住宅實用率研究5/18/2023住宅實用率研究背景及目的研究背景：需求方面的關(guān)注：消費者購房決策越來越趨于理性，在對住宅品質(zhì)、配套、園林等要求提升的同時，對一些實實在在指標(biāo)的關(guān)注也在提升。(本質(zhì)是關(guān)注空間感）供給市場中的關(guān)注：越來越多的樓盤營銷中，把實用率高作為營銷亮點。開發(fā)商也越來越關(guān)注成本與實用率的平衡。探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實用率特征；挖掘市場中高實用率，高品質(zhì)的典形案例，并研究其設(shè)計特征；基于物業(yè)排布、建筑特征、采光通風(fēng)、戶型實用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的實用率，達到集約化。？研究目的：研究思路影響住宅實用率的因素案例分析針對性研究解決方案規(guī)律整合實用率影響因素分析實用率的大小取決于公攤面積。公攤面積由兩部分組成：（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風(fēng)井、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房等。（2）套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。幢與幢之間連結(jié)的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。不計入共有建筑面積的范圍

1、獨立使用的地下室、車棚、車庫。

2、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過樓內(nèi)的通道。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積

使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積×１００％實用率＝套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×１００％

定義回顧國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。建筑形式對比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板

。通風(fēng),采光較好，南北通透天際線設(shè)計難以創(chuàng)新管理維護成本低建筑密度低戶型格局不宜改造

居住舒適度較高板樓板樓節(jié)約土地資源，房價較低空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造，結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好

塔樓從外形上看，有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結(jié)構(gòu)。按樓的橫切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。居住舒適度相對較低均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不好冬季保暖性好分為長走廊式、單元拼合式板樓分類拼合板樓（2單元以上）短板樓（2單元以下）短板樓（2單元以下）長板樓創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓(平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新形塔樓塔樓分類圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類各類形塔樓特點蝶形塔樓朝向、采光、通風(fēng)上有突破，避免遮擋；戶型不方正，存在斜角；建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，使得結(jié)構(gòu)層較多，外墻面積較大，共攤面積相對較大。方形塔樓多數(shù)戶型朝向、采光較差，多有無采光室，通風(fēng)不好，各房間存在遮擋。用地節(jié)約，容積率高；共攤面積在塔樓中最大，由于通風(fēng)結(jié)構(gòu)，消防樓梯，電梯間等相對占用面積較大。T形塔樓戶數(shù)相對方形、圓形、蝶形較少；避免北向房，朝向、通風(fēng)、采光較好，部分戶型和實現(xiàn)南北通透，遮擋較少；戶型方正；共攤面積在塔樓中相對較小，外墻面相對蝶形較少。各類形塔樓特點十字形戶數(shù)較T形多，無遮擋，通風(fēng)性，通透性好；部分戶型朝向、采光較差；品形分為單體式和2-3單元拼合式；多為1梯3戶，采光、通風(fēng)性較好；因外墻墻體面積較碟形少，較T形多。圓形多為單體結(jié)構(gòu)，近年來也出現(xiàn)與版式樓相結(jié)合的創(chuàng)新型建筑形式；由于平面戶型不利于分隔的特點，多為大戶型，1梯2-4戶；同體量相比，在塔樓中基地面積最小，即可達到最高的容積率，最大化節(jié)約用地。視野寬擴，無遮擋，部分戶型采光、通風(fēng)較差；因結(jié)構(gòu)特征，消防樓梯等公攤面積較多。板樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征泰然廣場拼合板樓6無94%香域中央花園短板樓111282.55%2單元拼接，有架空層慢城拼合板樓111284.28%（2、3單元）錯位平行排布金地·梅隴鎮(zhèn)短板樓111283.83%澳城花園短板樓181284.67%澳城花園拼合板樓181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板樓182480.77%18層以上，隨層數(shù)增加，實用率下降。航天晴山月拼合板樓232473.75%航天晴山月短板樓302472.5%贈送比例27.34%花樣年花港短板樓331478.54%實用率變化影響因素分析增加電梯增加層數(shù)減少電梯增加層數(shù)形式變化建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征城市山林拼合板樓221482.38%香山美樹苑拼合板樓241478%西城品閣長板樓736086%旭飛花園長板樓1834077%旭飛花天苑長板樓3133276.9%3333275%增加層數(shù)增加層數(shù)結(jié)論：拼合板樓的實用率高于短板樓層數(shù)：11-18層，隨層數(shù)增高實用率提升，但幅度不大；18層以上，隨層數(shù)增高實用率下降，幅度較大；電梯數(shù)量對實用率的影響較大。各類塔樓公攤面積對比外墻面積結(jié)構(gòu)層電梯間消防樓梯方形

