮0=50傳0槳0巴萬元。如躲果甲公司抓為盈利企彼業(yè)，則可削以起到推克遲繳納企樹業(yè)所得稅弄的作用。據(jù)【育案例床分析】劣本例通過瘦房產(chǎn)對(duì)外粘投資起到鹽了將賬面狡價(jià)值轉(zhuǎn)化改為公允價(jià)肅值的作用橋。但在實(shí)鄭踐中，需痛要注意乙炒公司為關(guān)里聯(lián)企業(yè)，柳為此有關(guān)儀交易應(yīng)按斥照公平、攤合理原則發(fā)進(jìn)行。同鈔時(shí)，在減稅值較大情刷況下，本季例的減稅休作用比較念明顯，否傲則起不到教預(yù)期效應(yīng)萍。情1恢3績、會(huì)所的撒房產(chǎn)稅籌除劃委【鉤事實(shí)描述演】營某房地產(chǎn)通企業(yè)持有國某原足值受800序0厲萬元的會(huì)確所，該會(huì)鋤所主要用叛于為業(yè)主吉提供服務(wù)肆，所在區(qū)戚域較偏僻您，市場租援金不高。哀該企業(yè)所您在地區(qū)房啊產(chǎn)稅的房遭產(chǎn)原值可圖減除比例增為鳳30界%焦，雖然對(duì)尸于會(huì)所的帶產(chǎn)權(quán)未明東確，但按召照稅法要充求，該房肢地產(chǎn)企業(yè)雕作為房產(chǎn)械的實(shí)際使勞用者為納寧稅義務(wù)人撲，該企業(yè)肚應(yīng)繳納房孫產(chǎn)數(shù)稅晝=800柿0促×盤（復(fù)1-30糧%砌）既×1.2機(jī)%=67掉.嘗2蜜萬元。擦該企業(yè)通狹過考慮，園提出如下瘡納稅籌劃駐方案：理1色、將該會(huì)趣所出租給宣某關(guān)聯(lián)方在經(jīng)營，租握金挺為襯15瓶0洽萬元，該驗(yàn)租金水平錢也得到稅易務(wù)機(jī)關(guān)的績認(rèn)可。漏2義、經(jīng)過籌幟劃，房產(chǎn)禮稅星=150規(guī)×12%豐=1加8怪萬元，另敢外為租金鹿產(chǎn)生營業(yè)叢稅陵150×隔5%=7餅.昂5喉萬元（不歪考慮營業(yè)趨稅金附加扒、企業(yè)所最得稅影響仆），減少飽稅金支恭出茫67.2捐-18-欣7.5=泄41.妻7修萬元?？伞径景咐w分析】碌本案例通汪過將自有但物業(yè)轉(zhuǎn)化叼為出租物笑業(yè)，減少羊了房產(chǎn)稅越支出。這乘種籌劃的稅立足點(diǎn)在規(guī)于物業(yè)原知值較大，淺而市場租心金卻較低展，而且兩至者的差距太越大，則妻這種籌劃莊的結(jié)果也難越明顯。史1蠅4垮、會(huì)所出肆售的籌劃予【肺事實(shí)描述極】龍某房地產(chǎn)臂企業(yè)開發(fā)廢某住宅區(qū)本，其中有燃成屠本抄600繁0字萬元的會(huì)圈所。該會(huì)捆所按照約目定，其產(chǎn)涼權(quán)歸屬于召該企業(yè)，叢主要用于宿為業(yè)主提腦供售房合格同中承諾睛的服務(wù)。海因該住宅謊的商業(yè)氛況圍不濃厚選，該會(huì)所宏若對(duì)外銷屋售，其市泡場價(jià)格不局高，約犯為脅500苦0見萬元左右士?，F(xiàn)在該野企業(yè)的住鋼宅銷售完及畢，稅前艦利潤棕為梳2胳億元，若憶不進(jìn)行任市何籌劃，往則需按照壩稅法繳納奮企業(yè)所得處稅。筋現(xiàn)在該企碑業(yè)提出如莫下籌劃方搜案：慈1潔、將會(huì)所切按擊照反500闖0揮萬元價(jià)格徐出售給某熔關(guān)聯(lián)方，搏并約定該鋤關(guān)聯(lián)方需狡履行原售贊房合同中敲房地產(chǎn)企藏業(yè)對(duì)業(yè)主派承諾的服永務(wù)。萬2布、因該籌壁劃，減少纖稅前利信潤醬100思0姑萬元。同冠時(shí)，由于鍵房產(chǎn)原值鬧減少了，畢可以在以垃后的房產(chǎn)姓稅繳納時(shí)途減少計(jì)稅粥的基數(shù)。搶【音案例喜分析】首會(huì)所是一顯個(gè)讓開發(fā)怎商很難處劈理的事情圣，特別是見新建的小催區(qū)，很多殃開發(fā)商自窄有的會(huì)所引都面臨嚴(yán)充重的虧損籠，其市場錄價(jià)值是并篩不高的。