圓形蝶形T形品形十字形該面積在可比的各類形塔樓中的相對大小較小中較大大對公攤面積中占比較高的外墻面積、結(jié)構(gòu)層、電梯間、消防樓梯在體量相同的各類塔樓中的面積進行比較，為下一步分析各類塔樓的實用率差異至關(guān)重要。塔樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率城市天地方形3531578%

錦繡花園十字形241479.32%幸福海岸十字形182481.7%東方盛世花園T形181487%幸福海岸

T形182485%金地·梅隴鎮(zhèn)

T形242479.3%蝶形181483%錦明花園蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加層數(shù)實用率較高的塔樓產(chǎn)品實用率變化影響因素分析增加層數(shù)電梯增加增加電梯建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率信義錦繡花園蝶形181282%蝶形262481%天鵝灣蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和館拼合蝶形281483.13%澳城花園品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圓形111282.4%圓形181280%增加層數(shù)實用率降低相對蝶形實用率較低創(chuàng)新形塔樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率中熙香緹灣變化品形242378.59%

信義錦繡花園不規(guī)則111382.82%不規(guī)則111584.10%不規(guī)則111684.42%平層建筑面積增加，實用率增加結(jié)論各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形典形案例研究（同樓盤板樓、塔樓實用率對比）航天晴山月BC板樓（2房拼合成4房）T形塔樓（2單元拼合）總層高套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）實用率贈送面積（㎡）合并后板樓3065.9589.3773.79%約50平米減少墻體面積，增加了分攤基數(shù)，實用率大大提高T形塔樓3064.6889.7175.74%約53平米減少墻體面積，實用率大大提高航天晴山月板樓與塔樓對比建筑朝向為南偏東10°，增加采光，確保人居建筑朝向為最佳；采用錯位平行方式排布，景觀資源最優(yōu)化；采用大面寬小進深的戶型設(shè)計，增加采光和通透性?？倢痈邽?0層的板樓相比T形塔樓的實用率低。原因：板樓18層以上交通面積要大于塔樓，如消防樓梯，走廊等。本樓盤建筑設(shè)計和戶型設(shè)計方面的可借鑒點二房變四房的拼合靈活式設(shè)計，應(yīng)對70/90政策，提升實用率。澳城花園序號建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實用率1板樓（2單元）181：284.67%2板樓（4單元）181：285.25%3品字形塔樓與板樓拼合181：387.79%4品字形塔樓（1單元）181：383%5品字形塔樓（2單元拼合）181：384.56%12345板樓：拼合單元數(shù)越多實用率越高品字形塔樓：多單元拼合的形式實用率偏高。板樓與品字形塔樓相比：除去電梯分攤面積的因素，總層高18層，板樓相對塔樓實用率高實用氣率規(guī)爺律探再尋（情板樓醒）多層悅板樓游的實暫用率肅最高宰，一區(qū)般可蛋達到90猾%以上膨；小女高層扭板樓姻（11偏-1貢8層）儲的實愚用率色一般語可達庸到80費%-白84稠%，高乘層板黎樓的磚實用臟率一孟般在75簽%-撐78怕%；板樓顏實用因率最禍主要泳的影金響因昌素有飾：走冠廊面燥積、朵平層低面積膜（長四板樓到、短攏板樓工）、下電梯蠅間面限積、抽樓梯軌面積恩、消弦防設(shè)滔施面欺積、口墻體害面積恢；長板逐樓受袋走廊軍面積任影響壺最大智，因露此，趁多層脾的長升板樓違實用麗率最賀高，紹隨著孔層數(shù)妥的增餃加，鹿實用柱率下毒降，暗超過18層的蛋長板宰樓，胸由于寬需要饅抗震臉等結(jié)析構(gòu)層絕的增啞加，脂分攤霞面積釀更多敵，一貸般在75綱%以下遞；短板彎樓11癥-1濁8層，陸隨層竊數(shù)的敗增加厘，實碼用率蹦上升滿，但跟上升隔幅度策較小伏；層焦數(shù)差互異在2-覆5層左音右實閥用率鑰變化期幅度蛋不大語；18層以柏上的撈短板礙樓，漠實用惠率隨舟層數(shù)用增加還而下竹降，幸下降著幅度嶺較大洪；拼合釀板樓縫受電鵲梯間彈的影昂響較獻大，刮以18層，4戶為錯例，念每增叫加一災(zāi)部電爪梯，邪實用恩率下照降4%左右削；11主-1臥8層，亭隨樓怪層的華增加敏，實目用率纏上升著，但甘幅度悼較小撲；22層以擁上，夸隨樓揪層的判增加忙，實洲用率謹下降揉幅度院較大給，平引均每單增加1層，淋實用停率下片降1%丈-2拍%左右算；18層以輪上板省樓由危于消動防要擋求更辜高，斜因此原，增席加了突大量書的消如防梯淚和消憐防管脆井面逼積；各類褲型的8層以后上板估樓實夢用率日由大霞到小辟排序檔為：份拼合愁板樓庫、短校板樓蝕、長恰板樓袋；拼瞇合單帽元數(shù)孫越多凝，實滲用率萌越高熊；目前不市場題上需播求較繩大的名產(chǎn)品答是1梯2戶，11火-1塵8層，2-制3單元喉拼合紡板樓漫。實用狼率規(guī)越律探宅尋（遣塔樓秀）塔樓吧實用善率一基般規(guī)打律：塔樓11邁-1悄8層，凍實用士率為81若-8廁3%，隨粘層數(shù)筆的增疲高實居用率柔上升辣，但醋上升蘿幅度屯較小牌；18墨-3遍0層，薯實用坡率為76稠%-案87鈔%，隨稅層數(shù)春的增廚加，旱實用枕率下黨降；18層以京上塔蜜樓由康于有慮消防模要求荷，因擋此，箭增加穿了大蒙量的間消防末梯和雨消防渾管井恰面積柳；電梯伶數(shù)增纖加，政對塔趁樓的液實用暫率影捉響較繞板樓川大，你以1平層4戶為惡例，尺每增比加1部電航梯，晃實用租率下改降1.佛5%左右腥；各種竭形式棍的塔磁樓實構(gòu)用率憲不同極，從翁大到廚小依很次是軍：T形、悔品形骨、十灑字形達、碟收形、任圓形醫(yī)、方穩(wěn)形；娘其中從，十凱字形市塔樓刺相對T形塔接樓的哄實用競率低針，18層2梯4戶為犧例，食低3%；其中殃，拼牌合碟亭形塔手樓的祥實用邪率相蘭對比臣獨單皆元的腫塔樓臺實用化率高隱；板樓樣塔樓曲對比糖：11降-1醬8層，辯板樓魯（短短板樓添和拼洽合半香樓）牙相對桌塔樓奏實用惡率高慮；18層以槽上，子塔樓說的實撕用率御高于譜板樓許；由騙于塔抖樓的炸消防舞實施泳面積冊較小列，走半廊等糊公攤訓(xùn)面積牛相對詞較小扛。提高錫實用黃率的請途徑………適當(dāng)伯層數(shù)建筑建形式計選取戶型錘設(shè)計提高灑實用語率的悲途徑建筑墾形式崖選取破：11但-1屢8層的貧拼合漸式小既高層即板樓壯；18層以速上T形塔稿樓可適貨當(dāng)考陷慮：紛高層爭建筑峽的電胃梯外筑掛式陵多聯(lián)隱廊結(jié)仗構(gòu)：用電頭梯外呈掛式慌多聯(lián)如廊結(jié)喬構(gòu)包效括聯(lián)柳系廊鳥，電刷梯塔情，聯(lián)黃系廊該沿建掙筑主競體的披外側(cè)輪分布倡，聯(lián)析系廊祖的外翁側(cè)外占掛電血梯塔燙，電訓(xùn)梯塔孩內(nèi)設(shè)錦電梯沖，使斗得建馳筑主姥體各桂單元裁房的蔑朝向鞋、通命風(fēng)、豆采光默良好映?？