客但由于只島能作為資莊產(chǎn)減值體偵現(xiàn)在賬面涼上，而不麻能在稅前虜進(jìn)行列支摔，因此不互能有效減退少稅負(fù)。朋通過內(nèi)部蘭關(guān)聯(lián)方的存轉(zhuǎn)讓，則額實(shí)現(xiàn)了稅看負(fù)的下降型。但需注霉意關(guān)聯(lián)交鍛易需得到冰認(rèn)可，另樹外，作為購開發(fā)商自萬有產(chǎn)權(quán)的熄會(huì)所，應(yīng)損轉(zhuǎn)入固定趁資產(chǎn)進(jìn)行嶺核算并計(jì)崗提折舊，鵲這部分成搭本一般也撈不可以在諸土地增值妄稅計(jì)算時(shí)議扣除。不期間費(fèi)用片管理淹

威房地產(chǎn)開手發(fā)企業(yè)的眉期間費(fèi)用威是指窄為組織、府開展房地飽產(chǎn)經(jīng)營活銜動(dòng)而發(fā)生瘋，但不能劍直接歸屬摸于某個(gè)特洋定產(chǎn)品成圣本的費(fèi)用晴，上它兄主要孩包括管理應(yīng)費(fèi)用、銷匪售費(fèi)用扛、財(cái)務(wù)費(fèi)引用。集房地產(chǎn)行匹業(yè)從本質(zhì)鄰上說，是畢資金密集納型行業(yè)，瀉不僅建造神過程需要蘆大量的資裕金投入，近同時(shí)一個(gè)森項(xiàng)目的完銀成又經(jīng)歷玉較長的時(shí)熟間，在整偵個(gè)運(yùn)作周繡期內(nèi)，期恨間費(fèi)用是健非常高昂釋的。特別臨在當(dāng)前國課內(nèi)宏觀調(diào)惑控頻繁的邪背景下，邪一方面，筑項(xiàng)目開發(fā)尋單純依靠殃自有資金衡是難以完尺成的，開迫發(fā)資金越習(xí)來越依賴穗于外部資覽金；另一禿方面，銷紫售狀況受塊外部環(huán)境環(huán)的影響較班大，運(yùn)作土周期不斷鏡延長，這丸又進(jìn)而導(dǎo)闊致房地產(chǎn)都企業(yè)的各得項(xiàng)費(fèi)用高環(huán)企。此外物，費(fèi)用控稻制水平還毯會(huì)直接影音響現(xiàn)金流巧的平衡，裳甚至是企定業(yè)的財(cái)務(wù)猜安全，相覆當(dāng)多的房蹲地產(chǎn)企業(yè)氧就是因?yàn)獒斮M(fèi)用控制檔不好（尤野其是財(cái)務(wù)紋費(fèi)用）而肺陷入資金壘鏈危機(jī)。引因此，宜合理控制蹈期間費(fèi)用匆是關(guān)系到電企業(yè)生存專、發(fā)展的期重要任務(wù)糧。帝一、推行望預(yù)算管理桌費(fèi)用緊失控的一煎個(gè)重要原歡因是事先馬沒有建立顏明確的目車標(biāo)，其結(jié)喬果導(dǎo)致厲在執(zhí)行較中杜“儲(chǔ)走一步看顯一步附”錦，鑼最終弟失控奶也次就不足為億奇了。旅預(yù)算是運(yùn)洋用目標(biāo)管款理思想對(duì)扁期間費(fèi)用鞭進(jìn)行管理次的一種具逢體形式。皮在期間費(fèi)貌用預(yù)算管禿理中下，去預(yù)算斗按結(jié)構(gòu)樹捷層層分解鉆落實(shí)到伍各個(gè)訴部門上，躬目標(biāo)變成糞可執(zhí)行的諒行動(dòng)計(jì)劃爆，聲通過申實(shí)際結(jié)果播與目標(biāo)進(jìn)膜行對(duì)比分潮析，找出記差距輸、弱分析原因愁、心制定改進(jìn)組措施。童而洽在窯預(yù)算約分解過程敢中，設(shè)各預(yù)算目饞標(biāo)的騙方向一致準(zhǔn)，環(huán)環(huán)相支扣，形成所協(xié)調(diào)統(tǒng)一先的目標(biāo)體突系。傷只要廈每個(gè)桂部門多完成了自嬌己的分塔預(yù)算賣目標(biāo)，整客個(gè)乞費(fèi)用預(yù)算客總目標(biāo)郊就能完成斷。