删脑O(shè)話計戶則型，蜓以達趙到提濤高客園戶的然實際茄實用擦面積盼。具體雹建筑徒形式瘦和公幣共面儉積設(shè)腎計時營，首街先要赴考慮權(quán)與定押位相刻匹配奶，消棄費者柄偏好秩，開惡發(fā)商然經(jīng)濟當(dāng)效益急等因次素，寧不能眼單純咸的考刻慮實件用率邪因素薄。需棟要在匯舒適親性、系實用凡性、頑經(jīng)濟晌效益堅三方河面找性到平捷衡。戶型羽實用擇性提溫升途頂徑鮮途徑堤一：礦贈送股面積1、傘凸窗捏（一抬般在鎖大戶擴型中冷采用觀上凸繳窗，冰小戶湯型中搶采用謠下凸新窗）2、防露臺3、位地下毀室4、域入戶忠花園5、登空中分庭院6、雹夾層7、猛復(fù)式凸窗乘增加向了室圓內(nèi)可偷使用以空間腥和視阿野開鬼闊感拉，但賺贈送講面積稠較小喬。凸窗方式室：贈送謎全部盼面積梁凸窗賤窗臺凸窗王窗臺繳客戶沉可根牽據(jù)需傾要拆礦卸，永贈送耳面積凸窗觸剖面17尖00說明聲：贈阿送面搶積最昨常用豆的方技法。閱在中面大戶介型中劈燕常用際正常育凸窗鴿，在之中小乓戶型籠中常更用倒膝凸窗爸?，F(xiàn)軌在也隔出現(xiàn)宜有同刪時方潛法作遣贈送竟衣柜杯的做呼法。利用登同樣尊原理享做贈縫送衣膽柜露臺說明轎：贈炭送面心積較觀常用堂的方御法之燥一。內(nèi)鑒于贏成本赤的考乏慮，總一般拜出現(xiàn)敵在大再中戶泰型中縫，根辮據(jù)定繁位和吉售價橋的情早況，袖面積品會有肚所不杰同。偶數(shù)挺層露波臺奇數(shù)糕層露鐵臺陽臺露臺陽臺露臺露臺待與陽雹臺的宰結(jié)合戀使用掃，增見加實弟用性仍和舒途適性方式膠：贈送脂全部唱面積入戶傻花園說明調(diào)：改嘗善了籮不規(guī)海則平謹面對秘戶型孫的影屆響，抗又為飲戶內(nèi)穴外提四供了凡一個濫過渡姻性空班間，忠也適鏡合會遼客、鏟小憩起、綠脅化等桑多種抗功能巖的使睛用，恨豐富浙了居安民的脊生活街內(nèi)容。入戶倘花園方式設(shè)：贈送男一半箱面積空中傲院館可將觀空中避院館諸隔成顯一個遍開敞墳的書垃房或蠅臥室空中修庭院播，使員客廳轉(zhuǎn)進深樂變短蔑，通艷風(fēng)性湯更好陵；同惰時得棚到幾律個空賭間的筆共享員，多村處于乘北側(cè)具，客覆戶可失自行跌封閉甚處理注：有頂溜有柱有算全扛面積有頂冊無柱貸算一歸半面編積（凹件陽臺鹿的變淺形）方式涉：贈送遍一半印面積層高詳小于脆2.角20席米的察夾層臣不計斃建筑貴面積在層扛高允盆許的檔情況乎下，敘夾層呀產(chǎn)品令具有注較強伶的靈堆活性云，贈檔送的宋面積這較多蟻，但嚼空間惱舒適肥度一爪般，牢市場魯接受透度不瞞高。夾層方式休：贈送偉全部型面積復(fù)式世產(chǎn)品王分區(qū)火明確習(xí)，通婦高空抽間有丙較高須舒適號及尊左貴感飲，以混自然及層計刻算建田筑面星積，術(shù)面積枝有較范大彈矩性。復(fù)式方式擦：以自調(diào)然層詞計算貫建筑置面積創(chuàng)新方式贈送方式實用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺贈送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈送一半面積適用各種產(chǎn)品空中院館（內(nèi)庭院）贈送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈送全部面積適用投資型產(chǎn)品復(fù)式贈送部分面積適用高端產(chǎn)品陽光房贈送部分面積適用大面積公寓贈送羽方式安小結(jié)成功晝案例樣解析浸——殺佳兆證業(yè)可法園說明日：兩常房中者難見嚷的戶浸型，千面積戚為6辯8-婚73陽平米鍬，贈杠送面皇積和喬舒適潤性達償?shù)綐O洲致。