踢喝姑二、劃分頸責(zé)任中心雖，實(shí)施責(zé)丙任考核賊有不少采弓取預(yù)算管庸理的企業(yè)宇并沒有取揭得預(yù)期效捎果，其原星因往往在羊于倚目標(biāo)與執(zhí)叉行蠅相脫離，里費(fèi)用預(yù)算想目標(biāo)并沒啟有細(xì)分、拆落實(shí)到各罵個(gè)執(zhí)行部酬門。為此張，需要根貴據(jù)各部門爪的管理權(quán)逝限和費(fèi)用首承擔(dān)范圍怖，將指標(biāo)絮從宏觀層窗面分解到客微觀層面扒，拘把舞部門炭劃分為若授干個(gè)相對(duì)詢獨(dú)立的炸責(zé)任中心埋。滴同時(shí)舟，煩定義確好延每個(gè)襪責(zé)任中心史與裁費(fèi)用羊控制相關(guān)沿的指標(biāo)滋，根據(jù)責(zé)豆任中心的戒預(yù)算完成際情況進(jìn)行飲考核。學(xué)這樣，就槍可以在日做常業(yè)務(wù)拜中霞實(shí)現(xiàn)對(duì)獲費(fèi)用扁的過程控閉制，真正乳將邀費(fèi)用膀控制的執(zhí)辰行力滲透綁到基層。棟三、分析川驅(qū)動(dòng)因素康驅(qū)動(dòng)因素慮是戰(zhàn)略成跨本管理中斷的一個(gè)重腥要概念，蓋它是指導(dǎo)匯致成本費(fèi)滲用發(fā)生的霞因素，牧可以是一捐個(gè)事項(xiàng)、朵一項(xiàng)活動(dòng)層或作業(yè)稼(傘acti盞vity徹)誓。采對(duì)期間費(fèi)奏用進(jìn)行驅(qū)霜?jiǎng)右蛩胤旨谖觯康膶Ｊ墙邔?duì)編費(fèi)用陰形巴成的季“翼前因后果么”含進(jìn)行追本淚溯源根，深入挖素掘費(fèi)用背裳后的推動(dòng)廢力，從根奴源上分析消可以降低攪費(fèi)用的各段項(xiàng)要素。登以銷售費(fèi)剪用為例，碎驅(qū)動(dòng)因素扇可能就包便括產(chǎn)品發(fā)燦布會(huì)次數(shù)累、拜訪客閱戶時(shí)間、謙合同制作會(huì)數(shù)量等，蠟銷售費(fèi)用蒜不過是這宇些驅(qū)動(dòng)因長素產(chǎn)生的收后果。我浪們通過對(duì)瓣驅(qū)動(dòng)因素繁的分析、京優(yōu)化，消諸除無效作束業(yè)，就可飄以從根本拜上消減無填效的期間瓦費(fèi)用支出節(jié)。茫四、做好腦融資規(guī)劃溪1濕、確定合學(xué)理的資金余需要量是靠融資規(guī)劃芹的前提，扁資金不足脹固然影響獻(xiàn)項(xiàng)目的開奴展，但資怖金過剩也逮會(huì)導(dǎo)致利福息費(fèi)用的站增加。在給融資計(jì)劃奏中，需要獨(dú)特別關(guān)注校預(yù)售收入啞與融資規(guī)沖劃相配合撇，盡量避逗免過度籌棒資。彩2丸、付款時(shí)章間的推后雁可減少因佩資金占用梯而產(chǎn)生的狐利息，目果前我們?nèi)【械玫拈_發(fā)暈用地，大懶多由政府具負(fù)責(zé)拆遷花，而政府陜拆遷難、孔交地晚也議是普遍現(xiàn)勁象，為此坦應(yīng)努力利余用這些因吳素延緩付五款時(shí)間。招3買、根據(jù)不余同的資金麥需要，合腐理配比長籌期融資與探短期融資撞；從不同牛渠道中選敗擇資金成揉本最低的季渠道，同茂時(shí)還要考旺慮各個(gè)渠友道的約束爹條件，選萌擇合適的蹦籌資時(shí)機(jī)申。驗(yàn)案例壩：侵狡1艱、會(huì)議費(fèi)鄭用的節(jié)省先【互事實(shí)描述恒】翠某公司一志個(gè)年度的邁會(huì)議費(fèi)用夾達(dá)魔到現(xiàn)20元0盲萬元，包絮括差旅費(fèi)答、會(huì)議室代租金、會(huì)蹲務(wù)準(zhǔn)備費(fèi)移用等。該景公司隨后罵對(duì)會(huì)議費(fèi)嬸用進(jìn)行了配詳細(xì)的分兵析，結(jié)果期發(fā)現(xiàn)，相交當(dāng)多的會(huì)沖議費(fèi)用實(shí)齒際是可以庸節(jié)省的，憤節(jié)省的方寬法有以下活：蒜（斯1炸）會(huì)議形圾式從現(xiàn)場前轉(zhuǎn)換為非核現(xiàn)場。會(huì)半議并非一低定需要現(xiàn)攻場召開，費(fèi)一些會(huì)議織實(shí)際是可逼以采取成挽本更低的責(zé)形式進(jìn)行害的，例宮如諸O紋A鄰流轉(zhuǎn)審批腿、電話溝昨通、視頻化會(huì)談等。檢非現(xiàn)場形絕式的會(huì)議滾可以將現(xiàn)勤場費(fèi)用轉(zhuǎn)峽為非現(xiàn)場波費(fèi)用，差劫旅費(fèi)、會(huì)伐議室租金握等降低捉了舞5哲0貍?cè)f元。掉（寨2狠）會(huì)議的共歸并。該固公司分析舅發(fā)現(xiàn)，較安多的會(huì)議慨由于事前冰沒有安排頂，所以經(jīng)牲常出現(xiàn)重圣復(fù)性會(huì)議作的情況，夏往往是一炒個(gè)會(huì)議后獅不久又召勉開幾乎同瀉樣主題的格會(huì)議。為議此，該公卸司對(duì)一段查時(shí)期內(nèi)的覽會(huì)議申請(qǐng)席進(jìn)行了歸海并，將相撕同主題的糠會(huì)議集中茶召開。這計(jì)樣，不僅脫節(jié)省了與謀會(huì)人員的況時(shí)間，也萄減少了外換地與會(huì)人吹員的往返縮次數(shù)，減多少的會(huì)議艇費(fèi)用繼約界3橋0潔萬元。滿【驅(qū)案例德分析】濟(jì)會(huì)議是一宮項(xiàng)費(fèi)用高慣昂的活動(dòng)再，除去直飲接性的支銅出外，與便會(huì)人員的議時(shí)間是更誤重要的支視出。參與古會(huì)議的人陵員越多、陽層次越高揀，占用的舉人員時(shí)間雖就越多，販會(huì)議的成紐本就越高挽。為此，駛合理安排杜會(huì)議、減察少不必要并的會(huì)議時(shí)弊間是降低瓦會(huì)議成本董的最重要若工作。泊2獄、預(yù)算管桶理與責(zé)任帝考核跪【齡事實(shí)描述壞】企某集團(tuán)公濱司每年編侵制預(yù)算對(duì)傾費(fèi)用進(jìn)行單控制，預(yù)如算編制上誠是由下屬養(yǎng)企業(yè)上報(bào)先預(yù)算，并輕由集團(tuán)進(jìn)賽行審核。捧同時(shí)，對(duì)欺預(yù)算進(jìn)行穿考核，規(guī)止定若超出派預(yù)算金額否，則相應(yīng)悟罰維款摟10秩%繞，若低于領(lǐng)預(yù)算金額程，則不予管獎(jiǎng)勵(lì)。既該集團(tuán)公跳司最終發(fā)稻現(xiàn)，每年鏈的預(yù)算金續(xù)額是越來早越高，耗近搏3旅年的費(fèi)用偶預(yù)算畜是姿100姨0沈萬元奶、辣110罩0胸萬元各、蠟130勾0牧萬元。費(fèi)薪用預(yù)算金狐額經(jīng)常是脾在上一年純度的基礎(chǔ)紗上增加一啞定的幅度展，根本未暑考慮公司辭實(shí)際需要昂支出情況勞。同時(shí)，獲公司費(fèi)用搖實(shí)際發(fā)生堪額戒是匆95粒0啞萬元愧、歐100摟0鑄萬元脈、趟120肢0狐萬元，略請(qǐng)低于預(yù)算鉛限制，但年剛好完成謹(jǐn)預(yù)算任務(wù)末，真正大康幅度降低患費(fèi)用的情法況很少出剖現(xiàn)。累該公司經(jīng)支過分析發(fā)盞現(xiàn)，其原海因在于，島一方面預(yù)攻算編制沒民有確實(shí)的尿依據(jù)，是暮根據(jù)上年良情況制定法，而沒有渣根據(jù)各項(xiàng)絲費(fèi)用發(fā)生老的緣由進(jìn)舊行分析；號(hào)另一方面宅該公司對(duì)漆于費(fèi)用預(yù)典算完成情王況有懲罰野措施，但須沒有獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)措施?；亍狙咐娣治觥扛彩潞罂刂茋姴蝗缡轮邪肟刂?，而激事中控制護(hù)不如事前培控制。只栗有事前規(guī)煙劃得當(dāng)才謙能真正控?zé)┲坪贸杀窘Y(jié)費(fèi)用，預(yù)否算作為一毀項(xiàng)管理工送具在很多廢企業(yè)得到胃運(yùn)用