露臺單贈送主臥待L型帝落地凸窗贈送病，形煮成溫貪馨休知閑空夾間，爛同時睜使主鍬臥得框到三面既采光和景歇觀。根據(jù)凸窗茂原理，贈送視的衣語柜入戶嗓花園中信黨紅樹勤灣說明鍬：將爽性價砍比發(fā)鉛揮到厭極致紹，同疊時通琴過空到中花導(dǎo)園、敏多面黨采光宋等元徑素讓卷戶型根特色舌鮮明多，極禮富感棄染力悠?；⌒斡写舐队_，坑對二危房來逼說比球較罕促有入戶算花園煎，有鼠改造明空間觀景甩廚房超大責(zé)生活昏陽臺掛，預(yù)立留工鋼人房原管道空中呆花園攝，將漠自然黑引入尊客廳諷餐廳客廳攪餐廳奶多面博采光志較有要震撼壘力主臥綠弧性鞏大露慶臺雙層再高入桂戶花例園二層怖高的邪露臺狂客廳罩，復(fù)式抽空間讓贈鏟送面判積有堪更多群的空象間，偏空間耳也更該豐富紅樹槳東方說明使：通圖過弧朱形窗沉或空榆中花多園來鑄實現(xiàn)駱多面祥采光昏的理鄙念，排讓住粥戶更茅貼近鑼自然灘。同早時贈爪送的齡露臺壓既實寸用又體具震穩(wěn)撼力客廳發(fā)超大項弧形巴觀景趙窗和視陽臺墳的結(jié)饒合，惠體現(xiàn)桐尊貴柄生活禁。主臥窩套，伙多種扮功能啞結(jié)合項形成額完整象私密豎空間光?？罩谢莼▓@喘，絕劑佳的時景觀獻面，夠餐廳承三面井采光主臥增贈送監(jiān)大的汪具有闖私密酸性的佩空中期露臺槍，極呀富吸賽引力說明快：露鬧臺跳餅送，囑并較戴好解截決其在私密邁性問憤題，竄使露摧臺更倆實用杜?？罩袑m庭院先，三逼個空氣間共休享超大瀉露臺湊，通姿過百余頁或槳凸窗壯來提少高露祖臺私境密性入戶是花園跳露臺米和主扮臥露描臺跳能送金地常香蜜趟山天悅絕龍庭說明捧：跳舟送露虧臺花受園，你讓多妹個空艙間共天享。到贈達爺面積越超大貌，富個有感征染力躬。跳送硬空中理庭院掃露臺恥，使學(xué)客廳晴進深望變短您，通果風(fēng)性揭更好??；同肚時得杠到幾冒個空木間的還共享左右戒跳送萬露臺花半痰里說明聽：復(fù)溜式戶愿型為亂項目繁一大俱特色鏈。復(fù)天式給弱戶型逮帶來芒更多雙提升寸性升汪比和謀改造仗的空喊間，宮其豐攜富空急間及彩高廳礙的尊狀貴享學(xué)受能修很快棉抓住提客戶霞的心躺。贈送債二層襖高超段大露格臺6米扔高客醋廳空吩間二層蜜高入點戶花腦園，馬為業(yè)潑主提芹供改同造空亞間共享蓄的空逗中庭栽院入戶需花園然可改犁房采光制走廊水榭泄花都——略1升-5表棟纏A型茫偶數(shù)慣層——膨1-徹5棟A型江奇數(shù)腔層說明縮慧：整泛體尺絮度感虛把握映較好鉤，前砍后跳幅送超籮大露蛋臺，雄極富蘇感染焰力。冠城綿世家說明穗：通陷過4各.5角m和畏3m夏組合阻的錯旨層設(shè)維計，研形成拜高4幫.5膜m豪攏華客魄廳，渡餐廳炮和臥租室的澤層高勾也為資正常燃的3自米，丈猶如合空中惱別墅魚。市閉場反介映熱側(cè)烈。1F2F4.慢5m才豪華偽客廳陽臺串可改敗造成計為客要廳途徑敲二：去戶型廁設(shè)計呢上增繳加可誼使用冬面積如何轉(zhuǎn)增加案房間勻的實候際可謙使用脖面積保，減輪少垃僵圾面替積：垃圾演面積薪經(jīng)?？ǔ霈F(xiàn)盾在以質(zhì)下幾爆個地桶方：外１莖走廊窄：套尺內(nèi)設(shè)你計不在當(dāng)?shù)恼Z過道婆，可竊能會邀達５舅至１云０平賞方米倍。而部且，嫩按現(xiàn)犧在設(shè)哥計的蘋過道旅寬